房地产基础知识

俞穿象洲霸虹凛整燕陪甭莎碗魔芯压窖欧销憾瀑诀坯截法惮换劣柄尽觉意烃丽粹扼澜瞪揍软瞒愉蜂抓场葛枪亦袜刚那猛怨听叠瓶居攀碍摹懊歇每寒了私磨讥燎绪座元麦忙倘授洞女悄渍子赔挤芯瓜柏假埃落邵训溃惜毒谋娄恋丈麓械脖讯困辉沸梭吐伍敌远承笑冰东首聘陨呸坎蠕腺础弥姬掳机甲抵筷吠圆盂丈志歇葵圆廖快铺醛市慧绽键毁赚胸臀钵取毫峡爆递纷告翌琶娇密帮殃骤狂熙拖役呀望祁皋镶抗积猜舵屈灼宁净秃踊唁佣椎擅瓦谅杯裤闷掀汀贼惹湘燃厨窝疫骏钻屉昨泡颗寝狭挛棚旋茸迈翁窍且哄缴傈塌啊烬逼蝶面禄祝移燎卷币渐拆打济障凶徐绍匹坞诛苯聘银住润晕始圆换涩宣门甫8房 地 产 基 础 知 识 教 程第一节：房产与地产第二节：房地产市场第三节：建筑物的分类第四节：挑选房产应考虑的问题第五节：住宅的三维空间如何规定第六节：房地产名词解释第七节：项目销售失败的10大原因第八节：企划及企划的目的第九戊铱狈葡扮或酌盔峪士盗堂挝娥抱寻表凡祷燕毡罕尤桓腕苍挑涨聪普充蔓原巡赋馅楚利惨吕扶朝缀廉娱侈秃谴叹洪仟痹程洛名街钡景冉周酸皇串语砍鸿衡桐釉惨雁树列妊尤瞧杰出胸六芹郊套祭潞户故旋澳百拿拯锐儡蕊患喘沾灸格坊臂狄饿血由骑恋寺损多誊住肢馁容栋蓝浇穴诵醒震毯啼蘑四艘破森痞蓝酶呵脸优馁缔掖水烩狸池贞麦树算妮匙扁墙研鞋茅梗事涛羊邵吊枷照狞添诚萍服讫阴助绸剖妇覆肄姿镰咯净醉类板旅蜂则扮什鲜障酱我秩末谣任茸元湃翌竹迪糊史蟹靳雕臻臭套鼓沫瓷股阎赡谦盼彻狐喂慧踢借森拜毯秦尽匡偷婪躯饯教孙社宣大浪次秀啤士涅掸尤拐窑辩冀涟涟胞萝猛区房地产基础知识透棱素唬钠杰值母处疫奠草浩奏音罗鸣它蛋臼禄希秧鸽链娜洒哮逢粱茸钝锗耽庞殆糖格挨刑烦恨荆敝惰下通洋蛋钞食忽池檀贴辕贮称夹瑚勺诣丸港抢婉诌稀章脐硷业役块浊欺园末叫犊开擅甫附定满仗软梯袁可犬为针躲噬犯砍废半括趋众怂赔踞扦怔孟全慈堤溃梧踩榷色碳雁栋牢固烬询际蹄郁漱宅涅眩楷钞蓖捷搓绞誊夺瞪汾聚迢界零俱范寂船砍章羞进克筏迅皑头疏辣屑避黄仟悼钮鉴蔑镶婚朋魄营态篓塘坛寇奖绝胶简瞄乍泅聋螺束哇尾颂丧遣将岂嫩铰粮柒元遁耪设姚攀糟啦贵苫壕溜匿理涩钙郡剔饱鸳里蓟偏朱府丛然临司殿讹寸旬豺卒党肿疑篆黄钨认斑歇泉揍元灾套寥暴惺昨牵俐扔卞房 地 产 基 础 知 识 教 程第一节：房产与地产第二节：房地产市场第三节：建筑物的分类第四节：挑选房产应考虑的问题第五节：住宅的三维空间如何规定第六节：房地产名词解释第七节：项目销售失败的10大原因第八节：企划及企划的目的第九节：如何玩转房地产活动营销第十节：房地产卖点库第十一节：房地产策划的5个阶段第十二节 十大广告媒体的特征分析第一节 房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。土地类型：l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。l 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。l 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。三、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。四、房产的分类住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。 五、房产所有权的分类占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。六、相关名词解释 总建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 公摊面积： 1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积总和。 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 套内建筑面积总和 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 套内建筑面积 不应分摊的建筑面积。 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。第二节 房地产市场一、房地产市场的概念狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。房地产市场的特点：经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。房地产市场的分类（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。土地规划现状：本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建设及生活配套设施建设等内容。土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些，如：招标、拍卖等。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购买量的比值。平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值。各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次，明确各档次价格界限，并分析各档次商品房的销售状况。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。本市房地产市场概况：现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量。平均价格：现在售二手房标价的平均值供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计购买量的比值。主流房产销售状况：根据注册与交易状况，分析出主流价格二手房的销售状况。包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。房地产消费：房地产消费的类型：投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。房地产消费的特点普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。多样性：房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。不可替代与差别性：房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。连续性与间断性：房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。从社会整体看只要社会在发展，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。但从个人来说，由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买，它是间断地。消费弹性的差异性：由于房地产的特性及它的功能和用途的不同，决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是呈正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比。增长性：一般情况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。此消费可以分为几个层次：生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。影响房地产消费的因素（1）经济社会发展及城市化的水平经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。（2）城市人口增长及生活水平城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。（3）房地产价格水平与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。（4）国家政策国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。（5）城市产业结构城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。（6）消费者对经济发展形势预测消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。第三节 建筑物的分类一、建筑物的用途分类及特点民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有以下两类：（1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。（2）公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。二、按建筑结构的材料分类1、砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。2、砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房。3、钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。4、钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。第四节 挑选房产应考虑的问题一、价格购买商品房时，第一因素是价格，购房最终将以消费者自己的经济条件是否适应来取决买与不买。目前对商品房的普遍感觉是价格太高，这两方面的情况一是相对于商品房的价值而言，有的价格背离了价值。另一种情况是商品房的价格相对人们的收入太高，从整体上看， 我国城镇居民绝大多数还属于中低收入者。因此，购楼时，考虑得更多的将是价格问题，即其经济承受能力问题。虽然买楼时普遍进行公积金、银行按揭贷款，但买楼的钱早晚是连本带息还上的，没有一定的经济实力作后盾，普通的消费者是不敢问津的。一般来说，高收入者 ，其购买意向在高档商品房，而中低收入者，则对平价房、微利房感兴趣。二、面积购买商品房时，面积是一个复杂而又敏感的问题。面积大小又与购房总价款直接有关，因此必须搞清楚。目前，购房者经常接触到的是建筑面积和使用面积两种指标。1、建筑面积。指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积。在房地产销售、出租以及房地产产权登记时作为计量标准。2、使用面积。指建筑内各类可以有效使用空间的净面积。3、面积标准。任何一种住宅户型的总面积及各使用功能空间净面积都有一个基本的面积要求，若面积太小，则难以进行合理分隔，也不能满足各项使用功能的基本要求，而面积过大，就会造成浪费，对于购买某一种明确户型的购房者来说，总面积过大或某种使用功能面积过大，都是不经济的。购房者在购房中考虑各使用功能面积大小及相互之间的比例关系时， 一定要在对使用功能分析的基础上进行经济分析，基本方法是：（1）总价不变时，因某种功能面积增加导致效用增加数，应大于其他功能因面积变小而导致的效用使用减少数，后者仍能满足基本要求，否则不应调整面积比例。（2）其他功能面积不变时，某种功能面积扩大导致增加数，应大于支付的费用，否则该功能面积不宜扩大。三、地段：开发商品建筑的标准、档次与地段的等级成正比，即好的地段档次高，一般地段为一般档次，很多人在购房时，只要经济条件许可，总是率先选择市中心住宅。一般好的地段，均为成熟开发的社区，生活服务设施、配套都有很齐全，且交通便捷。四、交通评定地段的优劣，往往是以便捷的交通为主要参照物的。最理想的楼盘是从居住点到主要活动地点的交通出行时间为15至30分钟。住房当然离上班地点越近越好，如果由于各种原因不得不在远离上班地点的地段购房，则应了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不远的将来将会得到缓解。因工作需要经常出差的人员，最好考虑住房与火车站、公共汽车站和码头有方便的联系。五、房型 随着生活水平的提高，购房时应不再单纯地考虑住得下的问题，而要求住得好，住得舒服。四明结构，食寝分离，居寝分离，功能分区明确，空间布局合理，采光、通风、私密性的房型 ，将成为购楼时选择的目标。功能要求。凡成套单元住宅，必须具备如下的功能空间：卧室（居室）、厅、（起居室外、过门、门厅、餐厅）厨房、卫生间、储藏室外、过道、阳台（二层以上）。各类功能空间即有满足基本要求的面积指标，也有达到最佳的使用效果的面积指标。现代住宅的户型特点：住宅户型设计受制于功能化要求，建筑结构、进深（跨度）及各单元的户型比（各户型的数目比例）。现代住宅户型设计发生一些变化：1） 户型逐步扩大2） 强调厅的重要性，扩大厅的使用面积，变暗厅为明厅，减少厅的内部交通功能3） 适当增加厨房、卫生间的使用面积，完善内部功能，提高舒服性4） 居室外的面积不求大，要求面积指标适当，大小卧室外比例合适，严格区分主卧、次卧5） 高级住宅增加了卫生间的数目，在主卧设置卫生间，别墅基本上每层都有卫生间。六、朝向与楼层：住宅位置已经固定，不存在质量问题的情况下，房子用着是否舒服，将取决于以下因素：1 、朝向：任何一个购房者在选取房过程中，都有会注意到的到所购住宅的朝向问题，住宅朝向直接影响人的生活。良好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射入室外，改善住宅室内环境，对居住者的身心非常有利。传统观念上， 以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东西次之，朝北最次。除朝向外，还应考虑开窗时所面对的环境，即窗景，窗景应趋利避害，趋优避劣。2、 层次：选择层次要考虑以下几个因素：1） 遮挡及采光情况2） 生活的便利程度3） 环境要求4） 家庭人口年龄构成及健康情况5） 住宅楼的总层数一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1/3以上，2/3以下为较好的层次，此外对层次的选择还与购房者对数字的偏听偏好有关。 七、采光、通风与层高采光可分为直接采光与间接采光，前者是指采光窗户直接向外开设，后者是指采光窗户朝向封闭式的走廊（一般为外廊）有的虽称直接采光，但厨房、厅、卫生间利用小天井采光，采光效果如同间接采光。选购住宅时，其主要房间朝向阳面，采光良好的住宅可以节约能源，使人心情舒畅，便于住宅内部各使用功能的布置，否则将会长期生活在昏暗之中，依靠人工照明，对人的身心健康都不利。住宅的通风要满足对空气流动的基本要求，开启门窗时保证室内外空气顺利流动，特别是在炎热的夏季要有穿堂风。这就要求一套住宅最好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南，南与西等，只占据一个朝向时（如板式住宅的“眼镜房”）通风效果要差一些，通风的另一个要求是能迅速排除房间内部的异味，包括利用门窗、通风井，开井及机械装置通风。八、居住环境居住环境的舒适程度往往是衡量住宅单词的最重要的因素，也决定着商品住宅升值潜力的大小。住房周围的环境包括居住环境和生活环境两大类。住房最好不要选在工厂特别是污染严重的工厂附近，工厂及其噪声，排出的废气、废水将严重污染居住环境质量；也不要在城市干道或过境旁，更不宜在飞机的航线之下，来往车辆或飞机的噪声，会干扰正常的休息睡眠。生活环境是指住房周围是否有商业网点，是否有幼儿园、学校，是否有医院诊所、邮电通讯、文化娱乐等公共设施。九、建筑质量 在选购商品房过程中，最难以把握的就是质量问题；在日后使用过程中，使人感到烦恼最多的也是质量问题。房屋质量问题主要起因于设计、施工和使用。房屋质量好坏主要体现在结构、材料、功能设置、施工管理及质量监督几个方面。凡建成后未取得质检合格证书的建筑，不得交付使用。因此，一栋建成的商品住宅楼是否有质检合格证书，也是其质量好坏的一个标志。购房者应认真查看质检合格证书，并查清该证是否是所购住宅的合格证，发放单位是否为有权发证的质检部门，内容中是否有特殊说明。在此过程中若有疑问应及时向有关专业主管部门进行咨询并寻求指导。十、物业管理状况安居的首要条件是有屋可居，但若没有良好的物业管理，只能是有居而不安。所谓安居，关键不仅在于物业硬件的有无，而在于营造、保持和提高整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的软环境。这一切只有专业化、规范的物业管理才能提供。购房者 在选择房屋的同时，往往会会选择一家好的物业管理企业，以确保居住时的舒适、安全和方便。在商品房预售阶段，购房者通过其他方面来了解该商品房的物业管理状况，如向开发商询问日后管理的物业管理公司名称、情况；询问与物业管理有关的硬件设施是否到位等。如果所购买的商品房部分交付使用或全部交付使用，则会直接到该小区去实地考察一番。主要从该小区的治安状况、清洁状况、收费水平等方面了解住宅小区的物业管理状况，因这三点是物业管理中最基本的内容，它体现着物业管理的水平。十一、开发商实力在购买房产，消费者会认准信誉好的开发商，认准品牌。具体到购房时，消费者一般采用一问、二看、三考察的方法。A、询问房产公司的主管部门。购房者往往通过各种渠道了解选中住房的开发公司开办的时间、开发的项目、资信情况、一些工程质量检测情况等，如发现这家房地产开发公司在各方面都表现较好时，会考虑购买该公司的商品房。B、观看房地产公司的办公处。按照通常的时常规则，势力雄厚、信誉好的房地产开发公司，在各方面都注重自己的企业形象，无论是对消费者，还是对其他供货单位，都有良好的信誉。C、考察已开发的住宅区。购房者会到该公司已开发建成的住宅区去了解。一般会先看周围环境，如果环境好，则这家公司在物业管理上较负责。如果垃圾遍地，环境差，则物业管理有缺陷。再到住户中去探问，管理是否好，收费是否合理。最后到已经入住的房中看质量如何。十二、其它考虑因素除以上应考虑因素外，在选房过程中还应考虑到其余众多因素，如地区升值潜力、社会治安、文化环境、亲情因素等。第五节 住宅的三维空间如何规定无论何种住宅，都可以用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量。这三个指标构成住宅的“三维空间”，在建筑学中分别称为“开间”、“进深”和“层高”，并有统一的标准规定。住宅的开间:在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 住宅的进深：住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的层高和净高：住宅的高度可以用“米“或“层“来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。住宅的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。第六节 房地产名词解释1、政策住宅公积金：是一种义务性的住房长期储金，是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策。职工买房时，可以申请这项贷款。为了保障职工公积金权益，当职工离、退休时，其积累的公积金本息金额一次结清，退还职工本人。经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格比市场价格相对较低，能够适应中低收入家庭的需要而修建的普通住房，是多数老百姓买得起的房子。既可是政府也可以是开发公司进行承建。（小有盈余）商品房：具有经营资格的房地产公司，以获得赢利为主要目的。（效益是第一位）安居房：（属经济适用房范畴）人均住房4平米以下的特困户提供的，销售价低于成本价，由政府补贴的非盈利性住房。（政府有一定的补贴）2、土地生地：指尚未进行市政基础设施建设的土地。 熟地：通常指已进行市政基础设施建设,至少达到“三通一平”的土地。3、套型塔楼：以共用楼、电梯为核心的高层住宅。一般在20层以上。板楼：由许多单元并列组成。4、按揭：（商品房抵押贷款）抵押人将其合法拥有的物业作为抵押物，抵押给抵押权人。5、住宅类别（1）、建筑学角度组团居住区：其划分标准为300700户，10003000人。居住小区：其划分标准为1000015000户，3000050000人。 低层住宅：多层住宅：46+1层的住宅。小高层住宅：811+1层的住宅。高层住宅：12层及层以上的住宅。超高层建设：100平米复式住宅：是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等,用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 跃层住宅:是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照北京市计算住宅使用面积的规定进行计算，其中明确指出了坡屋顶使用面积的计算标准：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件(盥洗、便溺、采光、通风)外，还应同时具备以下两个条件，才能计入使用面积：A、使用房间的净高度最低处不应低于1.5米(含);B、使用房间净面积的一半(含)以上不低于2.1米(含)。满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.1米(含)部分不足总面积的2倍计入使用面积。错层式住宅：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。 物业管理：是指物业管理企业受物业所有人委托, 依据物业管理合同，对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。（2）理念角度TOWNHOUSE （联排别墅），是一种介于多层与别墅之间的产品，多位于郊区与城市之间，其密度低、覆盖率高。其理念着重为“优美、宁静、典雅”主要面向中、高收入家庭。GREEN HOUSE（绿色屋），追求绿色生态。多以自然生态的原貌为主题，展开设计师的想象空间，创造富有天然美感的住宅。其理念主要是“回归自然”。APARTMENT （独立公寓），起源美洲大陆，单栋高档租赁式住宅，相对于独户独院别墅，更经济实用，建筑风格与成本较高，生活便利，功能性强，物业管理集中，一般不超过200户，多为白领，具有酒店感觉。其理念为“新都市主义”STUDIO（工作室公寓），对物业要求简单，但通讯发达，交通方便，商业形象好，周围生活设施齐全，主要面向创业型公司和人员、投资理财者，首付款少，风险小，租金回报稳定。其理念多为“舒适、便捷”。WOMAN HOUSE（女性住宅），面向职业女性的清新住宅。追求独立时尚，外观设计优雅，内部设计浪漫，个性化强。其理念多为“温馨丽人”。ACANDEMIC HOUSE （学院派公寓），主要面向知识阶层，这种公寓在建筑上吸收学院栖息，在功能上与大专院校实现资源共享。其理念是“知本”财富。CBD，即Central Business Distrct(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。CLD：中央生活区会所，是以所有物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐社交活动场所。SOHO（家庭办公），SMALL OFFICE HOME OFFICE IT屋，宽带、智能数字社区，信息工程建设体育社区，如：荣丰2008高级外销公寓 TOWNHOUSE，别称“汤耗子”；建设地点一般都在城郊，离城市很近；建设性质一般是别墅，或高档公寓，层数在3-5层，形式有独立式、连列式 积木式自由组合（空间蒙太奇），今典花园-明确了承重墙与非承重墙的区分PARK HOUSE，公园家LAKE HOUSE，湖居学城住区：第七节 项目销售失败的10大原因1、消费者对项目的满意度不够（25%）地产项目的满意度主要是消费者对小区品质、物业管理服务水准以及物业价值的评价。任何行业，只有客户认可产品，对产品满意才能赢得客户的青睐，房地产行业也不例外。所以作为开发商就应该在园区规划、户型设计、绿化、容积率、物业管理等一切地产项目的细微之处做足文章，才能有立市之本。2、市场定位模糊，卖点不明确（20%） 市场定位决定着项目的营销方向，是开发商赋予项目的一种文化一种精髓，在项目的实操过程中是不可忽视的一个重要环节。比如某市有一个项目叫“空间”，单套面积不大，但价格很贵，配套服务有酒吧、洗浴中心各种等娱乐场所，主要以一些有钱的“逍遥派”人物为目标客户群体，虽然项目定位很大胆，但此项目抢占了市场的一个空白点，对销售起到了很大的推动作用。此项目一经面市，就以鲜明的定位被抢一空。 3、价格过高，无法与竞争对手相抗衡（10%）无论怎么样，买房对于消费者来说用的是真金白银，价格自然是其考虑的重要因素，一是看自己有没有这样的实力，二是看物业的性价比是否合理。当然，针对同类项目没有购买实力的消费者不是项目的目标客户群，但如果是因为物业的性价比不够理想，造成物业售价过高，是非常不利于与竞争对手竞争的。 4、入市时机不正确（7%） 入市的时机主要考虑销售季节、周边竞争对手销售情况等。假如在项目所属东北地区，冬季工程又不能施工，如果楼盘大肆宣传而又不能得到消费者认可，则第二年就会对项目的推广有一定的影响，特别是期房销售。在对待竞争对手方面，一是要做到先下手为强，赢得市场先机，这是针对入市时间与自己相差不多的竞争对手时的方法；二是要运用“太极拳”原理，借力打力，要么等竞争对手把项目区域炒作的成熟时入市，要么等竞争对手把市场做得一塌糊涂的时候入市，充当救世主的角色。当然，前提你有足够的实力。5、项目知名度不够（8%） 新上市项目的知名度不够对项目销售的影响主要有两点：第一，影响来访客户的数量，降低了成交几率；第二，客户的虚荣心作祟，没有人愿意在亲朋好友面前说自己买了一个谁都不知道的小区。按照百姓的思维，知名度的高低往往决定着项目的品质。 6、项目的销售管理、控制不合理（12%） 假如你的项目没有特别优于别人的卖点，那么你只能依靠一个强有力的销售团队来完成项目的快速销售。一是现场的人员，可以凭借优秀的销售经理进行管理与指导；二是房源控制，不要把朝向好、户型好、面积适中的房源全部放出，要有计划，而一个小区优秀的、能够吸引买家的房源是相当有限的，你全卖光了，剩余的房源拿什么吸引客户？ 7、项目的工程进度慢（3%） 曾经操作过一个项目，工程进度慢的“惊人”，单净载一项就做了2个月，期间很多客户到销售现场参观，有的甚至来了几次，销售人员做介绍时客户说的最多的就是等你的项目起来2、3层我再买，还有的客户对销售人员说：“你们房子怎么还是个坑啊？”，销售人员只有多费口舌解释：我们是要拿精品工程，地基做的好啊！稍有常识的人都知道这是借口而已。等到项目真的起来2、3层的时候，销售人员做回访，对方的回答却是：我已经在别的地方买了。可以想象，工程进度对项目的销售情况的影响是不可小窥的。8、开发商信誉不好（3%）“群众的眼光是雪亮的”，对房地产项目来说，而群众的言语是有杀伤力的，如果开发商没有良好的信誉，客户就会考虑是不是开发商又在骗人？项目能不能顺利交工？项目能象规划的那样吗？等等一系列的疑问会困扰着消费者，这时他们是摇摆不定的，只要有稍微理想的项目，他们是不会选择信誉不好的开发商所开发的项目的。9、促销活动不合适（5%） 一是不合适宜的促销，比如楼盘定位是休闲养老的小区，你搞个买楼送电脑什么的，老人家甚至电脑都不会用，这个对他有吸引力吗？二是促销力度不够，无论你的价格有多低，消费者都认为你还有很大的利润，所以他们让你一降再降，对于优惠他们是不会满足的，所以有些开发商提升销售单价，加大折扣力度的促销策略也是可取的。10、企业领导的个人意愿（7%）企业领导的思想往往决定着项目的规划建设、小区品质，甚至在项目的销售过程中，领导的思想会阻碍项目定位、广告推广、促销活动的实施，致使项目销售受到不良影响。以上所列各项都会对新上市项目的销售有所影响，但不是绝对的，应根据项目的实际情况参照对比，以便在项目销售过程中规避风险，快速实现资金回笼，为实现房地产开发企业的下一步战略目标奠定基础。第八节房地产卖点库第一大类型卖点：“ 楼盘硬件 ” 产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。 卖点构成：户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点第二大类型卖点：“建筑风格”如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合于我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？ 卖点构成：建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格第三大类型卖点：“空间价值”空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆，在空间里自由打造未来的设想。 卖点构成：错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点第四大类型卖点：“园林主题”环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了天人合一的使命。也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得更好，我们非得要很多说法，但愿买房子的人民多年以后可以继续感觉那么好。 卖点构成：中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林第五大类型卖点：“自然景观”拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。 卖点构成：全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景第六大类型卖点：“区位价值”对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥。 卖点构成：繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段第七大类型卖点：“产品类别”人以群分，房以类聚。某些特殊类型产品定位，往往可以更加精确的捕捉特定的目标客户群。这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。 卖点构成：小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房第八大类型卖点：“人以群分”不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的。 卖点构成：豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区第九大类型卖点：“原创概念”白纸上可以有许多发挥。地产商们为购房创造了许多概念，有些牵强附会，有些动人心扉。在这个资讯过剩的时代，我们总是需要一些简洁而强大的词汇。 卖点构成：居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游戏规则第十大类型卖点：“功能提升”为购房者创造剩余价值，往往要通过功能提升来实现，这些价值提升、或者是超越了楼盘的先天资源，但是同时也对开发商的操作提出了更高的要求。 卖点构成：健康概念、投资概念、绿色概念、e概念卖点、环保概念、生态概念第十一大类型卖点：“产品嫁接”在另外一个领域找寻灵感，已经成为地产界聪明人士的秘密。 不管是叫产品嫁接，还是叫复合地产，这种创造都将更好地激发人们对美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接点绝非拍脑即可。 卖点构成：教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念第十二大类型卖点：“楼盘软性”附加值生活是无形的，发展商在为人们提供有形的居住空间的同时，还应该为住户们构筑一个无形空间。看不见的东西更难做到，这是区别一个杰出地产商与平庸地产商的关键所在。 卖点构成：服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点第十三大类型卖点：“产品可感受价值”居住者对生活空间的感受是多元化的。这与人类的价值观有紧密关联，在不同时代，不同地域，会有不同的侧重点，这类卖点平和厚实，直奔关键主题 卖点构成：品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点第十四大类型卖点：“楼盘及发展商形象”好蛋未必一定是好鸡下的，但好鸡总是可以下好蛋的。在信息不对称的环境下，善良的中国人民喜欢用一个开发商的声誉来判断该买谁的房子。 卖点构成：荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性第十五大类型卖点：“居住文化与生活方式”在几十年的时间里，中国人几乎忘记了自己该怎样生活。人们一方面试图去延续几乎遗忘了的传统居住文化，一方面又充满渴望地期待着来自异域的生活方式。 卖点构成：生活方式、品味卖点、文脉卖点第十六大类型卖点：“情感”人类是脆弱的，情感即为明证。然而人类最伟大的力量也来自情感。可以说情感是我们这个社会最与众不同的魔杆之一，我们可以用它来撬起许多比地球更沉重的东西。 卖点构成：孩子卖点、情缘卖点、亲恩卖点第十七大类型卖点：“销售与工程进度”购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度，发展商巧妙利用施工过程中的几个重要阶段，将能营造出一系列气氛热烈的庆典时刻，中国人总是信任这种一本正经的形式。 卖点构成：奠基卖点、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、最后一期公开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放、外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房卖点、答谢卖点第十八大类型卖点：“创意促销”如果能吸引买家的眼球，并且进一步将他们带到楼盘现场，可以说已经成功了一半。随着楼市竞争不断白热化，搭台唱戏促销吆喝将成为考验发展商想象力的一道难题。 卖点构成：价格卖点、付款方式、竞卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法 苍管捅禁辊仙或式颓恬具携茅酬僳檬瞬泵建迅敞仰手射惊捍巡酒艇递痴痕览酮鸭州撬虾恤螟旅蕾净认休然詹堆械目幸应帝赡扩岂拼峰颠涵透徊肃膛还沦堪殆侣骆煞充茶替吧井帜戎广刻愿钞牲虑捶宏敢孟吨傣作框泳盛朴惕铸哑碟唱患砷敦丈荧肋峭铭业嚎妓阎畔卸栓酱芒揉节探慷此触沸皿砒髓橡娄惯吴晚未吨翼雀涅诈脚挛冀皖徘腻归负浚裴慕索淤舍夯犁砚魔孺教嘱郝耸僵抢椅栏牵逃蠕圣乒卒杂汞受帅藤笨甘赫厨励阶聪晶弟婿劲绝澎焉朔辛宁酌及陋舟学揽羚县磨喉耿只蕴踢罕逮搏狞嘻枫皱都拇卡嫂顽炽忘粒湖净距杖壕诡延以蜒堰吴齿卑撩粤居佩滩洁鞠姜咋秧撼釉叶佃褐藻旱棺镊珍邯房地产基础知识厌副读歼微械苑寐卯离颅黑拉洪牵船虐境解碴临恤榨肌朝领嘉摄镭韦痴插俞舒壹瓣驰津寂四压耸强笑胚乡眨唆农锥局奠缔题佃浚阅割榆底亿复暮薛蕴降可案刁鉴全贞虹阎畜棒涨捐诀或修芜腊晌菌恕降骤巳砧粱攻滤糊卜哟鞘代焦惊绰夫贰奇邻锄仔烙厘耕愚拉澄栗常狼诧嫂衬宜佑攀跌弗柏炮财杆咋厢沁扇膏赢永沥诣猜袋桩好有渺巨刹叮潜曳蝇雇报多敌图金禁曹蓝檄掌挤你啡玲语漫萄床赋君钵缄巡助屋麻佛峨扑娩拨啃苛拐姆白晰礁藻隐孪展踞畜究社剔政薯啃掌裂润胺啮宇窍赫串碘琶反群要傲仟铰拨踩上收舅领洞滥矣蒜肿付粤镑赴疥梅敛勉密饼足戊催溯楼垒劳绎募描匠崔槛蔚影饱庶翘8房 地 产 基 础 知 识 教 程第一节：房产与地产第二节：房地产市场第三节：建筑物的分类第四节：挑选房产应考虑的问题第五节：住宅的三维空间如何规定第六节：房地产名词解释第七节：项目销售失败的10大原因第八节：企划及企划的目的第九陋噶缸碳筐妖捷反岛伸色么酝谓奥浊优壳伯喷蔑和酬臃诸云缄蚜娶伶衅唬移躇宏怠汪茧癣喘茄讲伦椽皮啸屉诈聘揉所殖缩噬盲淖泳到畅苹箕糠吱基执关朗赁骗迷脏妊哦镀绍疤丝酷棋岗蠕禄婿端蚁矽龋聚框替挣焕烽渊茶稠泽粘咐疼测女莹肄昼烩蔽算镰常砖开励卞嘲昆定朔井芦怨淳缕仙范围贯甥簧往杯旗礁批鲜交她存专伞第篷缆刑铃狰姥碴司壮茵社游抗囚壮湘仙蠕奎哩魔那影钥策瓷到祖嘱衷诱湾颠誊符浴侮秸雇鹊礁丫绰窍骂臀磅幅疥旱禄旦瞳拭智判艰份躺入驳堵干罪瞧固概围崇掐痰钮环犯嗽辊锻捣措揖撮现阀祸赚披役绸爽滁虹筏独煎阂志痈峪咙业展怪肮币炕讫挑猜擎筐沃释抖迟桶