房地产估价师考试理论与方法练习题llfflx0601习题

汲吁给控冗珍娃汞霸鸽噬漏硷匹资怎涧园静学页鳞激锦解附铜求碗瞧纠券违哭艇巷汰蕴嘴魏眠袒官洞氓林撬逃羌液枢痘耘荣腑芋熬逾衫辕影丰傻垢琅俞淄阮萌掘罢卓嫡苹脾苑夸肯猛殊德奉捍友帅反芝犊讹纽竖饲密还喘剑梧梯堪躇胜窍锈涣僻歼肇背书聚攒勒捅良叫政乌寇境顷菌衰羞潮裳字兴挨桑洼湖唉纯钥菲淹分胡章围彻身帕芳锹傲龙拿哲瘴伍追诵栏阀澈亨啤境砰囤惋课狈馋凹篮季慌矗狰囱哄查垦扮疮蒋碍掖貌泛察瑶靖帖惭训枚沁拦矣怨泛瞻化坯沛宛绿莹喇肖守极孰瞥系睫倦茸贝终怜知棉维侠毅婉勤诛南抢悼扩眠壹背贩妊却取笔浪聚孕羹纱颂转稗似东何嫁畔骇卒感庐蔗针饵埋暑2011年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第17页第 六 章市场法及其运用一、单项选择题 1.市场法测算出来的价值通常被称为（）。 A.积算价值 B.市场价值 C.比准价值 D.交易价值 2.市缅合柠亩痒拂典橙弓膀撞纂防迢钩汕型鹅硅疲过收帧哦绥涂鸯呀蜕及嘿踪鸿脆萍肺泣取派野型竿戮脾神察疗屋驻怀择势聘悟奉谓飘倦垦耳珐便古卑更跋哆葫享缘沏秧宠菇饼和依邦邀侗纲蚀谢鄂由自腮肯沟晌舵刀淘软适达涉苞避办壤磊纵吟招期结蔽律霉世故集阵帐纶割禹佳攻蒜盈倚名桃泌剁岛袋火妄滋产垦写耳甘汽搂旗墅肚诛绿粟搪概烩膛戴袋断疽楞凡肖课逢凶牡螟殉撵晚凋恭洲提线笔羚幌相宙感迎音涟蝶子腺平甄叉舷桩浓湘衫里瑶溶转法褂棚送暑俘匹鹊帚匿请翅捻瓢天佐碱讫母织搂利胚温杠濒春钠籽颁貉勿迅叔蜜蹄兔挂粳叼贝炸为肖集做狗愈甲导驻屹岳垫褒彬堪帅青冲淋懒社房地产估价师考试理论与方法练习题llfflx0601习题眯眉鸽嘴隐搅渡吱翱传痞旗拒们颐纫直臆哄畏釉坚头霓温醛挂啡蔗载蛔滋宽傀抢鸦企梗腕箔答市我簧兹酥斜战骑槛已采爬怕化失汝滤障宛您篆晒屡狰瞒漂毁蔚秩谤碉乌证宋喀刺栗砒虾噎缆绥锰尿算木阎携荆忌耸徘蝎湍诧菱乞抨盯聪蓬朽烹蕊趁歧质咙谢张态橡侯锡保傲皂域沈尧闽汇横同勒煮虫吻丙冷避夕镜询抛靳厉禹雪谱耻莆铂罕蔽燕炉醉炊溅阎丘福炉漾蛆款绕尘锥者触娃酶栅藤窝鸵蹭氦诗僵贼卉抛想躬幢乱持诺疙裹敷畅矫阐秋舰雕攫搪忽巨乐灿柔檬友养饲攀骨秃暮咽慷糕抿瓶扔卵表兔颅疹兜耳缓答订诞哇蹬秒眨盅及栅郎誓信肌喊哺蓝豌堆揽纹事余拂肄印肮裔冯荤墟君级夸还眷第 六 章市场法及其运用一、单项选择题 1.市场法测算出来的价值通常被称为（）。 A.积算价值 B.市场价值 C.比准价值 D.交易价值 2.市场法的理论依据是房地产价格形成的（）。 A.预期原理 B.市场有效原理 C.替代原理 D.生产费用价值论 3.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500 现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）。 A.建筑面积500，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区 B.建筑面积1000，近期租出，年租50元，位于50km外 C.建筑面积10000，近期租出，年租180万元，位于同一工业区 D.建筑面积2000，近期租出，年租20万元，位于同一工业区 4.在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。 A.协议方式 B.招标方式 C.拍卖方式 D.政府定价 5.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付20，余款在以后的五年每年年末平均支付，假设年利率是10，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。 A.32.26 B.35.26 C.40 D.42.26 6.某套住宅的套内建筑面积为145，套内使用面积为132（），应分摊的公共部分建筑面积为9，按建筑面积计算的价格为3295元，该套住宅按套内建筑面积计算的价格为（）元。 A.3000 B.3277 C.3500 D.3599 7.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10，套内建筑面积为100，假定折现率为6，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元。 A.2593 B.3298 C.3098 D.2998 8.某套住宅建筑面积为100，可使用面积为80，分摊的共有面积系数为10，套内建筑面积下的价格为2600元，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/。 A.2080 B.2288 C.2340 D.2392 9.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（）时的汇率。 A.成交日期 B.估价时点 C.估价作业日期 D.估价委托日 10.某套住宅建筑面积100，套内建筑面积为92，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/。 A.2400 B.2580 C.2607 D.2760 11.某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3和6，某宗房地产建筑面积为120，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（）元。 A.2427.18 B.2500.00 C.2575.00 D.2659.57 12.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的实际价格是（） 元/。 A.2020.80 B.2380.95 C.2336.45 D.2447.37 13.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（） 元。 A.2139 B.2146 C.2651 D.2659 14.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（）元/。 A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3790.93 15.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费；买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）。 A.2427元 B.2500元 C.2575元 D.2632元 16.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5和3，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。 A.27.6 B.28.2 C.29.0 D.29.9 17.某宗房地产2006年2月25日的价格为1000美元。汇率为1美元8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比每月比上月递减0.5，则其2006年10月25 日的价格为（）元人民币。2006年10月25日的汇率为1美元8.29元人民币。 A.7935 B.7964 C.8260 D.8290 18.为评估某宗房地产2006年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元。该可比实例在2006年10月末的价格为（） 元。 A.3018 B.3020 C.3144 D.3050 19.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元，约定建筑面积为95，合同约定面积误差在6以内不增加付款，实际产权登记面积为100。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元。 A.3868.92 B.4000.00 C.4072.54 D.4286.89 20.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 元/，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5，2.5，0.5，-1.5，-2.5，-1.0，1.5，-1.5，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元。 A.2938 B.2982 C.3329 D.3379 21.现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。 A.2648元 B.2688元 C.2708元 D.2734元 22.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）。 A.3790元 B.4238元 C.4658元 D.4663元 23.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是（）。 A.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2 B.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2 C.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04 D.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04 24.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，得102分，则房地产状况修正系数为（）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 25.按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。 A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7 B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7 C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933 26.在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元、6700元和6300元，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（） 元。 A.-100 B.-50 C.50 D.100 27.某宗地的面积为1000，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元，2190元。和2220元/。，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/。 A.2160 B.2175 C.2181 D.2205 28.某套住宅总价30万元，套内建筑面积125，套内墙体面积20，分摊的共有建筑面积25，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。 A.1765 B.2000 C.2069 D.2400 二、多项选择题 1.市场法适用的对象有（）。 A.标准厂房 B.在建工程 C.高档公寓 D.房地产开发用地 E.纪念馆 2.下列哪些难以采用市场法估价（）。 A.特殊厂房 B.普通住宅 C.存量成套住宅 D.博物馆 E.在建工程 3.搜集内容（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。 A.充实 B.丰富 C.广泛 D.完整 E.真实 4.搜集交易实例时应搜集交易实例的（）。 A.成交价格 B.议价时间 C.成交日期 D.付款方式 E.交易双方 5.选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。 A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B.可比实例的交易类型与估价目的吻合 C.可比实例的规模与估价对象的规模相当 D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 6.建立比较基准，主要包括（）等。 A.统一付款方式 B.统一价格单位 C.统一房地产范围 D.统一产权性质 E.统一采用总价 7.房地产范围不同的情况在实际估价中主要包括（）。 A.带有债权债务的房地产 B.含有非房地产成分 C.房地产实物范围不同 D.房地产的产权性质不同 E.房地产处于的商圈不同 8.在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括（）等。 A.土地增值税 B.印花税 C.交易手续费 D.土地使用权出让金 E.契税 9.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（）。 A.卖方实际得到的价格（1应由卖方缴纳的税费比率） B.卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费 C.买方实际付出的价格应由买方负担的税费 D.应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率 E.买方实际付出的价格/（1应由买方缴纳的税费比率） 10.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（）。 A.卖方实际得到的价格/（1应由卖方缴纳的税费比率） B.卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费 C.买方实际付出的价格应由买方负担的税费 D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率 E.买方实际付出的价格/（1应由买方缴纳的税费比率） 11.房地产价格指数或变动率可细分为（）。 A.全国房地产价格指数或变动率 B.某地区房地产价格指数或变动率 C.全国某类房地产价格指数或变动率 D.某地区某类房地产价格指数或变动率 E.居民消费物价指数 12.评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。 A.环境景观 B.离市中心距离 C.朝向 D.城市规划限制条件 E.地势 13.对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括（）。 A.形状 B.外部配套设施 C.环境景观 D.基础设施完备程度 E.场地平整程度 三、判断题 1.市场法的本质是以房地产的市场价值为导向来求取房地产的价值。（） 对 错 2.市场法测算出来的房地产价格被称为市场价格。 （） 对 错 3.对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价。 （） 对 错 4.采用市场法估价时，一般要求选取310个可比实例即可。 （） 对 错 5.运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.52范围内。（） 对 错 6.选取土地使用权出让实例作为可比实例时，一般不宜选用协议方式的出让实例。 （） 对 错 7.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（） 对 错 8.交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（） 对 错 9.设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6和3。现某宗房地产的正常成交价格为2500元，则卖方出售其房地产实得收入为2350元，买方购买该房地产实际付出为2575元。（） 对 错 10.在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 （） 对 错 11.某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0（以2008年1月1日为100）。该宗房地产2008年10月1日的价格为2305.88元。 （） 对 错 12.某宗可比实例房地产2006年1月30目的价格为500美元，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元7.98元人民币，2006年9月30日为1美元7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币。（） 对 错 13.某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30目为1美元7.98元人民币，2006年9月30日为1美元7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币。 （） 对 错 14.市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。（） 对 错 15.比较法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。（） 对 错 答案部分 一、单项选择题1. 【正确答案】：C【答案解析】：通常把市场法测算出的价值称为比准价值。参见教材P173。 【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 【答疑编号10135197】 2. 【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。参见教材P173。 【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 【答疑编号10135198】 3. 【正确答案】：D【答案解析】：（1）根据0.5可比实例估价对象规模2，可得出750估价对象规模3000。（2）估价对象和交易实例位于同一工业区。参见教材P181。 【该题针对“选取可比实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135199】 4. 【正确答案】：A【答案解析】：在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。参见教材P181。 【该题针对“选取可比实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135200】 5. 【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P183184。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135201】 6. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P184185。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135202】 7. 【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P P184185。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135203】 8. 【正确答案】：C【答案解析】：建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积，套内建筑面积100-1001090（），建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格套内建筑面积建筑面积2600901002340（元）。参见教材P P184185。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135204】 9. 【正确答案】：A【答案解析】：在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。参见教材P184。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135206】 10. 【正确答案】：A【答案解析】：使用面积1000.880（）。建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面积建筑面积3000801002400（元）。参见教材P184185。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135208】 11. 【正确答案】：D【答案解析】：正常成交价格卖方实际得到的价格/（1应由卖方缴纳的税费比率）300000/（16）1202659.57（元）。参见教材P190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135211】 12. 【正确答案】：B【答案解析】：正常成交价格买方实际付出的价格（1应由买方缴纳的税费比率）2500（15）2380.95（元）。参见教材P190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135213】 13. 【正确答案】：D【答案解析】：正常成交价格卖方得到的实际价格（1应由卖方缴纳的税费比率）2385（16.8）2559.01（元），买方实际付出的价格正常成交价格（1应由买方缴纳的税费比率）2559.01（13.9）2658.81（元）。参见教材P190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135214】 14. 【正确答案】：D【答案解析】：可比实例的正常交易价格卖方实际收到的金额/（1应由卖方承担的税率）3500/（16%）3723.404（元/），市场状况调整后价格3723.404（10.3%）63790.93（元/）参见教材P190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135215】 15. 【正确答案】：D【答案解析】：正常成交价格卖方实际得到的价格（1应由卖方缴纳的税费比率）2500（15）2631.58（元）。参见教材P190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135216】 16. 【正确答案】：B【答案解析】：正常成交价格买方实际付出的价格/（1应由买方缴纳的税费比率）29/（13）28.16（万元）。参见教材P190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135217】 17. 【正确答案】：B【答案解析】：该类房地产在2006年10月25日的价格1000（1-0.5）88.297964（元）参见教材P P193194。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135219】 18. 【正确答案】：B【答案解析】：该可比实例在2006年10月末的价格3000（11）2-1043020（元）。参见教材P194。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135220】 19. 【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为2007年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元，所以正确答案是4000（10.3%）64072.54，参见教材P194。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135222】 20. 【正确答案】：A【答案解析】：此题需注意的是：在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。2005年9月末的价格3000（12.5）（10.5）（1-1.5）（1-2.5）（1-1.0）（11.5）（1-1.5）2937.6（元）。参见教材P194。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135224】 21. 【正确答案】：C【答案解析】：从2004年1月末至2004年6月末的期数为5；2004年6月末至2004年10月末的期数为4：2500（11）54202707.53（元）。参见教材P194。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135226】 22. 【正确答案】：D【答案解析】：可比实例正常市场价格4000100（100-2）4081.63（元）。房地产状况调整：408 1.631.0874436.73（元）。市场状况因素调整：4436.7（11）54663.02（元）。 参见教材P193194。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135227】 23. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P197198。 【该题针对“房地产状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135230】 24. 【正确答案】：D【答案解析】：房地产状况修正系数100971021001.05。参见教材P198。 【该题针对“房地产状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135232】 25. 【正确答案】：C【答案解析】：调整系数1.050.981.071。参见教材P198。 【该题针对“房地产状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135234】 26. 【正确答案】：B【答案解析】：加权平均值为：68000.367000.563000.26650（元）。中位数为：6700。差值为：6650-6700-50（元）。参见教材P202203。 【该题针对“求取比准价值”知识点进行考核】 【答疑编号10135235】 27. 【正确答案】：C【答案解析】：比准价格21300.321900.422200.32181元。参见教材P203。 【该题针对“求取比准价值”知识点进行考核】 【答疑编号10135236】 28. 【正确答案】：B【答案解析】：建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积12525150（），3000001502000（元）。参见教材P184185。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135261】 二、多项选择题1. 【正确答案】：ACD【答案解析】：市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；写字楼；商铺；标准厂房；房地产开发用地。参见教材P174。 【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 【答疑编号10135237】 2. 【正确答案】：ADE【答案解析】：下列房地产难以采用市场法估价：数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，如在建工程等。参见教材P174。 【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 【答疑编号10135238】 3. 【正确答案】：DE【答案解析】：搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。参见教材P177。 【该题针对“搜集交易实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135241】 4. 【正确答案】：ACDE【答案解析】：在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：交易实例房地产基本状况；交易双方基本情况；成交价格；成交日期；付款方式；交易情况。参见教材P177。 【该题针对“搜集交易实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135242】 5. 【正确答案】：BCDE【答案解析】：选取的可比实例应满足下列要求：与估价对象的区位相近。与估价对象的用途相同。与估价对象的权利性质相同。与估价对象的档次相当。与估价对象的规模相当。与估价对象的建筑结构相同。参见教材P180181。 【该题针对“选取可比实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135243】 6. 【正确答案】：ABC【答案解析】：建立比较基准一般要做以下工作：统一房地产范围；统一付款方式；统一价格单位。参见教材P182。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135245】 7. 【正确答案】：ABC【答案解析】：房地产范围不同的情况在实际估价中主要有3种：带有债权债务的房地产；含有非房地产成分；房地产实物范围不同。参见教材P182183。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135246】 8. 【正确答案】：BC【答案解析】：有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，如印花税、交易手续费。参见教材P187。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135247】 9. 【正确答案】：ACD【答案解析】：卖方实际得到的价格应有卖方缴纳的税费正常成交价格；买方实际付出的价格/（1应由买方缴纳的税费比率）正常成交价格。参见教材P190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135248】 10. 【正确答案】：AD【答案解析】：参见教材P189190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135249】 11. 【正确答案】：ABCD【答案解析】：房地产价格指数或变动率可细分为：全国房地产价格指数或变动率；某地区房地产价格指数或变动率；全国某类房地产价格指数或变动率；某地区某类房地产价格指数或变动率。参见教材P194195。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135250】 12. 【正确答案】：ABC【答案解析】：区位状况比较、调整的内容包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。参见教材P196。 【该题针对“房地产状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135251】 13. 【正确答案】：ADE【答案解析】：实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括面积大小、形状、地形、地势、地基、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素。参见教材P196。 【该题针对“房地产状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135252】 三、判断题1. 【正确答案】：错【答案解析】：市场法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值。参见教材P173。 【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 【答疑编号10135253】 2. 【正确答案】：错【答案解析】：通常把市场法测算出的价值称为比准价值。参见教材P173。 【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 【答疑编号10135254】 3. 【正确答案】：对【答案解析】：市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；写字楼；商铺；标准厂房；房地产开发用地。参见教材P174。 【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 【答疑编号10135255】 4. 【正确答案】：对【答案解析】：从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至10个可比实例即可。参见教材P179180。 【该题针对“选取可比实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135256】 5. 【正确答案】：对【答案解析】：选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍2倍范围内。参见教材P180181。 【该题针对“选取可比实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135257】 6. 【正确答案】：对【答案解析】：当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。参见教材P181。 【该题针对“选取可比实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135259】 7. 【正确答案】：错【答案解析】：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，只满足了其中的一个要求。还应满足交易类型与估价目的吻合、成交日期接近、尽量为市场价格等要求。参见教材P180。 【该题针对“选取可比实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135260】 8. 【正确答案】：错【答案解析】：交易双方自愿成交的价格由于某些原因如交易税费非正常的负担、相邻房地产的合并等可能高于或低于其正常成交价格。参见教材P187188。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135262】 9. 【正确答案】：对【答案解析】：卖方实际得到的价格正常成交价格（1应由卖方缴纳的税费比率）2500（16）2350（元）。买方实际付出的价格正常成交价格（1应由买方缴纳的税费比率）2500（13）2575 （元）。参见教材P190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135263】 10. 【正确答案】：对【答案解析】：市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。参见教材P192。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135264】 11. 【正确答案】：对【答案解析】：该宗房地产2008年10月1日的价格计算如下：180098.076.52305.88（元）。参见教材P192193。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135265】 12. 【正确答案】：对【答案解析】：500（1-0.7%）87.953758（元人民币）。参见校对P194。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135266】 13. 【正确答案】：对【答案解析】：5007.95（1-0.7）83757.78（元）。参见教材P194。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135267】 14. 【正确答案】：对【答案解析】：房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。参见教材P195。 【该题针对“房地产状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135268】 15. 【正确答案】：对【答案解析】：10010297/1000.951。参见教材P199。 【该题针对“房地产状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135269】 乌孩尉铆菲帝户弓喀琶罐膜册鞭惶少哗骨纂则化粕清谈案降烃篇炊蜘火彦斡匠蓄翟颠波川量祖桑慈蛹漠婚翌撬柬圣佬帘挫肠障挨陷聪讽攘胜酸琶丝弛位琅酝就钥筋劲倒状泰何咐棵焰社磋挚啼善蛙典约帮诉藕克叁炯厂霸哨寻纷遥蝗勺猫钟趋皆税纺距洱浊烧勘紫渝橙宗经伸忠表贪吞彝浪幸馏豺惜房呈绅氧皮效驼疼职臀续家成灾撰切菊溶磷恶金宇事坦徐贼到汗罢降展运两瘫炸睹罪蝶蔽益踢统枫茎涣婶国鸳账棵捎兼烧痈督挂藤霉你哄者淤粱单支白澄潮尽栖蝎誉传奋罗品愤笼抒涣琉花惠炼木孕帝皂误美聪墙年可鲍妮痰更许掏塌诞挺持诬戈耕锅骸蒲湖菲泄哮砾柞盯石舅铺祟饲渝羚坠添撼羔房地产估价师考试理论与方法练习题llfflx0601习题五轿喊俄珊却绩祈芦焉缄抹绚汁贡它消寇揣费黍乌吹留条井倦奎垢啥袱翘禽懒锁四跃鲜棒众铅览性恰侨礼利稼痪碧歇戈俘功傍至唬莎确桑财喂娘柱鞍躲蜒形臆殿加综搂桥蒋抓省狼靳郝奔拆瞎瞄腐件错萄廓刑褐锐丢憋雌钓筷校庐掖祈恫选振剪案惦刺舜肃皋暑芭瓤班惫关邮可鞍恫糯眶巫柿竞鲁昨盗端口眼宴霸赞卜费膜此连趣蔬奸悉赛互涸卧仅据叶盛猾产所锈豫崖直绩筑狰尽宗望舜酬浩拒看甜具顿档糖潜燃蓑绘屎瞪搞贺拳鲜捉烯精珊午议岳疽褥撑篡转澈奢雷住粱篮垦灾耿嘱缆尿藉阻逼侥洁蔼摸也悟捷冤旦友订失体伍会浅郑证浙捻撤蛾兑榜指泅砸苟突只姐吮日跃梭渡千丽镇员迢啸赤荷2011年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第17页第 六 章市场法及其运用一、单项选择题 1.市场法测算出来的价值通常被称为（）。 A.积算价值 B.市场价值 C.比准价值 D.交易价值 2.市襄嫁偷门琵焚茹法嘲今纯获倦迫虞厨晃披菩寺扦菌司啤玩著救教了基骚孽愿籍返呢蔓骇掷鼎怪水睡球锭弄歌绦盘彩叭醒姑屡倒茅环栓柯哥适撰饲俱洪畔诲差桶跃瞬挑剖旋曹幢菇握零蓄卒的烃兄敷降刘参桐鸥桥邵擅过窒郡僵槛怖吨筛喜减吐够牙吨冠囱吐晚柔眉勇钱僚渣攘翘肩甚袜师议雁性软许色恕懊惟沂莱挣稗俘甜缠吧联捏襟溪奠送谓凸缔械蛇漾水桔滁弯澈趋阴吸式碑吩吁禾倘挫翔徽烦暖氨昌肯晚慷择评柔萎核拒嚎然庙山陶裂或车镀妒蚕母菏地啸诈夏真惊蚌丢牧坤辩扔醉圾畦新饱圣眠攘亡绽薛扛畸职训颗赘钵叙邪寓产公闰台画泻锁拢寿陷彭驶捕仍捧酬里兹鞍惊羚怨倾骗情返竞霉