荣昌东湖湿地公园开发建设及招商引资项目建议书

荣昌县东湖湿地公园开发建设及招商引资项目建议书东湖紧邻县城，位于成渝公路与成渝高速公路之间，属峰高街道城镇规划区范围。在新的荣昌县城乡总体规划中，已纳入县主城规划区内。 该区域具有典型的浅丘地貌特征，区位优势明显、生态环境优良，水体景观和植被景观丰富，建设东湖湿地公园有着得天独厚的条件。本项目建议书依据中博地产 “东湖水库地块项目发展策略规划及经济技术评价报告”、县政府批准的 “东湖湿地公园片区修建性详细规划”及有关部门提供的数据资料，对该项目综合分析后提出。一、东湖片区基本情况东湖片区包括东湖水库、渝西植物园、原鱼种场及成渝公路与成渝高速公路之间未开发建设的区域，总面积 151.39 公顷（ 2270.85 亩）。按照规划，其用地分为两个部分，一部分为东湖湿地公园规划用地， 一部分为房地产开发用地。（一）湿地公园用地控制情况1、东湖湿地公园规划用地范围总用地面积85.13 公顷（ 1276.95 亩），包括水域面积 21.41 公顷，折合 321 亩，因此，公园规划用地面积实际应为 63.13 公顷，折 955.80 亩。（水库征地确权面积 31.2 公顷，折合 468 亩，其水淹部分为 21.41 公顷，折合 321 亩，土地为国有性质。）2、在公园规划用地总面积 63.13 公顷，已征用地总面积为 34.86 公顷，折 522.90 亩，包括水库征地确权面积 9.79 公顷，折 146.85 亩；渝西植物园片区 A 地块已征用面积 13.86 公顷，折 207.9 亩；渝中区园林局片区 B 地块已征用面积 5.42 公顷，折 81.3 亩；尹成裕等拟建住宅 C地块已征用面积 4.36 公顷，折 65.4 亩；四川美院画家村 D 地块已征用地面积 1.43 公顷，折 21.45 亩地。未征用土地 28.27 公顷，折 424.05 亩。3. 可用于公园建设的土地面积为 51.92 公顷，折 778.80 亩，包括未征用土地 28.27 公顷，折 424.05 亩。（二）开发用地情况，用于房地产项目开发的规划用地位于湿地公园与成渝高速公路之间，与高速公路路间距离50 米，为原峰高镇城镇总体规划确定的商住用地，与东湿地公园外围控制道路相接，总面积66.26 公顷，折 993.90 亩，其中市政道路用地9.36 公顷，折 140.4 亩，实际用于房地产开发项目用地为56.9 公顷，折 853 亩。二、东湖湿地公园规划方案及投资测算（一）东湖湿地公园修建性详细规划情况东湖湿地公园修建性详细规划的设计构思是，按照湿地公园的建设要求，结合水库改造及植物培育，打造融自然、原始、生态为一体，兼具旅游休闲、度假观光、体育运动、科普教育、文化展演等多种功能的现代湿地风景区。（二）公园投资估算根据规划，东湖湿地公园的建设主要体现“自然、原始、生态”的风格，工程建设项目较少， 主要为公园配套及提供服务的建设项目，少数为景点建设项目。1、公园配套及提供服务的建设项目工程量（ 1）酒店，建筑面积 5022 ；（ 2）画家村，建筑面积 4169.77 ；（ 3）农家乐，建筑面积 1922.38 ；（ 4）高尔夫球场，建筑面积 3651.83 ；（ 5）湿地科普教育馆，建筑面积 1500 ；（ 6）其它附属建筑，建筑面积 2150 。（ 7）景桥 3 座（ 8）公厕 4 个2、少数景点项目工程量（ 1）绿化 203250 （ 2）人工水体 32285 （ 3）硬质铺装 53516 （ 4）人行道路 19026 （ 5）亭廊 1500 3、湿地公园投资测算明细：根据重庆中博房地产投资咨询公司对东湖片区项目发展策略规划及经济技术评价报告书提供的资料，东湖湿地公园投资总额为18254.88 万元人民币（不含土地成本），具体数据详见下表。湿地公园投资总表序号成本构成计费标准总费用(万元)备注1前期工程费989.31详见附表 12工程建设费15075.92详见附表 23项目管理费3%房屋开发费452.28人员工资及福利等管理费用4规费 税费691.09详见附表 35基本预备费2%上述各项费用344.17主要用于无法预算的项目开支融资成本 , 按 1-6 项和的 50%作为6财务费用702.11融资资金 , 年成本率8%,其于为自己及滚动开发资金 .7合计18254.88其中， 1. 前期工程费用序总 费 用内容计费标准及依据备注号(万元)市场调查与项目研究策议价 , 用于实地公园综合策调查 , 可行性研究 , 策1100.00划划划等包括项目总体规划及2规划设计费按建面 20 元 / 计算94.16方案设计 , 初设 , 建筑施工图设计按绿地面积10 元/ 测算 ;3园林景观绿化设计公园绿地率65%,住宅绿地525.20率 40%计办价(2002)1153, 市场包干4地质勘查费按 2.5 元/ 计算202.00价或按钻孔深度100-130 元/ 米计算5按总建面 5/ 测算含场地平整及施工用三通一平23.54水电路通6施工图审查费按建面 1 元/ 测算4.17市场价格7勘查成果审查费勘查费总额的 6-10%16.16渝价 (2000)830 号8工程监理费按建面 5 元/ 估算23.54市场价格合计989.312. 工程建设费用分项计算方法或依计费基单单价合价序号成本项目( 元 )小计据文件数位(万元)( 万元)1土建工程3679.261.1不含装饰, 建38238800除地上建筑面 800元/3059.03保留房1.2不含装饰, 建7753800地下地下建筑面 800元/620.22车库安装工程2及专业分1080.78包工程2.1一般水电按建筑面积 504599150230安装元 / 2.2智能化工根据设计暂估45991230程50元/502.3按建筑面积45991552消防工程120 元/ 120按建筑面积52.4防雷工程元 / 459915232.5按建筑面积 104599146通风工程元 / 10室内外装饰费3装饰工程用, 不含家具2557.44电器饰品等3.1建面 1500元/3097465会所15003.2建面 2500元/50221256酒店25003.3高欠夫球建面 1800元/3652657场18003.4湿地科学建面 1200元/1501180普教育馆12004 室外工程4.1绿化按实作面积 80203250801626元 / 4.2总平按场地面积 15877361151316元 / 4.3人工水体按 450元/3228545014534.4硬质铺装按 250元/5351625013384.5人行道路按道路面积19026300571300 元/ 计4.6车行道路按道路面积8592380326380 元/ 计4.7按 25组60/150亭廊组测算150010004.8按 50万元/座座150景桥测算35000004.9按 30万元/个个120公厕测算43000004.10电 气电按设计规范要330讯求估算4.11给排水按设计规范要178求估算4.12燃气按设计规范要100求估算4.13通风按设计规范要100求估算5建安工程15075.92费小计3. 规费/ 税费序内容计费标准分项小计备注号1规划费用城市建设配套费按建筑面积 90 元/423.72渝府 07 年调整通知建设工程规划综按 2元/9.42渝办发 (2005)48号合费2建委系统收费建设工程质量监建安造价的 0.28%42.21喻价 2001345号; 渝府督费发 2001106 号建设工程交易所中招标方交纳11.31渝 价 2005143服务费0.75 定额测定费按建安工作量的21.11渝府发 20011060.14%收取施工合同印花税0.03%合同金额4.52合同公证费0.02 合同金额3.02白蚁防治费按建筑面积 0.5 元2.35渝价 (2002)662号/ 3人防易地建设费30 元/ 规设总141.24渝价 200432号面积4园林绿化赔偿费按实际情况 , 不考渝价 200675号虑5集中绿化建设费项目开发可满足绿渝价 200675号化要求 , 不考虑6超标噪声排声排据分类标准按实18.83渝价 200621号污费计,一般 4元/7国土房管系统规费根据国家指导价地质灾害评估费格, 按二级测算 , 约5.00渝价 (2002)257号5 万元建设项目用地勘地籍测绘 1:500 约8.00渝价 (2000)368查费8 万元8防雷相关费用工程概 ( 预) 算大于防雷工程设计审1000 万元 , 按工程重庆市物价局关于防雷核 施工监审收概( 预) 算 0.1 收0.37工程设计审核施工监审费取 , 取土建工程费收费标准的通知用合计691.094. 湿地公园投资分析根据以上数据，从政府角度考虑，在东湖湿地公园的投资中，策划公司估算的有关间接费用可不予采纳，这部分费用包括：A、前期工程费 983.91 万元；B、工程建设费中的地下建筑工程620.22 万元；C、行政事业规费691.09 万元；D、项目管理费 452.28 万元；E、基本预备费 344.17 万元；F、财务费用 702.11 万元。合计： 3793.78 万元。对公园的经营性建设项目投资可以单独列出，不列入公园建设成本。这部分建设项目包括：会所、酒店、高尔夫球场馆、湿地科普教育馆项目的土建、安装、装饰工程等，其投资估算为 6698.03 万元。不考虑以上因素后，公园景观建设及基本建设费用估算为7763.07 万元。公园用地成本将占投资的主要部分。因公园控制用地范围内巳征用部分土地，其中大部分土地为政府所有，可直接转为公园用地， 少量土地为个人建设用地，可采取置换处理，因此，实施公园建设只需新征用地28.27 公顷，折 424.5亩。根据国土部门摸底调查， 东湖片区征地成本价格18 万元 / 亩，公园用地按行政划拨用地，实行成本地价，用地总成本为424.5 亩 18 万 / 亩 =7641 万元。按照上述分析，东湖湿地公园总投资由三部分构成：一是用地成本、二是公园景观及基础设施建设成本、三是公园经营性建设项目投资。其中公园用地成本为 7641 万元，公园景观及基本建设投资7763.07 万元，公园经营性建设项目投资 6698.03 万元，总投资为 22102.1 万元。如不考虑公园经营性建设项目投资6698.03 万元，则公园总投资为15404.07 万元。三、东湖高档住宅小区投资估算。（一）东湖高档住宅小区修建性详细规划情况居住区为团式布局，按“田”字网络组织道路体系。自西向东的“龙”型生态轴线将五个组团串联起来。 一组团为花园洋房与联排别墅混合组团，二组团为花园洋房组团， 三组团为独立别墅与联排别墅混合组团，四、五组团为纯联排别墅组团。一、二组团临高速路规划有12 栋 11 层的小高层住宅。小区集中布置小学、幼儿园及超市。会所位于居住区西北侧临体育中心处，为居住区的主入口。 别墅结合地形围绕水体按自由式布局， 花园洋房则通过院落的形式，形成一系列丰富的人性化休憩活动空间。（二）规划指标和面积分布1、居住区规划技术指标：规划用地面积 56.9 公顷，建设用地面积 518353 平方米，总建筑面积 537894 平方米，其中地上建筑面积518353 平方米，地下建筑面积19541 平方米。容积率 0.85,绿地率 40%建筑密度 24%2、居住面积分布独立别墅 26530 双拼别墅 4656 联排别墅 116916 花园洋房 220290 电梯公寓 129953 3、公建面积分布底屋商业建筑面积20008 超市建筑面积 3504.69 小学建筑面积 6562 幼儿园建筑面积 2779.31 地下建筑面积 19541 （三）投资估算1、居住小区土地成本。东湖高档居住小区规划建设用地面积569000 ，规划容积率为 0.85 ，可建建筑面积 518353 。按房屋建筑面积每平方米用地成本 500 元计算，总用地成本为：518353 600 元/ =31101.18 万元。折合每亩地价36.44 万元。2、居住小区房屋建设成本。（1）多层别墅：按房屋建筑面积每平方米用地1200 元计算，建设成本为：148102 1200 元 / =17772.24 万元。（2）花园洋房：按房屋建筑面积每平方米用地1100 元计算，建设成本为：220290 1100 元 / =24231.9 万元。（3）高层公寓：按房屋建筑面积每平方米用地1500 元计算，建设成本为：129953 1500 元 / =19492.95 万元。（4）小区公建：按房屋建筑面积每平方米用地900 元计算，建设成本为：20008 900 元/ =1800.72 万元。（5）地下建筑：按房屋建筑面积每平方米用地800 元计算，建设成本为：19541 800 元/ =1563.28 万元。居住小区房屋合计建设成本： 64861.09 万元。3、小区道路绿化环境工程。（1）小区绿化环境工程。该小区规划绿地率为绿地率38.7%，应实施绿地面积为 20 万，每平方米绿地投资400 元，建设成本为：200603 400 元/ =8024.12 万元（2）小区道路工程。小区道路面积按项目规划用地面积的15%计算，道路总面积为 77753 ，每平方米造价按250 元估算，建设成本为：77753 250 元/ =1943.82 万元。小区道路绿化环境工程建设成本：9967.94 万元。4、小区总投资估算为100746.68万元。（四）销售预测根据市场预期，该小区别墅预测销售建面均价3000 元/ ，花园洋房预测销售建面均价2400 元 / ，高层公寓预测销售建面均价2000 元/ ，其销售额分别为：1、小区别墅： 148102 3000 元/ =44306万元。2、花园洋房： 220290 2400 元/ =52869.6 万元。3、高层公寓： 129953 2000 元/ =25990.6 万元。总销售额预测为： 123166.2 万元。（五）盈利估算该项目总收入为 123166.2 万元，总支出为 105930.21 万元，品迭后可实现盈利为 17235.99 万元。说明：以上所有估算均按静态投资，未考虑资金占用的财务费用。四、市政道路及桥梁建设投资东湖湿地公园片区与相邻其它区域间有一条市政干道和市政桥梁一座，是该片区实施项目开发的必要基础设施， 应先行建设，并纳入东湖湿地公园片区投资总成本中。该市政道路全长 2025 米，道路红线宽 18 米，包括车行道 9 米、两侧人行道各 4.5 米，沥青混疑土路面，工程含绿化、路灯及排水系统。桥梁为为石拱桥，单跨，跨度 35 米。经我局依据 1999 年重庆市政工程预算定额进行编制，工程总造价为 1935.3 万元。其中道路工程 1535.3 万元，桥梁工程 400 万元。五、项目特点及存在的问题东湖湿地公园片区开发建设具有以下特点：1、建设规模大，总用地面积达到151.39 公顷（ 2270.85 亩），涵盖湿地公园建设和房地产开发建设项目。其中，公园用地面积规划湿地公园控制面积85.13 公顷（ 1276.95 亩），开发建设用地面积56.9 公顷（ 853.5 亩），市政道路用地面积 9.36 公顷（ 140.4 亩）。2、项目品质高。湿地公园规划起点高，以湿地生态和景观建设为主，房地产项目建设以别墅、花园洋房为主，容积率仅为0.8 。3、项目投资大。 湿地公园总投资超过1.6 亿元，房地产项目总投资超过10亿元。4、建设工期长。预计工期将达到五年左右时间。5、湿地公园建设是片区开发的先决条件。湿地公园建设项目与房地产开发项目相辅相成，没有湿地公园的规划建设，就没有房地产开发项目，6、湿地公园用地情况及土地权属关系复杂。除渝西植物园、东湖水库已征用地属政府及国有单位使用外，另有相当部分个人征地位于其中，有的用地已建设成高档住宅。另有部分土地出租后建成农家乐，租期长达十年左右。7、东湖水库水域面积受农业生产影响较大，致使未来湿地公园的水体建设受到限制和制约。8、现有设施涉及多个部门管理，如渝西植物园属县林业局、东湖水库属县水务局、渔种站及部分土地属县发改委等。六、建议综合该项目的有关情况，为加快推进东湖湿地公园建设，可采取房地产项目带动公园建设。具体措施包括：1、由政府出台将位于公园核心区的50 亩住宅建设用地置换至水库库尾区域，确保公园用地的完整性。2、东湖湿地公园新征建设用地按行政划拨方式提供，地价执行成本地价。用地总成本为424.5 亩 18 万 / 亩 =7641 万元。该土地价款由房地产开发业主垫付，公园建成投入运行后由县财政分三年付清。3、公园内已征用的国有土地统一交由公园投资者使用，并可按规划实施项目及设施建设。4、公园景观及经营设施按照谁投资、谁经营的原则，由房地产开发业主投资建设，经营权归投资者，经营期限为50 年，从设施建成投入运行之日起计。5、公园内景观及经营设施建设的行政事业收费实行先缴后返的原则全额返还投资业主。6、公园门票收益归投资者。7、规划商住用地范围内的土地由房地产开发业主用于房地产项目开发，容积率按不大于 0.8 、绿地率不小于40%、建筑密度不大于25%控制，其它配套设施按规划要求设置，包括新建一所不少于12 个班的小学一所。8、房地产项目开发用地按出让方式供地，实行公开招、拍、挂。地价以评估价为准，按楼面地价 600 元/ 平方米计算，拆每亩土地价格36.44 万元。 56.9公顷 853.5 亩用地，土地成本 31101.54 万元。9、公共市政道路及桥梁按照审批的规划设计标准建设，由政府出资兴建。房地产开发业主可先行垫资修建，资金从房地产开发项目缴纳的配套费中支付，实行先缴后支，估算投资额为1935.3 万元。10、禁止在公园用地范围内建设私人住宅和出售经营性设施。11、公园内已出租的土地建设其它经营性项目可由政府协调收回出租土地。如与公园经营服务项目不冲突的可在出租到期后收回。12、政府承诺负责协调处理湿地公园水库蓄水和农业生产用水的矛盾。13、公园建设周期为3 年，房地产开发项目建设周期为5 年。七、结论根据本项目建议书，在满足预测土地征地成本18 万元 / 亩的条件下，依据已审定的修建性详细规划和方案策划，采取房地产开发带动公园建设的方式，则可实现政府在三年内不投入资金的情况下建成一个拥有85 公顷用地和水面规模的东湖湿地公园，且公园土地属政府所有。在五年内，抵扣公园用地成本后，政府仅从该片区的土地开发中就可获得超过 8000 万元的出让收益。因此，该方案具有一定的可操作性，建议推进实施。该项目策划及修建性详细规划编制费68 万元由项目业主承担。