武汉保利心语下阶段营销策略建议52p

武汉世联武汉世联 保利心语项目组保利心语项目组20092009年年6 6月月2323日日谨呈：谨呈：本报告是严格保密的。武汉保利武汉保利心语心语2009年下阶段营销策略建议年下阶段营销策略建议回款任务回款任务 5 5亿元亿元9 9下半年目标下半年目标目目 标标长期目标长期目标积累扩大保利品牌在武汉的积累扩大保利品牌在武汉的影响力影响力/ /提升产品价值提升产品价值09年下半年销售目标评价年下半年销售目标评价p仅考虑洋房仅考虑洋房意味着意味着09 年下半年需要销售约年下半年需要销售约1100套洋房，总量比上半年增套洋房，总量比上半年增加约加约57%；平均每周销售约；平均每周销售约46套，比上半年每周销售增长近套，比上半年每周销售增长近30%！p洋房和别墅分担任务洋房和别墅分担任务洋房：按照平均每周洋房：按照平均每周35套计算，下半年可销售套计算，下半年可销售840套套约约3.86亿元；则别墅下半年需要完成约亿元；则别墅下半年需要完成约1.14亿元的任务，即销售约亿元的任务，即销售约57套别墅。套别墅。5亿元意味着亿元意味着相对可行的计划相对可行的计划840套洋房套洋房+57套别墅套别墅备注：洋房按照平均约备注：洋房按照平均约46万元万元/套估算，别墅按照套估算，别墅按照200/套估算。套估算。现现状状保利心语保利心语2009年以来月均销售速度约年以来月均销售速度约140套，成单套，成单率在率在9%70%之间波动之间波动来访量来访量：平均每周来访115组客户。除了过年前后，来访量最低的时段出现在近几周，不到90组；其余时间比较均匀。成交量成交量：截至统计时间，已销售约600余套洋房，6月12目别墅解筹42套，平均每周成交约35、36套。2009年5月以250套销量荣登武汉市销售前十名，销量排名第一名。成单率成单率：9%70%9%70%的成单率的成单率, ,波大过大波大过大。推广诉求上长期以来以概念包装和推广诉求上长期以来以概念包装和“2+1”户型为户型为主要价值点，没有持续传递给市场更新、更有价值主要价值点，没有持续传递给市场更新、更有价值的因素来丰满项目形象的因素来丰满项目形象13510111226916151787一期一期剩余约剩余约4040套，套，140153140153剩余约剩余约6464套，套，1451531451533#5#3#5#剩余约剩余约2323套，套，165165剩余约剩余约8080套，套， 145153145153剩余约剩余约3535套（套（3 3单元未推？），单元未推？），1651657#8#7#8#剩余剩余约约4242套套105138105138剩余约剩余约1414套，套， 81/110/136 81/110/136 16#17#16#17#剩余约剩余约2020套，套， 105122105122剩余约剩余约1515套，套， 10/13510/13511#12#未推。未推。剩余及未推产品盘点：一期剩余产品主要集中在剩余及未推产品盘点：一期剩余产品主要集中在1#2#6#145153平米户型平米户型/3#5#10#165户型户型以及部分以及部分120/130的户型的户型一期一期252622232021181920#（140余）约余）约100套未推。套未推。其余基本售罄。其余基本售罄。二期二期剩余及未推产品盘点：二期剩余及未推产品盘点：二期20#（140户型）未户型）未推出，其余基本售罄推出，其余基本售罄三期三期125910113未推。约未推。约144144套。套。85908590未推。约未推。约144144套。套。约约9090剩余约剩余约3030套套7878户型。户型。以及以及5 5套夹层户型。套夹层户型。剩余约剩余约1616套夹套夹层单位。层单位。剩余约剩余约2424套平层套平层8888户户型，以及型，以及1818套夹层单位。套夹层单位。3#剩余剩余43套套 88/775#144套未推，套未推，78/90/106备注：备注：3#5#3#5#属于上半年目标。属于上半年目标。15未推。约未推。约108108套。套。105/115/120105/115/1206剩余及未推产品盘点：三期销售情况良好，复式产剩余及未推产品盘点：三期销售情况良好，复式产品和品和78户型相对滞销户型相对滞销三期三期户型户型面积（面积（m2）套数（套）套数（套）比例（比例（%）二房二房7820010.28小小2+18554027.752+18882542.392+1(两卫两卫)10530915.88115361.852+2(两卫两卫)125361.85下半计划年户型配比：下半计划年户型配比：下半年拟推出户型中，下半年拟推出户型中，85/88户型占户型占70%的比例；的比例；125户型仅占不到户型仅占不到2%的比例的比例备注：此户型配比为保利给出的户型配比市市场场区域内洋房产品市场情况：区域内洋房产品市场情况：目前，项目区域内楼盘整体销售速度较快，市场热销户型是市场热销户型是9090平米平米左右和左右和120130120130平米左右的产品：平米左右的产品：项目名称项目名称月均销售套数(套)成交均价（元/m2）主力户型(m2)金地格林小城金地格林小城10205200120、130水域天际水域天际30530089、126、130泰然玫瑰湾泰然玫瑰湾86500140大华公园世家大华公园世家105200120、140保利心语保利心语35480078-140宝安璞园宝安璞园35520090、110南湖片区后期市场供应情况南湖片区后期市场供应情况 ：南湖片区下半年主要潜在供应南湖片区下半年主要潜在供应区域内潜在供应中，仅有泰然南湖玫瑰湾与本项目在下半年存在较大竞争。09年第三季度09年第四季度2010年第一季度2010年第二季度2010年第三季度泰然南湖玫瑰湾800套 ：40-80平米精装公寓20%，70-90平30%,110/120平米30%；130/140平20%水域天际3期：35-58平米小户型，约300套赠送面积，最高达70平米以上027社区：68-108平米，约300套佳和银座（璞园一期与三期之间）：200余套，70-120平米大华公园世家：预计有中小户型，供应量约25万方南湖国际花园，建面60万平米珞狮路壕沟地块，武汉金地以3.08亿购得,预计2010年启动下半年南湖片区市场动态下半年南湖片区市场动态5 5月月3030日起二期认筹，日起二期认筹，7 7月月2 2日开盘日开盘n主推户型为40-80平米精装公寓和90平米户型总计约400套，精装修户型预计7000元/m2以上。n110140平米单位约400套，预计在7月推出部分。 n90平米户型特点：户型设计上为一般舒适型两房两厅一卫，配备一个小生活阳台，无赠送入户花园“两变三”空间。n110平户型特点：户型基本比较方正，有一个入户花园的赠送空间，但房间外飘窗展面比较小，利用率不高。项项 目目动动 态态多层、小高层、高层、别墅建筑类别建筑类别洪山区狮子山街王家湾特1号项目地址项目地址泰然南湖玫瑰湾泰然南湖玫瑰湾项目名称项目名称n南湖国际花园南湖国际花园进度进度：地块仍未动工，预计下半年推出市场的可能性较小。下半年南湖片区市场动态下半年南湖片区市场动态n其它竞争项目其它竞争项目027027社区有新品推出，但来访客户基本没有提到此项目，社区有新品推出，但来访客户基本没有提到此项目，竞争不大。竞争不大。其余所列项目其余所列项目0909年下半年基本不会推出市场。年下半年基本不会推出市场。南湖产品创新案例：南湖产品创新案例：宝安璞园宝安璞园二房复式户型二房复式户型通过空中花园、花池等设计，通过空中花园、花池等设计，赠送使用面积，提高实际使赠送使用面积，提高实际使用面积用面积宝安璞园销售经理采访：我们这种创新户型在南湖片区还没出现宝安璞园销售经理采访：我们这种创新户型在南湖片区还没出现过，客户觉得很新鲜、最重要的是实用、高赠送，这种产品很受过，客户觉得很新鲜、最重要的是实用、高赠送，这种产品很受欢迎，很多客户没有买到。欢迎，很多客户没有买到。发售时间：发售时间：2008年5月总套数：总套数：60套销售速度：销售速度：70%主要置业群体：主要置业群体：婚房和考虑教育配套的三口之家客客户户数据来源于：世联明源系统客户分析来访客户偏年轻，来访客户偏年轻，21352135岁占了近岁占了近70%70%，其中，其中26302630岁的岁的占了占了40%40%；三口之家的结构占了；三口之家的结构占了54%54%居首，其次是两口之居首，其次是两口之家占了家占了32%32%；客户置业以首次置业自住为主；客户置业以首次置业自住为主来访客户居住区域集中在南湖新城片区、鲁巷光谷片区以来访客户居住区域集中在南湖新城片区、鲁巷光谷片区以及洪山广场及洪山广场/ /中南路片区中南路片区数据来源于：世联明源系统客户分析数据来源于：世联明源系统客户分析来访客户户型需求集中在来访客户户型需求集中在9090左右的三房和左右的三房和120/130120/130的的三房，分别占了三房，分别占了44%44%和和38%38%的比例；客户接受总价集中在的比例；客户接受总价集中在36403640万以及万以及51555155万两个区间万两个区间数据来源于：世联明源系统客户分析网络广告、户外广告（徐东）和亲友介绍是客户获网络广告、户外广告（徐东）和亲友介绍是客户获知项目最集中的三个渠道知项目最集中的三个渠道客户最认可项目的价值点体现在三个方面：保利品牌客户最认可项目的价值点体现在三个方面：保利品牌/ /项目知名度、项目知名度、园林规划、户型设计，这也与前期重点推广有关园林规划、户型设计，这也与前期重点推广有关数据来源于：世联明源系统客户分析客户集中反映交通、配套和地段偏远是他们对本项客户集中反映交通、配套和地段偏远是他们对本项目意见最大的因素，表明客户对项目区域价值未充目意见最大的因素，表明客户对项目区域价值未充分认知分认知通过客户深访，也可以了解到客户对区域价值仍未十分清通过客户深访，也可以了解到客户对区域价值仍未十分清晰认知，并且客户群居效应明显。晰认知，并且客户群居效应明显。困困境境1、成单率不稳定 9%70%的成单率波动过大，表明销售技能不稳定或与“来访客户”定义有关。2、前期剩余140-160平米大户型产品居多，如何与三期项目保持均衡的销售？3、大盘价值提升遭遇瓶颈，后期如何不断提升项目价值？4、后期推出产品类型过于集中，如何实现满足客户需求的产品配比、降低大盘销售风险？5、如何面对武汉7-9月淡季，继续吸引市场？策策略略1 1、登记所有来访客户、而不是销售员自己认、登记所有来访客户、而不是销售员自己认为有意向的客户为有意向的客户监控方法：轮序表和登记表的对应（靠销售员自己的职业素监控方法：轮序表和登记表的对应（靠销售员自己的职业素养）养）/ /销售经理晚会检查是否对应（不对应的罚款）销售经理晚会检查是否对应（不对应的罚款）2 2、销售精英杀手锏传播沙龙、销售精英杀手锏传播沙龙利用天然的淡季，利用天然的淡季，7878月份每两周所有销售员举办一次沙龙，月份每两周所有销售员举办一次沙龙，由近期的月度销售冠军分享自己的杀客经验（相关组织形式由近期的月度销售冠军分享自己的杀客经验（相关组织形式已于日前提交了文件）已于日前提交了文件）两个步骤，规范、稳定和提高各个销售员的成单率两个步骤，规范、稳定和提高各个销售员的成单率关于成单率关于成单率。 高高市场市场增长率增长率高高明星明星现金牛现金牛婴儿婴儿瘦狗瘦狗 相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵1-13#5#10#楼165户型的二单元，剩余约58套。纯板式结构，舒适度极高。3期剩余以及在建的所有的2+1户型。例如90左右的紧凑型三房和105左右的适中三房。此类产品并无硬伤，对客户的影响主要体现在心里层面上，需要引导p1-1#2#6#楼145153的03/04单位户型，剩余约184套，此类户型看湖效果不如01/02单位好。p1期剩余分布较散的81138户型总计约150套（包括刚刚加推的15#）。p3-1#剩余约30套78户型。p3-1#9#10#剩余约39套夹层单位。n以市场最畅销产品，约89/110/120/130户型（即现金牛产品）为突破点；以明星产品和婴儿产品作为重要补充；n尽量考虑较多滞销单位的销售；（卖散的楼栋、滞销的户型）n以现金牛产品的销售带动其余剩余产品的走量。关于均衡销售关于均衡销售计划下半年月均销售计划下半年月均销售140套，以现金牛产品带动量的销套，以现金牛产品带动量的销售（约售（约120套套/月），以婴儿产品和明星产品作为实现月），以婴儿产品和明星产品作为实现均衡销售的重要手段（约均衡销售的重要手段（约2025套套/月）月）具体分解见后文具体分解见后文下半年推售产品分解7月8月9月10月11月12月分解搭配原则分解搭配原则“2+1”“2+1”户型户型110130110130户型户型7878平米户型平米户型165165平米户型平米户型140/150140/150户型户型夹层夹层+ + + + +以本项目销售速度为基础以本项目销售速度为基础 / 产品互补、不会引起内部竞争，并且可引导产品互补、不会引起内部竞争，并且可引导 / 每月前后两每月前后两周销量均衡周销量均衡7.3周五推出“2+1”户型85套/140/150户型10套/夹层10套；预计至中旬分别销售60套/5套/5套7.17周五推出110130户型42套/78户型17套/165户型10套；预计至月底分别销售35套/10套/5套8.1周六推出“2+1”户型85套/140/150户型10套/夹层10套；预计至中旬分别销售60套/5套/5套8.15周六推出110130户型42套/78户型17套/165户型10套；预计至月底销售35套/10套/5套9.5周六推出“2+1”户型85套/140/150户型10套/夹层10套；预计至中旬分别销售60套/5套/5套9.19周六推出1101300户型42套/78户型17套/165户型10套；预计至月底销售35套/10套/5套10.1周四推出“2+1”户型85套/140/150户型10套/夹层10套；预计至中旬分别销售60套/5套/5套10.17周六推出110130户型42套/78户型17套/165户型10套；预计至月底销售35套/10套/5套10.31周六推出“2+1”户型85套/140/150户型10套/夹层10套；预计至中旬分别销售60套/5套/5套11.13周五推出110130户型42套/78户型17套/165户型10套；预计至月底销售35套/10套/5套12.5周六推出“2+1”户型85套/140/150户型10套/夹层10套；预计至中旬分别销售60套/5套/5套12.19周五推出110130户型42套/78户型17套/165户型10套；预计至月底销售35套/10套/5套每月上半月推出产品搭配每月上半月推出产品搭配每月下半月推出产品搭配每月下半月推出产品搭配9月别墅推广蓄客，月别墅推广蓄客，10月中旬推出月中旬推出20092009年年7979月月推售计划分解推售计划分解推出时间推出时间期数期数推出单位推出单位销售目标销售目标7 7月月3 3日周五日周五三期三期6#906#90套套（105m2/18套，85 m2/45套，88 m2/27套）至月中共销售80套9#10#109#10#10套套复式单位至月中销售5套一期一期1#2#6#1#2#6#推出推出1010套，套，建议只推出某一栋楼，集中目标到月中销售5套7 7月月1717日周五日周五一期一期7#8#16#17#7#8#16#17#推出推出6060套（套（105/120/138 m2）至月底销售35套3#3#推出推出1010套套165 m165 m2 2 至月底销售5套三期三期1#78 m1#78 m2 2推出推出2020套套至月底销售10套8 8月月1 1日周六日周六三期三期6#546#54套套（85 m2/27套，88 m2/27套，完毕）至月中销售40套2#1052#105 m m2 2/36/36套套 至月中销售30套9#10# 109#10# 10套套10套小复式至月中销售5套（集中目标）8 8月月1515日周六日周六三期三期2#1152#115 m m2 2/36/36套、套、 125125 m m2 2/10/10套套 至月底销售35套1#781#78 m m2 2/20/20套套至月底销售10套9 9月月5 5日周六日周六三期三期15#9015#90套套（85 m2 2/54套、88 m2 2/18套、105 m2 2/18套）至月中销售85套9#10#9#10#小复式小复式再销售5套一期一期1#2#6#101#2#6#10套套销售5套9 9月月1919日周六日周六三期三期2#1252#125 m m2 2/26/26套；套；15#10515#105 mm2 2/18/18套、套、8585 mm2 2/18/18套、套、8888 m m2 2/18/18套套 至月中销售45套3#5#783#5#78 m2 2/10/10套套 推出10套销售5套一期一期3#1653#165 m2 2/ 10/ 10套套 推出10套销售5套1#2#6#101#2#6#10套套销售5套3#1653#165 m m2 2/10/10套套 至月底销售5套下半年推出洋房产品需要约为1000套，根据市场畅销户型和客户需求及销售员访谈，兼顾“可引导、低风险”的配置原则，建议下半年推售户型比例如下：户型户型90/11090/110带带赠送户型赠送户型120/130120/130mm2 278 m78 m2 2165 m165 m2 2140/150 140/150 mm2 2夹层夹层新旧搭配新旧搭配新货绝大部分为新货新货稍稍占多旧货旧货旧货为主比例比例50%50%25%25%10%10%5%5%5%5%5%5%套数套数500500250250100100505050505050n明星产品：针对明星产品：针对“2+1”2+1”户型户型 强调价值和形象：年度明星产品第三季 夏日浓情上市n特色产品：针对夹层户型和特色产品：针对夹层户型和165165平米户型平米户型 加强告知性：销售中心门口放这两种产品的KT板展示n平价产品：针对剩余的平价产品：针对剩余的78/140/15078/140/150平米户型平米户型促销整合推广：保利心语平价房超市开张，坚决零库存关于后期产品配比关于后期产品配比p针对推出的不同楼栋产品，继续进行概念包装，持续吸引市场关注；p结合市场热点或者产品特点，利用活动不断曝光保利心语，持续吸引市场关注；p利用最有效的渠道，对产品推广和活动进行及时宣传。关于如何应对淡季关于如何应对淡季7月月产品包装产品包装： 推出6# “海阔天空海阔天空”备注：6#楼楼间距宽，园林观景视野开阔卖点推广重点：卖点推广重点：收藏视野最自由的一处收藏视野最自由的一处夏季新品第一季两房变三房户型浓情上市夏季新品第一季两房变三房户型浓情上市说明：强调楼栋的优越位置和明星户型集中有效渠道应用：集中有效渠道应用：网络：网络：每月新品推出前在焦点、亿房和搜房网进行信息传递信息传递户外：户外：每月新品推出前进行信息传递信息传递CALL CALL 客：客：每月新品推出前告知所有新老客户推广主题及产品包装推广主题及产品包装7月持续性活动建议月持续性活动建议活动内容：活动内容：6月的高考结束是否将书本抛向高空，来一次心灵的彻底放飞？辛苦一个学期的教师，可否想利用这个悠长假期来一次彻底的心情放松？甜蜜的情侣是否忙里偷闲，在这个火热的夏季来一场短期二人心灵派对。针对购买三房的三口之家和二房婚房成交客户，组织成交客户“旅游大礼抽奖”活动。设立出境游、出省游、省内游三个档次和相应名额，凡成交客户均可参与旅游抽奖。物料支持：物料支持：现场展板（百变空间生活场景图片展示、空间变换常识、旅游目的地介绍、优惠介绍）7月月“放飞心灵、行者无疆放飞心灵、行者无疆”旅游月旅游月8月月推广主题及产品包装推广主题及产品包装产品包装产品包装：所推户型以2#和6#为主， “如意心情如意心情”备注：2#楼造型较为特殊，平面形状仿佛“如意”，也象征着好的意头 卖点推广重点：卖点推广重点：“清澈的大湖，如意的心情清澈的大湖，如意的心情”5200亩原生野芷湖，邀您进入心语夏季新品第二季亩原生野芷湖，邀您进入心语夏季新品第二季说明：考虑夏季的炎热，把湖水和新品相结合，更能挑动客户心弦 集中有效渠道应用：集中有效渠道应用：网络：网络：每月新品推出前在焦点、亿房和搜房网进行信息传递信息传递户外：户外：每月新品推出前进行信息传递信息传递CALL CALL 客：客：每月新品推出前告知所有新老客户8月月8月持续性活动建议月持续性活动建议心语仲夏电影月心语仲夏电影月活动内容活动内容：武汉的8月是最热的时候，躲在冷气充足的电影院看一场新上映的大片，将是这个夏天最惬意的事。采用大片电影包场形式，向意向客户和上门有效登记客户赠送免费电影券两张。在电影开场前20分，放影项目介绍专题片或PPT演示，对观众进行项目宣讲，并凭电影票根获得相关购房优惠。 物料支持：物料支持：电影票封套（项目形象+销售信息）、放映前宣讲PPT、现场活动告知展板9月月推广主题及产品包装推广主题及产品包装产品包装产品包装：主推15# “金色里程金色里程”备注：15#楼推出时正值各大院校开学时机，心语结合市场热点，为广大学生送上温馨的祝福；同时，保利心语的很多客户都是生意人，我们祝福他们在自己的梦想道路上，有一个金色的旅程。 卖点推广重点：卖点推广重点：最美的一幕即将开启最美的一幕即将开启下有下有100米的园林花海，上有无边的野芷湖景，心语新品米的园林花海，上有无边的野芷湖景，心语新品启程启程 集中有效渠道应用：集中有效渠道应用：网络：网络：每月新品推出前在焦点、亿房和搜房网进行信息传递信息传递户外：户外：每月新品推出前进行信息传递信息传递CALL CALL 客：客：每月新品推出前告知所有新老客户9月月9月持续性活动建议月持续性活动建议“金色旅程金色旅程”树种认养月树种认养月活动内容活动内容：除了5200亩野芷湖，项目最打动购房者的就是11万方的绿化面积，丰富的树种配置的绿化植被覆盖将给购房者留下的深刻的印象。成为保利心语的业主，在心语的园林里认养一个承载希望的“金色旅程”树种，将伙伴的真情鼓励、父母殷切祝福、孩子的远大理想，和树种介绍刻成铭牌挂在树上。每一棵树背后都有一个幸福的家庭，一个美好的愿望。在9月成交的购房者，保利心语将提供99棵幸福树的认养机会，成功认养幸福树的客户，将获得认养证书和铭牌心愿留言，并和保利物业建立“幸福联合养护协议”，成为保利心语的“名誉园丁。 物料支持：物料支持：现场活动告知展板、认养树区位标示图（加树种介绍）、认养树铭牌关于大盘价值持续提升关于大盘价值持续提升案例：星河丹堤案例：星河丹堤项目基本情况项目基本情况位置：彩田路北，银湖以位置：彩田路北，银湖以西西 规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约3636万万销售均价：销售均价：5900059000元元/ /（独栋）、（独栋）、3200032000（联排）（联排）顺水向西，银湖光芒，在西银湖再度显耀；顺水向西，银湖光芒，在西银湖再度显耀；三面环山，三面环山，9.19.1万湖泊，延续稀缺性原生山水的占有，再造一个梦想居万湖泊，延续稀缺性原生山水的占有，再造一个梦想居所的高度；所的高度；西银湖，静静安享于都市边缘，蕴藏在城市与自然之间，以繁华与宁静间西银湖，静静安享于都市边缘，蕴藏在城市与自然之间，以繁华与宁静间的便捷切换，释放与生俱来的自如。的便捷切换，释放与生俱来的自如。城市原生别墅区城市原生别墅区F F区：区：高层组团高层组团518518套套A A区：区：联排联排TH111TH111套套CC区半岛区：区半岛区：别墅联排别墅联排9393套套B B区：叠区：叠TH154TH154套套E E区：高层组团区：高层组团7 7栋栋732732套套9.19.1万平方米万平方米天然原生活天然原生活水湖水湖13.47平方公里银湖山公园D D区：区：别墅别墅+ +联排联排TH103TH103套套关于大盘价值持续提升关于大盘价值持续提升案例：星河丹堤案例：星河丹堤不断根据市场不断根据市场情况调整户型，情况调整户型，进行创新，提进行创新，提升项目价值升项目价值关于大盘价值持续提升关于大盘价值持续提升案例：星河丹堤案例：星河丹堤原原生生湖湖银银湖湖山山郊郊野野公公园园围绕核心的多元化时代围绕核心的多元化时代银湖山银湖山令资本折服的高度令资本折服的高度价值初步提升区价值初步提升区西银湖西银湖CEOCEO官邸官邸市场导入期市场导入期银湖山郊野公园银湖山郊野公园后资本时代后资本时代CEOCEO官邸官邸HELLOW HELLOW 中产中产不断提升区域价不断提升区域价值，迫使客户感值，迫使客户感知，提高客户档知，提高客户档次的同时、提升次的同时、提升了项目价值了项目价值关于大盘价值持续提升关于大盘价值持续提升案例：星河丹堤案例：星河丹堤先后与先后与中国国家地理中国国家地理/李连杰李连杰/丹桂轩丹桂轩/中航健身会中航健身会/知名设计师知名设计师/IPOD/VERTU 手机实现品牌嫁接，成功手机实现品牌嫁接，成功提升项目形象和增加项目附加值提升项目形象和增加项目附加值定义区域：不断让客户感知项目的地段就是最好最优，因为房地产项目提升价值除了地段还是地段；关于大盘价值持续提升关于大盘价值持续提升KPI产品创新：利用更优质的土地价值进行创新产品的打造，一方面可以使得土地价值最大化，也可以给到市场亮点，提升项目形象；品牌嫁接：利用各种有利的资源与心语项目进行品牌嫁接，从而提高客户对心语的认可度、提升项目价值。自始自终考虑项目的不断增值自始自终考虑项目的不断增值定义区域：定义区域：首次提出首次提出南湖中央生活区南湖中央生活区CLDCLD的概念，使保利心语项目在形象上融入成熟主流生活圈。的概念，使保利心语项目在形象上融入成熟主流生活圈。p南湖是武昌4个综合组团之一，规划用地22.5平方公里，是未来武汉市重要的城市副中心，规划居住人口11-15万，辐射人口35万。目前，南湖地区还有65公顷土地可供开发，可新增21万人，那么南湖新城将31万人。新城将形成“一核”，“两线”，“三片”，“四区”的规划结构，并设文化服务，体育中心和综合服务三大中心方便居民。新城建“五纵六横”路网，形成通畅，便利的交通，并将南湖水引入新城。珞狮南路附近水域将建设大规模水上公园。p09年中旬野芷湖大桥会全面通车，这样保利心语的交通便捷优势将会更加凸显。总之，交通的改良会带动整个南湖片区的发展，使得这里真正成为四通八达的新区“样板”。 p珞狮南路路口超市集中、大型百货林立如：群光广场、亚贸广场、中南广场，中百仓储、中商平价。佘山休闲佘山休闲度假区度假区大佘山板块大佘山板块南湖南湖保利心语保利心语中央生活区中央生活区CLD水域天际华锦花园宝安濮园p05年房地产市场处于“淡市”期，佘山版块居住价值认知尚未凸显；p项目处于离佘山3-4公里的泗泾镇，未列入佘山区域；p核心举措炒热佘山版块，建立“大佘山”概念，将本项目纳入佘山宜居休闲度假体系；类似类似上海佘山银湖上海佘山银湖别墅别墅（世联代理）的区域地位（世联代理）的区域地位CENTRAL LIVING DISTRICT定义区域：定义区域：，在前期形象基础上，进行，在前期形象基础上，进行升级升级，保持项，保持项目新鲜，目新鲜，提升提升项目形象项目形象价值价值保利心语保利心语南湖中央生活区CLD城市半岛产品创新：产品创新：可借鉴可借鉴金域中央的类别墅金域中央的类别墅做法或者做法或者宝安濮园的宝安濮园的洋房洋房做法，通过做法，通过产品发力产品发力塑造高端形象，提升产品价值塑造高端形象，提升产品价值黄黄金金大大道道东东 莞莞 大大 道道p东莞城区陌生区东莞城区陌生区p20062006年，金域中央宽景美墅正式获得国家专利技术局专利申请许年，金域中央宽景美墅正式获得国家专利技术局专利申请许可（专利申请号：可（专利申请号：200620059142.6/200620059145.X200620059142.6/200620059145.X）p每套销售建筑面积每套销售建筑面积180200180200，实际可使用面积约，实际可使用面积约300300p充分溢价：比周边大面积洋房产品高出近充分溢价：比周边大面积洋房产品高出近15001500元的单价元的单价一二层送阳一二层送阳光地下室光地下室三四层送夹三四层送夹层层五六层送大五六层送大面积露台面积露台产品创新：产品创新：在洋房和别墅产品上持续创新，在推广上拔高在洋房和别墅产品上持续创新，在推广上拔高社区形象社区形象别别墅墅用用地地可以借鉴宝安濮园的洋房做法，可以借鉴宝安濮园的洋房做法，临湖景，高赠送、高溢价临湖景，高赠送、高溢价可以借鉴金域中央的类别墅做可以借鉴金域中央的类别墅做法，高赠送、高溢价，也可法，高赠送、高溢价，也可增加项目展示面增加项目展示面保利心语保利心语 情景美墅情景美墅 奢华绽放奢华绽放保利心语保利心语 湖畔跃式洋房湖畔跃式洋房 风华盛开风华盛开可配合：保利心语有史以来最贵的样板房可配合：保利心语有史以来最贵的样板房品牌嫁接品牌嫁接/ /项目增值：项目增值：保利国宝展保利国宝展展示保利武汉物业及保利心语价值展示保利武汉物业及保利心语价值20092009，保利国宝巡回展，保利国宝巡回展 u活动目的活动目的: :举办保利国宝展的形式，在展示本项目核心价值点的同时，体验发展商品牌价值，并可拓展圈层客户u活动对象：活动对象：新闻媒体、高端客户、前期老客户、诚意客户u活动主题活动主题：保利国宝展u活动时间：活动时间：全年贯穿u活动地点：活动地点：现场接待中心、会所活动主题关键点：展示本项目价值点、展示本项目价值点、保利品牌，与高档保利品牌，与高档呼应呼应品牌嫁接品牌嫁接/ /项目增值：项目增值：方便购物方便购物南湖首个环保自行车社区南湖首个环保自行车社区，便民，便民出行，通行大社区、打通周边一公里出行，通行大社区、打通周边一公里品牌嫁接品牌嫁接/ /项目增值：项目增值：保利心语保利心语 09/1009/10年度年度南湖宜居示范社区南湖宜居示范社区大奖大奖影响中国的30大社区奖中国国际花园社区全球理想人居社区奖推动社会发展贡献奖深圳市健康社区示范点 广东省体育示范社区安全文明小区标兵单位居家养老示范社区广东省平安和谐红旗社区2005国际适合人类居住社区大赛金奖 2005年9月25日，在深圳威尼斯酒店召开的2005全球人居环境论坛上，桃源居获得两项大奖：桃源居社区获“全球理想人居社区”奖，桃源居开发商李爱君董事长获“人居社区建设贡献奖”。以表彰桃源居社区作为“居民梦中的理想家园、管理创新的社区典范”，以及李爱君女士“在建设人居社区方面做出杰出贡献”。嫁接社会公信事件，继续打造社区积极形象嫁接社会公信事件，继续打造社区积极形象案例：深圳桃源居每年获奖，居民感觉荣耀案例：深圳桃源居每年获奖，居民感觉荣耀让更多的人享受真正的地产服务让更多的人享受真正的地产服务 You enjoy.We serve. 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