房地产评估报告(DOC)

欢乐颂房地产评估有限公司房地产估价报告项目名称：泰安市长城一品房地产价格评估委托方：长城一品住户估 价 方：欢乐颂房地产评估有限公司 估价人员：估价作业日期：201年月日月31日估价报告编号：i欢乐颂房地产评估有限公司致委托方函 3估价师声明 4估价的假设和限制条件 5房地产估价结果报告 6一、委托方 6二、估价方 6三、估价对象 6四、估价目的 7五、估价时点 7六、价值定义 7七、估价依据 7八、估价原则 8九、估价方法 8十、估价结果 8十一、估价作业日期 8十二、估价报告应用的有效期 8十三、估价人员 9附 件 10房地产估价技术报告 11一、个别因素分析 11二、区域因素分析 11三、市场背景分析 11四、最高最佳使用分析 12五、估价方法选用 13六、估价测算过程 13七、估价结果确定 163欢乐颂房地产评估有限公司致委托方函长城一品住户：受该住户的委托，我公司于2016年05月19日至05月31日，对位于 泰安市长城一品1 #楼2单元501 ,建筑面积为142m2,房屋所有权证 证号为鲁证字第A1025号的房地产进行市场价格评估，为确定出售提供参 考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料, 遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、 分析计算，并与估价时点泰安市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2016年05月31日的价格及单价为:房地产价格及单价小写大写房地产正常价格556006 元伍拾伍万陆仟零陆元整房地产正常单价5054.6 元 /m2伍仟零伍拾肆元陆角每平方米房地产拍卖底价444804 元肆拾肆万肆仟捌佰零肆元整房地产拍卖单价4043 元 /m2肆仟零肆拾叁元整每平方米欢乐颂房地产评估有限公司法定代表人：2016年05月31日4欢乐颂房地产评估有限公司估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、 意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人 没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、我公司估价人员2016年05月19日至05月31日对该项目进行了 实地的调查和研究，并对该区域的其他同类房地产进行了比较，采集数据 都是真实可靠。七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。八、参加本次估价的估价师签名：估价师签名资格证书号估价师签名5欢乐颂房地产评估有限公司估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1. 本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使 用年限内不改变房地产用途。2假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件， 另有说明的除外。二、本项估价的限制条件1. 本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因 资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。2. 本报告仅供委托方确定拍卖底价提供参考依据用，不对其他用途负 责。3. 本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的 影响。4. 实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不 可能确定其内部缺损。5. 本报告中的建筑面积按房屋所有权证存根所载数据计。6. 本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳 的各种税费。7. 未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用 其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式 公开发表。8. 房地产估价报告备查编号：泰安市长城一品房地估鲁字第A1025号。本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。6欢乐颂房地产评估有限公司泰安市长城一品1 #楼2单元501房地产估价结果报告、委托方委托人：长城一品住户单位住址：泰安市长城一品1 #楼2单元501联系电话:、估价方机构名称：欢乐颂房地产评估有限公司 单位住址：法定代表人：联系电话：、估价对象物质实体状况1. 建筑物状况委估建筑物于二零一五年建成，维护保养情况好，成新率为100%,2 2建筑面积为142m ,其中含公摊面积26m。长城一品位于长城路中段，粥店派出所南侧，原鲁峰车辆厂位置， 钢筋混凝土结构，高30层，委估对象属第5层01号房，内墙刮腻子，天 花为石膏吊顶，铝合金窗。外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖; 墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；电梯间装修一般；设地下 停车场。2. 委估对象利用现状委估房地产现未居住，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通 一平。3. 周围环境估价对象位于泰安市长城路中段，地处市政府重点规划打造的CBD核心区 域，距市政广场、万达商业广场、易初莲花几分钟车程，距汽车站、火车 站、五分钟距高铁站十分钟。繁华程度高，交通方便，人流量大。权益状况委估对象位于泰安市长城一品1 #楼2单元501，房屋所有权证证 号为鲁房权证字第1025号，权属住户所有。由于资料方面的原因，它项权 利是否受限无法核实。四、估价目的为确定房地产出售底价提供价格参考依据。五、估价时点2016年05月31日。六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件 下、泰安市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓 公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时， 要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建 筑物为钢筋混凝土结构，用途为居住，经 济耐用年限为70年，已使用1年，尚可使用69年；委估宗地法定使用年 限为70年(从2014年01月到2084年01月)，即委估宗地剩余使用年限为 68年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限 68年计的市场价格；建议拍卖底价为市场价格的90%。七、估价依据行为依据委托评估函。法律法规依据1. 中华人民共和国土地管理法。2. 中华人民共和国城市房地产管理法。3. 房地产估价 规范(GB/ T 50291 1999 )。4. 城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。取价依据全国统一建筑工程基础定额山东省单位估价表产权依据房屋所有权证存根鲁房权证字第1025号.八、估价原则合法原则。公平原则。最高最佳使用原则。替代原则。估价时点原则。（六）综合分析原则及多种方法比较原则九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真 分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和泰安市房地 产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产 的价格。十、估价结果房地产价格及单价小写大写房地产正常价格556006 元伍拾伍万陆仟零陆元整房地产正常单价5054.6 元 /m2伍仟零伍拾肆元陆角每平方米房地产拍卖底价444804 元肆拾肆万肆仟捌佰零肆元整房地产拍卖单价4043 元 /m2肆仟零肆拾叁元整每平方米十、估价作业日期2016年05月19日至05月31日十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2016年05月31日至2017年05月31日。、估价人员估价师签名资格证书号估价师签名欢乐颂房地产评估有限公司201 年 月 31 日11欢乐颂房地产评估有限公司附 件一、房屋所有权证存根鲁房权证字第1025号;二、价格评估委托书泰安市执字第2017号；三、估价机构营业执照；四、估价机构的资质证书；五、估价人员资质证书；六、估价机构备案证明。以上均为复印件。12欢乐颂房地产评估有限公司泰安市长城一品1 #楼2单元501房地产估价技术报告一、个别因素分析物质实体状况1. 建筑物状况委估建筑物于二零一五年建成，维护保养情况好，成新率为100%,建筑面积为142 m2，其中含公摊面积26 m2。长城一品位于长城路中段，钢筋混凝土结构，高30层，委估对象属第5层01号房，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。外装饰一 层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；墙面刮腻子，天花为石膏吊项； 电照线路暗设；电梯间装修一般；设地下停车场。2. 委估对象利用现状委估房地产现作居住用，公共配套设施好，宗地 内外开发程度均为 五通一平。二、区域因素分析估价对象位于泰安市长城路中段第5层01号，地处市政府重点规划打造的CBD核心区域，距市政广场、万达商业广场、易初莲花几分钟车程， 距汽车站、火车站、五分钟距高铁站十分钟。繁华程度高，交通方便，人流量大。三、市场背景分析1. 一般因素影响土地价 格的一般因 素主要 有地理位置和行政 区划、经济和社会 发展状况、房地产市场等。地理位置和行政区划泰安市位于山东省中部的泰山南麓，地理坐标在东经116 20 117 59 ,北纬35 38 36 28 ，北依山东省会济南，南临儒家文 化创始人孔子 故里曲阜，东连瓷都淄博，西濒 黄河。辖泰山、岱岳两个市辖区，宁阳、东平两个县，代管新泰、肥城2个县级市。泰安寓意“国泰民安”，是一座著名的文化旅游城市，境内的泰山是国家重点风景名胜区，海拔1545米，有“五岳之首”、“天下第一山”的美誉，是世界 自然文化遗产。泰安市于1982年被国务院列为第一批对外开放旅游城市。 属温带半湿润大陆性季风气候区，年平均气温13 C,年平均降水量697毫米。长城一品位于岱岳区长城 路中段，项目坐落于长城路中段地理位置 优越、交通便利，6路8路9路17路33路公交直达项目，周边商业氛围 浓厚，配套齐全生活便利，紧邻时代发展线。经济和社会发展状况2015年，在区委的坚强领导下，在区人大及其常委会的有力监督下， 全区各级各部门紧紧围绕建设富裕文明和谐新岱岳”奋斗目标，牢固树立二次创业”思想，依据年初确定的经济社会发展目标，大力发展片区特色经济，统筹推进经济社会各项事业发展，计划执行情况总体较好。实现 本区生产总值 364.5亿元，同比增长 10.1%;完成固定资产投资339.2亿元，增长 16.1% ;三次产业结构比例15.5:42.7:41.8。房地产市场分析2014年，泰城楼市在经历了春节后短暂的低潮后，在3月份迎来转暖良机，随着积累年多的刚性需求集中入市，不少楼盘提前嗅到良机， 纷纷选择开盘或加推，在这一年里泰城先后有泰豪名城、恒地乐活小镇、恒基東尚、立丰春天里、新兴悦蓝山绿地公馆、中心国际、宝盛广场、弘盛现代城等项目集中开盘入市，在旧楼盘主宰市区楼市半年之 久后，新楼盘终于开闸了，这些新楼盘的入市大大增加了泰城楼市的库 存量，也为众多购房者提供了更多选择。虽然新楼盘已经开闸，但并没 有从根本上改变旧楼盘主宰市场的局面，安居上上城、玫瑰庄园、御泉 大院、奥莱新天第、泰山御园等楼盘和其他几个老项目伺机而动，或加 推、或二次开盘、或优惠。在5月之前，市区楼市的主要供应还是旧楼盘以及一些旧楼盘推出的新产品。新楼盘、新产品扎堆在5月之后，特别是集中在 2014年第二、三季度推出。2014年泰城五大板块共成交住宅8990套，同比增长 3.0%，商业地产共成交252套，均创近两年来新高。据了解，泰城楼市在成交量大幅 增长的同时，价格却保持了相对稳定，各开发商在经历了年初的价格调 整之后，除个别没有资金回笼压力的高端楼盘外基本没再出现大的波动， 虽有部分楼盘价格出现微调，但都在购房者可接受的范围之内，没有像 部分一、二线城市出现报复性涨价，这也说明史上最严的楼市调控政策 已见成效。另外，随着楼市的回暖也稳定，改善型需求也加快入市步伐， 这也带动了部分高端楼盘成交量的增加，泰城东部首席高端楼盘御泉大院在今年完成 33套的成交，新拿到预售许可证的华新和园表现相当不错， 当月即完成11套成交，像国山墅、泰山御园等项目也取得一定量的成交。2014年1 12月份泰安市商业地产共计成交252套，成交总面积为24244.85川，全年成交均价为8994.69 元/川。其中一季度成交59套，成交面积为 5418.32川；二季度成交 60套，成交面积为 5482.07 叭三 季度成交59套，成交面积为 7885.67 叭四季度成交74套，成交面积为28763.14川。从走势来看，四季度为全年最高点；前三个季度基本持 平，说明泰安市商业地产的发展是比较平稳的，没有出现大的波动。从 单个项目来说，奥林匹克花园、泰豪名城、泰安名嘉广场、林肯花园三 期成交量位居前列。从价格走势来看，全年泰安市价格走势平稳，没有 出现大的波动，在国家楼市调控政策仍然没有松动的楼市大背景下，受 楼市调控政策影响较小的商业地产一直平稳发展。整体来说，泰安市商 业地产价格稍高，像社区商业价格一般为本小区住宅价格的23倍，但是随着小区基础设施的完善和业主的入驻，良好的盈利能力也成为商业 地产价格坚挺的主要原因。从成交区域上来看，西部和南部高新区成为 楼市平淡背景下 的最大赢家，这两个区域的成交套数和成交面积占到全 市成交量的60%以上，尤其是奥林匹克花园、泰安恒大城、林肯花园三期 的成交热销成功拉动了这两个区域商业地产的发展。而城中和城东商业 地产的发展相对滞后，主要是因为城中商业地产价格相对较高，限制了 一些中小投资者的投资热情；而城东由于入住人口相对较少，住宅虽正 处于高速发展中，但目前仍不是特别成熟，因此限制了商业的发展。四、最高最佳使用分析委估房地产位于 泰安市委估对象位于泰安市 长城路中段，繁华程度高， 交通方便，人流量大。委估房地产位于泰安市长城一品1 #楼2单元501 ,现作居住使用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合 法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五、估价方法选用估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的 各种资料进行了认 真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和泰安市 房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估 房地产的价格。市场比较法：是将估价 对象房 地产与在近期已经 发生了交易的类似 房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正 得出估价对象价格的一种估价方法。收益法：预 计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将 其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的 方法。六、估价测算过程市场比较法采用市场比 法一般选取 同一供 需圈内，近似 委估房地产 档次市场 价 格进行比较，根据估价人员对泰安市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：1. 确定比较因素2. 定比较因素系数见下表3. 比准价格确定比较因素待估宗地与案例宏成富园泰山公馆鼎基时代价格520054506000宗地用途100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100评估期日区 域 因 素交通条件商服繁华程度距市中心距离环境质里优劣度基础设施完善度公用设施完备度个 别 因 素建筑规模地质状况100/100100/100100/100容积率临街状况比准价格根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，贝(5781 + 4571 + 5019) - 3=5123 元/va收益法由于该写字楼可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可 用收益法求取其价格。1估算总收益通过调查泰 安市同类型、同地段、同规模，装饰 大致相同的居住 楼 在装修后的月出租价格一般为15元/m2，租金损失为1个月，则年总收益为：15 X 142 X( 12-1 ) =23430 元2估算年房地产租赁总费用总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮 费、管理费、保险费、税金等。 房屋修缮 费是指为保 障房屋 正常使用每年需支 付的修缮费。行业 惯例按建筑物重置价的1.5 %计算，据对泰安地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为1200元/m2,贝房屋修缮费二 1200 X 142 X 1.5 %= 2556 管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。 根据行业惯例资料，取年租金的3 %，贝管理费=23430 X 3 %= 702.9 元 保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2%。，贝保险费=1200 X 142 X 2%。= 340.8 元 税费是指 房产所有人 按有关 规定向税务机关缴 纳的房产税和营业 税等。依据税法及泰安市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的12%，营业税按年租金的5 %，教育附加按营业税的3%,城市维护建筑税按营业税的7%，以上税费小计为17.5%，防洪保安费按年收入的1 %。，则:23430 X 17.5%+23430 X 1 % =4123.68 元上述、总费用合计为7723.38元3. 年纯收益23430 7723.38 = 15706.62 元4. 还原利率的确定还原利率是 收益还原法 中一个 重要的因素，目前 国内、国际确定还 原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为：还原利率二一年期贷款利率X70% +期望得到的利润X30%一年期贷款利率为5.31% ;期望得到的利润设为10 %，贝还原利率=5.31% X 70%+ 10%X 30%= 6.717 %5. 确定收益年限委估对象建筑物剩余使用年限为69年，委估宗地剩余使用年限为68年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取68年。6. 计算房地产的价格据估计，未 来若干年委 估房地 产的净收益将与现 在接近，因此选用 现在年客观纯收益作为预期纯收益，则68 收益价格=15706.62/6.717 %X 1 1/ (1+ 6.717 %)=763421.57 元取整为763422元。房地产单价 =763422 - 142=5376元/m七、估价结果确定1. 房地产正常价格的确定由市场比较法测算出的房地产单价为5123元/m2，由收益法测算出的房地产单价为 4781元/m2，两者差异较大，根据两种估价结果与市场价格 的接近程度，结合估价人员经验，取二者的加权平均值，市场比较法为 80%收益法为 20%,并取整，贝委估房地产的单价 =5123 X 80%+ 4781 X 20%=5054.6 元 /m2委估房地产价格 =5054.6 X 110=556006元取整为556006元2. 房地产拍卖底价的确定根据估价目的和委估对象现状，确定拍卖底价为估价值的80%，则最后的房地产拍卖底价和单价为：房地产拍卖底价 =556006 X 80%=444804.8元取整为444804元房地产拍卖单价 =444804 - 110=4043元/m3估价结果的确定最后估价结果如下：房地产价格及单价小写大写房地产正常价格556006 元伍拾伍万陆仟零陆兀整房地产正常单价5054.6 元 /m2伍仟零伍拾肆元陆角每平方米房地产拍卖底价444804 元肆拾肆万肆仟捌佰零肆元整房地产拍卖单价4043 元 /m2肆仟零肆拾叁兀整每平方米欢乐颂房地产评估有限公司201年0月31日18