北京某商业区地块项目建议书代可行性研究报告

*项目建议书代可行性研究报告北京北京*工程咨询有限公司工程咨询有限公司二二六年八月四日六年八月四日目目 录录第一章 项目基本情况.11.1 项目概况.11.2 项目单位简介.21.3 项目技术经济指标.31.4 报告编制依据.3第二章 项目建设的背景和必要性.42.1 项目建设的背景.42.2 项目建设的必要性.5第三章 投资环境分析.831 总体宏观经济分析.832 国家政策及土地市场分析.1033 房地产市场分析.1434 商业地产市场分析.1635 写字楼市场分析.1936 酒店类物业地产市场分析.21第四章 区域市场分析.2441 中关村地区商业地产市场分析.2442 中关村地区写字楼地产市场分析.2543 中关村地区酒店类物业地产市场分析.29第五章 项目市场定位.3151 中关村地区市场总体分析.3152 项目业态组合.3153 项目客户群分析.32第六章 项目选址及建设条件分析.3461 项目用地范围及自然状况.3462 市政配套条件.3563 社会人文环境.35第七章 项目建设方案 .3671 项目总体规划.3672 建设规模及概况.3773 项目建设风格.3774 项目外部配套建设方案.39第八章 项目节能、节水、环保、消防.4181 节能.4182 节水.4383 环保分析.4484 消防安全.44第九章 项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响.4691 编织依据.4692 安全与劳动保护.4693 卫生防护.4794 安全保卫及消防设施.4795 项目建设对环境的影响及处理.48第十章 建设进度安排与工程管理.49101 项目进展情况.49102 项目进度安排.49103 工程建设管理.52第十一章 项目招标组织.53111 项目招标目的.53112 招标原则及招投标方案.53第十二章 投资估算与资金筹措.55121 投资估算说明.55122 投资估算.56123 资金来源与运用分析.59第十三章 项目财务评价.61131 销售收入估算.61132 成本分析.61133 利润分析.62134 财务指标分析.62135 现金流量分析.63138 结论.64第十四章 项目社会评价.65141 对就业效益的影响.65142 对环境效益的影响.65143 对政府财政的影响.65144 对区域发展的影响.65第十五章 风险因素分析.66151 工期风险及防范.66152 工程质量风险及防范.66153 环境风险及预防.66154 利润临界点(盈亏平衡)分析表.67155 敏感性分析.68第十六章 结论.72基本报表 1 *全投资现金流量表.73基本报表 2 *资本金现金流量表.75基本报表 3 *损益表.77基本报表 4 *资产负债表.78辅助报表 1 *投资总计划表.79辅助报表 2 *销售收入与经营税金及附加表.80辅助报表 3 *资金筹措计划表.81辅助报表 4 *借（贷）款明细表.82辅助报表 5 *还款付息表.83附件附件 .84第一章第一章 项目基本情况项目基本情况1.11.1项目概况项目概况（一）项目名称 *（二）项目建设地点项目地块位于北京市海淀区中关村*区规划公建区（IV 区）用地东南部，基地近似成三角形，基地面积约 2.67 公顷。具体四至范围是：南侧为海淀镇*街（*路） ，西侧为*（*）号路，西北侧为*（4）号路，东北侧为海淀*街（规划步行商业街） 。（三）项目建设内容*建设项目规划工程总建筑面积约 194066m2。其中地上建筑面积 119268m2，地下建筑面积 74798m2。地下四层，地上二十四层。地下功能为停车库及机电设备用房，共设有 900 个机动车停车位，其中地下 892 个，地上 8 个；自行车停车位 1369 个；地上部分由五星级酒店、写字楼及商业三栋建筑组成，酒店 24 层，高 90.00m；写字楼 19 层，高 81.85m；商业 6 层，高32.50m。（四）项目组织运营过程*建设项目是由北京*园置业股份有限公司具体承担其开发建设工作。其是由北京*园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地。截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2001）第 237 号） 、市规划委设计方案复函（2006 规复函字0279 号） 。北京*园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务为房地产开发、基础设施建设、投资管理等。 （五）项目投资收益经计算，本项目预计开发建设总成本费用约 144591.05 万元，此时，利润总额为 30574 万元，所得税为 11733.87 万元，税后利润为 18840.44 万元。根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为 10%。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为：税前全投资财务内部收益率%19.3全投资财务净现值(Ic=10%)万元13517全投资静态回收期年1.95全投资动态回收期年2.09全投资投资利润率%17.65税后全投资财务内部收益率%12.49全投资财务净现值(Ic=10%)万元3580全投资静态回收期年2.04全投资动态回收期年2.2全投资投资利润率%10.87上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获一定的效益。（六）项目融资*建设项目全部投资由*园置业股份有限公司自筹解决。（七）项目建设周期*建设项目工程建设周期为 21 个月，从 2006 年 9 月开始至 2008 年 6 月。其中， 2006 年 11 月至 2007 年 1 月为基础施工期，2007 年 2月至 2007 年 8 月为结构施工期，2007 年 9 月至 2008 年 6 月为装修和室外工程施工期。1.21.2 项目单位简介项目单位简介（一）建设单位情况北京*园置业股份有限公司具体承担*块的开发建设工作。单位名称：注册地址：法人代表：注册资金：20000 万元成立日期：1999 年 12 月 15 日（二） 、公司股东基本情况*园置业股份有限公司是由*园建设（集团）股份有限公司、上海*房地产发展有限公司、北京*房地产集团公司、海南*投资发展有限公司、深圳*投资发展有限公司、北京*土地整理公司六家公司参股。各家股东在投资开发、科技创新、经营管理、资本融通方面，拥有雄厚的实力和丰富的经验，为*园置业股份有限公司的发展奠定了坚实的基础。（三） 、公司核心业务*园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务：房地产开发，基础设施建设；技术开发、技术转让；投资管理。公司在房地产开发，基础设施建设、规划设计、市场营销等领域有一支素质较高的专家队伍，按照现代企业制度建设的经营管理机制，是保证高速运转的基础。1.31.3 项目技术经济指标项目技术经济指标规划用地面积：26734.954 平方米总建筑面积：194066 平方米其中：地上建筑面积：119268 平方米（包括酒店：51629 平方米，办公：25145 平方米，商业：42494 平方米） ，地下建筑面积：74798 平方米。1.41.4 报告编制依据报告编制依据1、 北京市规划委员会关于原则同意*项目设计方案的复函(2006 规复函字 0279 号) 2、 北京*项目设计说明 3、 北京市国有土地使用权出让合同 （京地出合字（2001）第 237 号）4、建设部房地产开发项目经济评价方法第二章第二章 项目建设的背景和必要性项目建设的背景和必要性2.12.1 项目建设的背景项目建设的背景*园区是*年 5 月经国务院批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区。*园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统一领导和管理。*园区覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域，包括海*园、*园、昌平园、电子城科技园和亦庄科技园。海淀园位于海淀区，其中建有 1.8 平方公里的上地信息产业基地和 4 平方公里的。1999 年 6 月，国务院正式批复了北京市政府和科学技术部关于实施科教兴国战略，加快建设*园区的请示 。这是继 80 年代设立深圳等经济特区，90 年代开发开放浦东之后，国家跨世纪发展的又一重大战略举措。*园区的发展目标是要充分利用中关村的人才、科技、知识优势和高科技产业的基础，用 10 年的时间，把*园区建设成为具有鲜明时代特点、我国自己特色、世界一流的科技园区，成为国家科技创新示范基地、科技成果孵化和辐射基地、高素质人才创新人才的培养基地。到 2010 年，*园区生产总值达到 1300 亿元人民币，年递增 20%，成为新的经济增长的“发动机” ，同时，科技园区强大的辐射作用，必将促进和带动全国，尤其是北京市的产业结构优化和经济的持续发展，成为推动我国高新技术产业发展和现代化建设的强大动力。加快*园区的建设首先需要为中关村的发展提供一个良好的基础环境，这是满足*园区发展的基本条件。2.22.2项目建设的必要性项目建设的必要性*是“*园区”规划中的重要部分，是北京市“十五规划中科技园区建设的重点项目。它位于海淀区*镇，东起*路，西至*路，北到*环（北大南门） ，南边界为*镇南街，是中关村的高科技商务中心区。西区总占地面积 51.44 公顷，规划地上建筑总面积 100 万平方米，地下建筑总面积约 50 万平方米。总容积率为 2.O，绿化率在 35以上，城市公共绿地 7.1 公顷，机动车停车位 10000 个。规划建筑高度由西向东从 50 米到 80 米逐渐升高，局部修建高度 90 米120 米的标志性建筑群，形成高低错落、变化有致的城市轮廓线。 西区整个用地范围有明确的功能分区：综合科贸组团区主要提供科技贸易类企业办公建筑用地；公共建筑区提供金融、会展、酒店、商业、综合管理等建筑用地；公共绿化广场包括绿地、景观、公共交往空间与地下商业设施。*效果图*作为科技园区的核心区域，是规划确定的高科技产业的管理决策、研究开发、产品和技术的展示中心区，是整个*园区的商贸中心区，是开展高科技产业活动的“窗口”和与国际经济接轨的基地。*的建设已经成为近期中关村核心区规划建设的重点。*建设项目规划工程总建筑面积约 194066M2，项目将建成酒店（24 层高精装修） 、5A 级办公楼（20 层高部分装修） 、购物中心（6 层高部分装修） 。本项目的建成将填补中关村地区此类项目的空白，对于推动*乃至整个中关村地区的建设将有重要意义。第三章第三章 投资环境分析投资环境分析3 31 1 总体宏观经济分析总体宏观经济分析1 1、宏观经济形势介绍、宏观经济形势介绍中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的3.4%。中国的零售业也在以两位数的速度增长，与 12 年前相比，翻了四倍多。这样的发展速度将会在短期到中期内存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平（不到 4%） ，零售业和零售价格指标都保持相对稳定。这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平，在今后的几年中有这样的发展趋势：作为中国入世的过渡的一部分，经济的重要组成部分将会进入反常的前进状态。排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将会在中期内存在。中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有 800 至 900 万人移居到城市。同时，农村的总人口量也在持续增长。北京是全国的政治、文化与国际交往中心，又是生机勃勃、充满活力的综合性产业城市。改革开放以后特别是十五时期，中共北京市委、市政府大力发展首都经济。循着北京经济发展要立足北京、服务全国、面向世界的思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。如上图所示，过去的十多年中，北京市的经济保持了高速的增长，除 1998年受到亚洲金融风暴的影响外，北京的国内生产总值在 1990 至 2004 期间一直保持两位数字的增长速度，国内生产总值由 1991 年的 598.9 亿元，增长到了2004 年的 4283.3 亿元，年均递增率为 17.8%。 。在 1990 至 2004 年间，北京市人均国内生产总值从 1990 年的￥4,878，迅速增长到 2004 年的￥36,832（约折合 4,454 美元） ，平均年增长率达到15.6%。 据统计，北京市城镇居民人均可支配收入也由 1991 年的 2，040 元增加到2004 年的 15，638 元，普通居民的购买力大幅增强，为北京房地产市场的持续发展奠定了基础。据预测，北京市消费价格指数在中短期内将保持稳定，从而带动消费市场活跃，刺激房地产市场开发建设。奥运申办成功后，北京市计划动用高达 1800 亿元的资金进行北京城市基础设施的建设，经过这一轮大规模的基础设施建设，北京的城市面貌将发生翻天覆地的变化，总的方向是更都市化、更国际化、更适宜居住、与国内其他城市的差距也会越拉越大。随着北京知名度和吸引力的提高，将吸引越来越多的外地甚至境外的投资者前往置业，直接拉动房地产的消费需求。总体上看，北京已经初步建立市场经济体制，产业结构正向高级化发展，居民财富大幅增加，市民工作和生活方式正发生着深刻变化，整体经济态势正朝着高增长、开放型、知识经济的方向发展，作为支柱产业的房地产行业也将更加繁荣。3 32 2 国家政策及土地市场分析国家政策及土地市场分析1、近年北京土地市场调控 北京市在近两年采取了一系列措施，加强土地管理工作，改善宏观调控，对土地市场的影响重大而深远。 （1）出台国有建设用地供应办法及其配套政策 为深化土地使用制度改革，优化土地供应机制，有效调控宏观经济，促进经济和社会可持续发展，2005 年北京市出台了北京市国有建设用地供应办法（试行） ，及其配套政策，包括北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知 、 北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定办法（试行） 、北京市收回企业国有土地使用权补偿办法 、 北京市土地储备和一级开发暂行办法 、 北京市土地一级开发及经营性用地招标拍卖挂牌出让流程示意图 。国有建设用地供应办法自 5 月 1 日起施行着力调整国有建设用地的供应现状：用“年度供应计划”来调控土地市场，解决北京土地供应的机制问题；规定由市政府统一组织管理全市国有建设用地的供应，控制国有建设用地的供应总量和供应结构；分不同用途，采取不同的土地供应方式。 （2）颁布执行 2005 年、2006 度土地供应计划 土地供应计划是政府加强和改善宏观调控的重要手段。2005 年北京市首次编制并执行了土地供应计划。计划编制的原则，一是从严控制总量，加强计划管理；二是严格保护耕地，控制新增建设用地，优先利用存量土地；三是优化建设用地供应结构；四是调整用地布局；五是严格土地供应方式。 在供应结构方面，按照“适当控制总量、加快调整结构、着力挖潜改造”的原则，加大对部分类型项目用地的空间布局调整力度。 在用地布局上，优化中心城区功能，拓展城市发展新空间，加快解决城市“二元”结构问题，如重点保证顺义、通州、亦庄三个新城建设土地供应等。在供应方式上，严格控制划拨用地范围，充分发挥市场对土地资源配置的基础性作用。 通过执行计划，北京市土地实际供应总量控制在了计划供应量的范围内，基本实现了土地供应总量目标。同时，体现了城市总体规划的空间布局要求，突出各区县与其所承担的城市功能相一致的土地供应。 （3）加大清理闲置土地力度 北京市国土局于 2005 年 8 月和 10 月对 45 宗地块的土地使用权正式公告收回，用地面积约 67 公顷、规划建筑面积 309 万平方米。（4）配合“国六条”出台相关措施2006 年 5 月 30 日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合发布了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 ，根据“国六条”相关精神北京市国土局对部分土地进行招标出让，并推出“限价商品房”等政策。这一系列政策的推行对抑制房地产市场过热可能起到积极作用，从长远上有利于市场的稳定发展，但限制熟地价格、住宅用地招标政策的推行可能对本项目土地上市产生一定的影响。2、近年北京土地市场分析土地供应2005 年全市土地实际供应总量 6384 公顷，为年度供应计划的 98%，已办理完用地手续的 4664 公顷，其中有偿出让面积为 1774 公顷，划拨用地面积为2890 公顷。土地交易市场共成交土地 50 宗，土地面积 357 公顷，规划建筑面积 452 万平方米，成交价款约 117.5 亿元。 （2）土地交易及地价预测2005 年北京市土地交易市场成交地块 50 宗，土地面积 357.39 公顷。与2004 年相比，地块减少了 39 宗，面积减少了 180.53 公顷，面积下降了33.56%。2005 年北京房地产企业实际获得的土地数量减少，在实行了“熟地”供应政策后一年多，征地拆迁的难度越来越大，土地一级开发进展缓慢，由此导致了土地供应相对不足。 2005 年土地成交量虽然比上一年度减少了 33.56%，但是 117.5 亿元的成交金额与上年基本持平，微涨 1.91%。平均土地价格为 3288 元/平方米，比上年增长 53.39%；平均楼面地价为 2600 元/平方米，比上年增长 37.43%。自20022005 年，平均楼面地价的增长率分别为-17.39%、-4.52%、6.98%、37.43%，由降幅减缓再到增幅增加，显示的是地价增长趋势。 3 3、20062006 年北京土地市场分析年北京土地市场分析（1）土地供应量充足2004 年 1 月到 2006 年 6 月，北京市国土资源局供应住宅项目土地共 712 宗，其中未动工土地面积765.12 公顷，占 18%；已完成土地开发面积 656.08 公顷，占 15%；正在开发建设面积2258.00 公顷，占 52%；已竣工的土地面积669.77 公顷，占 15%。从以上数据可以看出，从 2004 年 1 月到 2006 年 6 月，北京市供应住宅项目土地 85%都在建设中或未开始建设，在正在开发建设面积中，1777.76 公顷(规划总面积 3502.98 万平方米)为 8.31 大限前（包括 8.31 大限）取得的土地，这些 8.31 大限前取得的土地，按要求将基本上在 2006 年年底前竣工，而形成真实的市场供应。从已供应土地情况来看，房地产市场上土地供应量充足。在政府加大清理闲置土地的背景下，开发商必定会加快运作速度，尽快开工建设，形成有效供应。 （2）土地供应政策导向作用加强 在土地供应的空间分布上，将继续贯彻落实城市总体规划、土地利用总体规划等各类规划确定的城市空间布局和区县功能定位，促进中心城、新城、小城镇和新农村的协调发展。土地供应计划指标远郊区县继续向顺义、通州和亦庄新城倾斜。 住宅商品房用地方面，将优先支持中小户型普通商品房建设，鼓励节约型住宅，限制高档住宅，禁止高档别墅建设。 （3）土地价格预测受到征地、拆迁政策及经济形势发展看好影响，2006 年北京土地开发成本有可能继续上升。但受一系列宏观调控政策特别是北京市土地出让政策微调的影响，预计2006 年地价虽会有上升，但将保持平稳，不会出现大涨。3 33 3 房地产市场分析房地产市场分析19982003 年，我国商品房价平均递增 2.5，一直温和上扬，而 2004 年陡然上涨 14.4，2005 年亦达 7以上，房价的快速上涨成为社会各界关注的焦点问题。导致房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展、人均收入水平提高下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的失衡。 2004 年是北京住宅市场不平凡的一年，虽然经历了 831 大限等重大事件，但住宅市场供需仍然呈现出前所未有的旺盛。进入 2005 年之后，受国家宏观经济高速增长的影响，住宅市场仍然保持着持续增长势头。（一）随着房地产市场的深入发展和日益规范，大量开发商以空前的信心投资京城地产。据统计，自 2000 年北京市住宅竣工量首次突破 1000 万平方米以来，每年都是保持着两位数的增长速度。（二）售价走势（二）售价走势自 2004 年下半年起，北京市住房价格呈现出加速增长态势。进入 2005 年，受购买需求的强烈拉动，以及土地拆迁原材料等开发成本上升、供应量减少等因素的影响，房价上涨势头更为明显，期房单月价格在 5 月份创历史最高，为每平方米 7136 元。2005 年商品住宅期房预售平均价格每平方米 6725 元，比2004 年上涨了 1083 元，涨幅为 19.2%；现房价格每平方米 5853 元，比 2004 年上涨了 1106 元，涨幅为 23.3%。商品住宅销售价格指数由 2004 年的 104.3 上升到了 107.1。在国家逐步加强宏观调空，抑制房地产市场过热的大背景下，北京市商品房价格出现了大幅上扬的势头，引起了社会各界的密切关注。（三）需求分析（三）需求分析1998 年以来我国宏观经济形势持续高速增长，北京居民住房购买力得到持续增强，需求历年递增明显，商品住宅销售面积年均增长率为 38.4%，进入2004 年和 2005 年后，市场交易出现了大幅放量。3 34 4 商业地产市场分析商业地产市场分析1、商业地产市场已经成熟北京 GDP 及人均国内生产总值和社会消费品零售额的增长速度、现状水平，均说明北京商业零售业即将进入快速拉升的阶段，对于商业地产投资来讲，意味着市场即将启动，任何投资所关注的投资节奏问题在北京已经不是问题。 2、优质商业地产项目潜力巨大自 2004 年 12 月 11 日我国有关零售业重大政策的出台，中国零售业市场从此全面向外资开放，促使国际知名零售品牌大批拥入。主要的政策变化有三点：国外零售商可以设立独资公司，不再受股权限制；在店铺设立方面没有地域及数量界限；享受和国内同行业基本一样的待遇。这一政策对 2005 年北京优质商业物业市场产生了极大的影响。据商务部统计，从 1992 年我国商业领域对外资开放以来到 2004 年底，我国已累计批准设立 314 家外商投资商业企业，合同利用外资 51.8 亿美元，开设了 3997 个店铺，营业面积达 920 万平方米。2005 年前三季度，外商投资我国商业出现热潮，商务部累计批准新设了 554 家外商投资商业企业，合同利用外资 16.8 亿美元，开设了 1130 个店铺，营业面积约 333.8 万平方米。预计 2006、2007 年中外零售商仍将继续在中国的扩张势头，优质商业市场的需求将继续上升。3、北京市商业地产现状分析（1） 北京在建商业地产项目的供应结构从上图统计数据可以看出，北京大中型商业地产项目的数量占市场的主体，这完全说明了北京商业地产开发市场的现状。从投资机构的角度看，中小型商业地产项目的市场比较稳定，而且因为商业功能及招商等问题不容易发生大的偏差，风险便于控制，商业地产投资机构往往对这类项目感兴趣。 北京大型商业地产项目，尤其是大型购物中心项目，开发商整体上看，比较谨慎，并不象南方很多城市的开发商不管商铺销售是否可能对未来的经营管理产生影响，都进行大面积商铺的销售，而是以长期出租经营为核心思想，进行项目的运作。根据赛睿顾问和国际机构接触的经验，目前阶段，很少有机构对规模在 10 万平方米以上的 SHOPPING MALL 项目有投资计划。 2、北京市各区域在建商业项目供应情况 从上图可以看出，北京商业地产供应主要集中在三环到五环之间，而且主要集中在东部、北部和西部，投资机构除关注以上区域外，也特别关注南部区域，因为升值空间比较高。 3、北京市在建商业项目类型供应比例 如上图中统计结果，购物中心/综合项目所占比例最高，达到 40%以上，社区商业供应量占近 25%。购物中心/综合项目的比例印证了当前中国购物中心投资开发趋热的状况，社区商业的比例目前较低，正说明成长空间比较大，各类商业地产投资机构普遍关注并认同其投资空间。 4、北京市各商圈在建商业项目供应分布 从上图可以看出北京市商业地产的供应呈现极大的不均衡特点，投资机构普遍认为：从这种不均衡可以看出市场热点，也可以挖掘市场空白点；市场热点地区，既说明存在投资机会，也说明激烈竞争在孕育风险。很显然，CBD 和中关村地区是商业地产供应量最大的地方，大家看好其投资价值，但也正是因为市场普遍的关注，所以一定程度上涣散了开发商的责任心、专业心，换言之，这两个区域也潜藏风险。当然，该区域长期市场需求强劲，这种风险更多来自开发商专业化操作的风险，而不是市场风险。3 35 5 写字楼市场分析写字楼市场分析自上个世纪 90 年代初以来，北京写字楼市场的发展共经历了四个阶段，1992 年至 1996 年的高速发展阶段，1997 年至 1999 年的萧条阶段，以及 2000年至 2001 年的复苏阶段，相当于刚刚走完了一个波形周期。从 2001 年下半年开始，北京写字楼市场又出现了租金持续下滑、入住率调整的局面；从 2005 年开始，写字楼市场逐渐稳定发展，东部区域租金开始略有上升。 近年来北京市迎来了优质写字楼入住的高潮。2004 年北京新增优质写字楼供应项目 7 个，总面积 50 多万平方米，但其中 30 多万平方米集中在海淀区。根据规划，2005-2008 年期间，北京平均每年写字楼的新增供应量都将突破百万平方米。北京甲级写字楼项目主要分布在以 CBD 为代表的东部区域、金融街区域及中关村区域。以上三个区域集中了北京市 90%以上的 2004-2007 年完工的甲级写字楼，是否座落于这三大传统商圈现今仍然是衡量甲级写字楼的重要标准之一。 2005 年 4、5 月北京各大商圈写字楼租金及入住率指数随着中国经济持续稳定增长，已经成为世界经济的重要组成部分，中国成为许多知名跨国公司未来战略性发展计划的重点。根据财富杂志的一项调查显示：全球 4 万多家跨国公司，90%以上的企业若干年内会考虑在中国设立地区性总部，其中首选北京的约占 15%。随着 2008 年奥运会的举办，北京作为国际性大都市的知名度将大大提升，加之交通等基础设施的改进，为北京吸引更多的跨国公司提供了有利的环境条件。此外，北京的优质写字楼市场本身是一个动态发展的市场，产品更新换代的特点明显。北京现有优质写字楼供应约 600 万平方米，60%以上面积是 2000年以前竣工的项目提供的，且其中 10%的项目投入使用接近 10 年。一般优质写字楼的“活跃期” （保持优质写字楼的市场地位）与其设计、建材及设备的选用密切相关。就目前的市场情况来看，已经有一些在过去曾经是优质写字楼典型代表的项目逐渐淡出市场的案例，这些项目的原有租户将是未来优质新增写字楼供应的重要吸纳者。3 36 6 酒店类物业地产市场分析酒店类物业地产市场分析我国近年来经济快速增长、国家鼓励外来投资、对外贸易往来频繁、国内外商旅人士增多，加上 2008 年奥运会带来的人流与商机，这都是旅店、酒店类物业发展的大好消息。作为国家政治经济文化中心的北京，对内可以辐射全国市场，对外可以辐射亚太市场，而中关村地区在北京此类市场上又具有举足轻重的地位，所以中关村地区发展旅店、酒店类物业有先天优势。中国经济的可持续发展不仅给中国经济发展注入了新的活力，也为外商进入中国市场带来了前所未有的机遇，实现了双赢。北京对酒店的建设是异常欢迎的，仅从北京 2008 年要举办奥运会来看理由就已经非常充分。就星级酒店来说，根据获得的最新资料，北京市目前有星级酒店 614 家，而北京市在申奥报告中承诺，到 2008 年，整个北京市的星级酒店总数将达到 800 家。毫无疑问，现在北京离这一数字还很远。填补空缺除了通过新建的星级酒店以外，还通过对原有基础较好饭店的升级、改造和扩建，4 月中旬由北京市发展和改革委员会举办的奥运经济市场推介会上，国家旅游局的官员就说过，增加酒店这一块应该会成为北京吸引外商投资的亮点。而各大酒店集团对北京更是青睐有加，似乎都是冲着北京奥运会，赶在 2008 年前开业。北京华贸中心与万豪国际集团的酒店管理合同签约仪式上，国家旅游局局长助理王军致辞：中国经济的快速发展，吸引了全球的目光，特别是中国加入世界贸易组织以后，为中外企业发展和合作创造了更好的市场环境和法律环境，实践充分说明，中国经济的可持续发展不仅给中国经济发展注入了新的活力，也为外商进入中国市场带来了前所未有的机遇，实现了双赢。2008 年北京奥运所产生的经济“大蛋糕”也达到了 3000 亿元，因而中国市场的机会和市场消费的容纳能力令每一个国际行业领先者都无法不怦然心动，万豪集团敢于同时把两种品牌的酒店开在北京的华贸中心，显示出对中国和北京未来的看好。奥运概念影响几何一个由投资拉动的高增长期，一方面是老饭店的装修改造，另一方面由多元化投资主体在奥运概念利好预期影响的大规模进入，就奥运概念对北京饭店市场的影响，有关人士解答到，按现在京城酒店业的发展态势，到 2008 年之前星级酒店的数量肯定会超过向国际奥委会承诺的 800 家。他认为，奥运概念对北京饭店市场的中长期走向的影响大致可以分为三个阶段。第一阶段是从现在开始到 2007 年，北京饭店市场肯定会出现一个由投资拉动的高增长期，一方面是老饭店的装修改造，另一方面由多元化投资主体在奥运概念利好预期影响的大规模进入。其中我们特别是对这样几种投资主体的行为加以关注：以各地方政府驻京机构为代表的行政导向型投资；各大企业集团办事机构为代表的标志型投资；与体育和旅游有关的上市公司进行的概念型投资；其他大型企业集团进行的战略性投资。在此过程中可能会出现一个饭店企业并购的活跃期，特别是那些地理位置优越、经营管理方面存在障碍的国有饭店会成为北京饭店市场上资本运作的追逐对象。在此期间，由于投资转化为供给存在一个迟滞期，所以各项经营性指标与当前相比不会有太大的变化，平均客房出租率约在 7078%之间作调整，平均房价有可能在 600700 元/间夜波动。第二阶段即 2008 年夏季奥运会前后，北京饭店市场将进入由奥运概念为主导的需求拉动的稳定增长期。这种增长首先表现为需求总量的增长，也是现在饭店业利好预期的最大依据。对这阶段北京饭店市场的乐观估计是客房出租率在8088%之间，平均房价在 900950 之间。第三阶段，2009 年以后的北京饭店市场的变化将是以存量调整基础、管理创新和市场创新为主导的内涵型增长阶段。这一阶段至少需要 5 年的时间。在这一阶段，饭店市场的需求增长速度会减缓，从而导致饭店的客房出租率和房价出现同时下降的局面，但降幅不会太大。首先是奥运概念的滞后效应，入境旅游和国内旅游需求，特别是国内旅游需求不会下降太多。其次是内需拉动增长将是中国经济未来相当长一个时期的宏观特征。第三是 WTO 的影响，随着中国更大程度上融入国际主流社会，也会有越来越多的国际性的会议及相关活动在北京举行，加上娱乐、体育等专项旅游产品境内外需求的扩大，北京饭店产业的国际服务贸易量必然会有一个持续而稳定的增长。北京目前有 15 星级的饭店客房近 10 万间。根据奥运会奥组委的要求，到 2008 年北京举办奥运会时星级饭店应达到 800 家，客房数应达到 13 万间。因此，2008 年 8 月在举办奥运会的当月，北京星级饭店共可提供 630 万张床位。2008 年 8 月到北京的国外旅游者有可能达到 60 万左右，国内旅游者有可能达到 110 万，共 170 万左右（2004 年 8 月到北京旅游住在星级饭店的外国游客为30 万人次，国内游客为 100 万人次） ，如果这 170 万人平均每人在北京停留 5天，那么共需要 850 万张床位。850 万张床位的需求量与提供的 630 万张床位的差额为 220 万张床位，以新建有 300 间客房的中型饭店来计算，起码还需要再建 100 座。第四章第四章 区域市场分析区域市场分析4 41 1 中关村地区商业地产市场分析中关村地区商业地产市场分析中关村核心商业区是大家认为的中关村最主要的商业中心，并且是以庞大的电子配套市场为主，同时即将在中关村出现一些地下大型超市和购物中心。估计建成之后总的商业面积会超过 15 万。它的商业主要消费人群主要是对电子高科技产品有需求的专业人士，以及在中关村商务区办公和周边办公的工作和居住的一些人群。早在 1999 年 6 月，国务院关于建设*园区有关问题的批复中指出，在发展高科技产业的同时，也要“带动教育、文化、体育、商业以及物业等产业的发展” 。 随之而来的，是中关村 51.44 公顷的土地放量。这引来了众多地产开发商涌入中关村，其中有相当一部分将目光瞄准了商业地产领域。 中关村商业模式真正转型契机出现在 2004 年。家乐福旗舰店落户中关村核心区内的黄庄。此后家乐福内人流如织，业内人士逐渐认识到， “经历了长时间发展的中关村商业地产，不仅需要电子商品卖场，同样需要能够满足人们日常生活消费、休闲需要的商业设施” 。 被单一的商业模式统治长达十余年的中关村地区，终于迎来了商业地产项目“百家争鸣”的局面。 比起西单、王府井等商业街区，在中关村做商业最大的优势是丰富而充足的客流量：这其中的支撑点是超过 150 万平方米的写字楼、高级会展中心和五星级酒店，以人民大学、北京大学为代表的各级、各类共 68 所高等院校以及30 多万左右的在校学生；在微软、IBM 等近 60 家落户于中关村的世界 500 强企业和在国内的众多大型 IT 企业的白领以及邻近区域内 300 万常住人口。 而更吸引人的是，连续三年，海淀区个人所得税收入占全市个税收入的 24%，人均可支配收入在北京城八区内名列第一。而根据国际惯例，对于一个现代城（查看地图）市而言，某一区域的人口密度与商业设施面积之比应在 81 左右。但在目前的中关村地区，除电子产品商业外，这一比例是 301。 这些数据都在传达着这样的信息：中关村有着极其强大的商业消化能力。 在经历了 2005 年的短暂沉寂之后，中关村的商业地产项目在 2006 年迎来了爆发式的增长。 2006 年中关村区域的商业地产项目供应量可以达到近 32 万平方米，而该区域商业地产的总供应量也将超过 60 万平方米中关村商业地产仅今年一年的供应量就几乎与此前十年的总供应量相当。 针对中关村商业地产的集中放量，一方面现阶段中关村大量写字楼上市，表明该区域商务氛围已形成，商务配套的相对缺乏使区域后期物业产品类型发生了转变。另一方面，由于区域市场专业化程度很高，使得这里成为经营电子类产品商家的天堂，随着 IT 产品平均利润率的下降，其产业结构也会发生不同程度的变化，如向餐饮、购物、娱乐等其他商业业态的转变。中关村商圈的平均租金水平是 80 元美金/使用平方米/月，王府井达到了160 元美金，西单是 150 美金，CBD 和燕莎是 100 美金。而目前北京优质商铺整体的租金水平约为 65.5 美金/使用平方米/月，相比之下，中关村的商铺租金并不高。如果假设*的档次和目前的主流产品相当，考虑到近年房价上涨因素，我行认为 19000 元/平方米左右的价格是比较接近市场价格的。4 42 2 中关村地区写字楼地产市场分析中关村地区写字楼地产市场分析中关村写字楼的分布大致分为七个区域： 首先，以理想国际大厦、中关村金融中心等为代表的中关村广场及其周边项目，这个区域供应量大、项目类型丰富，加之传统的电子市场中心作用，一直都是中关村的核心区； 其次是以威新国际大厦、创业园、清华科技大厦为代表的清华科技园区，集中了大量的以清华大学为依托的高新技术企业、创业公司； 第三个区域是以融科资讯为代表的中关村东区，清华南，西区东面，入住这里的客户多为与中科院、联想集团有着业务关联的国际国内知名研发公司； 第四个区域是以银网中心、锦秋国际、学院国际大厦、希格玛为代表的海淀知春路金融走廊； 第五个区域是以数码大厦、腾达大厦为代表的中关村南大街沿线； 第六个区域是以银科中心为代表的苏州街，这个区域集中了很多乙级写字楼及商住公寓；配置相对较低； 第七个区域是以上地为中心的软件研发基地。山后永丰产业基地和生命科学园，以研发为主的生态型的办公区。中关村地区写字楼总的供应量在 2004 年达到了 720 万平方米，预计 2006年将达到 860 万平方米。从趋势上看递增明显，短期内与增幅不明显的需求量会产生供过于求的矛盾，这种矛盾同时还体现在供需结构上的不对称。但由于2008 年的奥运会限制政策，从 2006 年到 2010 年期间不会有太多新增现房，所以从发展的角度分析，中关村的写字楼市场，尤其是高档写字楼市场还有一定的上升空间。 根据成业行提供的资料，2005 年中关村核心区写字楼供应量为：销售接近30 万平方米、出租接近 60 万平方米。 中关村区域的甲级写字楼当中，新建项目占了相当比例，因此该区域项目的品质并不逊色于 CBD 及金融街商圈。然而，受供应量、客群及商务环境的影响，中关村区域甲级写字楼的租金水平及入住率在各大商圈中最低。区域甲级写字楼的成交价多在 14-16 美金/平方米/月的区间。甲级写字楼售价集中在13000-17000 元/平方米的区间。 中关村写字楼近年来有大量供应，包括中关村科贸中心写字楼、中关村 e世界写字楼、新中关写字楼、第三极写字楼等。此外在中关村外围还将陆续有写字楼供应。这几个写字楼由于其功能的综合性（都包含大量商业） ，不太可能有大单成交，而散户销售市场情况并不乐观，因此整体销售价格还会下降。前的中关村有高端的基础设施和配套，吸引了越来越多的大型高段企业入住，目前在市场上受打击的是中端写字楼的和前 5 年推出的写字楼，其受高端写字楼入市的低价位影响，加上其自身的硬件落伍，目前处在非常艰难的境地。 目前中关村地区从高档的甲级楼到乙级楼，再到商住公寓，所有的面积加起来约有 800 万平米，为在中关村进行创业的和拓展的高科技及企业、大型企业集团、金融机构、国际的科技企业，都提供了一个能容纳百川的沃土。 中关村客户群体依然是以高科技、IT 为主的企业，与以往不同的是，目前除了中关村区域内成长起来的和新注册的公司外，随着中关村广场的和清华科技园区及融科资讯中心的建设，中关村逐步改变了以往硬件设施落后的状况，有更多的外资 500 强的公司和国内的知名 IT 公司纷纷从 CBD 回流中关村。这部分客户不仅自身需求办公面积大，而且也带动了一些相关公司进驻中关村，对于本区域的写字楼租售市场起到了主要的推动作用。 中关村近年来平均每年新增企业超过 3000 家，至今已有注册企业 1 万多家。这些企业对办公场所的需求量可想而知。同时，众多跨国公司纷纷选择中关村，设立分支机构或区域总部，而且，跨国公司的进入有逾演逾烈的趋势。中关村的商务写字楼市场客户群体一方面将吸引具备长远发展目光的诸如微软研发、朗讯、NTT、高通、松下、联想、方正等企业巨头；另一方面则是数以万计的高活力创新企业和相关配套行业的企业，这其中包括大量已获得一定发展积累的各类企业。 可以看出中关村的客户类型已经呈现出了多样化、综合化、国际化趋势，由此也可以说明中关村所独有的科技、人才的原动力将长期而巨大的吸引着国际、国内客户的广泛关注。如果假设*的档次和目前的主流产品相当，考虑到近年房价上涨因素，我行认为 12000 元/平方米左右的价格是比较接近市场价格的。4 43 3 中关村地区酒店类物业地产市场分析中关村地区酒店类物业地产市场分析北京酒店市场供应量在时间上是不均匀的。近几年来开盘的新项目，无论在项目的数量，还是项目提供的总建筑面积，都是很高的。这反映了今年酒店市场十分活跃，且市场总量还未饱和。酒店的供应量的猛增，势必对其他类型的房地产项目造成一定的压力。北京酒店市场供应量在分布上是不均匀的。根据不完全统计，现市场上的酒店项目 61% 位于朝阳区，并且这些项目所提供的公寓总建筑面积将近占市场总量的 70%以上 。主要原因是自改革开放以来，东部地区就是北京市发展较快的区域，既有大型商贸社区，又涵盖众多重要的外事区和商务区，外国使馆和国际商务机构密集，因此会对酒店有持续的需求。典型项目租金与售价水平参考名称租金(美元/月/套)售价(美元/平方米)1500-28001216-2204200020001200-225090010502000-5000330023008907202500200020001500-2800230020003000-680019151780从上表可以看出目前本市的酒店主流市场的价格在 2000-3000 美元/平方米。国贸附近在 2000 美元/平方米，而燕沙附近受到国外人士青睐，售价更高在3000 美元/平方米左右。*项目地处中关村地区，它的区位条件和国贸、燕莎相比各有千秋，很难以精确的数字表述。如果假设*的档次和目前的主流产品相当，考虑到近年房价上涨因素，我行认为 18000 元/平方米左右的价格是比较接近市场价格的。第五章第五章 项目市场定位项目市场定位5 51 1 中关村地区市场总体分析中关村地区市场总体分析通过以上分析可知，虽然中关村地区商业地产和写字楼市场已经得到发展，但酒店类物业地产尚处于待开发阶段。虽然目前海淀区有 51 家酒店，但是没有形成东三环的酒店聚集效应，这对高端人群和人气的聚集来说都是制约因素。此外，产权交易机构，平台交流机构以及其他相关的会计、法律、律师等等这些社会中介机构的缺乏，与中关村区域经济发展也不相匹配。 5 52 2 项目业态组合项目业态组合 根据市场分析，本项目将建成以酒店为主、写字楼、商业设施为副的商业综合体。其各部分配比为：地上部分由五星级酒店、写字楼及商业三栋建筑组成，酒店 24 层，高 90.00m，建筑面积 51629 平方米；写字楼 19 层，高81.85m，建筑面积 25145 平方米；商业 6 层，高 32.50m，建筑面积 42494 平方米。5 53 3 项目客户群分析项目客户群分析 1 1、商业及写字楼部分客户群分析、商业及写字楼部分客户群分析自 2000 年至 2005 年，中关村写字楼供给的存量增加比例并不高于新增企业注册的比例，也就是说，连续若干年间形成的写字楼供给缺口，要在今后几年才能够持续地得以弥补。中关村企业构成主要是高新技术企业、产品分销商，以及中介与服务机构、教育、会计、律师等。中关村企业有三个特征：10 到 50 人的中小型公司占 80%，私营股份制公司 80%，技术背景的公司占 80%，优秀人才走向中小型公司创业是国际化趋势。（1 1） 、高新技术企业：、高新技术企业： 高新技术企业中基本上以民营企业为主，所以多数以购买办公面积为主， 这类企业普遍呈现小型化，其中人以下的企业所占比例最大。这些企业对于项目的配套公共设施要求很高，需要一些高品质、高品位的配套服务，如咖啡馆、舒适的休闲环境、档次较高的高尔夫球场等。创业型的企业经常需要加班，所以他们有小时的服务要求。 （2 2） 、贸易公司，产品经销商：、贸易公司，产品经销商： 产品分销商对办公环境的选择主要以电子配套市场为主。由于纯铺面分销商销售毛利润的近要承担房租，所以为降低成本， “下店上商”已逐渐成为规模分销商的办公新趋势。产品分销商普遍要求交通顺畅，另外，办公环境要有规模，同时他们对办公物业的态度是“买比租好” 。（3 3） 、中介与服务机构：、中介与服务机构：由于这些企业普遍是“合伙人制” ，这在中关村地区是绝对的主导，所以大多数中介企业认为购买比租赁好。中介与服务机构对办公环境的要求较高，由于中关村区域内的高档写字楼较少，多数中介与服务机构选择区域外的写字楼，这就造成了其与客户、客户渠道、客户服务资源之间的距离。未来中介与服务机构是中关村比较重要的发展方向。从风险投资的角度看，中关村目前分布的人力资源，如果转向企业比较顺利，那么转向教育产业将更为顺利，未来中关村的教育产业将有非常大的发展空间，这必将影响其办公诉求的总量。（4）客户定位本案定位为智慧型、智能化商务写字楼，在产品细节上，不仅以智能高科技来突出产品特性，更应注重以人为本的原则,追求人性化,追求健康,生态、环保的办公理念。基于本案产品性质，本案所吸引的客户群是知识型企业，先导型企业。他们的决策是理性的，符合科技标准的。A.从事电信，生物，电子等高科技企业;B.高科技外资企业;C.知名国有家电企业;D.从事科技贸易，金融、风险投资等相关领域的中小型公司;E.服务于高科技企业，如会计师事务所，律师事务所，广告公司、中介机构等小型公司。2 2、酒店部分客户群分析、酒店部分客户群分析（1） 主要以居住和商务为目的高级商务人士在租用酒店时就没有购买该酒店套间用于投资的想法，他们的直接目的在于长期居住，获得生活和工作上的方便，最终目的在于商务。 （2） 需要高档、方便的居住商务环境以及细致入微的专业服务 酒店的租用者一般都具有 三高、二多、一化 特征，即学历高、素质高、地位高，事务多、需求多，国际化。他们对居住文化、办公或商业环境有着独特的理解与需求，对反映酒店档次的装修装饰、外部环境、配套设施、管理服务水平等要求也较高。 （3） 以外籍人士较长时期的租用为主 酒店定位高，收费高，服务层次高，消费该类物业需要较强的经济实力，这就决定了酒店的租用者以外籍人士为主。 第六章第六章 项目选址及建设条件分析项目选址及建设条件分析6 61 1项目用地范围及自然状况项目用地范围及自然状况（一）项目地理位置*位于海淀区中关村，这里地处西北四环路内、颐和园南，距西直门 5 千米。（二）项目用地范围项目地块位于北京市海淀区*规划公建区（IV 区）用地东南部，基地近似成三角形，基地面积约 2.67 公顷。具体四至范围是：南侧为海淀镇南街（丹棱路），西侧为规划（9）号路，西北侧为规划（4）号路，东北侧为海淀斜街（规划步行商业街）。（三）项目自然状况*，北邻公共绿地。这里向北可望世界文化遗产颐和园，向西可看西山，是一个环境优美的好地方。（四）项目周边环境1、位于中关村商务核心区中关村广场核心位势，与中关村金融中心一、二期共同构成中关村广场核心综合体。2、毗邻“数码商圈”，即由数码大厦、友谊宾馆、双安商场、华星影院、燕山酒店、当代商城共同组成的现代化商圈。3、南临海淀东起学院路，西至万泉河桥的金融走廊。4、与海淀区的艺术文化中心隔街相望。中关村大街作为中关村地区的主要轴线，将北大、清华、中科院、农科院等教学科研机构，以及国家图书馆、首都体育馆、紫竹院公园等文体设施与中关村金融中心连接起来。5、中关村广场、双榆树、五道口将构成未来中关村核心区商务“金三角” 6 62 2市政配套条件市政配套条件（一）道路交通条件1、项目地块北邻北京四环路快车干道，西接城市主干道苏州街，东临城市主干道中关村大街；2、北距首都国际机场 25 公里，南距北京西客站 10 公里；3、地铁 4 号线（中关村金融街）、地铁 10 号线（中关村CBD）一纵一横从地块穿过。（二）市政基础设施情况（二）市政基础设施情况地块所处区域为城市中心繁华商业区，基础设施完善，建设地块红线外达到“七通”，地块内场地平整。6 63 3社会人文环境社会人文环境（一）教育设施本项目周边有中国农业大学、人民大学、清华大学、北京大学等高等学校，有人民、清华、北京、农大附中等中等学校，还有小学、幼儿园等，教育资源丰富。（二）服务设施本项目周边有解放军 309 医院、结核病中心，中国银行、工商银行，还有宾馆、商店、邮局、税务、游泳、桑拿等，服务设施齐全。（三）绿化设施本项目近临公共绿地，且本项目内建设计 34%的绿地。第七章第七章 项目建设方案项目建设方案 7 71 1项目总体规划项目总体规划1、*与中关村金融中心一、二期、共同构成中关村广场核心综合体。中关村广场定位为中关村的商务中心区，总占地面积 51.44 公顷，总建筑面积 150 万平米，是由国际甲级写字楼、甲级写字楼、商场、五星级酒店、康体中心、商业配套共同构成成熟的现代化商圈，为入驻企业提供完善的商务服务。 2、中关村广场共划分为六个功能区，其中一、二、三区为综合科贸写字楼组团区，、四区为公共建筑区，有国际甲级写字楼中关村金融中心、健身中心、酒店和大型公共管理设施；五、六区为公共绿地，包括一个绿地面积达 10 公顷的开敞式楔型绿地广场和一个下沉式中心广