成都老年公寓发展探讨

成都纺织高等专科学校毕业设计（论文)说明书 中文摘要 成都纺织高等专科学校经贸与管理系毕业设计（论文）说明书题目名称： 成都老年公寓发展探讨 班级： 报关091班 层次：本科 专科学生学号： 200908022008 指导教师： 杨 毅 学生姓名： 吴 敏 学生专业： 报关与国际货运 成都纺织高等专科学校经贸与管理系 2012年 5 月 日 目 录目录1摘要3关键词3第1章 老年公寓概述5 1.1老年公寓的概念5 1.2老年公寓在国外的发展模式5 1.2.1 生活自理型5 1.2.2一般护理型5 1.2.3 护士护理型6 1.2.4 特殊病患型6 1.2.5 综合型6 1.3老年公寓在国内的发展类型6 1.3.1 政府办老年公寓6 1.3.2 政府投资、个人运营型老年公寓7 1.3.3 社会力量办老年公寓7第2章 成都老年公寓发展状况分析7 2.1成都老年公寓的发展前景7 2.1.1我国即将进入老龄社会7 2.1.2 成都市人口调查8 2.1.3 成都老龄化较高于全国水平9 2.1.4 成都家庭养老压力越来越大9 2.1.5 成都具有很强的吸引力10 2.1.6 成都的老年公寓供不应求10 2.2成都老年公寓发展中的问题11 2.2.1 人们对老年公寓的认识存在误区11 2.2.2 服务人员的不足11 2.2.3 缺乏较完善的扶持政策11 第3章 成都老年公寓的发展策略11 3.1 纠正人们对老年公寓的认识误区12 3.1.1 成都政府相关部门加大宣传、普及养老知识12 3.1.2 开发商加大自身项目宣传12 3.2 建设适合成都的发展模式12 3.3选择持续的经营、盈利模式14 3.4 提高成都老年公寓的整体服务能力14 3.5 政府加大相关的优惠扶持政策14致谢语16主要参考文献17摘 要 随着我国步入老龄化社会，老年人口日益增加，家庭养老压力加大。养老问题在21世纪中国老龄化的今天已经涉及到千家万户，而我国目前基本上还是传统的家庭养老模式，但随着人口流动性的增加，家庭养老作用日益下降，难以适应日益严峻的养老形势。老年人问题的存在对经济发展和社会稳定都会产生巨大的影响，社会化养老已成为大势所趋，解决好老年人养老问题对老年人甚至对整个社会来说都具有迫切性和重大的现实意义。而较早出现的敬老院由于设施落后、资金不足、规模小且只能满足老人的吃住等基本生活问题已经不能适应现在养老的需要，随着居民生活水平的不断提高，收入增加，人们对养老的要求不仅仅停留在以前的基本吃住上了，而是希望有一个能提供高品质、优服务等的养老之处，能够达到真正意义上的养老，安享老年。老年公寓随之需求孕育而生并且不断发展起来。本文对我国的老年公寓的具体情况作说明及相应的分析，并进一步对成都的老年公寓发展情况作分析，从而探讨老年公寓在成都的发展情况和发展中的策略探讨。本文通过对成都市老年公寓的现状及需求分析，提出开发建设老年公寓的建议，以期望能更好的建设和完善成都的养老机构，有利于我们队社会养老的再思索。ABSTRACTAlong with our country into an aging society ,growing elderly population ,family endowment pressure increase.Endowment problem in the 21 century the aging of China today have involved thousands of families,and our country at present basically or traditional family pension mode,but as the population increased mobility,family endowment effect declining,difficult to adapt to the serious endowment situation.Because of nursing houme only to satisfy the life problem of eat,live and so on ,but it can not adapt to the needs of the endowment now,with residents living standards improve,pension requirement also rise to have high quality,have good endowment in service,so ,with the demand for apartment for the aged,the apartment then development.This article through to the present situation of the chengdu senile apartment and needs analydsis ,put forward the development construction senile apartment suggestions to expect to be able to better construction and improvement of chengdu endowment institutions ,be helpful for our team of social endowment to think about.关键词: 老年公寓、分析、发展、策略Keyword：apartment for the aged、analysis、develop、strategy 第1章 老年公寓概述 1.1老年公寓的概念老年公寓是指向那些有生活自理能力的老年夫妇和单身老人提供便利和服务的一种设施，是一种既体现老人居家养老，又能受到社会化服务的新型住宅。它不同于需要提供机体膳食服务的养老院，也不同于需要医护照料的护理院，而是面向有一定经济负担能力的，为普通老人提供住宅服务的一种养老机构，是老年人独立居住的整个住宅单元，单元内有卧室、起居室、浴室、厕所、厨房等，公寓内有各种服务、文化娱乐、医疗设施与专门的服务人员。 老年公寓现已盛行于发达国家，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有一定规模大中小相结合的新型老年公寓。它们一般是由面积不大，但功能比较齐全的独立单元居室所组成，内有厨房、卫生间等设施，使老年人能在居室内独立生活。公寓内设有食堂、洗衣房、活动中心等公共服务等设施，为老年人提供相应的服务。我国目前发展起来的老年公寓，大多属于这种类型，向老人提供居住、娱乐、医护设施等，但是在具体的服务标准上还存在很大的参差。1.2老年公寓在国外的发展模式 国外老年公寓的创办和资金来源的特点是多样化。其中较为典型的是美国和英国，主要由政府、教会、慈善机构、民间团体和个人五大类，美国的慈善机构有义务为那些生活无保障、收入很低或是孤寡老人提供住宿和基本的生活物资。国外的养老院发展较早，服务也较完善，服务水平较高，特别是美国、瑞典等。 1.2.1生活自理型 为生活能够自理的老年人设立，包含有娱乐、文教、社交为一体的养老设施。一般提供以下设施：游泳池、健身房、图书室、俱乐部、洗衣店、餐厅及其通道、交通路线、有组织的社区活动等，许多社区还设置有偿的家庭医疗服务作为辅助。这些设施根据老年人的生理和心理特征设置，有利于他们的健康生活。 1.2.2 一般护理型为需要一般护理的老年人提供一个兼居住、个人辅助和医疗卫生辅助的社区。设计满足个性化的辅助设施与医疗保健系统。一般护理包括协助料理日常生活，如更衣、洗漱等，并设有餐饮供应、定时班车、家政服务、洗衣店、集体活动、保安等。 1.2.3 护士护理型为24小时需要看护的老年人设计特殊的食宿环境、个人护理及其他治疗方案。这些主要体现在清理和布置、家务管理、科学食谱、专用医护人员、呼叫式家庭医生、体检、呼吸科检查、药物治疗等。 1.2.4 特殊病患型为满足老年痴呆症患者及其他患病老年人的特殊需要而提供专门设置的护理和居住条件。这些设施营造了一种消除思维混乱的环境，从而帮助他们增强个人的生活能力。设计建筑的特征应考虑到特殊病的附带问题，处理好通道颜色、视觉线索、安全性等。 1.2.5 综合型综合型社区可为老年人提供以上的各种服务，体现了多种选择性，可以满足不同程度护理的老年人需要。发达国家在老龄化高峰到来前20年就开始重视养老问题，老年公民几乎全部都领取养老金。老人的养老金的第一资金来源是社会保险收入，他们有稳定的资金来源，且养老保障制度也很完善，而我国在很多方面都与西方国家差距很大，所以也不能完全仿照西方模式，要根据自身的实际情况发展适合本地的老年公寓模式。1.3 老年公寓在国内的主要发展类型 1.3.1 政府办老年公寓 这类老年公寓由政府投资兴建，并作为经营主体对公寓实施经营管理。建国以后，我国政府在养老福利设施上主要针对“五保户”、“困难户”等对象所建立起来的“敬老院”等，随着人口老龄化程度的加深，市场经济的逐步发展，政府在养老福利设施方面的认识开始发生变化，并且开始鼓励“社会福利社会化”，鼓励社会力量参与兴建老年福利设施，但在另一方面，以政府为主要资金来源和主要经营者的老年公寓等养老设施也在逐渐增多。这种类型的老年公寓由于是政府投资兴建，采取全额事业拨款，管理、护理、服务的人员多，周围的环境好，设施内老人学习、健身、娱乐的各种场所、设备齐全，而且管理规范，对外声誉好，入住率一般保持在90%以上，但是成本高，在运营方面往往存在资金不足的问题，推广率不高。 1.3.2 政府投资、个人运营型的老年公寓 这种类型的老年公寓主要特点是由政府划拨土地，由政府来投资兴建老年公寓的基础设施，但在经营管理上则采用聘用制，招聘社会人员来进行经营管理。由政府部门建设基础设施，招聘人员进行经营，这样硬件起点高，护理人员稳定，服务质量有保障，且分高、中、低档以满足不同层次人群需要，供不应求，因为解决了前期的投入，运营的负担比较小，加之经营灵活，因而呈现出勃勃生机。烟台市老年公寓和福建厦门市金尚老年公寓都是属于这种类型的公寓，他是由民政局建设基础设施，招聘人员进行管理和经营的，这些老年公寓的共同特点是设施齐全，漂亮美观舒适，因为有政府支撑所以使服务人员有保证，服务质量也比较好，相应的收费也较高，能入住的大多是退休干部，也有一些是子女经济条件好，愿意资助老人入住的。 但是这类设施也存在很多困难。如医疗问题，老年公寓的定点医院和医保的定点问题有矛盾，产生认为的制约，医养结合才能使老人安度晚年。 1.3.3 社会力量办老年公寓 由于“社会福利社会化”政策的鼓励，近几年，由社会力量兴办的老年公寓发展较快，有些已初步形成了一定的规模，为我国老年福利设施的社会化与市场化开辟了前进的道路。第二章 成都老年公寓的发展状况分析2.1 成都老年公寓的发展前景 2.1.1 我国即将进入老龄社会 当65岁及以上老龄人口的比例从7%上升到14%，就标志着从“老龄化社会”过度到了“老龄社会”。完成这一过程，法国用了100多年，而巴西、中国、日本、智力等国只用了25年左右。中国预计将在2026年至2027年进入“老龄社会”。中国老龄人数占世界首位。截至2011年末，中国大陆有1.23亿65岁及以上的老人，约占总人口的9.1%，规模超过欧洲老年人口总和。到2050年，中国80岁以上高龄老人将占65岁以上老年人口的三成，劳动力人口与老年人口比将由2000年的10:1下降到2.8:1.根据卫生部北京老年医学研究所副所长张铁梅的介绍，目前，在我国31个省区市当中已经有26个省区市进入到老龄化的状态。 2.1.2 成都人口调查1） 人口结构类型表-2000年国际通用标准成都市年龄型成年型老年型2000年1990年少儿人口系数（0-14岁）40%以上30%-40%30%以下16.42%19.31%老年人口系数（65岁及以上）4%以下4%-7%7%以上8.11%6.43%老少比15%以下15%-30%30%以上49.37%33.31%年龄中位数20%以下20%-30%30%以上32.96%27.61%2）成都市人口总数表 总人口（人） 地区 2010年2000年1990年成都市14047625111054549263438锦江区690422440195440280青羊区828140550986551261金牛区1200776923132922804武侯区1083806603147560318成华区938785732710733274高新区553425219516262541龙泉驿区767203478241478389青白江区381792384671384674金堂县717225771357772273双流县1158516874184874184温江县457070322285322290郫县756047490263490314新都县775703611970611986大邑县502198490329490373浦江县239562247525247548新津县3021992909552910213） 对表一、表二的分析 根据统计数据，已经显示出了成都市将由老龄化社会步入老龄社会。按国际标准，成都市现在已经进入老年型社会。2010年成都全市常住人口 中，居民在城镇人口为9202599人，占65.51%；居住在乡村的人口4845026，占34.49%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加3189162人，乡村人口减少385809人，城镇人口比重上升12.03个百分点。成都市未来的城市人口压力将越来越大，而居住压力也越来越大，城市用地紧张的问题也越来越突出，大多数家庭的住宅面积在50平米至70平米，一家三代同室，比较拥挤，从老年人身心来说，不利于老年人的身心健康。而老年人需要的是一个居住条件好，且能够适应老人特殊年龄阶段的生活习惯的环境，老年公寓就完全具备了这一功能，正适合了老人的需要。 2.1.3 成都老龄化较高于全国水平2000年，四川65岁以上的老年人口为620万人，占总人口比重为7.45%。到2010年，占10.95%。十年间，上升了3.5个百分点，并且四川老龄化水平比全国8.87%还高2.08个百分点，虽然成都市65岁以上的老人占总人口的比重比四川省水平低1.24%，但成都市65岁及以上人口约有136.4万人，占9.71%，老龄化水平仍比全国的8.87%高0.84个百分点人口老龄化挑战人就十分严峻，成都市必须高度重视和妥善应对老龄化带来的一系列问题，统筹老年人口的政策，积极发展和推进老年人事业。 2.1.4 成都家庭养老压力越来越大子女压力越来越大，由于忙于工作，无法照顾父母，也无法找到合适的保姆。成都市2009年老年人口信息和老龄事业发展状况报告称，到去年底，成都市全市户籍人口11396260人，60岁及以上的老年人口1968292人，占总人口的17.27%。根据成都市老龄办此前的统计，2008年底全市60岁以上的老人为186万人，占总人口的16.5%。在老年人口中，60-64岁老年人口585088人；65-69岁老年人口467905人；70-74岁老年人口348543人；75-79岁老年人口266434人；80-89岁老年人口253860人；90岁及以上老年人口46462人。随着老年人口的增加，养老问题越来越突出。据成都市老龄办的统计，按15-64岁劳动年龄人口抚养0-14岁少儿人口计算，全市少儿抚养系数为15.43%，按15-64岁劳动年龄人口赡养65岁及以上人口计算，全市老年人口赡养系数为15.95%。也就是说，每1000名成都劳动力，除了要抚养154名少儿，还要赡养159名老人。换算下来即成都约每3个劳动力就要抚养或赡养一个孩子或老人。现在家庭结构由多子女已经转变成为4：2:1的家庭结构，大多数家庭都是独生子女，形成了一养多的情况，也就是说一对夫妻不仅要养育自己的子女外还要赡养两对父母。 2.1.5 成都具有很强的吸引力成都是一座来了就不想走的城市。成都市统计局和市第六次全国人口普查领导小组办公室发布的成都市第六次全国人口普查主要数据公报（第一、二号）显示，共有1404万人选择常住成都，与其他已经公布的一线城市人口普查数据相比，成都常住人口超过广州、深圳、天津等城市，仅次于京沪渝，排名全国第四。受到良好工作环境和适宜的居住生活休闲环境的吸引，成都人口在近10年间猛增近300万，作为川内最大的城市，成都人口流动的趋势更加明显。这对建设老年公寓奠定了很好人口基础，老年公寓的发展空间巨大。 2.1.6 成都的老年公寓供不应求1）传统的养老机构已经不能满足现在带的养老需要成都市共有40家养老院，但是规模都比较小，面积基本都在20亩到30亩左右，而床位也基本在100-300个，大多数床位在150个左右，总共床位也只有8000个左右，这远远不能够满足成都市现在的需求，就连设施较差的一些养老院也出现了“一床难求”的局面。而成都现目前的养老院也仍处于传统的养老状态，功能还很单一，主要是面对家庭经济情况比较差、无人照顾的老人来入住，里面一般就只有住宿、食堂和简单的门诊、医务室，养老环境较差，大多数老人都不愿入住。所以，老年公寓有巨大的需求客户群体。2） 成都的养老公寓才初步发展 目前就成都市园缘老年公寓一家，是一所集医疗、保健、康复、养老托老的康复疗养中心，2001年开盘后就受到了成都养老市场的欢迎，这给成都老年公寓的进一步发展开启了一个很好的先例。2.2 成都老年公寓发展中遇到的问题 2.2.1 人们对老年公寓的认识存在误区目前，我国还处于社会养老的初始阶段，特别是成都的老年公寓发展的又比较晚，人们在老年公寓养老上还存在许多的认识误区。例如许多人对老年公寓与传统的福利机构养老区分不开，对老年公寓认识模糊。认为老年公寓就是传统养老院或福利院，而传统的养老院和福利院主要对象是被儿女抛弃，没有亲人赡养的孤独老人，或是经济条由于老年公寓在成都开展的时间不长，人们还不太了解老年公寓的强大功能，这在很大程度上影响了老年公寓的发展。 2.2.2 服务人员素质不高，知识结构还不合理由于成都的老年公寓起步较晚，还没有形成一个较完整的体系，因此大多数老年公寓的工作人员和管理人员缺乏相关的专业培训和工作经验，整体知识水平比较低。由于是民办的老年公寓，才开始进入养老市场，工资水平也比较低，有些服务人员多为下岗职工，学历不高。在专业人员配套上，大多数老年公寓没有配备或没有意识到要配备具有专业护理、老年心理学、社会工作方面的专业人士的重要性，无法同时满足老年人多方面的需求，服务质量、管理水平也难上更高的档次。 2.2.3 缺乏较完善的扶持政策 虽然成都积极响应国家的社会养老的号召，根据老龄委通过“十二五”养老事业发展规划的要求，成都市将社区养老、机构养老纳入到养老产业发展规划之中，但是成都老年公寓等养老服务设施的发展起步较晚，它是随着人口老龄化进程的加剧应运而生，相关的政策也是随着它们的发展逐步制定的，在具体实施上还存在很大困难。如老年人权益保障法中规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利 院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”，并在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏政府和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困难和问题，需要国家制定具有针对性的扶持政策，如医疗保障、贷款抵押、权益保障、税收等方面更优惠和完善的政策。第3章 成都老年公寓的发展策略 目前成都发展养老公寓面临的最大问题是人们的观念还没有转变过来；第二个问题是养老社区的护理和工作人员的问题，这个不仅是要开发商在这方面多下功夫，还需要政府相关部门的介入；第三是缺乏相关保险和政府相关部门的具体政策支持，我国目前只有基本养老保险，更多的老人可能会因为收入问题被挡在品质养老生活之外。对于开发商自己来说，想要把老年公寓做好，不仅要使老年公寓满足成都现在的广大消费者需求，还必须把盈利模式考虑清楚，只有在盈利的情况下才能使老年公寓健康持续的发展下去。3.1纠正人们对老年公寓的认识误区 3.1.1 成都政府相关部门加大宣传、普及养老知识 要在成都发展好养老公寓首先第一步就要转变传统的养老观念，成都目前还基本上是家庭养老。现目前成都传统的敬老院发展不大，设施方面落后，好多人认为敬老院就是子女把父母遗弃在那，在敬老院不仅不能让子女放心更让家人觉得面子上是种不孝，所以即使子女没精力照顾父母也让父母在家养老，在成都现目前人们对养老公寓与养老院概念混淆，甚至连好多媒体也对老年公寓认识不清。所以转变人们对老年公寓的认识误区，让他们知道老年公寓与敬老院是完全不同的概念，老年公寓不仅能给老人一个居家型的住宅，还能享受到居家养老没有的配套设施和社区化娱乐。 人们对政府的信任度超过其他任何机构，这就需要成都相关政府部门加大群众对现代养老的知识普及和宣传，做好老年公寓的宣传引导。大力宣传发展老龄公寓的重大意义及国家的相关方针政策和老年公寓的成功案例，呼吁社会亲近老人、关心老人、尊重老人，构建和谐社会。3.1.2 开发商加大自身项目宣传 对于开发商自身来说就要加大广告宣传方面的投入，如适当的选择电视广告，电视广告的宣传普及面相对其他宣传方式来说很广，但是资金投放量大，对开发商来说要慎重考虑电视广告的多少。 对于资金不够雄厚的就可以选择报纸和都市杂志的宣传方式，相比电视广告来说，在成都更适合采用报纸宣传的方式，在成都很多老人都有阅读报纸的习惯，采用报纸的宣传方式不仅节约宣传费用，还可以让老人更深一步的了解老年公寓，改变他们对老年公寓的误解，从而接受老年公寓进而对老年公寓形成消费需求。其次开发商还可以做一些精美的宣传物品给市民，扩大老年公寓的受知范围。3.2 建设适合成都的发展模式 老年公寓的发展模式在国外发展主要有四种：护理型、服务型、独立型及综合型老年公寓。护理型是类似于护理康复医院的类型，主要对象是身体欠佳的特定老人，需要医生和护士及医疗设备，基本等同于医院与护理院养老；服务型老年公寓的服务像与护理型老年公寓功能类似，对象是需要人照顾的老人。所以现目前最适合成都的是独立型老年公寓，护理型和服务型的的对象数量都是有限的，在成都现目前这两中模式的功能基本上为敬老院和老年疗养康复院所替代，所占市场份额很小；所以在成都现目前最适合的发展模式为独立型老年公寓，它的特点优势真适合了现在市场的需要，原因如下分析： 1） 在独立型老年公寓，他会专门划出一幢楼或几幢供老年人相对集中居住，可以在住宅设施进行无障碍设计；而是老年人生活自理，社区提供社会化服务，如老人的购物以及必要的家务劳动都可由社区代为服务，这样集中住宅不仅更有利于公寓的特殊设施建设，也更方便于经营管理。独立型老年公寓实际采取得时居家养老加社会服务、个人自己加社区援助的养老形式，与住家养老加社区服较为相似，但是规模更大、老年设施与老年服务更齐全，这不仅使老人更有归属感，享受的服务也更齐全完善，显然，独立型老年公寓在成都的发展空间更大。2） 独立型老年公寓能实现开放性与封闭性的有机结合。例如服务型老年公寓类似于福利院及养老院，与社会隔离程度较高，封闭性较强，容易使老人感觉是住在一个孤僻的空间。而独立型老年公寓具有开放性，老人聚集到一起，但是没有和社会其他部分隔开。老年人能与社会生活与社区环境，尤其与儿童接触频繁，这对于老年人克服孤独感、失落感都大有益处。3） 独立型老年公寓能够实现公共性与私密性的有机结合。独立型老年公寓采用住宅形式，老年人在私密性方面有充分的保障，而且由于相对集中居住；老人能够参与社区为老人组织的各种活动，公共性也有所保证。这也正迎合了成都人的生活方式休闲。 4）这是一种新的居家养老，它不仅可以让老人享受到完善、专业的配套服务设施，还可以拥有温馨的家庭气氛，在成都这是任何养老机构无法达到的。老人居住在老年公寓里可以让子女放心工作，其提供的专门化服务和舒适的环境更利于老年人的身心健康，提高了老人的生活质量；比如子女工作闲时就可以和父母聚在一起，这样既减轻了隔代居住在一起时产生的摩擦，更能增进家庭的和睦与情亲，从而做到分而不离的效果。 5）独立型老年公寓迎合了成都发展需要。自从2007年成都市年生产总值（GDP)超过3千亿元，人均GDP超过3千美元步入中等发达国家收入水平的新起点后，就一直高增速发展。2011年成都城镇居民人均收入23045元，居全省第一；成都城镇居民人均可支配收入为23932元，全国城镇居民可支配收入为21810元，成都居民可支配收入明显高出全国水平，且成都各大消费支出均稳步增长，其中居住消费占45.84%，可看出成都消费所带来的巨大市场潜力，而且成都是内地富翁最受亲睐的城市中排名第六，很多富翁都很看重成都，选择成都作为投资。无论在成都内部和外部来看，成都的发展契机都一片大好，发展具有综合配套的较大型老年公寓是个绝佳的机会。 由于成都的消费群体是个庞大的群体，城市人口流入大，在收入、文化、消费观赏存在明显的差异，因此对产品的需求也具有一定的差异性；相比其他城市成都具有优美的环境与众多出名的旅游观光地和成都人的独特休闲生活方式、良好的工作环境，这都是巨大的吸引力。成都是具有巨大潜力的城市成都比其他城市更适合养老居住，发展市场潜力巨大，以后成都的老年公寓就应该进一步走向综合型的老年公寓，成为成都的另一大特色。3.3 选择能持续经营的盈利模式 1）经营管理：聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或则和专业的公司联营，来实现长远的经营收益。 2）开放配套设施：向整个项目的住户开放，资源共享，从中获得经营收入，在充分满足住户的前提下，可以考虑向周边的楼盘或社会开放。 3）收益模式：租、售结合的盈利模式 成都人民的收入水平差距还很大，一部分人群居于富人行列，绝大多数人群还处于小康水平，购买力存在着差异。由于开发老年住宅的成本投入比普通住宅的成本要高的多，因此这就决定着老年公寓的租售等方面比普通住宅更为复杂。根据购买力的差异，老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活的销售模式，比如租售结合的方式。开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另外一部分则可用来满足老年人的租用、度假等需求，这样可以满足不同经济层次状况的客户。普通房地产产品是通过产品销售来获得利润，但是，老年公寓的盈利模式是由产品销售和服务组成，且销售的盈利是一次性的，而服务盈利则是长期性的，因此，从盈利模式来说，要打破传统的房产的单一性，而要将地产与福利事业糅合在一起的一种全新的复合型产业。这样可以保证部分投资的迅速回收，可取的长期的稳定收益。 3.4 提高成都老年公寓的整体服务能力 1）完善配套设施。建设完善的生活配套设施，如超市、菜场、洗衣房、家政等；服务设施，如医疗保健中心、餐饮、茶室等；医疗保健设施，如诊所、医疗室、健康康复中心等；健身设施，室内游泳池、健身房等和文化设施，如老年大学、图书室、书法室等，这不仅能满足老年人的生活休闲需要，还可以也可以拓宽经营范围，如可以增加适合年轻人的度假休闲酒店等特设建设。 2）加强服务人员的专业能力和素质培训。 提高老年公寓工作人员的素质，加强专业化培训，特别是对服务人员的养老服务管理、护理等专业知识和技能的培训。一方面要逐步提高养老服务队伍的专业化水平，提高老年公寓工作、服务人员的素质，提高服务质量；在另一方面也要规范老年公寓服务人员的管理制度、确保他们的权益，逐步建立起养老机构服务人员的资格认证、职称评定体系，确保他们的职业发展。做好服务人员的管理，从根本上做好服务老人的工作，促进我国养老设施向管理、服务产业化、专业化、市场化发展。从提高整体服务质量进而提升老年公寓的整体水平。 3.5 政府加大相关的优惠扶持政策 很多带有公益性的事业都离不开政府的支持，特别是老年公寓这种大型项目在成都初期发展的时候，就很需要政府的政策支持。老年公寓由于建设用地面积较大，基本都在好几百亩以上，所以政府可以在土地政策上多加帮助，如划拨土地；多项税费可做一定的减免，放宽贷款条件和利率优惠等政策鼓励开发商开发老年地产。 致谢经过一个多月的准备和工作，本次毕业论文已经接近尾声，由于是第一次写毕业论文，没有什么经验，难免有许多考虑不周全的地方，但是在老师的督促指导下，解决了在完成论文中遇到的种种问题，由此看来想要完成一个论文是有一定难度的。大学三年的校园生活时光已经快结束了，在此我想对我的母校、老师、同学表达我的由衷感谢。感谢老师在这三年中对我的孜孜教诲和在我困难时给我帮助和鼓励，感谢我的同学陪我走过了这一段快乐而值得回忆的美好时光。是母校让我有机会在这里学习知识，给了我不仅教我知识更教我怎样为人处事的良师，让我有机会结交这么优秀的朋友，这次毕业论文我得到了很多老师与同学的帮助，尤其是我的论文指导老师杨老师，当我遇到困难时我会向杨老师请教，杨老师总是很耐心的给我仔细指导和给予我鼓励。杨老师平日工作都很繁忙，但从我选题到查阅资料，写稿，中期改稿直至最后的定稿等每个环节都给予我精心的指导。在此我真诚的感谢我的论文指导老师杨老师，感谢您帮助我成功的完成了这毕业论文。 参考文献（1） 全球即将步入老龄社会步伐加快（成都日报2012年4月8日）（2） 老年公寓操作图文全解（中国物资出版社丁祖昱 ）（3） 浅析房地产营销策划的问题及对策（现代商业王馨）（4） 浅谈房地产营销策略（沈阳干部学刊刘艳）19