新楼盘项目策划书

新楼盘策划书第一部分一、新项目开盘需要达到的目标1消化新项目认筹登记阶段已经积累的诚意客户，将诚意客 户转化成现实的购买力。2. 在预定的销售周期内迅速完成新项目第一批单位的销售任 务，实现项目的快销、热销。3. 巩固和升华在重庆房地产市场的高尚高品质形象，借助于 强势的权威品牌形象促进项目的销售。4. 通过对新项目项目品牌的升华，注重创立重庆银星智业（集团）有限公司的企业名牌形象，完成从项目品牌到公司名牌的过 渡，为新项目的后续项目开发奠定品牌基础。5. 通过开盘活动为新项目销售现场吸引人流， 聚集现场人气, 营造热烈火爆的现场销售气氛，提高现场客户成交比例。、新项目开盘需要达到的效果预定目标：对外传达新项目开盘典礼的信息、 显示银星实力来扩大新 项目的社会知名度和美誉度，体现项目的美好前景而促进楼盘销售， 与此同时进行银星集团有限公司的社会公关， 树立开发商积极良好的 社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。1. 通过开盘前持续的广告宣传推广及热烈的现场活动，吸引 前期登记的诚意客户当天前往新项目销售现场， 提高诚意登记客户的 成交比例，力争达到50%以上的解筹率。2. 通过隆重热烈的开盘活动为新项目销售现场带来更多的客流，力争为销售现场带来近100名的新客户。3. 通过开盘活动，再次将重庆市购房目标客户群的注意力吸 引到新项目上来，让新项目成为市场所关注的焦点， 掀起新一轮的销 售热潮。4. 通过开盘活动强化新项目的高品质社区定位，给客户更加 深刻强烈的印象，扩展客户群之间的口碑宣传，增进销售。5. 通过开盘活动展示新项目的建筑产品特色，特别是户型、 水景园、游泳池等配套设施的展示。增强客户信心，为新项目的销售 创造有利的现场条件。三、新项目开盘必须具备的现场条件1、VIP卡认筹Vip卡是前期的客户积累和人气的聚集，按照一般思路，就 必须要达到vip卡的销售量为100张的70%以上，才便于开盘和集聚 人气，造成空前的盛景。2、样板房装修完成其中：裸体样板房，将所有建设用料用材全部展示和剖面展 示出来，并表明用材的价格、技术等等一一展现，就可以说明新项目 的价格是合情合理，并打消消费者心中的疑问，树立物有所值。样板房完成时间：2008年7月5日3、配套设施营造完成项目中心广场里的主题水景园、游泳池等示范区是项目区别于其他楼盘的最重要的特色，也是项目最主要的价值支撑点，新项目 在开盘时，如果能让目标客户群期待已久的新项目揭开神秘的面纱， 必将在此引发市场的空前轰动，一方面能够促进项目的尽快销售，另 一方面将提升项目品牌和公司名牌，一举多得。示范区完成时间：2008年7月15日4、售楼处及现场环境的营造售楼部是项目形象展示的窗口，是开发商实力的象征，现场环境的营造是体现新项目的窗口，因此在项目开盘前，必须完成售楼部外部的装修和现场环境的营造。售楼处及现场完成时间：2008年7月20日四、新项目开盘活动的核心要点1、现场环境展示是提高成交率和吸引新客户的重要亮点， 是 开盘准备工作的重点。力求每个细部都得做到位。2、新颖、不落俗套是开盘活动的原则，一定要鲜明体现这一特点。3、现场销售的主要任务是做好诚意客户的选房签合同工作；新客户 的把握是销售工作的另一重点。第二部分一、开盘时间:暂定：2008年8月8日上午9： 00二、开盘地点：新项目售楼处三、与会人员:A类：重庆银星智业（集团）有限公司领导人重庆银星智业（集团）有限公司董事长一一李大明B类：特邀嘉宾政府部门官员：建设部领导、市政府领导、建设局领导（具体由银星负责安排及红包发放）C类：媒体邀请重庆电视台、都市频道、生活频道、重庆日报、渝报等 的记者（具体由银星负责安排及红包发放，人数 40人左右）。四、主持人邀请重庆笑星和本土的电视主持人作为节目主持人，2名，一男一女（要求在重庆具备一定的人气）五、广告安排电视：2个台，重庆卫视及重庆生活，开盘前 15天启动开 盘广告，每天两次，共20天；报纸：重庆晨报、渝报，开盘前 15天上二三次； 户外：现场1200 m2；宣传单页：针对开盘的10000张，开盘前两周里，两次夹与发兀。巨幅：市中心两块，每块约 300川；渝澳大桥1块；车贴：针对全市主线路的中级车；现场楼体条幅：50条；其他略。六、会场布置：会场布置以实际效果为准，但会按照不同区域的不同划分。主席台区：主席台区也就是剪彩揭幕区，设在客户营销接 待中心门口或放在右边处，主席台左侧为贵宾致辞专用致辞台（透明 有机玻璃，上有精美插花），右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有 红色地毯，台前及左右侧有绿化和不锈钢礼仪柱等。嘉宾区：可放在剪彩区域前方和两侧。签到处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配有我们的礼仪小姐。签到处设置签到处背景。礼品发放区： 即时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。贵宾休息区：可放在新项目营销接待中心现场，设置沙发茶几、饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。来宾休息区：可放在新项目营销接待中心现场。七、主要创意（一）新项目造势1、重庆银星智业（集团）有限公司董事长李大明一一欢迎 辞2、重庆市政府官员（待定）一一致辞3、 揭幕启动仪式（建议案）：由嘉宾揭幕新项目的LOGO仪式。4、电视台录播活动操作手法：开盘当天对新项目开盘盛况进行现场录播， 对于当天的开盘盛况，并在重庆电视台、重庆报媒进行新闻报导。（二）活动节目1、人体彩绘服装秀。操作手法：聘请重庆礼仪公司的模特，人数 5人，性别要求 为女性；服装及彩绘内容为表现新项目风情的人体彩绘图案 （可以体 现新项目的景点），在模特的手臂或背部适当位置绘出项目的 logo,2、穿插节目表演。现场举办丰富多彩的文艺节目尽量吸引更多的人气，并供现场等候选房客户进行欣赏，同时活跃现场气氛和聚集人气。3、有奖问答。对于新项目开盘期间正式认购的客户可参加新项目开发商举办的有 奖问答活动。抽奖的安排：所有在解筹当天交纳足额定金认购的客户 均可凭财务收据到现场的抽奖处参加抽奖一次。抽奖主持人在参加抽 奖客户的收据上注明“已抽奖”。抽奖礼品及具体安排开发商要在开 盘前2天确定好。开盘当天开发商要在现场准备香烟、饮料、面包等食品，供 客户中午食用，体现开发商的人本主义。八、开盘活动关键节点详细流程（一）派筹活动执行方案1、 从7月25日起在报章广告中告知8/8日将举行派筹活动，不说明 具体数量，只提及数量有限，先到先得。并需携带身份证。2、通知（电话/信函）前期积累意向客户在8/8于9： 00在项目现场 外候场。并需携带身份证。3、 事先在现场张贴有关派筹海报，并在观音桥派发相关的DM广告。留出排队通道，加强停车和现场客户管理。4、计划发放筹码300份。红筹（97折）100份；黄筹（98折）100 份；蓝筹（99折）100份。发筹前对筹码数量严格保密，发完为止。同时可预先多制作些蓝筹以备现场之急需。5、总销控通知客户进场，每批10组客户，后批客户依次进场。6、每位拿到筹码的客户需登记身份证号码。告知客户开盘时需携带 身份证，与登记的号码相符，筹码优惠才能兑现。（二）售楼处开放日执行方案1、统一邀请意向客户进行内部参观和活动（如果实际人数较多，可 分摊在余下几天陆续参观，而取前 100位在8/8日）。2、8/8当天由银星公司派员统一讲解楼盘情况，剩余时间由客户自 由参观，业务人员只负责维持次序和讲解客户关心的问题。3、建议当天可组织售楼处开放日活动，准备一些酒水（红酒、饮料 等）和西式餐点，供到场人员自助享用。同时在售楼处外的小广场邀 请文艺团体做演出（爵士乐队、大提琴、萨克斯表演等），吸引广大 市民前来观看，扩大楼盘影响力。4、中午由银星公司安排午餐会，增进与客户的交流。5、客户在参观结束后，可获赠银星 T恤等小礼品。6、不公开楼盘具体价格，只公布价格区间在 7700元以内，并告知客 户8/8日开盘，先到先得。（三）内部认购执行方案1、 以银星集团的名义通知（电话或信函）会员 8/8优先到现场售楼 处参加内部认购活动。2、通知当日来售楼处的客户于 9： 00在银星现场售楼处外候场。3、安排排队位置，加强停车和现场客户管理。4、当天不接待除银星集团会员外的别的客户。可在售楼处外张贴通知海报，并安排从售楼处到银星会的临时班车， 由银星会代理客户接 待一天。5、总销控台通知客户进场选购，每批10组客户。整个接待时间严格 控制，未在短时间作出决定的客户则不予等待， 安置于休息区继续考 虑，后批客户依次进场。6、 正式公开价格，推出近售楼处的两栋楼的100个单位。7、销售员将已有明确意向的客户引至总销控台，客户提交身份证， 工作人员填写大定收据，认购书（一式二份）。8工作人员将已经填写完认购书的客户引到定金收款处，客户缴款,一份交与客户，一份留存。9、要求小定客户必须在8/8开盘当天到售楼处完成大定，并补足 15000元大定（不退），逾期则视做自动放弃。如前期销售预期看好， 则可放宽时间限制。10、客户若没有机会选购我们的第一期房源，在推出第二批房源时， 承诺银星会客户将有优先挑选权。（四）开盘流程1、通知当日来售楼处的客户于 9： 00在银星现场售楼处外候场。2、安排排队位置，加强停车和现场客户管理。3、总销控台通知客户进场选购，每批 6-10组客户。由于客户已有多 个备选的购房方案，因此整个接待时间严格控制，未在短时间作出决 定的客户则不予等待，安置于休息区继续考虑，后批客户依次进场。4、若出现两个或以上的客户同时选中同一单位的情况，则由小定收 据上的筹号先后获得优先挑选权。5、销售员将已有明确意向的客户引至总销控台，客户提交身份证， 工作人员填写大定收据，认购书（一式二份）。6、 工作人员将已经填写完认购书的客户引到定金收款处，客户缴款, 一份交与客户，一份留存。工作人员发放礼品券。7、总销控台的负责人在客户填写认购书的同时，将已预定的单元及 时通知其他销售人员，不再向客户推荐。8推出近售楼处的两栋楼的100个单位，订完后再推别的单位，以 造成“供不应求”的局面。9、客户凭认购书和礼券到礼品处领取纪念品（礼品待定）。10、客户若没有机会选购我们的第一期房源，在推出第二批房源时， 承诺该部分客户按顺序有优先挑选权。封存集团内部和银星集团会员认购的单元。第三部分一、人员安排：1 ）现场总控人员（1人，协助2人）2 ）大厅现场销控、把握客户（1人）3）大厅现场销售经理负责现场客户操作流程4 ）大厅现场销售接待人员（6人）5 ）开发商现场协调人员（1人）6 ）签约审核人员（2人）、财务收银人员（3人）7 ）售楼处现场保安人员10人（门前2人、售楼处内维 持秩序2人、停车指挥1人、5栋楼门口 1人1栋）。8 ）售楼处现场礼仪小姐10人9 ）现场摄影、录像人员2人10 ）现场新闻协调人员1人负责新闻媒体记者的现场接待、采访及后续新闻稿件发布的协调跟进工作。11）当天到达的新客户：销售人员引导客户参观模型效果图，详细介绍新项目，推介新项目全新观景风情园林式设计理念，把 握积累客户；对于诚意客户，希望全力逼定促成成交。12）已经选好房的诚意客户：由销售人员直接带到认购处 办理签合同手续，并赠送销售资料一套（新项目购房须知、手拉手活 动邀请函、生活读本、单页、封套插页等销售资料）二、仪式流程：07 : 00- 09: 00 所有工作人员进场。包括广告公司、 开发商主要负责人及礼仪公司项目负责人、 各类工作人员以及表演人 员。09 : 00 - 09: 30来宾陆续进场。在现场设有签到处并同时发放礼品。贵宾、嘉宾、客户可凭请柬内附礼品券来领取礼品。嘉宾进入会场休息；贵宾引入VIP室管乐队奏迎宾曲。09 :40- 10: 00 贵宾由礼仪小姐引入会场。10 :00- 10: 05 仪式开始主持人开场白介绍贵宾。10 :08- 10: 13 银星集团董事长李大明致欢迎词。10: 13- 10: 18重庆政府领导致词。10 : 18- 10: 28 主持人邀请剪彩嘉宾为新项目开盘 揭幕剪彩吉庆礼花、升空小气球、礼花、礼炮同时升放，仪式达到高 潮。10 : 30- 10： 35选房开始、首位客户签约。10 : 32- 12: 30人体彩绘服装风情秀、有奖竞猜、歌曲舞蹈节目开始。10 : 40- 12: 50主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场三、配合道具：新闻稿、演讲稿；大型规划平面图；背景图；签到桌；指示牌（会场指示、签到指示、貴宾休息厅指示、样板房指示等）；停车区域；停车区域指示牌，安排保安现场管理。现场气氛营造：通过礼仪小姐的着装，乐队的支撑、造型气球的陪衬、彩带、礼花、签约等来突显。前期筹备工作：开发商拟定与会人员。于8月5之前与会领导贵宾发 出请柬（开发商负责）。主持：男女主持搭档。其他准备工作：广告公司、礼仪公司请柬回执单、行车路线图、VIP停车证、司机餐券、礼品券的准备。 提前印刷好请柬，请柬要在典礼前 5天寄出，并确认来否回执。请柬 内附有：行车路线图、VIP停车证、司机误餐券等）提前5天向气象局获取当日的天气情况资料。提前5天落实指挥和负责秩序工作。管辖区内的保安指挥和负责秩序 工作。做好活动现场的礼品、礼品袋，提前8天办理升空气球所需的消防审 批等。四、活动执行要点说明：来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐按不同来宾身份为来宾佩带胸花。如贵宾配带洋兰、滿天星、文竹制作的胸花，嘉宾则 佩带玫瑰、滿天星、文竹制作的胸花，贵宾由礼仪小姐指引或公司领 导陪同前往贵宾休息区，嘉宾由礼仪小姐引往会场。应急措施准备：音响系统：高级音响，保证质量的同时，多备用混合音响调音台一套，以确保音响的万无一失。麦可风立式 2只，无绳应 话筒2只，确保现场应急需求。准备来客胸花、剪彩用品要多点，以 确保礼仪活动成功，防止短缺的尴尬。五、准备及费用预算：探 午宴、现场的水果、饮料、烟、礼品、胸花、奖品等计10000元；探 手提袋、生活读本、宣传单页、封套、三角旗、号牌计5000元;探 新闻通稿、讲话稿、有奖竞猜题目 节目单、串词等计 200元;探 安全帽：100个（开发商提供）探 收据、合同书、认购书、置业计划单；探 报纸宣传2次：2个媒体共4次/30800元；探电视媒体宣传：2个台20天/20000元；探 一次性杯子：3元/50个，500个计30元；探 户外换画面一次：12000元；探 灯杆旗100套：190元/个计19000元；探 刀旗：100面：5元/面计500元；探 POP喷绘旗：60面：700元；探 气球条幅：5天，第一天250幅/天+ 200元幅/天X4天，10幅计10500元；探 气球条幅：建筑商、家装公司、物业公司、建材商及开发商客户50条；探 舞台及背景：3000元；探 主持人：3000元/2人；探 礼仪公司：10个礼仪X 100元/人=1000元；探 保安10名：开发商负责；探 拱门气球：5天计1500元；探 乐队、歌手、舞蹈、乐器、音响、麦克风：3000元；探 模特：5人/1500元；探 彩绘画家：5人/1500元；探 不可预计费用：3000元；参考资料