物业公司管理制度汇编(DOC 47页)

物业公司管理制度日常工作管理制度为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的工作秩序，结合本物业实际情况特制定本制度。一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具体工作目标，严格履行自己的职责。二、 全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行）三、 做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。四、 严格考勤制度，物业全体人员必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度执行。 月底汇总，报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。五、 严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。六、 对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将对其作出严肃处理及开除。七、 严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。八、 严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。九、 除因工作需要，禁止中午喝酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。十、 水电工要严格执行水电工岗位责任制，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。十一、工作时间定为每天8小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休班；（法定节假日据情况安排休息）。十二、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办，服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。禁止出现推诿不管或置之不理，一旦发现或举报反映，则按奖惩制度第十一条执行。十三、业主（或使用人）对收费（含代收费项目）标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止，遇有极个别业主无理取闹，应及时向领导汇报。奖 惩 制 度为充分调动职工的积极性和创造性，增强职工的主人翁责任感，维护正常的工作秩序特制定本规定。奖 励：一、 对完成年度工作任务及下达指标，年底评出的先进个人由集团公司进行统一表彰。二、 对各有偿服务范围外的创收，按实际创收额的一定比例提取给个人。对工作中因有发明、技术改造或提出合理化建议，给公司带来经济效益的员工，按公司文件规定评选奖励。处 罚：三、 工作迟到或早退10分钟以内处罚50元，30分钟以上者按旷工处理（30分钟以上为半天，1小时后为一天）。四、 旷工半天，扣发本人一天工资，旷工一天扣发本人两天工资；旷工超过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。五、 消极怠工，工作时间内上网聊天、打牌、下棋或干私活发现一次处罚20元。六、 无正当理由，不服从领导分配及安排的，处罚50元。七、 打架斗殴，聚众闹事，影响工作并造成影响的，除视情节轻重移交有关机关处理外，公司将据情节给予一定的处分和经济处罚，因触及刑律被依法刑事拘留的，按解除劳动合同处理。八、 利用工作之便以权谋私，接受用户好处（包括喝水、抽烟、吃请等），一经发现除返还或赔补外，发现一次处罚当事人200元，情节严重的加倍处罚。九、 除工作需要外，严禁中午喝酒，不得因业余时间喝酒而影响临时性工作安排或业主的服务要求，（酒后上岗）发现一次处罚50元，如给业主造成损失（本物业服务范围之内的）由当事者一并赔偿。十、 对业主提出的合理服务要求，不得推诿不管或置之不理，发现或业主举报反映给公司一次处罚50元，出现业主上告或举报给公司以外的其他管理部门一次，发现一次处罚当事人100元。（正当理由除外）十一、 严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。十二、 严格考勤并做好记录，做到日考日记，并于次月15日前报公司经理，审核签字后备案并编制本月工资表，如发现考勤记录与实际出勤情况不符，扣责任人50元/次。十三、 工作要负责任，因玩忽职守造成的辖区内各类事故及损失，按损失的实际造价予以赔偿。十四、 对员工的各类处罚，均由经理办公会研究同意报集团公司批准后执行。考 勤 制 度一、全体员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早退。 二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日记。三、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。发现当天漏签或签到不实，当事人要受到一定的处罚（按奖惩制度第十三条执行）。四、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计算员工工资。 五、凡因入户占用的非工作时间，不做加班处理，事后也不予以补休，因小区出现突发性抢修而占用的非工作时间由公司组织补休。 六、考勤记录要于次月15日前报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条执行。请 销 假 制 度一、全体员工必须做到有事先请假，事后要销假。 二、职工请假要提前写出请假报告，待逐级批准后，方可离岗，不得出现先离岗后请假的现象。三、职工请批假范围请假1小时内，由客服主管批准；请假半日以上（含半日），须提前写出请假报告，由经理批准，一切非因公外出须经经理批准。 四、因病请假一日以上（含一日）须有正规医疗部门的证明手续。五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按集团公司的有关规定执行。六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十一条执行。业 主 回 访 制 度一、为确保业主利益，规范服务程序，提高服务标准，特制定如下制度：1、对业主提出的各类咨询应做好记录，并予以答复。2、对业主的误解，物管人员应进行必要的耐心解释。3、物管经理及相关职能部门应定期对小区业主进行回访。4、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。5、回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。6、回访后遇到的重大问题，应上报例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。7、对业主提出的工程质量问题，由物业公司进行登记，并以“工作联系单”的方式，一式三份，物业公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工程部联系施工单位进行维修并承诺修复时限，反馈给物业公司，由物业公司负责向客户解释。由客户服务中心督促工程部在规定的时间内维修完，并让业主进行验收。8、对业主提出的各类在本物业服务范围之内的问题，应承诺解决的方法和时限，并做好记录，并在规定的时间内给予回复。9、对已解决的问题按性质及需要在不超过三日或一周内回访业主，征求意见。10、对回访情况要做好完整地记录，且须由业主签字为证。二、回访时间及形式1、物业经理每年登门回访2-5次，了解情况，解决问题、沟通关系。2、小区物管员工按区域范围分工，每季回访1次。3、利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。4、有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。5、小区设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交物管经理及时处理。6、作好回访登记。（一）投诉事件的回访：1、重大投诉由物管经理组织进行，一般投诉由物管员进行处理；2、回访率应该达到100%;3、应在投诉处理完毕后的三日内进行。（二）维修工程的回访：1、由小区物管员进行；2、回访率应该达到30%;3、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内进行。（三）业户报修的回访：1、由物管管理员进行；2、回访率应该达到30%;3、应在维修完成以后三天以内进行。 回访人员领取回访记录表，通过与住户面谈、现场查看的方式进行回访，回访的内容包括质量评价、服务效果的评价、住户的满意程度评价、缺点和不足的评价、住户意见的征集，将回访的内容简明扼要地记录在回访记录表上，并请住户签名确认。 管理员每月末对回访的结果进行统计和分析，对发现的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象，写成统计分析报告，以书面形式上报物管经理审阅，并做出解决方案。财 务 管 理 制 度1、 根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递制度。2、 每月27日前，向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及小区水、电损耗情况报告。3、 每月10日前上报上月经营情况报表，财务分析报告。4、 财务现金借用必须由总经理签字批准，不得私自借用，违反者由当事人以工资垫付且追究责任。5、 出纳会计现金库存限额不得超过五千元，作为零星开支，其它支出一律由总公司支付。6、 对各类奖罚，由物业公司报总公司后下发通报，月底由出纳员编制工资表，在当月工资中体现。7、 对各类费用报销，由出纳督促，事后七日内必须报销，原则上不得跨月。 八、小区发生的任何收付款项必须统一入账，不得出现帐外资金收支。 水、电工管理制度一、由专人负责对水、电的日常管理和维修养护。二、建立水、电等共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录要齐全。三、操作人员即水、电工要严格执行设施设备操作规程及保养规范。确保不发生质量安全事故。四、水、电管理员要定期查抄水、电表，编制每月水、电的收费、损耗情况。五、严格控制小区内水、电、暖的损耗情况，随时查处偷水、电等现象，维护全体业主的合法权益。六、如业主发生水、电、暖损坏时，水电工应在短时间内给予修复，最迟不能超过24小时。七、水、电、暖设备房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现象。八、保证路灯、楼道灯完整无损。出现损坏及时修复，最迟不能超过两天。九、保证消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。十、如违反以上九条，根据情况给予当事人及相关责任人20元至100元的罚款，造成经济损失的按损失额的50%负担。设施设备管理制度第一章 目 的为加强设施设备的管理，按照科学管理、“预防为主”的方针，防止设备安全事故的发生，确保设施设备安全运行，保障楼宇及相关设施正常供水、供电、，并依据国家有关设备管理的法律法规和技术要求，对水、电等设备设施进行日常维修与养护，特制定物业小区设备维修及保养管理细则。第二章 原 则以预防为主，坚持日常维护保养与按计划维修并重，确保安全、经济运行。第三章 适应范围适应小区内所管辖的所有设备设施。第四章 设备管理组织一、物业公司设置设备维修运行部，对所管辖设备的安全运行、维修进行集中管理，有利于提高运行服务水平和经营效益。二、设备维修部设班长一名，负责所辖区域内的设备设施的管理。三、物业公司区域内配套设备设施类型较多，设备维修运行部负责强电、弱电、水暖，并由班长分配人员负责各自分管设备的运行、养护与维修。第五章 职责一、设备维修运行部是在物业公司经理的领导下开展工作，并全面负责对所管辖区内设备安全运行及维修保养等管理工作。二、设备维修运行部协助物业公司经理与设备厂家签定维修保养服务协议，并对质保金的领取出具主导意见。三、强电组主要负责（1）发电、配电、供电系统及相应电器的保养和维修；（2）公共区域路灯、草坪灯、应急灯、背景音乐、喷泉泵站等设备的开、关与保养、维修；（3）共用部位的单元对讲门系统，楼梯灯等照明系统的维修与保养。四、弱电组主要负责消防系统、电视监控系统、广播通讯系统等的线路和相应设备的维护、修理。五、水暖组主要负责供水、排水、供暖、消防喷淋系统和相应设备的运行、维护和管理。第六章 设备管理的注意事项一、设备运行、维修人员要持证上岗。二、结合楼宇设备的使用情况，定期组织人员进行巡视、检测和维修保养工作，做到精心维护，严格检查，清除事故隐患。三、维护主要是进行清洁、润滑、紧固，更换易损零部件等，设备维护时要按规程进行。 四、如果设备出现异常或发生故障，使用人员要及时向管理人员汇报，由设备管理或专业技术人员确定维修方案及实施意见。五、如属人为违章拆修造成的设备事故及损失要追究当事人的责任。六、设备维护、维修所需经费由设备运行部据实报告预算，由物业公司批准拨付使用，以保证设备正常安全运行。七、设备维修运行人员对设备设施要做到会使用、会保养、会检查、会排除故障。八、为了降低设备使用成本，提高经济效益，在条件允许的情况下，要修旧利废，合理更新，避免浪费。九、设备维修应按维修与保养、中修与保养、大修与保养等程序进行。十、设备运行维护人员要认真及时填写有关设备运行、维修和保养记录，即交接班记录、设备运行记录、设备维修保养记录等。第七章 设备管理档案 一、对物业公司接管的小区的设备应及时建立设备台帐和编制档案并有专人保管存档。 二、按设备运行的要求建立设备安全操作、使用、维护规程和岗位责任制度。 三、收集整理所有相关资料，保证设备技术档案的准确和完整。 四、特种设备执行注册登记制度，取得验收报告和安全检验合格证后方可运行使用。五、收集所有设备采购合同或协议，建立售后服务档案。第八章 设备的安全使用及维护要求一、设备必须严格按照使用说明和安装技术规程的要求进行安装、调试后使用。 二、使用操作人员必须经过相应的安全技术培训，刚接管的小区设备要有厂家的操作、维修、保养技术交底，并做好记录。 三、特种设备的操作人员必须经过有关部门的培训，经考核合格后方可使用操作。 四、设备的使用人员，负责设备的日常检查和保养，并做好记录第九章 设备报废一、坚持“安全第一，预防为主”的方针，对国家明令禁止使用或行业规定淘汰的及不能达到安全生产要求的设备设施实行淘汰制度。 二、对一些经常坏、维修成本大的设备设施，报领导批准后，及时淘汰。第十章 安全工作注意事项一、以严格执行国家政策、法令及本公司各种安全操作和劳动保护规章制度。二、新员工入职，由班组长牵头进行安全教育后，方能上岗工作。三、工作前应检查自已所用的一切设备和工作场地，确认安全后，方能开始工作。四、所有安全装置不得随意拆卸，都应保证其完好有效、灵敏可靠。五、工作中要互相关心，既要注意自身的安全，又要关心他人的安全，如遇违章及冒险作业，有权劝阻。六、加强设备管理，做好防火、防洪（汛）、防窃等安全工作。七、电气设备必须有可靠的接地（接零）装置，防雷和防静电设施必须完好，每年应定期检测，并应做好记录，否则责任人在当月考核中扣5分，分管领导扣2分。八、高压设备无论带电与否，值班人员不得单人移开或越过遮栏进行工作，若必须移开遮栏时，必须有监护人在场，并符合设备不停电的安全距离。该项不做扣2分。九、严禁带电作业，必要时需班组长批准，并采取安全绝缘防护措施，且要有监护人在现场。该项不做扣2分。 十、工作时间严禁喝酒上岗作业，轻者给于警告，并在当月考核中扣2分，重者根据公司有关规定给予处理。十一、所有绝缘、检验工具，应妥善保管，并应定期检查、校验。该项不做扣5分，分管领导扣2分。十二、有人触电，立即切断电源，进行急救;电气着火，应立即将有关电源切断后，使用泡沫灭火器或干砂灭火。否则重者将依法追究当事人的责任，轻者给予当事人警告，当月考核中口5分，年底不能参加先进评选。 十三、发电机运转时，严禁人体接触带电部分。第十一章 消防设备及维修保养一、火灾自动报警系统主机和烟/温感控头一般委托厂家进行维护保养，配合维保单位检查和试验消防系统/设备的功能，并应填写登记表。该项不填扣2分。二、对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和保养维修工作，发现故障及时排除，若不能排除，要及时通知维保单位进行维修，并详细登记，一般要求一周至少进行一次检查，否则每发现一次在当月考核中扣2分。三、消防弱电机房值班室要24小值班，夜间有保安进行值班，白天有专业人员值班，对设备每次报警多要到现场察看，确定是否有火情发生，并及时通知有关人员和单位，绝对不能随意消除报警信号，否则重者将依法追究当事人的责任，轻者给予当事人警告，当月考核中扣5分，年底不能参加先进评选。第十二章 电器设备、配电室及发电机房的管理一、高压开关柜停送电操作应填写好工作单，并检查各项操作机械完好，严格执行一人操作，一人工作制，按工作单填写程序进行操作。该项不填扣2分。二、配电室值班员应熟悉配电房开关柜的各项操作细则及工作程序，做到操作准确无误。三、每周一次对所有配电房巡检一次，并做好记录，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度、电压、电流及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。该项不做扣2分。四、每月一次统计用电量及电压变化。该项不做扣2分。五、每月一次对每层配电箱进行巡查，发现问题及时维修。该项不做扣2分。六、为保障本物业小区紧急情况下正常配电，技术员必须每月进行后备发电机运行操作2次，以保障市电停止后，仍能保持消防系统及污水泵系统的正常运作。该项不做扣2分。七、定期查看机油、柴油是否满足使用，出现不足填报申请后及时购买（附发电机检查表）。该项不做扣2分。第十三章 公共区域照明灯具一、每两周一次对公共区域、走廊各照明灯具、疏散指示灯、安全出口指示灯、应急照明灯进行检查，出现损坏及时更换。该项不做扣2分。二、定时开关公共区域的路灯、草坪灯。该项不做扣2分。第十四章 消防水泵、排污泵一、每周一次巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时检修。该项不做扣2分。二、每月至少一次巡视管道、阀件接口有无异常。该项不做扣2分。三、每月对消防泵进行试机至少一次，时间不低10分钟。该项不做扣5分。四、每月至少一次检查消防水池浮球装置、进/出水阀门及放水阀。该项不做扣2分。五、每周一次巡视污水泵运行状况，检查控制箱、液位报警装置工作状况，包括清理调节池隔栅垃圾，该项不做扣2分。六、雨季每天检查各集水井泵工作状况（包括手动、自动和控制箱指示灯），包括清理调节池隔栅垃圾。该项不做扣2分。第十五章 无负压水泵一、每周一次巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时检修，并做好记录，该项不做扣2分。二、每月至少一次巡视管道、阀件接口有无异常。并做好记录，该项不做扣2分。三、负责小区内生活用水，若要维修要提前通知住户，避免影响住户用水，并做好记录，该项不做扣2分。十六章 弱电监控系统一、每周一次检查电视监控设备的运行情况，包括摄像机、镜头、放录机、传输信号、接收图像的清洁和调校，发现故障及时维修，若维修不了，则报请专业公司修理，并做好记录。该项不做扣2分。二、弱电监控室实行24小时专人值班制，并填写值班记录，由保安部负责具体实施。该项不做扣2分。三、弱电监控室的工作人员除例行保安监控外，还要对小区内的电梯进行监控，遇紧急情况要及时通知设备维修人员，并及时应用电梯配置的通讯对讲系统或其他可行方式，详细告知电梯轿厢内被困乘客应注意的事项。该项不做扣5分，分管领导扣2分。四、值班人员如遇不法分子或乘客蓄意破坏电梯等设备设施要及时通知保安进行制止或报警，并对破坏的设备依法赔偿。第十七章 记录与表格一、材料、设备购置申请表二、图纸设备档案三、设备日常检修、保养表四、设备报废表五、设备运行日志六、设备修理、保养计划七、消防报警系统设备检修记录表八、柴油机组检查表九、消防水泵维修保养记录表十、排污泵检修表十一、水泵无负压设备维修保养纪录表十二、消防中心值班记录表十三、弱电监控中心值班记录表 物业部经理岗位职责1. 以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。2.负责管理小区清洁、绿化、保安、维修、接待、回访等项服务工作。3.检查、监督项目各部门工作情况，发现问题及时处理。4.热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。5.定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。6.协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。7.负责办公用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管。开源节流管理项目资金收入和支出。8.负责项目各项费用及物业管理费用的收取工作。9.上级领导交办的其他临时任务。 物业部客服主管岗位职责1. 向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。2.负责管理小区清洁、绿化、保安、维修、接待、回访等项服务工作。3.负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。4.加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。5.加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。6.恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。7.负责物业档案的建立与管理8.负责业户的租金及物业管理费用的收取工作9.完成经理交办的各项任务。 物业部客服员岗位职责1.在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。2.负责管理小区清洁、绿化、保安、维修、接待、回访等项服务工作。3.全面掌握小区物业公共设施、设备的使用过程。4.协调经理送发物业管理方面的文件。5.参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。8.负责业户的租金及物业管理费用的收取工作9.完成经理交办的各项任务。 保 安 管 理 制 度保安的职责一、在集团、公司的领导下，维护物业小区治安秩序，保障小区内居民的生命财产安全，为居民创造一个安全、舒适的居住、生活环境。二、认真做好防火、防盗、防抢劫工作，确保小区内休闲椅、路灯、草坪灯、围墙护栏、围墙灯、消防栓、电子监控等各种公共设施设备的完整无损，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告公司领导，需向公安部门报案的要及时报案，确保小区的安全。三、对小区内的居民做好公司各项规章制度及治安保卫有关规定的宣传工作。四、保护小区内刑事、治安案件或治安灾害事故现场，并协助公安部门开展工作。五、负责管理好小区内交通秩序。六、完成领导交办的其他临时性和特殊性任务。保安队长职责一、热爱保安工作，以身作则，带头遵守保安制度，遵纪守法，依法办事，敢于同一切违法犯罪行为作斗争，敢于管理，善于管理，正确处理个人利益与集体利益的关系，个人安全与公民人身安全的关系，不怕牺牲，做维护大局，维护群众利益的模范。二、在公司领导下，全面负责保安队的工作，严格管理，严格要求，认真贯彻落实集团和公司的各项规章制度，确保保安队的各项任务圆满完成。 三、加强保安人员业务和素质方面的培训，做好与有关部门和基层保安人员的协调工作，及时汇集保安人员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导提供建设性工作建议，根据上级指示精神和工作安排意见开展工作；制定比较完善的保安队内部管理规定和标准，并学习外地及其他物业公司保安管理的先进经验，结合自身特点建设一支具有；东洲：特色的保安队伍。四、对保安人员的值勤情况进行监督检查，白天靠监督，每晚抽查不少于三次，将检查情况记录入档，作为考核依据，并每天做好工作小结。五、对保安人员的思想工作随时调查了解，全面把握，对队员中发生的不良苗头要及时掌握，并及时做好思想教育工作，把问题解决在萌芽中。 六、负责对保安人员工作考核，每月底将每人的工作情况连同结果报公司经理审批。七、对保安队员中出现的违规违纪行为，必须在查明情况后，于当天向公司领导汇报，根据领导指示做出处理意见。八、每周召开保安人员例会，传达贯彻上级指示，总结本周工作，安排下周工作，并与全体人员一起分析研究住宅小区的治安管理问题；同时必须搞好岗前讲评。九、熟悉掌握住宅小区内公共设施设备及各种保安设施的性能和操作程序，熟悉小区环境，做到心中有数。十、及时完成领导交办的其他各项工作。保安班长的职责一、对保安队长负责，做好小区内安全保卫工作。二、以身作则，模范遵守国家法律、法规及公司、保安队的各项规章制度，带头认真履行保安队员职责，带领保安班组全体人员，认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工作。三、突出表率作用，严于律己，团结一致，服从命令，听从指挥，热爱本职工作，努力做好值勤工作，对小区内发生事故，必须及时向保安队长报告。四、发现队员有违规违纪行为，必须及时向队长报告，并对其批评教育，不得瞒报和迟报。五、实事求是将队员每天出勤情况，做好登记。对队员中的好人好事、尽职尽责、成绩突出以及迟到、早退、脱岗、误岗、失职违规等情况要搞好记录，并及时报告队长，以便奖罚。六、负责本组的上岗交接班工作，完善交接班管理制度，并带领组员搞好本组分工负责区域的卫生保洁工作。七、及时完成领导交办的其他各项工作。保安队员职责一、服从集团、物业公司的领导，听从保安队长及班长的命令，认真执行集团、公司制定的各项规章制度，时刻维护保安人员的良好形象。二、认真学习政治理论和法律知识，不断提高自身素质，做好学习笔记。三、严格遵守保安队员奖惩制度及其他法律法规，按规定履行职责，不准超权限行使职责。四、注重自身修养，提高内在素质，相互之间不准讽刺打击，不准相互诋毁拆台，不准乱加猜疑，不准在背后议论领导和同志；要互相支持，互相配合，精诚团结，共同完成工作任务。五、依法办事，公正执法，自觉维护法律尊严和保安队的声誉，不准以任何理由，任何名义，对任何人进行吃、拿、卡、要。六、树立责任感，疾恶如仇，是非分明，不怕吃苦受累，不怕流血牺牲，勇往直前，大胆与违法犯罪行为作斗争，确保小区业主人身财产不受损坏。七、严格请销假制度，有事及时请假，办完后及时销假；不准迟到、早退，不准中途脱岗；工作时间不准办私事。八、要严格履行保安人员的基本要求的规定，认真履行工作职责。九、严格按规定搞好宿舍及个人的卫生。十、及时完成领导交办的其他各项工作。保安人员的基本要求一、保安人员必须做到：1、遵纪守法，无违法犯罪及不良纪录。2、必须树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风，为物业公司负责，为小区内全体业主、居民负责。3、根据公安部门的有关要求，熟练掌握保安岗位知识，维护集团利益，服从物业公司的领导，认真执行集团、公司制定的各项规章制度，时刻维护保安人员的良好形象。4、努力学习法律、科学、文化和业务知识，不断提高政治素质、业务素质和工作能力。5、严格遵守保安职责及其他规章条例，严格遵守请销假制度，对工作和生活中出现的问题要及时汇报。6、提高使用警械和保卫能力，保持战斗化作风，随时制止各种违法犯罪活动，做好安全防范工作，严防火灾、爆炸、盗窃等破坏性事故和案件的发生，同时注意自身安全。7、立场坚定，敌我分明，对一切违法行为要勇于斗争，不得包庇、袒护纵容、贪赃枉法。8、注意工作方法，学会做群众工作，提高识别处理问题的能力，坚持原则，秉公执法，不徇私情。9、提高独立工作能力，根据各组担负的具体任务，搞好安全保卫的工作计划，并积极组织实施。实行优质服务，任何情况下不得出现粗心大意、马虎从事或有滥用职权、超越职权的行为。二、日常工作： 仪表着装1、按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。2、风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；衣着整洁，必须佩带工作证。3、上岗前、下岗后须到指定地点（宿舍）更衣，不得将制服带离小区；勤换洗服装，但服装清洗不得影响正常上岗着装。4、保安人员仪表须洁净端正，不得剃光头、留怪异头形，不得染发、纹身。上岗姿态1、在岗时须精神饱满，精力集中。2、站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。3、两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进；两人以上巡逻或同行时须列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。文明礼貌1、对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。见到领导和来宾要面带微笑，行举手礼。2、礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须先敬礼，当住户或外来人员向你咨询时，应主动问候“您好，请问您有什么事吗？”；当你需向住户或外来人员交涉或按章管理时，使用“对不起，打扰了，请您”，当结束时，使用“谢谢合作，再见。”等礼貌用语。3、严禁把不良情绪带到工作岗位中，做到微笑服务，禁止任何粗俗言谈、污言秽语。4、在工作中规定使用普通话，并使用要求的礼貌用语。5、进入各级领导室前，应轻轻敲门喊报告，经允许后方可进入。门卫岗1、对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导，来访人员须填写来访人员登记表，说明来访人姓名、工作单位、来访时间及来访事由。2、劝阻无关人员及未批准的商贩进入小区。3、管理小区交通秩序，引导车辆正常有序进出小区，无关车辆不得进入小区。4、门卫岗亭须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗亭。5、每天把值勤情况写入值勤情况记录表。巡逻岗1、巡逻值勤人员每日按规定的区域及路线实施巡逻值勤。2、巡逻值勤主要内容包括：小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区的无关闲杂人员，车辆停放情况；楼宇外观、道路、路灯、电子监控及有关配套设施完好情况，及时发现不安全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。3、认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。4、巡逻情况及时记录并写入值勤情况记录表。三、上岗时间及交接班细则平均每天上岗x小时，当日下午xx：00xx：00为中班；xx：00xx：00为夜班；xx：00下午xx：00为白班，【或两班倒12小时工作制】每周一次轮岗，周末要有人值班，法定节假日按照关于假期、薪酬的规定具体安排。1、保安人员接班要按规定提前10分钟上岗接班，在交接班记录表上记录接班时间并签到。2、交接班时，交班的保安人员要把需要在值班中继续注意的或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班保安员交待、移交清楚，并记录在交接班登记簿上。3、接班保安人员验收时发现问题，应由交班保安人员承担责任；验收完毕，交班保安人员离开岗位后所发生的问题由接班保安人员承担责任。4、所有事项交待清楚后，交班保安人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名。5、接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别处50元罚款并通报批评。6、特殊情况需调换班时，必须经队长同意，提前报经物业公司经理批准，未经批准擅自换班，则视为脱岗。四、工作纪律1、严格遵守国家的法律法规及公司各项规章制度。2、工作期间要着装整齐配套，时刻保持良好的精神风貌。3、坚守岗位，忠于职守，在岗期间必须保证公司办公室、小区内所有公共设施设备及所有围墙、围墙灯、路灯、大门等的全方位安全，不得出现任何失盗事故，若发生失盗等不安全事故，追究相关责任人责任。4、上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天、谈情说爱，不准容留外来人员，不准擅离工作岗位，不准迟到、早退。5、要尊老爱幼，尊重小区内居民的风俗习惯，遵守群众纪律。6、爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出，如有损坏或丢失按原价赔偿并处50元罚款。7、严格执行请、销假制度，有事外出必须请假，无故不请假者，视为旷工。8、严格执行培训制度，除正常上岗外，每周安排培训、学习及会议时间1小时，由队长统一安排。五、卫生保洁经常保持好环境卫生。编排每日卫生值班表，宿舍要保持内外清洁。生活日用器具要放置有序，床铺被褥放置整齐，同时讲好个人卫生。 请销假制度一、保安队员原则上不得请假，如有特殊情况确需请假的，需经过逐级批准后方可离岗（除特殊情况每月3天假）。请假一小时至半天，提前填写请假条，由队长审批，但不得空岗；请假一天以上的，必须提前填写请假条，队长同意并安排好排班，由公司经理审批，并及时销假。二、保安队员请事假，一律不准捎口信或打电话，违者按旷工论处；请病假必须有正规医院开具病假条。三、不请假私自离岗者，按旷工论处。四、保安队员必须按规定的工作时间到达工作岗位，迟到30分钟以上者，按旷工论处。五、若违反上述规定，旷工不足一天罚款50元；满一天罚款100元；满二天罚款300元；满三天开除。六、各有关负责人在记录、上报、执行过程中，若弄虚作假，出现问题的，要层层追究责任，从严处理，对责任人视具体情况罚款50100元。保安人员奖惩制度为鼓励保安人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则，制定保安人员奖惩细则：1、 奖励细则：1、抓获盗窃（赃物价值2000元以内）嫌疑人送公安机关，经确认奖励人民币50-100元；抓获盗窃（赃物价值2000元以上）嫌疑人送公安机关，经确认奖励人民币100-200元。2、抓获抢劫、抢夺财物、诈骗犯罪嫌疑人送公安机关，经确认奖励人民币100-200元。3、凡破获重特大案件（如盗窃业主汽车、机器、物品、财物）及抓获现行违法犯罪分子的，根据所查获物资的总额，给予重奖。4、抓获“黄、赌、毒”嫌疑分子送公安机关，经确认奖励人民币50-100元。5、抓获盗窃自行车嫌疑人送公安机关，经确认奖励人民币50元。6、抓获故意伤害他人、杀人、纵火、爆炸嫌疑人送公安机关，经确认奖励人民币100元。7、抓获非法制造、佩带管制刀具、枪械、爆炸品嫌疑人，送交公安机关，经确认奖励人民币100元。8、及时排除险情灾情,避免发生伤亡事故，保障了人民生命财产的安全，奖励人民币100元。9、提供犯罪线索，协助公安机关破获园区内刑事案件的，经确认奖励人民币50-100元。10、在执勤中认真做好防火、防破坏工作，能及时发现制止重大事故的发生，确保安全且成绩显著的，分别给予表扬及奖励50-100元。11、面对穷凶恶极的犯罪分子大智大勇，树立保安人员光辉形象的根据与犯罪嫌疑人斗争情况、凶险程度，呈报公司给予奖励。12、对拾金不昧的保安员，根据所拾遗失物的价值及具体情况给予奖励。13、除上述奖励外，在与犯罪嫌疑人搏斗中因公负伤的，公司负责全部医药、医疗费，并给予适当的营养补助。14、保安员个人内务整理评比优秀的奖励1020元。 二、惩罚细则：1、工作期间擅自离岗，玩手机、听音乐，看书报、吃东西或进行其他与工作无关的活动的，发现一次罚款50元。2、工作期间接待客人，谈笑聊天，玩忽职守者，发现一次罚款50元。3、在岗期间有吸烟、喝酒、睡岗及其他懈怠行为者，发现一次罚款20-100元。4、对小区业主及来访者态度恶劣、粗言秽语、不理不采者，发现一次罚款50元。5、无故迟到、早退，发现一次罚款50元。6、执勤时着装不整齐，仪表不洁净端正（剃光头、留怪异发型等）者，发现一次罚款20元。7、无故旷工，不足一天罚款50元；满一天罚款100元；满二天罚款300元；满三天开除。8、如有业主投诉，对业主态度恶劣、粗言秽语，经核查后情况属实，每出现一次罚款50-100元。9、在值勤期间，不得监守自盗，如发现将处以案件款3倍或3倍以上罚款，并移交司法机关追究其刑事责任。10、上岗期间，门卫岗见到来宾和领导要敬礼，站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，不得有摇头晃脑、交头接耳等动作；引导车辆正常进出。上述规定如有违反者，每发现一次罚款20元。11、巡逻时不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止，不得聚众聊天，上述规定如有违反者，每发现一次罚款20元。12、在岗期间必须保证公司办公室、小区内所有公共设施设备及所有围墙、围墙灯、路灯、大门、草坪灯、电子监控等的全方位安全，不得出现任何失盗事故，若发现失盗等不安全事故，明确责任人，由责任人承担经济赔偿责任。13、严格执行请销假制度，无故不请假者按保安人员奖惩制度第7条执行。14、严格执行培训制度，无故不参加培训学习者，每发现一次罚款20元。15、认真搞好宿舍卫生保洁工作，每出现一次卫生不合格，处罚责任人20元。16、保安人员要听从指挥，不得顶撞领导，如有违反规定者，每发现一次罚款100元。17、保安人员要精诚团结，互相配合，相互之间不准讽刺打击，不准相互诋毁拆台，不准乱加猜疑，不准在背后议论领导和同志，如有违反规定者，每发现一次罚款50元；如出现打架者，每人处罚100元，先动手者加罚50元，经批评教育仍不思悔改者开除。18、 保安班长要认真履行保安班长的职责，如对工作不负责任，玩忽职守，每次视情节处罚20100元。19、 保安队长要认真履行保安队长的职责，如对工作不负责任，玩忽职守，每次视情节处罚20100元。20、 保安队长对全体队员出现的违规违纪行为具有处罚权，经公司领导查实批准后实施。21、集团、公司领导在工作期间发现保安队员有违规违纪行为，首先处罚保安队长20100元，并按规定对责任人进行处罚。 保安器械、服装、对讲机管理制度为进一步规范对讲机的使用，提高保安队的良好形象，保证保安人员统一着装上岗，确保服装警械的安全，特做如下规定：一、警械管理：保安人员使用警械，必须办理领用手续。队长办理从公司领用手续；班长与队长办理领用手续；交接班时，办理交接手续。如出现丢失，在查明原因后，除由当事人全额赔偿外，还要逐级追查责任，并处以经济处罚20100元。二、对讲机管理：1 交接班时严格认真的检查机体是否完好。分清责任，对损坏或丢失的按原价进行赔偿。由各班班长接班时验收。2 不得用对讲机进行与工作无关的对话，更不得用来聊天，如有违反每次处罚10元。3 不得将对讲机带出小区或擅自外借。每发现一次罚款50元。4 对讲机要及时充电，在岗期间不得出现对讲机没电现象和呼不到现象。否则每次处罚10元。5 使用对讲机对话时要有礼貌。如：“XX收到请回答”，“收到请讲”等。6 其他事项按照保安器材管理规定进行管理。3、 服装管理：按照关于员工工作服的规定执行。保洁工管理制度一、保洁人员必须树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风，为物业公司负责。根据公司的要求和业主的需要，为小区内全体业主居民履行环境卫生保洁服务。服从领导、听从指挥，认真执行公司制定的各项规章制度。二、坚守岗位，行为规范。严格遵守上下班和请销假制度。按时上下班，不得迟到或早退，上班时间一律不得私自外出。特殊情况需提前写出请假报告，逐级上报申请，未得到经理批准一律不得擅自离岗。工作期间要文明礼貌，举止大方，统一着装，规范整齐。三、工作时间：上午7：30分至11：00分下午1：30分至5：00分每天工作7小时，星期六、日轮休。四、保洁工作要求：1、 生活垃圾每天清运2次，保持垃圾桶和果皮箱清洁无异味。2、 小区道路、广场、停车场、绿地每日清扫，绿地内不得有人为性垃圾，路灯每月清洁1次，及时清除小区内道路积水积雪。3、 楼道每日清扫1次，每周拖洗3次，底层公共大厅每日拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗2次，楼道内任何部位不得出现蛛网浮尘。4、 公共部位玻璃半月清洁1次；楼道灯每月清洁1次。5、 每天指导装饰装修户将装修垃圾运至小区指定垃圾场。6、 上午10点30分左右、下午4点左右为卫生保洁最佳时间，此时，小区内各地、楼道内各处必须保持清洁，无任何垃圾存在。如发现达不到标准要求，必须严肃处理。五、奖惩办法1、迟到或早退以及擅自离岗30分钟以下，每次处罚50元。2、迟到或早退以及擅自离岗30分钟以上、60分钟以下，每次处罚100元。3、迟到或早退以及擅自离岗60分钟以上视为旷工，每次处150元。4、发现不讲文明礼貌的行为或不按规定着装，每次处罚1020元。5、不按规定次数清运生活垃圾和建筑垃圾，以及垃圾桶不清洁、有异味等，每发现一次处罚1050元。6、对第四条第一至六款工作要求，进行定期或不定期检查时，每有一项达不到要求，对责任人处罚1030元。7、小区内业主举报或反映在环卫保洁方面以及每天的最佳保洁时间达不到要求的事项，经查实，每次每项对责任人处罚1050元。8、 奖励。每月进行一次评选奖励，连续四次检查均达到要求，未发现问题且日常领导抽查也未发现问题者，奖励现金2050元。 9、奖励和处罚额在当月工资中兑现。6、 认真完成领导交办的其他临时性特殊工作。绿化工工作职责第一条 花草、树木、园林小品等，是小区公用设施的重要组成部分，全体业主应自觉爱护园林绿化，不得损坏、践踏、攀摘。第二条 绿化管理人员应在显目的地方安置温馨提示，告诫大家爱护，同时介绍植物名称、生长特性、养护方法。第三条 绿化管理人员应对花、草、树、木定期进行培植、浇水、除草、施肥、治虫，定期给花木修枝剪叶，梳理造型，提高绿化品位。第四条 园林绿化是供全体业主观赏的，人人都有爱护、护理的权利和义务，任何人不得损坏、挪用、践踏、攀摘花木，破坏绿化环境。第五条 任何人不得占用绿化场地，毁坏园林小品，倾倒垃圾，拉绳晒物，不得在绿化场地内搭棚堆物。禁止在浇灌笼头处洗衣物。第六条 任何人不得在绿化草坪里聚餐休闲，不得逗溜宠物，不得在草坪上搭建棚舍圈养鸡、鸭等家禽牲畜。第七条 喷洒农药或者夏季，家长要教育小孩不要在草坪内、绿化带玩耍，小心中毒和被虫、蛇叮咬。第八条 绿化管理人员要爱护、维护管理好绿化器械、工具、设备，不得将公物随便借给他人或携带设备外出揽活。环境绿化制度第1条 目的为美化公司工作、生产环境，塑造公司良好的外在形象，特制定本制度。第2条 管理范围1公司区域范围内的绿化区域。2被当地社区划定为公司负责的绿化区域。第2章 岗位职责第3条 绿化负责人的岗位职责1做好公司的绿化、美化及管理工作。2按照公司绿化的基本要求，做好年度绿化计划，并组织人员认真落实。3落实防火、防盗、防病虫害、防操作事故等安全保障措施。4熟悉安全知识，及时消除安全隐患，避免发生任何人身及意外事故；能够处理工作中遇到的简单技术问题。5督促员工做到定期除草、施肥、浇水及病虫害防治工作，确保绿化的成活率，做到草坪内无杂草、树木无枯枝。6负责在会议室、办公室等公共场所内摆放观赏植物，并做好养护工作，认真执行花木损坏赔偿制度。7监督所有人员对劳动工具的保养和维修工作，保证物品管理调配井然有序，熟悉和掌握设备操作规范和设施、设备维修保养技术。8定期检查检修设施、设备，做到无丢失，无人为损坏，无人为原因致使设施、设备提前报废。9严格控制绿化管理成本。做到费用开支有计划。10做好工作服及劳保用品的发放、登记、回收工作。第4条 绿化人员岗位职责1落实绿化目标管理责任制，认真执行绿化工作规范。2管理好公司内各种花草、树木、绿篱，对有意破坏绿化者，绿化人员有权进行批评教育甚至要求其赔偿。3定期浇水、施肥、除草、灭虫和剪枝等，确保绿化的成活率，做到草坪内无杂草、树木无枯枝。4加强对绿化劳动工具的保养和维修工作，熟悉和掌握设备操作规范与设施、设备维修保养技术。定期检查检修设施、设备，做到无丢失，无人为损坏，无人为原因致使设施、设备提前报废。5每天下班前必须把自己的绿化工具清洗干净，保存在仓库内，并由相关人员做好回收记录。如果工具遗失，由本人按价赔偿。6经常注意观察各自区域内的公共设施、明暗下水道等，一旦发现异常情况应立即有序上报。第3章 环境绿化管理规定第5条 基本管理规定1公司在必要时划拨一定的绿化专款用于公司的绿化养护与管理工作。2绿化工作列入公司精神文明建设项目和内容。3员工有权利和义务管理、爱护花草和树木。4不准攀折花木或在树上晾晒衣物等。5不得损坏花木的保护设施。6不准私自摘拿花果。7不准践踏或穿行绿化带。8不准往绿化区域内倒污水或扔杂物。9不准在绿化区内堆放任何物品。10未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告招牌。11凡人为造成绿化、花木及设施损坏的，公司将给予罚款处理。12凡由公司负责绿化的，应及时检查记录，报告绿化情况，定期培土、施肥、治虫害、修剪枝叶、浇水等。13公司必要时可专门聘用园艺工人或外聘园艺公司，承担绿化管理工作。14公司对外聘园艺公司的绿化工作质量进行评价，可填写“供方服务质量检查评价表”，如下表所示。供方服务质量检查评价表供方名称服务日期服务项目服务地点评价记录 评价人： 日期：管理处绿化负责人评定意见 签字： 日期： 管理部经理意见 签字： 日期： 第6条 绿地绿化保养1保持地表平整，土壤均匀细致；无废纸、无杂物、无砖头瓦砾，当天清除绿化垃圾。2草苗栽种整齐，能覆盖地表，无缺苗断垄。3公司园艺每月用旋刀剪草地一次，每季度施肥一次，入秋后禁止剪割。4及时修剪草坪，及时浇水、施肥。春季、夏季的草地每周剪两次，长度一般控制在 毫米之内；冬季每周或隔周剪草一次，当月培土一次，隔月疏草一次，隔周施水、肥一次，隔周施绿宝一次。5割草前应检查机具是否正常，刀具是否锋利。滚桶剪每半月磨合一次，每季度将折底刀打磨一次。 6草地修剪应交替采用横、竖、转的方法，防止草地受损过大，割草时行