对于年宏观经济及房地产形势研判分析

对2011年宏观经济与房地产形势研判分析2010年中国经济增长将超过10%，再次双位数增长，比2009年的9.1%加快1个百分点左右，中国经济成为世界经济增长的引擎。在宏观经济的快速增长过程中也出现了一些不稳定的因素，CPI持续不断的走高，经济结构和改革仍有待深化，国内外游资肆虐国内市场，两次房地产调控政策效果远未达到预期，欧美国家的量化宽松政策等等，函待在未来的经济发展中得到积极妥善的应对。在即将到来的2011年中国宏观经济会面临着更大的不确定性和复杂性，调结构、保增长、防通胀等多项经济目标的兼顾将使得决策难度大大提高，政策的灵活性和经济的平稳健康发展尤为重要，是时2011年的宏观经济形势及政策看点颇多。1、 2010年全国房地产市场总结1-11月，全国商品房销售额为4.23万亿元，同比增长17.48%，接近去年全年4.4万亿元的销售水平。根据历史数据并结合目前销售形势推算，今年全国商品房销售额有望突破5万亿元，可能达5.3万亿元。今年11月，全国实现商品房销售额5285.61亿元，同比增长18.56%，环比增长4.14%。如果按照12月比11月增长50%的保守估计，今年商品房销售额有望超过5万亿元，继2009年后再次创下历史新高。此外，今年1-11月，我国房地产实际完成投资额、购置土地面积、完成开发土地面积、商品房施工面积、房地产新开工面积等数据均已超过去年全年水平。1-11月，房地产新开工面积同比增长48.71%，而商品房销售面积仅同比增长9.76%，相差38.95个百分点，市场供求缺口在缩小。业内人士预计，楼市未来供应量将大幅提升，加上保障性住房将密集投入市场，楼市供不应求的局面会得到一定程度的缓解。2、 2011年宏观经济政策定调，调控思路浮现货币政策近四年来首度转向“稳健”，是明年经济调控的重要看点之一。由于经济形势企稳向好，明年经济工作“稳增长”的提法代替了先前两年的“保增长”。此外，扩大消费在经济增长“三驾马车”中的意义将更加凸显。中共中央政治局12月3日召开会议并指出，明年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要进一步扩大国内需求特别是消费需求，发挥好政府投资对经济结构调整的引导作用，稳定外贸政策。中共中央召开的党外人士座谈会同时提出，更加积极稳妥地处理好稳定经济增长、调整经济结构、管理通胀预期的关系。1 .经济转型仍是2011年主线现阶段中国目前面临很多需要解决的问题，但是必须抓住主要矛盾。中国现在最主要的矛盾不是经济增长速度问题，而是转变经济增长方式和调整经济结构的问题。中央经济工作会议明确指出，明年我国经济社会发展中的短期问题和长期问题交织，结构性问题和体制性问题并存，国内问题和国际问题互联，宏观经济平稳运行面临复杂形势。在明年经济工作中，各方面要切实把重点放到加快转变经济发展方式上来。2 .“积极”搭配“稳健”增强政策灵活性中央政治局会议提出，做好明年经济社会发展工作，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。具体来看，明年货币供应、信贷增速均将有所变化。如果输入型通胀的压力继续显现，国内农产品等价格水平仍有上涨压力，央行在未来有可能再度加息。当前国内外经济环境还有不确定性，继续实施积极财政政策有助于稳定经济增长水平，但明年的赤字率水平可能低于2010年和2009年。央行货币政策委员会委员夏斌认为，明年贷款的增速要比今年低，新增贷款增速约15%即可。中国宏观经济学会秘书长王建认为，货币政策基调的转变，说明管理通胀预期已经成为当前宏观调控的重点所在。首先2011年的货币增长率会比2010年有所降低。其次央行可能会继续加息。3 .“稳增长”代替“保增长”，房地产业政策基调仍将延续“更加积极稳妥地处理好稳定经济增长、调整经济结构、管理通货膨胀预期的关系。”对此，亚洲开发银行驻中国代表处高级经济学家庄健认为，与去年的“保持经济平稳较快发展”不同，今年的政治局会议提出“稳定经济增长”，两者还是稍微有些区别的。与前两年相比，当前经济增长压力不是特别大，但通胀预期有所上升，未来乃至明年上半年，管理通胀预期新浪可能将成为经济调控最重要的工作。分析人士认为，产业经济发展同样有了清晰思路。制定出台战略性新兴产业发展规划，大力扶持中小企业发展，这些措施将提升制造业以及工业经济竞争力。中央提出继续加强房地产调控，并加快保障性住房建设，表明未来一段时间房地产业发展的政策环境基调仍将延续。4 .“三驾马车”各有侧重，政府投资将重在引导调结构明年消费、投资以及外需等“三驾马车”发展均有了新提法。中央要求，进一步扩大国内需求特别是消费需求，发挥好政府投资对经济结构调整的引导作用，稳定外贸政策，积极扩大进口。张永军认为，明年继续扩大消费的大方向无疑是明确的。中央提出积极扩大商品消费，可能蕴含着近几年不少居民资金投入房地产市场，对商品消费存在一定挤出效应的意思。此外，我国服务消费占比一直偏低，未来我国将大力拓展服务消费。中央重点强调发挥政府投资对调结构的引导作用，意味着政府投资不再像前两年一样，主要发挥扩大总需求的作用，而将侧重于经济结构调整。外需方面，今年我国贸易顺差可能有一千多亿美元的规模，政治局会议提出“积极扩大进口”，除了传统产品外，还应积极增加资源、高技术等领域的进口。明年全球经济增速可能慢于今年，我国出口增速可能在15%-20%，比今年要慢一些。庄健认为，明年要保持一定的固定资产投资增速，将更依赖于社会投资的稳定增长。当前世界经济还存在很多不稳定因素，发达国家复苏情况不像新兴市场国家那样强劲。这种背景下，需要我国稳定外贸政策，并适度扩大进口。预测明年存款准备金率可提至20%以上，与“适度宽松”相比，“稳健”的货币政策是一种在多目标下保持平衡的货币政策，并不意味着紧缩，并且可随时根据经济形势的变化进行微调。业内人士预计，考虑到政策的连续性，以及经济发展的需要，明年在稳健货币政策的基调下，新增信贷的规模或确定为6.57万亿元，M2增速设定在15%16%。这既符合经济增长的需要，也有利于防止银行信贷出现新的风险。多家券商的研究报告认为，明年年内将有23次的加息过程，同时，存款准备金率也有可能上调至20%以上。3、 2011年宏观经济发展趋势（一）后“四万亿”时代，转型投资将推动经济稳定增长在四万亿的投资带动下，2009年城镇谷底资产投资累计同比增速高达30.5%，进入2010年，随着四万亿投资项目的退出，城镇固定资产投资增速回落，但进入2011年，“十二五规划”主推经济增长方式转变，围绕经济结果调整的投资将成为“十二五”期间投资的主要方向。作为十二五的开局年，2011年经济结构转型的投资包括区域振兴计划的相继实施、保障性住房建设和新型产业投资的加速将在一定程度上提振投资，同时国家和地区的投资环境改善，投资政策的加力，从而使2011年投资继续保持平稳增长，拉动经济发展。（二）消费需求继续保持稳中趋旺的态势中国人均GDP的不断提升，居民生活正进入一个全面提升的阶段，居民消费结构升级趋势明显；收入分配制度改革的逐步推进将为消费需求增长提供持久动力，国家“十二五”规划提出努力实现居民收入增长与经济发展同步，提高劳动报酬率，绝大部分省、直辖市已提高最低工资水平；同时，“十二五规划”提出积极稳妥的推进城镇化，而城镇化进程的稳步加快将为消费市场的拓展提供强劲的动力和广阔的空间。因此2011年随着“十二五规划”的实施，消费需求将会继续保持稳中趋旺的态势。（三）出口仍将稳步增长，新兴市场将成出口新引擎2010年中国出口受欧债危机、经济复苏放缓、贸易摩擦和人民币升值影响，但仍强劲复苏。2011年出口增速将有所下降，但下降幅度有限：我国机电出口产品和传统大宗出口商品的强势国际竞争力将有助于避免国际需求的答复萎缩；我国出口对传统的经济大国（美、欧洲、日）依赖性降级，新兴市场逐渐成为出口市场的“新引擎”；人民币将继续采取“小幅升值”的步伐，我国企业对规避汇率风险的能力逐步增强，小幅升值将对我国出口的影响可控。（四）通胀形势严峻，全年将呈现前高后低走势更大程度上是过量货币推动的结果，流动性的长期宽裕，最终要引起通货膨胀。当采用货币作为反危机手段时，一旦经济企稳，过度宽松的货币政策如不及时回收，必然引起通货膨胀，一旦价格压力转化为现实，在过量货币的作用下，价格继续上涨的惯性和预期就会形成。2010年，受楼市泡沫和地方融资平台的限制，以及相关利益集团的掣肘，货币当局的货币政策出台缓慢，最终通胀由压力变为现实。在现实的压力下，货币当局在2010年连续采用存款准备金率、加息等政策回收流动性。因此，可以看出，在货币当局持续高姿态的政策从紧压力下，伴随资产价格的回落，2011年通货膨胀将呈现前高后低走势，最终在下半年跌破3%。4、 2011房地产形势预测2010年楼市即将在调控中谢幕，展望2011年，房地产市场将面临多重考验。有专家认为，整体市场可能在博弈中稳定，各项指标增速放缓，但房价可能会出现小幅上涨，整体而言明年房价将在博弈中保持稳定。虽然明年还存在诸多不确定因素，但总体趋势基本定调，房地产市场在2011年依然是被调控的对象。因此，多数专家表示，在CPI高涨、城市化等推动下，房价依然会保持稳定调整，不会出现大跌，但也难有暴涨。（一）市场潜在需求旺盛，房价不具备大幅下调的空间当前国内房地产市场潜在需求旺盛，但工地不足短期内难以扭转，明年整体市场供应不会有太大幅度上升，政策的影响还将持续，整体市场将以平稳为主成交不会有大幅度下滑。截止至2011年11月，绝大多数城市的存销比在10个月以下，市场存量降低，市场没有明显的去化压力，供不应求的态势将得到持续，房价并具备下调的空间。（二）调控政策加码2010年房地产市场在严厉的调控之下，市场确实有所降温。整体上看，全国房地产开发景气指数自今年3月触顶后，至今持续回落。从成交量看，今年全国新建商品房成交量可能比去年增长10%左右，增长明显回落。从房价看，自4月70个大中城市房价同比涨幅创12.8%的新高以来，涨幅持续回落，11月已降至7.7%；可以说，“遏制部分城市房价过快上涨”的目标初见成效，不过离预期效果尚有距离。尤其是房价没有出现合理回调，致使年末关于第四波调控的声音渐起。12月26日，温总理表示：“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。”月27日，国务院12副总理李克强出席全国财政工作座谈会时也表示，加强保障和抑制投机投资。12月28日全国住房城乡建设工作会议提出：继续坚定不移地加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。可见，2011年房地产调控不仅不可能放松，还有加码的可能性。在将稳定房价作为核心目标的基础上，如果房价依然明显上涨，尤其是关键的二季度，如果楼市由春暖向夏热演变，则第四波调控极有可能出台。明年一季度由于正处春节前后的传统淡季，属于政策观察期，不太可能推出新一轮调控。未来监管房地产市场的手段会越来越多、工具也会越来越完善，这些必然都会加大对市场监管的力度，政府明年可能会继续加大对按揭、开发贷、土地储备贷款等各类房贷政策的执行情况的监察力度，及时严厉查处各类违法违规行为，继续完善土地招拍挂制度，切实落实房地产供地计划，增加有效供应。（三）由于价格泡沫较低，在新一轮的房地产周期中，以刚性需求为主的中西部城市、二三线城市将有所收益。十二五规划提出推进城市化发展，将推动中西部，二三线城市市场地位上升，给大城市周边的中小城市发展带来机遇；中西部城市房价相对平稳，价格泡沫较低、市场以刚性需求为主、受政策调控影响较小，未来几年内，中小城市的房地产投资额将逐步增加，中小城市将成为新一轮房地产周期的主角。（四）土地财政模式短期难改全国土地出让金收入增长迅速，2010年多数城市土地出让金同比大增，占据地方财政收入的半壁江山，同时在加上土地有关的税收，源于国有土地使用权的相关收入已成为地方收入的主要来源。其他房地产相关的地方税种相对于土地出让金来说，性价比较低，土地财政短期难以转变。（五）房产税开征势在必行，但普及仍待时日，短期对市场影响有限作为房地产调控的政策手段，房产税提上日程已有时日，在2010年史上最严厉的调控政策无力回天之时，提高持有房产成本，打击投机需求为目标的房产税开征将会提上日程。房产税首先在上海、重庆等个别城市进行试点，再逐步推广，短期内对市场影响有限。（六）高端物业中长期内看好，政策期内，中小物业受影响较大由于限购、土地增值税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售或有波动，但在货币超发、民间资本涌动、美国量化宽松政策的背景下，中长期仍具有良好的保值增值性。而中低端物业在政策调控期内，收到首付提高、利率上升、稳健货币政策的影响，中低端物业受影响较大，一旦政策撤出，中低端住宅市场将会迎来报复性的反弹。（七）保障性住房的力度进一步加大从规模来看，2011将开工1000万套，几乎是今年新开工量的两倍；从结构上看，重点将推进公共租赁住房建设，其次是廉租房和棚户区改造，经济适用房正在被淡化。值得关注的是，“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”属于首次提出，表明未来将形成住房供应的双轨制，保障和市场“两条腿走路”，保障性住房对房地产市场的影响在2011年将逐步走向深化。（八）商业地产进入繁荣周期随着国家房地产调控新政的出台，普通住宅市场逐渐走弱，投资者以及开发商对商业类地产的关注度正在成倍提高。同时国内城市化进程的加快，经济结构与经济转型促使国内商业地产繁荣，提高了商业地产的销售水平以及租金收益。2010年以来，万科、华润置地、雅居乐、保利这些之前一直以住宅市场为主的实力名企纷纷增加商业地产的比重，与早期部分企业多元化尝试不同的是，这轮投资涉及企业之广、投资规模之大前所未有，2011年中国房地产业将掀开商业地产的繁荣时代。