房地产估价师考试房地产开发经营与管理考前冲刺训练

2011年房地产估价师考试模拟试题房地产开发经营与管理判断题1、进度控制是指以项目进度计划为依据，综合利用技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。答案( )A、TB、F2、影响物业收益的因素主要有物业的类型及临街状况、租客的类型、租期、楼层、朝向和面积。答案( )A、对B、错3、土地使用税的税种为国税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。答案( )A、对B、错4、以当前潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀，是进行房地产产品功能定位应遵守的根本原则。答案( )A、TB、F5、财务净现值是指房地产开发项目按目标收益率各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。答案( )A、对B、错1：B 2：B 3：B 4：B 5：A6、房地产开发的建设过程分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。答案( )A、对B、错7、城市规划应服从房地产开发的需要。答案( )A、对B、错8、对旧城区的房地产开发项目，开发商一般希望提高建筑容积率，以增加楼面面积、提高楼面地价。答案( )A、对B、错9、物业投资者一般拥有收益、保值、增值和消费四个方面的利益。答案( )A、对B、错10、房地产同时具有经济寿命和自然寿命，一般情况下，经济寿命等于自然寿命。但如果房地产维护良好的话，在一个自然寿命周期内可以获取几个经济寿命周期。答案( )A、TB、F6：B 7：B 8：B 9：A 10：B11、一般情况下，建筑物荷载的传力方向为梁一板一柱一基础。答案( )A、对B、错12、建筑物内无楼梯时，室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。答案( )A、对B、错13、在非概率抽样中，调查者按若干分类标准确定每类规模，然后按比例在每类中选择特定数量的成员进行调查称为定额抽样。答案( )A、TB、F14、敏感性分析是一种静态的不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。答案( )A、TB、F15、除价格因素外，开发成本、政府政策、相关产品价格、对未来的预期和开发商利润等也会影响房地产市场上的供给数量。答案( )A、对B、错11：B 12：B 13：A 14：B 15：A16、蒙特卡洛法是房地产开发项目评估过程中进行敏感性分析时常用的方法之一。答案( )A、对B、错17、所谓资金的时间价值是指同样数额的资金在不同的时间点上具有不同的价值。答案( )A、对B、错18、房地产同时具有经济寿命和自然寿命，一般情况下，经济寿命等于自然寿命。但如果房地产维护良好的话，在一个自然寿命周期内可以获取几个经济寿命周期。答案( )A、TB、F19、复利计息有间断计息和连续复利之分，在实际使用中都采用连续复利计息方式计算。答案( )A、TB、F20、开发项目的竣工验收应以开发商为主，并由其组织有关部门进行验收。答案( )A、对B、错16：B 17：A 18：B 19：B 20：A21、根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的要求，商业银行对于已取得建设工程规划许可证，但尚未取得建设工程施工许可证的房地产开发项目可以给予项目贷款支持。答案( )A、TB、F22、保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。答案( )A、TB、F23、在其他条件相同的情况下，新、旧区房地产开发成本费用的主要差别是前期工程费。答案( )A、对B、错24、成功的房地产销售过程一般包括宣传沟通阶段、谈判阶段和签约阶段。答案( )A、对B、错21：B 22：A 23：B 24：A单选题1、建筑装饰材料按( )分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。A、建筑装饰部位B、制造工艺C、化学成分D、力学性能2、在我国商品房取得预售许可证时，开发项目处于()阶段。A、决策阶段B、前期阶段C、建设阶段D、租售阶段3、物业管理就是利用现代管理科学和先进的维修养护技术，以( )手段管理物业。A、行政B、法律C、商业经营D、市场4、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。A、能够保值和增值B、受通货膨胀的影响C、贷款利率较低D、经营成本较低5、下列哪项是物业管理中经营计划的核心。A、经营费用估算B、预算C、预期收益估算D、制定租金方案1：A 2：C 3：C 4：A 5：B 6、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘以100%。A、开发商利润/总开发成本B、正常经营年份的净经营收入/总开发成本C、开发商利润/总开发价值D、正常经营年份的经营收入/总开发成本7、已知名义利率为6%，实际利率为6.14%，那么年计息周期数为：A、2B、3C、4D、58、成本加酬金合同是按工程实际发生的成本加商定的( )来确定总承包价格的合同。A、利润B、总管理费C、不可预见费D、总管理费和利润9、招标人采用邀请招标方式时，应当向 () 个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者组织发出投标邀请书。A、1B、2C、3D、410、哪项市场调查内容不属于不可控制因素的调查。A、市场营销因素的调查B、消费者和消费行为调查C、竞争情况的调查D、技术发展调查6：B 7：C 8：D 9：C 10：A11、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。A、经营收人抵偿全部投资B、全部现金流入抵偿全部现金流出C、净收益抵偿全部投资D、净收益现值抵偿全部投资12、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商( )。A、有利B、不利C、利弊各半D、不影响13、速动比率是 ()和()的比值A、(流动资产总额-存货)和流动负债总额B、流动资产总额和流动负债总额C、(流动资产总额-存货)和负债总额D、流动资产总额和负债总额 14、假设整个投资市场的平均收益率为20%，写字楼投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是0.3;整个房地产市场的平均收益率为25%，写字楼 投资市场相对于整个房地产市场的风险相关系数是0.8。国家债券的收益率为10%，那么写字楼投资市场的预期收益率是：()A、22%B、13%C、18%D、14.5%15、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求。A、期望B、最好C、潜在D、过去11：C 12：A 13：A 14：A 15：D16、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补( )与实际情况不符的缺点。A、成本投入的数量B、成本投入的数量和时间C、支出与投入的数量和时间D、销售收入的数量17、建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其( )，进而降低总承包价，以降低开发商的风险。A、部分财务费用B、前期工程费用C、管理费用D、不可预见费用18、一个理想的折现率至少等于( )再加上该项目的风险报酬率。A、贷款利率B、存款利率C、目标收益率D、无风险收益率19、施工图中轴线的编号规则为( )。A、水平方向用英文字母从左到右，垂直方向用阿拉伯数字由上往下B、水平方向用英文字母从右到左，垂直方向用阿拉伯数字由下往上C、水平方向用阿拉伯数字从左到右，垂直方向用英文字母由下往上D、水平方向用阿拉伯数字从右到左，垂直方向用英文字母由上往下20、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是( )。A、投资计划与资金筹措表B、资金来源与运用表C、营业利润测算表D、全部投资现金流量表16：C 17：D 18：D 19：C 20：B21、下列哪项不属我国房地产开发投资的资金来源。A、预售收入B、预租收入C、自筹资金D、商业银行贷款22、某写字楼物业的业主为获得较高收益并降低投资风险，应当首选的出租策略是( )。A、以固定租金的形式出租B、签订长期租约C、签订短期租约D、令长、短期租约保持合理比例23、在项目评估时，当目标收益率大于财务内部收益率时，则该项目的FNPV( )。A、大于零B、小于零C、等于零D、难以确定24、目前我国对申请开发贷款的房地产开发企业的自有资金的要求是：不低于项目总投资的().A、20%B、30%C、25%D、35%25、对于公式A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1)，下列表述正确的是：A、Pi是投资回报，Pi/(1+i)n-1)是投资回收B、Pi是投资回收，Pi/(1+i)n-1)是投资回报C、Pi是投资回报，(1+i)n/(1+i)n-1) 是投资回收D、Pi是投资回收，(1+i)n/(1+i)n-1) 是投资回报21：B 22：D 23：B 24：D 25：A26、当拟建工程没有完整的初步设计方案而开发建设单位又急需项目的设计概算时，设计单位可采用( )编制概算。A、概算定额B、类似工程预决算C、概算指标D、工料估算法27、下列哪项不属于房地产市场区别于一般市场的基本特征：()A、市场供给B、市场交易C、市场竞争D、市场价格28、某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为1671.93万元，则投资者借人该笔资金的数量为( )万元。A、155B、1400C、1500D、145029、财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。A、建筑施工期B、开发或经营期C、建筑物经济寿命期D、建筑物自然寿命期30、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、( )和有关税费。A、管理费B、服务及设备费用C、保险费D、职员工资26：B 27：C 28：C 29：C 30：C31、下列哪项不属我国房地产开发投资的资金来源。A、预售收入B、预租收入C、自筹资金D、商业银行贷款32、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘以100%。A、开发商利润/总开发成本B、正常经营年份的净经营收入/总开发成本C、开发商利润/总开发价值D、正常经营年份的经营收入/总开发成本33、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是( )。A、投资计划与资金筹措表B、资金来源与运用表C、营业利润测算表D、全部投资现金流量表34、工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制( )计划。A、主要费用B、工程成本C、开发直接费用D、总开发成本35、已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为( )。A、12.55%B、12.00%C、12.36%D、12.68%31：B 32：B 33：B 34：B 35：A36、国家颁布的测量规范和( )是房地产测量工作依据的主要规范性文件。A、建筑制图标准B、建筑面积计算规则C、地形图图式D、建筑标准图集37、物业代理的作用之一，就是通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行( )。A、市场定位B、有效的引导C、预测D、帮助38、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为( )万元。A、1020B、1360C、780D、104039、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商( )。A、有利B、不利C、利弊各半D、不影响40、下列哪项是物业管理中经营计划的核心。A、经营费用估算B、预算C、预期收益估算D、制定租金方案36：C 37：B 38：C 39：A 40：B41、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。A、增加B、减少C、不变D、大幅度减少42、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。A、经营收人抵偿全部投资B、全部现金流入抵偿全部现金流出C、净收益抵偿全部投资D、净收益现值抵偿全部投资43、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是( )。A、商场B、住宅C、高尔夫球场D、写字楼44、某梯形宗地的角点坐标分别为(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，则该宗地的土地面积为( )平方米。A、100000B、120000C、80000D、16000045、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的( )。A、投资规划B、投资回收期C、投资方向D、投资收益水41：A 42：C 43：B 44：A 45：A46、按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分，承包合同的形式有总包合同、开发商直接发包的分包合同和( )。A、成本加酬金合同B、固定单价合同C、独立承包合同D、分包合同47、我国土地增值税是对( )行为征收的一种税。A、转让土地使用权B、有偿转让房地产C、继承房地产D、赠与房地产48、在基础图中，0.00=48.88表示室内地面标高0.00相当于( )标高48.88米。A、相对B、基础C、绝对D、首层楼面46：C 47：C 48：C1.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一 般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元。经分析市场前景为：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，则该 项目净现值期望值为( A)万元.A.2677.5B.3680.60C.4003.50D.5356.802.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目( D)范围内的各种管线、道路工程的建设费用.A.黄线B.紫线C.蓝线D.红线3.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金的使用顺序是(D ).A.资本金、借贷资金、预租售收入6.( B)认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A.古典学派的理论B.流动性偏好理论C.IS-LM曲线模型的理论D.马克思的利率决定理论7.房地产开发投资企业所得税税率为(D )。A.30%B.32%C.33%D.25%8.申请领取建设工程施工许可证应具备的条件中，如果建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的(B )。A.20%B.30%C.40%D.50%9.某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率4,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为(B)元/m2.A.2350.00B.2937.50C.3250.00D.4062.5010.对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是( D)。A.地价B.建造成本C.贷款利率D.资本化率1.房地产泡沫产生的直接助燃剂是(B )。A.土地的稀缺性B.金融机构过度放贷C.投机需求膨胀D.开发资金的易得性2.(B )是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。A.销售量B.吸纳量C.出租量D.预售面积3.以下选项适于在新区开发的建筑是(C )。A.娱乐用房B.写字楼C.高级住宅和公寓D.餐饮用房4.在整个开发过程中最为重要的一个环节是( C)。A.投资机会选择B.投资机会决策分析C.投资机会选择与决策分析D.市场分析和项目财务评价5.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为(A )。A.申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式，发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同B.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同C.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同D.申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑+签订合同6.经营性房地产项目的成本利润率等于(A )乘以100%。A.开发利润/总开发成本B.正常经营年份的净经营收入/总开发成本C.开发商利润/总开发价值D.正常经营年份的经营收入/总开发成本7.房地产开发项目的建设阶段是指(C )所经过的时间。A.房地产开发全过程B.获得土地后到全部工程竣工验收C.从工程开工到全部工程竣工验收D.从工程开工到项目租售完毕8.对于( D)的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A.从容不迫型竞争者B.选择型竞争者C.凶猛型竞争者D.随机型竞争者9.假设某项目的资产负债表中负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元，则该项目的速动比率为(B )。A.60%B.80%C.100%D.200%10.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( D)的特性。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移1.通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由( B)支付。A.承租人B.业主C.承租人和业主共同D.物业管理公司2.房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让(A )的客户认识所营销的物业。A.潜在B.过去C.现在D.未来3.某市2008年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2007年末完工转入2008年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2008年竣工的房屋建筑面积为60m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( C)年。A.1.2B.1.5C.2D.34.某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目(D )。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。A.还需投入50万元建设资金B.还需投入450万元建设资金C.还需投入800万元建设资金D.在此情况下5.( D)是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。A.投资利润率B.销售利润率C.资本金利润率D.投资回报率6.写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是( C)。A.全租金方式B.毛租金方式C.净租金方式D.基本租金方式7.不应计入收益性物业经营费用的是( A)。A.抵押贷款利息B.公共设施维修费C.房产税D.物业保险费8.下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是(D )。A.税前现金流=有效毛收入-经营费用B.税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息C.税后现金流=税前现金流-所得税D.税后现金流=税前现金流-准备金-所得税9.某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积( D)。A.92500m2B.88800m2C.80000m2D.76800m210.动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以(C )所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.全部现金流入抵偿全部现金流出C.净收益抵偿全部投资D.净收益现值抵偿全部投资1.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是( )。A.债权人通常是商业银行B.不能用于偿还土地购置贷款C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权D.还款资金来源通常是销售收入2.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是( )。A.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款3.新设项目法人资本金筹措渠道不包括( )。A.政府政策性资金B.国内外企业入股的资金C.个人入股的资金D.资产变现的资金4.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是( )。A.债务融资成本分析B.资金占用费分析C.资本金与债务资金的比例分析D.担保费分析5.下列关于写字楼租金的表述中，正确的是( )。A.基础租金是租户能接受的最低租金B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异1.B2.A3.D4.C5.D1.下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是(B )。A.变现风险B.时间风险C.或然损失风险D.通货膨胀风险2.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以(C )。A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险3.2007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2,商品住房3750万m2同期住房空置量为750万m2,其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置量为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是(B)。A.9%B.12%C.15%D.20%4.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的(C).A.产品质量B.产品性价比C.规模和结构D.产品档次5.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是(D).A.自然周期与投资周期同步变化B.投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C.投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D.投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期6.在进行计划管理中，利用( C)可以表示各项工作的相互关系和制约关系，通过计算可确定计划中的关键工作和关键线路。A.控制图B.因果分析图C.网络图D.横道图7.商业经营失败的最大原因是低于预期的(A)水平。A.资本回报B.出租率C.租户经营收入D.营业收入8.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的资本金利润率为(B)。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%9.下列投资行为中，属于房地产间接投资的是(A )。A.购买房地产公司股票B.购买土地使用权C.购买新建商品住房D.购买存量商品住房10.下列物业中，属于特殊物业的是( B)。A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区1.年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为( A)元。A.1120B.1125.51C.1126.83D.1126.182.某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是( B)。A.8.24%B.8%C.6.12%D.12.62%3.置业投资中的房地产出租成本(C )。A.含开发建设成本和出租成本B.含开发建设成本和经营成本C.含购买成本和出租成本D.含购买成本和经营成本4.开发建设投资在开发建设过程中形成( C)。A.固定资产B.固定资产和其他资产C.以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产D.以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本5.房地产置业投资项目的期间费用计为( D)。A.开发建设投资B.经营成本C.流动资金D.运营费用 6.在房地产开发项目的( B)过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A.投资机会选择B.投资机会筛选C.前期工作D.施工7.( A)是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A.市场调查B.市场细分C.目标市场的选择D.市场定位8.市场调查中，( D)的调查内容属于可控制因素的调查。A.国内外市场环境B.竞争情况C.技术发展D.市场营销因素9.(B )是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。A.预测性调查B.试探性调查C.描述性调查D.因果性调查10.等差序列年费用系数为( A)。A.1/i-n/(1+i)n-1B.n/(1+i)C.i(1+i)n/(1+i)n-1D.(1+i)n-1/i1.某房地产投资项目的目标收益率为10，内部收益率为16，实际收益率为12，银行贷款利率为7.5，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是(C).A.1.82B.2.33C.3.57D.5.452.对于同个房地产投资方案，某动态投资回收期(Pb)与静态投资回收期(Pb)之间的关系是(D).A.PbPb3.某房地产开发项目的占地面积为10000m2，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是(A).A.10.42B.11.57C.31.25D.34.724.( A)是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段5.获取土地使用权是房地产项目的( B)。A.投资决策阶段的工作B.前期工作C.建设阶段的工作D.租售阶段的工作6.房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是(D )。A.消费者的感觉B.消费者的生活方式C.消费者的习惯D.消费者的信念7.下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是(C )。A.时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C.资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值8.某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25,则该贷款的实际年利率为(D).A.7.5B.7.56C.7.71D.7.769.某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”，第一年和第二年的年利率为7.5，两年后的年利率调整为8.5，则该家庭在第28个月的还款额为(D)美元.A.1250B.1398C.1416D.156210.下列关于收益率的表述中，错误的是(D).A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的.D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差1.当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用(D )。 A.挑战定价法B.领导定价法C.目标定价法D.随行就市定价法2.某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于( C)状态。A.均衡B.周期性失衡C.结构性失衡D.区域性失衡3.某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是( C)万m2。A.1260B.1380C.1440D.21004.下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是( B)。A.学习B.经济状况C.对渠道的信赖度D.购买动机5.某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是( B)。A.避强定位方式B.产品差别化方式C.对抗性定位方式D.重新定位方式多选题1、下列哪些属于房地产投资的系统风险：()A、通货膨胀风险B、或然损失风险C、市场供求风险D、利率风险E、周期风险2、房地产市场的功能包括哪几个方面。A、引导需求适应供给条件的变化B、显示房地产市场需求变化C、配置存量房地产资源和利益D、指导供给以适应需求的变化E、指导政府制订科学的土地供给计划3、地形图中的地物，是指地表面的固定性物体，如( )等。A、道路B、房屋C、丘陵D、山地4、房地产开发贷款的风险主要有：A、政策风险B、市场风险C、贷款保证风险D、财务风险E、经营风险5、下列哪些与计算税前现金流有关的是：A、公积金B、准备金C、抵押贷款还本付息D、所得税E、空置和收租损失1： ABCDE 2： ABCDE 3： AB 4： ABCDE 5： CE6、某投资者用自有资金购买了一店铺物业，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项投资计划中将面临着( )风险。A、收益现金流 资本价值B、购买力C、购买力D、政策7、房地产资产的物业类型主要包括：()A、居住物业B、仓储物业C、工业物业D、特殊物业E、商用物业8、对收益性物业来说空置率提高将会导致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后果。A、租金收入减少B、附加支出增加C、物业资本价值下降D、运营成本下降9、房地产开发贷款包括：A、土地购置贷款B、建设贷款C、按揭贷款D、土地储备贷款E、土地开发贷款10、开发商预售部分楼宇，是( )的有效办法。A、提高开发B、分散开发风险C、降低开发成本D、筹措建设资金6： BCD 7： ACDE 8： AC 9： ABE 10： BD 11、下列哪些行为属于房地产直接投资。A、购买厂房进行生产经营B、进行商品房开发C、开发建设写字楼并进行出租D、购买房地产企业的股票E、购买商品房并在短期内进行转售12、反映和描述房地产市场状况的指标有：供给指标、需求指标和市场交易指标。下列哪些属于供给指标。A、出租量B、空置率C、房屋空间使用数量D、可供租售量E、房屋施工面积13、房地产市场的参与者主要有：()A、政府机构B、新闻媒体C、建筑承包商D、证券机构E、劳动力就业中心14、目前在我国获取土地使用权的途径有：A、招投标B、划拨C、拍卖D、挂牌E、协议15、给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对( )等方面的要求。A、水量、水质B、生活、生产C、水压、水温D、消防11： ABC 12： BDE|13： AC 14： ACD 15： AC16、导致房地产市场价格上升的原因包括( )。A、土地供应减少B、有效需求增加C、房地产开发成本下降D、通货膨胀率下降17、房地产市场的运行环境可分为八类，下列哪几项属于社会环境因素：()A、人口数量和结构B、家庭结构及其变化C、就业情况D、居民的思想观念E、基础设施状况18、开发商预售部分楼宇，是( )的有效办法。A、提高开发收益B、分散开发风险C、降低开发成本D、筹措建设资金19、按构造情况划分，楼盖包括( )等。A、肋形楼盖B、井式楼盖C、钢筋混凝上楼盖D、无梁楼盖20、影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括( )。A、净现金流量B、贷款利率C、基准收益率D、开发经营周期16： BC 17： ABD 18： BD 19： ABD 20： ACD21、对同一栋建筑物内两个不同的出租单元来说，其单位面积租金水平的差异主要受( )和平面布置等因素的影响。A、楼层、朝向B、租期C、供求关系D、租客类型22、房地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要从( )方面，对反映项目经济效益的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测算。A、销售收入B、全投资C、自有资金D、出租期或出售期23、在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式上的不同，可以将资金融通划分为( )。A、项目融资B、直接融资C、非项目融资D、间接融资24、下列属分析市场趋势的方法有：A、购买者意见综合法B、相关分析法C、专家意见法D、销售人员意图调查法E、时间序列分析法21： ABD 22： CD 23： AC 24： BCE1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2.年，则其面临()。A.市场供求风险B.周期风险C.变现风险D.通货膨胀风险答案：d解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于()的考虑结果。A.大陆政策多变B.占领世界投资市场C.风险转移D.投资组合答案：d解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()。A.系统风险B.资本价值风险C.比较风险D.个别风险答案：d解析：个别风险是投资者可以控制的风险。4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元/年，则其面临()。A.市场供求风险B.周期风险C.变现风险D.通货膨胀风险答案：d解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01%，这是基于()的考虑结果。A.大陆政策多变B.占领世界投资市场C.风险转移D.投资组合答案：d解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。6.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()。A.系统风险B.资本价值风险C.比较风险D.个别风险答案：d解析：个别风险是投资者可以控制的风险7.房地产开发投资较置业投资()。A.投资回收期长B.风险较大C.提高投资者资信等级D.回报丰厚答案：BD解析：房地产开发投资属于短期投资，投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报也丰厚。8.房地产置业投资较一般投资，具有()。A.相对较高的收益水平B.得到税收C.提高投资者的资信等级D.良好的流动性答案：AC解析：相对较高的收益水平和提高投资者的资信等级是房地产置业投资的优点，但是房地产的流动性即变现性较差。9.投资的特性包括 ()。A.投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动。B.投资具有时间性。C.投资的目的在于得到收益。D.投资具有风险性。答案：ABCD10.按照使用目的不同，房地产资产的物业类型可分为()。A.居住 物业B.商用物业C.工业 物业D.特殊物业答案：ABCD1.宣传作为促销组合因素之一，在()等方面，起着十分重要的作用。A.刺激对企业产品的需求，增加销售B.改善形象C.提高知名度D.提高产品品质答案：ABC解析：宣传不能改变产品品质2.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括()方面A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。B.控制混凝土质量C.对对工程中的配套设备进行检验。D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法答案：ABD3.开发项目竣工验收的工作程序一般分为()。A.单项工程竣工验收B.综合验收C.单位工程验D.单项验收答案：AB4.一般来说，认知定价法所确定的价格()价值定价法所确定的价格。A.高于B.低于C.等于D.高于等于答案：a5.进度计划管理通常采用横道图和()A.资金流动计划图B.网络图C.直方图D.控制图答案：b1.宣传作为促销组合因素之一，在（）等方面，起着十分重要的作用。A.刺激对企业产品的需求，增加销售B.改善形象C.提高知名度D.提高产品品质答案：ABC解析：宣传不能改变产品品质2.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。B.控制混凝土质量C.对对工程中的配套设备进行检验。D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法答案：ABD3.开发项目竣工验收的工作程序一般分为（）。A.单项工程竣工验收B.综合验收C.单位工程验D.单项验收答案：AB4.一般来说，认知定价法所确定的价格（）价值定价法所确定的价格。A.高于B.低于C.等于D.高于等于答案：a5.进度计划管理通常采用横道图和（）A.资金流动计划图B.网络图C.直方图D.控制图答案：b 6.工程成本控制的主要对象是主要费用的()A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用答案：a7.()对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。A.看地B.对房地产开发项目进行财务评估C.市场研究D.土地使用权的取得答案：C8.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在()。A.3个以上B.5-10个之间C.5个以上D.3-10个之间答案：D9.开标会议由()主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。A.开发商B.招标机构C.专家D.招标管理部门答案：A10.编制招标工程标底按其所用的基础数据不同，可以()为基础编制。A.施工图预算(B.以概算额C.扩大综合定额D.以平方米造价包干为基础编制答案：A, B, C1.分析市场趋势，通常包括三个步骤(ABC)A.宏观环境预测B.行业预测C.企业的销售预测D.产品预测2.下列列关于细分市场和弥隙市场描述正确的是(AD)A.细分市场通常能够吸引好几位竞争对手B.弥隙市场通常能够吸引好几位竞争对手C.细分市场只能吸引一个或少数几个竞争者D.弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者3.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现(ACD)的模式。A.同质偏好B.同形偏好C.集群偏好D.分散偏好4.一种产品差别值得开发的前提条件是满足下列(ACD)A.优越性B.固定性C.可支付性D.独特性5.公开招标通常适用于工程项目( ACD)的开发项目建设。A.建设周期较长B.工程性质比较特殊C.规模较大D.技术复杂E.工期紧迫6.旧城区房地产开发的特点是( ABDE)。A.地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发B.开发费用高昂、环境污染严重C.旧城区人口密度大、建筑密度小D.旧城区的建筑物多是危旧房E.旧城区受城市规划限制更苛刻7.政府对房地产市场政策干预的原则是( ACDE)。A.目标的确定性B.政策的可间断性与协调性C.政策的针对性D.政策的导向性E.政策的公平性和效率8.土地费用估算主要包括(ABCD )。A.划拨或征收土地的征地拆迁费B.出让土地的土地出让地价款C.转让土地的土地转让费D.租用土地的土地租用费E.转让土地应缴纳的手续费9.目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有(ABCD )。A.销售税金B.土地使用税金C.房产税金D.企业所得税E.城市规划税1.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有( ABCD)。A.土地B.劳动力C.资本D.经验E.环境2.制定物业管理计划的租金方案和出租策略时,正确的有( ACDE)。A.从总体上说，物业租金必须能抵偿所有投资成本B.只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C.租金确定应考虑业主希望的投资回报率D.市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系E.利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正3.房地产开发项目市场定位的主要工作包括( BCD)。A.预测开发成本B.选定目标市场C.确定消费群体D.明确项目档次E.设计建造标准4.可贷资金利率理论认为(AB )。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成.B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币的供给与需求决定的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数5.下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有( BCD)。A.销售税费B.租金收益C.物业增值D.股权增值E.抵押贷款规模 1.个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相关的信用风险有(ACDE )。A.恶意欺诈B.市场疲软C.项目拖期D.质量纠纷E.违法预售2.物业服务企