资产评价的概念特点与原则

第一章 导论基本要求 :通过本章的学习 ,了解资产的类型 ,理解资产评估的概念和特点 ,理解资产评估目的和 资产评估价值类型之间的关系 ,掌握资产评估基本理论的构成 .讲授要点 :资产评估的概念、目的及假设，资产评估的价值类型和评估原则。 重点和难点：资产评估的价值类型及评估标准。第一节 资产概述一、资产含义 它指经济主体拥有或者控制的，能够以货币计量并给经济主体带来经济效益的经济财物， 包括房屋、土地、机器设备等有形物，以及商标权、专利权、特许经营权等无形物。资产与财产：两者含义基本相同，前者多用于经济，后者多用于法律。二、资产的类型（一）有形资产和无形资产（二）可辨认和不可辨认资产（能否独立存在） 商誉是唯一的不可辨认资产，无法单 独转让。（三）单项资产和整体资产（是否具有综合获利能力） 各种类型资产关系图：第二节 资产评估的概念及其特点一、资产评估的概念 它是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体来说，是指符合国家有关 规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则， 选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估 算的过程。资产评估工作八大要素：评估主体评估对象评估依据评估目的评估原则价值类型评估程序评估方法 根据对商品价值评价目的不同，可将价值分为以下类型：（1）评估价值：由交易双方共同接受的估价师所估定的价值。（2）课税价值：由估税员为摊派税额而基于公平市价估定的价值，通常是市场价值的一定比 例。（ 3）保险价值（实际兑现价值） ：指在保险合同中规定的资产价值。（ 4）账面价值：在资产负债表上所标明的价值，是会计上的价值。（取得成本 +资本改良价值 -折旧）（5）投资价值：投资者以自己的准则确定的价值，它是指某个或某类投资者为确定目的而进 行投资的资产价值。二、资产评估特点（一）时点性：对评估对象在某一时间点价值的估算。（二）市场性：评估价值是否客观，需要接受市场价格的检验，若二者差异在允许的范围内， 则说明评估结果是比较客观的。（三）预测性（四）公正性1、遵循正确适用的评估原则，法定的评估程序，科学评估方法；2、评估主体与双方当事人无厉害关系。（五）咨询性 评估主体对评估结论的客观性负责， 而不对资产交易价格的确定负责。 最终成交价格 取决于资产业务当事人讨价还价的能力。三、资产评估与会计计价的区别 资产评估：具有资产评估资格的社会中介机构为资产交易和投资提供公平的价值尺度，反 映资产在评估基准日的客观价值。会计计价：财会人员为投资者、债权人和经营管理者提供资产价值信息。单选题：1. 资产评估最基本的功能是（）。A. 评价和评值B. 咨询和管理C. 核算和监督D. 鉴证和审查【正确答案】 ： A 【答案解析】：咨询、管理和鉴证是资产评估的基本作用，核算和监督是会计的基本职能。第三节 资产评估的目的及假设一、目的 一般是为了给资产的买卖、租赁、抵押、保险理赔、课税、征用补偿、确定拍卖底价、 分割或合并，损害赔偿以及企业价值管理等行为提供可资参考的价值基础。二、假设（一）持续使用假设：指资产将按照现行用途继续使用，或者转换用途继续使用。 例：石油化工设备评估1、如果按照现行用途继续在原地使用，用成本法评估其价值。（卖价或制造费用 +运输费 +安装调试费 - 折旧费）2、如果按现行用途迁往其它场地继续使用。 （全新购买价 折旧费）3、如果不再使用，需拆零出售。 （零件变现值 拆零费）（二）公开市场假设1、公开市场：指在该市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌 握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公 开且不具有排他性，即一个完全竞争的市场。2、用途广泛、通用性强和市场化程度较高的资产更适用于公开市场假设。（三）清算假设1、定义：指资产所有者在某种压力下（如破产、抵押权实施），将被迫以协商或拍卖方式，强制将其资产出售。2、其评估价值往往也低于持续使用和公开市场假设下的评估价值。单选题2. 资产在处于迫售、快速变现等非正常市场条件下的价值属于（）。A. 残余价值B. 清算价值C. 拍卖价值D. 补偿价值【正确答案】 ： B【答案解析】：从题干可以看出，是从所依据的市场条件分类，属于非市场价值类型中的清算 价值。3. （）是界定评估对象的基础。A. 资产评估的一般目的B. 资产评估的特定目的C. 资产评估假设D. 资产评估价值类型【正确答案】 ： B【答案解析】：通常把引起资产评估的资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特 定目的。其作用之一就是界定评估对象的基础。第四节 资产评估的原则一、资产评估的工作原则（一）独立性原则（二）客观性原则2、减少估价过程中主观偏见方法有两种：1、尽量避免受到公众关于资产价值观点的影响；在估价之前尽可能少地关心资产是被高估还是低估。（三）科学性原则二、资产评估的经济原则（一）贡献原则（二）替代原则（三）预期收益原则（四）供求原则资产交易价格是买卖双方博弈的结果（五）最佳使用原则1、定义：指按照估价对象的最佳使用方式评估资产的价格。2、最佳使用：在法律上允许、技术上可能和经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式。3. （ ）是市场法评估的理论基础。A. 替代原则B. 预期收益原则C贡献原则D. 供求原则【正确答案】 ： A【答案解析】 ：作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大 致相同的交换价值。替代原则是市场法评估的理论基础。多选题：以下属于资产评估经济技术原则的有（）。A. 预期收益原则B. 独立性原则C科学性原则D. 评估时点原则E. 替代原则【正确答案】 ： ADE【答案解析】 ：选项 BC 属于资产评估工作原则。3、根据最佳使用原则对估价前提作选择：（1）保持利用现状前提；（2）转换用途前提；（ 3）投资改造前提；（4）重新利用前提；（5）上述四种情形的某种组合。第五节 资产的价值类型及评估标准一、资产的价值类型（一）市场价值1、市场价值包括按最佳用途使用条件下的市场价值和按当前用途使用下的市场价值。2、最佳用途使用下的市场价值主要适用可以进行公开市场假设或转化为最佳用途后持续使用 假设的资产业务。3、当前用途下的市场价值是假定资产可以在公开的市场按当前用途出售的最可能价值，而不 论当前用途是否是最佳用途。（二）非市场价值1、定义：指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。2、常见的有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值等。单选题：2.（ ）是资产评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。A. 供求原则B. 预期收益原则C贡献原则D. 评估时点原则【正确答案】 ： B【答案解析】 ：参考 2010 全国资产评估考试教材 27 页。 二、资产的评估标准（一）以市场价值为基础的评估基础1、市场比较法、收益法、成本法2、评估需要的相关数据应当来自公开市场。（二）以非市场价值为基础的评估标准 适用于保险、税收、投资、清算等目的的资产评估以及专用资产价值或市场公开竞 争受到限制情况下的资产评估。（三）以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准1、可将资产视为按当前用途在公开市场上出售。2、无论资产的当前用途是否代表其最佳用途，资产评估都应以当前用途继续使用下的市场价 值为标准。（四）贷款担保、抵押和债券的评估标准1、一般以市场价值为标准。2、对专用资产作为抵押物进行评估时，应当假设资产处于最佳使用状态。 国际资产评估标准以资产业务性质来确定资产的评估标准，同时还要考虑资产本身特点。 评估结果是否为市场价值， 不是取决所采用的具体评估方法， 而是取决于评估所采用的基本要 素是否以市场数据为基础。第二章 资产评估的程序与基本方法?基本要求： 了解资产评估的程序， 掌握市场法、 成本法和收益法等三种资产评估方法的基本原 理及估算方法。?讲授要点：评估程序和评估基本方法 ?重点和难点：成本法、市场法和收益法第一节 资产评估的程序 ?资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程。?一、资产评估项目的接洽?资产评估业务约定书内容包括签约各方名称，委托资产评估的目的、 评估范围、 各方权利及义务、评估基准日、提交评估报告的时间、评估收费等。?二、组建评估项目小组三、拟订资产评估的工作方案?四、收集有关资料 ?五、待评估资产的清查核实?六、评估假设条件、价值类型和评估标准分析 ?七、选择评估方法并估算?八、编写评估报告?九、提交报告、评估费用清算。单选题：?7.资产评估具体程序的第一个环节是（）。?A.签订资产评估业务约定书?B. 明确资产评估业务基本事项?C.编制资产评估计划?3收集资产评估资料?【正确答案】 ：B?【答案解析】 ：参考 2010 考试教材 75页。单选题?4.资产评估中的基本方法是（）。?一种具体的评估方法?B. 几种评估方法的结合?3条评估的思路?! 一条评估思路与实现该评估思路的各种评估方法的结合?【正确答案】 ：D第二节 成本法?一、成本法的概念 ?1、它是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗， 来确定资产价值的方法。?2、复原重置成本：指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料，生产及设计标准、工艺 质量，重新生产一项与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。?3、更新重置成本：指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新 生产一项与估价对象具有同等功能效应的全新资产的成本。?11.学校，博物馆，纪念馆等这些公共单位的房地产评估一般采用（）。?A.收益法?B. 成本法?C.市场法?D.剩余法?【正确答案】 ：B?【答案解析】：这些房地产一般属于既无收益又无交易情况的房地产，常用成本法进行评估。 单选题：?11.复原重置成本与更新重置成本的相同之处表现为（）。?A .技术水平相同?B. 制造标准相同?C.价格水平相同?D.材料消耗相同 ?【正确答案】 ：C?【答案解析】 ：参考 2010 考试教材 58页，两者都是以现行价格水平来购建的。4、损耗价值分为三类：?（1）实体性贬值：由于磨损和自然力作用，导致物理性能下降而引起价值减少。 ?（2）功能性贬值：由于新技术推广和应用，导致技术明显落后、性能降低，从而价值相应减 少。?（3）经济性贬值：由于外部环境因素变化，如新政策或法规的发布实施、市场萧条、战争等， 限制了资产的充分有效利用。5、成本计算的公式?评估价值 = 重置成本 -实体性贬值 -功能性贬值 -经济性贬值?或评估价值 =重置成本 * 成新率?二、成本法评估程序?1、确定待评估资产的范围，并估算重置成本或重建成本；?2、确定待评估资产的使用年限；?3、估算待评估资产的损耗或贬值额；?4、从重置成本或重建成本中扣减贬值，得到评估价值。三、重置成本的估算方法?（一）重置核算法 ?1、定义：将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的方法。?2、计算公式：?间接成本 =人工成本总额 * 成本分配率?成本分配率 =间接成本额 /人工成本额?或间接成本 =工作量（单位为工时或工日） * 单位工作量的间接成本?3、实例：P22某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为60000元/台，运杂费1000元，直接安置成本 900 元，其中包括原材料 400 元，人工成本 500 元，安装需要 50 个工时。根 据以往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对于直接成本比率一般为50%。继续利用条件下该机器设备重置成本为：?直接成本：61900? 其中：购买价 60000?运杂费 1000? 安装成本 900?其中：原材料 400?人工成本 500?间接成本 450?重置成本62350?成本分配率 =450/500=90%?单位工作量间接成本 =450/50=9 元 /工时?2.在设备的评估中，重置核算法用于确定（）设备的重置成本。?A自制I?C.通用D.非标准B. 标准E.进口?【正确答案】 ： AD ?【答案解析】：重置核算法常用于确定非标准、自制设备的重置成本。（二）物价指数法 ?1、定义：通过对资产的原始成本进行物价指数调整而得到其重置成本的方法。?2、计算公式：?资产重置成本 =资产原始成本 * 评估基准日的同类资产定基物价指数/资产购建时的同类资产定基物价指数?或资产重置成本 =资产原始成本 * （1+物价变动指数）?或资产重置成本 =资产原始成本 * 环比价格指数?5.某项资产购建于 2007 年，账面原值为 10万元，于 2010年评估，若以取得时定基物价指数为 100 ，评估时定基物价指数为140 ，该资产最可能评估值为（）万元。?A.12B.15?C.14D.11?【正确答案】 ：C?【答案解析】：参考2010考试教材41页的公式，评估值=10X（ 140%/100%）= 14 （万元）。3、P23 例题：?某项待评估资产购建于 95年10月，账面原始价值 20万元， 现评估其 99年 10月3日的价值。 调查得知该类资产在 95年和 99年的资产定基物价指数分别为 120%和 160%， 96-99 年环比价 格指数分别为 110%， 105%， 120%， 96%，物价变动指数 33%。则该资产重置成本是：?20*（160/120） =26.67（万元）?或 20*110 %*105%*120%*96%=26.67 （ 万元）（三 ）功能价值法 （生产能力比例法 ） ?1、假定待评估资产的生产能力与价值呈线形关系，首先找一个与待评估资产相同或类似的资 产作为可比参照物， 计算参照物的单位生产能力的价格， 然后据以计算待评估资产的重置成本。 ?2、待评估资产的重置成本 =待评估资产的生产能力 * （参照物的重置成本 /参照物的生产能力） ?或=参照物的重置成本 * （待评估资产的生产能力 /参照物的生产能力）（四）规模经济效益指数法 ?1、假定资产的生产能力与其重置成本之间呈非线性关系。?2、计算公式： ?x ?待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本 * （待评估资产的生产能力 /参照物的生产能力）x?3.被评估资产甲生产能力为 80 000件/年，参照资产乙的重置成本为 5 000元，生产能力为 60 000 件/年，假设规模经济效益指数 X 取值为 0.6，被评估资产的重置成本最接近于（）元。?A.5 942B.6 500?C.4 207D.8 500?答案： A?解析：根据 2010 考试教材 63 页公式 232 计算得出。 单选题：?8.已知被评估设备在评估基准日的主材费为200 万元，设备的主材费为全部成本的 50，行业平均成本利润率为 10，不考虑其他因素，则设备的重置成本等于（）万元。B.550D.110?A.100 ?C.440 ?【正确答案】 ：C?【答案解析】 ：本题应采用综合估价法的计算公式，参考教材P105：?设备的重置成本=（200/50%）X（ 1 + 10%）= 440 （万元）。?2.进口设备的重置成本，除了包括CIF 价，还包括（ ）。?A.关税?B. 国外海运费K国内运杂费宜国外运输保险费空基础费?【正确答案】 ：ACECIF 价格的计算：?CIF含佣价=（不含税货价 +国内运费+国内其他杂费+海运费）/1- （1+投保加成率）X保险 费率-利润率-佣金率X总数量?备注：?1不含税货价=总货价X 1-退税率/ （ 1+增值税率）。?2国内杂费包括：（1 ）国内佣金、报关费、报检费等在国内发生的除运输以外的费用；（2）内运费，即装船前的一切运费。?3海运费即装船后到卸货前的海上运输费用。?4投保加成率一般为10%，超出的一般由买方支付。?5保险费率要看你买的是哪类型的保险。?6 利润率由你公司自己决定。?7佣金率是指国外佣金（就是支付给买方委托人的佣金）。?8记得除以总数量（公式中虽然是乘以总数量，但因其在分母中）。四、实体性贬值的估算?（一）观察法?公式：实体性贬值 =重置成本 * 实体性贬值率?（二）使用年限法?公式：实体性贬值 =（重置成本 -预计残值） *（实际已使用年限 /总使用年限）?资产利用率 =至评估基准日资产的累计实际利用时间/至评估基准日资产的累计法定利用时间单选题：?1. 截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值小于1 时表示（ ）。?A.满负荷运转?B. 超负荷运转?C.开工不足?D.与资产负荷无关 ?【正确答案】 ： C?【答案解析】 ：资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值即资产利用率，小于1表示开工不足。?9. 一台设备的重置成本为200 万元，已经使用了 2 年，其经济使用寿命约为 10 年。现该设备的动力系统损坏， 估计修复费用约为 20万元。 该设备存在可修复性损耗和不可修复性损耗，动 力系统损坏是可修复性损耗，用修复费用法计算的实体性贬值金额为（ ）万元。?A.20B.10?C.56D.40?【正确答案】 ： C?【答案解析】 ：可修复性损耗引起的贬值为20 万元。不可修复性损耗引起的贬值=（20020）X 2/10 = 36 （万元）。实体性贬值=20+ 36= 56 （万元）。?6.某资产 1998年 8月购进， 2008年8月评估时，名义已使用年限 10年，参考资产技术指标， 在正常使用情况下每天工作 8 小时，但该资产实际每天工作 6.5 小时，由此确定的资产的实际 已使用年限为（ ）年。（结果保留一位小数）?A.7.5B.10.1?C.8.1D.5.5?【正确答案】 ： C?【答案解析】：资产利用率= （ 10X 360X 6.5） /（10X 360X 8）X 100= 81.25，?实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率=8.1 （年）。五、功能性贬值的估算?（一）估算步骤 ?1、比较待评估资产与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间差异（包括工资支付、能源 耗费和产品质量） ；?2、确定净超额运营成本（超额运营成本-所得税）；?3、估计待评估资产的剩余使用寿命； ?4、使用适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准 日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。单选题：?10.某被评估设备为 2 年前购置，预计评估基准日后该设备与同类新型设备相比每年运营成本 增加 20 万元，该设备尚可使用 5 年，若折现率为 1 0，企业适用所得税税率为25%，不考虑）万元。其他因素，则甲设备的功能性贬值额最接近于（?A.56.9 B.75.8 C.52.3 D.88.4?【正确答案】 ：A?【答案解析】：功能性贬值=20X（ 1-25%）X（ P/A ,10%, 5）= 56.862 （万元）。（二）应用举例 P26?六、经济性贬值的估算 ?例题：以下贬值属于经济性贬值的是（）。?A. 由于使用及自然力作用导致资产的物理性能损耗造成的贬值?B. 由于技术进步引起资产的功能落后造成的贬值K由于外部条件引起的资产闲置，收益下降所造成的贬值?D. 由于新材料,新工艺的采用,使得资产建造成本低于原建造成本所引起的贬值?【正确答案】 ： C?【答案解析】 ：选项 A 属于实体性贬值,选项 B、D 属于功能性贬值。?10.某被评估生产线设计生产能力为年产 25 000台产品,每台正常市场售价为 1 500元,现因 市场竞争激烈以及市场需求变化,要保持 25 000 台生产能力,每台售价只能达到 1 400 元,该 生产线尚可使用二年, 折现率为 10, 企业所得税率为 25,该生产线的经济性贬值最可能为（ ）万元。?A.325.41B.465.33?C.200D.374.56?【正确答案】 ： A?【答案解析】：该生产线经济贬值=25 000X( 1 500- 1 400)X( 1- 25%)X( P/A ,10%, 2)= 325.41 (万元)。?七、成新率的估算?（一）观察法?（二）经济使用年限法?即根据资产的剩余经济使用年限与其总经济使用年限的比率来确定成新率。?成新率 =剩余经济使用年限 / （实际已使用年限 +剩余经济使用年限）（三）修复费用法?先通过估算将待评估资产恢复到全新功能状态下所需要的修复费用占资产重置成本的比率来 确定贬值率，再据此求出成新率。?成新率 =1-贬值率 =1- （修复费用 /重置成本）?例：某数控设备的重置成本为 数控系统损坏，估计修复费用为 计算过程如下：150 万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20 年，该设备17 万元，其他部分工作正常，现估计其成新率？1）可修复性损耗引起的贬值额： 17 万元；?（ 2）不可修复部分的重置成本为： 150-17=133 万元?（ 3）不可修复部分的贬值率： 2/20=10%?（ 4）不可修复部分的贬值额： 133*10%=13.3 万元?（ 5）成新率： 1-（17+13.3） /150=79.8%第三节 比较法?一、比较法（市场比较法）的概念 ?1、指通过比较待评估资产与近期售出类似资产异同，并根据此对类似资产的市场价格进行调 整，从而确定待评估资产价值的评估方法。?2、前提条件： （1）需要比较成熟的资产交易市场； （2）可找到可比较参照交易。 ?3、计算公式：?评估价值=市场参照交易价格+刀评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额-刀评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额?或评估价值 =参照交易价格 *修正系数二、运用比较法评估资产的程序?1、明确评估对象；?2、搜集信息资料，并寻找参照交易；?3、整理资料，选择三个或以上可比较的参照交易； ?4、将待评估资产与可比较参照交易进行比较分析，判断它们之间在影响交易价格的各因素方 面的差异程度；?5、比较差异，得到待评估资产的评估价值。三、进行比较分析和调整的因素?（一）时间因素?（二）地域因素?（三）功能因素 功能高低与价值高低成正相关关系。（四）交易因素?参照交易是不公平或非正常交易， 使得交易价格高于或低于公平的市场价格， 因此需要对参照 交易价格进行修正。?非正常的参照交易：?（1）交易双方有利益关系；?（2）交易一方由于一项法规不得不进行某项交易；?（3）买方急于想买，卖方急于想卖； ?（4）卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资（如允许买方分期付款）；?（5）在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易（如相互承诺以低于市场价值为对方提供产品 或服务）。第四节 收益法?一、收益法的概念并将其用适当的折现率折算为评估基?它是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益， 准日的现值的方法。公式：V 刀Ai/ (1+R)i=1,2,3,n?3.收益法一般适用于()的价值评估。?单台设备?B.成套设备?C.生产线?3标准设备?E.通用设备?【正确答案】 ： BC?【答案解析】 ：一般类似生产线、成套设备这样具有独立获利能力的机器设备才可以用收益法 进行评估。单选题?4某收益性资产，使用年限为20年，年收益为30万元，折现率为10%。其评估价值最接近于( )万元。?A.189?B.283?D.255?3.336?【正确答案】 ： C?【答案解析】：评估值P= 30X( P/A , 10%, 20)= 255.408 (万元)。二、收益法的评估程序1 、收集资产有关经营财务状况的信息资料；2、计算和对比分析有关的收益，费用指标及变化趋势；3、预测资产的净现金流，确定适当的折现率；4、估算待评估资产的收益价值。三、收益法计算常用公式?(一)年资产净现金流不变时? n nV=A ( 1+r) n-1/r(1+r) n?v=A/r(收益是永久性情况下 )?(二)年资产净现金流等额递增时? n n n 2 nV=A 1(1+r) n-1/r (1+r) n+b(1+r) n-1/r2(1+r)n-bn/r(1+r)?V=A 1/r+b/r 2(b 表示现金流等额递增 )(三) 在年资产净现金流等比率递增时 ? n n n V=A1(1+r)n-(1+g)n/(r-g)(1+r) n?V=A 1/(r-g)( g 净现金流等比递增)?:四)预期资产将在评估基准日后第J年末以价格V出售时?V=刀 Ai/（1+r）i+Vj/（1+r）ji=1,2,.,j?Vj=刀 Ax/（1+r）x-jX=J+1,J+2,.,N例题 （P32 ）?预计某企业未来五年的税后资产净现金流分别为15, 13, 12, 14, 15万元，假定该企业可以永续持续经营下去， 且从第6年起以后各年收益均为 15万元，折现率10%，确定该企业持续经 营下的价值？?2345V=15/（ 1+10%）+13/（ 1 + 10%）+12 /（ 1+10%）+14/（ 1+10%）+15/（ 1 + 10%）+15/10%（1+10% ） 5?=145.4（万元）四、预期净现金流估算?一般要考虑资产在社会平均经营管理水平下的预期资产净现金流水平。?预期净现金流=潜在毛收入-预计经营管理成本五、折现率的估算?（一）市场比较法?通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析，来确定待评估资产的投资期望回报_ 率。?（二）资本资产定价模型法?通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率，来衡量该投资的风险补偿。衆资风险包括可分散风险和不可分散风险。?资产风险补偿=期望回报率-无风险利率?移项得到：期望回报率=无风险利率+资产风险补偿?=无风险利率+资产市场风险补偿* 3?=无风险利率+ （资产平均回报-无风险利率）* 3（三）加权平均资本成本法?加权资本成本（折现率）=权益成本*权益比+负债成本*负债比?加权资本成本（折现率）=权益成本*权益比+税前负债成本* /1-所得税边际税率）*负债比?例题：某企业目标财务结构是40%负债，60%权益，税前负债成本 7%，权益成本14%，所得税率33%，则加权平均资本成本（折现率）？?7%* /1-33%） *40%+14%*60%=10.28% 六、收益期限的确定?指资产能够产生资产净现金流的年限。第三章 机器设备评估第一节 机器设备评估概述一、机器设备的含义 指一台（辆）、一套或一组由金属及其他材料制成，由若干零部件装配起来的，在一种或 几种动力驱动下，能够完成生产、加工、化学反应、运行等功能或效应的装置。组成部分： 1、外界输入的能量动力部分； 2、履行机器功能的执行部分； 3、介于原动部 分和工作部分之间的传动部分和控制部分。1. 某被评估进口设备评估基准日的离岸价格为50 万美元，海外运输及保险费用为离岸价的8， 关税税率为 16，增值税税率为 17，国内运输费率为 2.5。美元对人民币的汇率为 1： 6.8，不考虑其他因素，该进口设备的国内运输费用最接近于（）万元人民币。A. 8.00B.9.00C.7.64D.9.18【正确答案】 ： D【答案解析】：CIF = 50 X（ 1+ 8%）= 54 （万美元），国内运输费=CIF X国内运输费率=54X 2.5%= 1.35（万美元）=1.35X 6.8=9.18（万元人民币）。二、机器设备的分类一）按在再生产中的作用分类1 、生产工艺类设备（主力设备）2、辅助生产设备3、服务设备二）按适用范围分类1 、通用设备2 、专用设备3 、非标准设备三）按国家固定资产分类标准分类1 、通用设备； 2、专用设备； 3、交通运输设备；4、电气设备； 5、电子产品和通讯设备；6、仪器仪表计量标准器具及量具、蘅器四）按现行会计制度规定分类1 、生产用机器设备； 2、非生产用机器设备； 3、租出机器设备；4、未使用机器设备； 5、不需用机器设备； 6、融资租入机器设备2. 收益法一般适用于（A. 单台设备C.生产线E.通用设备）的价值评估。B. 成套设备D. 标准设备正确答案】 ： BC【答案解析】 ：一般类似生产线、成套设备这样具有独立获利能力的机器设备才可以用收益法 进行评估。三、机器设备的评估特点1、由于机器设备种类繁多，单位价值大和性能用途各不相同，需要分门别类，逐台逐件；2、分布广，技术性强，因此要以技术检测为基础，正确确定技术寿命，经济寿命和使用寿命；3、对价值构成要素及其变化规律有深入认识和了解。3. 被评估企业曾以实物资产（机器设备）与A 企业进行联营投资，投资额占 A 企业的 30。双方协议联营 10年，联营期满， A 企业将设备按折余价 10万元返还投资方。评估时双方联营 已经有 4年，前 4年 A 企业的税后利润保持在 50万元水平，投资企业按其投资比例分享收益， 评估人员确定被评估企业未来6 年收益不会有大变动，假定折现率10，投资企业的直接投资的评估值最有可能为（ ）万元。A.80 B.100 C.150 D.200【正确答案】 ： A【答案解析】：评估值=50X 30%X（ P/A , 10%, 6）+ 10X（ P/F, 10%, 6）= 70.9745 （万 元）。四、机器设备评估程序（一）评估准备阶段（搜集整理数据和文件）1 、指导委托方填写和准备与评估事项有关的资料及文件。2、 搜集相关的价格资料（待评估资产和参照物的现行市价、物价指数）。3、设计技术路线、落实人员并制定评估方案。二）现场工作阶段1 、逐台（件）核实评估对象；2、分类（ ABC 分类法）；3、设备鉴定。 （设备技术状况,使用情况鉴定,质量鉴定,磨损程度鉴定）（三）确定评估经济技术参数（四）评定估算（五）撰写评估报告及评估说明（六）审核报告和报出报告 第二节 机器设备的成本法评估、机器设备重置成本的测算（一）重置核算法1、 按复原重置成本评估（非标准设备和自制设备多采用此法）（教材 P41）2、 按更新重置成本评估（教材P41 ）更新重置成本 =直接消耗量按照现行价格标准计算+按现行价格计算的间接费用3综合估价法以主要材料费为基础，根据其与成本费用的关系指标估算出相应的成本，再考虑利润、 金和设计费，从而求出重置成本。RCN= （ Ci* Km+ C2）X （1+Kp） x （1+Kd* N） - （1-Kt）（二）指数调整法（ P43） 以原始购买价格为基础，考虑同类价格上涨指数，从而确定重置成本。 重置成本 =原始成本 * （评估基准日定基物价指数 /购建时定基物价指数）例题：某机器设备 2003 年购建，账面原值为 30 万元，当时该类设备定基物价指数为120%。2005 年对该设备进行评估，当年定基物价指数为200% ，试评估该台设备的重置全价。解析：设备重置成本 =30x（ 200%* 120% ） =50（万元）三）功能价值法 前提条件：设备生产能力与成本之间成线性关系。例题：重置全新机器设备一台价值 8万元，年产量 1 500件，现知被评估设备年产量 600 件，其 重置成本？ 解析：重置全价 =8* （600/1500） =3.2 （万元）（四）规模经济效益指数法 设备生产能力与其成本之间成非线性关系时，不能直接用功能价值法计算，而必须应用 规模经济效益指数进行调整。例题：重置全新机器设备一台价值1 2万元，年产量 300 件，现知被评估机器设备年产量 200件，设X值为0.8，求其重置成本？ 解析：被评估机器设备重置成本 =（200/300） 0.8*12=8.6（万元）二、机器设备的实体性贬值的测算（一）使用年限法1、实体性贬值率 =设备的已使用年限 /（设备已使用年限 +设备尚可使用年限） x 100%2、三个基本参数 :总使用年限、已使用年限、尚可使用年限3、 加权投资年限=刀（已投资年限 x权重）=刀已投资年限x （原始投资的更新成本十刀更新成本）例题. 运用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。A. 设备不存在功能性贬值B. 设备不存在经济性贬值C. 设备不存在功能性贬值也不存在经济性贬值D. 设备的实体性损耗与使用时间成线性关系答案： D（二）观察法 经济技术参数：使用时间，使用强度，技术状况，制造质量，维修保养，技改状况，外观及完整性等（三）修复费用法（只适用于可修复的有形损耗的确定）1、指按修复磨损部件所需的开支，来确定机器设备有形损耗的一种方法。2、有形磨损：可修复磨损和不可修复磨损。3、实体性贬值率 =修复费用 /重置成本4、 例题：某机器的原始价值10000 元，当修理后才能正常使用，这种修理在经济上是合算的。 假设其修理费用是 3000元，设备的重置成本为 7000 元，试计算实体性贬值率？ 实体性贬值率 =（ 3000/7000） *100%=43% 三、机器设备的功能性贬值（一）由超额投资成本所致的功能性贬值的估算设备超额投资成本 =复原重置成本 -更新重置成本（二）超额运营性功能性贬值 关键是必须找到一技术先进的现代化设备作为参照物，并考虑因超额运营成本而抵减的所得税，从而得出年超额运营成本净额。例题：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需 8 名操作人员。目前同类新式控制装 置所需操作人员定额为 6 名。现假设新旧控制装置在运营成本的其他项目支出大致相同，操作 人员人均年收入为 12000 元，被评估控制装置尚可使用三年， 所得税率 25%，适用的折现率 10%， 试测算被评估控制装置的功能性贬值额。解析：（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本：（8-6）*12000=24000 （元）（2）计算被评估控制装置的年净超额运营成本：24000* （ 1-25%）=18000（元）（3）将被评估控制装置的年净超额运营成本折现；18000* （ P/A，10%，3）= 18000*2.4869=44764.2 （元）例： 某被评估设备目前已不再生产，该设备与更新后的新设备相比，在完成相同生产任务的 前提下，多使用 3 名操作工人，每年多耗电 100 万度，如果每名操作工人的工资及其他费用为 每年 1.8 万元，每度电的价格为 0.45元，自评估基准日起该设备尚可使用 8年，折现率为 l0%， 企业所得税税率为 33%，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。A.130B.180C. 310D.338答案： B 。解析：年超额运营成本净值 =（ 1.8*3+100*0.45 ）*（1-33%）=50.5*67%=33.835 （万元） 功能性贬值 =33.835*（P/A，10%，8）= 33.835 *5.3349=180.506 （万元）四、机器设备的经济性贬值（一）设备利用率下降造成的经济性贬值经济性贬值率=1-（设备预计可被利用的生产能力 /设备原设计生产能力）x x 100% 经济性贬值额=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）x经济性贬值率（二）外界变化造成收益减少所致经济性贬值经济性贬值额 =设备年收益损失额x（ 1所得税率）x（ P/A, r, n）例题：某品牌电视机生产线生产的电视机原来每台售价 5000 元，为了使得 20 万台电视机能 够卖掉，其销售价格降到 4000 元每台。 企业所得税率为 25% 。经过估算， 该生产线还可以继续 使用 5 年，该企业所在行业投资报酬率为 10%，试估算该生产线的经济性贬值。解析：该生产线每年收益损失额 =（ 5000-4000） *20=20000 （万元）经济性贬值额 =20000* （1-25%） *（P/A， 10%， 5） =15000*3.7908=56862 （万元）五、机器设备的成新率估算（一）最小年平均费用法年平均费用 =年均运行维护费 +年均折旧费Ci=（刀 V+ 刀 B） /T二）低劣化数值法入。原始价格为K。,低劣化值即由于设备性能逐年降低而使得设备运转费用增加的年均值为 则设备的经济寿命为：1/2T。= （2K。/ 入）例题：某设备原始价值为 10 万元，低劣化值为 2000 元，则该设备的最佳使用年数即经济寿命=T。= （2K。/入）1/2 = （2*100000/ 2000 ）=10 年。第三节 机器设备市场比较法评估、市场法评估机器设备的步骤（一） 鉴定被评估对象 （性能结构、现时技术状况、预计尚可使用年限、新旧程度等）（二）选择参照物（三）对可比因素进行比较分析 差异调整因素：销售时间，结构及性能，新旧程度和付款方式等。（四）计算确定评估结果、案例被评估对象为生产一种化工原料的设备，经市场调查，参照物选定为生产相同产品的另设备。该类设备的规模效益指数 0.65。参照物为全新设备，购置时间为2 个月前，经分析，评估时价格上升了 5%，其它比较如下表：方法一：（1）时间因素调整75* （ 1+5% ）=78.75（万元）（2）生产能力调整 .该类设备的规模效益指数为 0.65,则被评估设备全新时的价格为78.75*（5/4） 0.65=91.04（ 万元 ）（3）调整成新率91.04*（80%/100%）=72.83（ 万元 ）（4）自动化因素调整 .（40*0.48/4 35*0.48/5）*5=7.2（ 万元 ） 则年节约工资净额的现值为 :7.2*（P/A,12%,15）*（1-33%）=32.86（ 万元 ）（5）功能调整后被评估设备的价格即评估值为: 72.83+ 32.86=105.69（ 万元）方法二：（1）计算生产能力差异修正系数。（5/4） 0.65=1.1561（2）计算成新率差异修正系数。80%/100%=0.8（3）计算自动化程度差异修正系数。（5/35）/（ 4/40） =1.4286（4）计算时间修正系数。1+5%=1.05（5）计算评估值75*1.1561*0.8*1.4286*1.05=104.05 （万元）第四章 房地产价格评估 基本要求：了解房地产概念、特点和分类，理解房地产评估的基本理论和房地产价格体系，掌 握房地产评估的收益法、市场法、成本法和剩余法的基本技能。讲授要点：房地产概念和特点，评估的基本理论，房地产的价格种类，影响房地产价格的因素， 房地产评估的四种方法。重点及难点：房地产价格体系，成本法、市场法和收益法第一节 房地产价格评估概述一、房地产的概念（一）土地：指处于陆地的表层范围内，以土壤、岩石、矿物、水等为基本物质要素，处于不 同地质地貌水文和气候状态，且受到人类活动持续影响的自然-经济综合体。（二）地产：是土地财产或土地资产的简称（实物及其财产权利） 。（三）房地产： 指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及它们相应的各种财产权 利。（四）不动产的概念指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。 如何判断是否属于建筑附着物？取决于附着程度和是否适用于不动产的经营和使用。各种概念之间的关系：二、房地产特点（一）不可移动性（位置固定性）（二）耐用（耗）性（三）异质性（差异性、个别性）（四）高价值性（五）供给有限性（六）投资和消费双重性（七）房地产构成实体的二元性 三、房地产类型（一）居住类房地产（二）商业类房地产（三）休闲类房地产（四）公共事业类房地产（五）工业类房地产四、如何描述房地产（一）位置、四至、形状、面积、层数和高度；（二）建筑结构、装修、附属设备，建成年月，建筑质量，维修保养情况，采光通风隔音隔 热；八、，（三）建筑外观及平面格局，利用现状，产权情况，地质基础状况，地上基础设施改良状况。例题：某宗土地 5 000平方米，土地上建一栋 9层的办公楼，办公楼首层面积 1 000 平方米， 第 29 层每层建筑面积 900平方米，则由此计算出的建筑容积率为（ ）。A. 2.75 B.1.82C.1.64 D.5.32【正确答案】 ： C【答案解析】：建筑总面积=1 000 + 900 X 8 = 8 200 （平方米）容积率=建筑总面积/ 土地总面积=8200/5000= 1.64。例题：某宗土地面积为 5 000 平方米，单价为 1 200 元/平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为 0.5。则楼面地价为（）。A. 120 元/平方米B. 240 元/平方米C. 360 元/平方米D. 480 元/平方米正确答案】 ： B【答案解析】：楼面地价=土地单价/容积率=1 200/5= 240 （元/平方米）。五、房地产价格评估的理论基础（一）地租理论（二）土地价格理论V =刀 8/（1+*六、房地产价格的构成房地产价格的构成（一）土地价格的构成1 、土地价格由土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值和未来价值四项 因素表现出来的土地交易货币额。2、土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价值的预期增值、不确定性的风险补偿 费、可达性（区位或位置）价值构成。例题：有一宗土地，出让年期为 40 年，已使用 25 年，预计未来 10 年每年的净收益额为 20 万元，第 11 年开始每年的净收益额为 30万元，假定折现率为10，则该宗土地的评估值最接近于（ ） 。A. 200.45 万元B.166.74 万元C.155.00 万元D.145.25 万元【正确答案】 ： B【答案解析】：土地评估值=20X( P/A , 10 %, 10)+ 30X( P/A , 10%, 5)X( P/F,10% ,10) =166.74 (万元)（二）建筑物价格的构成 主要是指房屋建筑及其附属物的价格,不包括土地价格。 若建筑物为新建成状态时,价格主要由以下几部分组成：建筑工程费,设备及安装工程费,设 计费、财务费用、管理费用、销售费用等其它费用。若建筑物已经使用若干年,则用全新重置价格减价值损耗。（三）房地产价格的构成 房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。 房地产价格是房地产市场供求作用形成的。从生产价格理论角度,可以分解为：七、房地产价格种类（一）土地价格的种类：市场价格、市场价值、土地所有权（使用权）价格、基准地价、标定 地价、课税价格、征用价格、抵押价格、总价格、楼面地价、评估价格。（二）房地产价格的种类：商品房价格、经济适用房价格、标准价、成本价等等。八、影响房地产价格的因素（一）影响城市土地价格的因素1、一般因素（1）社会因素：社会稳定状况、人口状况、城市化。（2）经济因素：国民经济水平和发展趋势、金融环境、税负。（3）制度和政策因素：土地制度及政策、住房制度和政策。2、区域因素（1）商业区：商业区经营规模、经营种类、竞争情况、繁华程度，交通状况，区域环境、顾客 来源及购买力。（2）住宅区：自然景观及环境，交通及距离商业中心情况，基础及公益设施配置情况，文化素 养及治安状况。（3）工业区：原料供应，交通，劳动力成本，基础设施配置，相关产业聚集程度，环境污染状 况。例题：房地产评估中，土地取得费包括（ ）。A. 土地补偿费B. 基础设施配套费C .小区开发配套费D. 青苗补偿费E. 安置补助费【正确答案】 ： AD E【答案解析】 ：选项 BC 属于土地开发费。（二）影响建筑物价格的因素1、建筑构造、装修和设备；2、规模及高度；3、用途；4、地区；5、物价水平。九、房地产价格评估原则特别要遵守合法性原则，具体表现：1、合法产权；2、利用方式合法；3、交易或处分方式合法。例题：土地的三通一平指的是（ ）。A. 通水、通路、通电、平整地面B .通水、通热、通路、平整地面C .通水、通路、通气、平整地面D. 通水、通讯、通电、平整地面【正确答案】：A）。（多选题）例题：影响房地产价格的一般因素包括（A. 经济发展因素B. 人口因素C. 教育科研水平和治安因素D. 城市规划及发展战略因素E. 商服繁华因素【正确答案】 ： ABC D【答案解析】：影响房地产价格的因素包括一般因素、区域因素、个别因素。E 选项是区域因素的内容。十、房地产估价的程序 第二节 房地产价格的成本法评估一、成本法理论（一）成本法的基本原理 理论基础：改良地块价格为土地价格和改良物残余价值之和。MV =LV + IV=LV+ （RCN - D ）（二）适用范围：最适用于折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物评估，也适用于折旧额能 准确估计的旧建筑物评估，以及市场交易数据资料缺乏的房地产类型评估。（三）估价步骤：1、搜集估价对象资料；2、估算土地价格、重置成本或重建成本、折旧；3、估算附属改良物的重置成本及折旧；4、求