广州番禺罗家商业中心可行性报告

精选优质文档-倾情为你奉上本文由maker64贡献18 项目简介1.1 项目情况介绍番禺罗家商业中心拟由深圳泓源投资有限公司开发建设。项目位于番禺区东环路、清河 东路与市莲路交界处，总占地约 10 万，为集体性质用地。项目拟分两期开发，一期占 地 46940.3 ，拟开发成商业物业；在项目一期用地范围内有罗家电脑城、罗家购物广 场、多家餐饮企业以及五金、配件、杂货等商铺；项目地块临东环路项目地块临清河东路项目地块临市莲路项目地块临街番禺罗家商业中心项目可行性研究报告1表：罗家商业中心项目一期规划指标序号 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7 8 指标 占地面积 容积率 许可建筑面积 建筑密度 许可单层建筑面积 一期拟开发面积 实际容积率 绿化率 数值 46940.3 2 93880.6 0.3 14082.09 67000 1. 0.3 平方米 平方米 平方米 单位 平方米1.2 研究目的研究项目番禺区相关物业的市场状况，判别项目的市场前景，寻找项目的市场空间， 以论证项目的可行性； 确定项目的市场定位，并通过行之有效的策略，争取实现项目市场价值最大化。1.3 研究方法本报告通过分析广州市及番禺区宏观经济、人口状况、房地产市场状况、区域现状及有 关规划、各商圈相关物业发展状况及项目区位等因素对项目发展的影响，结合项目自身 的条件、规划要素，判别项目的市场前景，及确定项目的市场定位，提出项目建议；梳 理各种对项目发展的利弊因素，扬长避短，提出行之有效的招商、经营策略建议，实现 项目最大的市场价值。具体采用的研究方法有： 研究方法一： 研究方法一：定量定性分析法 根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库、政府统计文献、 城市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访等形式，广泛搜集有关房 地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论番禺罗家商业中心项目可行性研究报告2据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。 研究方法二： 研究方法二：类比法 在本次研究中，我司通过考察番禺各种类型的商业物业，通过对其优劣势的分析，并结 合我司积累的商业地产方面的经验，将项目与潜在的竞争对手进行比较，通过研究竞争 对手的发展现状以及其成功与失败之处，为项目扬长避短提供有效的参考。番禺罗家商业中心项目可行性研究报告32广州市及番禺区社会经济状况及城市发展趋势2.1 广州市及番禺区社会和经济运行情况分析 广州市及番禺区社会和经济运行情况分析2.1.1 国民经济发展情况分析 国民经济持续快速发展， 国民经济持续快速发展，人均国民生产总值不断攀升 2005 年广州市生产总值（GDP）5115.75 亿元，按可比价格计算，比上年增长 13%。番禺区 2005 年生产总值（GDP）596.3 亿元，比上年增长 13.8%，增长 速度比广州市全市高 0.8 个百分点； 其中南沙分区后番禺区的生产总值 （GDP） 473.3 亿元，比上年增长 10.3%，人均国内生产总值为 52253 元。番禺区自 2000 年以来生产总值都保持 10%以上的增长速度，经济实力进一步加强。番禺区整体经济情况万元 元 0地区生产总值 人均地区生产总值2000年 320062001年 355482002年 386352003年 438892004年 4696550000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 （数据来源：番禺统计年鉴、番禺统计信息网）产业结构优化 2005 年南沙分区后番禺区的三次产业分别为 26.5 亿元，242.6 亿元，204.2 亿元， 分别比 2004 年增长 5.2%， 7%和 15.9%； 第三产业所占比重为 43.1% （不 含南沙） ，且增长速度分别比第一产业和第二产业高 10.7%和 8.9%，比广州市番禺罗家商业中心项目可行性研究报告4全市平均水平高 3.3 个百分点， 在全市 12 个区 （县级市） 中， 增速居第一位， 显示出番禺区第三产业的增长幅度比第一产业和第二产业快，产业结构的优 化调整正在加速进行中。产业结构分析100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%38.94%39.12%36.98%38.33%34.14%38.69%43.10%52.73%8.32%53.11%7.77%52.69%7.63%54.74%6.94%59.12%6.74%55.56%5.75%51.30%5.60%第一产业第二产业第三产业投资力度继续加大， 投资力度继续加大，投资结构有所调整 广州市全年完成全社会固定资产投资 1445.33 亿元，增长 7.1%；新增固定资 产 605.01 亿元，下降 45.6%；固定资产投资率为 28.3%，比上年下降 2.0 个 百分点。房地产开发投资 488.86 亿元，增长 2.5%，占 33.8%，比重比上年下 降 1.5 个百分点。番禺区受广州固定资产投资影响下，固定资产投资总额增 长激烈，自 2000 年以来一直保持 40%以上的增长速度发展，2003 年达到 78% 的近年最高速度。房地产投资在宏观环境的影响下有所调整，番禺区 2003 年 和 2004 年投资额都有所降低，出现负增长。番禺罗家商业中心项目可行性研究报告20 05 年 20 05 年 不 含 南 沙20 02 年20 03 年20 01 年20 00 年20 04 年5商贸业发达 广州市 2005 年全年实现社会消费品零售总额 1898.74 亿元， 稳居全国大城市 第三位， 增长 13.2%。 全年批发零售业商品销售总额 7368.95 亿元， 增长 14.9%。 批发零售业销售额较快增长。全年批发零售业实现增加值 530.43 亿元，增长 12.7%。实现零售额 1591.88 亿元，增长 13.5%。 番禺区 2005 全年实现社会消费品零售总额 231.9 亿元，增长 23.1%，高于市 平均水平 9.9 个百分点，增速居全市第一位。在社会消费品零售总额中，批 零贸易业 184.2 亿元，增长 24.6%，餐饮业 43.4 亿元，增长 26.9%。由此可 见番禺区零售贸易业整体上增长速度比广州快。番禺零售业发展情况万元 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年社会消费品零售总 额 批发零售贸易业 餐饮业 2.1.2 人口分布及增长情况 2005 年末广州市户籍人口数 750.53 万人，比上年末增加 12.86 万人，增长 1.7%； 近年番禺区人口增长速度缓慢，2000 年至 2003 年间共增长 5 万人，2004 年年末 全区总人口 102.87 万人，比上年末增加 5.19 万人，增长 5.05%，是 2000 年以来 增长最快的一年，人口总量相对稳定。番禺罗家商业中心项目可行性研究报告6番禺区户籍人口情况万人 110 105 100 95 90 85 80 常住人口 2000年 93 2001年 94 2002年 96 2003年 98 2004年 1032.1.3 居民生活水平、消费结构情况分析 居民生活水平、 居民人均收入逐年递增 广州市城乡居民收入水平不断提高。2005 年全市单位职工平均工资为 33839 元，增长 9.1%。全年城市居民家庭人均可支配收入 18287 元，增长 8.3%，农 村居民家庭人均纯收入 7080 元，增长 6.9%。2005 年 19 月番禺区城镇居民 收入平稳增长，居民家庭人均可支配收入 13989.69 元，比上年同期（下同） 增长 4.5%。 以此收入测算， 全年城镇居民收入为 18653 元， 高出广州居民 366 元。 生活质量进一步提高 广州市全年城市居民家庭人均消费性支出 14468 元，增长 10.3%。其中，服 务性消费支出 5068 元，增长 8.9%，占消费性支出的 35.0%。2005 年 19 月 番禺区支出增长较快，人均消费支出 10915.46 元，同比增长 9.4%。 2004 广州市城市居民家庭人均可支配收入 16884 元，人均消费性支出 13121 元；番禺区城乡居民家庭人均可支配收入 17988 元，比广州平均水平多 1104 元，人均消费性支出 13189 元，比广州平均水平多 78 元。数据表明番禺区城 乡居民生活水平比广州市平均水平高。番禺罗家商业中心项目可行性研究报告7番禺区居民生活情况元21000 18000 15000 12000 9000 6000 3000 0从业人员年平均工资 人均可支配收入 人均消费性支出 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 11300 12148 13830 15232 11150 15503 16329 12009 17116 17988 13189元21000 18000 15000 12000 9000 6000 3000 0城乡居民年末储蓄余额加速上升 番禺区人均储蓄余额增长迅速，2000 年至 2004 年增长速度都超过 10%，从 2000 年的 26736 元增长至 2004 年的 45502 元，由此可见番禺居民的消费能 力不断加强。人均居民储蓄余额元 50000 40000 30000 20000 10000 0 2000年 2001年 30319 2002年 33877 2003年 41127 2004年 45502人均居民储蓄余额 267362.2 广州市及番禺区商业发展情况根据广州市整体发展战略“东进，西联，南拓，北优” ，番禺区地处广州市南部，是南拓 战略的重点区域。广州市区划调整后“新番禺”的商业网点发展规划已初步编制完成，到 2010 年，番禺将沿地铁发展建四级网络，北部发展批发市场，南部主攻农副产品交易，番禺罗家商业中心项目可行性研究报告88 个镇商业中心和 28 个楼盘商业中心构成的商业中心区和一批社区商业中心区。 根据广州市番禺区 20042010 年商业网点发展规划（送审稿），未来番禺区商业发展 空间结构体系将由两大系统、三条发展轴、四级网络商业功能区和五大重点发展区为主 体，构建多中心、多层次、均衡分布的组团式布局。 三条发展轴是地铁三号线发展轴线、地铁四号线发展轴线和沙湾中心城区石基商业 发展轴线。四级网络则由包括易发商业步行街商业中心、番禺广场罗家现代商业中心、 汉溪现代商业中心在内的区级中心区，由 6 个商业中心组成的区级副中心区，由 8 个镇 商业中心和 28 个楼盘商业中心构成的镇级（大型楼盘）商业中心区和包含一批村及社团 （组团）商业中心的社区商业中心区构成。大 城重 点发展区 点发展区北部重点 建设区东 部 重 点 发 展 区中心城区 发展区部 发展区番禺罗家商业中心项目可行性研究报告9未来番禺五大重点发展区分别是中心城区发展区、北部重点建设区、东部重点发展区、 南部引导发展区、大学城重点发展区。中心城区发展区东起石基南部干线，西至市桥景 观大道（规划中） ，北至北二环，南到市桥水道，以易发步行街以及繁华路、大北路一带 区域和番禺广场罗家购物中心为代表的城市商业中心。北部重点建设区是金山大道以 北，南部干线以西的区级副商业中心区，依托主要快速干道发展大中型专业（批发）市 场，提升所在范围的镇级和社区商业中心，发展以零售和服务为主导的商业网点。东部 重点发展区包括石基、石楼、东涌（鱼窝头） ，将以建设广州新城为契机，发展区级零售 和休闲服务为主导的商业功能区。南部农副产品交易中心是以沙湾水道以南的鱼窝头、 榄核、大岗等镇构成。大学城商区主要满足大学生和教职工的商业需求并辐射周边。 （资 料来源：广州日报） 番禺区商业网点的发展规划主要分三类，第一类是现代商业中心，第二类是批发市场和 物流园区，第三类是零售网点。具体情况如下： 2.2.1 中心城区发展区重点建设和改造现代商业中心 番禺区近期要重点建设和改造两个有代表性的现代商业中心，这两个商业中心都 位于中心城区发展区，形成番禺区最具影响力的商业中心，留住区内消费层，有 利于形成番禺区的商业形象。其中两大商业中心包括：汉溪现代商业中心和繁华 路的现代商业中心。番禺罗家商业中心项目可行性研究报告102.2.2 建设和改造批发市场园区和物流园区 番禺区批发市场的发展比较快，但是由于缺乏总体规划和宏观指导，大部分批发 市场都有着规模小、档次低、管理滞后的弊病，为了更好地利用交通四通八达的 地理优势，番禺区近期要重点规划发展 4 个批发园区和 1 个物流园区。其中包括 万博中心和 雄峰商贸城(目前空置)构成的高级批发市场园区；由沙溪批发市场升 级改造的批发园区；由易发音响批发市场和百越珠宝采购博览中心组成的专业批 发市场园区；由莲花山大型水产品交易批发市场、石楼大型农副产品批发市场以 及升级改造的清河市场构成的农副产品批发市场；沙园家电物流中心园区。 2.2.3 建设和改造零售网点 大型零售网点建设 番禺区经济发展速度加快，跟上经济日益发展的步伐，满足人民生活的需要， 番禺建设东区大型商业网点和新汽车站旁商业网点。 建设现代商业步行街 商业步行街作为城市中最具活力的公共空间之一，能有效地促进本地消费， 易发商业步行街目前已经成为具备购物、休闲、美食、娱乐、文化等配套功 能的新型商业步行街。 建设社区型网点 番禺区的大型楼盘的迅速发展，形成不同规模的商业网点，满足社区内居民 的生活需要。（资料来源：番禺区经济贸易局）2.3 广州市及番禺区城市规划情况 广州市及番禺区城市规划情况根据广州城市建设总体战略规划纲要 番禺区将建设成为广州中心城区、 ， 根据广州城市建设总体战略规划纲要 番禺区将建设成为广州中心城区、科教资讯中 心和航运中心。 心和航运中心。 根据广州城市建设总体战略规划纲要城市功能南拓的需要，积极疏解旧城功能与人番禺罗家商业中心项目可行性研究报告11口，大力发展广州大学城、南沙新港区等。到 2020 年，城市建设用地可以达到 381 平方 公里，全区可以容纳 340 万人口；积极建设广州新城，到 2050 年，城市建设用地可以达 到 586 平方公里，全区可以容纳 415 万人口（包含南沙区） 。 片区空间结构由两条依托轨道交通的发展轴、三条沿江城市发展带、四条结构性生态隔 离带、六个发展区共同构成的具有南国水乡特色的网络型生态城市结构。具体表现为： 2.3.1 两条依托轨道交通的发展轴 轨道交通三号线是北起广州新机场，南到番禺广场并延长至海鸥岛，串联着广州 新城市中心和番禺片区的一系列发展热点，在番禺片区通过大石、钟村、市桥、 石碁、石楼、东涌、黄阁及南沙经济技术开发区，是现状广州市旧城功能疏解和 拓展的主要地区。 轨道交通四号线串联了一批基于知识经济和信息技术的新兴产业地区，从广州科 学城、琶洲国际会展中心、广州生物岛、广州大学城到广州新城，汇接轨道交通 三号线，辐射南沙经济技术开发区和南沙新港区，是广州市未来新的城市功能布 局的策略性增长地区。 2.3.2 三条沿江城市发展带 珠江后航道发展带：由北部调整完善区、广州大学城发展区构成； 珠江后航道发展带：由北部调整完善区、广州大学城发展区构成； 沙湾水道发展带：由市桥调整完善区、广州新城重点发展区构成； 沙湾水道发展带：由市桥调整完善区、广州新城重点发展区构成； 蕉门水道发展带：南沙地区沿蕉门水道发展 南沙区已单独设区 南沙区已单独设区)。 蕉门水道发展带：南沙地区沿蕉门水道发展(南沙区已单独设区 。 2.3.3 四条结构性生态隔离带 北部生态廊道 沿珠江后航道城市发展带和沿沙湾水道城市发展带之间的东西向生态隔离 带，西起大石、钟村镇西部的农业生态保护区，向东经过化龙农业大观园、 莲花山，延伸至珠江。 中部南北向生态廊道番禺罗家商业中心项目可行性研究报告12北部调整完善区、市桥调整完善区与广州大学城重点发展区、广州新城重点 发展区之间的生态隔离带，南起蕉门水道入海口，经市桥组团东侧生态隔离 带、向北延伸至珠江后航道。 中部东西向生态廊道 广州新城重点发展区、 市桥调整完善区与南沙重点发展区之间的生态隔离带， 西起滴水岩，沿沙湾水道向东延伸至珠江。 西部生态廊道 南起洪奇沥水道入海口，沿西部快速道路，经滴水岩、大夫山，向北延伸至 珠江后航道。 2.3.4 番禺五个发展区 番禺五个发展区 北部调整完善区 包括大石、钟村两镇以及南村镇中部快速干道以西部分，以大石为组团中心。 该区是番禺的北门户，重要的工业基地，广州城郊型高素质环境居住区，珠 三角现代都市旅游胜地。 市桥调整完善区 包括市桥街、沙湾镇以及石碁镇中部快速干道以西部分，是广州市南部重要 的生活服务中心、商品流通中心和番禺片区的行政中心。 广州大学城重点发展区 包括新造镇以及化龙镇的大部分、南村镇中部快速干道以东部分。是广州信 息港的重要组成部分，是华南地区高级人才培养、科学研究和交流的中心， 是以信息技术为主导的高新技术产业基地之一，是学、研、产一体化发展的 新功能区。 广州新城重点发展区 包括石楼、东涌两镇以及石碁镇中部快速干道以东部分、化龙镇的一部分，番禺罗家商业中心项目可行性研究报告13是集以控制、管理、服务等新型技术产业为主导的现代物流、生态型文化旅 游产业、国际化商务办公、居住于一体的新功能区。 中部都市农业发展区 包括榄核、鱼窝头、大岗、灵山四镇，是番禺片区主要的农业区、重要的加 工基地，是市域重要的高新农业和都市型农业发展区。 2.3.5 番禺区工业布局 番禺区工业布局 沿规划中的西部疏港快速干道，在北部调整完善区、市桥调整完善区、中部都市 农业发展区直到南沙重点发展区的西侧，串联了一系列现有的和规划的技术和资 金密集、外向型为主导的传统工业发展区，通过疏港道路与南沙新港相连。 北部调整完善区要促进现状工业从粗放、劳动密集型向资金、技术密集型升级。 逐步搬迁混杂于居住区中对居民生活有影响的零星工业，集约发展沿西部疏港快 速干道的大石石北、钟村钟屏工业区。 市桥调整完善区要逐步搬迁内环路以内的混杂于居住区中对居民生活有影响的零 星工业，集约发展沿西部疏港快速干道的沙湾福龙工业园区，内环路内侧不应再 设置工业用地。中心城区原有的工厂，逐步迁往城外。 中部都市农业发展区要真正保护农田，必须要有均衡的产业结构，为继续发挥大 岗、灵山以及榄核几个镇工业发展的现有优势，沿西部疏港快速干道集中规划布 置若干大型工业区。 沿规划中的轨道交通四号线发展轴，在广州大学城重点发展区、广州新城重点发 展区发展一系列新兴产业园区。 2.3.6 综合交通规划 主骨架路网布局 番禺区的主骨架路网系统主要包括：高速公路、快速路、区域性主干道、主 干道一级、地区性主干道、主干道二级四个层次。 主骨架路网形态与结构：以片区“五纵八横”的高快速路网为骨架，区域性番禺罗家商业中心项目可行性研究报告14主干道为辅助，各发展区地区性主干道为基础的三级走廊型网状路网结构体 系。 高快速路系统：高速公路 4 条，其中南北向 1 条，东西向 3 条；城市快速路 10 条，其中南北向 5 条，东西向 5 条。 主干道系统： 区域性主干道系统共 32 条， 其中， 南北向 15 条， 东西向 17 条。 轨道交通骨架线网规划 未来番禺区的发展将逐步形成以轨道交通为核心，以公共交通为支撑的公共 交通依赖型地区，轨道交通战略骨架线网规划包括确定线路大体走线和重要 轨道交通枢纽站两个层面。 番禺区战略轨道交通线网由四条线路组成，分别是地铁三号线、地铁四号线、 地铁七号线、紫坭轻轨线，所设站点遍布中心城区，且轨道系统内设多个大 型换乘枢纽站。与本案相 连站点（资料来源：广州市城市规划局番禺分局）2.4 社会发展情况对项目的影响1 番禺区居民收入水平每年递增，消费性支出加大，数据显示番禺区人均可支配收 入和人均消费性支出都比广州市平均水平高，显示出番禺经济水平非常发达，居 民具有巨大的消费能力； 2 经济的持续发展，收入的不断提高，为商业、餐饮娱乐业的发展提供很好的外部番禺罗家商业中心项目可行性研究报告15环境； 3 社会零售总额每年巨大的增量，需要有更多的商业物业支持其发展； 4 广州城市的南拓，番禺市区的向外扩展，将对新的商业中心的形成起强大的推动 作用。 5 交通路网的发展提高了市桥商业对周边镇区的辐射能力。番禺罗家商业中心项目可行性研究报告163番禺区商业物业市场分析3.1 广州市商业物业市场状况商业物业市场总体 总体状况 3.1.1 商业物业市场总体状况 随着广州城市建设的发展、城市总体规划的重新定位、交通网络的扩大和完善， 目前在市区内已形成了北京路、上下九、农林下路、天河城、中华广场、环市东 和江南西七大主要商圈。该七大商圈大多分布在地铁一、二号线沿线，基本上都 有地铁相连。七大商圈分布图：（1） 北京路商圈 北京路是广州城始建的所在地，地处广州市旧城中心，历来就是最繁华的商业 黄金宝地，号称“岭南第一街” ，有着深厚的文化底蕴。改革开放后，北京路汇 集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批著名的时装商场， 并与西湖路夜市、高第街专业市场等闻名全国的商业街道共同形成一个商业气 氛最浓的商圈。番禺罗家商业中心项目可行性研究报告171998 年 5 月，北京路商业区在双休日开通了“步行街” ，并在之前按照“商业 入室经营”的要求结束了西湖路夜市和高第街专业市场，从而令路段内所经营 的商品质量，档次及消费群体素质都由中低档提升到中高档次。 1999 年 6 月 28 日，随着地铁一号线的正式通车营运，北京路的商业发展更为 迅速，以北京路为中心的四周支线，如中山四路、中山五路、北京南路、西湖 路、文德路、文明路等路段都因为地铁的通车而更加繁荣、兴旺。地铁为此区 域带来滚滚人潮，弥补了步行街封路时对其产生的交通影响，从而吸引了众多 的品牌专卖店进驻，形成了以中高档商品为主，众多名牌商户，著名服装、饮 食等品牌店各式其式的繁荣商业圈。 北京路的商业随着广州经济的发展而发展，并逐渐走向现代与历史文明相结合 的道路。根据规划方案，北京路商圈的范围将进一步扩大，不仅将围绕北京路 的教育路、文德路、中山五路、西湖路、惠福东路、大南路、高第街等“三纵 五横”商业街区纳入统筹规划范围内，还将北京路步行街向北延伸到财厅，向 南拓展到沿江路天字码头，构建北段以文化为主题的文化商业区，中段以中高 档服装、综合性大型商场为主的购物旅游区，南段为娱乐休闲区的商业功能结 构。重点发展饮食、娱乐、康体等服务业门类，吸引国际知名品牌进入，提高 国际化水平，在 2010 年左右建成具有岭南特色的国际商业步行街。 上下九商圈 （2） 上下九商圈 该商圈地处广州近一个世纪来的传统商业旺区“西关商廊” ，商业发展历史 悠久。其商业网点不但具有西关特色，而且密度高、品种全面， “街铺商业”极 为发达。是广州市三大商业重地之一。 由于经历了历史风雨的洗礼，加上荔湾区发展速度较其它新兴区域缓慢，其居 民消费力相对较低，该商圈内经营的商品以中低档为主，成为”又平又靓又多 “的小商品集散地。 90 年代中期该路段建起了荔湾广场，使上下九路至第十甫路一带的商业档次得 到一定提升。1995 年 9 月 30 日，下九路及第十甫路开通“商业步行街” ，开业番禺罗家商业中心项目可行性研究报告18时有商店 348 户，其中包含百货、酒楼餐馆、中西药店、文化娱乐及其它服务 性商店。1999 年，为保护好本区的人文景观，荔湾区政府对上下九路进行了重 新整饰，保留旧有岭南建筑风格，全街洋溢着独有的西关风情，吸引了不少中 高档的店铺进入。 目前该商圈内云集了各类专卖店、西关美食店、平价商店、小型商城，是一个 集饮食、购物、旅游、文化于一体的传统商业区。但整体商业档次仍较北京路 低。所以上下九商圈目前已开始着手商业结构调整，铺建康王路段的交通，使 上下九、东风路、中山路能连成一个“非”字型路网，推动上下九商圈经济业 态从低端向高端发展，以龙头企业带动经济往纵向模式发展。 （3） 农林下路商圈 农林下路北接环市路、东风路，南连东山口，接通龟岗大马路与署前路，交通 四通八达，是广州市三大传统商业区之一。所处的东山区历来是商贾云集、商 贸频繁的富庶之地，客源以政府员工、华侨为主，商业底蕴浓厚。 东山区 80 年代多以临建商铺为主，中期随着大型购物中心在广州的纷纷出现， 以及广州商业的日趋繁荣，引来了不少省外乃至外国公司扎根本区。1996年， 北京“王府井百货大厦”南下广州，在农林下路建起楼高 9 层的大型商厦，与 原有的东山百货一起，带旺了农林下路及东山口一带。 98 年后，农林下路传统商业街地位有下降趋势：几家名店撤出，逐渐变成现在 以临铺为主，品牌店为辅的中档商业街，经营商品档次逐渐下降，而王府井百 货和东山百货的发展亦相对落后，区内缺乏大型龙头商业项目带动。针对此情 况，为了巩固农林下路商圈的商业地位，发展东山区经济，1999 年东山区对从 东山口至环市路的 2100 米农林商业街进行改造，包括街内路灯装饰、灯光、广 告招牌、两边店铺及治安、车辆管理，还重新设置 8 个绿化景点。又针对农林 商业街商铺档次参差的问题，对低档商店进行拆除，重建新的两层装有落地玻 璃的店铺，加大力度，提高区内经营档次。 在市政规划下，农林下路将在五年左右变成一条高楼林立，高级商场聚集的商番禺罗家商业中心项目可行性研究报告19业街，但目前落成的新裕大厦和东山锦轩现代城对该商圈商业氛围的影响并不 大，商业档次的提高没有实在的景象可寻。 （4） 天河城商圈 天河城商圈的形成和发展得益于广州城市发展中心的东移。天河作为新城市中 心，随着天河体育中心的落成、火车东站的建成，以及地铁 1 号线的开通，出 现了以天河城广场为中心，并扩散至天河购书中心、体育东路、体育西路、广 州火车东站一带的新兴商贸区。 位于天河立交旁的广州购书中心， 1994 年起每年接待国内外读者逾 800 万人 从 次，销售额逾亿元，打响了该区商业发展的第一炮。1996 年，天河城广场的开 业，更为此区商业繁荣掀开崭新的一面。随后，紧邻其右的宏城广场亦开业， 更使体育中心一带成为新兴之商业旺区。加上天河北路、体育东路、体育西路 一带聚集了中信广场、大都会广场、金利来大厦等一批高档次的写字楼，成为 广州新一代的中央商务区，云集了大批高素质的白领人员；地铁一号线的开通， 亦为该区带来巨大人流。数量庞大的顾客消费群支撑着该区逐渐形成集购物、 娱乐、饮食、休闲于一体的现代商业带。 天河城商圈与传统商业区相比，缺少了岭南文化内涵，更多地显示了广州大都 市现代化商业区的形象，其新型的购物模式和较高档次定位得到了众多消费者 的认同，势头丝毫不让北京路、上下九等老牌商业街。 目前，天河城商圈的范围不断扩大，形成一个以天河城和正佳商业广场为商业 中心，向外辐射的各具功能的互补商业形式共存的大商业格局。在东起石牌东 路、西至广州大道、北到广园东路、南临珠江的 10 平方公里范围内建立起涵括 传统商业、文化体育产业、休闲娱乐产业、电子信息产品、家居建材、高档餐 饮、汽车销售等多功能的立体性商业圈，并着力成为华南第一商圈。 （5） 中华广场商圈 中华广场商圈位于中山二、三路段，是新兴的大型综合商贸区，以中华广场为 中心，由流行前线、地王广场、东川名店城、陵园西通讯专业市场、东较场摩番禺罗家商业中心项目可行性研究报告20托车配件专业市场等组成。 80 年代起这里仅有少量零星的临街铺，至 1998 年金濠商业城（老鼠街）迁至 中山三路开业后，陆续带旺了该区。随着电讯业的兴起，陵园西逐渐建起许多 经营电讯产品的商店，此类商店越开越多，使陵园西成为电讯一条街；随后加 上地铁一号线开通，流行前线开业，又有继天河城后的一大型集购物、饮食、 娱乐于一体并引入吉之岛名店的中华广场开业，整个中山三路商业火热起来。 之后又逐渐将商业气氛延至中山二路、中山四路、东川路、东山口，整个商圈 的商业地位不断巩固，形成新的商业旺地，气势直逼市级商业区。 陵园西路目前以中华广场和流行前线两个连接地铁的商场物业和陵园西电讯一 条街带动着整个区域的商业发展，经过几年的发展和中华广场的大规模宣传攻 势，中华广场商圈的商业地位已经初步得到消费者的认可。流行前线成功转型， 从以前经营低档物品、吸引中小学生为主的场所，发展成为目前已被青年消费 者接受，经营品种多样化、品牌化的中档商业地点。加上中华广场的开业率和 综合功能的设置有了突破性的进展，特别是在娱乐和餐饮方面，令该区的人流 量大幅上升，对年轻一族消费者的吸引力越来越大。 （6） 环市东商圈 环市东商圈的所在同时也是广州市一个重要的中心商务区，经过多年的发展， 该区的交通、商业、购物、饮食、娱乐等功能配套已极其完善，星级宾馆酒店 和高档写字楼林立，著名商场购物中心举目皆是，剧院、酒吧以及各式食肆点 缀期间，都会经济氛围十分浓烈。 七、八十年代，随着友谊商店、白云宾馆、花园酒店等一批涉外的商场酒店在 环市东路开业经营，吸引了广州第一批的甲级写字楼在此落户。继 93 年广州世 界贸易中心大厦投入使用，之后陆续有国际电子大厦、东山广场、宜安广场、 荣建大厦、好世界广场等高档写字楼物业推出，加上广东国际大酒店、文化假 日酒店等一批星级酒店的落成，环市东中心商务区由此形成。 为适应中心商务区的购物、饮食和娱乐需求，以友谊商店为首逐渐出现了多个番禺罗家商业中心项目可行性研究报告21高档次购物商场、中高档次的各地特色饮食和别具风情的酒吧以及咖啡店，成 为广州以高消费为特征的商业圈，并享有“广州尖东”的美誉。特别是友谊商 店世贸购物城花园酒店名店街，齐集了大量世界名牌专卖店，是广州 最大的精品购物商圈。 2003 年 9 月，白云宾馆改造工程完工，建成了一个专门引进国际高端品牌进场 经营的丽柏广场。继而友谊商店出资 9000 万元扩建裙楼与白云宾馆相连，加上 现在友谊与世贸中心的空中走廊，形成了一个营业面积达 5 万平方米的世界名 牌百货购物圈。 丽柏+友谊+世贸的精品消费金三角与环市东路对面的花园酒店、 好世界广场、宜安广场遥相呼应，将共同撑起以高端商务消费为特色的环市东 精品购物商圈，这也是目前中国华南地区最大的高档精品购物圈。 （7） 江南西商圈 80 年代江南大道中一带建起了南丰商场、江南大酒店、海珠购物中心，之后又 有各类商铺开业，将兴旺的商业氛围延伸至江南西路。如今江南西路已成为继 上下九、北京路、农林下路、体育西路以外广州第五条繁荣街道，拥有数家大 型商场和一批名牌专卖店。除上述大型商场外还包括有江南西女人街、潮流至 上名店城及一系列临街商铺，以中、小型规模商店，经营中档商品，品种以服 装精品、鞋业为主，亦有部分饮食业商铺，十分兴旺。 该商圈的商业气氛成熟，加上与其连接的江南大道和商业发展日趋兴旺的宝岗 大道，构成了一个“H”型的商业购物中心区。由于该商圈位置得天独厚，将成 为广州河南地区一个商业、服务、文化和金融中心。 3.1.2 市场供求情况 (1)市场供应情况 数据显示，过往几年广州市的商业物业供应有较大的起伏，主要是在原八 区范围内，如 2002 年与 2004 年相差一倍以上（缺乏 2003 年数据） ，而番 禺花都区则保持相对的稳定状态，在 20 万/年上下波动，并且在广州市 的总供应中占据较大的比例。番禺罗家商业中心项目可行性研究报告22商业物业批准预售量： 商业物业批准预售量 ： 万 80 60 40 20 0 2001 2002 十区 原八区 2003 番禺花都区 2004 59.05 34.28 24.77 62.62 49.44 28.46 20.98 0 44.09 18.53(2)市场需求情况 从一手商业物业的成交看，番禺花都区除 2002 年成交额突增，超过原八区 之外，其他年份都保持着比较稳定的成交量一手商业物业成交量： 一手商业物业成交量 ： 万 80 60 40 20 0 2001 2002 十区 原八区 2003 番禺花都区 2004 57.82 46.23 29.61 16.62 30.29 27.53 54.4 36.38 18.02 50.83 32.29 18.54广州市二手商业物业成交保持着增长的势头，并且番禺花都两区的成交量 都较为活跃，超过了原八区的成交量。同时，与两区一手商业物业成交量 比较，除 2002 年一手成交激增外，其他年份都持平甚至超过一手成交量， 可见在番禺、花都两区二手商业物业市场活跃的态势。二手商业物业成交量： 二手商业物业成交量 ： 万 60 50 40 30 20 10 0 47.91 28.53 11.94 16.59 31.26 16.46 14.8 21.43 26.482001 十区2002 原八区 番禺花都区2003番禺罗家商业中心项目可行性研究报告23（3）成交价格 除 2003 年外，广州市原八区的一手商业物业成交均价变动幅度较为稳定， 在 13000-14000 元/之间，且均价远高于十区的均价，显示出番禺花都两 区物业远低于原八区水平。一手商业物业成交均价： 一手商业物业成交均价： 元 /15000 13597 10000 10201 13547 8968 9767 8090 14003 103095000 2001 2002 十区 2003 原八区 2004与一手市场比较，二手商业物业市场均价明显较低，且十区与原八区的价 格差距、波动幅度都较小。二手商业物业成交均价： 二手商业物业成交均价 ： 元 /7000 6500 6000 5500 5000 4500专心-专注-专业