《江苏省物业管理条例》修订版

?某省物业管理条例?修订版2013年5月1日起施行2000年12月24日某省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过根据2003年10月25日某省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议?关于修改某省物业管理条例的决定?修正2012年11月29日某省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订第一章总那么第一条为了规X物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建立，根据?中华人民某国物权法?、国务院?物业管理条例?等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、效劳及其监视管理活动。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条县级以上地方人民政府应当将物业效劳纳入现代效劳业开展规划、社区建立和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业效劳企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和效劳水平。街道办事处乡镇人民政府具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监视，协调物业管理与社区管理、社区效劳的关系，协调建立单位与前期物业效劳企业、业主与物业效劳企业的关系。社区居村民委员会应当予以协助和配合。第四条县级以上地方人民政府住房和城乡建立或者房产行政主管部门以下简称物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监视管理工作。县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监视管理工作。第五条县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处乡镇人民政府物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算。对在物业效劳中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业效劳企业，县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。第六条物业效劳行业协会应当加强行业自律管理，规X从业行为，促进诚信经营，加强物业效劳企业从业人员培训，提高物业效劳水平，维护物业效劳企业的合法权益。第二章物业管理区域第七条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原那么，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建立等因素确定。规划行政主管部门在审查住宅建立工程设计方案时，应当听取物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。建立单位应当根据物业建立用地规划许可证确定的红线图X围，结合物业的共用设施设备、社区建立等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。第八条新建物业出售前，建立单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业效劳企业向物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门备案。已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处乡镇人民政府征求相关业主意见后确定物业管理区域。第九条县市、区物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有局部数量、业主共有局部主要情况、建立单位以及其他需要载明的事项。第三章业主、业主大会与业主委员会第十条房屋的所有权人为业主。业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。第十一条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第十二条业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。第十三条符合以下条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会以下统称业主大会会议：一物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积到达百分之五十以上的；二物业管理区域内业主已入住户数的比例到达百分之五十以上的。第十四条物业管理区域内已交付的专有局部面积超过建筑物总面积百分之五十时，建立单位应当按照物业所在地的街道办事处乡镇人民政府的要求，报送以下筹备首次业主大会会议所需的文件资料：一物业管理区域证明；二房屋及建筑物面积清册；三业主名册；四建筑规划总平面图；五交付使用共用设施设备的证明；六物业效劳用房配置证明；七其他有关的文件资料。第十五条符合成立业主大会条件的，街道办事处乡镇人民政府应当在收到建立单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备召开首次业主大会会议所需费用由建立单位承担。第十六条首次业主大会筹备组由业主、建立单位、街道办事处乡镇人民政府、社区居村民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处乡镇人民政府组织业主推荐产生。筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处乡镇人民政府指定人员担任。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员在物业管理区域内显著位置进展公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处乡镇人民政府协调解决。第十七条首次业主大会筹备组履行以下职责：一确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；二拟订管理规约、业主大会议事规那么、业主委员会工作规那么草案；三确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；四提出首届业主委员会委员候选人条件、和选举方法；五依法确定首次业主大会会议表决规那么；六召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规那么的规定召开。经专有局部占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十九条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居村民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。第二十条业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。第二十一条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重构造、某搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业效劳费或者专项维修资金、某出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员；担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规那么予以罢免。业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规那么确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规那么确定。业主委员会实行差额选举的，未中选业主委员会委员且得票数到达法定票数的候选人，可以按照得票顺序中选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规那么确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下材料向物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门和街道办事处乡镇人民政府备案：一业主委员会备案申请书；二业主委员会委员；三业主大会议事规那么和管理规约；四业主大会会议记录；五其他应当提供的材料。第二十三条依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。业主大会议事规那么和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县市、区物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进展调整。第二十五条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有局部、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规那么具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，承受业主的监视。第二十六条业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居村民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居村民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居村民委员会开展工作，并承受其指导和监视。社区居村民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当书面告知社区居村民委员会。第二十七条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处乡镇人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处乡镇人民政府、社区居村民委员会、社区效劳机构、建立单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。第二十八条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行以下职责：一推选业主代表出席业主大会会议；二决定本幢、单元X围内住宅共用局部、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；三决定本小组X围内的其他事项。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规那么执行。第二十九条街道办事处乡镇人民政府应当建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修效劳等社区效劳机构，完善社区公共效劳体系，为业主提供根本效劳。第三十条街道办事处乡镇人民政府应当建立由社区居村民委员会、公安派出所、业主委员会、物业效劳企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。第四章前期物业管理第三十一条新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，前期物业管理由建立单位负责。建立单位应当与选聘的物业效劳企业签订书面的前期物业效劳合同。前期物业效劳合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。第三十二条住宅物业的建立单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。建立单位应当提供前期物业管理开办费，用于购置物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业效劳企业使用。第三十三条建立单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业效劳合同约定的内容，或者同时签订前期物业效劳委托协议，对前期物业效劳的内容予以约定。第三十四条前期物业效劳费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建立单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业效劳费用由建立单位全额承担。第三十五条新建住宅物业管理区域内，建立单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业效劳用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业效劳用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。集中建立的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业效劳经营性用房，收益用于弥补物业效劳费缺乏。配置物业效劳用房、业主委员会议事活动用房、物业效劳经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。第三十六条物业效劳用房应当是地面以上的房屋，由建立单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业效劳用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。物业效劳用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建立单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业效劳用房并申请登记。物业效劳用房不得买卖和抵押。第三十七条新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规X。建立单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照?某省城乡供水管理条例?有关规定执行。本条例实施前建立的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具体实施方法由设区的市人民政府制定。专业经营设施设备包括变配电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。第三十八条前期物业效劳企业应当向业主提供物业效劳手册，并可以承受建立单位的委托，协助建立单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。第三十九条建立单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。新建住宅小区应当具备以下条件：一建立工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建立行政主管部门备案；二供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具；三教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区效劳以及人民防空等公共效劳设施已按照规划设计要求建成；四道路、绿地和物业效劳用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；五电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书；六物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全；七法律、法规规定的其他条件。第四十条物业效劳企业承接物业时，应当对物业共用局部、共用设施设备进展查验。物业承接查验应当遵循老实信用、客观公正、权责清楚以及保护业主共同财产的原那么。现场查验物业二十日前，建立单位应当向物业效劳企业移交以下资料：一竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；二设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；三物业质量保修文件和物业使用说明文件；四物业管理所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建立单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第四十一条物业效劳企业应当自物业交接后三十日内，持以下文件向物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门办理备案手续：一前期物业效劳合同；二临时管理规约；三物业承接查验协议；四建立单位移交资料清单；五查验记录；六交接记录；七其他与承接查验有关的文件。物业效劳企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。第四十二条物业效劳企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业效劳合同终止，业主大会选聘新的物业效劳企业的，被解聘的物业效劳企业应当在前期物业效劳合同终止之日起十日内，在业主委员会的监视确认下，向被选聘的物业效劳企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会移交。第五章物业效劳第四十三条从事物业效劳的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业效劳企业资质。从事物业效劳的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业某书。第四十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同。物业效劳企业应当自物业效劳合同签订之日起三十日内，将物业效劳合同报物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门、街道办事处乡镇人民政府备案。第四十五条物业效劳企业可以将物业管理区域内的专项效劳业务委托给专业性效劳企业，但不得将该区域内的全部物业效劳委托给他人。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产平安以及其他有特定要求的设施设备，物业效劳企业应当委托专业机构进展维修和养护。第四十六条物业效劳企业应当按照物业效劳合同指派工程负责人。更换工程负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进展公示。业主委员会经征求业主意见，可以要求物业效劳企业更换工程负责人；要求更换工程负责人的，物业效劳企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进展公示。第四十七条物业效劳企业应当按照物业效劳合同中关于平安防X的约定，落实平安防X措施，做好物业管理区域内的平安防X工作。物业效劳企业未履行物业效劳合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理区域内发生平安事故等突发事件时，物业效劳企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。业主、物业使用人对人身、财产平安有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业效劳企业另行约定。第四十八条业主应当根据物业效劳合同的约定交纳物业效劳费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业效劳企业结清物业效劳费用。第四十九条物业效劳收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、效劳质量和价格相符的原那么确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业效劳收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业效劳收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足局部业主需要或者承受业主委托开展的特约效劳等其他物业效劳收费，实行市场调节价。具体物业效劳收费标准，由当事人在物业效劳合同中约定。实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业效劳平均本钱、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业效劳等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业效劳等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进展评估，并根据评估结果适时调整。物业效劳企业为业主或者物业使用人提供物业效劳合同约定以外的专项效劳的，其收费标准可以由双方另行约定。第五十条物业效劳收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业效劳合同约定。实行酬金制收费方式的，物业效劳企业应当按照规定对物业效劳各项资金的收支建立台账，并承受业主委员会的核查。第五十一条物业效劳收费应当明码标价，物业效劳企业应当在物业管理区域内显著位置，将效劳内容、效劳标准、收费工程、收费标准等有关情况如实公示。物业效劳企业应当按照物业效劳合同的约定定期将物业效劳费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。物业效劳企业可以根据物业效劳合同预收物业效劳费用，但是预收物业效劳费用的期限最长不得超过一年。第五十二条物业效劳企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业效劳合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有局部占建筑物总面积的比例分摊。业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的，物业效劳企业应当答复。第五十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指承受供水、供电、供气、供热等效劳的最终分户业主或者实际使用人。物业效劳企业承受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。第五十四条物业效劳企业享受国家和省有关现代效劳业规定的税收优惠政策。物业效劳企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税。住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业效劳过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。第五十五条物业效劳合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业效劳企业，将决定书面告知物业效劳企业、物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门和街道办事处乡镇人民政府，并在物业管理区域显著位置公告。物业效劳企业决定不再续签物业效劳合同的，应当在物业效劳合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门和街道办事处乡镇人民政府，并在物业管理区域内显著位置公告。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业效劳合同期限届满一个月前与物业效劳企业续签物业效劳合同。第五十六条业主大会决定解聘物业效劳企业的，被解聘的物业效劳企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业效劳企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业效劳合同另有约定的除外。业主大会决定选聘新的物业效劳企业的，被解聘的物业效劳企业应当在物业效劳合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监视确认下与被选聘的物业效劳企业履行以下交接义务：一移交占用的物业共用局部、由前期物业管理开办费购置的物业办公设备等固定资产；二移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；三移交物业效劳期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；四结清预收、代收和预付、代付的有关费用；五法律、法规规定和物业效劳合同约定的其他事项。物业效劳合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业效劳企业按照原合同约定继续提供效劳的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门、街道办事处乡镇人民政府，并在物业管理区域内显著位置公告。第五十七条物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门、街道办事处乡镇人民政府应当加强对物业效劳企业交接工作的监管。被解聘的物业效劳企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。第五十八条物业管理行政主管部门应当根据物业效劳企业根本状况、履行物业效劳合同、投诉处理和日常检查等情况，建立物业效劳企业及其工程负责人信用档案，并向社会公开。第五十九条单体物业或者规模较小的物业，经业主或者业主大会决定，在物业所在地的街道办事处乡镇人民政府的监视指导下，业主可以对物业实施自行管理。业主自行管理的，应当对以下事项作出决定：一自行管理的执行机构、管理人；二自行管理的内容、标准、费用和期限；三聘请专业机构的方案；四其他有关自行管理的内容。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产平安以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进展维修和养护。第六章物业的使用和维护第六十条业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。第六十一条物业管理区域内按照规划建立的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。平时开发利用人民防空工程设施，不得影响其战时防空效能和应急避难功能。第六十二条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建立单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建立单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购置车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购置一个车位或者车库。建立单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建立单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购置或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。在首先满足本物业管理区域内业主的购置和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。第六十三条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、平安出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。第六十四条在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。物业效劳企业可以根据物业效劳合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。物业效劳企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进展监视，并向业主大会报告。业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业效劳企业另行签订保管效劳合同。第六十五条业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业效劳合同中约定。物业效劳企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余局部可以用于补贴物业效劳费。业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有局部、共用设施从事广告等经营性活动的，物业效劳企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有局部、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业效劳合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。第六十六条物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理方法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。第六十七条物业管理区域内制止以下行为：一擅自改变物业的规划用途；二损坏或者擅自变动房屋承重构造、主体构造；三某搭建建筑物、构筑物；四损坏或者擅自占用、改建物业共用局部，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；五存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反平安规定的物品；六制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；七任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天燃烧；八侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；九擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；十破坏或者擅自改变房屋外观；十一 擅自在建筑物、构筑物上悬挂、X贴、涂写、刻画；十二法律、法规和管理规约制止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业效劳企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第六十八条城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监视管理，建立某行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人某和联系方式，依法处理物业管理区域内的某行为。第六十九条住宅物业需要使用共有局部增设电梯等进展二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有局部占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建立、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。第七十条业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业效劳企业。物业效劳企业应当将住宅装饰装修的制止行为和本卷须知告知业主或者物业使用人。业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业效劳企业办理登记手续，签订住宅装饰装修效劳协议。变动建筑主体或者承重构造的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋平安鉴定机构出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业效劳企业可以按照临时管理规约或者管理规约，制止装饰装修施工人员进入物业管理区域。物业效劳企业对住宅装饰装修活动进展巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。第七十一条在国家规定的保修期限内，物业由建立单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有局部的维修责任由全体业主承担，物业局部共有局部的维修责任由局部共有的业主承担，物业专有局部的维修责任由该业主承担。第七十二条建立单位应当按照国家规定的保修期限和保修X围，承担物业的保修责任。建立单位委托物业效劳企业保修的，应当与物业效劳企业另行签订委托协议。第七十三条物业存在平安隐患、严重影响市容或者阻碍他人正常使用的，业主、物业使用人或者物业效劳企业应当及时维修、养护或者采取防X措施。物业共用局部、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。第七十四条住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建立单位先行交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于国家规定的保修期届满后物业共用局部、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。第七十五条住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建立单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。第七十六条发生以下危及房屋平安情形之一，需要立即对住宅物业共用局部、共用设施设备进展应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业效劳企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进展应急处置：一屋面防水损坏造成渗漏的；二电梯故障危及人身平安的；三公共护围栏破损严重，危及人身平安的；四楼体单侧外立面有脱落危险的；五专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产平安的；六危及房屋平安的其他情形。应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支；其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。第七十七条住宅专项维修资金余额缺乏首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金。业主申请房地产转移登记时，应当向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。第七十八条业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。住宅专项维修资金代管部门应当将住宅专项维修资金保值增值情况向业主公开，业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。住宅专项维修资金代管部门应当根据维修资金的使用方案和本条第一款、第二款的规定，履行维修资金保值增值的责任。具体方法由省物业管理行政主管部门、省财政行政主管部门自本条例施行之日起一年内制定。第七十九条对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，设区的市、县市、区人民政府应当采取措施进展改造整治，并将改造整治规划和年度方案向社会公布。旧住宅小区的X围，由设区的市、县市、区人民政府确定。旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、平安防X、物业效劳用房等配套建筑及设施设备的改造建立资金，由政府负责；业主专有局部的设施设备改造支出，由业主承担。第八十条旧住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，并经法定程序批准可以建立物业效劳用房和一定比例的物业效劳经营性用房。物业效劳经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金，由业主大会监视使用。第七章法律责任第八十一条违反本条例第三十七条规定，专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的，由县市、区物业管理行政主管部门责令限期改正，造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。第八十二条违反本条例第四十条第一款规定，物业效劳企业承接物业未进展查验的，由县市、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并记入物业效劳企业信用档案。第八十三条违反本条例第四十一条第二款规定，物业效劳企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的，由县市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。第八十四条违反本条例第四十八条第一款规定，业主、物业使用人未按照物业效劳合同的约定交纳物业效劳费用的，业主委员会、物业效劳企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，催促其限期交纳；逾期不交纳的，物业效劳企业可以向人民法院起诉。第八十五条违反本条例第五十一条第一款、第二款规定，物业效劳企业未在物业管理区域内显著位置公示效劳内容、效劳标准、收费工程、收费标准、物业效劳费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，由县市、区价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。第八十六条违反本条例第五十三条第二款规定，物业效劳企业在承受委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的，由县市、区价格行政主管部门责令限期改正，并退还已收取的费用。第八十七条有以下行为之一的，由县市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款，并可以提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至撤消资质证书：一违反本条例第五十六条第一款规定，被解聘的物业效劳企业未按照规定办理移交手续，或者除物业效劳合同另有约定外，被解聘的物业效劳企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的；二违反本条例第五十七条第二款规定，被解聘的物业效劳企业拒不撤出物业管理区域的。第八十八条违反本条例第六十二条第三款、第四款规定，建立单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由县市、区物业管理行政主管部门责令限期改正，没收某所得；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。违反本条例第六十二条第三款规定，建立单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。第八十九条违反本条例第六十六条第二款规定，将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收某所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。第九十条违反本条例第六十七条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任；违反行政管理规定的，由县级以上地方人民政府规划、建立、房管、城管、公安、环保等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。第九十一条县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处乡镇人民政府以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚未构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第八章附那么第九十二条本条例所称住宅共用局部，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之构造相连的非住宅业主共有的局部，一般包括住宅的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。本条例规定的面积和人数，按照以下方式计算：一专有局部面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进展登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进展实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；二业主人数按照专有局部的数量计算，一个专有局部按照一人计算。但建立单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的局部，以及同一买受人拥有一个以上专有局部的，按照一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。第九十三条本条例自2013年5月1日起施行。您好，欢送您阅读我的文章，本WORD文档可编辑修改，也可以直接打印。阅读过后，希望您提出保贵的意见或建议。阅读和学习是一种非常好的习惯，坚持下去，让我们共同进步。