西安泾河地块项目市场研究报告

一、城市背景及城市主要经济发展指标（一）西安城市基本概述1、区位概述西安位于黄河流域中部关中盆地，东经1074010949与北纬33393445之间。境内南部为重峦叠嶂、巍峨青翠的秦岭山区，北部为土地肥沃、河流密布的渭河平原，东临奇险峻跋的西岳华山风景区，西连岭峰林立的太白山自然保护区。东西长约204公里，南北宽约116公里。平均海拔424米，境内最高点为周至县西南的太白山，海拔3867米。地势大体东南高，西北与西南低，平原面积为43.674万公顷，占全市土地面积的43.7%，现辖9区4县，总面积10108平方公里，常住人口823万人，户籍人口753万人。这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。2、自然条件西安属暖温带半湿润的季风气候，四季分明，气候温和。一般以1、4、7、10月作为冬、春、夏、秋四季的代表月。冬季比较干燥寒冷，春季温暖，夏季炎热多雨，秋季温和湿润。年平均气温为15.5度，降水约600mm，日照1377小时。最冷的1月份平均气温-0.9，最热的7月份平均气温26.4。雨量主要分布在7、8、9三个月。年平均湿度为69.6%。雨热同期，是农业生产的气候资源优势。全年无霜期207天。西安全市40多条较大河流，除泾、渭和石川河外，均为境内河流并发源于秦岭山脉。全市多年平均自产地表水资源量为21.78亿立方米，地下水资源量为17.27亿立方米，扣除重复量,全市水资源量为26.66亿立方米。沿秦岭北麓各峪口水质较好，特别是黑河水利枢纽工程，可向城市日供水120万吨，缓解了供水矛盾，目前市区已经形成了164万吨的日供水能力。西安地热水资源、矿泉水资源比较丰富，水温一般在50以上，高的达113，含有氟、硼、硅酸、硫磺等矿物质，仅城区可开发的面积就有780平方公里。3、历史、人文、文化概述西安古称长安，是人类文明和中华民族的发祥地之一，世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市。早在110万年前的远古时期，人类的祖先就在这块美丽富饶的土地上繁衍生息。西安有3100多年的建城史和1100多年的国都史，先后有13个王朝在此建都，与雅典、开罗、罗马共同被誉为世界四大古都。从西汉的长安城起，西安就成为中国与世界各国进行经济、文化交流和友好往来的重要城市。举世闻名、横贯东西的国际大通道“丝绸之路”，就是以长安为起点，西至罗马古城的。西安文化底蕴深厚，“长安文化”代表着中华文化的主干。从明洪武二年，即公元1369年改名为西安府，除李自成农民起义军攻入，曾一度改名长安外，西安的名称一直沿用至今。西安还是一个具有光荣传统的城市。1911年，辛亥革命爆发后，西安是全国最早响应的省会城市之一。1936年12月12日，发生了震惊中外的“西安事变”。西安事变后，设在这里的八路军办事处，为延安革命根据地输送了大批青年知识分子和军需物资。党和国家领导人周恩来、刘少奇、邓小平、叶剑英等都在这里领导过革命斗争。4、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、 未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇， 52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。新城区设9个街道办事处，13 个村民委员会，90个社区居委会；碑林区设9个街道办事处，15个村民委员会，103个社区居委会；莲湖区设9个街道办事处，35个村民委员会，107个社区居委会；灞桥区设9个街道办事处，229个村民委员会，30个社区居委会；未央区设10个街道办事处，212个村民委员会，44个社区居委会；雁塔区设8个街道办事处，120个村民委员会，85个社区居委会；阎良区设2个镇，5个街道办事处，80个村民委员会，20个社区居委会；临潼区设10个镇，7个乡，6个街道办事处，285个村民委员会，21个社区居委会；长安区设4个镇，11个乡，10个街道办事处，671个村民委员会，24个社区居委会；高陵区设4个镇，4个乡，87个村民委员会，3个居民委员会。蓝田县设10个镇，12个乡，519个村民委员会，5个社区居委会；周至县设9个镇，13个乡，379个村民委员会，16个居民委员会；户县设11个镇，5个乡，518个村民委员会，21个社区居委会；5、西安宏观经济表现以及总量性表现5.1、西安产业结构、产业支柱及特色西安是我国中西部地区最大的工业中心。目前，共有工业企业46243户，其中，规模以上企业785户。在规模以上企业中，中央企业77户，省属企业71户，市属企业637户；大型企业80户，中型企业70户，小型企业635户；国有及国有控股企业367户，非国有企业418户。工业从业人员109万人，占全市就业人口的28%。工业企业上缴税金占全市财政收入的48.5%，工业产品进出口占全市进出口贸易额的60%以上。工业成为全市经济持续发展的主导力量和社会稳定的基础。建国以来，西安工业经济发展和结构调整经历了三个阶段。一是“一五”和“二五”时期的重点建设阶段，156项国家重点项目有17项在西安布点，西安成为我国内地以机械、纺织为主的重要工业基地；二是三线建设阶段，重点发展军事工业和重工业，基本形成工业规模；三是改革开放以来的结构调整阶段，西安工业投入从国家大规模布点建设转向加大对工业企业的技术改造和资产重组，工业经济整体实力得到提高。西安工业门类齐全，在全部39个工业行业大类中，覆盖了36个行业。主要有机械制造业、电子及通讯设备制造业、交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业、专用设备制造业、普通机械制造业、仪器仪表、石油化工、纺织、医药、食品加工及制造业、饮料制造业、金属制品业、非金属矿物制品业、轻工、航空和军工等。西安制造业比重较大，占工业的97%。西安工业品牌较多，主要有高压超高压交直流输变电成套设备、数字程控交换机、彩色显像管、大客车、重型载货汽车、飞机零部件、冰箱及空调压缩机、工程机械、大型工业风机、工业缝纫机及电子产品等200多种。名牌产品销售收入占规模以上企业的20%，利税占30%以上。西安科技综合实力位居全国第三位，工业技术开发能力较强。拥有4个国家级和34个省级企业技术开发中心，拥有多所国家级研究院所，高等院校云集。在航天航空、机械制造、电子通讯、仪器仪表、电子设备、光学、纺织等工业领域的技术开发和应用均居全国前列。2005年西安高新区全区企业营业收入突破千亿大关，达到了1042.3亿元，拉动全市经济增长4.8个百分点。其中高新区以龙头企业带动形成的电子信息、装备制造、生物医药和汽车四大支柱产业集群，营业收入分别达到198.04亿元、229.31亿元、180亿元和40亿元，占到全区营业收入的62%。全区营业收入过100亿元的企业1家，过20亿元企业11家，过亿元的企业120家。汽车产业的异军突起成为高新区新的经济增长点。法士特集团全年工业总产值超过20亿元，重型汽车变速器跃居世界单厂产量第一，国内市场占有率高达92%。比亚迪F3轿车上市当月，现车销售和订单就突破9000辆，目前日产120辆、日产值达到1000万元。 此外，西安高新区的创新能力在2005年得到大幅度提升，列入政府各类科技计划的项目共355项，新增知识产权387项，21位院士在高新区开展了创业创新活动。西安高新区正在成为产业、人才、科技和项目集结的高地和一流的高科技园区。5.2、西安相关数据指标020040060080010001200140016000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%西安市历年GDP(亿元)增长率%西安市历年GDP(亿元)734.86826.68946.661102.391270.141473.68增长率%13.75%12.50%14.50%16.40%15.20%16%西安市历年GDP增长情况以上数据为2001-2006年西安市GDP发展情况。2007年西安全年实现生产总值（GDP）1737.1亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6%，增幅同比提高3.1个百分点，比全国高3.2个百分点。、020004000600080001000012000140001600018000200000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%西安市常住人均生产总值（元/人）增长率(%)西安市常住人均生产总值（元/人）9665.3210723.6212006.4813829.3215742.7417618.71增长率(%)14.50%10.90%12%15.10%13.80%11.90%200120022003200420052006西安市常住人均生产总值增长情况2007年西安市常住人均生产总值为21106.93元，比去年增长19.78%。020406080100120-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%地方财政收入(亿元)增长率(%)地方财政收入(亿元)5660.0772.8786.0683.9796.31增长率(%)19.25%7.26%21.30%18.10%-0.30%14.60%2001年2002年2003年2004年2005年2006年西安市历年财政收入情况2007年，西安市实现地方财政收入125.33亿元，比去年增长31.3%。2007年，第一产业实现增加值83.17亿元，增长6.7%；第二产业实现增加值762.51亿元，增长16.0%；第三产业实现增加值891.42亿元，增长14.2%。0200040006000800010000120000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%城市居民人均可支配收入(元)增长率(%)城市居民人均可支配收入(元)6705718477488544962810905增长率(%)5.30%7.10%7.80%10.20%12.68%13.20%2001年2002年2003年2004年2005年2006年西安城市居民历年人均可支配收入情况2007年全年城镇居民人均可支配收入为12662元，比上年增长16.1%，增幅为1997年以来最高。工资性收入增长较快是城镇居民收入快速增长的主要支撑因素，增速为16.7%；其次是得益于养老金的增长，增速达28%。 2007年全年海关进出口总值突破50亿美元大关，达53.61亿美元，比上年增长29.1%，其中出口34.71亿美元，增长27.2%；进口18.90亿美元，增长32.6%。机电产品出口占主导地位，出口总值15.67亿美元，增长41.4%，占全市出口总值的45.1%。2007年全年共接待海内外游客3118万人次，比上年增长13.8%，其中接待海外游客首次达到100万人次，增长15.3%；全年实现旅游总收入237.20亿元，比上年增长16.1%，其中外汇收入5.43亿美元，同比增长16.3%。2007年全年完成全社会固定资产投资额1435.33亿元，比上年增长37.1%，增幅同比提高9.4个百分点。 2007年实现GDP总值1737.1亿元，进出口总值为396.58亿元。2007年全年实现社会消费品零售额921.58亿元，比上年增长18.7%，增幅同比提高2.2个百分点。 2007年第三产业实现增加值891.42亿元，增长14.2%；2007全年实现生产总值（GDP） 1737.1亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6%。小结：西安市整体经济形势发展迅速，各项指标均显示出良好的发展态势，有利于房地产业的发展。6、西安城市规划及未来发展前景6.1、西安城市性质、定位西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发战略中具有重要的战略地位。西安的比较优势突出地表现在三个层次上：世界级的旅游观光资源优势；国家级的科研教育和高新技术产业基地优势；区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。通过深化改革和扩大开放，西安正在成为我国重要的内陆开放城市。 西安文化遗产极为丰富。旅游资源得天独厚，是海内外著名的世界历史文化名城之一。科技实力强，高等教育发达，是我国科研教育和高新技术产业的重要基地。西安的综合科技实力位居全国大城市前列，尤其是在航天航空、输变电设备、仪器仪表、电子通讯、缝纫机、大型风机、重型汽车、纺织、钟表等领域具有较强的科研、生产能力。西安现有国家级科研基地9个。西安高等院校、科研院所众多，拥有一批达到国际水平的开放型实验室和国内一流的试验和检测设备，一些尖端技术在国内处于领先地位。西安现有普通高等院校37所，民办及其他高等教育机构36所，博士点334个，硕士点826个，国家级重点学科60个，省部级重点学科385个。2005年，新认定高新技术企业157家，年末全市在册高新技术企业1164家，高新技术产业实现产值470亿元。区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。6.2、城市功能结构、布局西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东，开发临潼新筑未央湖草滩六村堡咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；向南，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。 九大功能分区 古城墙以内，逐步弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融、娱乐功能，恢复历史文化古城风貌。在主城区，形成以人文旅游、文化服务、商业零售业为主的格局。东部调整纺织工业区，结合浐灞河道整治，建设会展、旅游和高尚住区，形成浐灞大水大绿格局；西部以三桥为中心的工业、仓储区，发展居住和无污染产业的综合新区。南部文教科研区，与长安中心区衔接，发展大学园区、高尚住区和旅游休闲度假区；北部以经济技术开发区为中心的现代制造业区和围绕交通枢纽的综合发展区。东南部发展高科技园、旅游休闲度假区和高尚住宅区，同时建设城郊森林区。西南部拓展高新技术产业区。西北部在保护汉城遗址区的基础上，结合西咸一体化，发展空港区。东北建设高尚住区和旅游度假区。 六个城市副中心区：户县副中心：以新型制造业和旅游业为主；临潼副中心：以旅游、物流、农副产品深加工、机械制造等产业为主；新筑副中心：以物流、休闲度假、旅游为主；阎良副中心：以航空产业为主；泾河工业区副中心：以汽车制造、高科技农副产品深加工及能源、精细化工为主；长安副中心：以高新技术产业、教育产业以及旅游业为主。形成中心市区、中心城镇和镇的三级城镇体系。到2010年，在中心市区以外，逐步形成高陵、周至、户县、蓝田县城四大中心城镇。 皇城复兴规划：实施行政中心外迁，到2010年，明城墙内人口降为38万人。重点保护和建设好一环（城墙）、一区（莲湖历史风貌区）、二片（北院门历史街区、三学街历史街区）、三街（湘子庙街、德福巷、竹笆市）。实施道北整体改造，建设和保护大明宫遗址等。 6.3、未来发展定位、布局在城市布局方面，采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展。布局形态为九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心。未来西安城市将按照九宫格局、虚实相当的总体结构，形成几个外围副中心，即在西南方向形成以户县为主的副中心；在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心；在北部方向形成以阎良为主的副中心；在渭北方向形成以高陵（跨过渭河）、泾河工业区为主的副中心；在南部方向形成以长安为主的副中心。 行政中心外迁建设外围新区：西安为了降低中心区密度，更好地保护古城区内历史风貌，规划古城区内发展将以商贸、旅游为主，逐步降低古城墙以内区域的居住人口密度。规划拟在主城区二环以外南部和北部各控制一处用地，作为行政中心预留地。综合治理渭、灞、浐河，建设城市新的功能区：规划渭、灞、浐河成为城市内河，形成高尚住区和旅游度假区及城市新的副中心。同时营造渭、灞、浐河及周边环境的“大水大绿”格局，有效改善城市生态环境。 构建现代物流区：依托西安已形成的航空、铁路、公路枢纽的区位优势和西部信息、金融、商贸中心的优势，并借助已形成的物流产业基础加快物流产业发展。规划一个物流园区、六大物流中心及十个配送中心。 拓展带动产业发展的开发区：继续推动高新技术开发区和经济技术开发区两个国家级开发区的发展，支持两个开发区二次创业，营造科技创新、创业的最佳环境。高新区和经济开发区沿城市发展轴线扩展。 发展功能齐全的空港服务区：以西安咸阳国际航空港和铁路北客站为中心的周边地区，主要发展以综合商贸服务、现代农业开发及旅游度假为主的产业园区。 建设功能完善、环境优美的居住社区：规划在老城以外布置与产业相匹配的810个交通配置合理、基础设施完备、生态环境良好的大型居住区。综合交通规划：西安是全国六大交通枢纽城市之一，未来西安将建成面向国际的航空运输中心、国内重要的公路和铁路交通枢纽、西部最大的物流中心，构筑以高速公路、铁路为构架的陆空综合交通运输体系。城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略，分散老城区交通压力，形成“棋盘”加“环”加“放射线”的“三横三纵三环八放射”路网格局。此外，未来西安将建成6条轨道交通线，形成以轨道交通为主体，快速公交为补充，普通公交为辅助的多元化，快速、高效、环保的西安都市圈的城市公共交通系统。公路建设：建设地方一级公路网络，形成“一环两横十辐射”格局，实现10分钟由各区县中心驶上高速公路或干线公路，50分钟由市中心区通达各县区中心，60分钟由市中心区基本通达主要乡镇、开发区、产业中心、旅游景点及矿产资源地。到2010年，乡镇客车通达率达到100，建制村客车通达率达到95以上。 铁路：到2010年，完成西安至郑州客运专线、西安平凉线、西安安康重庆复线、西安延安扩能、西安侯马扩能改造、西安包头复线建设。旅客发送量达1950万人/年，开行客车145对/日，货运量达1.8亿吨/年。 市政道路：尽快完成东西三环路、北二环东沿线、长乐路、科技路等外围城市道路的快速化改造。继续进行二环以内支路和背街小巷道路改造和建设，打通断头路，完成三环路连接线建设和城市道路断面改造。同步进行人行天桥、地下通道、停车场、各类地下管线等配套设施建设。贯通城市三环路和高架快速干道，完成城市轨道交通2号线一期工程，开工建设城市综合交通改善项目。 公交：开辟西安中心区与副中心及重要乡镇之间、副中心与副中心之间的公交路线，形成辐射的城乡公交网络。在城市主干道上，规划建设快速公交和公交专用道。到2010年，新开辟公交线路30条，调整50条，建设20条公交专用道路，新建公交停车场10个、公交调度站20个，公交枢纽站5个。 供排水、供气、供热：启动李家河等12座水库和“引湑济黑”调水工程等后备水源建设，新增蓄水能力2.61亿立方米。完成西南郊、东南郊水厂建设，改造曲江水厂。新建阎良区、临潼区、长安区、高陵县、蓝田县、户县、周至县等7个区县供水工程。到2010年，主城区日供水能力达到241万立方米。2010年前，全面完成天然气城市气化二期工程，日供气规模达到480万立方米，城市气化率达到96。新建南郊热电厂、灞桥热电厂扩建、临潼热电厂、北郊热电、西郊第二热源厂、太华热电厂等集中供热项目，建设陕重、曲江、丈八北路等供热站。 城乡绿化：到2010年，全市绿化广场和街头绿化地达到300个。完成城区内大庆路至西咸路、幸福林带、唐城林带、渭河风景线、灞河风景线建设、修建新机场路至六村堡、张家堡至渭河桥景观大道等花园式绿带建设。历史文化保护：按照规划，西安今后将主要保护自然历史环境、城市历史格局、大遗址、历史街区、其他物质类文化遗产、无形文化遗产、地下文物、古树名木等八类。历史文化名城保护体系将分为四个方面，包括南部自然与人文景观保护带，中部历史地貌河湖水系保护带，北部台塬古遗址、古陵墓保护带和城区历史名城保护带。老城保护与更新规划采取“只拆不建、多拆少建”的措施，逐步降低明城墙以内的居住人口密度，外迁行政机关，减轻老城的交通压力，依托老城内的文物建筑和历史街区，发展商贸、旅游、文化产业，改善人居环境，提升生活品质，保持老城的活力。 城市生态绿地规划：西安市确定“三环八带”绿化骨架，到2010年，全市绿地率将达到35，绿化覆盖率达到40，人均公共绿地面积达到10平方米，城市中心区人均公共绿地面积达到6平方米；进入国家级园林城市行列。到2020年，绿地率达到45，绿化覆盖率达到55，人均公共绿地面积达到12平方米，城市中心区人均公共绿地面积达到8平方米，进入最佳人居城市行列。在全市范围形成市域、市区、主城区三个层次的绿地系统。市域建设“面山环水”的良好生态基质，成为市区宏观的绿色生态背景；市区确定“三环八带”的廊道绿化骨架。主城区采取“生态基质绿色廊道绿地斑块”相互叠加的复合生态绿地系统格局，均衡布局绿地，形成遍布城市的“内小外大、内密外疏”的绿地系统。 二、西安市房地产市场发展概述（一）西安市房地产市场发展进程及主要特征1、西安房地产市场发展进程城市的发展必然与房地产的发展密不可分，在西安房地产的发展过程中，无疑也会经历一个漫长的规划、建设及不断改善的演变历程。总体来讲，西安城市房地产发展大致可以分为三个阶段：粗放的投资返还模式阶段、追求速度与占有资源阶段、以价值为导向的理性开发阶段。 80年代中期90年代初期随着国家住房制度改革的推进，房地产市场从结合旧城改造进行综合开发，由企事业单位集资统建逐步进入到商品房开发建设阶段，住房分配制度由实物形式的福利分配进入到商品形式的货币分配。这一时期，社会人均收入水平较低，市场上的商品房大多是房改公房，由开发商销售的全产权房屋逐步开始被社会接受，但人们对住房的需求仅仅是满足居住空间本身的要求，房地产市场处于改革和探索的史前时代。90年代初期90年代中期当住房成为市场上自由买卖的商品之后，伴随着沿海地区房地产市场的大起大落，西安楼市躁动起来，特别是在产品上体现尤其强烈和明显，较有规模的楼盘相继诞生，西安的房地产开发处于探索阶段。90年代中期90年代后期时代特征：随着西安高新开发区改善园区投资环境、推动产业结构调整的配套建设，推动西安市场一大批房地产企业开始市场化运作。广州、深圳等外地地开发模式和先进理念被逐渐引入，西安房地产走上了品牌化道路。市场快速成熟，房地产开发竞争加剧，开始注重市场定位、规划设计，注重功能与环境质量，探索创新，忆经迅速从单纯建造房屋发展到对建筑、对环境的开发利用；而市场中的客户对房屋的要求也越来越多样化，要求工程、功能、环境、管理等质量全面提高。这期间，紫薇地产在成功开发紫薇花园之后，紫薇城市花园被建设部评为西北首家“国家康居示范工程”，标志着西北最高科技含量小区的建成。2000年2005年时代描述：房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。投资市场活跃和，市民购房多目标选择，对细节要求越来越高。这一时期，房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。大社区开始在西安出现。投资市场活跃，市民购房多目标选择，对细节要求越来越高。期间，宏观政策调控使市场得以规范化发展，2003年以来，随着珠江投资、绿地、金地、中海、和记黄埔等众多外地品牌房地产商的进入，市场越发活跃与理性。这期间的产品注重提高科技含量，住宅部品成套，物业管理文明，充分反映了超前性、导向性、舒适性、经济性和耐久性等综合特点。2005年起到未来36年时间时代描述：进入2005年，西安市场风云变幻，经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，留下的企业会有更好的机会，市场也将更加规范化、合理化、品牌化；作为需求方的消费者将更加理智，对产品的要求会更高，要求房地产商更加重视产品质量和产品个性的研发，增加产品附加值，创造多元化的经营模式。临近年底，大量外部资本进入市场，更多的国内强势房地产企业开始抢占市场，未来房地产市场的激烈厮杀已经初见端倪。经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，竞争加剧，市场的成熟和行业的成熟，让房地产利润空间越来越小而趋于合理。专业化公司将依据自身实力降低开发成本，获取利润。2、西安房地产市场主要特征1、受国家宏观政策的影响，2006年起西安房地产谨慎前行。主要表现为行业淘汰加剧和企业兼并加快。前一段时间的政策，主要是针对开发商，如控制土地供应量、公开招标拍卖土地、提高开发商项目自有资金比例、对开发商贷款实行浮动利率等。2、群雄逐鹿、兵临城下、西安地产界进入春秋战国时代。房地产企业的“征讨”和“杀伐”才刚刚开始。房地产行业的发展，使一批公司积累了相当的资本，一些区域的市场在某一阶段相对或即将饱和而导致资本利益下降，这使具备了异地开发的条件和动力。区域市场之间的不平衡和陕西房地产行业发展的相对滞后，为一线城市房地产商的资本提供了流向，同样也为他们异地开发创造了条件。3、资源供应紧张：2006年起国土资源部开始整顿土地市场，从严从紧控制建设用地总量。2006年以来陕西省和西安市的土地政策的核心思想是严格保护耕地，预计陕西省全省的建设用地指标不会有大的突破，西安市的建设用地需要仍然紧张。 4、 随着项目的逐步开发，西安的区域板块将各显风采。西高新板块成熟气质、曲江板块文化魅力、经济开发区发展潜力、产灞渭的独具生态等都彰显各自价值。5、竞争将带来开发水平整体提升，加之土地稀缺，价格会稳中有升。购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。6、经济适用房两极分化：现有的经济适用房政策是让中低收入者买房，使中低收入者的负担增加；也存在对土地资源的浪费。因此，优质的土地资源会逐步向商品房转化，而售中部分土地以廉租房的形式解决中低收入者的住房问题。政府一旦有利用土地利益的驱动，就有悖于解决中低收入住房的初衷。解决中低收入住房严格来说应以出租为主要的手段。7、质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础，企业的洗牌重组将大量出现：一些缺少土地或者资金支撑的中小开发商或者走联合开发的道路，或者为大公司所兼并；一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；本地将形成一批实力雄厚、竞争优势明显的龙头企业和外来房地产商抗衡，并在35年后的又一轮洗牌中继续壮大。8、房地产金融正走向融资模式多元化之路。传统的房地产金融格局被打破，以银行贷款为主、阶段性组合融资模式、融资渠道多元化的创新新格局必将使房地产企业的竞争力得到全面提高。房地产逐渐进入资本时代，越来越多的资金将来源于国内外的资本市场。9、市场将越发理性，消费者更加审慎，土地开发定位更加严谨。土地放量有限导致地价持续升高，为提高利润空间，均衡楼面地价，楼盘容稷率会有所提高，房地产的项目定位将从市场角度寻求差异化。10、产品创新成为竞争亮点。政府会地建筑节能方面加强管理，对未来的房屋建设，在深入分析资源环境可承受条件和合理居住需要的基础上，必须走产品创新之路，既要节能节地，也要开创产品新卖点。3、西安房地产市场整体发展情况2007年全年完成全社会固定资产投资额1435.33亿元，比上年增长37.1%，全年房地产开发投资387.33亿元，增长35.5%2007年新开工面积增加973万平方米，比2006年增长56%，施工面积达到759.6万平方米，比2006年增长40.95%，竣工面积达到824.3万平方米，比2006年增长75.09%，销售面积923.1万平方米，比2006年增长48.51%。并且，2007年全市实际销售83960套，成交额346亿元。商品房销售均价3759元/，其中普通住宅均价3528元/平方米，比去年同期增长28%。（二）房地产市场供应情况及相关数据1、2007年西安住宅土地供应情况西安土地供应情况：时间2002年2003年2004年2005年2006年2007年土地供应量约2万亩20505亩 5922亩5034亩3753亩2551亩2007年成交土地价格情况区域土地性质土地面积每亩地价楼面价曲江住宅103.409210城南住宅52.193260曲江住宅60.58200城南住宅8.5111.21260城北住宅5.252.71132城南住宅2632602165城东住宅32.866.51587城北住宅18.549.84747.57城南住宅168199.983000城东住宅168258.831109城南住宅192002143城南住宅6.51972470城东住宅4266.37533高新住宅20.9130390.63高新住宅99153344城南住宅1522002997城南住宅9.6201580城南住宅12.92283427城南住宅8.5223982城南住宅3.2132254城南住宅19.8105213城北住宅商业533.045187.98742高新住宅商业44.73691620城西住宅商业24242346城东住宅商业143952370城南商业34.259200曲江商业47.106242城南商业64.7199.892998城南商业120.7111702450城南商业64.7262002271城南商业120169.992454高新商业10013195高新商业4369.97552.3城南商业16199.382492城南商业11279.562995城内商业10.83592518城南商业7126195城南商业22675872、2008年西安市商品住宅供应情况根据西安市官方网站公布的“2008年西安市房屋建设计划”，2008年拟安排普通商品住房项目104个，计划开工面积约845万平方米，占供应总量的65.96%。从公布的具体项目来看，全市各区域均有分布。以城南、城北居多，计划开工规模都超过200万平方米；城西较少，只有42.17万平方米。其中，城南305.97万平方米，高新区112.96万平方米，曲江117.5万平方米，城北214.35万平方米，经开区108.46万平方米，城东147.49万平方米，浐灞生态区109.83万平方米，长安区65.52万平方米。2008年西安市计划建成88万平方米经济适用房，约为1.1万套（以每套80平方米计算）。从公布的楼址看，经济适用房主要集中在城北。三、泾河工业园项目分析（一）项目立地条件分析1、项目概况该宗土地面积86.707亩，其中代征路面积15.314亩，净地面积71.393亩，呈南北长方型布局，场地已经平整完毕，开发条件比较成熟。地块东临渭河，北靠泾河，西侧为泾渭九路，南侧为泾渭东路（长庆东路），向北500米为6000亩的湿地公园。项目位于市区北边，距市中心（钟楼）20公里，40分钟可到达；距离新建的市政府（已立项，规划建设中）7公里，距离在建的新火车站约4公里，距离咸阳国际机场20公里，已经在施工的地铁2号线路过项目周边。片区规划为西安市六大城市副中心之一，即泾河工业区副中心。2、区域市场分析2.1泾河工业园简介泾河工业园位于高陵县境内泾河两岸，规划面积31平方公里，分为南北二区，发展人口25万。南区6平方公里已成功开发，北区招商如日方升，投资额近50亿元的数十个工业项目已抢先入住。眼下泾河工业园项目合同投资额达104亿元，基本形成了重型汽车及零配件制造、现代生物与高新医药、高科技精细化工、现代机械装备制造、新型环保材料、中高档包装印刷制品、食品及农产品深加工等七大主导产业。位于泾河工业园北区的泾渭科技产业园，规划面积25平方公里，由西安经济技术开发区与高陵县人民政府联合开发。国家级开发区所享有的诸多政策资源的注入，使泾河工业园如虎添翼。以16.8亿元在南区掷地有声的长庆集团，已拉开在北区二次创业的序幕，其10多个工业项目已投入建设；占地3000余亩、西部最大的重型汽车工业基地陕汽新基地投入资金追加到24亿元，于2005年投产，目前年产值已达100亿元。围绕该项目10多个知名汽配项目已抢滩泾河，可望3年内形成在全国极富影响力的汽车研发、生产、销售基地；西北地区最大、总投资16.74亿元、年产值40亿元的西部新材料产业园正在紧锣密鼓的建设中；中西部唯一麻醉品研发企业、总投资1.15亿元的陕西九州制药建成投产；国家高科技示范项目、总投资4亿元的发展中国家唯一的大型环保型制冷剂HFC134a生产企业中化近代环保化工（西安）有限公司，三期5000吨扩建项目已经开始实施。2002年，投资2000多万元建成的泾河大桥将工业园南北连一体，投资7999万元的泾未渭河大桥已贯通，2005年年底通车，它的建成通车使泾河工业园迅速溶入西安半小时经济圈。泾河工业园也将成为西安乃至全省最重要的制造业基地和“一线两带”上一个最具活力的增长点。泾河工业园发展迅猛，县城建设日新月异。按照“扩容、美化、改造、提升”的思路。近年来，高陵县斥资6000多万元，全力打造人文化、生态化之高陵新城。“六横四纵两环绕”之城市道路网络初具规模，完成了3.5平方公里扩容区基础设施建设，20多个县城企事业单位相继迁入，投资500多万元，占地50亩的水景公园已投入使用，投资亿元的鸿禧城市花园拨地而起。豪信地产、中心超市等多个项目相继动工，一个宜商、宜居的花园城市正在形成。2.2、项目周边市场分析该地块位于泾河工业园南区内，片区内有大型生活社区中国石油西安长庆油田职工生活小区，约200幢，已经入住人口超过10000人。主导该片区商品住宅市场的主要有两个大型商品房小区，目前正在开发建设，即天正花园和水岸花城。其中，天正花园占地700亩，共100余幢多层，小高层/高层及别墅、洋房，其中东区约2500户已经入住并取得产权征，目前可售房源仍有50万平方米左右，目前在售价格：多层1968元/平方米起，均价2168元/平方米，小高层/高层起价为2218元/平方米，均价2358元/平方米（靠马路，较嘈杂）。预计2008年上市供应量约15万平方米，售价2400-2600元/平方米。水岸花城总建筑面积约22万平方米，目前正准现房热销中，销售均价2300-2500元/平方米，该项目位于本地块的正对面，与本地块隔路相望。2008年上市供应量约为12万平方米。另据了解，整个泾河工业园内近期内没有在安排土地出让计划，主要的市场供应土地来源均为前几年审批出让的，园区内可开发土地资源有限。2.3、客户群分析根据调查，天正花园及水岸花城的购买客户，主要为工业园区内的产业技术工人，及中高层管理者，并有部分来自西安市区的投资客户，但比例不高。2.4、配套情况医疗教育：地块周边有省人民医院泾河分院，市第二人民医院泾河分院，西安高新教育集团中学（重点中学），小学及幼儿园（省级示范幼儿园），长庆子校（市级重点），交大经发高中，城北大学城（13所大学，距此约3公里）。生活配套：片区内有建行、农行及西安商业银行等银行网点，有百汇购物中心、集贸市场、邮政、电信移动营业厅等生活配套设施；有网吧、餐饮、酒店、浴场、健身房等娱乐休闲设施。交通配套：地铁2号线（建设中），310等五路公交及花园大巴40分钟可直达市中心，渭河大桥，三环路已经开通。（二）、投资开发建议1、产品建议该项目实际占地面积47595.4平方米，按土地出让合同约定的3.34的容积率计算，可建面积为158968.6平方米，适宜规划为小高层及高层高档住宅小区，配套适当的沿街商业。面对西安普遍大盘运作的市场情况，本项目实际运作中可导入沿海发达城市先进的房地产开发规划理念，建设小而精的高品质社区，做片区内的标杆产品，以求出奇制胜。户型考虑多为自住为主，主力户型在80-130平方米之间。随着地铁的开通，市政府的北迁，该片区未来2-3年将有较大的升值空间。2、地价考虑 项目转让价100万元/亩（报价），按转让报价，楼面地价约为450元/平方米，鉴于本地块原始出让地价10万元/亩（其间可能有其它不可知的费用未包括在内），可谈的空间较大，建议按50-70万/亩的目标进行谈判，即楼面地价225-320元/平方米。 根据庄总介绍，该项目可提供的土地出让金发票、青苗补偿费发票及土方清理费用发票等约4500万元，具体详情可面谈。25 / 25文档可自由编辑打印