物业管理概论：第三章 物业管理企业

第三章 物业管理企业v 1.1.物业管理企业的设立与资质物业管理企业的设立与资质 v 2.2.物业管理企业的机构设置与组织形式物业管理企业的机构设置与组织形式 v 3.3.物业管理人员的素质要求与员工培训物业管理人员的素质要求与员工培训 v 4.4.物业管理企业的自身建设物业管理企业的自身建设 第一节 物业管理企业的设立与资质 学习指导学习指导1.1.掌握物业管理企业的性质及类型掌握物业管理企业的性质及类型2.2.熟悉物业管理企业的设立熟悉物业管理企业的设立3.3.熟悉物业管理企业的资质熟悉物业管理企业的资质物业管理企业的性质与类型1.1.物业管理企业的性质物业管理企业的性质具有独立法人资格的经济实体具有独立法人资格的经济实体性质性质: :服务性机构服务性机构 经营性企业经营性企业2.2.物业管理企业类型物业管理企业类型按投资性质：全民、集体、联营、三资、私营等按投资性质：全民、集体、联营、三资、私营等按股东出资形式：有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司按股东出资形式：有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等等按经营服务方式：管理型物业管理公司、顾问型物业管理公司、按经营服务方式：管理型物业管理公司、顾问型物业管理公司、综合型物业管理公司综合型物业管理公司 物业管理企业的设立1.1.建立物业管理企业的可行性研究建立物业管理企业的可行性研究(1)(1)市场调查市场调查 供求关系调查、法律法规了解供求关系调查、法律法规了解(2)(2)综合分析综合分析 包括是否需求大于供给、是否符合资质要求包括是否需求大于供给、是否符合资质要求(3)(3)编写可行性研究报告编写可行性研究报告 是否建立物业管理企业给出依据是否建立物业管理企业给出依据2.2.物业管理企业设立的条件物业管理企业设立的条件(1)(1)有自己的名称有自己的名称(2)(2)有固定的住所有固定的住所(3)(3)有法定代表人有法定代表人(4)(4)有符合要求的注册资本有符合要求的注册资本(5)(5)有公司章程有公司章程(6)(6)有符合规定要求的专业和管理人员有符合规定要求的专业和管理人员(7)(7)有健全的组织机构和规章制度有健全的组织机构和规章制度 (1)(1)有限责任公司设立条件有限责任公司设立条件 是指由一定人数的股东出资设立，股东以其出资是指由一定人数的股东出资设立，股东以其出资额为限对公司债务承担责任，公司以其全部资产对额为限对公司债务承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任的公司公司债务承担责任的公司P47P47（按（按公司法公司法规定）规定）(2)(2)股份有限公司设立条件股份有限公司设立条件 由一定的股东发起（或募集）设立，全部资本划由一定的股东发起（或募集）设立，全部资本划分为等额股份，股东以其所认购的股份为限对公司分为等额股份，股东以其所认购的股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任的公司的公司P47 P47 （按（按公司法公司法规定）规定） 3.物业管理企业设立的程序物业管理企业设立的程序按照按照物业管理单位经营资质审批规定物业管理单位经营资质审批规定第五第五条条资质审批、工商注册登记、税务登记、公章刻资质审批、工商注册登记、税务登记、公章刻制制P47案例分析v 某房地产开发公司与另一家关联企业拟共同出资成立一家物业某房地产开发公司与另一家关联企业拟共同出资成立一家物业管理公司管理公司。 公司注册资本为公司注册资本为300万元，房地产开发公司出资万元，房地产开发公司出资180万万元，占注册资本总额的元，占注册资本总额的60%；关联企业出资；关联企业出资120万元，占注册资本万元，占注册资本的的40%，双方签订了共同出资成立物业管理公司的合同，双方签订了共同出资成立物业管理公司的合同。 组建过程如下：组建过程如下： 1 1）召开股东大会）召开股东大会确定公司名称、通过公司章程、确定公司名称、通过公司章程、 公司设董事会公司设董事会 2）召开董事会召开董事会3 3）公司名称的预先核准登记（向工商局），验资）公司名称的预先核准登记（向工商局），验资4 4）向工商局申请公司设立登记）向工商局申请公司设立登记领取工商注册登记申请表领取工商注册登记申请表5 5）向房管局提出公司设立申请）向房管局提出公司设立申请区房管局初审，向市房管区房管局初审，向市房管局提出公司设立申请局提出公司设立申请6 6）办理公司注册登记，领取营业执照）办理公司注册登记，领取营业执照 房管局批复，带相关资料到工商局办理房管局批复，带相关资料到工商局办理请问：请问：1.1.该组建物业管理公司应属于什么性质的公司该组建物业管理公司应属于什么性质的公司 2.2.以上组建程序你认为还应做哪些工作以上组建程序你认为还应做哪些工作? ?物业管理企业的资质1.1.企业资质的概念企业资质的概念 界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力 情况，是企业实力和规模的标志情况，是企业实力和规模的标志2.2.物业管理企业的资质等级及相应标准物业管理企业的资质等级及相应标准 物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法一级、二级、三级资质一级、二级、三级资质 注册资本标准，技术人员人数、职称构成、不同类型建筑的注册资本标准，技术人员人数、职称构成、不同类型建筑的面积、服务质量、服务收费等标准进行相应规定面积、服务质量、服务收费等标准进行相应规定3.3.企业资质的行政管理企业资质的行政管理 包括四个方面：资质等级核定管理、审批管包括四个方面：资质等级核定管理、审批管理、动态管理和业务管理理、动态管理和业务管理 物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法案例分析v 某物业管理企业注册资金为某物业管理企业注册资金为500万元，物业管理专业人员以及万元，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类人员工程、管理、经济等相关专业类人员21人，工程、财务人员等业人，工程、财务人员等业务负责人均为中级以上职称；物业管理人员按照国家有关规定已务负责人均为中级以上职称；物业管理人员按照国家有关规定已取得了职业资格证书；该物业管理公司管理多层住宅取得了职业资格证书；该物业管理公司管理多层住宅100万平方米、万平方米、高层住宅高层住宅50万平方米；该公司建立并严格执行服务质量、服务收万平方米；该公司建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，已建立企业信用档案系统，有优良的费等企业管理制度和标准，已建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩，请问该企业应该申请什么等级的资质？经营管理业绩，请问该企业应该申请什么等级的资质？ 第二节 机构设置与组织形式学习指导1.1.了解物业管理企业的机构设置原则，熟悉物业管了解物业管理企业的机构设置原则，熟悉物业管理企业的主要职能机构理企业的主要职能机构2.2.了解组织机构概念，掌握物业管理企业的几种组了解组织机构概念，掌握物业管理企业的几种组织形式及其优缺点织形式及其优缺点物业管理企业的机构设置 1. 1.组织结构形式概念组织结构形式概念一种公司体制一种公司体制 2.2.物业管理企业的几种组织形式物业管理企业的几种组织形式(1)(1)直线式直线式经理经理部门经理部门经理部门经理部门经理组长组长组长组长组长组长组长组长直线式组织形式的优缺点：直线式组织形式的优缺点：优点：命令统一，指挥及时优点：命令统一，指挥及时缺点：各级管理集中与一人，难以适应复杂业务需要缺点：各级管理集中与一人，难以适应复杂业务需要适用范围：物业管理种类少、区域小、管理与业务比较简单适用范围：物业管理种类少、区域小、管理与业务比较简单的小型物业管理企业的小型物业管理企业(2)(2)直线职能式直线职能式( (直线参谋式直线参谋式) )总经理总经理管理处管理处组长组长组长组长办公室办公室财务部财务部物业管理部物业管理部市场发展部市场发展部管理处管理处管理处管理处组长组长直线职能式组织形式的优缺点直线职能式组织形式的优缺点优点优点: :既保证直线系统统一指挥和统一领导，又发挥了职能机构既保证直线系统统一指挥和统一领导，又发挥了职能机构横向的参谋助手作用横向的参谋助手作用缺点：高层管理高度集权，处理问题容易迟缓，对环境变化适缺点：高层管理高度集权，处理问题容易迟缓，对环境变化适应能力差；职能部门之间横向协调配合困难，不利于沟通信息，应能力差；职能部门之间横向协调配合困难，不利于沟通信息，影响工作效率；不利于后备力量的培养影响工作效率；不利于后备力量的培养适用范围适用范围: :专业设计面广、技术复杂、服务多样化与管理综合性专业设计面广、技术复杂、服务多样化与管理综合性强的物业管理企业强的物业管理企业 (3) (3)分部制分部制( (集中管理集中管理 分散经营原则分散经营原则) )总公司总公司分公司分公司管理处管理处管理处管理处财务部财务部企划部企划部行政人事部行政人事部公共关系部公共关系部分公司分公司分公司分公司管理处管理处分部制组织形式的优缺点分部制组织形式的优缺点优点优点: :各分部各分部( (分公司分公司) )在容许范围内独立经营，提高了各分部（分在容许范围内独立经营，提高了各分部（分公司）的积极性和主动性，增强了管理的灵活性和对市场竞争的公司）的积极性和主动性，增强了管理的灵活性和对市场竞争的适应性，且具有较高稳定性；有利于最高管理机构摆脱日常事务适应性，且具有较高稳定性；有利于最高管理机构摆脱日常事务工作，能够集中精力做好全局性、长远性战略决策；有利于培养工作，能够集中精力做好全局性、长远性战略决策；有利于培养全面管理人才全面管理人才缺点：机构重叠，管理人员多，费用开支大；各部分之间的横向缺点：机构重叠，管理人员多，费用开支大；各部分之间的横向联系和协调困难，容易造成分部之间的本位主义联系和协调困难，容易造成分部之间的本位主义(4)(4)矩阵制组织形式矩阵制组织形式总经理总经理工程部工程部财务部财务部项目部项目部2 2项目部项目部1 1项目部项目部n管理部管理部经营部经营部 矩阵制的优缺点矩阵制的优缺点优点优点: :有利于把具有各种专业知识和技能的人员结合起来，有利于把具有各种专业知识和技能的人员结合起来， 充分发挥他们的积极性和创造性；有利于加强各职能充分发挥他们的积极性和创造性；有利于加强各职能 部门之间的协作配合；各项目经理可以根据特定的任部门之间的协作配合；各项目经理可以根据特定的任 务和目标灵活选择职能人员务和目标灵活选择职能人员缺点：组织结构的稳定性差，职能人员受双重领导，横向缺点：组织结构的稳定性差，职能人员受双重领导，横向 和纵向出现矛盾时难以工作和纵向出现矛盾时难以工作 物业管理企业主要职能机构物业管理企业主要职能机构一般指公司总部一般指公司总部(1)(1)经理室经理室决策机构决策机构(2)(2)办公室办公室主要负责公司内部日常行政事务主要负责公司内部日常行政事务(3)(3)财务部财务部主要负责财务管理主要负责财务管理(4)(4)工程部工程部负责物业维修及设备运行的技术管理负责物业维修及设备运行的技术管理(5)(5)管理部管理部核心部门，主要负责对各管理处各项管理工核心部门，主要负责对各管理处各项管理工 作的指导和监督作的指导和监督(6)(6)经营发展部经营发展部开展多种经营的职能部门开展多种经营的职能部门( (公共性、委公共性、委托性等综合业务托性等综合业务) )案例v某物业管理公司具有二级物业管理资质，某物业管理公司具有二级物业管理资质，2000年年3月通过月通过ISO9001国际质量认证，主要经营范围包括国际质量认证，主要经营范围包括高层楼宇、住宅楼、生产办公用房、公共设施的物高层楼宇、住宅楼、生产办公用房、公共设施的物业管理业管理。目前管理的物业包括一座高层综合楼和四。目前管理的物业包括一座高层综合楼和四个住宅小区，管理面积达个住宅小区，管理面积达120120万平方米。万平方米。v公司总经理室是公司的领导和决策机构，设总经公司总经理室是公司的领导和决策机构，设总经理理1 1名，副总经理名，副总经理2 2名，总经理助理名，总经理助理1 1名。总经理对名。总经理对公司运作全面负责，负责布置和协调各副总经理和公司运作全面负责，负责布置和协调各副总经理和总经理助理的工作。总经理助理的工作。v公司下设办公室、财务处、物业管理部、市场发公司下设办公室、财务处、物业管理部、市场发展部、工程部、安全部和五个物业管理处。展部、工程部、安全部和五个物业管理处。v其公司下属物业管理二处占地面积其公司下属物业管理二处占地面积1010万平方米，建筑万平方米，建筑面面1919万平方米，绿化面积万平方米，绿化面积5 5万平方米，绿化率万平方米，绿化率50%50%，容积，容积率为率为1.91.9，共有多层住宅，共有多层住宅1313栋，小高层住宅栋，小高层住宅1010栋，单体栋，单体公建公建2 2栋，会所栋，会所1 1处，幼儿园处，幼儿园1 1处小区共有住户处小区共有住户14501450户户v物业管理二处定编物业管理二处定编4747人，分别为：主任（人，分别为：主任（1 1人）、主人）、主任助理（任助理（1 1人）、环境主管（负责清洁和绿化人）、环境主管（负责清洁和绿化1 1人）、保人）、保洁员（洁员（1111人）、绿化员（人）、绿化员（6 6人）、保安主管（人）、保安主管（1 1人）、保人）、保安员（安员（1616人）、工程主管（人）、工程主管（1 1人）、维修员（人）、维修员（5 5人）、会人）、会计员（计员（1 1人）、出纳员（人）、出纳员（1 1人）、行政文员（人）、行政文员（2 2人）人）v请分别按照直线职能与矩阵制组织形式划出物业管理请分别按照直线职能与矩阵制组织形式划出物业管理二处从上至下组织形式图二处从上至下组织形式图课后作业v 请简述物业企业的设立（组建）过程请简述物业企业的设立（组建）过程