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基于SPSS软件关于大连房地产的调查报告摘要上世纪90年代以来，我国房地产业发展迅速，成为国民经济新的增长点。如今的房地产业是已经成为中国经济的支柱产业。“十一五”规划目标的实现，离不开房地产的发展。被房地产带动的产业多达50多个，特别是在国民经济中举足轻重的钢铁产业、有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业、家具产业等都与房地产的发展息息相关。如果房地产业受挫，与此相关的50多个产业都会受到抑制或衰减。因此，从经济大局考虑，我们必须重视和关注房地产的发展。本文通过SPSS分析处理了大连房地产市场的调查数据，并基于数据，对当前的大连房地产市场进行了分析并给出了建议。文章的最后对大连房地产市场发展的未来进行了展望，只要我们能够充分认识发展过程中潜在的危机，及时治理不良现象，并尽快完善相关的法律法规和税制政策，大连房地产业就可以实现健康平稳的发展。关键词：房地产，市场，SPSSABSTRACTSince the 1990s, the real estate industry developed rapidly in our country, and it has become a new economic growth fountain of China. The eleventh five-year planning goal cant be achieved without real estate development. The lower reaches of real estate industry are more than 50 such as the iron and steel industry, non-ferrous metal industry, building material industry, cement industry, glass industry, furniture industry etc. If the development of real estate industry is stifled the related industries will be restrained or attenuation. Therefore, we must pay attention to the real estate development considering the national economy.In this thesis the author analyzed Dalian real estate data based on SPSS software and gave some suggestions. In the last part of this thesis we also have talked about the future of the real estate market in Dalian. So if we can fully realize the development process of potential crisis management and timely, perfect the phenomenon of the relevant tax laws and regulations and policies, we believe the Dalian real estate can be achieved steady development of healthy.Keywords: Real estate，market,SPSS目录第1章：绪论1.1SPSS简介1.2我国房地产业的现状第2章：大连市宏观经济环境分析2.1区域概况2.2大连市远景规划及空间布局第3章：大连市房地产市场状况分析3.1大连城市发展状况3.2土地市场3.3商品房市场第4章：大连市房地产消费者需求调查4.1调研说明4.2购房者背景资料4.3房屋需求特征分析：看重其实用性4.4购房者的居住观念第5章：结论和建议5.1结论5.2建议参考文献附录1：外文文献译文附录2：外文文献原文附录3：大连房价的问卷调查1.绪论1.1 SPSS简介SPSS是世界上最早的统计分析软件，由美国斯坦福大学的三位研究生于20世纪60年代末研制，同时成立了SPSS公司，并于1975年在芝加哥组建了SPSS总部。1984年SPSS总部首先推出了世界上第一个统计分析软件微机版本SPSS/PC+，开创了SPSS微机系列产品的开发方向，极大地扩充了它的应用范围，并使其能很快地应用于自然科学、技术科学、社会科学的各个领域，世界上许多有影响的报刊杂志纷纷就SPSS的自动统计绘图、数据的深入分析、使用方便、功能齐全等方面给予了高度的评价与称赞。迄今SPSS软件已有30余年的成长历史。全球约有25万家产品用户，它们分布于通讯、医疗、银行、证券、保险、制造、商业、市场研究、科研教育等多个领域和行业，是世界上应用最广泛的专业统计软件。 SPSS是世界上最早采用图形菜单驱动界面的统计软件，它最突出的特点就是操作界面极为友好，输出结果美观漂亮。它将几乎所有的功能都以统一、规范的界面展现出来，使用Windows的窗口方式展示各种管理和分析数据方法的功能，对话框展示出各种功能选择项。用户只要掌握一定的Windows操作技能，粗通统计分析原理，就可以使用该软件为特定的科研工作服务。SPSS采用类似EXCEL表格的方式输入与管理数据，数据接口较为通用，能方便的从其他数据库中读入数据。其统计过程包括了常用的、较为成熟的统计过程，完全可以满足非统计专业人士的工作需要。输出结果十分美观，存储时则是专用的SPO格式，可以转存为HTML格式和文本格式。对于熟悉老版本编程运行方式的用户，SPSS还特别设计了语法生成窗口，用户只需在菜单中选好各个选项，然后按“粘贴”按钮就可以自动生成标准的SPSS程序。极大的方便了中、高级用户。 SPSS输出结果虽然漂亮，但不能为WORD等常用文字处理软件直接打开，只能采用拷贝、粘贴的方式加以交互。这可以说是SPSS软件的缺陷。 SPSS for Windows是一个组合式软件包，它集数据整理、分析功能于一身。用户可以根据实际需要和计算机的功能选择模块，以降低对系统硬盘容量的要求，有利于该软件的推广应用。SPSS的基本功能包括数据管理、统计分析、图表分析、输出管理等等。SPSS统计分析过程包括描述性统计、均值比较、一般线性模型、相关分析、回归分析、对数线性模型、聚类分析、数据简化、生存分析、时间序列分析、多重响应等几大类，每类中又分好几个统计过程，比如回归分析中又分线性回归分析、曲线估计、Logistic回归、Probit回归、加权估计、两阶段最小二乘法、非线性回归等多个统计过程，而且每个过程中又允许用户选择不同的方法及参数。SPSS也有专门的绘图系统，可以根据数据绘制各种图形。 SPSS for Windows的分析结果清晰、直观、易学易用，而且可以直接读取EXCEL及DBF数据文件，现已推广到多种各种操作系统的计算机上，它和SAS、BMDP并称为国际上最有影响的三大统计软件。在国际学术界有条不成文的规定，即在国际学术交流中，凡是用SPSS软件完成的计算和统计分析，可以不必说明算法，由此可见其影响之大和信誉之高。最新的12.0版采用DAA（Distributed Analysis Architechture，分布式分析系统），全面适应互联网，支持动态收集、分析数据和HTML格式报告，依靠于诸多竞争对手。但是它很难与一般办公软件如Office或是WPS2000直接兼容，在撰写调查报告时往往要用电子表格软件及专业制图软件来重新绘制相关图表，已经遭到诸多统计学人士的批评；而且SPSS作为三大综合性统计软件之一，其统计分析功能与另外两个软件即SAS和BMDP相比仍有一定欠缺。 虽然如此，SPSS for Windows由于其操作简单，已经在我国的社会科学、自然科学的各个领域发挥了巨大作用。该软件还可以应用于经济学、生物学、心理学、地理学、医疗卫生、体育、农业、林业、商业、金融等各个领域。1.2我国房地产业的现状 应该说，从2009年到今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面： 1.2.1泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降： 2009年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2009年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2009年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2009年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%而据搜狐网报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。东莞房价则从最高点下降了约40%，基本回到了2006年初的价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。 1.2.2成交量萎缩，空置率上升: 与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而去年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。 2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。 广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44，而与2006年同期相比降幅更达52。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。 1.2.3紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大: 目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范2大连市宏观经济环境分析2.1区域概况2.1.1地理位置大连地理位置优越，位于中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，处于环渤海地区的圈首，是京津的门户，北依中国东北的辽宁省、吉林省、黑龙江省和内蒙古自治区广大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。大连辖6个区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区，前4区称为“市内四区”），3个县级市（瓦房店市、普兰店市、庄河市，称为“北三市”）和1个海岛县（长海县）。总面积1.25万平方千米，人口603万。另外，还有4个国家级对外开放先导区（经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区）。2.1.2交通条件交通发展迅速，是东北投资环境最具优势的地方。有通往全国各大中小城市的客车以及铁路，并有通各大城市的飞机。另外大连有最有优势的深水港口，货运客运都极其方便。区内公路四通八达，并有大连市区至开发区以及金州区的轻轨，另外区内的地铁在建中，预计2012年底能开通。2.1.3经济状况以及居住条件大连与整个东北三省同属一个区域,其产业结构和发展程度受到整个东北地区发展水平的影响。在国家振兴东北老工业基地的大背景下, 大连仍要把装备制造业作为本市产业集群的核心系统, 加强与东北地区的联系, 形成产业链, 利用东北老工业基地的优势,打造一个新的装备制造业产业集群。在这个产业集群中, 大连应起到龙头作用, 发挥沿海城市的优势, 将大连自身创造的或引进的新产品、新工艺、新技术、新管理方法向东北腹地推广。大连具备这样的能力, 大连现有的工业制造企业, 如大连造船厂、大连机车车辆厂、大连石油化工厂、西太平洋石化、大连起重集团、大连机床集团、瓦房店轴承厂、大连冰山集团等企业都是中国同行业中的骨干企业, 具备成为地方行业龙头企业的实力。根据大连的自然与人文环境,大连将建成东北地区的高科技金融服务中心。众所周知, 高科技行业与服务业对自然资源的依赖性很小, 发展水平主要取决于人才聚集的数量与质量。大连优越的城市环境为人才聚集提供了便利条件。大连是一座美丽的滨海城市, 自然风光秀丽, 气候宜人,全年平均温度在10 摄氏左右, 是中国最适宜居住的城市。大连城市建设起步早, 成果显著, 城市功能齐全, 市容整洁, 是著名的旅游城市。2000 年, 大连城市环境建设项目荣获迪拜国际改善居住环境最佳范例称号。2.2大连市远景规划及空间布局“十一五”期间，经济和社会发展的总体思路是：2.2.1推进”两圈一带”的建设:中山区全力推进“两圈一带”建设，打造区域性金融中心核心功能区和东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心的服务功能区。“两圈一带”是指以中山广场金融核心圈为基础、以东港区为重点、以人民路CBD为枢纽，形成金融、航运物流业集聚，金融创新产品和金融、航运物流高端服务功能布局于一体的互为补充、相互支撑的区域性核心服务功能区。这一功能区的建设一定会拉动三八广场,二七广场,以及中山广场周边的房地产市场;2.2.2解放路、胜利路拓宽：在以解放路、中南路为重点的生态宜居功能区，拓宽改造解放路南段、胜利路东段，改善交通状况。推进不朽巷等项目建设，启动青云天下项目。这些项目启动后会对中南路,解放路,青云街以及周边的房价有很大的拉动.2.2.3高水平建设东港商务区：东港商务区是中山区未来几年的最大亮点，强化总部经济、生态经济的招商力度，重点引进内外资银行、保险和国际财团总部，各类跨国公司结算中心和财务中心、风险投资等金融机构，延伸总部机构聚集空间。东港新区是人民路中央商务区建设的延伸区，该区域面积约6平方公里，为中山区规划发展新的金融功能区、拓展金融机构集聚提供更大空间。东港商务区的建设成功后,对我们公司现在的东港区,尤其是燠景园,三八广场店,二七广场等周边的房地产市场会有很大的拉动.2.2.4滨海路北石槽村将建一度假村：我市将在中心城区东部风景区规划建设一处度假村，该项目为石槽渔夫码头A区，位于中山区滨海路北石槽村，总规划用地面积为6.62万平方米，总建筑面积9.82万平方米，其中度假村面积为6.62万平方米，包括2至8层的低密度住宅，另有地下和半地下车库3.2万平方米，可配套停车位700辆。2.2.5虎滩渔人码头的建设：该项目投资6.5亿元，定位于观光、娱乐、文化、餐饮、购物和休闲度假于一体的商业旅游特色街。目前该项目主题施工已经结束，预计5月份将开门纳客。2.2.6长春路南段改造被提上政府日程:其中名为和谐谷的A区，包括有45万平方米的建设用地，改造后将成为集商业、商务、高端、中端住宅于一体的城市中心居住组团。长春路南段区域长3.5公里、占地面积230公顷的区域进行综合升级改造，打造特色鲜明的商业商务聚集区和都市生态示范居住区，改善城区三分之一人口的居住环境，大幅增加区商业商务设施规模。2.2.7大连市高尔基沿线的规划范围共14个地块：南侧为高尔基路，延线总长度约为1200米，北侧为一条与之平行的新华路。规划范围东侧边界为南北向纪念街，西侧边界为拥警街，南北向跨度大约在100-110米之间，两街间自东向西平行布置的共有8条城市道路。沿高尔基路，维护原有并保持原史文化风貌为前提下，将设计2-3层小量体的住宅外型供作多功能的商业使用区。其中长春路和东北路为两条城市干道并有大型立交桥跨越其上。规划内用地面积约197000平方米。2.2.8体育场改造的恒隆广场将建东北最大商业单体：恒隆集团将在西岗区建设集购物、休闲、娱乐于一体的大连恒隆商业广场，该项目占地6万平方米，建筑面积23万平方米，建成后将成为中国东北最大的商业单体项目。2.2.9改造项目即将启动：位于西岗区北岗街附近的原大连电瓷厂以及周边地区的改造项目即将启动，该地块将开发建设包括住宅、公建和小学在内的综合性居住社区。改造项目位于西岗区北岗街、通海街和双兴街围合部分，东北方向是大连轻轨始发站，西南方向是新开路商务区。该项目的规划总用地面积为11.56万平方米，拟建建筑面积为17.34万平方米，分为 A、 B两个功能区，将开发数栋多层和高层住宅和公建。按照规划方案要求，该项目容积率为1.5，建筑密度为27%，绿地率为40%。另外，该住宅社区还将配套建设能容纳2095辆车的停车泊位.2.2.10甘区盯紧“两城四区”建设：构建“两城四区”成为甘井子区发展的一条主要思路，是全区2010年工作的重点。“两城”是指大连生态科技创新城、大连体育新城；“四区”是指大连湾临海装备制造业聚集区、大连西城国际旅游商务区、大连北部商业区和大连空港商务区。2.2.11规划建设“三纵三横”交通网：“大连体育新城”中明确提出了一个“三纵三横”交通网，“三纵”的第一纵是棋盘路，第二纵是山东路，第三纵是东联路。“三横”目前名称未定，主要是围绕着体育中心进行。2.2.12划定六个城市功能区：2010年甘区将打破行政区划界限，高起点、高标准建设6个城市功能区，其分别是位于营城子的大连生态科技创新城；位于南关岭的大连体育新城；大连湾临海装备制造业聚集区；位于红旗街道的大连西城国际旅游商务区；大连北部商业区等。2.2.13新火车站附近将形成新商圈：2010年，甘区月以综合配套改革为动力，高起点推进现代化国际化中心城区建设，以南关岭新火车站周边打造新商圈。一季度启动中华路交东联路和中华路跨华北路立交桥建设，年内将完成中华路商业区改造升级，建设一批现代商业项目。2011年底，随着哈大铁路客运专线竣工，新火车站也将投入使用。新火车站站房近7万平方米，并配备了十余条站线，南北两侧还将建设两个广场。同时，地铁南关岭站将与新火车站实现地上地下的车站连接，进一步完善城市交通网，方便乘客出行。2.2.14长兴市场综合体项目启动：该项目总投资近40亿元，建设用地99300平方米，总建筑面积614798平方米，其中商业建筑面积156000平方米。在北侧将建10万平方米集购物、餐饮、娱乐于一体的全天候“shopping mall”。引进世界知名品牌折扣店，以轻工、服装业、品牌折扣店为主打业态，利用未来地铁入室等资源，创造出丰富独特的文化景观为亮点，塑造大连市现代建筑形象新坐标。城市综合体项目将打造西安路最高地标，最高建筑将达200多米。大型商场建筑面积则在10万平方米左右，拥有餐饮、娱乐、百货、室内滑雪场等。城市综合体项目建成以后将提升西安路商务功能和商业档次，同时改善居民居住条件。2.2.15丰富星海湾金融商务区功能：沙河口区将大力发展以现代服务业为主的新经济，加大重点区域的建设力度，进一步加强星海湾金融商务区的服务、配套和拓展，不断丰富和拓展星海湾金融商务区的功能。2.2.16大连地铁今年将完成四层土建：大连地铁1、2号线工程总投资200多亿元，将辐射大连大部分的主城区，这是大连建市以来最大的基础设施建设项目。全线计划2013年通车。3大连市房地产市场状况分析（截止2009年底）3.1大连城市发展状况2009年，大连城市建设和经济建设都取得了巨大的成果。有力地推进了国际航运中心、新型产业基地、社会主义新农村和和谐社会建设，预计全年完成地区生产总值突破3500亿元，增长17以上；地方财政一般预算收入264亿元，增长35；完成全社会固定资产投资1900亿元，增长30以上；实际使用外商直接投资30亿美元左右，增长34.5；全市规模以上工业实现增加值1100亿元，增长27；完成高技术产业产值2370亿元，增长37；港口完成货物吞吐量2.2亿吨，增长10；集装箱吞吐量380万标箱，增长18.4；万元地区生产总值能耗下降4；主要污染物排放总量下降3.4；实现城镇就业16.1万人，城镇登记失业率控制在2.5以下。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为15000元和8300元分别增长13和19以上。3.2土地市场3.2.1市内四区土地供应量基本概况表3.1 0709年土地平均挂牌出让状况表挂牌总建筑面积（平）成交总建筑面积（平）成交住宅总面积（平）成交住宅总金额（万元）成交住宅楼面价（元/平）5895910.785234302.384570947.3812884242818.72 20072009年度大连市年平均挂牌土地总建筑面积为5895910.78平方米，土地总成交建筑面积为5234302.38平方米，其中成交住宅总面积为4570947.38平方米，成交住宅总金额达1288424万元，住宅折合楼面价2818.72元/平方米。图3.1 0709年土地平均挂牌出让状况图同比状况表3.2土地供应状况同比指标08年09年同比指数成交地块数量（幅）5836-37.93%成交占地面积（万）383.91176.3-54.08%成交建筑面积（万）618.38523.43-15.35%出让金总金额（亿元）107.8128.8419.52%楼板价（元/）1743.262818.7261.69%09年共成交土地36幅，总占地面积为176.3万平方米，同去年相比有所萎缩，但受一些高层超高层的带动，建筑面积相对差别不是很大。另外，受商品房市场的火热影响，本年度的地价不断飙升，“地王”不断刷新，出让金总额由此高于去年，平均楼面价同比上涨了约61.69%。3.2.2市内各区土地供应量表3.3 四区土地挂牌出让状况区域中山区西岗区沙河口区甘井子区总计挂牌面积（平）54230037683012017683775012.785895910.78成交面积（平）3450037683011724682987149.384570947.38成交金额（万元）117101119384576427071341288424平均楼面价（元）3394.202970.523903.242367.252818.72图3.2 四区土地挂牌分布 从市内四区的土地挂牌分布来看，甘井子区的供应占比相对较大，约占市内四区总挂牌量的65%；其次为沙河口区，挂牌总量约占四区总和的20%；中山西岗作为城市中心区，可供应量相对稀缺，挂牌两分别仅占总量9%和6%。图3.3四区土地成交面积与金额 甘井子区由于挂牌面积显赫，土地成交面积也位居四区之首，总建筑面积为298.71万平方米，总成交金额为707134万元；沙河口区次之，总成交面积为117.25万平方米，成交总金额为457642万元；西岗区总成交建筑面积为37.68万平方米，成交总金额为111938万元；中山区成交量最少，仅为3.45万平方米，成交金额为11710万元。图3.4：四区平均楼面价对比 商品房价格的不断上扬，房地产市场前景被看好，地价也随之不断攀升。从平均楼面价来看，四区总体平均达2818.72元/平方米，同比上升了约61.69%。其中，沙河口区由于地理位置的优越性及个别地块竞争激烈的带动下，平均楼面价独占鳌头，达到3903.24元/平方米；中山区的中心优势也得以体现，平均楼面价位居第二，约为3394.2元/平方米；西岗区受供应量的影响，楼面价仅高于四区平均值100余元；甘井子区成交平均楼面价为2367.25元。尽管在房价一路上扬的现阶段，地价已不是房价的主要决定因素，但成本的加大势必对房价有一定的影响。3.2.3保障性住房土地供应尽管今年调控政策的出台几乎达到了每月一次的密度，但最引人关注的还是住房保障制度的完善。8月，国务院发布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，将保障性住房建设重新纳入到政府公共服务的范畴。随后，廉租房资金保障和实施办法、经济适用住房管理办法等配套政策相继出台。 2009年大连市内四区经济适用住房（含单位集资建房）、限价商品住房用地供应约92.4万平方米，其中经济适用房约50万平方米，同时本年度7683套经济适用房投入市场，明年规划将建80万平经济适用房，收购300套房源用于廉租，并扩大保障范围，提升保障标准，保障性住房政策将服务人民住有所居。3.3商品房市场3.3.1供应状况建设工程竣工状况图3.5市内四区月份竣工面积图图3.6四区竣工分布图20072009年年总竣工平均面积为2625674.7平方米，四区基本处于均衡状态。其中甘井子区竣工924286.8平方米，约占总竣工量的35%；中山区竣工数量为765080.3平方米，约总量的29%； 沙河口区竣工数量约占总竣工量的22%左右，竣工面积达568292.9平方米；西岗区由于供应量稀缺，竣工面积仅占总量的14%，约为368014.7平方米。商品房供应状况在售状况表3.4大连市各区域楼盘信息表区域在售楼盘形象宣传楼盘总数中山区6915西岗区6410沙河口区141327甘井子区311344旅顺口区241236开发区16723金州区21324合计11861179截至到2009年年末，大连市各区域总项目个数为179个，其中市内四区为96个，约占总体的53.6%；新城区项目总数为83个，约占总体的46.4%；另外，从项目销售周期来看，在售项目共计118个，占项目总数的65.9%；形象展示项目达61个，占项目总数的34.1%。1.2.2未来供应状况图3.7市内四区可售套数 截至2009年末，市内四区市场上犹存27262套商品房可供应，其中甘井子区的存量仍然占据主体，目前可售套数为14730套，占比达54.03%；沙河口区以5832的剩余供应量占据总体的21.39%；中山区次之，约占总体的19.09%，可售套数为5203套；西岗区的自身供应量有限，可售套数仅为1497套，约占总体的5.49%。图3.8大连市各区域可供应面积大连市未来房地产市场供应量充足，总建筑面积为1696.22万平方米，市内四区可供应面积总计达804.65万平方米，约占大连市总体未来供应的47.4%，其中甘井子区可供应面积达305.42万平方米，未来可供应量较为乐观。另外新城区本年度的崛起不得不令人刮目相待，供应量的迅速加大，存量也随之上浮，未来的百万平项目数量可观，未来可供应量达891.57万平方米，占大连市各区域总体的52.6%。图3.9各区域未来供应量占比状况成交状况图3.10 2009年市内四区平均商品房成交量价图从2009年市内四区平均商品房成交量价图可以看出，成交均价的一路上扬。2月份受供应量的萎缩影响，成交均价有所下滑，3-4月份的展会效应尤其明显，在持续了4月至9月的平稳上升后，第四季度放假得以爆发。年度最高均价出现在12月份，成交均价为8042.95元/平方米，从整体发展历程来看，一路高歌的趋势明显。成交套数的高峰期出现在8月，据“指南针地产”市场部分析，夏展的后续效应引发了供应量的增加和市场的火热，从而创造了成交量的高峰。图3.11市内四区月份成交面积与金额 从年度成交面积和成交金额来看，最高值均出现在8月份，成交面积达421964平方米，成交金额达278097万元，集中放量的影响不可小窥。最低值出现在2月份，由于春节假期，市场出现短期淡季而成，成交面积仅为155717平方米，成交金额因而也出现低潮，为78277万元。图3.122007年市内四区成交套数 2009年大连市内四区累计成交商品房37273套，其中甘井子区供应量和价格优势明显，成交量约占67.3%，成交套数为25084套；其余三区成交套数则相对较为低迷，沙河口区成交6875套，约占总体的18.4%；中山区成交4214套，整体占比为11.3%；受供应量影响，西岗区成交状况最为低落，成交套数仅1100套，整体占比仅为3.0%。图3.1320072009年市内四区成交均价根据大连市房地产市场公布数据显示，20072009年成交的商品房均价为6421.4元/平方米，同比上升了11.3%。其中中山区的中心区域价值体现得淋漓尽致，区域均价高达8684元/平方米，占据四区榜首；沙河口区受星海湾区域的高端项目带动，成交均价紧随中山区域其后，每平方米达8336元；西岗区作为大连市的行政中心，其价值一直很被认可，但因为市场供应量的短缺，成交一直不甚火热，年度成交均价为7678元/平方米，位居四区第三；甘井子区的地理位置较为偏远，配套相对落后，因此价格相对较低，年度成交均价为5022元/平方米。3.4区域分析3.4.1中山区：地段价值明显，供应总类齐全身为大连中心繁华地段，中山区总体放量一直较为稀缺，因此也一直领高价格。从整体来看，目前中山区集酒店、写字间、公寓、别墅等建筑形式于一身，供应总类齐全，精品供应量充足，完善成熟的生活配套，城市显赫的地理位置，高品质的精品打造，铸成了中山区的高昂价位。从目前的形象展示项目来看，今后将会涌入市场的项目种类繁多，可选择性较大，如海之韵广场的别墅项目万隆托斯卡纳、劳动公园附近的高品质公寓枫景豪庭，景山区域的生态住宅卡纳意乡，且多以品质说话，倡导繁华街区的精致生活，预计未来在价格方面将会继续一路走高。3.4.2西岗区：市场供应稀缺，大盘显现区域价值西岗区一直是大连市的供地紧张区域，且均价大多已过万元。作为大连市的行政中心，西岗区的参展项目种类各样，其中不乏大盘和精品。于秋季房展会后盛大开盘的远洋风景声势浩大，开盘伊始均价即达到多层高层13000元/平方米、17000元/平方米的高位，当然与优越的地理位置和远洋精心打造的高品质息息相关。锦华银座主打复式精装修小户型公寓，高级物业管理服务令人神往。颐和香榭的多种户型也吸引眼球，并且开发商在大连创造的“地王”也令人刮目相看，自身价值提升不浅。目前的展示项目预计会在明年上半年集中放量，将会缓解一定的西岗供应紧缺现状。3.4.3沙河口区：高档区域结合精品打造筑就高价沙河口区的2009年房地产市场花样繁多，从区域来讲，星海湾的高档区迅势崛起，华润集团的星海湾壹号及君悦酒店立足打造型海湾区域的精品高档住宅，未来前景值得期待；沿海集团的国际综合体组合配套，豪言傲世星海湾。同时，泛星海区域的幸福e家福源力显中国大户人家风采，另有大华御庭、世嘉星海2期等项目活跃市场，星海湾区域价值潜质愈发无限；软件园地带本年度也异常火热，亿达集团倾力打造的精装小户型宅语原及傍山豪宅东方圣荷西为这一区域增添几分色彩；另外马兰区域的观山满庭芳及明年上市的润德春柳公园也补充沙河口区的市场供应。受高端项目及经典品质的影响，沙河口区的成交均价也在不断高企，从目前展示项目看未来沙河口市场，前景一片美好。3.4.4甘井子区：成交卓越，产品多样化发展 受“西拓北进”规划思想的利好指导，甘井子区的发展体现在配套设施的逐渐完善和供应量及成交量的不断追涨，受品牌效应影响及市场整体发展的趋势带动，产品价值也在逐渐提升。本年度的甘井子区供应量及成交量均居大连市内四区之首，且毫无撼动之疑。市内四区66%的土地供应，35%的竣工占比，46%的在售项目占比，38%的未来可售占比，67%的成交占比一连串的数字显赫甘井子的供应主体地位。甘井子区2009年在产品种类上有所发展，促进路板块的唯美品格项目将西班牙建筑风格带到大连，一炮打响西北区域的房价新高，且成交火爆；高品质的品牌同时立足机场新区，预计明年开盘的第五郡又将引领整个机场片区的价格和价值洗礼。新增别墅项目万科溪之谷也填补了甘井子区的别墅空白，都市稀缺的优美山地景观，汇聚万科的精心卓越打造，项目价值完美呈现。3.4.5新城区：百万项目崛起，未来供应可观2009年的大连新城区发展将“大大连”诠释的名目可鉴。旅顺口区土羊高速公路紧张施工，大连至旅顺公交车7月31日顺利通车；旅顺南路软件园产业带大连天地软件园工程于9月16日成功启动；旅顺轻轨规划拟建中各种规划与优势利导无疑宣告着旅顺的已经开始迈出了融入主体的一大步，未来的发展上升一个新台阶。与此同时供应急速上升，新老城区齐头并进，一系列优美的名字一一现于视野，同时海景项目发展卓越，蓝湾别墅的火爆足以认证区域精品价值。开发区的金马路板块、丽娇湾板块、小孤山板块、保税区板块和金石滩板块各具特色，配套设施齐全、完美海景配合、因特尔的进驻、旅游优势呈现等，产品多样化发展。华润海中国、润德海洋公园均为百万平米以上的建筑面积，大盘地位显赫，附着高端精品打造，未来供应品质值得期待，同时在价格上也会有新的发展和突破。金州区域目前在售总量可观，照比大连市开发区的价格优势明显，落户政策的相对优惠也对周边区域的购房者吸引力明显。同时不乏精品楼盘，其中代表项目五一路的松源翰林一品“CIHAF2007年度中国名盘”、“影响大连2009十大楼盘”、“2009年最受市民喜爱的户型舒适大盘”于一身，足以见证区域的发展潜质和价值提升。无论供应量、产品种类、项目品质还是价值体现，新城区房地产市场都可谓突飞猛进、精彩纷呈。3.5未来区域热点分析2009年楼市的不平静给2010年发展增添了一份疑惑，综观大连，总有些区域在透过迷雾闪光。星海湾区域：放眼星海湾，华润集团倾力打造的星海湾壹号让人驻足，沿海国际中心的综合完善值得期待，同时，君悦和万豪酒店的进驻更是让星海湾的名字格外激荡，明年集中放量，产品多样化释放，星海湾绝对堪称傲视大连。衍生到泛星海区域，今年的高地价地块原大医预计也将在明年崭露头角，高地价高成本，品牌实力打造，泛星海区域的价值逐步呈现精彩。机场新区： 在 “西拓北进”及“全力推进城市化”的主旋律中， 在大连市政府的大力推进和重视之下，地处甘井子区的机场新区作为大连重点规划的城市副中心呼之欲出。在机场新区整体规划的利好下，项目集中发展，且产品类型丰富，包括多层、小高层、联排别墅等，可以满足不同客户的居住需求。以第五郡为引领，同时还有美术日记、鑫境界等项目簇拥，明年都将逐步进入市场，文化教育及生活配套也在同步发展， 产业的集聚、大规模低密度住宅的建设开发，良好的山体地貌、旅顺中路沿线不可复制的生态环境优势使 这个城市副中心区具有着不可估量的巨大发展潜力。旅顺南路：大连软件园二期的规划发展为旅顺南路的未来前景点燃一盏明灯。作为旅顺南路软件产业带的重要组成部分，黄泥川软件园在未来3年内就将崛起为国内最大的软件和服务外包基地。 目前黄泥川软件园的规划面积为400万平方米，按照发展规划，在5年后将汇聚8-10万名软件工程师，年销售收入将突破300亿元，成为集生态、生活、工作于一体的国内最大的软件和服务外包基地。从项目发展来看，明年供应蓝湾、西城故事、奥林匹克花园等项目，总建筑面积接近百万平方米，预计将会掀起旅顺南路发展的一片新高潮。开发区滨海新区：开发区作为大连市重要的经济增长点，是规划中的新城区，未来的城市副中心，也是大连市人口的主要疏散地之一。海滨新区又是开发区的重点规划区域，超长海岸线为这一区域的发展锦上添花，集中开发将热点诠释明朗。仅百万平米以上项目就汇聚群英，华润集团的海中国建筑面积130万平方米，润德集团的海洋公园建筑面积120万平方米，热岛黄金海岸建筑面积45万平方米如此大体量集中涌入市场，加之未来跨海大桥的贯通，将开发区的滨海新区与大连紧密相连，未来发展前景无限值得期待。金州大黑山区域：金州区作为市区的缓步台，并且辐射北三市的需求群体，未来潜力有待于挖掘。其中自然环境优越的大黑山区域，明年集中放量显著，建筑面积达113万平方米的松源翰林一品集数奖项于一身，对周边资源的整合与配套的完善都为未来城市发展铸就辉煌，同时还有自然天成等项目，预计明年供应量及品质等都将有进一步提升。4 大连市房地产消费者需求调查4.1调研说明4.1.1调研目的通过对大连市整体宏观经济环境及房地产市场状况的调研，了解目前当地住宅的供给与需求特征、价位水平及营销水平，为大连房地产市场定位提供详实的依据和建议。4.1.2调研内容房地产宏观环境调研：通过实地调研，获得大连市人文、经济、政策法规及城市规划方面的信息。 区域情况及周边市场环境调研：通过对区域的实地踏勘，对各项目及本地块的周边市场环境进行深入了解。主要区域：1、中山区2、西岗区3、沙河口区4、甘井子区5、旅顺口区6、金州区7、开发区消费者调查：针对主要区域、主要商业网点、楼房住户、平房住户以及本地块所在区域进行调查。主要商业网点：兴工街、胜利购物广场、开发区辽宁街等；4.1.3调研方法商业网点调查主要采取了表格调查、伪装客户调查并结合深入访谈等方法，消费者调查主要采取随机抽样。4.2购房者背景资料从购房者的背景资料来看，购房主体以25-40岁的公务员、私营业主为主；从购房人群的知识结构看，普遍不高，高中或中专以下的购房者占到总数多半；从家庭结构上看，主要以三口或四口之家为主；从收入水平来看，目前大连市居民的收入水平较低，但消费水平很高，家庭月收入在四千元以下的占多数。4.3房屋需求特征分析：看重其实用性 对三室两厅、三室一厅、两室两厅的需求占绝大多数； 面积段需求主要集中在70110之间； 还是比较认可多层住宅，对高层、小高层认可度不高； 在产品上，注重面海，居住明透、交通便利、配套完善的产品最受青睐。4.4 购房者的居住观念4.4.1从购房原因看，为改善居住条件而购房的比例最高，为解决基本居住占少数。目前大连市流动人口和外来人口较多，居民较缺房，多数人租房，所以为改善居住条件而购房者较多；高档消费者为了提高生活品质也有同时为了解决子女就学，而选择在大连市购房； 另外从调查结果看，购买住宅用于投资的比例一般，没有想象中那么多，一般为自住。4.4.2从购房者看重的因素来看，价格仍然是最为敏感的因素。作为全国闻名的旅游城市，消费观念较高，购房者较为看重的还是楼盘地段、交通，但物业管理及环境也成为消费者越来越关注的因素。5结论和建议5.1结论：2010年大连房地产整体市场发展态势仍然向好 去年12月全国楼市处于全年狂热状态的顶点，在各项优惠政策退市的最后节点上，楼市在预料之中不可避免的爆发了。从去年12月各城市的成交均价来看，九大重点城市的房价环比均有不同程度上升，其中上海、杭州、深圳、广州、重庆的房价环比涨幅甚至超过10%。 原因有二：一是受未来政策可能变化的影响，购房者纷纷抢购，造成房价快速上扬，二是受中高档住宅成交比重上升的拉动。 从项目来看，由于客户担心政策变化造成购房成本上升，出现持续的抢购，不少开发商顺势涨价，多数城市的在售项目都有不同程度的涨价幅度，从而推动本月房价快速走高。大连2009年12月七区商品房市场供应虽环比下降30.75%但同比仍上涨56.31%，冬歇期内仍保持了较高的供应。市场存量不足成为开发商抓紧入市的好时机，且2010年形势并不确定，若政府政策的调控力度不断加强，会干扰市场的高涨成交。2009年12月，大连七区共成交商品房约13000套，110多万平方米，同比上涨122.72%，环比下降13.25%，其中去年12月部分成交量将在今年1月体现。七区整体价格平稳，变化不大。随着去年12月份一系列经济结构调整政策连续出台，抑制产能过剩行业成为“调结构”的重要措施之一。中央经济工作会议之后的一系列房地产政策调整表明，2010年将是“两保两控”的一年，一保行业稳定增长，二保保障性住房和首次置业；一控，控制房价，二控，控制投资投机行为。去年12月7日，中央经济工作会议在北京闭幕，会议全面总结了2009年经济工作，并布置2010年经济工作任务。2010年，宏观经济以“保增长促发展”为基调，仍将实施相对宽松的货币政策和财政政策。就房地产市场而言，中央经济工作会议主要释放出两大信号：其一，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求；其二，放宽中小城市户籍限制，推动中小城市城镇化建设。所以我们认为，在2010年宏观政策逐步微调为宽严有别的中性调控政策的背景下，2010年大连整体市场发展态势仍然向好，2010年市场观望的态度将略有增强。由于市场供应节奏的影响，全年将呈现先紧后松态势，今年下半年市场逐步趋于平稳。但从各城市来看，市场走势将有所分化，一线城市走势趋稳，而二三线城市投资机会显现，而个别城市由于投资过热，可能引发一轮小调整。5.2建议目前的房地产产业政策既有有利也有不利于产业发展的因素,但是总体上有利于房地产业后市的发展,短期内仍是一个行业信心恢复的过程。全国各中心城市2010年以来土地投放量并未出现巨减现象,房地产投资开发量也未出现大幅下滑,2010年一季度后房地产供需在现阶段供小于求的情况将可能趋向于供需动态平衡,城市中心区可能出现阶段性的供大于求,市场将迎来新一轮的变革。成交量疲软行情短期内能否持续需进一步观察。2008年压抑的刚性需求在2009年中后期释放后,出现了2010年有支付能力的有效需求不足的问题,2010年一季度后期市场的持续发展有待于进一步挖掘改善型和投资型的潜在需求,只有调动改善型和投资型的潜在需求后市才能获得持续发展,而无论是首次置业、改善型需求、投资型需求都是以性价比作为重要参考指标的,特别是首次置业和投资型需求其潜在需求转化为有支付能力的需求,降低购房进入门槛是其必然选择,投资型需求在2009年的市场高峰期入市,2010年一季度预期投资回报落空,必将对一季度后房地产价格趋向敏感。2010年一季度后的住宅郊区化将迎来一定的挑战,郊区化的未来发展趋势,在现阶段市场不利口碑相传的情况下被放大,因此此次2010年一季度出现的市场疲软状况,将在未来各城市郊区,特别是郊区盘开发商影响巨大。2010年一季度后市场发展趋势已经市场价格的预期已经比较明显,小幅下挫后稳步上扬的可能大于持续高涨的可能,同时长期低迷状态的预期大于快速回暖的预期。参考文献： 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