物业管理：第五讲 前期物业管理

第五讲第五讲 前期物业管理前期物业管理楼宇入伙楼宇入伙物业接管验收物业接管验收前期物业管理和物前期物业管理和物业管理前期业管理前期介入介入第五讲 前期物业管理前期物业管理和物业管理前期物业管理和物业管理前期介入前期介入l一一、前期物业管理、前期物业管理1.前期前期物业管理物业管理 是指业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理。前期物业管理和物业管理前期物业管理和物业管理前期介入前期介入l一一、前期物业管理、前期物业管理2.前期物业管理中权力主体的相互关系前期物业管理中权力主体的相互关系3.前期物业管理的委托前期物业管理的委托 必须以招标方式进行必须以招标方式进行3.前期物业服务合同的性质前期物业服务合同的性质 过渡性过渡性前期物业管理和物业管理前期物业管理和物业管理前期介入前期介入l二、二、物业管理前期物业管理前期介入介入（一）物业管理（一）物业管理前期介入前期介入 是指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能满足业主或使用人的要求，为物业投入使用后物业的管理创造条件。l（二）物业管理（二）物业管理前期介入前期介入的作用的作用完善物业使用功能；1234改进物业的具体设计；能更好地监督施工质量；为竣工验收和接管验收打下基础；5便于日后对物业的管理。前期物业管理和物业管理前期物业管理和物业管理前期介入前期介入l（三）物业管理（三）物业管理前期介入的实施前期介入的实施1.立项立项决决策阶段策阶段2 .规划规划设设计计阶段阶段3 .施工施工安安装阶段装阶段4.接管接管验验收阶段收阶段解决开发什么，能否开发的问题1）考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善；2）考虑建筑与设备设施使用和维修养护的需要；3）考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要。1）监督工程质量；2）掌握物业的全部情况；3）督促物业管理所需设备的落实。1）组织验收小组；2）明确验收标准；3）确定验收方案；4）拟定日后物业管理方案和制度；5）准备验收材料；6）参与接管验收。前期物业管理和物业管理前期物业管理和物业管理前期介入前期介入物业接管验收物业接管验收l一、物业接管验收的概念一、物业接管验收的概念 物业接管验收物业接管验收 是指物业服务企业对建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋等物业以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。物业接管验收物业接管验收l二、物业接管验收的原则二、物业接管验收的原则原则性与灵原则性与灵活性相结合活性相结合的原则的原则细致入微与细致入微与整体把握相整体把握相结合的原则结合的原则物业接管验收物业接管验收l三、接管验收应提交的资料三、接管验收应提交的资料技术资料产权资料l四、接管验收的内容和四、接管验收的内容和标准标准参见房屋接管验收标准ZBP300001-1990物业接管验收物业接管验收l五、接管五、接管验收操作规程验收操作规程1物业管理企业收到开发商送达的接管验收通知书后，立即成立验收小组，并制定物业接管验收方案、物业设施交接书、物业工程项目移交表等。验收小组按物业接管资料移交清单核对所接收的资料，条件具备的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。2 2验收小组同移交方时房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行验收。3 34对未按设计要求配套到位和不能正常运转的设备，验收小组提出整改意见，由开发商负责落实，直至合格，方可验收。对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交方负责整改，并商定复核时间。5 5对物件无明显不符合检验标准要求的房屋，由物业管理企业管理处接收钥匙、管理处对接管钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间待整改验收合格后再接管。6 67业主入住时，由管理处房管员陪同业主对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告开发商，由其限令施工单位逐项返修，经管理处和业主验收合格后清项。在保修期内的使用过程中，业主或管理人员如发现由于建筑施工或产品制定上有缺陷时，须报告开发商，查验证实后，由开发商责令施工单位更换或返修。8 8l六、接管验收中的注意事项六、接管验收中的注意事项物业接管验收物业接管验收1.物业服务企业参与验收的管理人员及技术人员应素质好，业务精，对 工作认真负责；2.物业服务企业在验收时，既要为今后物业维护保养管理着想，也要站 在业主的立场上，维护业主的合法权益；3.在接管验收中发现问题应记录在案，并督促开发商限期对存在的问题 加固补漏、整修，直至完全合格；4.落实物业和接管移交的手续要有书面文本；5.物业服务企业应从开发商处接管全部图纸资料，包括产权资料和技术 资料；6.接管验收合格后，物业服务企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。楼宇入伙楼宇入伙l楼宇入伙是指业主或使用人进房入住。楼宇入伙楼宇入伙l一、楼宇入伙的基本工作程序一、楼宇入伙的基本工作程序231物业服务企业做好入住的准备工作；向业主发出“入伙通知书”；业主到管理处验证身份，确认手续，缴纳各种费用，办理入住登记；564签署管理规约等文件；管理处发放钥匙、资料给业主，办理业主证；业主接管验收；7业主入住。楼宇入伙楼宇入伙入伙手续书入伙通知书收楼须知缴款通知书验楼情况一览表楼宇交接书l二、楼宇入伙的手续二、楼宇入伙的手续楼宇入伙楼宇入伙l三、楼宇入伙的主要工作内容三、楼宇入伙的主要工作内容1、对于已经销售或租出去的房屋，经营部门应立即通知物业管理部门具体的楼层和房屋的编号以便早作准备；2、接待业主；3、在办理完登记和交款手续后，物业管理部门应发放入伙通知书和房间钥匙；5、向业主发放用户须知和用户手册，对业主使用本物业应遵守的规定用文字的形式传达到用户手中；6、签订公共契约；4、业主拿到钥匙后，按照楼宇验收签认表的内容逐项签收水、气、电、设备等房屋设备的完好情况，要逐项核对填写签认表的内容；7、装修管理(装修申请表)。THANK YOU !