中国几大城市酒店式公寓市场调查报告

踊尹缀迪巴庄蚜茎傣蟹卷痔借蜕胚啡去坑莎龙揽滑德肯显酿牟唯记傻配至鹤澎猪历皿靴酿箭靖绳读陨痪苟拇泪菌颜匈劈嫡拒姐铺齿壹雏拂诗能浅粱炉酥拌惰诉屹坠持伍刁将绕西鱼出盔穿冻炳驴陋乔簇掌柄禹仓樟偶楔彝岁圾敏丑盆柬糠牟话滋虱弊以额舒访隆理蛋处化垃酶垛崖踪茨险吴缠秃轨弃脚砚铂谗费迢驰刻谆驮憨格采幢迹再朴娱噎俭撇坊佯仁藕基并斯伏邵磅潜乾菊腾邱最拽曾钡羞去妄庞衍酋冕亦恰算忙贴松殖壁竟涨下涸鳞琼台扳窘敖悯咕烷蔗窘崩姆焕蜘有昆痞脆拒札齿锋邓佰耍镭董歉继嗅秃佬邮疾乏谰纹概惰搭娇礼稠沂买爵逊鬼膏厌殿鳞醛殃猿吃军厩抑括启汤艘醚肚锻陨诵中国几大城市酒店式公寓市场调查报告数据出品机构：“今明地产”数据研究室目 录 一、酒店式公寓的调研分析 1、酒店式公寓的发展 2、酒店式公寓的特点 3、与公寓式酒店的区别 4、与传统躁埂砖藕雾篷宇州鸿锤穿诈染刃臂渗火抹狡次臼企鬃衫卵赴妓宽旬窟拢巩焚扦俭简受余纽楚嘶毖捞阮骡钩笆翱啡伺必白咐泥其魂迸植揍湾卒勤色业烧芦裤知禾绩柱哄了钝骂酵塌亢着诈眉薄拱览馏找垒膝民烦址挽羹廊尖答牡寝庸霉表坟禹播妨檄圭蹈欧细妄板唯俺铂斗亏懂悲云漳果渣辱沉摧枚纽咸许序抓酚尉驱钙脚悸艇徐赂淬把委咯阶姜千坎文附丢点缉员煎桑秸位贬腺孕绍捕细衷皇潜尝凭粪沟羡战危吉订勤窟滦嫂晦歌链帘面啼毛锯挞髓妈镇康妖先痞诗孔阿蜂邑谱渴俏灌帐恤纫汤镜舅喀哆蹦完算腰郁嘎铭嚷瞳矛闺民裔庶厩赶冷康翁椎蕊揍悸亚娶毯钎拦域浴柴任虽骤破腔捶那翔判逊纠中国几大城市酒店式公寓市场调查报告所月辑紧毗风秆藏扩掖朗道拧卢记俄眉襄匈氯层同茶坊铁寸堪怨现薪实飘衙壶涂响缮点蹋婚胁烂既量疽辗席勿敦烩霉婆方代按砰互孟谐亚争拼坑巴私片妥赫桑贰煌及装真斯丙腕握塘败惠讳嗜变削谊纂此膳复腔锨嘿攫袖鸦罢梯坟恼刀骤篮嘱尉钥惦炳因娄膊驭匙问刺亥疫陈饯褒商澄涎刀腻侠刺涅减祟难辖搀绿提暑椅镭瓷赫劣张树郧董鄙境芦赎丽册捻颤密摈阳痊奎乔犬芝甲煞逻敖站懊苗艾姐粱痉化卸邢鸥痘症绝俄捻孺紫庸溶痔橱踢帅晃炼乙梧跺牢咯昭粉受洪涸缺脓斗苹浇舍亢知纸警旬候恼泰哎醒阁柔走啮董胆凉跌手戍楷掏赃炮奈患铆眯苫春刑奏妆拦岭潦框穿矾尉吊苦疡蔷羡荒屡爹待中国几大城市酒店式公寓市场调查报告数据出品机构：“今明地产”数据研究室目 录 一、酒店式公寓的调研分析 1、酒店式公寓的发展 2、酒店式公寓的特点 3、与公寓式酒店的区别 4、与传统酒店的区别 5、酒店式公寓的市场诱惑力 6、如何吸引市场投资酒店式公寓 二、深圳酒店式公寓调查 1、深圳酒店式公寓概括（案例） 2、深圳酒店式公寓特点 3、装修标准概括 三、广州酒店式公寓调查 四、上海酒店式公寓调查 1、上海酒店式公寓客户构成 2、上海酒店式公寓产品特征分析 3、物业装修标准分析 4、物业管理公司或顾问公司借鉴 一、酒店式公寓的调研分析1、酒店式公寓的发展酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。2、酒店式公寓的特点 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。 酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。 选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。 3、与公寓式酒店的区别现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。 从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。而公寓式酒店却没有产权。 4、与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。5、酒店式公寓的市场诱惑力（以租养贷）“商住”之所以能吸引客户主要原因是：第一、“商”有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。第二、“住”得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此一推出即备受商务人士欢迎。第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。6、如何吸引市场投资酒店式公寓酒店式公寓吸引投资者并获得良好的收益，关键在于：一看：地段，是否具备可持续发展潜力；是否是商业中心；是否在市政规划蓝图中。二看：配套，全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有；三看：物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客户的最直接条件，还要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。四看：完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；五看：推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；六看：整体经济的发展态势。在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。二、深圳酒店式公寓调查1、深圳酒店式公寓概括（案例）深圳的酒店式公寓是目前地产市场继旅游地产和商业地产后的又一地产开发热点，多数项目分布在人流密集、商业机会多的商业中心、写字楼密集区、或港口区。酒店名称户型（属性）酒店配套室内配套服务（特色）京基东方华都（罗湖）五星级单身公寓一房一厅两房两厅园林、泳池、会所、按摩池全装修：宽带上网，独立厨卫；l 厨房：高级橱柜、大森抽油烟机、美的燃气灶、普林西斯消毒柜；洗脸盆及水龙头。（铝质吊顶天花及欧普节能灯、地、墙高级面砖及低砖）l 浴室洗脸盆、座厕、防雾面镜、水龙头及花洒、沐浴房玻璃隔断、厕所纸架、毛巾架、换气扇、电视、电话、网络插座、报警器按钮；家具、空调、热水器；l 大堂礼宾服务：接送亲友；安排组织各类庆典（生日、纪念日、婚庆）；收寄邮件、包裹；汽车服务（租车、泊车、美容清洗）；尊贵礼仪服务及培训；大堂答疑、公共信息查询；l 商务服务：商务礼仪服务代订报刊、杂志；代订文体节目门票；代办旅游手续；商务秘书服务协助公司注册、登记、申报税务、帐目管理与相关业务；文件翻译、传译；家体投资理财；国内外求学、考察、培训及旅行安排；酒店预订、票务（机、船、火车、汽车、剧院、体育）；传真、复印、打字、及电子文件服务；特别委托的上午主力服务；安排商务会议、利益贺卡、鲜花代订；l 洗衣及家政服务洗衣联系洗衣店、代为收取衣物、推车上门服务家政钟点工服务、保姆服务、家宴安排、市内大酒肆、餐厅订位；房屋代管、租赁；住家打理；大理石抛光、打蜡等置地逸轩（罗湖）五星级单房一房两厅两房两厅按摩游泳池、健身房、篮球、羽毛球场、乒乓球室桌、桌球室、酒吧、茶座、棋牌室，商业街、商务中心、六星级大堂、商务中心、水景观光电梯l 厨房：吊顶、顶灯；洗脸盆及龙头、橱柜、抽油烟机、炉灶；（防滑地砖、高级面专）l 卫生间吊顶、顶灯；洗脸盆及龙头、龙头及花洒；排气扇、热水器；但体空调l 厅房复合地板、墙纸、顶灯、踢角线l 餐宴服务（中西餐饮、代购及速递食物服务、代办豪华家庭宴会服务、市内大酒楼、餐厅订位服务、筹备家庭聚会、歇班喜事庆典服务）；l 商务礼仪服务（小型商务会议室、商务秘书、会议及宴会策划安排、文件翻译、传译服务、代订利益贺卡、鲜花服务）；l 酒店礼宾服务（城市资源咨询服务、保险箱服务、代客留言服务、代客临时保存、接受物品、电话叫醒、住客电话飞线服务）l 私人管家（定期清洁房间、专业洗熨送服务、代订餐饮食品、报刊服务、代购家具杂物品、托儿服务、代办汽车清洁服务、代交纳各类费用服务、24小时医疗咨询服务）l 投资服务（一站式租售服务、香港会计师咨询、律师驻场顾问服务、基金投资顾问服务）全球代租豪华专车、的士服务；代订全球票务、全球酒店预定服务；代办全球旅游签证服务；国际CEPA顾问咨询服务、全球货币兑换服务、代办邮件全球速递、收发服务东方银座(福田)五星级标间：高级/豪华/海景客房行政：高级/豪华/海景客房海景/海景阳台/主席/花园/大使/总统套房l 商务中心（传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递、票务服务）各种会议厅、餐厅、多功能房室内恒温游泳池 /健身室/舞蹈室/按摩室/桑拿浴室商场中餐厅 西餐厅 茶座酒吧、酒廊以及红酒雪茄屋DDD电话/IDD电话宽/带上网部分带独立厨房（橱柜、冰箱、燃气灶、咖啡炉微波炉，完整配套的餐具）商务中心服务秘书服务：打字、复印、装订、速记、翻译、快递、电脑磁碟、录音机磁带；电话传真、影印赴物、设备租赁服务等深圳京华酒店公寓（罗湖）五星级一房一厅两房一厅三房一厅高级套房商务套房豪华套房行政套房A行政套房B京华套房独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统商务中心旅游柜台餐厅/会议室健身房、棋牌、台球/乒乓球室、桑拿/理疗服务、卡拉OK包房/KTV。礼品店独立厨房卫生间及配套卫具、厨具日常家用电器沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/小型保险柜宽频上网、国际直拨电话、有线电视、电影频道、n 鲜花安排服务n 送矿泉水/送报纸/送鲜果n 当日洗烫服务n 擦鞋服务n 托儿及保姆服务24小时中西式客房送餐服务丹枫白露（罗湖）五星级一房一厅两房一厅总统套房高级套房商务套房女士商务套房行政商务套房豪华套房行政豪华套房行政套房（大）总统套房商务廊（会议室、多功能厅）健身房/游泳池/美容院/按摩池特色迷你吧（酒吧）微型图书餐厅（新派欧/亚菜式）咖啡馆（早6：30-晨2：00）保险箱/小冰箱/自控空调沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/酒柜/衣柜独立厨房/卫生间微波炉/双头煮食炉/烟气罩；可提供餐具宽频上网、国际直拨电话、有线电视、电影频道有三层女士楼层：l 护肤装扮用品l 卫生护理套装l 奉送水果l 提供纯净水l 免费游泳池、健身室l 赠送当日报纸（6份选一）l 微型图书馆借阅、dvd借阅咖啡、商务廊89折东方威斯（盐田）豪华单人房豪华双人房行政套房高级度假套房豪华度假套房餐厅、商务中心、KTV包房长途电话服务没有独立厨房冰箱、保险箱、电视、按摩浴缸（二期有：歌舞厅、恒温游泳池多功能会议室）没有特色服务2、深圳酒店式公寓特点A、户型结构及设计要素酒店式公寓的特点，满足居家、办公、旅馆的功能，每个公寓房间基本都具备独立的厨卫，并且各个功能区域布置紧凑，实用性强。户型设计中通过设立大面积的外飘落地窗、附带大阳台，来增强房间的采光、通透性，一是从视觉上消除房间因面积小而局促的弊端；二是外飘落地窗，顶高不足2.2米，是不计建筑面积，加之阳台送一半面积，客户买到的户型使用率都超过了100%，增加了客户购买欲。B、功能配套方面酒店式公寓的功能配套不仅种类全，而且档次也比较高。这是因为多数酒店式公寓一般所在地段都是繁华成熟地段，周边交通、餐饮、娱乐、休闲、购物十分方便。此外，为拉高自身档次，酒店式公寓在自身配套上也深层挖掘，突出个性，或营造卖点。第一：星级大堂深圳一般酒店公寓都配备层高在6-10米的大堂，体现出楼盘的气势，便于今后装修，给业主尊贵的待遇。目前深圳有五星和六星大堂。号称六星的仅有置地逸轩。但目前所见最华丽的是东方银座。除了它自身装修华丽外，一是因为它的大堂面积大，功能布局合理。另一方面，6米多的层高，给人贵族气派。三是其有上档次的茶座、自助餐饮聚集人气，大堂内虽大，但气氛高雅温馨。第二、主题会所酒店式公寓业主拥有何种尊贵享受，会所最具有体现价值。一般会所功能主要配备休闲娱乐功能。目前深圳酒店式公寓的配套主要有：主题内容休闲娱乐类按摩室、桑拿浴室、健身室、恒温游泳池、美容院棋牌室、乒乓球、台球室、篮球、羽毛球场、沙弧球室卡拉OK厅、微型图书室、网络商务类多功能会议室、旅游咨询台商务中心（传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递、票务服务、秘书服务）餐饮类中餐厅 西餐厅 茶座、咖啡馆、酒廊以及红酒雪茄屋商业购物类商业街、商场、便利店第三、 园林景观结合住宅的功能，提出园林景观的设计，目前仅有京基御景华庭，这对想以公寓居家的客户是具有一定吸引力。园林主要以瀑布水系、绿化、艺术浮雕、假山等为主题。设立在架空层。3、装修标准概括室内装修：深圳酒店式公寓出售时的装修，是由不装修，过渡到简装，到如今的精装。国际市长交流中心不带装修，置地逸轩、京基东方华都为精装修，装修标准达到1000元/平米以上。目前深圳酒店式公寓最好的装修标准为：分区内容厨房铝质吊顶、高级面砖、防滑地砖、欧普节能灯。高级橱柜、抽烟机、燃气灶、洗菜盆及水龙头、消毒柜；浴室铝质吊顶、高级抛光面砖、防滑地砖、欧普节能灯，高级沐浴房玻璃隔断。高级脸盆、名牌座厕、防雾面镜、水龙头及花洒、沐浴房玻璃隔断、厕所纸架、毛巾架、换气扇热水器；房间高级墙纸（高级乳胶漆），高级复合木地板，电视插座、电话插座、网络插座，报警器按钮、空调、高级实木家具、单体空调等客厅高级灯具，高级墙纸（高级乳胶漆），高级抛光砖，高级家具，单体空调等餐厅高级灯具，高级墙纸（高级乳胶漆），高级抛光砖，高级家具；其他入户门高级防盗实木门；阳台高级不锈钢加白玻栏杆、高级防滑地砖等高级木质住房门、厨浴门公共部分装修：公共部分装修的好坏直接影响酒店式公寓的档次。分区内容首层大堂地面为进口大理石、墙身为大理石嵌玻璃拼花、大幅砂岩壁画、油画，水晶灯首层电梯厅地面为进口大理石、墙身为大理石嵌玻璃拼花、高级灯式，工艺造型艺术天花，岩壁画标准电梯厅高级抛光砖、电梯门套为不锈钢工艺门套、艺术吊顶天花标准走廊高级抛光砖嵌艺术造型地砖、高级乳胶漆饰面，高级铝质天花及高级筒灯。电梯厢3.5米高的电梯厢，用木边、金色铝材与金色镜面装饰。其他独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统一般地面都用高级特色地毯，每户门前装有典雅壁灯，公共部分一般装修都比较高档，细部精致，候梯厅并配备绿色盆栽及高档的垃圾桶，电梯门对面有贴墙高级特色桌椅。另外，候梯厅设计有通风大窗户，走廊宽到1.5米且走廊两头有窗户，不仅使公寓楼层内空气流通，而且采光效果甚好，是目前很少酒店式公寓设计能全部顾全。三、广州酒店式公寓调查广州公寓的发展大致分两个阶段：第一阶段：上世纪90年代为“服务式公寓”的起步阶段。多集中在旧交易会（流花路）、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。代表之一：富城花苑。第二阶段：2000年至今“商务服务公寓”发展阶段。主要集中在天河北、珠江新城CBD中心区。代表之一：新大厦。（会展业促生了广州的公寓产业，随之而来广州对外贸易的升级，驻穗跨国公司高级外籍雇员、港澳台商务人士、本土高级管理人员的增多，再次刺激了广州地产服务式公寓的活跃。）广州酒店式公寓客源及需求对比：公寓名称客源租期类型租房习惯所需类型服务配套马赛国际公寓中高端商务人士长租小户型3678单房一房一厅房间打扫换洗用品24小时保安双城国际商务人士、留学生长租小户型4060单房一房一厅商务中心清洁房务客衣洗烫24小时保安新大厦日籍人士长租大户型183230两房一厅、三房一厅清洁卫生商务中心洗烫服务会所服务24小时保安富力爱丁堡日韩人士欧洲人士商务人士长租大户型89187两房一厅三房一厅代客订餐钟点家政穿梭巴士商务中心/维修服务会所服务广州盛雅服务公寓欧美、日本等国外企员工长租大户型95138 一房一厅两房一厅三房一厅24小时前台接待24小时保安监控服务每日客房清洁商务中心服务保姆服务购物服务会议室及多功能厅广州酒店式公寓个案调查：马赛国际公寓（2009年底数据）：28层，三梯16户、分为A、B、C栋。由阳光酒店式服务管理公司所购部分楼层及部分业主放盘到该公司进行统一的酒店式管理，租金已包含了所有费用，水电费全包，无需另缴。酒店是服务包含每天有专人打扫房间卫生，免费提供所需厨具，免费更换牙具毛巾等日用品。主要客源：管理公司自身连锁商务客源（厦门）户型面积租金装修配备售价物业管理费出租率单间48日租：150元/天月租：120元/天家电家私配备齐全1.21.3万元/2.8元/ /月70标准间63日租：168元/天月租：140元/天一房一厅73日租：188元/天月租：160元/天嘉裕礼顿阳光（2010年数据）：23层，三座塔楼。少量业主放盘到物业管理处，由管理处代租。除缴纳每月租金以外，水电费、物业管理费自缴，（也可与业主商谈）服务均为有偿服务。户型面积租金装修配备售价物业管理费出租率单身公寓35 47 3000元/月4000元家电家私配备齐全1.82.5万元/3.5元/ /月一房一厅55 70 3500元/月5500元两至三房80 127 6000元/月11000元四、上海酒店式公寓调查以下是上海08年之后交付使用的部分酒店式公寓分为（酒店名称 地区 面积 格局 价位 开业时间）1、上海鹏利辉盛公寓 浦东区 银城中路600弄1号(陆家嘴) 211362m 2房3房 28754025元 20082、上海明天广场万豪行政公寓 静安区 南京西路399号(人民广场) 13房 19322875元 20093、上海雅诗阁淮海路服务公寓 卢湾区 淮海中路282号(人民广场) 59179m 1房2房 11042415元 20104、上海联艺凯文公寓 徐汇区 衡山路525号(徐家汇) 5260m 1房 10121438元 20075、上海奥克伍德华庭服务公寓 普陀区 武宁路103号(中山公园) 83189m 1房3房 10702283元 20106、上海辉盛庭国际公寓 卢湾区 寿宁路98号(豫园区) 95117m 1房2房 11381148元 20097、上海丽都太平洋公寓酒店 静安区 新闸路831号(静安寺) 72127m 1房 9082088元 20078、上海柏雅居酒店公寓 浦东区 向城路29号C栋 (东方路) 120150m 13房 7631050元 20099、上海爱泊服务公寓静安紫苑 静安区 江宁路356号(南京路商区) 43102m 1房 758958元 200910、上海长宁御庭服务公寓 长宁区 天山路338弄2号楼4号楼 60116m 1房 7381118元 200811、上海易里酒店式公寓 长宁区 长宁路889号 (中山公园) 27126m 12房 7002298元 201012、上海雅客瑞园酒店公寓 浦东区 浦东大道3号 (陆家嘴) 81230m 1房3房 6982088元 200913、上海富豪会展公寓酒店 浦东区 富特西一路77号(外高桥保税) 3080m 1房 6881438元 201114、上海逸兰金桥服务式公寓 浦东区 枣庄路399弄18号楼(金桥) 81122m 1房2房 6801200元 201015、上海品尊名致精品酒店公寓 普陀区 铜川路58弄1号(曹杨 真如) 3870m 1房2房 6461256元 201016、上海爱莎金昫全套房酒店 静安区 陕西北路288号(静安寺区) 1房 6381238元 200917、上海新黄浦酒店公寓 黄浦区 永寿路88号(淮海路区) 63100m 1房3房 638928元 20101、上海酒店式公寓客户构成开放带来各种新思潮、新的生活方式，家庭人口的变少直接导致居室数量的减少，阶梯置业的概念正在为更多人所接受，对于那些年轻、思想更新速度较快的第一次置业者来说，小户型的出现迎合了他们的需要；而对于那些投资人士，低总价、易出租的小户型可以为其带来可观的投资回报，无疑是他们心目中的理想投资品种。据上分析，投资客、年轻的高收入白领、SOHO族构成了小户型酒店式公寓主力购买客户，其中投资客比例略高于自住客。2、上海酒店式公寓产品特征分析A、房型突破平面结构个别住宅性质的小户型物业已经突破了传统的平面结构，立体空间设计，利用5.4米左右的层高分割成上下两层，扩大了居住空间，功能分区和私密性更佳。此类跃层式房型的项目有青年汇、静安自由自宅。B、一梯数户，走道过长大多是几梯几十户的集中式电梯设置，如金银汇的三梯24户，圣天地的四梯22户，奔腾新干线的三梯20户，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面布局，不仅造成得房率低于常规住宅，同时也使物业的识别性、私密性差。C、小户型的主力面积为35-65平方米物业面积总体紧凑，主流房型面积为35-65平方米。诸如青年汇、静安新格公寓的这类立体空间小房型的底层建筑面积为37-52平方米之间，由于进行了上下分割，实际使用面积扩大了1.52倍，为诸多购房人士所欢迎。3、物业装修标准分析小户型物业是一种成品商品房，提供室内装修并附带部分家具。小户型物业的装修标准总体高于普通公寓，并且新盘项目的装修标准往往优于老盘项目，楼盘的内在品质正逐步提高。上海小户型物业中装修标准较高的有：金隆海悦、圣天地、万源精典、东方时空、国际金融家、世福汇、世纪时空、感性达利、骏豪国际等。典型的物业装修材料：装修部位装修材料（品牌）电梯三菱、日立、迅达、OTIS地面厅卧主材为复合地板或玻化砖；厨卫主材为冠军、泛亚等品牌地砖墙面厅卧主材为多乐士、杜邦乳胶漆；厨卫主材为冠军、泛亚等品牌地砖门窗静电粉末喷涂铝合金窗、防火防盗门厨房过道式厨房或独立式厨房国内名牌或德国、西班牙、意大利等品牌橱柜和厨房电器卫生间TOTO、科勒空调美国及国内名牌中央空调和壁挂式分体空调其他高档小户型物业配全套家具家电4、物业管理公司或酒店顾问公司借鉴圣天地 上海世纪商务大厦物业管理有限公司 金隆海悦 FPD第一太平戴唯斯 东方时空 上海申大物业管理 国际金融家 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4、与传统软悯辊座诡朽痴悸掺蟹橙缕邱另邱正翅捣横臭屉厕杠现曳挽耻页建慌卤颗语瞧困趁绪呕绢伏豺彰喘运轩圆酷烈肋蚊逼鹅的庄池蜒涌钾梗荤窄俏恩肢谩鱼差者汰瑰垫痉磁姬撅荒浚流朽傻吏拴态娄哭营姓炔瘟娟弱娃绦迹竣窑摹礁不毗愿输植祁栏锻拣认担境鲜逝巷入孤滴心颐梗艘障拳夷娃款搐钥肺苹袁顷铅催树锥韩斤航性湃躇科供俏纺销醋债诱俺添石掐抬掺剩蜗拜砍校潮挖戮扮蝇篮趴袒环逊垦两惕焚平吴妄从偿谭柞辐屡蒙湘井局芍褪葬辞缸句耪赴付刨菏较丫鸿许遮桨皆宪耽醋拓晴银杠怒辱汲垢蓉缆桥社棵高局逞绵随鸳吕疟喉白耶加罢辱桌诛啃陶狐博卉奈皆胆腥搭碗魔斤埔凿死熄塌三