全国土地估价师资格考试大纲 (2007年)

2007年全国土地估价师资格考试大纲 全国土地估价师资格考试大纲 (2007年)前 言为了指导广大应考人员了解2007年全国2007年资格考试的内容和要求，全国土地估价师资格考试委员会决定编写全国土地估计师资格考试大纲，并由全国土地估价师资格考试办公室组织专家编写了全国土地估价师资格考试大纲（2007）。 本大纲是对2007年全国土地估价师资格考试内容的总规定，。按照国家对考试的有关规定，本大纲根据土地估计师资格考试目的和获得土地估价师资格所需具备的专业知识和水平的要求设置。土地估价师资格考试以本大纲为依据设计试卷、命题并制定标准答案，试题和标准答案依照知识体系客观产生，由全国土地估价师资格考试委员会认定和解释。相关推荐教材是命题和制定标准答案的参考而不是直接依据，因此应考人员应根据本大纲的内容和要求自行组织学习内容和掌握有关知识。 本大纲由十三部分主要内容及附录组成。其中，考试内容包括土地基础知识、土地管理基础、地价理论、土地估价方法、土地估价实务、土地附着物及其他财产评估、税收、城市经济与城市规划、地产开发与工程造价、土地与房屋测绘、会计与统计、金融、土地估价行业管理。附录包括有关法律、法规和规范性文件，技术规程和标准等。 本大纲分为考试目的、考试基本要求和考试范围。其中，考试基本要求是对考试范围知识点的掌握程度的要求，具有指导意义，考试范围是考试内容的基本依据。 全国土地估价师资格考试委员会二七年六月第一部分 土地基础知识一、 土地概念 （一）考试目的 测试应考人员对土地内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：土地的基本定义，土地的主要特征。 熟悉：土地的功能。 了解：我国土地自愿的特点及其他学科对土地的定义。 （三）考试范围 1、土地的定义 （1）土地的基本定义 （2）其他学科对土地的定义 2、土地的特征 （1）土地的自然特征 （2）土地的经济特征 3、土地的功能 （1）人类生存的物质基础 （2）人类生产生活的场所4、我国土地资源的特点二、 土地的分类 （一）考试目的 测试应考人员对土地类别、不同类型土地特点的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：土地的基本类别及我国土地的分类。 熟悉：不同类别土地的特点。 了解：我国主要类别土地利用的方式。 （三）考试范围 1、土地的级别类别 （1）建设用地 （2）农用地 （3）未利用地 2、建设用地的特点 （1）承载性与非生态利用性 （2）土地利用逆转相对困难性 （3）土地利用的集约性 （4）区位选择的重要性 （5）无限性与再生性 （6）空间性与实体性 3、建设用地的类别 （1）商服用地 1）商业用地 2）金融保险用地 3）餐饮旅馆业用地 4）其他商服用地 （2）工矿仓储用地 1）工业用地 2）采矿地 3）仓储用地 （3）公共设施用地 1）公共基础设施用地 2）瞻仰景观休闲用地 （4）公共建筑用地 1）机关团体用地 2）教育用地 3）科技设施用地 4）文体用地 5）医疗卫生用地 6）慈善用地 （5）住宅用地 1）城镇单一住宅用地 2）城镇混合住宅月地 3）农村宅基地 4）空闲宅基地 （6）交通运输用地 1）铁路用地 2）公路用地 3）民用机场用地 4）港口码头用地 5）管道运输用地 6）街巷 （7）水利设施用地 1）水库水面 2）水工建筑用地 （8）特殊用地 1）军事设施用地 2）使领馆用地 3）宗教用地 4）监教场所用地 5）墓葬地 4、农用地的主要特征 5、农用地的主要类别 （1）耕地 （2）园地 （3）林地 （4）牧草地 （5）其他农用地6、我国主要类别土地利用的方式三、 土地权利制度 （一）考试目的 测试应考人员对土地权利制度的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：主要产地的概念及构成、土地所有权制度和土地使用权制度。 熟悉：土地制度的概念、土地他项权利制度。 了解：主要国家和地区的土地制度。 （三）考试范围 1、土地产权概念 2、土地产权的构成 3、土地制度概念 （1）土地制度的定义 （2）我国城市土地制度的构成与基本特征 （3）我国农村土地制度的构成与基本特征 4、我国土地所有权制度 （1）土地所有权的含义 （2）国有土地所有权的权能及范围 （3）基地土地所有权的职能及范围 5、我国土地使用权制度 （1）土地使用权的含义 （2）国有土地使用权的种类及权能 （3）集体土地使用权的权能 6、土地他项权利制度 （1）土地抵押权的含义及抵押的范围 （2）土地租赁权的含义 7、主要国家和地区的土地制度 （1）美国 （2）英国 （3）德国 （4）日本 （5）中国香港（6）中国台湾第二部分 土地管理一、 土地管理概念 （一）考试目的 测试应考人员对土地管理基本概念、基本内容的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：土地管理的内涵，土地管理的目的、任务、主要内容。 熟悉：我国土地管理的性质、原则。 了解：土地管理与可持续发展的关系，新中国成立以来土地管理的演变历程。 （三）考试范围 1、土地管理的定义 2、土地管理的目的 3、土地管理的性质 4、土地管理的职能 5、土地管理的方法 6、土地管理的任务 （1）依法维护土地权益 （2）保护土地资源 （3）合理利用土地 （4）规范土地利用行为 （5）健全土地管理制度 7、土地管理的原则 （1）依法管理原则 （2）统一管理原则 （3）维护社会主义土地公有制原则 （4）充分合理利用和保护土地原则 8、土地管理的主要内容 （1）土地法规与政策的制定 （2）地籍管理 （3）土地规划和土地途管制 （4）耕地保护 （5）农地转用和土地征收征用 （6）土地供应和市场管理（7）土地执法与监察9、我国土地管理机构的设置 10、土地管理与可持续发展的关系 11、新中国成立以来我国土地管理的演变历程 （1）19491961，重要法律农村人民公社工作条例 （2）19621986年，重要法律土地管理法 （3）19871990年，中国法律城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（4）1990年以后二、 地籍管理 （一）考试目的 测试应考人员对地籍管理基本概念和内容体系的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：地籍的概念和分类，地籍管理的概念和原则，我国地籍管理的内容。 熟悉：地籍管理的任务，地籍档案管理的基本要求。 了解：我国地籍的产生和历史发展。 （三）考试范围 1、地籍概念 2、地籍分类 （1）按功能分类 1）税收地籍 2）产权地籍 3）多用途地籍（现代地籍） （2）按建立时序分类 1）初始地籍 2）日常地籍 （3）按所记载的对象分类 1）城镇地籍 2）农村地籍 （4）按表现形式分类 1）常规地籍 2）数字地籍 3、地籍管理概念 （1）地籍管理的定义 （2）地籍管理的核心 4、地籍管理原则 （1）必须有国家制度体系作保障 （2）保证地籍资料的连续性、系统性和现势性 （3）保证地籍资料的可靠性和精确性 （4）保证地籍资料的概括性和完整性 5、我国地籍管理的内容 （1）土地调查 1）土地利用现状调查 2）地籍调查 3）土地条件调查 （2）土地登记 1）土地登记的类型 2）土地登记的程序 3）土地他项权利登记的内容及特点 4）土地登记代理的概念及有关要求 （3）土地等级信息公开查询 （4）土地权利制度建设 （5）权属争议调处 1）土地权属争议的种类 2）土地权属争议调处的受理范围和管辖 3）土地权属争议调处的程序 （6）土地利用动态遥感监测 （7）土地统计 1）土地统计概念 2）土地统计的对象 3）土地统计的任务 （8）地籍信息系统管理 6、地籍管理的任务 7、地籍档案管理的基本要求8、我国地籍的产生和历史发展三、 土地规划管理 （一）考试目的 测试应考人员对土地规划管理的概念和内容的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：土地用途管制及土地利用总体规划的概念、目的、作用和内容。 熟悉：土地利用专项规划及土地利用详细规划的概念和内容。 了解：其他土地专项规划的概念和内容，土地规划与其他规划的关系。 （三）考试范围 1、土地规划的概念 2、土地规划的作用 （1）控制作用 （2）协调作用 （3）组织和监督 3、影响土地利用的因素 （1）自然因素 （2）经济因素 （3）制度因素 4、土地可持续利用的准则 （1）生产性准则 （2）保护性准则 （3）社会可接受性准则 （4）安全性准则 （5）经济可行性准则 5、土地用途管制制度的概念 6、土地用途管制的作用和意义 7、土地用途管制的内容 （1）按用途对土地进行分类 （2）土地利用总体规划规定土地用途（3）土地登记注明土地用途 （4）土地用途变更实行审批 （5）对不按照规定的土地用途使用土地的行为进行处罚 8、土地利用总体规划的概念 9、土地利用总体规划的意义 10、土地利用总体规划编制原则 （1）严重保护基本农田，控制非农业建设占用农用地 （2）提高土地利用率 （3）统筹安排各类、各区域用地 （4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用 （5）占用耕地与开发复垦补充耕地向平衡 11、土地利用总体规划的内容 （1）确定区域内土地利用规划目标和土地利用基本方针 （2）确定土地利用结构和各行业用地指标 （3）进行土地利用空间布局 （4）划分土地利用区并规定土地用途和使用规则 （5）将土地利用总体规划的主要规划控制指标按行政辖区进行分解 （6）制定规划管理保障政策和实施措施 12、土地利用总体规划编制程序 （1）准备阶段 （2）调研阶段 （3）编制和调整方案阶段 （4）规划审批和公布实施阶段 13、土地利用总体规划的评审、报批、修改 （1）土地利用总体规划评审的内容 （2）土地利用总体规划的审批程序和权限 （3）土地利用总体规划的修改权限 14、土地利用专项规划 （1）土地利用专项规划的概念 （2）土地利用专项规划的特点 （3）土地利用专项规划的类型 15、土地利用详细规划 （1）土地利用详细规划的概念 （2）土地利用详细规划的类型 16、土地利用规划实施与管理的途径 （1）编制与事实土地利用计划 （2）建设实施规划的领导责任制 （3）实行规划公告制度 （4）建立建设项目月地的规划审查制度 （5）加强对城市和村镇规划中建设用地规模的审核 （6）严格土地利用规划的修改 （7）强化土地利用规划实施的监察管理 17、土地规划与其他规划的关系 18、土地利用计划 （1）土地利用计划的概念 （2）土地利用计划编制的主要内容（3）土地利用年度计划编制的任务与管理措施四、 耕地保护与土地整理管理 （一）考试目的 测试应考人员对耕地保护与土地整理基本概念、基本内容的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：耕地保护与土地整理的内涵、基本内容。 熟悉：基本农田保护、耕地占补平衡、土地整理的基本要求 了解：我国耕地保护、土地整理的发展历史及现状 （三）考试范围 1、耕地保护的重要性 （1）耕地保护关系到国家粮食安全 （2）耕地保护事关我国经济社会可持续发展 （3）耕地保护事关我国社会稳定 （4）耕地保护对生态环境保护具有重要作用 2、耕地保护的责任目标考试制度 3、耕地保护管理的重要内容 4、基本农田保护 （1）基本农田概念 （2）基本农田保护概念 （3）基本农田保护区概念 （4）基本农田保护区划定的原则 （5）基本农田保护区划定的程序 5、耕地占补平衡 （1）耕地占补平衡的含义 （2）耕地占补平衡有关制度的内容 （3）耕地占补平衡中补充耕地数量按等级折算的内容 6、土地管理 （1）土地整理概念 （2）土地整理的类别 （3）我国现阶段土地整理的重要内容 （4）我国土地整理的发展历程及现状7、土地复垦概念五、 农用地转用与征地管理 （一）考试目的 测试应考人员对农用地转用与征地管理知识的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：农用地转用与征地管理的内涵、基本内容。 熟悉：农用地转用的依据、条件、批准权限，征地安置补偿的内容和基本要求。 了解：我们征地改革的方向与目标。 （三）考试范围 1、农用地转用概念 2、农用地转用的依据 （1）土地利用总体规划 （2）土地利用年度计划 （3）建设用地供应政策 3、农用地转用的批准权限 （1）国务院的批准权限 （2）省级人民政府的批准权限 4、农用地转用的审批程序 5、土地征收和征用概念 6、征地行为的特征 （1）政府行为 （2）补偿性 （3）强制性 （4）权属转移性 （5）必须依法批准 （6）征地行为的公开性 7、土地征收补偿和安置的内容 （1）土地补偿费 （2）安置补助费 （3）青苗和地上附着物的补偿费 （4）土地征收补偿费的支付和管理 8、土地征收方案的编制与审核 9、土地征收程序 （1）拟定土地征收方案 （2）审查报批和公告 （3）制定补偿和安置方案（4）组织实施六、 建设用地供应管理 （一）考试目的 测试应考人员对建设用地供应管理知识的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：建设用地供应管理概念，国有建设用地供应管理的方式、程序、基本条件、报批管理和法律文书。 熟悉：国有建设用地供应的标准，农村集体建设用地供应范围。 了解：乡（镇）建设用地供应审批内容及基本程序。 （三）考试范围 1、建设用地供应概念 2、国有建设用地划拨供应 （1）划拨供应概念 （2）划拨供应的条件 3、国有建设用地出让供应 （1）国有土地使用权出让概念 1）出让主体 2）出让客体 3）出让年限 （2）国有土地使用权出让的方式 1）协议出让 2）招标出让 3）拍卖出让 4）挂牌出让 4、国有建设用地供应的基本条件 （1）符合规划 （2）符合国家的土地供应政策 （3）符合建设用地标准和集约利用的要求 （4）划拨方式供地必须符合法定的划拨用地条件 （5）新增建设用地符合农用地转用和征收条件 5、国有建设用地供地标准 6、国家建设用地审查报批管理 （1）用地预申请 （2）用地申请 （3）农用地转用方案 （4）征收土地方案 （5）征收土地方案 （6）建设项目用地呈报说明书 7、国有建设用地供地程序 8、国有建设用地供应法律文书的主要内容 （1）土地有偿使用合同的主要内容 （2）建设用地批准书的主要内容 （3）国家土地划拨决定书的主要内容 9、农村集体建设用地供应范围 （1）兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地 （2）农村村民建住宅使用本集体所有的土地 （3）乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地10、乡（镇）建设用地供应审批内容及基本程序七、 土地市场交易与监管 （一）考试目的 测试应考人员对土地市场交易与监管知识的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：土地市场概念、特点、分类，监管调控的内容，土地使用权转让概念和内容，土地使用权抵押概念和条件。 熟悉：土地市场的功能、运行机制，土地使用权租赁的概念。 了解：我国土地市场现状与发展过程。 （三）考试范围 1、土地市场概念 （1）狭义的土地市场 （2）广义的土地市场。 （3）土地使臣的主体和客体 2、土地市场的特点 3、土地市场的分类 4、土地市场的功能 5、土地市场的运行机制 6、我国土地市场的现状 7、土地市场管理的内容 （1）土地市场的宏观管理 （2）土地市场的微观管理 8、土地市场的供需调控 （1）土地市场供需调控的意义 （2）土地市场供需调控的原则 （3）土地市场供需调控的主要内容 （4）土地市场供需调控的措施 9、土地使用权转让 （1）土地使用权转让的概念 （2）土地使用权转让的条件 （3）土地使用权转让的方式 1）土地使用权出售 2）土地使用权交换 3）土地使用权赠与 10、土地使用权抵押的概念和条件 11、土地使用权租赁的概念12、我国土地市场的发展过程八、 地价管理 （一）考试目的 测试应考人员对地价管理知识的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：地价管理的目的、措施、内容，城镇基准地价与标定地价。 熟悉：城市地价动态监测，土地估价行业行政管理。 了解：我国土地价格管理发展历程。 （三）考试范围 1、地价管理的目的 2、地价管理的措施 （1）提供地价信息 （2）制定地价标准 （3）宏观调控地价水平 （4）监管土地估价行业 3、地价管理的内容 （1）公布基准地价、标定地价 （2）建立土地价格评估制度 （3）制定协议出让国有土地使用权最低限价 （4）建立土家交易价格申报制度 （5）政府行使优先购买权 4、城镇基准地价与标定地价 （1）基准地价概念 （2）基准地价的作用 （3）基准地价的表现形式 （4）制定地价的概念与作用 5、城市地价动态监测 （1）城市地价动态监测概念 （2）城市地价动态监测的目的与作用 （3）城市地价动态监测的基本程序 （4）地价监测点设立及信息采集的基本要求 6、土地估价行业行政管理 （1）土地估计行业行政管理的主要规章制度 （2）土地评估机构和从业人员的执业情况监管 （3）土地估价师资格考试与认证 （4）指导和监督土地估价行业协会工作7、我国土地价格管理发展历程九、 土地执法监察 （一）考试目的 测试应考人员对土地执法监察知识的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：土地执法监察的内涵，土地违法行为及处罚。 熟悉：土地执法监察的内容。 了解：土地执法监察的意义。 （三）考试范围1、土地执法监察的内涵 2、土地违法行为及处罚 （1）非法转让土地 （2）破坏耕地 （3）非法占用土地 （4）农村村民非法占用土地建住宅 （5）非法批地 （6）其他违法行为 3、土地执法监察的内容4、土地执法监察的意义第三部分 地价理论一、 土地价格概念 （一）考试目的 测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：土地价格的定义，土地价格主要特征和我国土地价格的内涵。 掌握：不同分类方式下的土地类别，我国土地价格的主要类型及土地价格的影响因素。 了解：我国土地价格理论的发展历史。 （三）考试范围 1、土地价格概念 （1）土地价格的内涵与外延 （2）我国土地价格的形式 2、土地价格的主要特征 （1）土地价格是权益价格 （2）土地价格不由生产成本决定 （3）土地价格主要由土地需求决定 （4）土地价格呈上升趋势 （5）土地价格具有明显的地域性 3、土地价格的类型 （1）按土地权利分类：土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格 （2）按土地价格形成方式分为：交易价格、理论价格、评估价格等 （3）按政府管理手段分为：申报地价、公告（示）地价等 （4）按土地价格表示方法分为：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等 （5）按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格 （6）按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格 （7）按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等 （8）其他一些划分方法形成的土地价格 4、地价影响因素 （1）主要地价影响因素 （2）地价影响因素的作用规律 （3）不同用途地价影响因素的特点 5、我国土地价格的主要类型 6、我国土地价格理论的发展历史 二、 地租理论 （一）考试目的 测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵。 熟悉：马克思主要地租理论，新古典城市地租理论。 了解：地租理论在土地估价中的应用。 （三）考试范围 1、地租概念 2、马克思地租理论 （1）级差地租 （2）绝对地租 （3）垄断地租 （4）矿山地租 （5）建筑地段地租 3、新古典城市地租理论 4、地租与地价的关系5、地租理论在土地估价中的应用三、 区位理论 （一）考试目的 测试应考人员对区位理论的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：区位概念，区位的影响因素。 熟悉：几种主要的区位论。了解：区位理论在土地估价中的作用。（三）考试范围 1、区位概念 （1）区位的定义 （2）区位的实质 2、区位的影响因素 3、几种主要的区位论 （1）农业区位论 （2）工业区位论 （3）中心地理论4、区位理论在土地估价中的作用四、 土地报酬递减规律 （一）考试目的 测试应考人员对土地报酬递减规律的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：土地报酬递减的含义。 熟悉：土地报酬递减的基本原理。 了解：土地报酬递减规律在土地估价中的应用。 （三）考试范围 1、土地报酬递减的含义 2、土地报酬递减的基本原理3、土地报酬递减规律在土地估价中的应用 五、土地市场理论 （一）考试目的 测试应考人员对土地市场理论的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：土地供给与需求的特征。 熟悉：土地供给的种类与方式，土地需求的种类与方式，土地供需平衡原理。 了解：我国土地供需关系的特点。 （三）考试范围 1、土地供给 （1）土地供给的特征 （2）土地供给的方式 2、土地需求 （1）土地需求的特征 （2）土地需求的种类 3、土地供需平衡原则 第四部分 土地估价方法 一、土地估价概念 （一）考试目的 测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：土地估价的定义、作用。 熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的使用方向。 了解：我国土地估价的产生北京和发展过程。 （三）考试范围 1、土地估价的定义 2、土地估价的作用及现实意义 3、土地估价的使用方向4、我国土地估价的产生背景和发展过程二、土地估价的原则 （一）考试目的 测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：土地估价原则内涵。 熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点。 了解：土地估价各原则的理论依据和产生背景。 （三）考试范围 1、土地估价原则 （1）预期收益原则 （2）替代原则 （3）最有效利用原则 （4）供需原则 （5）报酬递增递减原则 （6）贡献原则 （7）变动原则 （8）合法原则 2、不同估价原则适用范围及注意点3、土地估价各原则的理论依据和产生背景三、 土地估价的基本步骤 （一）考试目的 测试应考人员对土地估价整体把握能力及对各步骤的技术要点的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：土地估价步骤及逻辑关系。 熟悉：土地估价各步骤的技术要点。 了解：土地估价各步骤在实际工作中不同情况的处理。 （三）考试范围 1、土地估价基本步骤 （1）确定估价基本事项 （2）拟订估价作业计划 （3）收集资料，实地踏勘 （4）分析整理相关资料 （5）选定方法试算价格 （6）确定宗地估价结果 （7）撰写估价报告书 2、各步骤内容、作用及相互关系3、土地估价各步骤在实际工作中不同情况的处理 四、收益还原法 （一）考试目的 测试应考人员对收益还原法的基本原则及其应用的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法。 熟悉：收益还原法的适用范围。 （三）考试范围 1、收益还原法概念 2、收益还原法的基本公式 （1）公式的内涵 （2）公式的表达式 （3）公式各变量的含义 3、收益还原法不同情况下的公式 （1）预期纯收益不变情况下的公式 （2）预期纯收益变化情况下的公式 （3）还原率变化情况下的公式 （4）收益年期不同情况下的公式 （5）不同公式的应用条件 4、收益还原法估价的基本步骤 （1）总收益测算的项目和方法 （2）总费用测算的项目和方法 （3）不同条件下纯收益测算方法 （4）还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等 （5）评估价格计算公式的选择和估价结果的确定 5、土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。 （1）土地年总收益的概念 （2）土地年总收益的构成及计算方法 （3）不同条件下土地年总收益的计算要求及方法 6、总费用的测算方法 （1）土地年总费用的概念 （2）土地年总费用的构成及计算方法 （3）不同条件下土地年总费用的计算要求及方法 7、土地纯收益的概念及测算方法 （1）土地纯收益的概念 （2）土地春收益的计算方法 （3）不同条件下土地纯收益的计算要求及方法 8、土地还原率的概念及其确定方法 （1）土地还原率概念 （2）土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率 （3）安全利率加上风险值调整确定还原率 （4）投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率 （5）土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的完成9、收益还原法的适用方法四、 市场比较法 （一）考试目的 测试应考人员对市场比较法的原理和特点的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：市场比较法的概念、原理、公式及估价步骤，主要参数的确定方法。 熟悉：市场比较法的特征、适用范围及应用要求。 了解：市场比较法的发展过程及在国外的使用。 （三）考试范围 1、市场比较法的概念 2、市场比较法的特征 3、市场比较法的原理 （1）理论依据 （2）适用的估价原则 （3）适用的假定条件 4、市场比较法的基本公式 （1）公式的内涵 （2）共识的表达式 （3）公式各变量的含义 （4）公式计算的基本要求 5、市场比较法的估价步骤 （1）调查与选择比较案例 （2）确定价格可比基准 （3）交易情况修正 （4）估价期日修正 （5）区域因素比较与修正 （6）个别因素比较与修正 （7）其他相关修正 （8）确定比准价格 6、调查与选择比较案例 （1）比较案例的概念 （2）比较案例的要求 （3）比较案例的数据采集内容 （4）比较案例的调查途径和方法 （5）比较案例选择的环境 （6）比较案例选择的原则和方法 7、确定价格可比基准 （1）地价可比基准的概念 （2）地价可比基准确定的原则 （3）可比基准的内容 （4）可比基准确定的方法 8、交易情况修正 （1）交易情况的概念 （2）交易情况的种类 （3）交易情况修正的目的 （4）不同交易情况的修正原则 （5）交易情况修正系数确定方法 9、估价期日修正 （1）估价期日的概念 （2）估价期日修正的目的 （3）估价期日修正的原则 （4）估价期日修正系数 （5）权重确定方法等 10、区域因素比较与修正 （1）区域因素的概念 （2）区域因素的种类 （3）区域因素选择的方法 （4）区域因素比较的内容 （5）区域因素修正系数确定方法等 11、个别因素比较与修正 （1）个别因素的概念 （2）个别因素的种类 （3）个别因素选择的方法 （4）个别因素比较的方法 （5）个别因素修正系数、权重确定方法 12、其他相关修正的类型及修正方法 13、确定比准价格 （1）比准价格的概念 （2）比准价格确定的方法 14、市场比较法适用范围 （1）市场比较法适用范围及基本条件 （2）市场比较法确定其他参数的基本方法15、市场比较法的发展过程及在国外的使用 六、成本逼近法 （一）考试目的 测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。（二）考试基本要求 掌握：基本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。 熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。 了解：成本逼近法的应用限制。 （三）考试范围 1、成本逼近法概念 2、成本逼近法的基本公式 （1）公式的内涵 （2）公式的表达式 （3）共识各变量的含义 （4）各公式的适用条件 3、成本逼近法估价步骤 （1）确定土地取得费 （2）确定土地开发费 （3）计算税费 （4）计算利息 （5）计算利润 （6）确定土地增值 （7）修正并确定土地价格 4、土地取得费的概念、构成及计算方法 （1）土地取得费的概念 （2）土地取得费的构成及计算方法 （3）不同土地取得情况下土地取得费的计算要求及方法 5、土地开发费 （1）土地开发费的概念 （2）土地开发费的构成及计算方法 （3）不同条件下土地开发费的计算要求及方法 6、利息 （1）利息的概念 （2）利息计算方式及其区别 （3）单利与复利的计算方法 7、利润 （1）利润的概念 （2）利润的计算依据 （3）利润的计算方法 8、土地增值 （1）土地增值的概念 （2）土地增值的计算方法 （3）不同条件下土地增值的计算要求及方法 9、土地价格修正与确定 （1）修正的原则及要求 （2）修正的因素及修正公式 （3）根据估价对象条件修正的要求10、成本逼近法适用范围 七、剩余法 （一）考试目的 测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。（二）考试基本要求 掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。 熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。 了解：剩余法的应用领域。（三）考试范围 1、剩余法的概念 2、剩余法的基本公式 （1）公式的内涵 （2）公式的表达式 （3）公式各变量的含义 （4）各公式的适用条件 3、剩余法估价步骤 （1）最佳开发利用方式的确定 （2）开发完成后不动产价值的测算 （3）开发成本的计算 （4）利息的计算 （5）利润的计算 （6）土地价格的计算 4、最佳开发利用方式 （1）最佳开发利用方式的选择依据 （2）确定最佳开发利用方式所要确定的项目 5、开发完成后不动产价值的测算 （1）开发完成后不动产价值的测算 （2）不同条件下不动产总价值的计算要求及方法 6、开发成本 （1）开发成本的概念 （2）开发成本的构成及计算依据 （3）不同条件下开发成本的计算要求及方法 7、利息 （1）剩余法中利息计算方式及其区别 （2）单利与复利的计算方法 （3）传统方法和先进流量折现法 （4）利息率的选取依据及确定方法 8、利润 （1）利润的概念 （2）利润的计算依据 （3）计算利润的参数确定、计算方法 9、土地价格的计算 （1）适用公式的选择 （2）土地价格的计算公式与方法10、剩余法适用范围 八、路线价法 （一）考试目的 测试应考人员对路线价估价法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：路线价及路线价估价法的概念、基本原理、测算方法、修正系数的确定方法。 熟悉：路线价估价法操作步骤，路线价估价法则；路线价修正体系内容与要求。 （三）考试范围 1、路线价法的概念 （1）路线价的概念 （2）路线价法的概念 （3）路线价法的基本原理 2、与路线价估价法有关的概念 （1）标准深度 （2）里地线 （3）深度指数修正表 （4）路线价区段等 3、路线价估价法的操作步骤 4、路线价深度修正方法 （1）四三二一法则 （2）苏慕斯法则 （3）霍尔曼法则 （4）哈柏法则等 5、其他宗地条件修正系数编制 6、路线价估价法的适用范围7、路线价估价法的实际应用 九、基准地价系数修正法 （一）考试目的 测试应试人员对基准地价系数修正法的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：基准地价系数修正法的概念、原理、公式步骤。 熟悉：基准地价系数修正法的适用范围。 了解：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤。 （三）考试范围 1、基准地价系数修正法的概述 （1）基准地价系数修正法的概念 （2）基准地价系数修正啊法的基本原理 2、基准地价系数修正法的公式 （1）公式的内涵 （2）公式的表达式 （3）共识各变量的含义 （4）不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件 3、采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤 （1）基准地价成果介绍的基本要求 （2）宗地级别及基准地价的确定 （3）宗地影响因素调查分析与修正系数的确定 （4）年期修正的公式与方法 （5）期日修正的依据、参数确定、方法 （6）容积率修正的依据、参数确定、方法 （7）开发程度及其他因素修正 （8）修正确定宗地价格 4、基准地价系数修正法的适用范围5、农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤 十、确定土地价格方法 （一）考试目的 测试应考人员对在试算价格的基础上确定土地评估价格方法的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：确定土地评估价格的基本步骤。 熟悉：地价确定各步骤的方法及要求。 （三）考试范围 1、地价确定的步骤 （1）估价过程检查 （2）不同方法估价结果分析 （3）估价值调整 （4）适应性分析 （5）准确性分析 （6）估价结果确定2、地价确定各步骤的操作方法及要求第五部分 土地估价实务一、土地估价业务受理（一）考试目的 测试应考人员掌握土地估价业务受理知识和土地估价委托协议的主要内容的程度。（二）考试基本要求 掌握：土地估价业务获取的途径和土地估价业务受理中应注意的问题。 熟悉：土地估价委托协议（合同） 的主要内容。 了解：土地估价的业务范围和我国土地估价发展的历史沿革。 （三）考试范围 1、土地估价业务获取的途径 2、土地估价业务受理及应注意的问题 3、签订土地估价委托协议的重要性 4、土地估价委托协议（合同）的主要内容 5、土地估价的业务范围 6、我国土地估价方法的历史沿革二、确定土地估价事项（一）考试目的测试应考人员掌握确定土地估价事项的能力。（二）考试基本要求掌握：确定土地估价对象的主要内容和方法。熟悉：土地估价目的的确定和地价定义描述。了解：土地估价中需要特别说明的事项。（三）考试范围1、确定估价对象（1）土地位置描述方法（2）土地范围的界定与描述内容（3）土地类型的界定内容（4）土地权利状况的界定内容2、确定土地估价目的（1）常见的土地估价目的（2）土地估价报告的使用方向3、界定土地价格定义（1）土地价格对应权利的内涵（2）土地利用条件及设定（3）土地使用年限及设定（4）估价期日的设定 4、土地估价中特别事项的内容与一般界定方式三、土地估价资料收集 （一）考试目的测试应考人员对土地估价资料的收集和整理的能力。（二）考试基本要求掌握：土地估价资料的种类和主要内容。 熟悉：土地估价资料的收集和整理的方法。 了解：其他辅助资料的收集。（三）考试范围1、土地估价所需资料（1）权属资料及其内容（2）地籍图的基本要素（3）工程建设图纸的种类（4）总平面图的基本要素（5）市政管线图的种类及基本要素（6）区域规划图及资料的基本内容（7）土地交易资料基本要求 2、资料收集的方法及要求3、其他辅助资料的收集四、土地估价现场调查 （一）考试目的 测试应考人员土地估价现场调查的能力。（二）考试基本要求 掌握：土地估价现场调查的目的和内容。 熟悉：土地估价现场调查的方法和要求。（三）考试范围1、现场调查的目的2、现场调查的内容（1）查证核实的内容（2）土地实体状况查勘内容（3）周边环境状况调查内容3、现场调查的方法4、现场调查资料五、 土地估价分析和估价方法选择（一）考试目的测试应试人员对土地估价技术要点、技术思路、影响土地价格的有关因素和土地估价原则等的分析能力以及估价方法的选择运用知识的程度。（二）考试基本要求 掌握：分析确定土地估价技术思路的原则，土地估价目的的判断对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响，土地权利资料分析要领以及有关因素资料分析的内容，土地估价原则的选择，地估价其他主要事项的内容，土地估价方法的选择原则和综合运用。 熟悉：土地市场状况的分析，土地估价的假设和限制条件的分析和确定。（三）考试范围 1、分析确定土地估价技术思路的原则 2、土地估价目的判断及对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响 3、土地权利资料的分析要领 4、土地估价的影响因素分析内容与方法 5、土地估价的假设和限制条件分析 6、土地估价适用原则的分析 7、各种土地估价方法的选择原则和综合运用8、土地市场分析的内容及方法 六、土地估价报告撰写 （一）考试目的 测试应考人员对土地估价报告的撰写和使用方法知识掌握的程度。（二）考试基本要求 掌握：土地估价报告的作用、构成、形式、格式、撰写、使用和估价报告的归档。 熟悉：土地估价报告的内容。 了解：土地估价档案管理知识。（三）考试范围 1、土地估价报告的作用 （1）履行土地估价委托合同 （2）描述估价对象 （3）记述估价过程 （4）反映估价成果 2、土地估价报告的构成 （1）土地估价报告 （2）土地估价技术报告 3、土地估价报告的形式 （1）文字式 （2）表格式 4、土地估价报告的格式 5、土地估价报告的使用 （1）委托方按估价目的使用的要求及承担的责任 （2）用于土地估价行业主管部门资质年检的要求及承担的责任 （3）用于土地行政主管部门土地估价结果备案的要求及承担的责任 （4）用于估价结果纠纷处理鉴定的要求及承担的责任 6、土地估价报告和土地估价技术报告的内容及规