房地产企业税收政策与稽查实务讲稿

房地产业税收政策与稽查实务讲稿 题外话:二套房贷首付五成了,如何理解这个政策含义,房地产这个东西,政府肯定不希望他跌,也肯定不希望他再涨了,政府希望的就是四平八稳的慢慢涨,去年一年把以后几年好日子过完了,今年还想再捞一把,就有点挑战政府底线了,房地产啊还是悠着点,中国人有句话叫中庸之道,过犹不及,你跑的太快了和跑的太慢是一样的道理.但是商人逐利是天生的本性,所以资本主义会有经济周期四环节,真这么涨下去,只能快速的挤灭泡沫,带来的是灾难,所以房地产应当感谢政府,勒紧疆绳,马儿你悠着点跑. 房地产业税政这一块也是热点,我是个房地产门外汉,但我毕竟呆税务局,信息优势强,加之努力肯钻研,也知道点道道,在此不揣水平太低端出来给大伙尝尝,希望有用,现在不少财务人员不懂,税官们也有不少不懂的,但税官比较强势,忽悠下财务人员,财务人员被卖了还得给税官数钱,希望借此文为信息对称工作做点贡献. 本文引用了不少大家的资料,便基本上是原创,仅供参考,引用本文最好注明一下南通地税局王越,尊重一下本人的版权.例：A房地产企业有资质，B企业没有资质，但B企业有本事搞到地搞通关系，于是B挂靠在A名下，如果B的开发应税行为以A名义对外且由A来负担相关责任的，那么营业税纳税人就是A，B向A交纳的承包费属于内部资金往来不需要交纳营业税。当然如果不符合这一规定，纳税人就是B，其实这种情况不存在，因为B不可能这么干，没有资质是开发不了房产的。例：新营业税条例实施后，房地产企业支付境外企业或个人提供的设计劳务、咨询劳务不再区分是否在境内发生，需要代扣代缴营业税，但因为外国企业不需要交纳城建税及教育费附加，所以只需要代扣营业税，如果劳务完全在国外发生，企业所得税劳务以归属地来判断所得来源地，不需要扣交预提所得税，如果劳务在国内发生，构成常设机构的，不需要扣交，由外国企业申报缴纳。例：房地产企业代收费用问题，代收的政府性基金和行政事业性收费如果符合营业税新条例的3个条件，不必作为营业税计税依据，企业所得税处理上作为代收代付款处理，但要注意一定要付出去，否则将作为应税收入处理。代收的住房专项维修基金依然免税，其实这个住房专项维修基金就是政府性基金，其他的代煤气、自来水、电视台、电信局代收的费用如果作为售价或由房地产企业开具发票的话，作为营业税计税依据，最好处理成代收代付，由相关公司直接和购房人打交道，房地产公司置身事外，别沾惹其中惹了一身骚。例：房地产销售价格明显偏低不一定就得调整，营业税规定：价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关按下列顺序确定其营业额，注意这里是个并且条件，同样的一套房，售给富二代和售给低保户，开发商完全可以一房二价，因为企业也有社会责任，给低保户售价低点符合社会公共利益，但注意别把住房低价售给房产局副局长弟弟，这个就是无正当理由了。间接行贿嘛，现在行贿手段发达的很，A找B办事，C是中介人，B不直接收钱，而是由C找一家饭店一起吃饭，500块钱的菜由饭店收了50000，尔后饭店给B，曲线受贿！例：销售退回营业税金可退税，销售折扣营业税金退不了，房子售出去，购房户不要了，把发票退回来作废，营业税可退还，房子质量有问题，发票退回来作废，重新开具，营业税也可捞回来。房子出售前找人，便宜个1-2%，属于商业折扣，直接按折扣后的额度开票交营业税，但觉得便宜少了，于是找关系人，房产商抹不开面子，又给了2%折扣，但因为营业税有规定，销售折扣必须在销售时与销售金额在同一张发票上注明，所以这售后再给的折扣2%就不能冲减营业税，同时因为原来发票已经开具，再开红字发票也不合理，税务局也不会让，（但是企业所得税没强调同一张发票注明，企业所得税可以冲收入）所以企业遇到这种情况，干脆以房屋质量有问题为名退回原有发票，重新开具发票，但估计买房的也不愿这样干了，省个几千块钱得把人折腾死，必竟闲暇也是种财富。例：房地产业之间融通资金不收利息怎么办？是不是无偿提供应税金融保险劳务？笔者认为应从合理性上判断，如果是短期的资金融通，正如商业信用一样，不需要认为计税依据明显偏低（低到不收利息了），但如果金额巨大期限很长，那就要核定征收营业税了。对于企业所得税来说没什么影响，这边调增利息所得，那边调减利息支出，只要税率一致，总体税负没少。价格明显偏低且无正当理由如何理解，无偿提供零价格是偏低吗？这哪是偏低，简直就是到底了，所以说税法对无偿提供劳务且无正当理由也应当修正一下，可以核定，否则没有正当理由的无偿提供劳务到底要不要交税？例：代销还是自销的区别，房地产商开发票给中介，中介开发票给购房人并代办产权证，虽然中介和房产商签的合同是按基价代销，实际上不属于代销，房地产商按基价结算销售不动产收入，中介按购销差价同样按销售不动产征税，见国税函（2005）917号，但如果说发票由房地产商直接开给购房户呢，中介就按代理业来纳税，税率一样，税目不致。例：卖房赠 问题，混合销售不属于，视同销售也不对，赠与又不是无偿的，笔者想来想去，认为 就是房地产商提供的设备，此设备和房产组合销售，如果有关税务机关认为 是原材料，那就并入建筑方的计税营业额吧，这个问题，想想就脑子疼。例：转让出让土地使用权差额还是全额纳税？财税200316号文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”。 单位和个人销售其购置的不动产或转让其受让的土地使用权的原价是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。针对何谓“土地使用权的受让原价”，笔者发现了三个版本。一、西部某省地税局接到某请示内容：纳税人转让从政府(国土部门)取得的土地，对原按有关规定缴纳的各类税、费(即：契税、土地出让金、统征规费、劳动力安置费、拆迁费)在计征营业税时是否可以扣除。给出的批复内容是：纳税人转让土地使用权中，缴纳的上述各类税、费不属(财税200316号)规定的扣除范围，在征收营业税时不得扣除。二、某计划单列市地税局给出的规定是：纳税人转让其受让或抵债所得的土地使用权，以全部收入减去该土地使用权的受让原价或抵债价格后的余额为营业额。这里所称“受让”是指纳税人通过转让方式取得土地使用权，且该纳税人在转让该土地使用权时，是转让该土地使用权的剩余年限内的使用价值，对受让后再重新申请开发立项，重新计算使用年限再转让的，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税；纳税人转让通过政府出让方式取得的土地使用权的，再转让时，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税。三、某自治区地税局的规定： 根据财政部、国家税务总局财税200316号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，经研究并请示国家税务总局，区局意见：单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除。 我们不难发现这三个文件的歧异处，假设某企业经出让方式获得某宗土地1000亩，缴纳土地出让金7000万元，契税280万元，其他拆迁安置费、青苗补偿费等1000万元，该企业并未对该宗土地进行开发，而是炒地皮，一年后以14000万元转让该宗土地。我们可以发现如果这个企业位于统一的中国内的不同省级行政区会享有不同的营业税待遇。 假设这家企业位于西部某省或某计划单列市，则得不到任何扣除，但是如果位于某自治区，则可获得减除土地出让金按差额申报缴纳营业税的待遇，前者需要交纳140005%=700万元，而后者只需要交纳（14000-7000）5%=350万元。同样的应税行为的税负却差了一倍。 为什么会出现这种情况了？笔者认为是某省与某计划单列市赋予了营业税调节收入的功能，而歪曲了财税200316号文件的本意，这两个地方的税务当局大约认为炒地皮行为罪不可赦，故而采取不予扣除土地出让金的政策以打击这种炒买炒卖土地的投机行为，其实土地增值税已经具有了这种抑制投机的功能，对不进行土地开发即转让的土地，土地增值税是享受不了20%的加计扣除的。既然土地增值税已经有此功能，为什么还要再次赋予营业税这种功能呢？这给纳税人一种以营业税越俎代疱（土地增值税）的嫌疑。而某自治区地税局的文件则相对体现了财税200316号文件的原意，且文件中特别标明“并请示国家税务总局”，显见这种处理方式才是国家财税主管部门首肯的。例：新旧合同衔接问题。财税（2009）112号规定，应税行为和计税营业额的确定以合同到期日和09年12月31日孰先为原则。A和B08年1月1日签3年租房合同，当时就收了360万租金，老营业税按权责发生制，08年每个月10万来交营业税，因为合同10年12月31日到期，因为纳税义务发生时间、税率、纳税地点、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等从09年1月1号要按新营业税来，所以09年1月1日租赁合同纳税义务发生时间为收到预收款的当天，所以2月15号前得把240万租赁业营业税12万交了。A和境外B签境外咨询合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，当天就收了180万咨询费，那么08年一年的120万因为是境外的不需要交税，09年呢？因为09年6月30日早于09年12月31日，所以应税行为确定仍适用旧税法，1分钱不用交。再换一种思路，如果当初这个B没有未卜先知的本领（他再突发奇想，也不会想到中国的营业税改革成属人征收呢，时至今日增值税的应税劳务仍以劳务发生地属地原则确定，同时流转税，差别哪这么大呢？）合同签到了2010年6月31日，假设租金是300万，08年不征税，但因为合同到期晚于09年12月31日，应税行为按新税法来，属于应税行为了，好了，09年1月1日因为劳务是连续提供的，而钱早就收了，所以还是2月15日前把180万的营业税金交到税务局，否则。税务局自有办法。例：村委会的土地如果办理了政府征用改为国有土地，村委会收到的补偿款作为土地使用者将土地归还给土地所有者不征收营业税。如果村委会私下与开发商搞小产权房建设，集体土地还是那个集体土地，还在村委会名下，那么取得的开发商给的钞票应当作为租赁业征收营业税，什么时候收到什么时候产生纳税义务。如果是农民房屋被拆迁取得的补偿费呢？是否需要按照国税函（1997）87号规定：对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按销售不动产-其他土地附着物税目征收营业税。个人认为不能这么干！你税务局这么干了，非被农民打出狗脑子来，本来补偿就比城里的低，加之城镇拆迁费是不交营业税的。其实拆迁费暂免营业税是有道理的，现在都是强势拆迁，没几个人愿意主动拆迁的，主动拆迁嘛征个营业税还有道理，这推土机不经我同意就把我家平了，我拿点拆迁费还要交税？例：B房地产商以零价格销售给C一套房产，从政府处取得100万收入，营业税怎么办？根据新营业税，将不动产无偿赠与企业或个人需要视同销售申报缴纳营业税，企业所得税也需要视同销售处理，对于从政府处取得的100万因为没有为政府提供应税行为，所以不需要缴纳营业税，但应当作为企业所得税的收入。例：诚意金需要交纳营业税？一房地产公司3月1日某楼盘正式开盘，每位欲购房户需交纳一万元诚意金，才享有摇号选房的权利，规定在3月10日摇号并正式签订购房合同时，如签订合同则此诚意金抵充房款，如不签订合同，作为违约金归房地产公司所有，那么房地产公司收取诚意金时需要交纳营业税吗？签订合同时因购房户不签合同导致的违约金要交营业税吗？首先我们来了解一下诚意金的具体涵义，析其实质来解决问题，诚意金这一概念系来自港台地区，我国法律上并没有诚意金之说。根据新修订的中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第25条规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，那么诚意金是否属于预收帐款呢？我们再来了解一下预收帐款的定义，根据新会计准则，预收帐款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收帐款是建立在购货合同基础上的，对应于本例，即纳税人销售不动产采取预收款方式的，所收到的预收款应当建立在购房合同基础上，房地产公司3月1日收取诚意金时，显然是尚未签订购房合同的。有的同志认为此项诚意金属于订金或定金性质，我们认为所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。也即定金亦非预收帐款。那么另一个概念“订金”呢？其实订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。本例的诚意金属于预付款吗？购房户尚没有决定购房，何来的预付款？由上述分析可见本例的诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，因此房地产公司3月1日收取的诚意金不应作为预收帐款征收销售不动产营业税，如果3月10日购房者签订购房合同时，则建立在购房合同上的此一诚意金便符合了预收帐款的性质，此时应与其他房屋销售价格与价外费用合并征收营业税，如果购房者放弃签订合同，根据营业税暂行条例规定的应税范围，房地产公司取得的此项收入并不属于营业税法所规定的应税劳务、转让无形资产、销售不动产行为，即房地产公司所没收的这笔违约金并不是建立在应税行为基础上的，因此不属于营业税征收范围，不予征收营业税，至于购房户是否可以索回诚意金，则是相关民事法律的问题，购房户可以在民事法律范围内要求房地产商返还这笔预付款，因为本例中房地产商规定的不购房即没收违约金的合同本质上违背了合同法。例：合作建房营业税问题。合作建房，是指由甲方提供土地使用权，乙方提供资金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四种模式，我们分别举例来论述营业税的处理办法，给大家提供一个思路，由于本文属于商榷性质，因此欢迎大家提出宝贵意见一、甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2000万元资金并负责施工。双方协议，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。分析：根据中华人民共和国城市房地产管理法第条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押而第条第款又规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书由此可见，房屋产权是离不开土地使用权的，没有所谓的只拥有房产权而不拥有土地使用权的空中楼阁我们注意到国税函发（）号国家税务总局关于印发的通知第十七条规定的合作建房有这样一句话土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权对照城市房地产管理法不难发现其中矛盾之处，即不拥有土地使用权的房屋是不可能有房屋所有权的，则根本谈不上以房屋所有权与土地使用权来交换之举为此在国税函（）号国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复中规定：甲方提供土地使用权，乙方提供资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房无独有偶的是我们在国税发（）号国家税务总局关于印发的通知中发现了类似的影子，号文第条有如下规定：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，如开发合同或协议中约定向投资各方（即合作合资方）分配开发产品的，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理因此乙企业支付的万应视同甲企业的预收款项，而乙企业的建筑行为则可以理解为甲企业为建设单位,乙企业为建筑单位的承建模式对甲企业销售不动产营业税在收到预收款时确认纳税义务发生时间，按的税率计算销售不动产营业税万元，而乙企业的建筑业营业额可以理解为乙企业先支付万的购房款，尔后由甲企业支付给乙企业用于承建房屋，乙企业按建筑业税率申报缴纳营业税，新营业税暂行条例实施细则第条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此乙方应当在与甲方签订合同时即确认建筑业应税义务发生申报交纳建筑业营业税万元甲方在建成后又出售的部分应当按照销售不动产征收营业税万元二、甲方将土地使用权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期限满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。分析：如例一所分析的那样，乙方出资的万元可以理解为租赁甲方建筑物的预付租金，根据新营业税暂行条例实施细则第条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此对甲方应当在建筑工程开工时视同收到租金，按服务业中的租赁业征收营业税万元而乙方则根据与甲方签订的委托代建合同来确定税目，根据国税函发（）号国家税务总局关于印发的通知第七条规定，如果乙方承包建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按建筑业税目征收营业税，如果乙方不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对乙方此项业务按服务业税目征收营业税因此如果属于前者，乙方按照万元的总承包额减去分包额后余额作为建筑业营业税的计税依据，如果属于后者，则只按从甲方取得的委托代理费作为服务业营业税的计税依据三、甲方以土地使用权10000平方米，乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙双方各自享有房屋的独占权。分析：根据国家税务总局关于印发（试行稿）的通知规定：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税因此甲方以土地使用权入股行为不属于营业税征税范围当年合营企业销售的套房屋，共计销售额万元，按销售不动产征收营业税万元对投资各方采取实物分配利润的方式可以理解为合营公司销售房地产后以现金分配利润，也可以理解为合营公司以销售不动产抵偿应付的股利，因此应当对合营企业对甲乙双方分配的房屋充作利润分配按照纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定营业税计税依据，征收销售不动产营业税（）.万元.四、甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益，合营企业共取得房屋销售收入1000万元，甲方取得投资收益200万元。分析：根据国税函发（）号国家税务总局关于印发的通知第十七条规定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税因此应当对甲方按转让无形资产征收营业税万元，对合营企业按销售不动产征收营业税万元.但是我们注意到年修订、年月日开始执行的中华人民共和国公司法第条规定：有限责任公司股东按照实缴的出资比例分取红利，但全体股东约定不按照出资比例分取红利的除外；第条规定：股份按照股东持有的股份比例分配，但股份章程规定不按持股比例分配的除外因此我们认为随着新修订公司法的执行，对于甲方按照公司章程约定取得的不按照出资比例或持有股份进行分配的红利股息是否也应认同为以不动产投资入股、参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，而不予征收营业税呢因为甲方和乙方在组建合营企业后事实上存在着共同承担投资风险的事实，甲方不会因为章程约定取得固定收入而不承担公司破产的风险例：拆了80000平米，补了90000平米，超过的10000平米收了3000万，总可售20万，除拆迁成本外还有3亿，问营业税处理？（X+30000）208=X，X=20000，成本价20000+货币补偿3000=23000算营业税，国税函发（1995）549号精神，面积内按成本算，超面积按市场价算。但是如果拆迁户和房地产商达成协议，以房换房约定售价30000万，则不需要再核定，直接按30000作为营业税计税依据。例：房地产商卖房后承诺每平方米100元替购房户租出去，如果以120元租出去的话，因为租赁合同是购房户和租户签的，房地产商以20元差价按代理业纳税，如果只租了80元，房地产商亏了，自然没有营业税，但倒找给购房户的20元差价因为没有向购房户提供应税行为所以不涉及营业税。房地产商没钱了，想法子将房子抵押给小张2年，小张给房地产商20万，小张想想房子空着也是空着，于是租给小王30万，房地产商属于租赁业按20万贷款利率核定征收，小王这20万里面肯定含本利，就利钱再核定征收小王的金融保险业营业税，小王转租的部分营业税不得差额扣除，统统的交租赁业营业税。例：无偿赠送不动产免税的例外。财税（2009）111号，离婚财产剖析，无偿赠与配偶父母子女祖父母外祖父母孙子女外孙子女兄弟姐妹（体现了男女平等），承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人（抚养是大养小，赡养是小养大），房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继续人、遗嘱继承人或者受遗赠人。这里的死亡应当包括宣告死亡。例：销售毛坯房签个合同，再签个精装修合同，想捞点销售不动产和建筑业的税率差。是不是一项销售行为？是的，属不属于兼营？不属于，好，按销售不动产来征税，就别想歪点子了，当然房地产公司可以找个关联企业，专门搞装修的去玩这一套，房地产公司就别玩了。国税函（2007）606关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复规定：买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。可见装修费用是视同为转移为产权价格的，当然买个毛坯房再请人装修，这个装修费就不必交契税了。例：免租期的营业税处理，前两年免租，后三年每年收取100万租金，前两年无偿提供劳务且有正当理由，不需要交营业税，后三年收到时就产生租赁业营业税劳务，房产税前两年纳税人无租使用，由实际使用人按房产余值交房产税，后三年看各省的规定，有的规定分年算，有的规定一次预收几年房租的一次性交。城镇土地使用税无租使用的，由实际使用人来交。 例、房地产公司购入土地，直接作为开发成本土地征用及拆迁补偿费，不需要作为无形资产-土地使用权处理，如果作为土地使用权进行摊销，应当调增摊销价值作为纳税调增。房地产公司天生就是盖房的料，不是制造业企业准备打万年桩，就是买地建房高价售房，打一枪换一个地方的。 例、土地闲置费问题，最近报载广东某企业拿了地没开发，结果白白损失了预交的土地保证金1个多亿，这个钱可以作为损失税前扣除（其实扣不扣这企业都算亏死了），但如果土地未按合同要求开发而被征收了土地闲置费怎么办？笔者认为应当作为开发成本来处理，如果最终这块地就没开发，再将土地闲置费作为损失冲管理费用。如果交了费用后又开发了，当然还是当初就作为开发成本处理的较好。 例：A是开发商，B是中介，C是购房户，B要求中介费为最低房屋销售基价的1.5%，超过基价部分，A拿55%，B拿45%，销售基价3000元每平米。 C掏了3500元：销售合同中有A的身影，A确认收入3500，B确认收入30001.5%+50045%=270元，B的销售费用（中介费）也是270.假如销售合同中没有A的身影，A的收入=3000+50055%=3275元，营业费用也是270，B的收入=270， C掏了2800，销售合同中有A的身影，A确认收入3000，销售费用30001.5%=45元，B卖亏了200-45=155元，如果没有A的身影，A确认收入3000，销售费用45，B亏了155。 例：房地产租金收入，既可按合同约定日期确认收入，也可按权责发生制来解决这个问题，投资性房地产采用公允价值的，据说上市公司只有18家这样搞，可见这种情况在中国还是很少出现的，如果按公允模式来计量投资性房地产，折旧或摊销应当可以调减，税法必须兼顾公平，不能只调增不调减。 例：房地产买地后收到的政府补贴怎么办？我们知道土地使用权出让不是市场上买菜，可以打个折扣，明码标价，售后不容退货，因此如果政府卖了地后又返还，根本不可能开出“返还出让金”这种票据来，只能是以其他名义给的补贴，因此这种补贴只能算政府补助计入营业外收入，不能作为销售折扣或折让冲土地成本，但是不少地方出台政策，为了确保土地增值税收入，作出了可以冲减土地成本的决定，真正是也是是，非也是是，反正税务局就是个是。 例：视同销售的问题，外购的用于视同销售用途，要看这个外购的有没有改变物质形态，如果买个 赠送给别人，按购进价确认视同销售的收入，但如果把这个 改装一下（假设的，其实房地产商也没这本事），就要按公允价值确认视同销售收入了。 例：代扣税费的手续费收入处理，现在不少地方均将其作为征税收入，其实有待商榷，有这么个案例，某老板因为贡献突出，政府奖了他100万，老板很公义，把这笔钱交到公司帐上，结果公司按捐赠交了25%的税，这个老板又因为个税未交补了20万的税，总共从政府那拿了100万，结果税交了45万，加上罚款，没捞几个钱。 如果这个老板不把这个钱入在帐上，税务局也不会发现，这100万就算是个人的合法收入了。 例：商住楼应当分为两个成本对象来处理，因为按照成本对象确定原则中的功能区分原则、定价差异原则，商铺和住宅都有很大差异，但实践中同为一栋楼，这个成本如何区分是个大问题，福建省按照建筑面积来平摊，广东省设计了个指数，我觉得广东省的方法比较科学，另外土地增值税要分别确认收入额和扣除额，以争取住宅部分未超20%免税待遇。 例：一块宗地上分两期开发，可售面积15万，已售12万，自用1万，未售2万，二期可售10万，有个共用的幼儿园成本50万，这个配套设施幼儿园应当由一期负担的50(15+10)15=30,例：在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本，对于房地产商而言是吃亏的，假如07年有100万成本没有取得，如果取得的话可以抵33万所得税，现在08年取得了，靠，只能在08年抵，才抵25万，不仅不符合权责发生制，企业还吃个闷亏。例：职工免费午餐问题，财企（2009）242号规定：企业给职工发放的未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理，而国税函（2009）3号福利费中的职工食堂经费补贴是给食堂的，所以企业这种补贴应当并入工资，不要放在福利费里面，因为工资合理就可扣除，而福利费有14%限额。当然有的地方税务局要求将其放入职工福利费，那就现官不如现管，听税务局的。例：补充养老保险和补充年金保险的问题。一、两险的重要前提是符合相关政府出台的法律、法规、规章，如果没有这个前提，哪怕冠以两险之名，也不能享受两险的税收待遇，财政部、国家税务总局关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知（财税200927号）规定：自2008年1月1日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。可见前提是“国家有关政策”，目前补充养老保险（年金）的国家政策是2004年5月1日开始施行的企业年金试行办法，而补充医疗保险则由各地省市政府出台相关规定。无论是哪项政策，都强调了两险需分别以社会养老保险和社会医疗保险为基础，即只有在缴纳了社会养老保险与社会医疗保险后才可以参保两险，比如企业年金试行办法第2条规定：本办法所称企业年金，是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险制度。某市补充医疗保险管理办法第2条规定：本办法适用于本市基本医疗保险统筹区域内已参加城镇职工基本医疗保险或住院和特殊门诊医疗保险（以下统称基本医疗保险）的单位及人员。值得关注的是尽管27号文对于“国家有关政策”概念模糊，但是国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知（国税函2009694号）第6条则规定：本通知所称企业年金是指企业及其职工按照企业年金试行办法的规定，在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险。印证了上述观点。因此企业如未参保社会保险，却投保了相应商业机构的两险，这样的两险应当根据企业所得税法实施条例第36条规定：除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。二、两险是普及性的福利而非个别人的盛宴，新企业所得税法充分体现了尊重劳动付出、保障员工权益的精神，比如废除计税工资办法、应付福利费实际发生允许扣除等，因此27号文特别强调了“全体员工”，即参保两险的必须是全体员工，而非只为公司中高层投保，只为一部分人投保的两险不得根据27号文限额扣除，而应视作商业保险，不得扣除，作纳税调增处理。另外根据企业所得税法实施条例第35条规定：企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。结合27号文分析，如果仅为投资者投保两险，尽管符合实施条例35号文要求，（35号文用了“或者”）但却与27号文“全体员工”相悖，因此投保的两险至少要包括全体职工。投资者如果在企业任职或者受雇，应当视为职工处理。三、两险扣除并非真正意义上的所得扣除，企业会计准则第9号-职工薪酬将两险纳入了职工薪酬的范畴，在确认和计量上要求在职工为企业提供服务的会计期间，企业应根据职工提供服务的受益对象，将应确认的职工薪酬计入相关资产成本或当期损益，同时确认为应付职工薪酬。例：2008年某企业支付补充养老保险6万元，工资薪金总额100万元，其中归属直接生产工人3万元，管理人员3万元。（为说明问题，例题简化处理）计提并缴纳补充养老保险的会计分录： 借：生产成本30000 借：管理费用30000 贷：应付职工薪酬-补充养老保险60000 借：应付职工薪酬-补充养老保险60000 贷：银行存款60000根据27号文规定，企业作纳税调增所得额10000元（60000-100万5%）。其实企业真正进入当期损益的只有30000元，如果按照进入损益的30000元调整，只需调整5000元（30000-50万5%）。类似于对固定资产折旧的处理。四、两险的个人所得税处理不同，补充养老保险的个人所得税处理适用国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知（国税函2009694号），而补充医疗保险则应根据国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税问题的批复（国税函2005318号）的规定处理，即对企业为员工支付各项免税之外的保险金，应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险帐户）并入员工当期的工资收入，按“工资薪金所得”项目计征个人所得税，税款由企业负责代扣代缴。另外由于两险均不属于免税保险险种，个人工薪所得不得扣除个人缴付的两险支出。例：雇主责任险能否税前扣除？这种险主要是为公司投保的，而不是为员工投保的，员工出事了由保险公司赔付给公司，因此这种险应当理解为可以扣除。具体参见杨文国大侠的解释。例：预售收入在税法上就是销售收入，因此可以作为业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除基数，但扣一不扣二，结转为收入时不能再重复扣除。例：房地产绿化这一块很难核实，一棵树动辄上百万？如果是从农民处购买，一方面农民代开发票免税，实际上很少代开的，另一方面因为房地产商不存在增值税抵扣问题也不可能有农副产品收购凭证，但一般为了凭证的合法性，房地产商都从农产品小规模纳税人处购绿化产品，这一块核实很困难。例：房地产企业预缴所得税时可以扣除以前年度符合规定的亏损，可见国税函（2008）635号，将利润总额改成“实际利润额”，而且也符合常理，如果不允许扣除，汇算清缴时还要退税，没有必要搞这一套，损害纳税人权益。例：A房地产开发公司开发项目占地10000，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。总建造面积75000，建造成本7000万元。平均售价3000元/。另外，在本项目中，需要按照11的比例，与拆迁户兑现回迁房40套（平均每套150）。1.土地成本货币性支出为3500+1500=5000（万元）借：开发成本土地征用及拆迁补偿费5000贷：货币资金5000。2.第一期回迁房40套建造支出（700075000）40150=560（万元）借：开发成本土地征用及拆迁补偿费560贷：开发成本建筑安装工程费560。4.土地成本合计500056055605560（7500040150）=6.单位可售建筑面积建筑成本（7000560）（7500040150）=933.33（元/）商品房的计税成本房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产权调换则成为计税成本确定的难点。产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发200931号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。回迁房视同销售处理，销售收入为401503000=1800（万元）。另外，对于非货币交易的产权调换方式，同时涉及换入资产（土地）的计税成本确认问题，国税发200931号文件第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，按下列规定处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。本案例中，房地产开发企业在接受土地使用权时，暂不确认计税成本，40套回迁房交付后，按照其公允价值，即视同销售收入1800万元计入土地计税成本。该项目在开发产品完工后，可以计入的计税成本为：3500+1500+1800=6800（万元）。单位可售建筑面积土地成本为680075000=（元/）单位可售建筑面积建筑成本为700075000=933（元/）。以上计税成本高于会计入账成本，主要是土地成本视同销售的结果。例：对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。 例：房地产开发企业根据通知第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。 房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。 房地产开发企业根据通知第三十二条第二款预提的公共配套设施建造费用，如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其以前年度已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额；如未有明确建造期限的，则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。 以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照通知第二十八条第三款有关规定税前扣除。 （三）房地产开发企业根据通知第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前扣除。 除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。 房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照国税函2008299号文件规定的预计利润率已预缴的，2008年度汇缴时暂不调整。待开发产品完工后，再调整实际毛利额与预计利润之间的差额。 从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按通知第八条规定的计税毛利率执行。 外资房地产企业根据国税发2001142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。 房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。 例：捐赠支出的问题，因为新法要求对捐赠票据必须按照公允价值确认，因此笔者认为捐赠这种视同销售直接采取作销售并结转成本方式来处理。2009年某企业通过某慈善机构(列名)向灾区捐赠一批成本80万的毛毯,同期同类售价100万,企业作会计处理:借:营业外支出97 贷:库存商品80 贷:应交税费-应交增值税-销项税额17 所得税处理应当视同销售,调增收入100,调增成本80,调增所得额20,同时营业外支出应当调增20,最终无调增所得额.财税(2009)124号规定出来了!公益性群众团体接受捐赠的非货币性资产价值,应当以其公允价值计算,捐赠方在向公益性群众团体捐赠时,应当提供注明捐赠非货币性资产公允价值的证明,如果不能提供证明上述证明,公益性群众团体不得向其开具公益性捐赠票据或非税收入一般缴款书收据联.新设立的基金会在申请获得捐赠税前扣除资格后，原始基金的捐赠人可凭捐赠票据依法享受税前扣除。公允价值我们知道其实就是市场价格,既然124号文出来了,原始票据要求按公允价来,那么直接做收入就省得调增调减. 借:营业外支出117 贷:主营业务收入100 贷:应交税费-应交增值税-销项税额17 借:主营业务成本80 贷:库存商品80 按公允价确认捐赠额其实对企业没啥好处,无非多个虚名,捐了市价多少多少物品,但却使捐赠额离12%越来越近了! 例: 累计的具体做法：【2007年没有任何收入，招待费支出20万元：1帐载栏20万元，2税收栏0，调增20万元】【2008年预售收入9000万元，招待费支出50万元： 1帐载栏50万元，2税收栏（20+50）60%9000万元0.5%42万元，调增8万元】【2009年结转收入9000万元，预售收入2000万元，招待费支出15万元：1帐载栏15万元，2税收栏15万元60%（9000万元-9000万元+2000万元）0.5%=9万元，调增6万元】综合：招待费限额（20+50+15）60%110000万元0.5%51万元应调增总额85万元-51万元34万元历年调增额20+8+634万元例：一个成本对象部分损毁，作为成本不必调整，但要报批，如果整个成本对象全砖了，比如上海的楼脆脆，广西的楼歪歪，则可以全部报批后作为资产损失扣除。例：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用，其实是一句废话。08年12月31号一项在建工程转固定资产240万，借固定资产240贷在建工程240，提了6个月折旧，借管理费用（按24年折旧期来）5万，贷累计折旧5万，卖了300万，借固定资产清理235借累计折旧5贷固定资产240，借银行存款300贷固定资产清理300，借固定产清理65贷营业外收入65，会计利润=65-5=60万，应纳税所得额=转让收入300-计税成本240=60万，一模一样。如果跨年度也不过是前调增后调减的问题，意义不大，属于暂时性差异，而非永久性差异。例：筹办期是不是生产经营期，与不与生产经营有关？国税函（2010）79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知规定：企业自开始生产经营的年度，为开始计算损益的年度，企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国税函2009（98）号第九条规定执行。可见筹办期与生产经营无关，既然无关，业务招待费（其实筹办期也没有业务，哪有什么招待费，即使用吃吃喝喝送送的，也是筹办经费）不需要调整。那么不得计算为当期的亏损，就应当理解为以前年度亏损，以前年度亏损有个五年期限，如果筹办期超过五年，超过五年的筹办费应当理解为不允许税前扣除。还有筹办期的固定资产和利息资本化部分，会计上可以提取折旧，折旧部分理解为筹办经费，也应当在五年内可以扣除，从宽从宽。例：31号文的适用问题。适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，而不是适用于房地产企业，也就是说哪怕不是房地产企业，只要从事了房地产开发经营，也需要按31号文来执行。例：预租问题，31号文规定：与承租人签订预约租赁协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租人取得的预租价款按租金确认收入的实现，也就是说企业所得税规定是只有在交付使用时，才可以按租金确认收入，但是营业税呢？营业税租赁业纳税义务发生时间是收到预收款的当天，这个预收款前提是有合同，那么1月1号签合同，当天收到租金10万，当天就产生了营业税纳税义务，而企业所得税到2月1号交付时才产生纳税义务。应当这么理解。例：房地产企业老板有钱，以公司名义在美国租了套房，迈阿密一套、夏威夷一套，白宫附近一套，付租金，这个租金需要扣交预提所得税，但如果不是房地产企业而是制造业企业，在休斯敦租一套房子用于仓储，在芝加哥也租了一套，则因为仓储租赁不属于租赁而属于劳务，劳务发生在美国，不需要代扣预提所得税。例：捐款时注意，该公司老板出的老板出，该公司出的公司出，比如向农村义务教育、通过红十字会总会、中华慈善总会捐款等可以全额扣除，反正公司也是老板的，象这种情况就要考虑考虑，是以老板名义了还是以公司名义。因为公司名义只能按利润总额的12%来扣。例：为职工买团体保险也得交个税，虽然说是团体险，但这个经济利益还是给团体中的个人的，所以这个险要平均分给每个个人作为工资薪金所得，同时企业所得税前也不得扣除。例：生活补助费的问题。例：旅游的问题。根据2008年2月18日国务院令第519号国务院关于修改中华人民共和国个人所得税法实施条例的决定规定：第十条由“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券”修改为“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益”，将其他形式的经济利益纳入了个人所得税的征收范围。而单位为员工提供免费旅游恰恰属于“其他形式的经济利益”，因此应当和员工当月其他工资薪金所得合并代扣代缴个人所得税。而在此国务院令519号生效的2008年3月1日之前，单位为员工组织的旅游则只有符合财税（2004）11号财政部国家税务总局关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励有关个人所得税政策的通知中：对商品营销活动中，企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。因此，2008年3月1日之前只有符合财税（2004）11号的人员才能代扣代缴个人所得税，而2008年3月1日之后，无论是否系财税（2004）11号所述情况，均应代扣代缴个人所得税。但笔者在现实工作中却发现鲜有税务局对2008年3月1日之前的员工旅游不征税的，而纳税人往往也没有发现上述的政策点，一方自以为是征税，一方糊里糊涂纳税，竟致这旅游税冤案在各地方兴未艾。例：赠送礼品的问题。赠送礼品不一定一概代扣个人所得税，现在税务评估或检查中，税务部门往往只要看到相关发票上注明礼品，则不管三七二十一，一律要求代扣代缴“其它所得”项目个人所得税，其实这是对相关税收政策的误解。根据国税函200057号国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复规定：部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其它活动中，为其它单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券的，对个人所得的该项所得应按照“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。我们注意到这里的有关人员是有限定范围的，即“其它单位和部门的有关人员”，应当这样理解，首先扣缴义务人与其它单位和部门有业务往来、业务合作等事项，尔后因此前提而给予的现金、实物或有价证券，我们认为商场给予普通消费者的小礼品不属于57号文件规范的征税范围，因此不需要代扣代缴“其它所得”个人所得税。这里讲一个真实的故事，2008年