物业设施设备管理方案

物业设施设备管理方案概述:设施设备管理是物业管理的根本，是开展一切服务的后勤保障。设施设备管 理是一道看不见的风景，但业主无时无刻都在感受它的存在。有了设施设备的保 障，业主们才能生活、工作在舒适、清雅、安全的环境中。招商局物业在详细研究x国际广场物业管理邀标书的基础上，结合多年高档 写字楼、住宅的物业设施设备管理经验，针对该项目智能化程度高、设施设备齐 全、容量大、数量多、分布广的特点，进行细致的综合技术分析，并在此基础上 提出“点阵统一、重点控制”的工程设施设备管理模式，通过制定严格的管理制 度、严谨的工作规范、周密的维保计划等，达到对设备运行和维护的控制，为x国际广场提供安全可靠大的动力支持。一、设施设备管理的技术分析对工程设备进行深入、准确的综合分析，是做好工程设备管理的前提和基 础，只有做到对设备知根知底，方能在工作时胸有成竹。为此，招商局物业精心 组织了各专业工程师对x国际广场的设施设备系统进行专业的调研， 全面、详尽 的技术分析。x国际广场配套齐全、功能复杂，设施设备的数目相当大。主要设施设备系统组成如下：在此，我们按工程设备系统分类逐一对其进行技术分析， 为制定工程设备管 理思路和具体措施提供依据。（一）供配电系统1 、系统组成x 国际广场的供配电系统是一个庞大的供配电系统，是整个 x 国际广场的 动力心脏，总容量 6000KW 它包括高压供电系统、低压配电系统和双电源供电 系统，包括：? 进线电源? 高压开关柜? 低压开关柜? 干式变压器? 母线槽? 继电保护? 中央信号屏? 双电源切换柜2 、高压配电系统特点分析 高压配电系统具有显著的系统大、分散广、设备复杂、技术要求高的特点，A、 B 幢照明设备机房分别位于 A、B 幢的地下层， C 幢照明系统由室外地面配 电箱引入，而主动力机房位于 x 国际广场 B 幢楼的地下部分， x 国际广场所有 的动力用电由它供给， 这也是今后 x 国际广场动力保障的最关键点， 其运行可靠 与否，直接决定了 x 国际广场能否正常运作， 物业功能能否正常发挥的最主要因 素！因此，这也是我们将其列入工程设备管理的重中之重的根本原因。 为了把控 好这一重要环节，这就要求我们从多方面做好工作。3、低压配电系统特点分析低压配电是 x 国际广场供电网络中的基础系统， 具有设备数量多、 设备分散 面广的特点， 而且此部分设备又是供配电系统中操作使用最频繁的部分， 因而设 备的故障率也相对较高。 需要有足够的运行维护人员对各设备分布点进行密切的 监控，加强日常巡视，随时作好设备的例行维护管理工作，一有故障先兆，必须 及时予以处理，防止出现恶性设备事故的发生。（二）电梯系统1、系统组成x国际广场的电梯运输系统总体数量大、分布广、未来的使用频率极高，是 未来人流、物流运输的主要途径。主要分布如下：序号名称安装地点层站数量品牌1客梯A幢32+242无机房梯A幢313客梯B幢22+244无机房梯B幢325客梯C幢18+242、系统分析x国际广场的电梯系统由12台高层客梯和3台无机房电梯组成，该系统与 消防系统进行联动控制，当发生火灾事故时，消防系统可以令事故区域内的除消 防梯外的电梯迫降至首层，停止服务。对于此部分设备，将是今后x国际广场设 备管理的一个重点和难点，因为电梯系统首先是与业主接触最多， 使用频率最高 的设施设备，故障率也相对较高；其次是出故障后影响面较大，将直接影响楼内 业主的使用；最后是维护管理的要求较高，处理故障的难度较大。电梯是对安全 性要求极高的设施设备，我们在充分做好日常运行保养和安全管理的前提下，拟采取请专业外包单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。（三）给排水系统1、系统组成x国际广场的给排水系统四通八达，在 A、B、C三幢建筑物及地下室内形 成一个错综复杂的给排水网络系统。给排水系统的组成主要包括：序号名称规格数量1生活水箱80T/100T/60T各一32消防水箱3消防泵24喷淋泵75KW/ 台25生活水泵7.5KW/ 台，286地下排污泵39KW/42KW/30KW377污水处理设施2、系统分析x国际广场的给水系统以市政管网作为供水水源， 采用变频水泵与生活水箱 相结合的供水方式。此部分是x国际广场供水系统的生命线，是供水系统中最重 要的部分，也是在今后的工程设施设备管理中必须加以重视的部分。x国际广场的排水系统：粪便污水经室外化粪池、餐厅（写字楼、会所）污水经隔油池处理后一起排入城市污水管网；雨水经由雨水斗、明渠、检查井及雨水管排放至市政下水道，地库集水坑排水采用潜水泵排出室外管网；屋顶雨水有 组织内排水，汇集后排入室外雨水管网。排水系统是给排水系统中最容易出问题 的地方。给排水系统的管理重点主要在于供水水质的管理和排污系统的通畅。（四）消防系统1、系统组成x国际广场的消防系统是一个功能完善、 辐射面广的系统，其系统组成如下: 消防报警系统组成其主要设备包括报警主机、烟感、温感、消火栓按钮、玻璃破碎按钮、消防 电话、警铃、扬声器、防火卷帘门、正压风机、排烟风机、喷淋头、消防水泵、 消防水箱、消火栓、消火箱、消防联动控制盘、紧急广播等。2、系统分析（1）火灾自动报警系统及联动控制系统本火灾自动报警及联动控制系统设于总控制中心，报警控制主机设置有图 形显示装置及打印机等，具有全中文显示的功能，除显示报警信号外，还可直观 显示各消防设备的运行状态。探测器均内置线路隔离开关，当探测总线发生短路 时，能在报警主机上将损坏的部件隔离，而不需另外增加隔离模块。消防联动控制系统是当某处发生火灾时，系统能够自动启动其监控对象转 入火灾应急状态，如强制切除火灾区域的供电电源、 启动消防水泵、自动关闭防 火卷帘、自动关闭送风机、强制切入紧急事故广播、迫降电梯至首层及电扶梯停 止工作等。（2）消防广播及背景音乐系统x国际广场的消防广播及背景音乐系统广播在火警时作消防紧急广播用,