物业公司如何退出物业服务项目

物业公司如何退由物业服务项目 |良翰观点作者：良翰律师事务所张璨律师物业服务项目退出（退管）是指物业公司因物业服务合同期满终止，或者依据法律、法规及有关规定和物业服务合同约定提前解除合同，按照程序办理交接手续后退出物业服务项目的行为。实践中，不管是建设单位、小区业委会和物业公司都将面临物业服务合同到期或者一方提前解除物业服务合同后，原物业公司如何退出物业服务项目、如何办理交接手续、如何维护相关权益等问题。鉴于目前建设单位、业委会及物业公司之间因退管行为引发的纠纷和诉讼日益增多，为降低物业公司的诉讼风险，规范物业公司的退管行为，本文主要就物业公司退出物业服务项目的方式、程序及相关的注意事项三大方面予以分析，为物业公司的顺利退出提供指引。退出方式本文所讨论的物业公司退出物业服务项目的方式，主要是针对物业服务合同当事人之间的意思表示而发生退出行为。当然，因地震、洪水等不可抗力及因政府规划、拆迁等原因致使物业服务项目灭失等亦会导致物业公司退出物业服务项目。（一）物业服务合同期满，双方不再续签合同期满，双方权利义务终止。业主大会与原物业公司是否续订合同，取决于双方的意思表示。任何一方不同意继续履行合同的，另一方不得要求强制履行。此时，原物业公司应当办理好移交手续退出物业服务项目。（二）物业服务期间，双方协商一致，提前终止合同根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。“选聘和解聘物业服务企业”系全体业主共同决定的事项，在物业服务合同期限内，业主大会和物业公司可以就物业合同的终止问题达成一致意见，提前终止双方的物业服务合同关系。（三）物业服务合同当事人一方提前终止合同在物业服务合同期限届满前，未经双方协商，一方当事人提前解除合同，如物业公司提前撤场、业委会提前解聘等情况。退出程序根据苏州市物业服务项目承接和退管指导意见的相关规定，针对不同的退出方式，所对应的退出程序亦不同。一般而言，具体的退出程序，当事人会在物业服务合同、管理规约或业主大会议事规则等作出约定，若无明确约定，可参考如下程序进行：（一）前期物业服务合同期满终止不续约这里主要是指前期物业服务合同期满终止，建设单位与物业公司不续约的前提下，根据业主大会的成立情况，物业公司退出物业服务项目的，按下列程序进行：1、业主大会和业委会尚未成立的：合同一方（建设单位或物业公司）应于合同届满前90日，向另一方发送不续约的书面通知；建设单位应按照相关规定和程序，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，另行选聘新物业，并在完成选聘后10日内，在物业管理区内内公告并向主管部门报备；原物业公司应将不续约原因、退出时间等事项向所在地物业主管部门、街道和社区报备；建设单位未及时选聘新物业的，原物业公司应及时向所在地物业主管部门、街道书面报告，并督促其开展选聘工作；2、业主大会和业委会已成立的：合同一方（业委会或物业公司）应于合同届满前90日，向另一方发送不续约的书面通知；业委会按照相关规定，另行选聘新物业，并在完成选聘后10日内，在物业管理区内内公告并向主管部门报备；原物业公司应将不续约原因、退由时间等事项向所在地物业主管部门、街道和社区报备；业委会未及时选聘新物业的，原物业公司应及时向所在地物业主管部门、街道书面报告，并督促其开展选聘工作；（二）物业服务合同当事人提前解除合同1、前期物业服务阶段：合同一方（建设单位或物业公司）应于拟解除合同前90日书面通知另一方，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，除物业公司发生注销、资质降级、吊销及合并、分设等情况，需要告知全体业主外。2、物业服务期间：（1）业主大会要求提前解除合同的：须经业委会或者20%以上业主提出，于拟解除合同前90日组织召开业主大会；在召开业主大会15日前，将会议通知、解聘物业公司事项等书面材料送交与会人员，并以书面形式在物业管理区域内公告；经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会做出解聘物业服务企业决定的，业委会应在业主大会作出决定后3日内书面通知物业公司，并及时与物业公司协商退由事宜。（2）物业公司要求提前解除合同的：物业公司应在拟解除合同90日前，将解除原因、退出时间以书面形式告知业委会，在物业管理区域内公告15日，并向当地物业主管部门、街道报备。退出注意事项（一）物业服务期届满，当事人未就合同续约或解除事宜作出意思表示的，如何处理？若物业服务合同期满，业委会（或者建设单位）尚未决定是否续聘或解聘原物业公司，亦未选聘新物业的，而原物业公司继续提供物业管理服务的，视为物业服务合同自动延续，原合同权利义务对双方具有约束力。若合同自动延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应提前三个月书面通知另一方。（二）物业公司退出物业服务项目，需要办理哪些交接手续？1、固定资产的移交。物业公司应将物业管理用房、物业公共部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等属于全体业主共有的财产移交给业委会或新的物业公司。2、物业管理相关资料的移交。主要包括物业承接查验档案和在物业管理期间内形成的管理资料。具体如下：（1）竣工验收资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等；（2）技术资料：设施设备的安装、使用和维护保养等；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（5）物业管理所必须的其他资料.3、结清预收、代收和预付、代付的相关费用。物业公司应将预收的物业服务费、专项维修基金等相关费用及其结余款项退还业主或移交给新物业公司。需要特别提示的是，物业公司在针对不同的移交项目，应专门制作相应的交接清单，在清单中逐项列明具体交接项目，如固定资产移交清单、物业管理资料移交清单、预收物业费账目、公共收支、装修押金等财务账目。实践中，部分物业公司往往凭借一份移交确认单就认为已完成物业项目的移交工作，殊不知即便有相关人员签字，也只能证明物业整体移交，而不能证明已按约定履行移交义务，仍面临被诉讼的风险。（三）物业公司退出后，如何主张拖欠的物业费？根据最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释第九条的相关规定，物业服务合同权利义务终止后，物业公司尚有物业费被拖欠的，应向拖欠物业费的业主另行主张，而非请求业委会支付。（四）物业服务合同解除后，物业公司拒绝退出或移交，能否以存在事实物业服务关系为由要求支付物业费？根据最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释第十条的相关规定，在物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会已明确要求物业公司退由并移交物业服务项目的，而物业公司拒绝退由、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。