别墅定位报告#江西#房地产市场

南昌万达城别墅定位报告南昌万达城别墅定位报告一、别墅产品建议一、别墅产品建议1、别墅（、别墅（B-02/03地块）地块）户型配比建议户型配比建议用地面积：B-02为13.6公顷；B-03为7.7公顷建议容积率：0.6-0.7户型：以联排、双拼为主力户型面积：主力面积200-240平米、260-280平米客户构成：以投资改善为主；改善度假为辅。面积区间面积区间标准标准面积面积面积面积比例比例测算测算单价单价套数套数套数套数比例比例套数比例套数比例* *标准面标准面积积总面积总面积测算单套总测算单套总价价备注备注联排别墅200-24021561% 16000 28369%14732%60845.0 ￥3,440,000双拼别墅260-28026629% 18000 11027%7085%29260.0 ￥4,788,000独栋别墅50050010% 22000 205%2421%10000.0 ￥11,000,000合计合计100%413 100%24238%100105.0 联排别墅大地下室赠送，6联排布置，面积220-240联排别墅六联排布置，其中端座面积控制240，中间座面积控制在200-220左右；进深控制20米以内，赠送率100%以上、中间客厅挑空，面宽达6-8米，地上车库，层层退台赠送露台；房型建议：房型建议：2 2、产品细化建议、产品细化建议城泰凡尔赛宫六联排端头示意城泰凡尔赛宫六联排端头示意240240双拼别墅设置：采用L型排布，地下(或地上）车库相连，面积控制在260-280，享受独栋居住感受预留电梯预留电梯入户花园入户花园狭窄狭窄高挑空高挑空大露台大露台中西厨房中西厨房房型建议：房型建议：面积：面积：260-280结构：地上三层，地下一层，以地下车库连接；结构：地上三层，地下一层，以地下车库连接；一层客厅挑空；层层退台，增大露台空间，整体赠送面积达到一层客厅挑空；层层退台，增大露台空间，整体赠送面积达到1:1；二楼设置三卧室，三楼主人房超大空间，卫浴空间约二楼设置三卧室，三楼主人房超大空间，卫浴空间约20。2 2、产品细化建议、产品细化建议海域香廷热销双拼示意海域香廷热销双拼示意260260独栋别墅建议：设置少量500大宅，地上三层面积控制面积控制500左右；左右；整体进深控制在整体进深控制在20米以内，内部错层布置，米以内，内部错层布置，功能分区；功能分区；地上三层，带大花园；地上三层，带大花园；配置泳池、中西餐厅、活动厅、家庭室；配置泳池、中西餐厅、活动厅、家庭室；所有卧室全部独立卫浴带大浴池，卧室开间所有卧室全部独立卫浴带大浴池，卧室开间不少于不少于4.5米。米。房型建议：房型建议：2 2、产品细化建议、产品细化建议房型建议：房型建议：独栋别墅户型示意独栋别墅户型示意3 3、别墅风格建议：徽派风格、别墅风格建议：徽派风格+ +中式园林中式园林选择理由：选择理由：体现赣鄱文化，较好结合江西的陶瓷文化和体现赣鄱文化，较好结合江西的陶瓷文化和中国风；中国风；中式园林中的水、园等元素可以得到较好展中式园林中的水、园等元素可以得到较好展示，与项目整体水景观资源丰富契合；示，与项目整体水景观资源丰富契合；南昌客户接受度较高，万科高端项目中式风南昌客户接受度较高，万科高端项目中式风格受追捧。格受追捧。二、南昌别墅市场情况二、南昌别墅市场情况别墅发展：别墅发展迅速，步入度假别墅初级发展阶段，但近两年受调控影响量价增长较慢时间阶段主要项目特点2004年前初始别墅怡景花园、现代庄园品质不高、与农庄相似2005-2008年一代城市别墅白金瀚水景花园、天赐良园、保利国际高尔夫地段为王、城市中央2009年至今 二代城市别墅万科青山湖、浪琴湾、万科润园品质为王、概念更高端度假别墅初级度假别墅清豪西雍半岛、御湖半山、恒大绿洲、保利半山国际郊远区域、自然资源、度假与居住混合阶段阶段品品质质200420082010农庄感农庄感觉觉第一代第一代城市别城市别墅墅第二代第二代城市别城市别墅墅度假别度假别墅墅2012南昌别墅类型：主要以联排居多，占半数以上，主流面积200-240平；纯别墅项目稀少，大部分是以别墅加高层的形式出现p在土地容积率不断提高的趋势下，别墅在土地容积率不断提高的趋势下，别墅+ +高高层（高低配）是现在以及将来别墅物业的主要层（高低配）是现在以及将来别墅物业的主要形式形式p城市别墅大发展的背景下，联排别墅城市别墅大发展的背景下，联排别墅是供应主力是供应主力南昌别墅项目分布，主要位于青山湖、红谷滩、昌南、高新、新建湾里5大板块万科青山万科青山湖湖中大青山中大青山湖湖白金瀚水景花白金瀚水景花园园恒茂湖恒茂湖滨滨凯美怡凯美怡和和世纪风世纪风情情中兴和中兴和园园湖韵天湖韵天成成城泰凡尔赛城泰凡尔赛宫宫香缇溪香缇溪岸岸香溢花香溢花城城御湖国御湖国际际浪琴浪琴湾湾博泰静林博泰静林府府万科润万科润园园水榭花水榭花都都青云佳青云佳苑苑保利东湾国保利东湾国际际正荣大湖之正荣大湖之都都梦里水梦里水乡乡绿地兰绿地兰宫宫恒大绿洲恒大绿洲居住主题公居住主题公园园伟梦清水伟梦清水湾湾丰源淳丰源淳和和象湖风象湖风情情御湖半御湖半山山天赐良天赐良缘缘保利国际高尔保利国际高尔夫夫绿地香绿地香颂颂红谷新红谷新城城绿湖豪绿湖豪城城清豪西雍半岛清豪西雍半岛莱卡小莱卡小镇镇朗晴朗晴园园红谷一红谷一品品乾茂宫乾茂宫园园帝景湾洋帝景湾洋城城保利半山国保利半山国际际湾里、新建别墅区湾里、新建别墅区红谷滩别墅区红谷滩别墅区青山湖别墅区青山湖别墅区昌东别墅区昌东别墅区昌南别墅区昌南别墅区 华宸龙隐华宸龙隐山山海域香海域香廷廷银亿上尚银亿上尚城城鹿鼎爱丁鹿鼎爱丁堡堡正荣御园正荣御园中海朝阳中海朝阳郡郡绿都温莎城绿都温莎城堡堡保利香饼国保利香饼国际际香逸澜香逸澜湾湾青山湖别墅区：城市别墅，量少价高；全市顶端客户项目名称别墅物业面积区间 （）销售价格 （元/）别墅特色客户情况万科青山湖联排别墅94双拼别墅41独栋别墅9218-228228-312572联排20000双拼25000-32000独栋38000-46000度假型别墅，纯中式风格，万科第五代产品，一线湖景汇集了全市顶级客户，也吸引了省内和省外高端客户前来置业，多为机关单位高层领导，私营业主、企业高层等高收入群体，客户购买能力强。香溢花城联排别墅38 双拼别墅62219-240 215-345双拼18000-42000高私密性，高绿化，美式西班牙风格，湖景资源丰富，建筑高度差式观湖设计御湖国际联排别墅58 219-257联排18000元/英伦风格 别墅物业开发时间早，城市腹地，湖景资源十分丰富，自然条件好。稀缺型城市别别墅物业开发时间早，城市腹地，湖景资源十分丰富，自然条件好。稀缺型城市别墅，产品品质较好，形象高，售价高，消费客户为南昌顶层消费客群。墅，产品品质较好，形象高，售价高，消费客户为南昌顶层消费客群。红谷滩别墅区：量少价高；全市客户项目名称别墅物业面积区间 （）销售价格 （元/）别墅特色客户情况众森红谷一品双拼联排385210-238双拼17500联排12000西班牙风格，湖景资源丰富，低容积率，品质感强全市中高收入客户为主绿湖豪城双拼联排330-450237-27022000-40000成熟大社区，德式建筑，星级酒店资源保利国际高尔夫花园联排双拼独栋191-217250-300261-375联排12000双拼16500独栋22000-23000保利品牌，多建筑风格别墅，高尔夫球场资源，水景、山景资源强省内外高收入人群，企业高管、私企业主、公务员高层等高产客户居多中央香榭叠加联排双拼162-245222-248237-279170002100030000英伦别墅，超大面积赠送，户型新颖，地段绝佳公务员和企事业单位内部预订较多，实力私营业主海域香廷叠加联排双拼160-200200-240220-260叠加15000-18000联排双拼20000-25000绝佳地段，绿地品牌，紧邻省政府绿地老客户，全市手上流动性资金较多和投资性客户居多 在售别墅物业为典型城市别墅，产品线丰富，物业形象不高，面积控制适中，经济在售别墅物业为典型城市别墅，产品线丰富，物业形象不高，面积控制适中，经济型别墅为主，去化相对较快，未来区域别墅供应相对较少。型别墅为主，去化相对较快，未来区域别墅供应相对较少。高新别墅区：以经济型别墅为主，部分拥高质素自然条件项目、开发高端别墅；以地缘性客户为主项目名称别墅物业面积区间 （）销售价格 （元/）别墅特色客户情况保利东湾国际联排213199-23715000意大利古典风格别墅，大社区，保利品牌，滨江别墅以高校教师、教授，工业区高管为主凯美怡和艾溪湖联排124 双拼22190-300 250-34016000-27000一线湖景，地中海风格，园林景观丰富，高私密性以高校教师、教授，企业高管为主鑫盛浪琴湾联排72 独栋20244-257 339-58126000-32000一线湖景，低容积率，电梯别墅，赠送超大花园企业高管、私企业主居多中兴和园联排22 独栋4240-250 400联排16000-18000 湿地公园旁，首个荷兰风格别墅，品质感强南昌市事业单位高管居多香缇溪岸叠加60115-17513500首个艺术地产项目，海派建筑风格，湿地公园旁南钢、肿瘤医院、体育局高管居多绿都温莎城堡联排双拼175-30513000-20000英伦风格，赠送面积大成交较少，以关系客户和公务员为主城泰凡尔赛宫联排双拼独栋197-67020000-40000纯欧式宫廷游艇别墅，湖景丰富，剧院式退台设计成交少，诚意客户以大豪客（私营业主）为主 别墅物业围绕艾溪湖而建，客户多来源于高新区内企业高层、公务员和高校教师。别墅物业围绕艾溪湖而建，客户多来源于高新区内企业高层、公务员和高校教师。近期供应体量大，产品别墅也大幅提升，将是南昌未来别墅供应热点区域。近期供应体量大，产品别墅也大幅提升，将是南昌未来别墅供应热点区域。昌南别墅区：经济型别墅，以地缘性客户为主项目名称别墅物业面积区间 （）销售价格 （元/）别墅特色客户情况银亿上尚城叠加联排160-190200-2406000-70007000-8000低价格，性价比高，社区规模大主要为东山乡本地客户，南昌县公务员，商会客户恒大绿洲双拼独栋176-248301-49312000-20000品牌开发商开发，高尔夫大社区亲水别墅，自然资源丰富，赠送面积大主要为南昌县客户，其次西湖、青云谱客户，置业以企业主和泛公务员为主天沐君湖联排双拼类独栋独栋292-310280-300282-286478-50313000180001600030000面积大，临湖别墅，赠送面积超100%青云谱私营业主和个体户，青云谱机械制造业企业高管万科润园独栋双拼联排216-220独栋21000双拼21000联排15000赖特风格，梅湖资源、八大山人文化氛围，底部地下室相连而地上建筑分离，独栋居住效果万科老业主，市中心企事业单位高层，私营业主 在售别墅项目分散，产品品质相对较低，以经济紧凑型别墅为主，近期随万科、在售别墅项目分散，产品品质相对较低，以经济紧凑型别墅为主，近期随万科、恒大入驻，别墅物业产品品质和客户层次都有所提高恒大入驻，别墅物业产品品质和客户层次都有所提高湾里-新建别墅区：休闲度假类别墅，全市客户项目名称别墅物业面积区间 （）销售价格 （元/）别墅特色客户情况保利半山国际联排双拼220-252225-278联排9500-11000 双拼10000-13000大社区，自然资源丰富，保利品牌，英伦风格保利老业主，市区内高收入客户居多华宸龙隐山联排双拼186-200220-26016000元/起科技地热别墅，超低密度别墅社区，山水别墅项目关系客户为主御湖半山联排双拼独栋260-405联排6000双拼7000独栋8000-16000西班牙建筑风格，大社区，自然资源丰富,远离城区市政集团员工，经开区大学教授，市中心私营业主，军官乾茂宫园联排103双拼49224-292联排8000 双拼12000现代建筑风格，内部配套齐全，服务型别墅南昌市和新建县中低收入客户居多，其中西雍半岛有部分高安客户帝景湾洋城联排48双拼独栋190-229232 233联排7000双拼7000独栋8000地中海风格，小区配套齐全，自然资源丰富清豪西雍半岛联排132双拼18独栋134260-320独栋5000-8000 联排4000-6000双拼4000-6000大社区，地中海欧式风格，湖景资源丰富，远离城区 市郊别墅，项目分散，品质不一，别墅售价也相对较低，去化较慢，近期随品牌地产别墅项目入市郊别墅，项目分散，品质不一，别墅售价也相对较低，去化较慢，近期随品牌地产别墅项目入驻，区域别墅形象有所提升，但客户层次整体偏低。驻，区域别墅形象有所提升，但客户层次整体偏低。供应分析：别墅库存不低于10万平，合计新增供应的可售别墅体量将达到约38万，按照目前去化速度，竞争将十分激烈区域区域项目项目库存库存预计供应预计供应项目合计项目合计供应合计供应合计青山湖御湖国际0.7300.73下半年南昌市场中可售别墅体量将达到：38万万高新区凯美艾溪湖2.202.2凡尔赛宫0.400.4保利香槟国际03.53.5保利东湾国际1.72.35温莎城堡0.800.8湖韵天成011昌南 天沐君湖2.802.8银亿上尚城0.72.43.1罗马象湖壹号00.70.7鹿鼎爱丁堡0.800.8红谷滩海域香廷00.80.8香逸澜湾01.771.77中央香榭02.22.2新建湾里保利半山国际2.113.2华宸龙隐山0.33.33.6御湖半山3.800供应分析：供应分析：n高新区将会有一批新推别墅入市，高新区将会有一批新推别墅入市，如湖韵天成、保利香槟国际；如湖韵天成、保利香槟国际；n红谷滩海域香庭将继续发售别墅，红谷滩海域香庭将继续发售别墅，中央香榭将首批推出别墅产品，香中央香榭将首批推出别墅产品，香逸澜湾也将推出别墅产品；逸澜湾也将推出别墅产品；n新建湾里区域内山水别墅将大量新建湾里区域内山水别墅将大量供应，尤其是华宸龙隐山和御湖半供应，尤其是华宸龙隐山和御湖半山都将推出新品别墅；山都将推出新品别墅；预计半年内南昌市场中预计半年内南昌市场中可售别墅体可售别墅体量预计在量预计在3838万左右万左右别墅小结：向远郊度假类别墅发展，除城市别墅外，前期基本以地缘性客户为主别墅市场小结p南昌别墅市场发展迅速，度假别墅步入快速发展期;p南昌别墅主要以联排和双拼别墅为主，面积200-240，售价在1-3万元/之间，主要以高层加别墅的混合型社区存在;p南昌别墅市场最核心的客户为公务员（含事业单位和教师）和私营业主（含个体户），且受地缘性影响较大；p南昌别墅去化慢，竞争激烈，且未来供应量大；谢谢！谢谢！