私宅住宅用房抵押评估报告

房地产估价报告项目名称:某私人住宅房地产抵押价值评估委 托 方 估 价 方 估价人员 估价作业日期 估价报告编号XXXXXXX房地产评估有限公司XXX XXX2015年 7 月 6 日至 2015年 10月 14 日XXX房评字第071403号目录致委托方函 2房地产估价师声明 4估价的假设和限制条件 5房地产估价结果报告 6一、委托方 . 6二、估价方 . 6三、估价对象概况 6四、估价目的 9五、价值时点 9六、价值定义 9七、估价依据 10八、估价原则 10九、估价方法和技术参数说明 12十、使用本报告的提示 13十一、估价结果 15十二、估价作业日期 16十三、估价报告应用的有效期 16十四、估价人员 16附 件 18致委托方函XXX受你们委托，我公司于二O五年七月六日至二。一五年十月九日，对权属为你们共同所有的， 位于XXX前座，房屋所有权证证号为XXX区字第15099XX 号、XXX区字第15099XX号,国有土地使用证证号为 X国用（2015）第100XX 号，建筑面积为 262.97平方米，土地使用权面积为64.24平方米的住宅房地产进行评估，为委托方核实房地产抵押价值提供参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例，遵循房地产估价原则、标准、程序和方法，估价人员在现场查勘的基础上，依据房地产估价规范和我公 司掌握的房地产市场资料及长期积累的房地产估价经验，结合委托方提供的资 料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、科学和适度的原则，按照 估价程序选取适宜的方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，确定委估房 地产于价值时点二O五年七月六日的市场价值为：房地产评估总价：Y 40.29万元，大写：人民币肆拾万贰仟玖佰元整。（详细结果见下表）评估结果表XXX号前座建筑面积/ 土地使用面积（mf）单价（元/ m总价（万元）房地产价值262.97153240.29其中房屋价值262.9769918.38土地价值64.24341121.91注：取整到百位扣除房地产估价师知悉的估价时点二O五年七月六日委估房地产法定优先受偿款后（截至估价时点，据委托方提供的相关资料复印件记载，估价对象于房地产的抵押价值为Y40.29 万元，大写：人民币肆拾万贰仟玖佰元整XXX房地产评估有限公司法定代表人： XXX二。一五年十月十四日房地产估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见 和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有 个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范及建设部、中 国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、 我公司的房地产估价师XXX XXX及估价助理 XXX于二O五年七月六 日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。七、本估价报告依据了委托方提供相关资料，委托方应对资料的真实性、合法性、完整性、准确性和有效性负责。如因资料失实而导致估价结果失实、失误和错误，估价机构和估价人员不承担相应责任。八、本估价报告需经估价人员签名并加盖估价机构公章，在报告使用的有 效期内，作为整体时有效，复印件无效。九、参加本次估价的注册房地产估价师签名：房地产估价师资格证书号XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二。一五年十月十四日估价的假设和限制条件 本项估价的假设条件1. 本报告在评估过程中，设立委估房地产 为住宅用途，其在未来剩余使用 年限内不改变房地产用途。2. 假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另 有说明的除外。3. 本次评估是以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的。4. 本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供的资料失实或 有任何隐匿，导致估价结果失实，本公司及估价人员不承担责任。 本项估价的限制条件1. 本报告有关资料由委托方提供，未对全部资料的真实性进行核实，如因 资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。2. 本报告仅供确定房地产抵押价值提供参考依据，不对其他用途负责。3. 估价报告的有效期从出具报告之日起计壹年有效，即从 2015 年 10 月14 日起至 2016 年 10 月 13 日止，超过有效期使用本报告的，相关责任由使用 者承担。4. 实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能 确定其内部缺损。5. 报告使用者要对抵押物进行定期检查，随时掌握抵押物状况，预测抵押 物变现价值，保证抵押物足值，使用状况良好，并在房地产市场价格变化较快 时对房地产抵押价值进行再评估。6. 本报告所指变现能力是假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。7. 本报告的房地产所有权人及房屋建筑面积以委托方提供的 房屋所有权 证证号为 XX区字第150998XX号、XX区字第150998XX号上登记的为准；本 报告的土地使用权人及土地使用权面积以委托方提供的国有土地使用证证 号为XX用（2015 ）第100XXX号上登记的为准。8. 未经本评估单位同意， 评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他 与本次项目无关的任何公开文件、 通告或报告中， 也不得以任何形式公开发表。071XX 号。9. 房地产估价报告备查编号：XX（ 2015 ）房评字第10. 本报告一式肆份，叁份提交委托方，壹份留存评估公司房地产估价结果报告一、委托方委托方名称： XXXX身份证号码： 45XXXXXXXXXXXXXX住址： XXXXXXXXXXXXXXXXXX委托方名称： XXXXX身份证号码： 452XXXXXXXXXXXXXX住址： XXXXXXXXXXXXXX二、估价方受托估价机构：XXXXX房地产评估有限公司机构地址： XXXXXXXXX法定代表人： XXXXXX资质等级：X级资质注册号： XXXXXXXXX联系人： XXXXXX联系电话： XXXXXXXXX三、估价对象概况物质实体状况1. 土地状况土地坐落： XXXXXXX号前座地籍图号： XXXX宗地号： 45XXXXXXXXXXXXXXXX土地面积：64.24 m2土地形状：规则规划限制条件：无土地用途：住宅土地使用权类型：出让土地剩余使用年限： 63.51 年（估价基准日起至终止日期 2078 年 12 月24 日）10）土地四至：东至住宅用地，南至街巷用地，北至住宅用地，西至住 宅用地。2. 房屋实体状况估价对象位于 XXXXXXXXXX号前座，所在建筑物约于 1998年建成，维护 保养情况一般，朝向为南北，建筑面积为 262.97 平方米，户型结构为 4 层大开 间一厨一卫。委估建筑物为独幢的四层砖混结构自住用房，整幢楼房配备一趟步梯，经济耐用年限为 50 年，工程质量合格。估价人员按照建筑物现状判断综合成新 率为 7 成。委估房屋建筑物装饰装修具体情况如下：委估对象外墙为清水砖墙，室内墙面、天花刷石灰漆，步梯为水泥梯级， 水泥砖砌扶手，天台地面为水泥地面，厨房、卫生间地面铺防潮砖，墙壁贴1.5米高的瓷砖，估价人员按照委估建筑物现状判断为普通装修，装修较陈旧。设备设施室内供水线路、供电线路、排水线路、闭路线路等均为明线铺设，室外供水线路、供电线路、排水线路、闭路线路等均为明线铺设，消防设施不齐全。3. 委估对象利用现状委估房地产在估价时的法定用途为：住宅，现实际用途为住宅，为委托方 自住用房，处于正常使用状态。4. 区域状况区域概况：估价对象位于XXXXX号前座，现属 XXX市X区， xxxxxxxxxxxxxxxX电影院、影剧院、舞厅、卡拉0K厅、录像室等文化娱乐场所等。商业繁华度：估价对象位于XXXX街，周围主要是居民住宅用房，分布有餐饮店、便利店、美容美发店、金融营业网点等临街小商铺，车流量较少，人 流量较少，综合评价估价对象所在区域商服条件一般。生活设施便利度：委估对象位于XXX街，周边分布有新塘冲市场、新时代电器商场、苍梧东晖百货、聚龙广场、中心小学、图书馆、中小型诊所、士多 店、烟酒行、各银行网点等，基础配套设施较齐全，生活配套设施较齐全。交通状况：区域内主要道路为XX街等，临近XX河岸，区域内路网发达 道路通达度一般，交通便利度一般。环境状况：所在区域自然环境及绿化环境一般，周边分布有住宅小区、中小学校等，人文环境一般，综合评价环境状况一般。权益状况委估房地产座落于 XX号前座，房屋所有权人为XX XXX共同共有，房屋所有权证证号为 XX区字第1509XXX号、XXX区字第15099XX号，设计用途为住宅， 建筑面积为 262.97 平方米。委估对象土地所有权属国家，土地使用权人为XX、X,国有土地使用证证号为XXXffi（ 2015）第100XXX号，土地使用权面积为 64.24平方米，土地用途 为住宅用地，土地使用权类型为出让，终止日期为2078年 12月24日。根据委托方提供的房屋所有权证 、国有土地使用证 ，估价对象至估价 基准日止未 发现他项权利受限的情况。四、估价目的评估委估房地产抵押价值， 为委托方为确定房地产抵押价值提供参考依据。五、价值时点二O五年七月六日，为估价人员现场勘察之日。六、价值定义1. 房地产市场价值定义本报告提供的市场价值是指估价对象在估价期日现状利用条件下，满足全部假设和限制条件，梧州市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场 价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值 标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。本估价结果包括如下价值：房屋及其附属设施设备； 房屋对应的土地使用权。房屋装修价值2. 房地产抵押价值定义房地产抵押价值为拟抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本估价结果包括如下价值：房屋及其附属设施设备；房屋对应的土地使用权。房屋装修价值七、估价依据行为依据房地产委托估价函法律法规依据1. 中华人民共和国物权法2. 中华人民共和国担保法3. 中华人民共和国土地管理法 ；4. 中华人民共和国城市房地产管理法 ；5. 中华人民共和国拍卖法 ；6. 房地产估价规范 （GBT 50291 1999 ）。7. 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房 20068 号）及其附件房地产抵押估价指导意见取价依据1. 全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表 ；2. XX 市市场上同类结构、位置、规模、装饰标准大致相同建筑物的工程造 价水平。产权依据1. 房屋所有权证证号为 XX区字第1509XXX号、XX区字第150XX号;2. 国有土地使用证证号为 乂乂乂用（2015）第10XX号。八、估价原则独立、客观、公正原则：独立客观公正原则是房地产估价的最高行为准则。独立。一是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人，不受他人约束的独立机构;二是要求估价 人员与估价对象及当事人没有利害关系；三是要求估价机构的人员在估价中不 应受外部干扰因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经 验和良心进行估价；客观。是要求估价机构和估价人员不带任何自己的好恶、 情绪和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价；公正。是要求 估价机构和估价人员在估价中公平正直，不偏袒任何一方。合法原则：合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。最高最佳使用原则：最高最佳利用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理，经过充分论证，能够使得估价对象达到最大可能的利用。替代原则：替代原则是指一切房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。价值时点原则：价值时点原则要求房地产估价结果是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。估价通常仅仅是估价对象在某个特定时间上的价格，这个特定时间就 是价值时点。价值时点必须依据估价目的来确定。（六）预期收益原则：预期收益是指一切房地产估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。（七）谨慎原则：又称稳健原则或保守原则。它是针对经济活动中的不确定性因素，要求在评估工作中保持谨慎小心的态度，充分估计到可能发生的风险和损失。九、估价方法和技术参数说明估价方法根据房地产估价规范，通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法，基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照房地产评估的技术规程， 根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等， 在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行评估测算，上述方法的 适用范围如下：1. 比较法指将估价对象与在价值时点近期交易的类似房地产进行比较，对 这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等 的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。比较法的理论依据是 替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况 下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法2. 收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将 其折算到价值时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的 方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。3. 成本法指求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧， 以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发 达，难以运用比较法的房地产估价，对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑 也比较适用。4假设开发法指对于一个未完成的房地 产开发项目（纯土地或在建工程 等 ） ，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。5基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估 成果，就待估宗地区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，对基 准地价进行修正，进而求取待估房产在价值时点价格的一种方法。本次估价对象为住宅用房，所属区域同用途的房地产交易较为活跃，所以 适宜采用比较法评估；委估对象收益性强，周边与估价对象用途、功能和规模 上类似的出租案例较多，客观租金收益及相关费用较容易搜集，故适用收益法 评估；成本法特别适合既无收益又很少发生交易的房地产，委估房地产具有较 强收益，市场交易较为活跃，不适宜采用成本法评估其价值；委估对象为住宅商品房，不具有改造潜力，因此也不适宜用假设开发法进行评估。 估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和梧州市房地产市场实际情况，决定采用比较法和收益法分别测算委估房地产的价值。综合两种方法测算出结果，最 终确定估价对象的房地产价值。据现场查勘记录，分析了建筑物的设计年限、实际建造质量、现行使用状 况和物理寿命等因素，充分考虑建筑物的类型、用途、实际使用时间、环境和 条件，以及维修状况、使用效果和完好程度等多种因素。同时考虑功能性损耗 和经济性损耗的影响，综合确定建筑物的成新率与收益年限。技术参数说明因梧州市范围内的房地产估价行业组织目前暂未公布报酬率、资 本化率、 利润率等估价参数值，本评估报告使用本公司经验参数。十、使用本报告的提示在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点在于：1. 抵押房地产本身的风险适应性风险。并不是所有的房地产都适合作为抵押物，它受到与抵押相关法律法规限制。作为担保物的房地产必须具有合法性，房地产权利人可享有 的处分和收益权、可转让性、可抵押登记生效的基本条件，成为可以抵押的房 地产，如果全部或部分不适合设定抵押，则风险是根本性的。预期风险。房地产抵押价值评估是特定估价时点的市场价值扣减法定优先受偿款项，但抵押期限都较长，在这期间房地产市场变动或泡沫破裂造成市 场价值下降就会形成预期风险。变现风险。抵押人不能履行债务时，抵押权人是要将其抵押房地产变现，而不是收回抵押物。这时会出现因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差 和处置发生的税和费形成价值减损甚至资不抵债的风险。损耗风险。由于房地产抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空 置，质量隐患，管理维护不妥，甚至火灾等意外都会造成其价值严重减损甚至 消失。2. 系统风险市场供求风险。市场供求风险是指抵押房地产所在的地区房地产市场供 求关系的变化所带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也 在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产抵押物价格的波动，具体表现 为租金收入和房地产价值的变化，当市场结构性过剩、购买力降低达到一定程 度时，这种风险极大影响抵押房地产的变现。政策、政治风险。政府有关房地产的税收、住房、价格、金融、环境保 护等政策都会对房地产收益目标的实现产生巨大影响，从而给抵押权人带来风 险。政治风险（战争、政变、经济制裁、罢工、骚乱等）一旦发生，不仅会直 接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，这也是对房地产危害最大 的一种风险。信用、道德、经营、管理等风险。抵押人（贷款人）信用、道德影响着 还贷计划，其企业的经营、管理决定着还贷能力的实现。或然损失风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾 害引起的抵押房地产的损失。一旦发生这些灾害，房屋不能再出租（或自营） 使用，即使建筑物进行了投保，但是其经营（或出租）被迫停止，房屋内的动 产随不动产损毁而损毁，因资金缺乏而无法对不动产重建，其损失和创伤是无 法弥补的。房地产变现能分析变现能力分析的内容主要包括4个方面：抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性；假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格 与评估的市场价值的差异程度；变现的时间长短；变现的费用、税金的种 类、数额和清偿顺序。变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下， 将抵押房地产转换为现金的可能性。1. 影响估价对象变现能力的因素分析估价对象的通用性。所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使 用。委估对象为住宅铺，市场需求较大，通用性较强，易于变现。估价对象的独立使用性。委估对象为住宅，独立使用性较强。估价对象可分割转让性。所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。委估对象为独幢住宅，可以整体转让，不适宜分割转让估价对象的价值量。委估对象价值量较小，变现能力较强。估价对象的开发程度。委估对象所在区域开发程度达到五通，为XX老城区，成熟社区配套较好，易于变现。估价对象的区位。估价对象的区位条件较好，变现能力较好。该类房地产的市场状况。委估对象为住宅，面积为262.97平方米，土地面积：64.24卅，该类房屋在 XX市需求较大，市场状况较好，易于变现。2. 假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场 价格要低， 预计在 60%-70%之间， 与评估的市场价值的差异程度大约在30%-40%。3. 处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿 顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时， 变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业 税及部分手续费。抵押权人应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进 行再评估。处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：1. 支付处置抵押房地产的费用；2. 扣除抵押房地产应缴纳的税款；3. 偿还抵押权人债权本息及支付的违约金；4. 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；5. 剩余金额返还抵押人。抵押人在该房地产他项权登记后，对于该房屋的租赁权及转让权等应受 到抵押权人的监督。十一、估价结果 估价人员通过对估价对象的充分调查，根据估价目的和估价原则，按估价 程序，采用适宜的评估方法，在认真分析现有各种资料的基础上，经周密、细致的测算，并结合 XXX市房地产市场行情，确定委估房地产于价值时点二0 五年九月二十七日的市场价值如下：房地产评估总价：Y 40.29万元，大写：人民币肆拾万贰仟玖佰元整。（详细结果见下表）评估结果表XXXXX）号前座建筑面积/ 土地使用面积（卅）单价（元/ m）总价（万元）房地产价值262.97153240.29其中房屋价值262.9769918.38土地价值64.24341121.91注：取整到百位扣除房地产估价师知悉的估价时点二O五年七月六日委估房地产法定优 先受偿款后（截至估价时点，据委托方提供的相关资料复印件记载，估价对象于 估价时点未设定他项权利，优先受偿款为0。）房地产的抵押价值为Y 40.29万元，大写：人民币肆拾万贰仟玖佰元整。十二、估价作业日期二0一五年七月六日至二O五年十月十四日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2015年10月14日至2016年10月13日如由于国家政策、经济环境及房地产物理状况发生变化，且这些变动会对估价 结果产生重大影响，须委托本评估公司重新估价。十三、估价人员房地产估价师资格证书号签名XXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房地产评估有限公司二。一五年十月十四日附件XXXXX区字第一、委托估价函二、房屋所有权证证号为15099XXXXXX号；三、国有土地使用证证号为四、委托方身份证；五、估价对象位置示意图；六、委估对象照片资料；七、估价机构营业执照；八、估价机构的资质证书； 估价人员资质证书。（以上附件均为复印件）XXXXXX 区字第 15099XX 号、XXX用( 2015)第 10XXX号;房地产估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析1. 土地状况土地坐落： XXXXX）号前座地籍图号： XXXXXX宗地号： 45XXXXXXXXX土地面积：64.24 m2土地形状：规则规划限制条件：无土地用途：住宅土地使用权类型：出让土地剩余使用年限： 63.51 年（估价基准日起至终止日期 2078 年 12 月 24 日）（ 10）土地四至：东至住宅用地，南至街巷用地，北至住宅用地，西至住 宅用地。2. 房屋实体状况估价对象位于 XXXXXXXX号前座，所在建筑物约于 1998年建成，维护保 养情况一般，朝向为南北，建筑面积为 262.97 平方米，户型结构为 4层大开间 一厨一卫。委估建筑物为独幢的四层砖混结构自住用房，整幢楼房配备一趟步梯， 经济耐用年限为 50 年，工程质量合格。估价人员按照建筑物现状判断综合成新 率为 7 成。委估房屋建筑物装饰装修具体情况如下： 委估对象外墙为清水砖墙，室内墙面、天花刷石灰漆，步梯为水泥梯级， 水泥砖砌扶手，天台地面为水泥地面，厨房、卫生间地面铺防潮砖，墙壁贴1.5米高的瓷砖，估价人员按照委估建筑物现状判断为普通装修，装修较陈旧。设备设施 室内供水线路、供电线路、排水线路、闭路线路等均为明线铺设，室外供水线路、供电线路、排水线路、闭路线路等均为明线铺设，消防设施不齐全3. 委估对象利用现状 委估房地产在估价时的法定用途为：住宅，现实际用途为住宅，为委托方 自住用房，处于正常使用状态。二、估价对象区位状况描述与分析 区 域 概 况 ： 估 价 对 象 位 于 XXXXX 号 前 座 ， XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX有电影院、影剧院、舞厅、卡拉OK厅、录像室等文化娱乐场所等。商业繁华度：估价对象位于XXXX街，周围主要是居民住宅用房，分布有餐饮店、便利店、美容美发店、金融营业网点等临街小商铺，车流量较少，人 流量较少，综合评价估价对象所在区域商服条件一般。生活设施便利度：委估对象位于龙圩镇高冲街，周边分布有新塘冲市场、 新时代电器商场、XX 百货、聚龙广场、中心小学、图书馆、中小型诊所、士多店、烟酒行、各银行网点等，基础配套设施较齐全，生活配套设施较齐全。交通状况：区域内主要道路为高冲街等，临近河岸，区域内路网发达，道路通达度一般，交通便利度一般。环境状况：所在区域自然环境及绿化环境一般，周边分布有住宅小区、中小学校等，人文环境一般，综合评价环境状况一般。三、估价对象权益状况描述与分析委估房地产座落于 XX街170号前座，房屋所有权人为 XXX XX共同共有，房 屋所有权证证号为 XXX区字第150XXXX号、XXX证龙圩区字第15099XX号，设计 用途为住宅，建筑面积为 262.97 平方米。委估对象土地所有权属国家，土地使用权人为xxx XX,国有土地使用证证号为XX用（2015）第100XX号，土地使用权面积为 64.24平方米，土地用途为 住宅用地，土地使用权类型为出让，终止日期为2078年12月 24日。根据委托方提供的房屋所有权证 、国有土地使用证 ，估价对象至估价 基准日止未 发现他项权利受限的情况。四、市场背景状况描述与分析1城市资源状况 理位置XX市位于XXX东部，地理座标介于东经 XXX北纬XXX之间,地理位置独特， 土地总面积 12588 平方公里，总人口 293.69 万人，其中市区面积 1097.2 平方 公里，市区人口约 45 万人。地形特点为四周高，中间低而多河流，城区平均海 拔 24 米，丘陵地占总面积的 80 以上，集广西 784 条河流水量，河流水面积占 总面积的 9.28 ，水资源丰富，兼有航运、灌溉、发电之利，河网密布，西江 可通航千吨级船舶。土地XX 市是广西区内第一个实行土地使用制度改革的城市。 自 1990 年以来， 该 市依法对市辖区范围内的土地资源和土地资产实行的“五统一”管理制度（统 一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理），实行有偿使用，为规范当地房地产市场，促成市场平稳有序地发展提供了有力的保障，同时也为全区的土地使用制度改革积累了较为丰富的经验。随着经济不断发展，基础设施条 件的不断完善，市中心的西移，带动市内房地产开发上规模，土地出让、转让 呈上升趋势。近年来，加强对土地的集中统一管理，实施土地用途管制制度， 并建立了土地收购贮备制度。对经营性用地，实行招标拍卖挂牌方式出让。 市人口与行政区划XXX市现辖 XX区、XX区、区、XX县和XXX县，代管 XXX市，面积 12588平方 千米，人口 306.8 万，其中市区面积 1097平方公里，人口 48万。2. 房地产制度与房地产市场状况2015年1-2月，XX市实现房地产投资 7亿元，同比增长 43.2%。全市房地 产发展呈现以下特点：一、 90 平方米以下刚需小户型受热捧。在住宅类中，针 对刚需小户需求设计的 90平方米以下住房市场销售形势良好， 1-2 月 90平方米 以下住房销售面积 2.2 万平方米，同比增长 113.3%，占全市商品房住宅销售面 积的 25%。二、到位资金比较充足。1-2 月实际到位资金 19.2 亿元，比上年同期增长 5%。到位资金虽然仍以自筹资金和其他资金来源为主，但国内贷款增长 最快，增长高达 56.9%。自筹资金下降 11.8%，其他资金来源增长 5.6%。从到位 资金结构来看，国内贷款比重上升，较去年同期上升8.2 个百分点，而自筹资金有所下降和其他资金来源比重基本持平。三、商品房销售面积下降幅度大。1-2 月，全市商品房销售面积为 8.8 万平方米，比去年同期下降了 55.4%。四、 商品房待售面积增加，消化库存压力增大。1-2 月，全市商品房待售面积 104.8万平方米，同比增长 5.7%。其中：待售 1-3 年（含 1 年）的为 36.3 万平方米， 增长 21.9%，待售 3年以上（含 3年）为 0.9 万平方米，下降 61%，开发企业仍面临较大的消化库存压力。3. 城市规划与发展目标围绕建设 XXX 城镇群核心城市，优化城镇布局，增强中心城市辐射带动能 力，加快构建产城融合、城乡协同的新型城镇体系。加快中心城市建设。按照 “一江两岸三组团”的城市发展思路，统筹推进城市新区开发建设和旧城改造 工作，提高城市综合承载能力和辐射带动功能。加大红岭新区及其拓展区开发 建设力度，突出抓好路网工程、西江三桥、中央商务区、体育场等项目建设； 大力推进苍海新区核心区建设，重点抓好半岛核心区、环城水系、环湖道路、 园博园、南广高铁站前广场等项目建设；加快南岸片区开发，抓好西江四桥及 道路、供水、排水、供电等基础设施建设，启动沿江景观大道规划研究。继续 加大旧城改造力度，加快平民冲、冰泉冲和石鼓冲的开发建设；把棚户区改造 纳入保障性安居工程，全力推进实施。启动长洲岛整体开发规划研究工作。统 筹抓好县城和小城镇建设。把发展中小城市、小城镇作为优化城镇结构的主攻 方向，实施大县城战略，有重点地发展小城镇，加快构建中心城市、县城和小 城镇合理分工、功能互补、协同发展的城镇体系。扩大县城建成区面积， 壮大 经济实力，完善城市功能，积极吸纳人口，着力将梧州、藤县培育为中等城市， 加快新苍梧县城规划建设工作。加快培育经济强镇、特色小镇，推进历史文化 名镇、名村建设，突出抓好六堡、太平、归义等镇的规划建设。完善农村水、 电、通信网络等配套设施，深入推进城乡风貌改造工程，推动市政设施向农村 延伸、公共服务向农村覆盖、城市文明向农村辐射。坚持自愿、分类、有序原 则，加快推进农业转移人口市民化。加强城市规划管理。遵循“规划应适当超 前，建设可分步实施”的理念，加快修订完善城市总体规划，提高规划水平， 强化规划的刚性约束。实施中心城区交通畅通工程，推进主次干道建设和重要 节点改造，提升城区路网通达能力和通畅水平。加快公共停车设施建设，创新 停车设施管理体制，切实解决城市停车难、停车乱的问题。深入开展占道经营、 泥头车不规范装运等专项整治行动，加大“打非治违”工作力度，坚决遏制乱 搭乱建和违规抢建等行为。创新城市管理机制，进一步理顺市区两级市政设施 管理体制，提升城市管理工作水平和市民满意度。 。4. 城市基础设施建设 梧州市洛湛铁路建成通车，南广高铁路建成通车，岑溪至罗定铁路、梧州 港赤水圩作业区进港铁路开工建设，结束了我市 地无寸铁 的历史。梧州至南宁、贵港、梧州至广州、梧州至桂林、岑溪至筋竹高速公路建成通车，梧州至、 岑溪至水汶、梧州环城高速公路开工建设，形成梧州到主要出行目的地的 三小 时经济圈。西江亿吨黄金水道建设加快推进，梧州至贵港U级航道整治工程完 工，长洲水利枢纽建成投产、三线四线船闸开工建设，李家庄码头一二期扩建 工程、梧州港赤水圩作业区一期工程相继竣工，2010 年全市港口货物吞吐量达到 1600 万吨，集装箱吞吐量达 20 万标准箱。梧州机场恢复通航。区域性综合 交通运输枢纽地位基本确立。梧州市加大旧城改造力度，先后投入 5.73 亿元实施平民冲、冰泉冲地质灾 害综合整治和城市棚户区改造，帮助 4420 多户居民搬离地质灾害高危地区。加 快中心城区建设，基本建成红岭新区路网，启动南岸片区开发，城市空间进一 步拓展。积极实施城乡风貌改造、城乡清洁和 穿衣戴帽 工程，加强市政基础设施和公共服务设施建设，城市承载力和管理水平进一步增强，城市风貌特色 鲜明，城市环境生态宜居，西江黄金水道中心城市建设快速推进。县域中心城 镇和重点镇建设加快，城镇化率由 2005 年的 32.1%提高到 46%，高于全区平均 水平。同时，加快红岭新区建设，路网工程 22 条开工、 13 条贯通，玫瑰湖整治一 期工程竣工；加快南岸开发，西江三桥、苍海等项目顺利推进，西江四桥、南 广铁路梧州站站前广场开工建设，新增城区面积6 平方公里。深入开展城乡环境综合整治，岑溪市“一河两岸”建设加快，藤县藤州大道拓宽工程完工，蒙 山县桂北民居建筑风格初步形成。步加强与肇庆的对接，推动双方务实合作取 得新进展。另外粤桂合作特别试验区“两区一城”今年重点项目计划共安排项 目 75 项，总投资 782.33 亿元，年度计划投资 39.31 亿元。5. 社会经济发展概况经过建国 50 多年尤其是改革开放 20 多年来的发展，梧州工业农业获得较 好发展，主要经济指标规模以上工业总产值和工业增加值总量分别在自治区排 名第四；增幅排名分别在自治区的第四位和第三位。梧州培育并初步形成以轻 工业、林业、食品、医药、机械船舶、六堡茶、工业园区等为主的一批优势产 业，具备与国内外企业开展产业合作的良好基础。2014 年，梧州市实现地区生产总值 991.7 亿元，按可比价格计算，比上年 增长 13.2%。分产业看，第一产业实现增加值115.3 亿元，增长 4.8%；第二产业实现增加值 654.8 亿元，增长 16.8% ；第三产业实现增加值 221.6 亿元，增长7.9%。三次产业的比重为 11.6 ： 66： 22.4五、最高最佳利用分析最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价 值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理 的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。最佳使用具体包括最佳用途（或最佳用途组合） 、最佳规模和最佳集约度。 寻找估价对象最高最佳使用的方法， 是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式， 然后从下列 4 个方面依序筛选：（ 1 ）法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法 律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。（ 2 ）技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技 术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果 是技术上达不到的，应被淘汰。（ 3 ）经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式， 还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方 式，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值 表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经 济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内 部收益率、投资回收期等。（ 4 ）价值是否达到最大化。在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使 估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。委估房地产坐落于龙圩镇高冲街 170 号前座，周围以住宅为主，配套设施齐 全，委估对象法定用途为住宅，这和目前的使用状况一致。根据最高最佳使用 原则和合法原则的分析，该房地产保持住宅用途为最高最佳使用。六、估价方法适用性分析根据房地产估价规范 ，通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假 设开发法，基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照房地产评估的技术 规程， 根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等， 在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行评估测算，上述方法的 适用范围如下：1. 比较法 指将估价对象与在价值时点近期交易的类似房地产进行比较， 对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素 等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。比较法的理论依据 是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情 况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法2. 收益法 指预计估价对象未来各期的正常净收益， 选用适当的资本化率 将其折算到价值时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。3. 成本法 指求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格， 扣除折旧， 以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发 达，难以运用比较法的房地产估价，对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑 也比较适用。4假设开发法指对于一个未完成的房地 产开发项目（纯土地或在建工程 等 ） ，通过测算正常开发完毕后的市场价值， 然后扣除剩余开发任务的正常投入， 即得出待估房地产价值的方法。5基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估 成果，就待估宗地区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，对基 准地价进行修正，进而求取待估房产在价值时点价格的一种方法。（ 1 ）适用的估价方法：本次估价对象为住宅用房，所属区域同用途的房地 产交易较为活跃，所以适宜采用比较法评估；委估对象收益性强，周边与估价 对象用途、功能和规模上类似的出租案例较多，客观租金收益及相关费用较容 易搜集，故适用收益法评估；（ 2 ）不适用的估价方法：成本法特别适合既无收益又很少发生交易的房地 产，委估房地产具有较强收益，市场交易较为活跃，不适宜采用成本法评估其 价值；委估对象为住宅商品房，不具有改造潜力，因此也不适宜用假设开发法 进行评估。（ 3 ）估价技术路线：估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种 资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和 梧州市房地产市场实际情况，决定采用比较法和收益法分别测算委估房地产的 价值。综合两种方法测算出结果，最终确定估价对象的房地产价值。比较法进行测算的基本公式：案例修正后单价=可比案例成交（放盘）单价X交易情况修正X区位因素修正X个别因素修正估价对象评估单价 =（案例1修正后单价+案例2修正后单价+案例3修正后单价）* 3收益法进行测算的基本公式：V=a/（r-g）X 1-（1+g）/（1+r）An其中：V-市场价值a-年纯收益r-资本化率g-纯收益每年递增比率n-获取纯收益的持续年限七、估价测算过程比较法1.我们选取与委估对象条件相似，基本处于同一供求圈内、可比性强的三 宗交易案例作为委估房地产的比较实例。表1比较实例情况表序 号项目委估房地产案例1案例2案例31位置及项目名称XX前座XX路XXXXXX2交易价格（元/m2）待估1501159016963建筑面积（m2）262.973652902604交易时点2015.072015.032014.102014.095交易情况正常正常正常正常6结构砖混砖混砖混砖混7商服繁华度位于XX 旧城区， 距商业中心约500米位于XX 旧城区， 距商业中心约500米位于XX 旧城区， 距商业中心约100米位于XX 旧城区， 距商业中心约300米8交通条件临近河岸，道路 通达性一般，综 合评价交通一 般路网较发达，道 路通达性好，综 合评价交通较便 捷路网较发达，道 路通达性好，综 合评价交通较便 捷路网较发达，道 路通达性好，综 合评价交通较便 捷9临道路类型临区域次干道临区域次干道临区域次干道临区域次干道10生活服务设施周边学校、医 院、银行、农贸 市场、超市配套 齐全周边学校、医院、 银行、农贸市场、 超市配套齐全周边学校、医院、 银行、农贸市场、 超市配套齐全周边学校、医院、 银行、农贸市场、 超市配套齐全11文体设施条件较完备较完备较完备较完备12商业配套设施较完备较完备较完备较完备13周围人文环境较完备较完备较完备较完备14总楼层4层5层5层6层15成新率7成新7.5成新7.5成新7成新16户型、平面布局较规则，合理较规则，合理较规则，合理较规则，合理17装修状况简单装修简单装修中等装修中等装修18物业情况一般一般一般-般19临路状况一面临路一面临路一面临路一面临路20朝向通风较好较好较好较好21可比性可比可比可比可比22停车位配比较充裕较充裕较充裕较充裕2.计算过程确定比较因素表2 比较因素表比较案例估价对象案例A案例B案例C交易价格（元/m2）待估150115901696交易时间2015.052015.032014.102014.09交易情况正常正常正常正常区位因 素商服繁华程度一般-般高较高 :生活服务设施较好较好较好较好文体设施条件较好较好较好较好环境条件较好较好较好较好交通便捷度一般较便捷较便捷较便捷临道路类型临区域次干 道临区域次干 道临区域次干 道临区域次干道个别因 素结构框架框架框架框架建筑面积（m）262.97365290260成新率70%75%75%70%容积率4556装修状况简单装修简单装修中等装修中等装修物业情况一般-般:一般一般总楼层4层5层5层6层临路状况一面临路一面临路一面临路一面临路户型整幢整幢整幢整幢通风朝向较好较好较好较好土地使用权性质出让出让出让出让比较实例系数修正指数根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下:（1）交易日期修正：三个可比实例的成交日期与价值时点较近，且成交日至价值时点 该区域房地产市场价格没有变化，所以交易日期不需要修正。（2）交易情况修正：三个可比实例的交易情况均为正常市场价格，在此不作修正。（3）区域因素修正A、商服繁华度， 分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象的等级为 100， 每相差一个等级，相应修正 2；B、交通便捷度，分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，以估价对 象的等级为 100，每相差一个等级，相应修正 2，C、临道路类型，分为临主干道、临区域主干道、临区域次干道、临支路四个等级， 以估价对象的等级为 100，每相差一个等级，相应修正 1；D、公共配套设施，分为不完备、较完备、完备三个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，相应修正 2；E、周围人文环境状况，分为“无噪音，街区整洁，公共卫生好”、“无明显噪音， 街区较整洁，公共卫生较好”、“有轻微噪音，公共卫生一般”、“有明显噪音，街 区较杂乱，公共卫生较差”、“有重噪音，街区杂乱，公共卫生差”五个等级，以估 价对象的等级为 100, 每相差一个等级，相应修正 1；F、文体设施条件，分为不完备、较完备、完备三个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，相应修正 2；G生活服务设施，分为不完备、较完备、完备二个等级，以估价对象的等级为100,每相差一个等级，相应修正 2；（4）个别因素修正A. 容积率，以估价对象的等级为 100，每相差 0.5 修正 1；100,B. 通风朝向，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象的等级为每相差一个等级，相应修正为1。C. 新旧程度，按综合成新率，以估价对象的等级为100,每相差5%相应修正2；D. 临街状况，分为两面或两面以上临街、一面临街、不临街三个等级，以估价对象的 等级为100,每相差一个等级，相应修正2；E. 建筑楼层，以估价对象的等级为100,每相差一层，相应修正2；F. 建筑结构，分为框架、混合、砖混、砖木四个等级，以估价对象的等级为100,每相差一个等级，相应修正1;比较案例应该为同一建筑物结构的房屋建筑；G. 装修状况，分为高档装修、中档装修、简单装修、毛坯房四个等级，以估价对象的 等级为100,每相差一个等级，相应修正1；H. 建造时间；以估价对象的等级为100,每相差一年相应修正1；I. 建筑面积；以估价对象的等级为100,与估价对象每相差50平方米为一个等级，相 应修正1；表3 比较因素条件指数表比较案例估价对象案例A案例B案例C交易价格（元/m2）待估150115901696交易时间100100100100交易情况100100100100区位因素商服繁华程度100100104102生活服务设施100100100100文体设施条件100100100100环境条件100100100100交通便捷度