上海南汇商务区研究29p

上海南汇上海南汇“上河商务区上河商务区”项目概况项目概况二二一三年四月一三年四月项项 目目 简简 介介区区 域域 分分 析析市市 场场 分分 析析地理位置：浦东新区南汇工业区，南芦公路地理位置：浦东新区南汇工业区，南芦公路193号号南汇核心位置距离市区：34公里距离浦东机场：15公里临近临港新城物业类型：工业地产别墅物业类型：工业地产别墅使用年限：使用年限：工业地产使用年限均为50年，本项目实际年限40年土地性质：土地性质：工业用地房屋性质：房屋性质：研发楼产证：产证：地上建筑面积和地下建筑面积均计入项目规划：暂知分一期和二期，一期项目规划：暂知分一期和二期，一期08年开盘已入住，二期年开盘已入住，二期正在规划，目前代理二期正在规划，目前代理二期一期一期占地面积：15.2万方建筑总用地面积：3.6万方容积率：0.48绿化率：35%总建筑面积：10万方，其中地上建筑面积7.3万方，地下建筑面积3.5万方总共规划：140余幢研发楼及1幢商务会所 一期规划图一期规划图 二期二期总用地面积：17.4万方总建筑面积：11.1万方，其中研发楼7.9万方，会所0.67万方。综合绿地率：35.2%，综合建筑密度：23.4%。单栋建筑面积：600734平（含地下174224平），销售均价：1500019000元/m2 设计理念：一期设计理念：一期-独栋庭院、休闲商务独栋庭院、休闲商务2层(地上2层，地下1层)独栋庭院式的建筑规划前后200平方米左右庭院花园室内部分6.4米挑空设计，地下室挑高2.8米步入式阳光庭院，室内双车库户型设计：一期户型设计：一期300-400平户型，地面平户型，地面2层，地下层，地下1层层350350平户型图平户型图400平户型图平户型图设计团队：原版德国设计团队设计团队：原版德国设计团队开发公司：上海美住置业建筑规划设计：德国APG建筑设计事务所景观设计：FSW景观设计公司室内设计：studio architects室内设计公司特色优势：庭院布局：生态陆上岛屿系统特色优势：庭院布局：生态陆上岛屿系统高达2米的内外庭院围合墙体，将BLOCK的街区生活与商务的私密需求加以融合，让独栋的建筑体围合在组团庭院及若干小庭院之中，形成“生态陆上岛屿系统”商务配套：商务配套：1500015000平米五星级会所平米五星级会所 / / 二期二期60006000平方米平方米VIPVIP会会所所超五星级豪华商务配套会所按照欧洲五星级酒店的风格及配套要求精心设计豪华欧式大堂设计，西餐厅、咖啡馆、酒吧、中式餐厅、精品店高档商务套房及SPA休闲馆、大型国际配置会议厅及相应配套的中、小型会议厅成熟智能化：光纤入户、智能停车成熟智能化：光纤入户、智能停车闭路监控系统门禁准可视系统红外周界报警系统停车库智能化人性管理统一配置的企业光纤入户支持优质建材：纯石材路面、外墙石材干挂、法国玻璃优质建材：纯石材路面、外墙石材干挂、法国玻璃小区道路铺设厚达8厘米 花岗岩大理石主干道 商务楼与建筑围墙均采用花岗岩干挂大理石 全部采用圣戈班 low-e 玻璃，玻璃面积占到整个墙面的30%以上 PS：圣戈班(Saint-Gobain)于1665年由Colbert先生创力，并于当年承建了凡尔赛宫的玻璃画廊。圣戈班集团是其所在所有行业的欧洲及世界领先者 项项 目目 简简 介介区区 域域 分分 析析市市 场场 分分 析析大浦东新区：上海未来经济引擎大浦东新区：上海未来经济引擎并区对南汇利好：p产业重新布局，南汇的产业转移延伸至浦东，促进产业经济，增加产业人群，产生房地产业的大量需求；p 政策优惠和制度创新。由于浦东新区享受的国家政策较多，南汇也受惠。南汇区的航头镇、新场镇（不包含原坦直桥地区）将被划归奉贤区，南汇区其余在大治河以北的区域，将被分为周浦、惠南两个功能区域归入浦东新区 本案所在惠南板块被划为浦东新区本案所在惠南板块被划为浦东新区大浦东新区：国际金融中心大浦东新区：国际金融中心（陆家嘴国际金融中心）和航运和航运中心（中心（洋山深水港口）陆家嘴金融中心是目前我国内地规模最大,资本最密集的CBD 洋山深水港口，和浦东的外高桥港区一起，将成为上海建设国际航运中心的主要载体 外高桥、陆家嘴、临港新城组成的“大浦东金三角” 迪斯尼落户上海浦东新区，距离本案迪斯尼落户上海浦东新区，距离本案15分钟车程分钟车程迪斯尼乐园项目将正式落户浦东，距离上河商务园仅迪斯尼乐园项目将正式落户浦东，距离上河商务园仅1515分钟车程分钟车程本案本案迪斯尼迪斯尼项项 目目 简简 介介区区 域域 分分 析析市市 场场 分分 析析上海别墅板块划分，南汇新起上海别墅板块划分，南汇新起p区域交通便捷：位于上海市区和浦东机场、洋山深水港之间，通过卢浦大桥和徐浦大桥，和徐汇相连，交通方便p产业支撑：受浦东新区的强力辐射和市级康桥工业园的带动p休闲旅游带动：迪斯尼乐园落户市场分析市场分析纯别墅纯别墅工业地产工业地产20122012年别墅供应较年别墅供应较20112011年下跌幅度大，年下跌幅度大， 禁墅令下独栋别禁墅令下独栋别墅稀缺墅稀缺2012年上海全市供应别墅117万方，同比2011年下跌达37.59%供应区域，浦东22.4万方占第一，嘉定21.2万方居其次禁墅令后，新增供应量持续下跌，纯独栋别墅供应量鲜有增长，而市场上别墅供应量多半来自公寓加别墅的复合型物业 别墅整体成交量涨幅较大，经济型别墅拉低成交均价别墅整体成交量涨幅较大，经济型别墅拉低成交均价上海别墅2012年全年成交别墅4657套，同比上涨6.54%、成交面积达105.77万方，较去年同期微涨3.89% 2012年上海别墅成交均价为26363元/平，同比下跌13.85% 经济型别墅成交量的存在，拉低了成交均价 浦东新区别墅成交量领衔上海别墅成交浦东新区别墅成交量领衔上海别墅成交大浦东区域别墅2012年成交量达25万方，成为首位周浦、川沙、航头、惠南（南航头、惠南（南汇区）汇区）板块成为了热点区域，随着迪士尼的迁入，区域版块内的交通、周边配套日趋完备，板块本身主打经济小户型别墅，受到了二次置业用户的青睐 年度别墅成交排行，小户型经济别墅占首位年度别墅成交排行，小户型经济别墅占首位2012年上海别墅成交TOP10中，低总价的经济型别墅占据了8席。而其中多半集中浦东周康、航头、奉贤海湾区域 2012年小户型别墅置业需求优于往年，以180-250平左右的联排小户型更受到市场认可，再加上其别墅均价仅1.4-2.2万/平之间，较普通公寓更有竞争力 研发办公类型土地出让加大力度，成研发办公类型土地出让加大力度，成熟园区优势明显熟园区优势明显2012年作为研发中心和研发总部用途的地块有10幅，共27.59公顷，占总出让面积的1.89%，主要集中在浦东新区和嘉定地区 市郊成熟型的园区对比市区写字楼有价格上的优势，对比不完善、新建的市郊商务园区又有配套完善、产业链完整的优势市场分析市场分析纯别墅纯别墅工业地产工业地产从莘庄工业区出让土地的高溢价率可以看出，成熟的园区从莘庄工业区出让土地的高溢价率可以看出，成熟的园区更受投资者的青睐更受投资者的青睐上海市各区域对工业物业的投资需求开始趋向多元化上海市各区域对工业物业的投资需求开始趋向多元化2012年上海市各区域对工业物业的投资需求开始趋向多元化，除市区外，其他区域对单层和多层厂房类物业依然有较大需求，而市场对市区内物业的需求主要集中在研发办公方面 2012年上海工业物业的需求面积依然以小面积物业物业主年上海工业物业的需求面积依然以小面积物业物业主 2012年上海工业物业的需求面积依然以小面积物业物业主，其中3000平米以下的需求占到总需求量的68.56% 闵行、市区和原浦东新区是3000平米以下小面积物业的主要需求区域，而奉贤，嘉定，松江等区域的需求面积主要在3000平米8000平米的中大型面积工业物业，这主要受制于不同区域内的租金差别及市场不同类型物业的供应 医谷医谷现代商务园：现代商务园：上海国际医学园的商务上海国际医学园的商务功能部分，建成为具有国际水准的企业总部功能部分，建成为具有国际水准的企业总部基地基地 工业地产案例工业地产案例地理位置：周祝公路337号，靠近沪南公路。（川沙商圈）开发企业：上海金鼎投资发展有限公司建筑面积：8万平方米物业组成：43幢独立商务别墅，2幢酒店式办公楼和1幢综合商务中心单栋面积：6001500平方米开盘时间：2007年7月目前售价：13000元/平，写字楼出租报价1.8元/平方米.天 上海总部湾上海总部湾：全球顶尖企业的研发中心、运营中心、销售中全球顶尖企业的研发中心、运营中心、销售中心、物流中心等总部研发机构的聚集地心、物流中心等总部研发机构的聚集地 地理位置：康桥工业园区所属区域：浦东 周康 建筑面积：150万平方米物业组成：独栋商务别墅+小高层研发楼单栋面积：15002500平方米（别墅）配套：综合会议厅、星级酒店、休闲健身中心 目前价格： 本月出售均价1167211672元/平米 本月出租均价：1.001.00元/平米天罗森堡商务中心罗森堡商务中心：集会议、展示、居住、休闲和综合管理服：集会议、展示、居住、休闲和综合管理服务为一体务为一体 地理位置：宝山潘泾路4333号所属区域：罗泾建筑面积：27万平方米物业组成：双拼别墅+研发楼单栋面积：286平方米（别墅）目前价格：18000元/平（精装）