苏州金门国际商业广场招商方案

金门投资/ 中国苏州金门国际商业广场2011年招商方案2010.12呈致：苏州金门投资发展有限公司卢总及各位领导呈致：苏州金门投资发展有限公司卢总及各位领导版权声明：版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归温州易创投资顾问有限公司湖南分公司所有，未经温州易创投资顾问有限公司湖南本文仅供客户内部使用，版权归温州易创投资顾问有限公司湖南分公司所有，未经温州易创投资顾问有限公司湖南分公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。分公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010年招商数据汇报年招商数据汇报楼层楼层签约签约占比占比定金定金占比占比控制控制占比占比未租未租占比占比自营自营占比占比合计合计招租率招租率IFIF25125148.55%48.55%8 81.55%1.55%35356.77%6.77%21214.06%4.06%20220239.07%39.07%51751792.50%92.50%2F2F36436467.53%67.53%4 40.74%0.74%37376.86%6.86%656512.06%12.06%696912.80%12.80%53953984.99%84.99%3F3F54854887.40%87.40%1 10.16%0.16%48487.66%7.66%18182.87%2.87%12121.91%1.91%62762796.83%96.83%4F4F29229272.28%72.28%1 10.25%0.25%17174.21%4.21%949423.27%23.27%0 00.00%0.00%40440475.71%75.71%总计总计14551455 69.72%69.72%14140.67%0.67%1371376.56%6.56%1981989.49%9.49%28328313.56%13.56% 2087208788.12%88.12%招商数据汇报招商数据汇报-A幢幢总铺数总铺数2087间，已出租间，已出租1455间，自营户间，自营户283间，剩余可租（含间，剩余可租（含 控制铺）控制铺）335间。间。数据截止数据截止2010年年12月月26日日招商数据汇报招商数据汇报-B幢幢总铺数总铺数已租已租1818年铺数年铺数未租铺数未租铺数备注备注3838间间2323间间1515间间数据截止数据截止2010年年12月月26日日招商数据汇报招商数据汇报-C幢幢总铺数总铺数已租已租1818年铺数年铺数已租已租5 5年铺数年铺数未租铺数未租铺数备注备注2121间间1010间间5 5间间6 6间间数据截止数据截止2010年年12月月26日日2011年招商任务分析年招商任务分析难点分析与解决对策难点分析与解决对策招商任务分析招商任务分析-A幢幢楼层楼层一类铺一类铺二类铺二类铺三类铺三类铺合计合计控制铺控制铺未租铺未租铺控制铺控制铺未租铺未租铺控制铺控制铺未租铺未租铺一楼一楼2727101010107 71 11 15656二楼二楼25250 011112 21 16363102102三楼三楼21210 018180 09 918186666四楼四楼16161 1202025250 04949111111合计合计89891111595934341111131131335335小计小计100100间间/ /占比占比30%30%9393间间/ /占比占比28%28%142142间间/ /占比占比42%42%数据截止数据截止2010年年12月月26日日招商任务分析招商任务分析-A幢幢可租商可租商铺铺335335间间一类铺一类铺100100间，二类铺间，二类铺9393间，三类铺间，三类铺142142间间可租总面积可租总面积1627716277平方米平方米一类铺面积一类铺面积44814481平方米，二类铺面积平方米，二类铺面积44564456平方米，三类铺面积平方米，三类铺面积73407340平方米。平方米。总年总年租金租金1115249611152496元元一类铺年租金总额：一类铺年租金总额：50745995074599元，元，二类铺年租金总额：二类铺年租金总额：28205232820523元，元，三类铺年租金总额：三类铺年租金总额：32573743257374元。元。每铺平均每铺平均面积面积48.5948.59平方米平方米 一楼可租面积一楼可租面积23662366平方米，平方米，二楼可租面积二楼可租面积35703570平方米，平方米，三楼可租三楼可租面积面积20552055平方米，平方米，四楼可租面积四楼可租面积82878287平方米。平方米。每铺平均年每铺平均年租金租金33291.0333291.03元元 一楼年租金总额：一楼年租金总额：31599383159938元，二楼年租金总额：元，二楼年租金总额：29476942947694元，三元，三楼年租金总额：楼年租金总额：16190081619008元。四楼年租金元。四楼年租金34258563425856元元数据截止数据截止2010年年12月月26日日招商任务分析招商任务分析-A幢幢一、一、A幢共有未租商铺幢共有未租商铺335间，其中控制铺间，其中控制铺159间，占比间，占比47%；未租铺；未租铺176间，占比间，占比 53%。其中一类商铺。其中一类商铺100间，占比间，占比30%；二类商铺；二类商铺93间，占比间，占比28%；三类商铺；三类商铺 142间，占比间，占比42%。二、公司控制铺多为优质铺，具有较强的吸引力，因此二、公司控制铺多为优质铺，具有较强的吸引力，因此A幢整体的招商任务不重。其幢整体的招商任务不重。其 他商铺他商铺 会伴随市场的成熟和兴旺逐渐去化。会伴随市场的成熟和兴旺逐渐去化。招商难点分析与对策招商难点分析与对策-A幢幢一、一、A幢招商工作的难点在于二楼和四楼，其中二楼有幢招商工作的难点在于二楼和四楼，其中二楼有102间，三类铺间，三类铺64间，占比间，占比63%；四；四楼楼 有有111间，三类铺和二类铺有间，三类铺和二类铺有94间，占比间，占比85%。二楼和四楼合计可租。二楼和四楼合计可租213间，占比间，占比64%。二、二、A幢招商难点分析与对策：幢招商难点分析与对策：楼层楼层难点分析难点分析解决对策解决对策备注备注二楼二楼1 1、难点在于北区，三类小铺、难点在于北区，三类小铺4444间，主要品间，主要品项为喜庆用品、针织。项为喜庆用品、针织。2 2、主要原因一是北区暂时人气不旺，二是、主要原因一是北区暂时人气不旺，二是三类小铺面积较小。三类小铺面积较小。1 1、继续推行三小铺的合租优惠措施和老、继续推行三小铺的合租优惠措施和老带新的政策。带新的政策。2 2、企划部和营运部增加在北区的活动力、企划部和营运部增加在北区的活动力度，通过人气提升促进去化。度，通过人气提升促进去化。四楼四楼1 1、难点在于北区，经营品项为床品和窗帘，、难点在于北区，经营品项为床品和窗帘，铺数共计铺数共计6565间。间。2 2、主要原因一是北区现在人气不旺；二是、主要原因一是北区现在人气不旺；二是一楼床上用品业态违规。一楼床上用品业态违规。1 1、企划部和营运部增加在北区的活动力、企划部和营运部增加在北区的活动力度，通过人气提升促进去化。度，通过人气提升促进去化。2 2、东北角区域、东北角区域2626间铺招男装和童装品项，间铺招男装和童装品项，床品和窗帘集中于西床品和窗帘集中于西北角区域。北角区域。3 3、针对窗帘客户给予免租一年半的优惠。、针对窗帘客户给予免租一年半的优惠。4 4、加快一楼床品业态违规的解决。、加快一楼床品业态违规的解决。招商任务分析招商任务分析-B幢幢序号序号可租铺位号可租铺位号面积面积单价单价总价总价序号序号可租铺位号可租铺位号面积面积单价单价总价总价1 1B B号楼号楼1010号独立商铺号独立商铺157.92157.921300013000 205296020529609 9B B号楼号楼3030号独立商铺号独立商铺185.767185.7671300013000241497124149712 2B B号楼号楼1111号独立商铺号独立商铺 154.254154.254 1300013000 200530220053021010B B号楼号楼3131号独立商铺号独立商铺180.94180.941300013000235222023522203 3B B号楼号楼2424号独立商铺号独立商铺 181.064181.064 1300013000 235383223538321111B B号楼号楼3232号独立商铺号独立商铺171.6171.61300013000223080022308004 4B B号楼号楼2525号独立商铺号独立商铺 181.012181.012 1300013000 235315623531561212B B号楼号楼3333号独立商铺号独立商铺171.6171.61300013000223080022308005 5B B号楼号楼2626号独立商铺号独立商铺171.6171.61300013000 223080022308001313B B号楼号楼3434号独立商铺号独立商铺171.6171.61300013000223080022308006 6B B号楼号楼2727号独立商铺号独立商铺171.6171.61300013000 223080022308001414B B号楼号楼3737号独立商铺号独立商铺181.884181.8841300013000236449223644927 7B B号楼号楼2828号独立商铺号独立商铺171.6171.61300013000 223080022308001515B B号楼号楼3838号独立商铺号独立商铺150.843150.8431300013000196095919609598 8B B号楼号楼2929号独立商铺号独立商铺 175.968175.968 1300013000 22875842287584合计合计2579.2522579.2523353027633530276数据截止数据截止2010年年12月月26日日招商难点分析与对策招商难点分析与对策-B幢幢一、一、B幢招商的主要难点在于一是幢招商的主要难点在于一是B幢整体开业率不高（幢整体开业率不高（9间，间，39%），经商的氛围不活跃；），经商的氛围不活跃； 二是如果采取出租二是如果采取出租18年的方式，入驻门槛较高，每间约年的方式，入驻门槛较高，每间约200万元。万元。二、解决对策：一是催促二、解决对策：一是催促B幢已签约客户，力争年前增加一倍的开店幢已签约客户，力争年前增加一倍的开店 数，活跃经营气氛；二数，活跃经营气氛；二 是针对具有品牌影响力的客户或能够有效带动人气的客户给予优惠政策（含付款方是针对具有品牌影响力的客户或能够有效带动人气的客户给予优惠政策（含付款方 式），具体根据客户类型报公司审批执行。式），具体根据客户类型报公司审批执行。招商任务分析招商任务分析-C幢幢序号序号可租铺位号可租铺位号面积面积1818年租单价年租单价总价总价3 3年租月单价年租月单价年租金年租金1 1C C号楼号楼9 9号独立商铺号独立商铺91.5691.5612980129801188449 1188449 87 87 95076 95076 2 2C C号楼号楼1010号独立商铺号独立商铺91.5691.5613200132001208592 1208592 88 88 96687 96687 3 3C C号楼号楼1313号独立商铺号独立商铺91.5691.5612650126501158234 1158234 84 84 92659 92659 4 4C C号楼号楼1414号独立商铺号独立商铺93.9793.9713200132001240404 1240404 88 88 99232 99232 5 5C C号楼号楼1515号独立商铺号独立商铺92.1692.1613310133101226650 1226650 89 89 98132 98132 6 6C C号楼号楼2121号独立商铺号独立商铺92.2692.2615180151801400507 1400507 101 101 112041 112041 合计合计553.07553.0713421134217422835 7422835 8989593827 593827 数据截止数据截止2010年年12月月26日日招商难点分析与对策招商难点分析与对策-C幢幢一、一、C幢招商主要的难点在于如果采取出租幢招商主要的难点在于如果采取出租18年的方式，入驻门槛较高。年的方式，入驻门槛较高。二、二、C幢规划为副食品街，为了降低经营户入驻门槛，快速做旺副食品街，以此带动市场北幢规划为副食品街，为了降低经营户入驻门槛，快速做旺副食品街，以此带动市场北 区人气，因此建议区人气，因此建议C幢的出租方式以幢的出租方式以3-5年为主，但同等条件下年为主，但同等条件下18年租赁户优先。年租赁户优先。三、奖励政策：三、奖励政策： 经营户正常经营满第一年给予返还经营户正常经营满第一年给予返还4个月租金，正常经营满第个月租金，正常经营满第2年给予返还年给予返还3 个月租金，正常经营满第个月租金，正常经营满第3年给予返还年给予返还3个月租金，以上奖励每满一年后的次月发放。个月租金，以上奖励每满一年后的次月发放。 2011年招商目标年招商目标2011年招商目标年招商目标-A幢幢20112011年年权重权重每月出租间每月出租间数指标数指标每月出租建每月出租建筑面积指标筑面积指标每月租金每月租金总额指标总额指标说明说明20112011年年权重权重每月出每月出租间数租间数指标指标每月出每月出租建筑租建筑面积指面积指标标每月租金每月租金总额指标总额指标说明说明1 1月份指月份指标标1 112 12 588 588 403059 403059 销售旺季，销售旺季，很少入市很少入市7 7月份指月份指标标1 112 12 588 588 403059 403059 消费谈季消费谈季2 2月份指月份指标标1 112 12 588 588 403059 403059 春节期间春节期间8 8月份指月份指标标1 112 12 588 588 403059 403059 消费谈季消费谈季3 3月份指月份指标标4 447 47 2284 2284 1564677 1564677 入市或转入市或转铺较多铺较多 钱万里桥钱万里桥搬迁机会搬迁机会9 9月份指月份指标标4 448 48 2332 2332 1597968 1597968 入市或转入市或转铺较多铺较多4 4月份指月份指标标4 448 48 2332 2332 1597968 1597968 1010月份月份指标指标4 448 48 2332 2332 1597968 1597968 入市或转入市或转铺较多铺较多5 5月份指月份指标标2 224 24 1177 1177 806118 806118 夏季产品夏季产品销售高峰销售高峰1111月份月份指标指标2 224 24 1177 1177 806118 806118 冬季产品冬季产品销售高峰销售高峰6 6月份指月份指标标2 224 24 1177 1177 806118 806118 夏季产品夏季产品销售高峰销售高峰1212月份月份指标指标2 224 24 1177 1177 806118 806118 冬季产品冬季产品销售高峰销售高峰数据截止数据截止2010年年12月月26日日假设假设2011年年A幢商铺采取三年租赁方式，去化率为幢商铺采取三年租赁方式，去化率为100%，可租铺数，可租铺数335间，可租面积间，可租面积16277平方米，平方米，年租金总额年租金总额1152万元。根据现有付款方式第一年实际可收半年租金，实收万元。根据现有付款方式第一年实际可收半年租金，实收576万元。万元。20112011年年权重权重每月出租间每月出租间数指标数指标每月出租建每月出租建筑面积指标筑面积指标每月租金每月租金总额指标总额指标说明说明20112011年年权重权重每月出每月出租间数租间数指标指标每月出每月出租建筑租建筑面积指面积指标标每月租金每月租金总额指标总额指标说明说明1 1月份指月份指标标1 10 0 0 0 销售旺季，销售旺季，很少入市很少入市7 7月份指月份指标标1 11 1 172 172 2240000 2240000 消费谈季消费谈季2 2月份指月份指标标1 10 0 0 0 春节期间春节期间8 8月份指月份指标标1 10 0 0 0 消费谈季消费谈季3 3月份指月份指标标4 42 2 344 344 4480000 4480000 入市或转入市或转铺较多铺较多 钱万里桥钱万里桥搬迁机会搬迁机会9 9月份指月份指标标4 43 3 516 516 6720000 6720000 入市或转入市或转铺较多铺较多4 4月份指月份指标标4 43 3 516 516 6720000 6720000 1010月份月份指标指标4 42 2 344 344 4480000 4480000 入市或转入市或转铺较多铺较多5 5月份指月份指标标2 23 3 516 516 6720000 6720000 夏季产品夏季产品销售高峰销售高峰1111月份月份指标指标2 20 0 0 0 冬季产品冬季产品销售高峰销售高峰6 6月份指月份指标标2 21 1 172 172 2240000 2240000 夏季产品夏季产品销售高峰销售高峰1212月份月份指标指标2 20 0 0 0 冬季产品冬季产品销售高峰销售高峰2011年招商目标年招商目标-B幢幢数据截止数据截止2010年年12月月26日日假设假设2011年年B幢商铺采取幢商铺采取18年租赁方式，去化率为年租赁方式，去化率为100%，可租铺数，可租铺数15间，可租面积间，可租面积2580平方米，平方米，18年租金总额年租金总额3353万元。万元。2011年招商目标年招商目标-C幢幢20112011年年权重权重每月出租间数指标每月出租间数指标每月出租建筑面积每月出租建筑面积指标指标每月租金总额指每月租金总额指标标说明说明3 3月份指标月份指标4 43 3 276 276 296913 296913 入市或转铺较多入市或转铺较多 钱万里桥搬迁机钱万里桥搬迁机会会4 4月份指标月份指标4 43 3 276 276 296913 296913 数据截止数据截止2010年年12月月26日日假设假设2011年年B幢商铺采取幢商铺采取5年租赁方式，去化率为年租赁方式，去化率为100%，可租铺数，可租铺数6间，可租面积间，可租面积553平方米，年租金平方米，年租金总额总额59万元。万元。2011年招商目标（汇总一）年招商目标（汇总一）20112011年年权重权重每月出租间每月出租间数指标数指标每月出租每月出租建筑面积建筑面积指标指标每月租金总每月租金总额指标额指标说明说明20112011年年权重权重每月出租间每月出租间数指标数指标每月出租每月出租建筑面积建筑面积指标指标每月租金总每月租金总额指标额指标说明说明1 1月份指月份指标标1 112 12 583 583 399492 399492 销售旺季，销售旺季，很少入市很少入市7 7月份指月份指标标1 113 13 755 755 2639492 2639492 消费谈季消费谈季2 2月份指月份指标标1 112 12 583 583 399492 399492 春节期间春节期间8 8月份指月份指标标1 112 12 583 583 399492 399492 消费谈季消费谈季3 3月份指月份指标标4 452 52 2904 2904 6341590 6341590 入市或转铺入市或转铺较多较多 钱万里桥搬钱万里桥搬迁机会迁机会9 9月份指月份指标标4 451 51 2848 2848 8317968 8317968 入市或转铺入市或转铺较多较多4 4月份指月份指标标4 454 54 3124 3124 8614881 8614881 1010月份指月份指标标4 450 50 2676 2676 6077968 6077968 入市或转铺入市或转铺较多较多5 5月份指月份指标标2 227 27 1682 1682 7518984 7518984 夏季产品销夏季产品销售高峰售高峰1111月份指月份指标标2 224 24 1166 1166 798984 798984 冬季产品销冬季产品销售高峰售高峰6 6月份指月份指标标2 225 25 1338 1338 3038984 3038984 夏季产品销夏季产品销售高峰售高峰1212月份指月份指标标2 224 24 1166 1166 798984 798984 冬季产品销冬季产品销售高峰售高峰数据截止数据截止2010年年12月月26日日假设假设2011年年ABC幢商铺去化率为幢商铺去化率为100%，可租铺数，可租铺数356间，可租面积间，可租面积19410平方米，年租金总额平方米，年租金总额4535万万元。根据付款方式元。根据付款方式2011年实际可收租金年实际可收租金3959万元（根据公司优惠政策会适当减少）。万元（根据公司优惠政策会适当减少）。区域区域面积面积（参考四楼同区域）（参考四楼同区域）月租金单价月租金单价（元（元/）月租金月租金（元）（元）备注备注1区区3747.62593690年租金年租金6628818元元2区区4866.6251216653区区4099.325102482.54区区3424.3301027295区区4394.530131835合计合计20532.326.90552401.52011年招商目标年招商目标-A幢五楼幢五楼假设假设2011年年A幢五楼商铺采取幢五楼商铺采取5-8年租赁方式，去化率为年租赁方式，去化率为50%，可租使用面积，可租使用面积10000平方米，年租金总平方米，年租金总额额335万元。万元。铺号铺号位置位置价格价格实际面积实际面积总价总价铺号铺号位置位置价格价格实际面实际面积积总价总价A A号铺号铺84678467旁旁25800258009.54459.5445246248 246248 G G号铺号铺10711071旁旁178001780013.9213.92247776247776B B号铺号铺84708470旁旁24800248009.32159.3215231173 231173 H H号铺号铺10391039旁旁170001700012.512.5212500212500C C号铺号铺84828482旁旁22800228006.710256.71025152994 152994 I I号铺号铺10251025旁旁178001780013.1113.11233358233358D D号铺号铺85008500旁旁208002080010.3210.32214656 214656 J J号铺号铺10231023旁旁180001800011.3911.39205020205020E E号铺号铺85218521旁旁208002080023.047623.0476479390 479390 K K号铺号铺1017A1017A旁旁188001880012.79512.795240546 240546 F F号铺号铺1077B1077B旁旁178001780011.32511.325201585 201585 L L号铺号铺10111011旁旁198001980014.776814.7768 292580 292580 2011年招商目标年招商目标-A幢幢1F楼梯间楼梯间假设假设2011年年A幢幢1F楼梯间商铺采取楼梯间商铺采取18年租赁方式，去化率为年租赁方式，去化率为100%，可租铺数，可租铺数12间，可租使用面积间，可租使用面积149平方米，平方米，18年租金总额年租金总额296万元。万元。2011年招商目标（汇总二）年招商目标（汇总二） 假设假设2011年年A幢幢1-4楼和楼和BC幢商铺去化率为幢商铺去化率为100%，A幢五楼商铺去幢五楼商铺去化率为化率为50%，可租铺数，可租铺数369间，可租面积间，可租面积29559平方米，年租金总额平方米，年租金总额5166万元。根据付款方式万元。根据付款方式2011年实际可收租金年实际可收租金4590万元（根据公司优惠政策万元（根据公司优惠政策会适当减少）。会适当减少）。2011年已签约未开业年已签约未开业客户的管控客户的管控A A幢楼一至四楼签约开业和未开业数据明细表幢楼一至四楼签约开业和未开业数据明细表楼层楼层签约签约开业开业已装修未开业已装修未开业未装修未开业未装修未开业数据截止日期数据截止日期一层一层2512512042048 839391212月月1919日日二层二层361361310310262625251212月月1919日日三层三层5465465305301 115151212月月1919日日四层四层290290245245222223231212月月1919日日合计合计14481448128912895757102102A幢已签约未开业客户的管理幢已签约未开业客户的管理-三年版三年版已签约未开业的客户主要集中于一楼和二楼。现有剩余客户经过招商部多次电话沟通，已签约未开业的客户主要集中于一楼和二楼。现有剩余客户经过招商部多次电话沟通，推进效果不理想。在与律师沟通后，建议公司根据租赁合同和管理公约，通过正式的推进效果不理想。在与律师沟通后，建议公司根据租赁合同和管理公约，通过正式的法律途径分化解决。与此同时招商部每周做好电话沟通和跟进工作。法律途径分化解决。与此同时招商部每周做好电话沟通和跟进工作。A幢已签约未开业客户的管理幢已签约未开业客户的管理-十八年版十八年版A A幢楼一至三楼自营户开业和未开业数据明细表幢楼一至三楼自营户开业和未开业数据明细表楼层楼层户数户数开业开业已装修未开业已装修未开业未装修未开业未装修未开业签字签字一层一层2062061561562 24848二层二层666645452 21919二层二层121210102 2合计合计2842842112114 46969说明：说明： 上表中数据以上表中数据以20102010年年1212月月1212日营运部采集数据为准日营运部采集数据为准已签约未开业的客户主要集中于一楼和二楼。由于已签约未开业的客户主要集中于一楼和二楼。由于18年版租赁合同缺乏约束条款，但年版租赁合同缺乏约束条款，但针对针对已交房拿钥匙已交房拿钥匙45户可以根据管理公约的条款约束。户可以根据管理公约的条款约束。在与律师沟通后，建议公司根在与律师沟通后，建议公司根据管理公约，通过正式的法律途径分化解决。与此同时招商部每周做好电话沟通和跟据管理公约，通过正式的法律途径分化解决。与此同时招商部每周做好电话沟通和跟进工作。进工作。2010年招商工作计划年招商工作计划2011年招商部工作计划年招商部工作计划-常规性常规性为了达成为了达成2011年招商目标（汇总），招商部需做好以下各项工作：年招商目标（汇总），招商部需做好以下各项工作：一、做好来访客户的接待，洽谈，签约和开业前的跟进服务。一、做好来访客户的接待，洽谈，签约和开业前的跟进服务。二、做好未开业客户的跟进和服务工作，保证在签约的约定期限内开业。二、做好未开业客户的跟进和服务工作，保证在签约的约定期限内开业。三、做好客户档案的管理，及时解决或协助解决客户投诉的各类事宜。三、做好客户档案的管理，及时解决或协助解决客户投诉的各类事宜。四、做好未租商铺招商时的品项管控工作，保证新进品项符合业态规划要求。四、做好未租商铺招商时的品项管控工作，保证新进品项符合业态规划要求。五、协同综合部、营运部做好转租商户的管理，保证新进品项符合业态规划要求。五、协同综合部、营运部做好转租商户的管理，保证新进品项符合业态规划要求。六、做好招商案场的各项管理工作，自觉维护公司形象，提升客户的满意度。六、做好招商案场的各项管理工作，自觉维护公司形象，提升客户的满意度。七、做好部门团队建设，完成计划、会议、目标管理和奖惩事项，打造高效团队。七、做好部门团队建设，完成计划、会议、目标管理和奖惩事项，打造高效团队。八、做好竞争市场等信息的调研，为公司决策提升参考信息。八、做好竞争市场等信息的调研，为公司决策提升参考信息。2011年招商部工作计划年招商部工作计划-重点工作重点工作为了达成为了达成2011年招商目标（汇总），招商部需更需做好以下重点工作：年招商目标（汇总），招商部需更需做好以下重点工作：一、做好钱万里桥、中翔和德合大客户的洽谈、入驻和跟进服务：一、做好钱万里桥、中翔和德合大客户的洽谈、入驻和跟进服务： 1、2011年年1月份做好三大市场大客户的接触，报批相应优惠政策并做好宣传。月份做好三大市场大客户的接触，报批相应优惠政策并做好宣传。 2、争取年前可以确认有意向客户、争取年前可以确认有意向客户30家，力争签订租赁协议。家，力争签订租赁协议。 3、争取、争取2011年年3月份实现月份实现50家商户的入驻并开业经营。家商户的入驻并开业经营。二、做好招商配套企划和宣传工作：二、做好招商配套企划和宣传工作： 1、现阶段属于补充招商阶段，市场已具有良好的知名度，招商的宣传工作已不、现阶段属于补充招商阶段，市场已具有良好的知名度，招商的宣传工作已不需大规模需大规模 的宣传，故宣传方式以短信、老带新、结合公司促销活动宣传和主动上门洽的宣传，故宣传方式以短信、老带新、结合公司促销活动宣传和主动上门洽谈大客户招商为主。谈大客户招商为主。 2、宣传推广重点月份：、宣传推广重点月份：3月、月、4月、月、9月、月、10月。月。2011年招商政策年招商政策-大客户大客户大客户认定标准：大客户认定标准： 一、位于所在市场和经营品项经营业绩（销售规模）前一、位于所在市场和经营品项经营业绩（销售规模）前 三名的客户三名的客户 二、在所在经营品项（领域）具有明显影响力的客户二、在所在经营品项（领域）具有明显影响力的客户 三、具有苏州市知名商标、江苏省著名商标、中国驰名三、具有苏州市知名商标、江苏省著名商标、中国驰名 商标和中国名牌产品（任选其一）的区域代理权的商标和中国名牌产品（任选其一）的区域代理权的 客户客户 四、采取专业连锁销售模式在苏州地区具有连锁店四、采取专业连锁销售模式在苏州地区具有连锁店10家家 以上的客户以上的客户2011年招商政策年招商政策-大客户大客户优惠政策：优惠政策：一、优先挑选商铺，公司可要求给予黄金位置铺位的同时，要求其在指定区域开店，以便引一、优先挑选商铺，公司可要求给予黄金位置铺位的同时，要求其在指定区域开店，以便引导品项集中优化和带动客流。导品项集中优化和带动客流。二、奖励方案一：经营户正常经营满第一年给予奖励二、奖励方案一：经营户正常经营满第一年给予奖励5个月租金，正常经营满第个月租金，正常经营满第2年给予奖励年给予奖励4个月租金，正常经营满第个月租金，正常经营满第3年给予奖励年给予奖励3个月租金，以上奖励每满一年后的次月发放。个月租金，以上奖励每满一年后的次月发放。三、奖励方案二：给予经营户正常经营的前二年给予免租，但要求必须带三、奖励方案二：给予经营户正常经营的前二年给予免租，但要求必须带20家以上的客户进家以上的客户进场经营。物业费免半年。场经营。物业费免半年。四、奖励方案三：介绍品牌专卖客户前来开店，给予介绍人奖励四、奖励方案三：介绍品牌专卖客户前来开店，给予介绍人奖励1500元元/户；介绍其它客户给户；介绍其它客户给予介绍人奖励予介绍人奖励1000元元/户，该奖励在该客户开业后发放。户，该奖励在该客户开业后发放。五、宣传支持：在公司内部报刊、五、宣传支持：在公司内部报刊、DM、广场内广告位等给予优先支持。、广场内广告位等给予优先支持。六、在经营期限内（至少三年）应正常营业，因转让、提前退租或不正常营业被退场等原因六、在经营期限内（至少三年）应正常营业，因转让、提前退租或不正常营业被退场等原因提前结束经营，公司有权扣回原先给予的各项奖励和优惠。提前结束经营，公司有权扣回原先给予的各项奖励和优惠。七、说明：正常开业是指商铺完成顶、墙、地面、灯光和货架装修、货品丰富、每户商铺至七、说明：正常开业是指商铺完成顶、墙、地面、灯光和货架装修、货品丰富、每户商铺至少少1名营业员，并在营业时间内开门营业。名营业员，并在营业时间内开门营业。2011年品项引导和控制图年品项引导和控制图-说明说明 一、根据关联性和磁石点设置原则（有效引导客流），结合A幢现有店铺实际经营品项的分布，建议公司在后期的营运和招商工作中，可适当引导品项的集中化。 二、引导品项集中化步骤：第一步是保证未租商铺的招商符合品项集中化的原则；第二步在公司未租商铺去化率达80%以上时，可以通过设置转租的门槛管控转租后的经营品项符合集中化原则，同时公司需做好服务工作。 三、根据小商品市场的发展规律，品项集中化不应过渡，否则会激化同品顶商品的竞争，反而会影响市场的繁荣兴旺。2011年品项引导和控制图（建议）年品项引导和控制图（建议）2011年品项引导和控制图（建议）年品项引导和控制图（建议）汇报完毕汇报完毕谢谢指正谢谢指正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