长沙市房产市场分析报告

精选优质文档-倾情为你奉上长沙市1-9月房产市场分析报告长沙市房产研究中心注：1本研究报告仅供给相关领导、政符职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。2本简报中涉及的商品房分类价格仪作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。2007年以来，我市房地产市场继续保持供销两旺的良好势头，进入第三季度后，商品房批准预售量逐月稳步增加，市场供给结构日趋合理；商品房销售继续保持高速增长，但增速有所减缓，供销已基本平衡；二手房交易由于受一系列政策、新标准实施的影响，市场交易相对平淡，但成交量仍基本与去年同期持平。一、房产一级市场(商品房)(一)累计供销量分析1商品房累计供应和销售总量分析19月，全市商品房累计批准预售592.70万，同比增长14.24；其中住宅批准预售502.59万，同比增长8.60。同期全市商品房累计销售649.lO万，同比增长30.14；其中住宅销售587.07万，同比增长29.91，占商品房销售面积的比重为91.72。2商品房累计供销量分区分析表1 2007年19月全市商品房、住宅供应情况 项目板块商品房其中：住宅批准预售面积 (万)同比()比例()批准预售面积(万)同比()比例()全市592.7014.24100.00502.598.60100.00开福区124.9099.2721.07114.2393.7422.73天心区121.404.0020.4895.97-10.2219.09雨花区178.8419.0430.18148.4519.6029.54岳麓区100.63-23.8516.9890.07-24.6517.92芙蓉区66.9317.4011.2953.871.0810.72表2 2007年l一9月全市及各区商品房、住宅销售情况 项目 板块商品房其中：住宅销售面积(万)同比()比例()销售面积(万)同比()比例() 全市 649.130.14100587.0729.91100 开福区 98.524.9615.1891.2120.5715.54 天心区 128.4569.1219.79115.6588.919.7 雨花区 1922341.1829.61171.1342.8629.15 岳麓区 115.773.3117.84110.616.8618.84 芙蓉区 114.1515.8317.5998.4716.4216.77从批准预售和销售数据来看，全市供给和销售同比继续呈增长态势，销售同比增幅更大。分区来看，开福区批准预售有较大幅度增长，天心区销售增幅最大，雨花区供给、销售继续居于首位，岳麓区批准预售量、销售量同比增幅均最小，批准预售量同比更是下降了近1/4。表明今年河东区域商品房供销较为旺盛，新河三角洲、两馆一厅的建设开发，新南城板块、芙蓉路CBD建设的进一步加快，给河东房地产市场发展注入了新的动力。3商品房供销对比(期间商品房批准预售面积：期问商品房实际销售面积)19月商品房供销比为0.91：1，其中商品住宅供销比为O.86：1，较上半年分别增长0.11：0.10。分区来看，开福区目前供销差距最大，供应量超过销售量约27，成为商品房上市量增长最快的区域；其他各区供销比仍小于1，但其供销比相对于今年上半年均有不同程度的增加，表明在扩大商品房市场供给、抑制购房投机的政策环境影响下，长沙商品房市场供销开始趋于平衡。表3 2007年19月长沙市全市及各区供销对比 区域项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市 商品房 1.270.950.930.870.590.91 其中：住宅 1.250.83O.870.810.550.864商品住宅与非住宅销售比例分析 2007年19月全市商品房成交住宅与非住宅比例约为9.46：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的13.74；岳麓区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的95.54。表4 2007年19月长沙市全市及各区商品房住宅与非住宅成交面积表 区域类型开福天心雨花岳麓芙蓉全市商品房住宅面积(万)91.21115.65171 .13110.6198.47587.07比例()92.6090.0489.0295.5486.2690.44非住宅面积(万)7.2912.8021.105.1615.6962.03比例()7.409.9610.984.4613.749.56(二)2007年第三季度纯商品房供销趋势分析(以下所指商品房均为纯商品房)1商品房供应量分析2007年第三季度，长沙市商品房、住宅各批准预售197.70万、166 78万，同比减少1.90、7.96，环比增加42.89、54.27，住宅占商品房批准预售总量的84.36。 从各区情况来看，今年前三季度开福区、天心区季度批准预售趋势呈“v”型，第二季度批准预售量均相对较小，第三季度批准预售量得到较大回升；雨花区、岳麓区商品房上市保持平稳增长，特别是雨花区上市量一直保持高位；芙蓉区由于可开发地块减少，今年以来上市量呈下降趋势，今后其开发将日益转向旧城改造。表5 2007年第三季度全市及各区商品房、住宅供应情况 项目 板块 商品房 其中：住宅 批准预售面积 (万) 环比 () 比例 () 批准预售面积 (万) 环比 () 比例 () 全 市 197.70 42.89 100.00 166.78 54.27 100.00 开福区 43.98 80.17 22.25 40.30 68.06 24.16 天心区 41.03 193.49 20.75 27.35 181.09 16.40 雨花区 60.59 23.48 30.65 56.48 75.13 33.86 岳麓区 35.49 30.29 17.95 32.47 37.76 19.47 芙蓉区 16.61 -29.80 8.40 10.19 -45.16 6.11 从各月情况来看，今年第三季度批准预售量得到较大回升，7月、8月、9月商品房批准预售量平均为65 .9万，高于今年每月批准预售量平均值约10.09万，有效缓解了今年以来的供销失衡现象。2.商品房销售量分析2007年第三季度，长沙市商品房、住宅累计销售193.62万、175 66万，同比增长15.86、20.19，环比减少1.90、0.86，住宅销售占商品房销售总量的90.72。从各区情况来看，今年前三季度雨花区、岳麓区、芙蓉区商品房销售量呈逐季下降趋势，销售同比增速也有所减缓；开福区由于交通日益完善、配套日渐成熟，销售异军突起，销售量不减反增；天心区销售量保持平稳增长，但增幅较小。表6 2007年第三季度全市及各区商品房、住宅销售情况 项目 板块 商品房 其中：住宅 预售面积 (万) 环比 () 比例 () 预售面积 (万) 环比 () 比例 () 全 市 193.62 -1.90100.00 175.66-0.86100.00 开福区 35.00 10.2218.0833.8712.5919.28天心区 43.669.2922.5539.2813.3122.36雨花区 54.83-7.7528.3247.47-8.3327.02岳麓区 30.26-7.3715.6329.12-7.1816.58芙蓉区 29.87-10.99 15.4325.92-11.4814.76从各月情况来看，今年第三季度中7月、8月销售量较大，远高于今年每月平均销售量；但9月由于业务系统升级，新旧系统对接需要一定时间，导致开发商停止了一段时间数据上传。因而销售面积相对较小。3商品房供销对比(期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积) 第三季度商品房供销比为1.02：1，其中商品住宅供销比为0.95：1，本季商品房供销基本平衡。从各区情况来看，除天心区、芙蓉区外，其他各区商品房供应量均超过销售量10以上，特别是开福区，供应量超过销售量约26。本季度批准预售量全面回升，但销售量环比却有所下降。表7 2007年第三季度长沙全市及各区供销对比 区域项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市 商品房 1.260.941.111.170.561.02 其中：住宅 1.190.701.191.120.390.95从单月商品住宅供销比来看，今年供销比在3月达到极低点后，从4月起开始缓慢回升；到了第三季度，供销比增速加快，各月供销比呈明显上升趋势，特别是9月，供应量甚至已经超过销售量达55(虽然由于技术故障原因对数据有所影响，但9月住宅预售面积仍超8月，实际待上市量可能更多)。(三)商品房销售价格分析1商品房累计成交均价分析 2007年19月，全市商品房均价为3444元，同比上涨18.00；其中，商品住宅平均售价为3206元，同比上涨22.54；商品房非住宅平均售价为5526元，同比上涨3.62。(若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3300元。，同比上涨22.04；其中，商品住宅平均售价为3068元，同比上涨26.14。)2商品房成交均价分区分析 分区来看，今年19月芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为3821元。、3502元；岳麓区成交均价最低，均价分别为2981元、2839元。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3500元以上。5商品房期、现房量、价分析2007年19月商品房期房、现房成交量分别为494.53万、103.82万，同比增长70.09、-19.89期房占总量的82.65；商品住宅期房、现房成交量分别为466.26万、70.69万，同比增长68.45、-27.55，期房占总量的86.83。2007年19月商品房期房、现房均价分别为3520元、3077元，同比分别上涨16.56、14.13；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3324元、2410元，同比分别上涨18.12、17.45。2007年第三季度商品房期房、现房成交量分别为167.87万、25.75万，同比增长45.33、-49.89，环比增长5.30、-32.13，期房占总量的86.70；商品住宅期房、现房成交量分别为157.25万、18 41万，同比增长43.16、50.42，环比增长3.62、-27.62，期房占总量的8952。2007年第三季度商品房期房、现房均价分别为3864元、3282元，同比上涨26.05、15.04，环比上涨12.22、5.82；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3629元、2513元，同比上涨26.63、14.70，环比上涨9.93、5.78。6商品住宅成交价格指数变化分析2007年9月总体市场商品住宅成交价格指数为129.34，指数在上月略有回落后，本月继续呈上升趋势，增速较明显，19月累计上涨19.34点。从面积子市场价格指数来看，今年以来各面积段价格指数均呈曲线上扬趋势，6090面积段价格指数增幅最大，累计增长20.02点。单从9月份来看，各面积段价格指数较上月均有不同程度的增长，120144面积段价格指数增幅最大，较上月增长5.20点。从区域子市场价格指数来看，各子市场指数增幅较为明显，19月中心城区子市场住宅价格指数累计增长25.25点，涨幅最大。单从9月份来看，中心城区、一环与二环之间区域住宅价格指数在上月有所回落后，本月呈现上升趋势，二环与三环之间区域住宅价格指数保持继续增长。从板块子市场指数来看，19月新南城板块指数波动最大，累计涨幅为29.69点，指数曲折上升；中心板块指数波动最小，呈现较平稳的增长趋势。单从9月份来看，北城板块指数波动最为明显，较上月增长10.14点，其次是新南城板块，增长9.88点，其余各板块子市场指数也呈现上升趋势。综合来看，今年以来长沙总体市场商品住宅成交价格指数呈现曲折上扬趋势，9月指数增长较明显，从各类子市场来看，主要是6090面积段、中心城区、新南城板块等子市场指数涨幅较大，拉动总体市场指数较快增长。7非市场定价类住宅供销分析(包含定向开发、集资建房和经济适用房)2007年19月全市非市场定价类住宅批准预售6799套，82.29万，同比增长70.70、88.22；累计成交4674套，50.12万，同比下降31.97、36.04。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为121.04，面积同比增加10.25；登记销售套均建筑面积为107.23，面积同比缩小5.99。2007年19月全市非市场定价类住宅成交均价为1594元，同比上涨2.41。2007年第三季度全市非市场定价类住宅批准预售3217套，36 91万，同比增长114.90、140.06，环比增长75.98、62.14；累计成交1796套，19 41万，同比下降23.93、10.12，环比增长5.03、3.77。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为114.72，面积同比增加11.71，环比缩小7.87；登记销售套均建筑面积为108.08m。，面积同比增加18.16，环比缩小1.20。2007年第三季度全市非市场定价类住宅成交均价为1607元，同比上涨4.93，环比微涨0.84。(四)新建商品住房供求结构分析1套型结构分析(1)累计套型结构分析 19月累计住房供应套均面积为110.99，同比缩小0.76，销售套均面积为109.27，同比增大4.39。从各户型供销结构来看，各户型均供小于求；90以下中小户型供应占比为36.97，比去年同期增长了6.92个百分点，今年以来中小户型商品住房供应比例增幅较为明显。表8 2007年19月长沙纯商品住宅户型供销关系分析表(单位：套)项目 供 比例() 与去年同期比例差() 销 比例() 与去年同期比例差() 供销 供销比 60743619.64 3.72964919.64 3.36 -22130.77 6090656417.33 3.20750915.28 2.16 -9450.87 90120640316.91 -3.28 900018.32 0.15 -25970.71 120144 1105629.20 -3.12 1443829.38 0.34 -33820.77 144 641016.93 -0.51 854217.38 -6.01 -21320.75 合计 37869100.00 0.00 49138100.00 0.00 -112690.77 (2)第三季度套型结构分析 第三季度，住宅批准预售的套均面积为118.92，面积同比增大8.21，环比增大15.49；销售的套均面积为106.17，面积同比增加20.21、环比缩小2.36。从各户型供应结构来看，本季度90户型以下户型供应占比为30.55，比上季度减少15.12个百分点，大于90的中大户型在本季度上市量较大，比例增长最为明显的是144以上的大户型。表9 2007年第三季度长沙纯商品住宅户型供销关系分析表(单位：套)项目 供 比例() 与去年同期比例差() 销 比例() 与去年同期比例差() 供销 供销比 60197014.05-7.69378622.882.66-18160.526090231416.50-7.43282517.072.67-5110.8290120265718.951.74258815.64-2.89691.03120144 441231.464.96461727.91-2.60-2050.96144 267119.058.43272916.490.15-580.98合计 14024100.000.0016545100.000.00-25210.852价位结构分析(1)累计价位结构分析 从1一9月实际销售价位段来分析，30003500元/价位段住宅已经成为我市开发商与购房者都能普遍接受的户型，销售比例为25.46，与去年同期比增长9.74个百分点；2500元价位段住宅销售占比17.90，与去年同期比下降19.99百分点，价格底部在逐步抬高；4000元以上住宅虽各段比例少于10，但合计量已占总量的18.01，与去年同期比增长了11.60个百分点，部分商品住宅价格正在试探高点。表10 2007年19月长沙商品住宅户型销售价位分析表(单位：套) 项目 户型销比例() 与去年同期比例差() 2500元/879517.9-19.99 25003000元/1096422.31-8.42 30003500元/1251025.469.74 35004000元/801916.327.07 40004500元/37947.723.20 45005000元/25755.244.14 5000元/24815.054.26 合计49138100.00 0.00 (2)第三季度价位结构分析 从第三季度实际销售价位段来看，3500元/以下价位段住宅销售比例继续减少，减幅最明显的是25003500元/价位段住宅，与上季度相比比例下降9.99个百分点；而3500元/以上价位段住宅在本季度销售比例都有一定幅度增长，这进一步表明目前市售楼盘价位正整体上行，且住宅均价冲击又一千元门槛已经不远。表11 2007年第三季度长沙商品住宅户型销售价位分析表(单位：套) 项目 户型销比例() 与去年同期比例差() 2500元/196011.85-3.99 25003000元/232514.05-9.99 30003500元/418725.31-3.17 35004000元/342820.723.43 40004500元/198812.026.31 45005000元/13748.34.48 5000元/12837.752.93 合计16545100.00 0.00 二、房产二级市场(二手房)（一）累计量分析1、二手房交易总量分析 2007年19月，全市二手房成交面积158.73万m。，成交金额为38.97亿元，成交套数为14033套，与去年同期相比分别增长2.01、24.97%和2 13；其中住宅成交104.87万，成交金额为18.86亿元，成交套数为12194套，与去年同期相比分别增长-8.32、10.14和-5.77%。二手房非住宅共成交53.86万，成交套数为1839套，与去年同期比分别增长30.67、129.88。 二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的66.13、48.40、86.90，成交套均面积为86。2二手房交易分区分析分区来看，2007年19月全市二手房成交以芙蓉区和雨花区最为活跃，分别成交44.98万和41.01万，分别占总量的28.34、25.84%，同比分别增长21.78，、-11.20。从二手房住宅与非住宅成交比例来看，19月全市住宅与非住宅成交比例为1.95：1，芙蓉区非住宅成交比例最大，占总量的43.13；岳麓区住宅成交比例最大，占总量的87.42。(二)第三季度交易量分析1、二手房交易量分析2007年第三季度，全市二手房成交面积53.66万，成交金额为15.36亿元，成交套数为5238套，同比分别增长-10.68、32.28和-2.62，环比分别增长0.09、22.68、2.99；其中住宅成交38.74万，成交金额为7.29亿元，成交套数为4553套，同比分别增长-12.00、13.13和-9.21，环比分别增长4.36、9.46、4.28。二手房非住宅共成交14.92万，成交套数为685套，同比分别增长-7 .06、88.19，环比减少9.47、4.87。二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的72.20、47.46、86.92，成交套均面积为85.09。2二手房交易分区分析分区来看，2007年第三季度全市二手房成交仍以雨花区和芙蓉区最为活跃，分别成交15.36万和15.17万，分别占总量的28.62%、28.28，同比分别增长-12.79%、7.99%，环比增长25.32%、-26 .77%。从二手房住宅与非住宅成交比例来看，第三季度全市住宅与非住宅成交比例为2.60：1，芙蓉区非住宅成交比例最大，占总量的39.69；岳麓区住宅成交比例最大，占总量的90.03%。(三)二手房交易均价分析 2007年19月全市二手房成交均价为2455元/，同比上涨22.51。其中，二手房住宅成交均价为1798元/。，同比上涨20.13；二手房非住宅成交均价为3434元/，同比上涨9 46。2007年第三季度全市二手房成交均价为2862元/，同比上涨4810，环比上涨22 50。其中，二手房住宅成交均价为1883元/，同比上涨28.56，环比上涨4.95；二手房非住宅成交均价为5404元/，同比上涨68.05，环比上涨51.88(注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据是以申报成交价格为基础计算所得)。（四)典型同质小区二手房交易价格分析2007年19月二手住房典型小区同质价格均值为1 665元/，与去年同期比上涨16.52。（五)房产一、二级市场交易量对比分析 从成交面积上看，2007年19月全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.09：1，比2006年比值增大0.92。岳麓区比值最大，达6. 41，表明该区房屋交易以一手房为主；芙蓉区比值最小，仅2.54，表明该区二手房交易较为活跃。各区比值具体见下表：表12 2007年19月长沙房产一、二级市场交易量对比 区域项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市 一、二级市场交易量之比4.184.124.696.412.544.09（六)9月二手房网站房源采样均价分析从二手房出售采样分析来看，9月份住宅类房源挂牌均价为3612元/，环比上涨6.02。其中，纯住宅挂牌均价为3574元/，环比上涨5.30；商住两用房挂牌均价为3986元/，环比上涨4.73。非住宅挂牌均价为8202元/，环比上涨14 84。其中，写字楼类挂牌均价为5229元/，环比上涨6.45；门面挂牌均价为8972元/，环比上涨13.66。 从二手房出租采样分析来看，9月份住宅类出租房源挂牌月均租金为12.65元/。，环比上涨6.93。其中，纯住宅挂牌月均租金为11.25元/，环比上涨5.04；商住两用房挂牌月均租金为16.47元/，环比上涨5.37。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为7.23元/，环比微跌1.63；一般装修挂牌月均租金为9.38元/，环比微跌1.26；中等装修挂牌月均租金为11.91元/，环比上涨10.07；豪华装修挂牌月均租金为16.65元/，环比上涨1.09。非住宅挂牌月均租金为27.96元/，环比下跌5.73。其中，写字楼挂牌月均租金为20.48元/，环比下跌16.10；门面挂牌月均租金为41.87元/，环比上涨20.73。(七)房屋租售比9月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比(租售比)为1：293，表明我市新房价格相对偏高。三、抵押情况统计分析(一)累计抵押情况2007年1-9月，全市共办理抵押登记手续63332起，抵押面积911.8万，贷款金额202.64亿元，同比分别增长49.03、31.74、48.92。其中，办理个人抵押登记手续62060起，抵押面积693.12万，贷款金额137.06亿元，同比分别增长了49.83、47.17、79.23。 2007年1-9月，全市共办理在建工程抵押479起，抵押面积351.38万，贷款金额63.97亿元，同比分别增长-10.13、27.42、15.42%表13 2007年19月长沙抵押情况一览表类别户数(户)抵押面积(万m。)贷款金额亿元)商品房抵押总量63332911.8202.64其中：个人抵押62060693.12137.06在建工程抵押479351.3863.97（二）第三季度抵押情况2007年第三季度，全市共办理抵押登记手续22131起，抵押面积303.26万，贷款金额72.85亿元，同比分别增长44.47、21.51、37.27，环比分别增长4.31、-1.68、11.05。其中，办理个人抵押登记手续21782起，抵押面积231.81万，贷款金额50.68亿元，同比分别增长46.35、36.99、76.89，环比分别增长了4.70、-1.80、10.63。 2007年第三季度，全市共办理在建工程抵押157起，抵押面积130.78万，贷款金额19.60亿元，同比分别减少16.49、5.66、28.15环比分别增长35.34、34.22、-6.93。表14 2007年第三季度长沙抵押情况一览表类别户数(户)抵押面积(万m。)贷款金额亿元)商品房抵押总量22131303.2672.85其中：个人抵押21782231.8150.68在建工程抵押157130.7619.602007年以来，全市抵押起数、抵押面积、抵押金额同比均有较大幅度增长，个人抵押幅度更大，银行继续保持了抵押贷款的较高支持；而到了第三季度，在建工程抵押起数、抵押面积、抵押金额同比均有一定幅度下滑，这表明随着各商业银行在上半年将今年以来的年度信贷额度基本释放完毕后，进入下半年，开发商取得银行贷款的阻力有所增大。四、2007年19月长望浏宁房地产发展情况(一)商品房1商品房供销基本情况2007年1-9月长望浏宁商品房累计批准预售353.88万，其中住宅批准预售308.49万。同期商品房累计销售283.30万，其中住宅销售266.22万，占商品房销售面积的比重为93.97。表15 2007年19月长望浏宁商品房、住宅供应情况 项目板块商品房其中：住宅面积(万)百分比()面积(万)百分比()长沙县179.8750.83157.3551.01浏阳市38.6110.9129.929.70望城县88.6925.1288.8928.81宁乡县46.5113.1432.3310.48合计353.88100.00308.49100.00表16 2007年l一9月长望浏宁商品房、住宅销售情况 项目板块商品房其中：住宅面积(万)百分比()面积(万)百分比()长沙县139.5449.25135.7050.97浏阳市46.3116.3537.2213.98望城县63.5022.4162.7023.55宁乡县33.9511.9830.6011.50合计283.30100.00266.22100.00供销对比来看，长沙郊县商品房总量供销比1.25：1，其中住宅1.16：1，与长沙市区供销结合来看，总供销比为1.03：1，0.95：1，表明从全市（含郊县）来看，供销处于基本平衡。分区来看，长沙县在各郊县中供销量最大，其住宅供销量约占郊县总量的一半；浏阳市供应量最小，商品房、住宅批准预售量仅占郊县总批准量的10.91、9.70；宁乡县销售量最小，商品房、住宅销售量仅占郊县总成交量的11.98、11.50。望城县批准预售全部为商品住宅，住宅销售比例也最高；宁乡县非住宅批准预售比例最大，浏阳市非住宅销售比例最高。表17 2007年l一9月长望浏宁供销对比 区域项目长沙县浏阳市望城县宁乡县合计 商品房 1.290.831.401.371.25 其中：住宅 1.160.801.421.061.162、商品房成交金额、成交均价2007年19月长望浏宁商品房累计销售金额69.40亿元，其中住宅销售金额为63.28亿元，约占总销售金额的91.18。商品房均价为2450元/，比去年全年房价上涨17.68，其中，住宅均价为2377元/，比去年全年房价上涨23.10。表18 2007年19月长望浏宁商品房、住宅销售金额、均价 项目板块商品房其中：住宅均价(元/)金额(亿元)均价(元/)金额(亿元)长沙县293440.94291839.60浏阳市19709.1315205.66望城县224514.26223914.04宁乡县14965.0813033.99总量245069.40237763.28从成交均价来看，长沙县商品房、住宅均价最高，均价达2934元/、2918元/；宁乡县商品房、住宅均价最低，均价分别为1496元/、1303元/。2007年19月长望浏宁三县一市共成交二手房112.45万、7159套，其中二手住宅成交56.04万、3996套，二手住宅交易仅占总量的49.84、55.82，二手房非住宅成交量占据较大比例。分区来看，仅长沙县二手房成交以二手住房交易为主，二手住房交易占二手房交易的83.08，其他各县(市)二手住房交易量均未达到50。浏阳市二手房成交面积比例在各郊县中仍然最高，占总量的47.99，望城县二手房成交在各郊县中比例最小，仅占总量的12.82。区域长沙县浏阳市望城县宁乡县合计面积(万)27.9547.9914.4222.09 112.45 百分比()24.8642.6812.8219.64 100.00 套数(套)2234260910261290 7159 百分比()31.2136.4414.3318.02 100.00 2二手房成交金额、成交均价 2007年19月长望浏宁二手房累计成交金额为9.80亿元，其中住宅为5.73亿元；二手房均价为871元，比去年全年均价上涨37.82，二手房住宅均价为1022元。表20 2007年1一9月长望浏宁二手房销售金额、均价区域长沙县浏阳市望城县宁乡县合计金额(亿元)4.213.191.061.349.80百分比()42.9632.5510.8213.67100.00均价(元)1507665736608871从成交均价来看，长沙县二手房均价最高，均价为1507元/；宁乡县成交均价最低，均价为608元/。五、本期市场的基本特征 (一)第三季度，我市商品房批准预售量止跌回升，预售总量已超过一季度水平；商品房销售逐季回落，第三季度同比增幅大大减少，商品房供销比已达1.02：1，供销基本平衡。 (二)19月全市商品房累计均价为3444元/，商品住宅累计均价为3206元/，较去年同期分别上涨了18.00、22.54。 (三)第三季度全市商品房累计均价为3791元/，商品住宅累计均价为3518元/，较去年同期分别上涨了26.48、30.46，环比分别上涨12.33、11.01。 (四)2007年9月商品住宅成交价格指数为129.34点，19月累计上涨19.34点，指数在上月略有回落后，本月呈现较明显的上扬趋势，从各类子市场来看，主要是6090面积段、中心城区、新南城板块等子市场指数涨幅较大，拉动总体市场指数较快增长。 (五)第三季度非市场定价类住宅批准预售量大幅增加，同比增涨114.90、140.06，环比增长75.98、62.14，预计第四季度该类住房销售量将会有较大幅度增长。 (六)第三季度90户型以下户型供应套数占比为30.55，比上季度减少15.12个百分点，大于90的中大户型在本季度上市量较大，比例增长最为明显的是144以上的大户型。 (七)第三季度二手房成交量同比有小幅下降，环比微幅增长，二手房市场交易仍较为疲软。 (八)9月份长沙二手房住宅挂牌均价为3612元/，非住宅挂牌均价为8202元/；住宅出租挂牌月均租金为12.65元/，非住宅挂牌月均租金为27.96元/。 (九)9月份长沙房屋租售比为1：293，我市新房平均价格相对偏高。 (十)第三季度全市办理抵押登记起数、抵押面积、贷款金额均有较大幅度增长，特别是个人抵押登记增幅更大，银行对于个人购房贷款的支持力度仍然较高；但在建工程抵押起数、抵押面积、贷款金额均有不同程度减少，这表明随着各商业银行在上半年将今年以来的年度信贷额度基本释放完毕后，进入下半年，开发商取得银行贷款的阻力有所增大。(十一)长望浏宁四县房地产市场发展较快。19月商品房合计预售总量与长沙市区相比达59.71，接近六成；销售总量与长沙市区相比达44.26，二手房交易总量为长沙市区的70.84。长沙全市（含郊县)商品房总供销比为1.03：1，表明从全市(含郊县)来看，供销处于基本平衡。六、第四季度长沙市房产市场形势展望 (一)商品房供给力度增强，下半年供应充足从第三季度批准预售情况来看，商品住房批准预售量逐月增加，上半年供销失衡现象得到逐步改善；结合上半年的施工面积总量来看，其同比增长达40以上，预示着今年第四季度房地产市场供给仍将继续恢复性增长，在10月房交会前或将出现一个商品房供应高峰，将有效地抑制目前房价的过快上涨。 (二)银行利率政策的滞后影响逐步显现，商品房价格涨速或将放缓今年以来中国人民银行七次提高商业银行准备金率，五次提高存贷款利率，且年内仍有加息可能；与银监会共同出台了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，严格房地产开发贷款条件，对住房消费贷款实行梯度管理，银根紧缩态势明显。这一方面将会增大开发商开发压力，促使开发商采用“短平快”方式开发楼盘，另一方面也提高了开发商“捂盘惜售”的机会成本，这两方面综合作用，将会促使房地产市场供给快速增加；在消费者方面，银根的进一步紧缩，将会减少按揭购房者比例，增加其还款压力，减少多次购房者利用金融工具投资、投机、炒房行为，继而能抑制商品房市场的需求过热。这样在供给增大，需求热情降低的情况下，商品房价格涨幅将会得到一定程度的抑制，涨速或将放缓。 (三)受宏观调控政策综合影响，房地产投资增速及住房需求增速将明显放缓 由于受到中国人民银行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知及国家近期内采取的遏制经济增长由偏快转为过热的控制措施的综合影响，而且考虑到各商业银行今年以来的年度信贷额度在上半年已基本释放完毕，房地产开发贷款及个人住房按揭审批将适度从紧已成现实，下一阶段房地产开发投资增幅和住房按揭增幅将会明显放缓或减少，多套购房者按揭转一次性付款比例将有所增加，市场供应和需求将受到双向挤压。 (四)第三季度非市场定价类住宅批准预售量猛增，将有助于平抑全市商品房均价第三季度非市场定价类住宅(主要是经济适用房)批准预售量同比、环比都有较大幅度增长，并将于第四季度基本消化完毕，这意味着在缓解广大低收入者住房需求的同时，对于全市房价也将有一个明显的向下牵引，房价增速将会有所减缓。 (五)90以下住宅供应比例继续增加，商品住宅供应结构更趋合理 目前我市90以下中小户型供应占比为36.97，比去年同期增长了6.92个百分点。随着下半年“国六条”9070政策的进一步深入实施，以及受去年宏观调控政策的影响而停建项目的重新规划后启动、上市，预计今年10一12月我市90以下商品住宅的供应量还将进一步增加，所占比例将会进一步增大。 (六)受政策调控影响，二手房市场仍然难以有根本性改观 由于受购房者对一手房升值预期膨胀及二手房交易税收政策影响，今年以来长沙市二手房市场发展速度明显放慢，另外，二手房的消费理念远没有得到百姓的广泛认同，致使今年以来二手房交易价格大幅上涨，但成交量却始终没有放大现象，预计短期内很难有根本性的改观。专心-专注-专业