商业地产设计标准化指引

商业地产设计标准化指引隆基泰和房地产开发有限公司房地产事业部商业地产管理中心二O一二年十二月编写说明（一）编制目的本标准是为了适应隆基泰和房地产开发有限公司项目开发过程中新的发展要求，满足本集团项目开发公司更好地营造高品质楼盘、增强与客户的互动、促进销售的需要，旨在指导设计单位和各项目公司的技术管理人员正确掌握示范区设计的理念、原则和方法，成为项目公司把握示范区设计的指导性手册。（二）适用范围1、适用于集团商业地产管理中心、规划设计中心；2、适用于各区域公司租售管理部、规划设计部；3、适用于与集团合作的各建筑设计院。（三）应用说明1、本问所述设计要求为设计过程中的技术要求文件，具体设计管理流程需按照集团规划设计中心各类专项设计管理指引执行。2、本文所述设计要求为非流程性要求，各项要求间整体存在一定的先后关系，但具体分项间不可拘泥于行文先后顺序，需整体同步考虑。目录住宅楼盘配套商业设计技术指引41. 住宅楼盘配套商业的技术要求42. 商业配套的类型43. 商业配套的规划54. 商业配套的规模55. 商业业态规划设置要点66. 建筑布局设计要点67. 建筑结构、水电、暖通设计要点78. 交通设计要点99. 设计模块9二商业街建筑设计技术指引10三购物中心建筑设计技术指引751 .购物中心建筑设计技术要求752 .商业业态的分类763 .购物中心的特点及分类764 .平面柱网与建筑层高775 .室内商业街及中庭共享空间尺度776 .店铺开间、进深与面积的关系777 .垂直电梯与自动扶梯的服务参数778 .公共卫生间设置参数77一、住宅楼盘配套商业设计技术指引1.住宅楼盘配套商业的技术要求衡量标准住宅底商独立商业街社区商业中心规模1 .面积定量法：住宅配套商业合理面积（m2）=住宅开发体量（nf）X58%2 .人口定量法：住宅配套商业合理面积（m2）=住宅导入人口（人）X1（m2/人）位置1 .住宅区内2 .住宅区外1.住宅区外，主入口附近1.住宅区外，主入口附近层数以1层为宜以1层为宜，不超过2层不超过2层层高6米首层，6米；二层,4米首层奥米；二层,4米柱距78米78米)8米商铺开间35米35米8米商铺进深810米810米)8米开间与进深比例以1:2为宜，不超过1:3以1:2为宜，不超过1:3以1:2为宜，不超过1:3商业街宽度以810米为宜，不超过12米以810米为宜，不超过12米商业街长度以100150米为宜，不超过200米以100150米为宜，不超过200米水电设计预留给水接口，排水、排污接口。强电、弱电接至电配电箱。2 .商业配套的类型根据楼盘项目特点及整体布局，可建设以下不同类型的商业配套：住宅底商即利用住宅楼盘首层作为商业用房。按照所在的地域，又可以分为：在住宅区内设置；在住宅区周边沿街设置。独立商业街平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧设有独立商铺。社区商业中心设置在楼盘人流集中地区，是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，包括超市、肉菜市场、便利店、餐饮店、药店等各类社区商业网点的集合体。3 .商业配套的规划便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现满足社区居民便利性需求的原则。和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则。开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求。适度开发原则：商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则，商业配套的开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶段开发商业配套。景观再造原则：以景观意境为线索，将商业配套的建筑与空间景观设计融入整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文化气息的购物、休闲的环境。4 .商业配套的规模面积定量法：住宅配套商业合理面积（m2）=住宅开发体量（nf）X58%这个模型中有两点需要说明，第一，以上的面积定量仅考虑社区商业为自身所处的住宅服务，不包括项目以外住宅。可以根据以上的定量模型粗略确定一个大致的面积范围段，同时考量项目所处商业环境和周边居住人口状况。如果项目处于成熟的社区，周边已有商业网点密集，则应该把自身的配套商业定位为内向型为主，开发体量不宜超过理论数字。如果项目处于城市新区，原始商业缺乏，而新建住宅众多，则可以除了规划部分内向型社区商业之外，同时规划部分外向型商业，从而整个社区商业体量的确定不用严格套用以上的模型，可适度放大。中型楼盘：楼盘总人口规模：20005000户。商业配套的总建筑规模：参照总建筑面积的5%-7%3勺标准进行配置。可设定的商业层次：住宅底商+商业街。大型楼盘：楼盘总人口规模：500015000户。商业配套的总建筑规模：参照总建筑面积的7%-8%3勺标准进行配置。可设定的商业层次：住宅底商+商业街+社区商业中心，商业街和社区商业中心的总建筑面积与住宅底商的搭配比例以80%:20%为宜。5 .商业业态规划设置要点各种商业业态建筑面积规划比例宜按照购物（超市或便利店、生活用品专卖店等）40%、餐饮（日常性餐饮）30%和其他便利服务（洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等）30%的比例进行设置。中型楼盘应配置超市或便利店、生活用品专卖店、日常性餐饮以及洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等基本服务，肉菜市场或便民菜店依据楼盘具体情况需要决定是否设置。业街。总建筑面积超过50万平方米的楼盘，应在小区主要出入口处集中设置社区商业中心，并以集中独立商业形式设置，同时在二期、三期组团中心位置或重要出入口按人口规模和地块条件设置住宅底商、单侧式商业街或小型商业中心。商业街及社区商业中心应布置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞、便利的地方，应临街或临路设置，如设置住宅底商，也必须临街或临路。大型楼盘除设置以上商业业态外，还需要设置大型综合超市、文化娱乐设施，并可设立银行、电信、邮政、医疗设施、酒吧、康体健身设施、电影院、汽车服务店等服务设施。青少年活动、老年活动中心、自行车库，可根据楼盘开发具体情况进行配置。6 .建筑布局设计要点总建筑面积在2050万平方米的楼盘，可以结合项目情况，在小区主要入口处或首期组团中心位置设置住宅底商或单侧式商商业街可根据条件合理布置，但规模不宜过大，长度应控制在100150米之间，最长不应超过200米。两侧式商业街宽度应控制在810米，最宽不超过12米为宜，单侧式商业街宽度应控制在5米左右。商业街宜按照东西方向排列，以入口为中轴对称布局，建筑立面宜采用塔楼、骑楼的元素，使空间产生新的划分。社区商业中心宜与酒店、运动中心等大型配套形成组团，以酒店为中轴进行分散布局，同时社区商业中心应与楼盘屋村巴士停靠点进行整体规划，这样节省停车位空间，又方便居民购买，更能提升商铺的价值。7 .建筑结构、水电、暖通设计要点住宅底商层高为6米（如果地方规范有要求，应该按照地方规范有关要求），层数以1层至2层为宜，应合理优化剪力墙设计，以保证商铺的使用空间。单间商铺建筑面积以2050平方米为宜，最大不应超过200平方米。商铺开间以35米为宜，如果商家后期经营需要较大门面，则可以通过横向打通的方式扩展空间。商铺进深根据经营业态进行规划，以810米为宜，最大进深不应超过15米。商铺开间与进深的比例以1:2为宜，不应超过1:3。商铺内部原则上不进行室内装修，保持毛坯状态。预留水、电、燃气、排污等各项设施的接驳（建议住宅底商按照单位建筑用电量以100w/nf标准计算），但不设置餐饮所需的烟道，电话线、网络接入商铺内，各类水管、线缆等尽量不要外露，即使需要外露也要考虑与整体建筑的美观和谐。商铺外观设计需要预留空调外挂位置，可统一设置百叶窗或其他装置，空调外挂位置一般要高于地面米，但不可设置在住户阳台附近，以避免扰民。商铺外观设计应考虑改造外装的需要，预留商家招牌、广告和其它饰物的位置。为降低噪音和视觉干扰，在首层商业与二层住宅之间可使用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开。不设置专用货流通道及专用停车场。商业街、社区商业中心层高不小于米，柱距在8米以上，楼层以不超过2层为宜，特殊情况下不超过3层。单间商铺建筑面积以30150平方米为宜，最大不应超过500平方米。商铺开间以8米为宜，如果商家后期经营需要较大门面，则可以通过横向打通的方式扩展空间。商铺进深根据经营业态进行规划，以712米为宜，最大不应超过18米。商铺开间与进深的比例以1:2为宜，不应超过1:3。商铺内部原则上不进行室内装修，保持毛坯状态。需要装修公共通道、大堂等公共部分。预留水、电、燃气、排污等各项设施的接驳（建议社区商业中心以150-200w/irf标准计算单位建筑用电量，商业街以120150w标准计算单位建筑用电量），餐饮规划区域的给排水量需达到国家标准且要预留烟道，电话线、网络接入商铺内，根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、电梯等设施设备的安装条件，各类水管、线缆等尽量不要外露，即使需要外露也要考虑与整体建筑的美观和谐。需要预留空调外挂位置，可统一设置百叶窗或其他装置。原则上不安装手扶电梯，超市、农贸市场设置在二楼区域的，需预留手扶电梯位置。满足超市、餐饮等特殊经营业态对房屋承重荷载的要求。设置专用货流通道及专用停车场（原则上只设地上停车场），商业街停车数量不低于1辆/100社区商业中心停车数量不低于辆/100m2o其它照明电源的设置：主要包括户外广告灯箱的电源线路以及防盗电动卷闸门的电源线路、公共照明的电源线路。同时为保证商铺今后可能采用三相电源，需在配电间及电源保护预埋管管径方面预留足够的空间，以保证今后线路的更换。8 .交通设计要点运动与通路：设计中应充分考虑居民的行走习惯和商家的经营需求，根据现有地形的地理高差及出入口条件的布局方式，设计人行道、车道、货物通道，商业街及社区商业中心可考虑设置无障碍通道。人车分流：人流与车流应避免交叉，利用竖向高差的变化将行车道路与人行道划分成两个不同的空间，保证行人在购物时的安全。停车位：商业街可沿街布置停车位，社区商业中心需集中区域布置停车位，并利用适宜的绿化进行分割，合理地布置人行商业空间。9 .设计模块西班牙风格模块现代简约风格模块二.商业街建筑设计技术指引1总则为明晰室外步行街中销售物业与持有物业的产权划分，防止和减少室外步行街的安全隐患，提高室外步行街的产品品质，规避室外步行街在销售和后期运营环节潜在的法律风险，特制定本手册，用于指导隆基泰和所开发的室外步行街的设计、施工，并规范室外步行街在销售、物管环节的相关合同条款。室外步行街的设计除了符合本业务指导手册中的相关规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。2术语“一拖二”独立商铺通过户内楼梯连接首、二层，且首、二层做为一个独立单元同时销售的商铺，单个商铺间无连通。加连廊商铺通常为分层销售的商铺，单个商铺间通过公共走道和连廊连接，每层商铺均独立对外开门。一环铺与大商业贴临的外铺，属于大商业裙房。二环铺与一环铺相对的商铺，位于室外步行街一侧。三环铺与二环铺背靠背的商铺，临小区路或市政路。3职责界面划分商业区室外步行街总图平面夕卜立店招公共区幕墙土建夜景昭八、景观方导向标识方单面方域内施施明方案及方案编案体方方案案装工图工图案施及施号部门案方案及施工图工图工图1规划设计中心VV2集团商管中心及商贸公司VVVV3项目公司图例：图纸审核负责配合提供条件4独立产权专篇室外步行街要独立设置楼梯、电梯、货梯、垃圾房、公共卫生间，不与大商业共用。室外步行街物管用房面积不少于200其中601rf的租赁服务用房，设置于室外步行街内，其余物管用房可与相邻其他销售物业比邻设置或放置在综合体销售塔楼与大商业交接部位，设备转换层下部。租赁服务用房不应占用沿街商铺和首层商铺，可放置在室外步行街辅助用房区二层。室外步行街设置独立的给水、排水、供暖、电气、弱电系统。其中，一环铺的机电系统应考虑后期拆改的可能性，如一环铺后期拆改不应影响二、三环铺的正常运营。室外步行街燃气系统独立设置。当一环铺为持有物业时，并入购物中心燃气系统。当一环铺为销售物业时，特别注意一环铺与大商业的燃气系统不应交叉。室外步行街设置独立的消防系统。（加连廊商铺和持有的一环铺除外）消防水池、消防泵房、消防水箱间：均单独设置，消防水池、消防水泵房放置在独立的室外步行街地下室，消防水箱放置在室外步行街最高处（结合立面设计，放在公共区域的上部）。消防水系统：消火栓系统、喷淋系统的所有水泵、水箱、管线均独立设置。室外步行街设置独立的火灾报警系统。消防控制室：室外步行街的消防控制室独立设置。位于独立的室外步行街地下室或首层（如当地规定必须设置首层时）。火灾报警系统：主机独立，系统独立，铺内消防报警系统按规范设计完成。分级控制：考虑到室外步行街的特点，在购物中心消防控制室增设一级控制，可分控室外步行街消防设备。室外步行街消控室为分控室，只负责室外步行街消防。电视监控系统。室外步行街监控室：单独设置，与室外步行街消控室合用。系统：独立设置。双向监控：购物中心监控室可以对大商业及室外步行街区域实现双向监控。室外街监控室只对街区内区域进行监控（并含与广场、内街连通区域的出入口）。消防监控和电视监控的管理模式与责任分工由商管公司落实。1） .8公共用电室外步行街内公共照明、广告、泛光、动力等用电均引自室外步行街物业配电系统，室外步行街配电系统各回路设低压计量表（数字式电表）计量（非专变时需供电部门认可）。室外步行街内的景观、导视、泛光照明系统配电要求独立设置配电回路，并在前端加装计量表，商管统一收费。建筑室外照明（如回廊等）按不低于50LX/nf的照度进行设计。5安全专篇适用规范防火规范2） 一环铺为大商业裙房，防火要求与大商业相同。2）当二、三环铺为“一拖二”商铺时，与大商业无连接，视为普通民用建筑，其防火措施遵照现行国家标准建筑设计防火规范GB50016的规定。3）加连廊商铺与大商业连通，视为大商业裙房，防火要求与大商业相同。4）当二、三环铺上有塔楼（酒楼、商务酒店、住宅或其它业态）时：总高度超过24米，遵照高层民用建筑设计防火规范GB50045的规定。总高度未超过24米，遵照建筑设计防火规范GB50016的规定。商店建筑设计规范JGJ48-88建筑玻璃应用技术规程1）连廊玻璃栏板采用安全玻璃，距地100mm不应镂空。2）玻璃雨篷应采用安全玻璃。如果二层设落地窗，900mm以下设安全玻璃。3）玻璃门扇采用安全玻璃。总图室外步行街宽度,在此基础上两边各增加 的雨篷宽度（具体立面设计）1）室外步行街宽度应满足防火间距的要求，综合各种情况统一取值街宽以1274m为宜。2）加连廊商铺首层不设雨篷，建筑内缩消防车道严格按照防火规范的相关规定设置消防车道:1）室外步行街的沿街长度大于150m时，应在适中位置设置穿过建筑的消防车道。以下范围内不应有障碍物。50 mmo1/4且不小于一个长边长度，不应布置高2）消防车道的宽度不应小于。消防车道距高层建筑外墙宜大于，消防车道上空3）穿过建筑的消防车道上，原则上不布置过街楼。4）消防车道的地面铺装应能承受消防车辆的压力。室外步行街一般采用石材，厚度5）当室外步行街上有塔楼且塔楼为高层建筑时，其底边至少有一个长边或周边长度的度大于、进深大于的裙房。建筑防火分隔与建筑构造当二、三环铺上有塔楼且塔楼为高层时，商铺与塔楼应分设不同的防火分区。安全疏散1）设连廊的室外步行街，公共疏散楼梯的设置距离遵照下表：高层建筑房间门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离（R）位于两个安全出口之间的房间位于袋形走道两侧或尽端的房间其他40202）商铺安全出口商铺安全出口宽度统一为：双开门，单开门。加连廊商铺，单铺建筑面积不超过60m2时，可设置一个门，门的净宽不应小于；位于走道尽端的商铺，当其建筑面积不超过75m2时，可设置一个门，门的净宽不应小于；安全出口的门内、门外范围内不应设踏步，且门必须外开，不应设置门槛。3）商铺疏散通道“一拖二”商铺户内疏散楼梯净宽度不小于。商铺的疏散通道、楼梯间内的装修、橱窗和广告牌等均不得影响设计要求的疏散宽度。4）安全疏散指示标志按规范设置，且所有导向标示都不受遮挡。建筑材料1）保温材料根据公安部2011年3月14日下发的公消201165号通知要求：民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。2）幕墙式建筑应符合下列规定保温材料的燃烧性能Aa1）保温材料应采用不燃材料作防护层。防护层应将保温材料完全覆盖。防护层厚度不应小于3mmi2）采用金属、石材等非透明幕墙结构的建筑，应设置基层墙体，其耐火极限应符合现行防火规范关于外墙耐火极限的有关规定；玻璃幕墙的窗间墙、窗槛墙、裙墙的耐火极限和防火构造应符合现行防火规范关于建筑幕墙的有关规定。3）基层墙体内部空腔及建筑幕墙与基层墙体、窗间墙、窗槛墙及裙墙之间的空间，应在每层楼板处采用防火封堵材料封堵。3）建筑外墙的装饰层，除采用涂料外，应采用不燃材料。4）屋顶对于屋顶基层采用耐火极限不小于的不燃烧体的建筑，其屋顶的保温材料不应低于B2级；其他情况，保温材料的燃烧性能不应低于B1级。屋顶与外墙交界处、屋顶开口部位四周的保温层，应采用宽度不小于500mm的A级保温材料设置水平防火隔离带。屋顶防水层或可燃保温层应采用不燃材料进行覆盖。建筑内装安全疏散通道、防烟楼梯间、防烟楼梯间前室、设备用房内部装修采用燃烧性能为A级的装修材料。防高空坠物1）当室外步行街上有塔楼且塔楼直接落地时，首层商铺出入口处应设防高空坠物的通长安全雨篷，雨篷突出墙面不小于。2）临空栏杆下部离地高度内不应留空。防磕碰和防攀爬1）外廊、连廊及上人屋面等临空处栏杆设计应防儿童攀登。垂直杆件间净空不应大于。2）米以下的建筑突出物、设施设备应采取防磕碰措施。机电消防系统和喷淋系统1）室外步行街消防系统：同独立产权专篇第条。2）室外消火栓系统：寒冷、严寒地区设置地下式消火栓，应有明显标志；其他区域结合景观设置为地上式。3）室内消火栓系统：设置在室内的消火栓沿墙靠柱暗敷，不宜影响商铺布局。设置消防给水的商铺，其各层（无可燃物的设备层除外）均应设置消火栓。4）喷淋系统：按规范设计，设置湿式系统。采用直立式喷头。5）防冻要求：寒冷、严寒地区的消防系统应根据项目的特点重点考虑防冻措施。防排烟和通风、空调1）防排烟根据消防部门意见。2）不具备自然排烟条件的房间设置机械排烟。电气1）动力配电系统：所选设备、材料，必须具有国家级检测中心的检测合格证书（3C认证）；必须满足与产品相关的国家标准；供电产品、消防产品应具有入网许可证。消防类双电源自动转换装置（AT9：应选合资或国产优质，所有ATS均选用PC级。重要项目应选合资产品。（底商部分：要求除ATS所选产品为国产优质外，其它同上）。2）电缆：消防负荷采用低烟无卤型耐火电缆、导线，其他负荷采用低烟无卤型阻燃电缆、导线。电缆敷设在电力桥架内，电缆总截面不能大于桥架截面的40%。3）火灾报警系统：同独立产权专篇第条。智能化电视监控系统：同独立产权专篇第条。6效果控制要点立面立面设计原则1）立面设计风格：与大商业协调统一。2）商铺层数、层高：室外步行街商铺层数以二层为宜，原则上不设置三层铺。层高：一环铺层高同大商业，A、B级店首层米，C级店首层米，二层米。二、三环铺层高视当地规定，无层高限制的地区，层高同一环铺；有层高限制的地区，按当地规定执行。所有商铺不论层高多少，均不考虑预留夹层。当室外步行街随地形变化存在较大高差时，应保证4050米范围内商铺二层屋顶平齐，可调节商铺首层层高，但首层层高不应低于。3）门高：外门高应不小于米。4）通透性室外步行街商铺首、二层立面尽可能通透，每间商铺玻璃墙面占总墙面的比例不得小于50%。玻璃透光系数在满足规范要求前提下争取最大值，其中单层玻璃透光系数不得小于。5）立面材料选择外墙面材料采用玻璃或铝板、石材幕墙。外门宜选择无框玻璃门，单层玻璃透光系数不小于。6）合铺原则考虑商家合铺的可能，商铺立面按结构柱跨为一个单元进行设计，非结构柱跨处不宜出现竖向构件。外墙面应外包结构柱，门窗设计应考虑商家合铺时更改的可行性。商铺上部如有塔楼，应合理考虑塔楼幕墙龙骨对合铺时立面改造的影响，塔楼外幕墙龙骨宜布置在商铺上部梁上，不宜穿过商铺落地。7）立面宜采用模块组合变化，增加丰富性。立面雨篷室外步行街商铺应设置雨篷1）雨篷设置原则当雨篷通长设置时，出挑长度，如宽度受限，最小不能小于；距地高度不小于。当雨篷非通长设置时，应居中位于双开门上方，出挑长度不小于，距地高度不小于。雨篷不应遮挡店招和影响视线。连廊商铺首层内缩米，不再设雨篷。加连廊商铺“一拖二”商铺（非通长雨篷）“一拖二”商铺（通长雨篷）加连廊商铺二层雨篷的设置原则同上。2）雨篷材料钢结构夹层玻璃雨篷、金属饰面或布艺雨篷。但安全雨棚不能选用布艺雨棚。立面店招1）店招设置原则首层店招，高度不小于，面层厚度不大于100mm；如通长设置，距地高度不小于；如居中设置于双开门上方，距地高度不小于。“一拖二”商铺二层店招不允许做通长广告灯箱，只能做镂空字（或发光字），字体大小在二层梁下皮和女儿墙顶部范围内。严禁在二层走道栏板处设置店招。侧向店招距地高度不小于，凸出墙面不大于。2）店招材料面层材料耐火等级不宜低于B1级，可选用以下材料：A不锈钢板、铜板、铅板镀金成型，材料厚度B、烤漆玻璃G户外双面铝塑板（材料厚度：4mm不得使用吸塑亚克力及彩喷灯箱布。立面空调位1）立面空调位设置原则立面空调位设于商铺首层店招上部或二层外墙时，高度不小于1400mm,厚度不小于900mmo立面空调位宜设置在结构柱位置，采用铝合金百页遮挡（百页形式需满足空调通风需求）。空调冷凝水应收集后经敷设在幕墙龙骨内的立管排至首层室外，不允许直排。立面栏杆1）立面栏杆设置原则加连廊商铺二层连廊栏杆不应遮挡店招和视线。所有栏杆都应符合安全要求。2）立面栏杆材料立面栏杆应采用安全玻璃。景观室外步行街景观应特别考虑入口广场、节点处的重点绿化处理，加强景观灯光的照度、夜景照明、小品等商业氛围的营造。景观灯光1）景观灯光设计包括庭院灯、景观灯、LED地埋灯、小品的夜景照明等，满足照度要求。2）庭院灯设计应考虑能够安装建筑主体泛光照明灯具，重点考虑转角处建筑立面的泛光照明。3）LED埋地灯考虑排水处理，宽度不超过10CM。硬铺1）硬铺装的设计要简洁明快，以一种石材为主，不超过三种石材。材料颜色整洁，以暖色调石材为主；石材必须经过单面的防护处理，便于清洁维护。2）石材厚度至少5CM。3）硬铺装地面要考虑防滑，禁止使用抛光面及机切面的石材。4）主要出入口、街区内放大的广场部位，铺装设计应有所变化；波打线的设计应与建筑柱位相呼应。5）铺装的平面布局一般采用街道段、入口段、放大广场段分别设计，临铺区域和人行区域要有一定的区别，形成街区的序列。6）选择相对主入口商业广场所用石材尺度较小的花岗岩，石材做切角处理，利用石材不同面层处理方式，创造不同的铺装效果。7）考虑盲道设计；考虑无障碍设计。种植1）采用移动花箱的形式分隔各休闲活动的使用空间。2）重点位置可使用古树名木。3）不设置大型乔木。4）主街可考虑采用团状种植方式，保证商业街店招不被植物遮挡；以移动的树箱、花钵为主。5）灌木种植密度要求不露土。小品1）街区入口处可设牌坊类造型物、字体标识。2）考虑滚动式的广告灯箱。3）垃圾箱必须为分类垃圾箱，间距约为100米一组，休息设施间距约为50米一组，售卖亭应布置于人流量较大又不阻碍人流行动之处，并保证其水电供应。4）室外步行街必须合理布置用水用电点位，保证广场活动用电，绿化用水电及铺装冲洗用水等后期使用的可能性。5）座凳设计以无靠背设计，坐凳应能够固定在地面，同时不影响消防车的通行。6）垃圾桶设计必须采用有顶盖带烟灰缸的设计，雨水不能直接进入垃圾桶。竖向设计室外排水应通畅，至少满足常规暴雨下排水正常，坡度宜控制在1%3%1间。重点区域景观步行街节点广场形成核心景观场所，采用雕塑及旱喷的方式烘托气氛，重点突出夜间景观效果。其他1）场地中地面井盖必须经过装饰处理。2）地下室采光井、风井、排烟井景观处理后的采光和通风面积应符合规范要求。3）地面铺装与建筑立面交接部位考虑合理的交接方式，回填时间长，夯实到位的，幕墙压铺装（方案1）;回填时间短，存在沉降风险的，铺装撞幕墙（方案2）。4）室外用电量、用电点及用水点位置由商管确认。5）屋顶设备必须装饰处理，进行遮挡。导视设计内容总平图、客流导向牌、卫生间指示牌、警示牌、温馨提示牌等。设置原则1）总平图突出“您的位置”，应标有指北针。区分建筑、街道信息等内容的色彩。强调信息分级、增强识别性，文字与图面对比强。连接室内步行街节点处、室外步行街内街广场等重点节点处必须设置总平图。平面图宽高比例应保持在800*600或600*600等比缩放，文字高度不得小于8m项中英文比例控制在1:2。2）客流导向牌结合室外步行街立面、景观设置。布点不影响消防车通行、不遮挡商铺入口。强调室内步行街入口、卫生间、外街客服中心等功能信息。外街口布处要强调道路、公交、地铁等市政交通信息。室外街道交叉处、连接室内步行街节点处必须设置客流导向牌。文字高度不得小于50mm,文字信息排版整齐。3）卫生间指示牌醒目、图形符号符合国标要求。体现残卫或者母婴室。远端指引应选用出挑式或悬挂式。4）警示牌、温馨提示牌结合室外步行街立面、景观设置，不单独设置。不遮挡店铺主形象。导视材料及安装1）主要材质宜采用：不锈钢、石材、透明或磨砂的安全玻璃；防水光源、进口亚克力灯片。2）不得使用吸塑亚克力、彩喷灯箱布。3）高清写真灯箱片要求：面板材质从外到内：5mmy透明亚克力+高清写真灯箱片+5mrnff白色亚克力板。导视安装1）室外步行街布点，必须保持直线排列。2）基础部位，如螺栓、角铁等不得外露。夜景照明道路照明1）考虑到室外步行街中间通行消防车的要求，对于路面宽度12m以内的室外步行街，景观路灯宜采用两侧间隔布置的照明方式。路灯高度不超过5m,宜采用造型美观的70W150W的金卤光源灯具。2）对于路面宽度大于12m的室外步行街，景观路灯宜采用两侧对称布置的照明方式。路灯高度不超过5m,宜采用造型美观的70W-150W的金卤光源灯具。3）对于设置有天幕的室外步行街，可以选择路面设置灯具的照明方式，也可以根据实际情况采用在步行街两侧建筑檐口装置投光灯具的方式，此方式通常适用于两层建筑，灯具选择功率较小的光源，注意路面照度及其均匀度，并应注重防眩光措施。4)除功能性照明外，街区两侧商铺应进行景观装饰照明以提升步行街夜景效果。立面照明1) 商铺的店招应有照明，选择可发光广告标识。2) 店铺橱窗应有照明，橱窗上(或两侧)应装置射灯进行重点照明。另外橱窗内应安装消防设备。3) 商铺立面墙体部分应安装壁灯进行装饰照明，灯具下部距地不小于米，采用通体发光灯具。4) 立柱可设置地埋灯具进行泛光照明。5) 局部可采用色彩鲜明、具有动态变化效果的照明方式。6) 街区两侧泛光照明整体光色应统一。7) 设计要点总图退线1) 满足规划最小的退线要求即可。2) 如当地有设置骑楼的要求，则应明确骑楼是否需满足退线要求。原则上尽量做到骑楼不计入退线范围内。3) 注意当地计算退线距离的要求(是计算到建筑外皮、保温层还是结构层)。保持商铺连续性为保证沿街连续的商业氛围，规划设计不应出现断铺现象，商铺规划宜沿街成线形不间断排布。除必要的消防通道和塔楼入口外，地下车库出入口、自行车坡道等原则上不占用沿街商铺，并严禁占用端头商铺。与大商业的关系室外步行街与大商业应有通道连接。原则上U字形的步行街每边均设出入口与大商业连通，连通口宜通向室内步行街中庭，通道宽度不小于6米。通道两侧商铺原则上为自持物业。节点设置1) 室外步行街入口一般与大商业(室内步行街)入口广场相结合，朝向城市主要道路。2) 当室外步行街长度超过120米时，宜设扩大的节点广场，广场面积不小于18x18m。3) 街角转折处也应设扩大节点广场。4) 室外步行街与外部道路的连通，根据消防通道的要求设置。转角商铺的处理转角商铺应结合退线做切角处理。竖向、坡道室内外高差不大于150m3采用坡道解决高差问题。坡道的设置考虑南北方的排水差异，并同时考虑与城市道路的高差。对地下室范围的设置要求考虑到开工、开盘的需要，二、三环商铺下面尽量不设或少设地下室。建筑平面设计原则1） 铺型划分标准铺：按照结构柱网米米，单铺开间可划分为米米，进深12米-14米。面宽进深比不宜超过1:3。2)面积控制原则依据商铺销售的普遍经验，单铺面积不宜超过120(相当于一个米开间14米进深的“一拖二“”的商铺面积。)3)可视性、通达性规划设计须保证商铺沿街具有充分的展示面，避免出现较大的凹凸、进退和遮挡现象。因立面造型出现的凹凸不大于1米。图示凹进的铺面有视线遮挡，展示性较差4）结构形式上部无塔楼的商铺普遍采用框架结构。上部有塔楼的商铺，如剪力墙对下部底层商铺空间存在较大影响，必须进行结构转换。结构转换对层高的要求结构转换在二层商铺顶会出现较大的梁断面（转换后的承托梁高近米，设计需要考虑转换梁对净高的影响）。5）设备层上部有塔楼的商铺，必须设置设备层。设备层高度米。设备层做防水，地面找坡至排水最低点，排水最低点设在公共区域范围内。6）合铺原则楼梯间、消火栓、空调位、管井、烟道、商铺内机电点位等功能性配套设施结合结构柱网设置，为便于后期合铺的需要。7）空调机位空调机位设置原则：上部无塔楼的商铺，空调机位在屋顶统一规划处理，预留基础。上部有塔楼的商铺，空调机位结合外立面设计在外墙上布置。连廊商铺亦满足以上原则，并在铺内设冷媒管竖井直通屋顶。8）屋面应为屋面检修设置楼梯。屋面必须做美化处理，并提前预留美化廊架的基础。“一拖二”商铺1）户内楼梯设置“一拖二”商铺需要设置户内楼梯，楼梯宽度米。户内楼梯布局应紧凑，尽可能节约户内使用空间。楼梯位置：设置在商铺靠后部位，留出铺前“营业空间”。或沿结构柱网设直跑楼梯，便于后期合铺改造。2）户内卫生间设置在商铺后部预留户内卫生间的上下水点位。3）户内烟道、风道商铺应布置烟、风道。上部无塔楼的商铺，烟、风道靠商铺后部设置。上部有塔楼的商铺，烟、风道靠商铺前部设置，同时避免占用外墙展示面。砌筑烟道竖井，内衬不锈钢风管，屋面完成直排排烟口或集中排放接入口。加连廊商铺1）扶梯设置原则室外步行街的自动扶梯应成组布置（每组两部），点位数应根据街的长度确定设置，间距60-80米，入口处扶梯位置离步行街的入口不宜太远。2）公共疏散楼梯公共疏散楼梯可与大商业室内步行街楼梯结合考虑，楼梯尽可能少占沿街铺面，如有可能可利用大进深铺后部设置。应设适当数量的楼梯通往地下停车场。图示为公共疏散楼梯分布位置3）连廊设计要求宽度：二层及二层以上铺外走廊的宽度为二层及二层以上外廊应能环通，间距40-60米设连廊连通，连廊宽度3-4米图示连廊位置分布图示连廊结合扶梯设置便于交通组织与大商业连通室外步行街应与相邻大商业的室内步行街连通，一般设通道不少于2处，通道宽度68米左右加连廊商铺灰空间（含连廊吊顶、连廊面层做法、栏杆等）的设计由建筑设计单位统一完成，避免漏项。连廊上部有塔楼的，连廊应设通长安全雨篷，宽度不小于2米，防高空坠物。4）步行街入口部分可设“一拖二”商铺室外步行街二层不应设置较长的尽端式外廊，入口部分的铺根据情况可做成“一拖二”的商铺。图示商业街入口部分“一拖二”商铺位置配套设施1）公共卫生间室外步行街应设置独立的公共卫生间。卫生间间距120-150m,面积40-60m2/组（300-500m长度的室外街，宜设2组卫生间，300m可设1组公共卫生间）公共卫生间位置应相对隐蔽，严禁占用沿街商铺。卫生间分设男女盥洗前室，并有视线遮挡和防串味措施。盥洗室设洗手盆2-3o每组卫生间蹲位数：男卫）3个，女卫）5个，男卫生间小便斗3个，男女卫生间至少各设置1个无障碍厕位或单独设置无障碍卫生间（1个厕位）。2）货梯室外步行街应考虑设置独立的货梯至地下卸货场，货梯位置应均衡布置，比较长的步行街不应少于两组，每组1-2部。货梯旁应有疏散楼梯直通地下停车场。3）变电室及电表间变电室：室外步行街变电室单独设置于室外步行街独立地下室。电表间：电表统一安装在电表间内；室外步行街每侧设3个电表间，面积按不小于10m2考虑。各电表间间距大约80-100米，每个电表间布置30-40块电表。4）垃圾房每组货梯在地下卸货场附近应设垃圾房（分干湿垃圾房设置），垃圾房面积约605）物管用房同独立产权专篇第条。结构结构设计依据1）建筑结构的安全等级：二级。2）设计使用年限：50年。3）抗震设防类别：无塔楼室外步行街：丙类有塔楼室外步行街：同上部结构结构形式1）室外步行街一般采用框架结构。2）塔楼为住宅时，通常采用框支剪力墙结构：剪力墙结构到底层商铺必须进行结构转换。采用框支剪力墙结构时，其最大适用高度通常应满足以下要求：120m（6度），100m（7度），80m（8度，），50m（8度，）荷载1）恒荷载屋面、楼面、地面以及建筑隔墙的恒荷载标准值根据建筑要求使用的材料、墙体厚度及装修标准计算确定。毛坯房按照精装修标准确定恒载。2）活荷载普通商铺：m2餐饮铺：m2,已包含厨房垫高200填料重量。屋面：mZ不包括绿化覆土，屋面大型设备荷载。疏散楼梯：m2设备荷载，根据各专业提供的条件进行设计。其他未列荷载按规范取值。主要材料1）钢筋受力钢筋原则上应以HRB400为主，构造钢筋可以采用HRB235,一般不采用HRB335钢筋。2）混凝土地下部分除竖向构件外，建议不超过C35,最高混凝土标号建议不超过C60。后浇带建议采用比相应构件部位混凝土强度等级高一级的微膨胀混凝土。3）砌体填充砌体采用项目所在地普遍采用的轻质材料。机电给水1）供水系统设置独立的室外步行街供水系统，给水干管埋地敷设于室外步行街，总表设置室外。商铺一户一分表，水表设置在户内，根据当地情况尽量采用IC卡表。并尽可能做到商户直接向自来水公司缴费（具体根据与当地自来水公司协调的结果确定）。2）商铺内给水和计量方式铺内预留DN25给水管，设一个给水点，给水点位置接近卫生间或厨房。商铺采用一户一表，分户计量.商铺水表（IC卡）设置在各自户内。3）公共区域公共区域地面冲洗预留条件：结合景观的冲洗要求统一考虑，每隔70-80m预留一个DN25冲洗地面用水点。公共卫生间：按规范设计。垃圾房内预留DN32冲洗水点。排水1）排水系统室外步行街排水系统与购物中心分开设置，排水设备及管线分开。2）商铺内排水商铺内预留2根DN100排水管，预留卫生间、厨房共2个排水点。厨房排水接入隔油池，不应排入室外步行街。3）隔油池a隔油池位置：一环铺：在购物中心地下室独立设置污水处理间，内设隔油池（一环铺如为持有物业时，污水处理间、隔油池可与购物中心合用）。二、三环铺：设在临市政道路的外街（如临地下室，应独立设于地下室污水处理间内）。不应设置在有两侧店铺的室外步行街道内。隔油池布点还应考虑排水管线长度、市政污水管接入点标高等，接管高度应位于冰冻线以下。b隔油池容量和数量：集中餐饮商铺（餐饮一条街），按3-4m3/千nf的隔油池容量设计。非集中餐饮商铺，考虑适当折减（40-50%）,按1-2m3/千nf设置。一般6-8个120nf商铺接入一个2m3隔油池。c商铺常用隔油池分类规格：砖砌、混凝土隔油池：室外埋地。不锈钢隔油池（油水分离器）：室内如大商业地下室，也可埋地。成品隔油器举例4）隔油池清油清油频次：1周（较大隔油池4-5m3）、1-2天（较小隔油池3万nf时，适当增加。3）燃气接入方式所有餐饮商铺均需具备燃气接入条件（主干管到位，若地方燃气公司允许，宜支管入户），由商户自行申请接入。4）干管预留方式：一拖二商铺：燃气干管敷设于商铺屋面，由屋面经防水套管穿楼板接入（图一左）。加连廊商铺：通过各层走廊天花引入（应与立面设计配合，保证美观，图一右）底商：埋地接入（有条件部分商铺也可由上层走廊引入）。一环铺为销售物业时，与大商业的燃气系统完全分开，一环铺燃气干管敷设于商铺屋面，由屋面经防水套管穿楼板接入（图三）。5）燃气敷设注意事项a.由于各地方对燃气接入的控制尺度不同，在进行燃气设计时，应保证燃气接入应尽可能减少破屋面、破路、破坏建筑立面等情况，将后期对整体商业街的影响降到最小。当燃气部门允许时，燃气干管可在商铺地面直埋或地沟内敷设，更便于商户接入。b.附燃气设计规范相关条文：燃气引入管不得敷设在卧室、浴室、易燃或易爆品的仓库、有腐蚀性介质的房间、发电间、配电间、变电室、不使用燃气的空调机房、通风机房、计算机房、电缆沟、暖气沟、烟道和进风道、垃圾道等地方。商业和工业企业的燃气引入管宜设在使用燃气的房间或燃气表间内。引入管宜沿外墙地面上穿墙引入。但室外露明管段的上端弯曲处应加不小于DN15清扫用三通和丝堵，并做防腐处理。寒冷地区输送湿燃气时还应做保温。引入管也可埋地穿过建筑物外墙或基础引入室内。燃气引入管穿墙前后的管段与其他管道的平等净距应满足安装和维修的需要。但与地下管沟或下水道距离较近时，应采取行之有效的防护措施。燃气引入管穿过建筑物基础、墙或管沟时，均应设置在套管中，并应考虑沉降的影响，必要时应采取补偿措施。基础、墙或管沟等和套管之间的间隙应仔细填实，其厚度应为被穿过结构的整个厚度。套管与燃气引入管之间的间隙应采用柔性防腐、防水材料密封。引入管穿过墙或基础进入建筑物之后应尽快出室内地面，不得在室内地面下水平敷设。c.燃气埋地接入做法示意（燃气公司一般要求对出地面管道进行砌筑保护，在外立面设计时需有所考虑。）供暖系统1）采暖地区室外步行街设置独立的采暖系统。寒冷地区、严寒地区设供暖系统，其余地区根据实际情况确定。2）热源形式城市热网或集中燃气锅炉房（锅炉单设）、燃气壁挂炉等。3）换热站外铺单独设置换热站。4）供暖区域商铺户内、公共卫生间、封闭楼梯间。5）计量方式分户控制/计量。6）供暖室内设计参数温度18o空调系统1）商铺户内预留条件，预留冷媒管井，屋面预留空调基础或外立面设外挂条件，预留空调安装洞及冷凝水排放点。2）空调为分体空调、多联机、户式中央空调等形式，室外机一般置于屋面，无屋面时，外挂于立面并进行有效遮挡。3）空调走管（如冷媒管）需穿越其它商铺时预留管井或套管等条件。4）冷凝水管室内应明装。通风系统1）每户设置独立竖向烟道，内衬不锈钢风管，由各户自行接入。排放口位置：就近排放，排放点位置要满足当地相关规范，并考虑主导风向下对住宅、公寓等其它功能的影响，与住宅、公寓、写字楼等主体建筑一般距离不小于30米。2）烟道尺寸需根据厨房面积进行估算：按厨房面积占餐饮商铺建筑面积18-20%、层高、换气次数50次、风速8-10m/s确定，衬管短边尺寸不小于500mm补风井按照规范设计，补风吸风口和排风口分开。以100平米的餐饮商铺内设18-20平米厨房面积为例，烟道竖井尺寸约为300X250;若厨房位置无自然通风条件时，考虑补风面积后的烟道竖井尺寸约为500X300。3）水平管道采用不锈钢风道，并有一定（1%）坡度，坡向排气罩，在最低端设泄油阀及清扫口，对于风道截面短边小于500mm的支管每3m设一个清扫口。水平管段要求底边采用整张板制作，减少漏油，法兰接头采用满足规范的密封胶密封。4）预留燃气的厨房及其他有爆炸危险气体的房间，应设事故通风。且排风口与进风口的水平距离不应低于20m,当水平距离不足20m时，排风口必须高于进风口6m。事故通风的风机，应分别在室内、室外便于操作的地点设置电器开关。事故通风的换气量不应小于12次/小时。5）卫生间排风预留：排风井道排风风速68m/s。6）防排烟根据消防部门意见。不具备自然排烟条件的房间设置机械排烟。电气1）供电电源由城市电网独立回路供电，供电电源电压等级为10KV。（底商部分：用电等级一般为220/380V低压电源，并在室内预留适量三相电源回路）。2）变电所设置单独的变配电室。变配电室应设于负荷中心的位置，放在大商业地下室。3）街区的电功率负荷密度（W/m2）总容量：设计时按餐饮商铺电量考虑，即按照200-250W/nf；总负荷折减系数（Kx）按考虑。每个街区铺的用电量可按250w/nf预留。（底商部分用电负荷密度按150W/irf考虑）。4）供电计量街区部分供电计量要求单独设置。变电所所有低压出线均设计量表。计量精度：高压互感器级；计量表级；低压互感器、计量表级。5）动力配电系统所选设备、材料，必须具有国家级检测中心的检测合格证书（3C认证）；必须满足与产品相关的国家标准；供电产品、消防产品应具有入网许可证。消防类双电源自动转换装置（ATS）:应选合资或国产优质，所有ATS均选用PC级。重要项目应选合资产品。（底商部分：要求除ATS所选产品为国产优质外，其它同上）6）电缆消防负荷采用低烟无卤型耐火电缆、导线，其他负荷采用低烟无卤型阻燃电缆、导线。电缆敷设在电力桥架内，电缆总截面不能大于桥架截面的40%。7）商户用电a.分户配电箱安装到位，下级支路只含商铺的照明和店招回路。商户用电（含其广告店招）用电应引自自身户内配电箱。b.商铺用电实行一户一表，供电部门抄表到户，电表集中设于电表间；如不能实现供电部门抄表到户，采用插卡式预付费电表。计量表的型式根据当地供电局政策确定。8）公共用电同独立产权专篇第条。9）电表间同建筑设计第条。10）消防控制室同独立产权专篇第条。弱电系统1）商铺内弱电a.商铺内预留有线电视、电话、网络点位。每户提供一个有线电视点位。每户完成布线系统，按2电话点位（4芯电话线）/100m2预留。b.铺内消防报警系统：根据规范设计完成。2）公共广播系统公共广播系统单独设置。3）电视监控系统同独立产权专篇第条。综合管网室外步行街的管线综合应特别注意与建筑、景观的配合，室外步行街的管线只考虑设置给水、低压电缆和雨水沟、卫生间排水，其余管线尽可能在室内敷设。临市政道路的室外管线应布置在红线与建筑物之间。如间距不足7米，无法通过各种管线的排布，应考虑建筑处理或对管线进行专项优化设计。室外步行街车行道下，考虑消防车通行，管顶最小覆土米。雨水、污水的设计要考虑走向与市政的接驳。室外构筑物的设置：1）供水、供电、燃气、供热、通讯应接合各单体的泵房、换热站、开闭所、变电所的位置布置走向、入户位置。所有管线的入户位置应避开主出入口，各主出入口严禁设置井盖。2）化粪池的位置要与建筑、景观配合确定，设置在绿化带、车库出口等远离主入口的部位。化粪池需在红线内结合绿化设置，严禁设在店铺门前。面积计算注意事项在前期测算指标时，应咨询当地面积测绘要求，明确建筑测量规范与房产测量规范之间的差异，按房产测量规范测出的面积做为董事长签批指标，以免造成后期销