南京市建邺区河西地块报告(同致行)0823

同致行南京分公司同致行南京分公司南京新城科技园南京新城科技园A2/A3A2/A3地块分析报告地块分析报告河西河西建邺建邺报告目录报告目录一、河西土地市场分析二、 河西区域规划三、 个案分析四、 土地分析五、 投资价值敏感性分析 我们先了解一下近年南京河西土地屡创新高的拍卖史 2008-20092008-2009年土地拍卖中，河西土地平均溢价率为年土地拍卖中，河西土地平均溢价率为46.29%46.29%，最高溢价率为，最高溢价率为152%152%地块编号地块编号出让面积出让面积( () )容积率容积率()()总建面总建面底价底价( (万元万元) )成交价成交价( (万元万元) )溢价率溢价率投资商投资商NO.2009G5141295.52.394979.65420007800086%南京金基通产置业有限公司NO.2009G4681703.73.4277792.612600022200076%金絮丰有限公司 NO.2009G4520166.52403331200030200152%南京金基通产置业有限公司NO.2009G4456071.2528035645200102500127%南京金鹰国际集团有限公司NO.2009G3495804.62.2210770.18500015920087%保利房地产（集团）股份有限公司NO.2009G187211.42.518028.57000780011%南京翡翠金轮置业有限公司NO.2009G2035764.82.175106.08308005260071%天正集团南京置业有限公司NO.2009G2215230.12.436552.24460046000%南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司NO.2009G2120552.66123315.6630063000%南京盘龙广告文化有限公司NO.2009G309275.71.614841.1266001060061%江苏乾阳房地产开发有限公司NO.2009G3111161.91.314510.4772001000039%南京紫金房地产开发有限公司NO.2008G0637513.43.5131296.911300113000%徐州矿物集团有限公司 NO.2008G1670833.12.4169999.483000830000%五矿投资发展有限责任公司NO.2008G2579629.83238889.424000240000%南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司、南京市建邺区国有资产经营（控股）有限公司 NO.2008G2732992.55.5181458.8391004290010%江苏苏宁置业有限公司 N0.2008G5313844.16.589986.6523000230000%苏宁置业合计合计629050.9629050.91998217199821755310055310086800086800057%57%/ /土地市场土地市场2010-20112010-2011年土地拍卖中，河西主要土地平均溢价率为年土地拍卖中，河西主要土地平均溢价率为14.6%14.6%，最高溢价率为，最高溢价率为55%55%地块编号地块编号出让面积出让面积( () )容积率容积率()()总建面总建面底价底价( (万元万元) )成交价成交价( (万元万元) )溢价率溢价率投资商投资商NO.2010G53119502。23.1370456.8227000031800018%和记黄埔NO.2010G5448477.63.0145432.812000018600055%招商局NO.2011G14228374.84977444.1443300003300000%南京青奥城建设有限公司和南京奥体建设有限公司NO.2011G07340991.92.76941137.6444472004472000%盖世控股有限公司、硕富有限公司、佳铭控股有限公司、河西新城区国有资产联合2011G371577003.148887067800678000%台湾乡林集团合计合计895046.5895046.529233412923341123500012350001349000134900073%73%/ /土地市场土地市场2012-20132012-2013年土地拍卖中，河西土地平均溢价率为年土地拍卖中，河西土地平均溢价率为6.78%6.78%，最高溢价率为最高溢价率为32.7%32.7%地块编号地块编号出让面积出让面积( () )容积率容积率()()总建面总建面底价底价( (万元万元) )成交价成交价( (万元万元) )溢价率溢价率投资商投资商NO.2012G16608252.436000011400015000031.6%莱蒙国际NO.2012G32163701.52455516800168000银城地产NO.2012G3342900.31.564350.4544000445001.1%保利地产NO.2012G3438344.81.142179.2833700337000银城地产NO.2012G6639034.91.142938.3929000290000银城地产NO.2012G6718572.91.120430.1916400166001.2%保利地产NO.2013G05130927.92.75360051.72529090038600032.7%业万有限公司合计合计346975.8346975.89145059145055448005448006766006766009.51%9.51%土地市场土地市场 近三年南京土地市场成交对比近三年南京土地市场成交对比土地总成交量和总成交金额呈总体下降趋势；土地总成交量和总成交金额呈总体下降趋势；20122012年上半年土地市场低迷，下半年楼市回暖带动年上半年土地市场低迷，下半年楼市回暖带动成交量回升。成交量回升。同致行观点同致行观点 河西溢价率整体呈下降趋稳态势。热门地块的整体溢价率仍将达30%以上。报告目录报告目录一、河西土地市场分析二、 河西区域规划三、 个案分析四、 土地分析五、 投资价值敏感性分析河西之于南京河西之于南京河西定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心，居住与就业河西定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览区域兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览区域 “一城三区一城三区”战略战略-奠定奥奠定奥体发展新布局体发展新布局城市发展由单核向多城市发展由单核向多核发展战略核发展战略板块之于河西板块之于河西北部北部中部中部南部南部开发时间：1992-2002年北部中心：龙江片区功能定位：以居住和科技园为主体功能发展引擎：高教新寓高教新寓的开发带动开发现状：完善配套、改善环境开发时间：2002-2009年北部中心：河西河西CBDCBD功能定位：形成新区现代服务业聚集区、中高标准居住区、滨江休闲地与都市产业园发展引擎：奥体中心和十运会带动开发现状：逐步走向成熟开发时间：09年开始启动北部中心：江东南路的延伸段功能定位：以现代化居住、工作、休闲等为主体发展引擎：中部的发展成熟开发现状：开发准备阶段由北向南推进由北向南推进河西新城三大板块分区，由北向南发展，功能职责清晰，河西新城三大板块分区，由北向南发展，功能职责清晰，奥南板块的崛起是城市发展的趋势奥南板块的崛起是城市发展的趋势板块之于河西板块之于河西河西房产发展轨迹河西房产发展轨迹03-0503-05年年05-0805-08年年0909年之后年之后落寞时代落寞时代领袖时代领袖时代纷争时代纷争时代特征：群雄并立，大小品牌戮战河西，保利、华润、中北、宋都、仁恒等特征：河西分化，大品牌开发商领袖河西市场，仁恒、万科、中海等特征：对于河西的开发迟观望和怀疑态度，开发商较少，项目集中在奥体一带，金马俪城等金马郦城的金马郦城的45004500时代时代光明城市：光明城市：65006500元元/ /的新高度的新高度朗诗国际街区：科技住宅领衔破万朗诗国际街区：科技住宅领衔破万仁恒江湾城之后的涨价潮仁恒江湾城之后的涨价潮河西房价突破河西房价突破2 2万单价万单价河西成为南京楼市热点和焦点板块，抢占河西成为南京楼市热点和焦点板块，抢占河西成为开发商成功的关键河西成为开发商成功的关键09-1009-10年度，河西房价达到一个新的高度，从年初的年度，河西房价达到一个新的高度，从年初的90009000元元/ /平米上升到当前的平米上升到当前的2 2万单价，增幅达到万单价，增幅达到122%122%报告目录报告目录一、河西土地市场分析二、 河西区域规划三、 个案分析四、 土地分析五、 投资价值敏感性分析仁恒江湾城仁恒江湾城基本信息占地35万 ，建面70万，1期834户主力户型67-71、89 、 138-143、218价格信息均价21000元/（精装）项目定位国际人居新天地配套设施会所、商业街等销售状况一期一批641套推出，当日去化597套，销售额达到10亿，客户状况以外企高级人员、私营企业主等为主，并有一定数量的国企、金融、商贸行业的高层管理人员价值点 地段、产品、营销、展示、资源、品牌定位：国际人居新天地定位：国际人居新天地三期售价三期售价26000元元/ / 名盘之名盘之二期一期三期四期仁恒江湾城总建70万平方米，共分四期开发。三期位于地块右下角。三期占地8.7万，总建18.97万计划建设12栋高层，共1028户社区内部完善配套：2处幼儿园、小学、中学、2处商业、邻里中心、会所一应俱全。以改善型四房及五房户型为主。所有房源全部为精装修带地采暖、中央空调，户式中央洗尘系统。超低覆盖率，超大绿化率、超大楼间距，超高室内空间的规划项目概况项目概况心域心域荣誉荣誉 心驭梦想的地方心驭梦想的地方主题推广语主题推广语三期三期18.9718.97万平米万平米会所和会所和商业商业优点：名厨明卫，户型工整 卧室开间达到3.4米，进深则有4.1米缺点：卧室门正对入户门，私密性不够1 1房：房：67-7167-71平米平米2 2房：房：8989平米平米优点：户型方正，各区域分区明显 缺点：全部朝南，通透性有问题3 3房：房：138138平米平米优点：私密性得到保证 缺点：主卧距离卫生间有距离主力户型剖析主力户型剖析3 3房：房：143143平米平米优点：一、主卧带卫生间和更衣间；二、南北双阳台设计；三、设置了玄关。缺点：景观露台开间过小4 4房：房：175175平米平米优点：体现了购买人群对生活品质的追求4 4房：房：218218平米平米对业主生活的私密性和便利性是考虑的比较周全的 主力户型剖析主力户型剖析广告展示广告展示突出其江景特色，区别区域楼盘，主打国际化概念突出其江景特色，区别区域楼盘，主打国际化概念类别家庭年入职业背景购房支付特点产品偏好生活调性生活偏好富贵型300-500万欧美企业高管、上市公司董事、非欧美企业、民营企业总经理、董事，顶级专业人士、政府高级干部，金融企业高管等。一次性付清为主，或短期低额贷款精神型拥有型奢华型商务型投资型成功精英张扬进取品味善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、生活追求高雅、新潮和高品质。喜欢各类投资。拥有名车，经常出国旅游。富裕型100-300万外资企业中高层、国内上市公司高管、民营企业总经理、外资高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。低总价的物业一次性付款，高总价的物业考虑分期付款。 拥有型奢华型运动型休闲型赡养型进取炫耀享受个性时髦追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。拥有中高档私车，喜欢选择中国周边国家或地区旅游。中产型 30-100万欧美和非欧美企业经理、上市公司经理、民营企业高管、私营企业主、高科技行业高级技术人员，制造类行业的中级工程师、政府和事业单位中层干部、医疗卫生机构的中级医师和管理人才、成功的自由职业者、高校副教授和教授、中学高级教师等。首付能力不强，但月还款能力高、工作前景预期好；贷款年限可以较长；国有事业单位和欧美企业大多有房帖。生活型工作型教育型赡养型休闲型运动型健康型事业积极前瞻快捷个性品味家庭善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游玩。娱乐比较考虑经济承受能力，计划性很强，不太进行较高的娱乐和购物消费。生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。 购买力客户分类描述客户研判客户研判 产品与客户匹配产品形态产品形态主力客户形态主力客户形态产品需求产品需求偏好产品类型偏好产品类型面积段（平米）面积段（平米）购买力类型年龄、家庭特年龄、家庭特征征家庭结构家庭结构60-9060-90中产型 26-35都市新锐族单身贵族已婚丁客幼小三口之家生活、休闲、运动、医疗配套齐全环境、地段好，交通便捷小区品质高、升值潜力大附近有幼儿园、小学配套运动型 休闲型工作型 生活型 教育型56岁以上健康养老族二老空巢基本生活便利医疗配套有健身绿地有健康型 休闲型生活型130130170170富裕型富贵型30-35都市新锐族已婚丁客幼小三口之家生活、休闲、运动、医疗配套齐全环境、地段好，交通便捷小区品质高、升值潜力大有幼儿园、小学配套运动型 休闲型商务型 拥有型 教育型36-55品质家庭族中学三口之家以上生活、休闲、医疗配套齐全环境、地段好，交通便捷小区品质高、升值潜力大投资型 奢华型拥有型 赡养型200200以上以上富贵型40-55品质家庭族中学三口之家以上生活、休闲、运动、医疗配套齐全环境、地段好，交通便捷小区品质高、升值潜力大有幼儿园、小学配套拥有型奢华型商务型精神型投资型客户研判客户研判 60-90主力客群为首次置业型客户描述客户描述客户类型客户类型客户来源客户来源主要是：有购买一房或两房的能力，（经济能力有限）希望籍此机会从中端人群挤身高端圈层事业处于上升期，奖励自己和家人的心情迫切对品质生活的向往和对身份认同的提升感较强年龄段主要集中在28-35岁，购置物业，易感性化和冲动这类客户群以工作在周边或市区的新南京人居多或有少数：55岁以上，追求品质生活的、物质条件优越的养老型客户中产型中产型工作在河西的各类白领阶工作在河西的各类白领阶层（包括层（包括CBD商务人士、商务人士、科技产业园的中、高级技科技产业园的中、高级技术、管理人才、行政机关术、管理人才、行政机关干部等）；干部等）；南湖等周边成熟居住板块南湖等周边成熟居住板块子女独立等；子女独立等；在市区工作，奋斗多年，在市区工作，奋斗多年，有一定积累的新南京人；有一定积累的新南京人；客户定位客户定位 130-170主力客群为改善型客户描述客户描述客户类型客户类型客户来源客户来源事业处于上升稳定期，看重物质资本，有投资倾向已拥有一套至多套物业的置业经验对品质生活的追求和对身份认同的提升看重居住生活品质、社区文化和邻居档次等软环境注重子女学习空间和家人的生活空间年龄段主要集中在30-55岁目标客户具备一定的经济基础，为中产阶级及以上收入人群；以改善型的老南京人和在南京奋斗多年的新南京人为主，也会吸纳部分看好南京发展的苏浙沪投资客富裕型富裕型富贵型富贵型全市改善型，首拨客户可以从挖全市改善型，首拨客户可以从挖掘仁恒品牌的追随者切入，培养掘仁恒品牌的追随者切入，培养市场意见领袖，挖掘深层客户市场意见领袖，挖掘深层客户客户定位客户定位 200以上主力客群为享受型客户描述客户描述客户类型客户类型客户来源客户来源属于高端客户的最上层，经济实力不受限拥有多次置业经验和多套物业看重居住生活品质、社区文化和邻居档次等软环境年龄段主要集中在35-55岁，消费行为相对低调的人群这类客户注重居住品质，置业决策看重自己的感觉和判断，朋友建议在决策中分量不大富贵型富贵型全市高端改善，涉外人士全市高端改善，涉外人士客户定位客户定位 仁恒江湾城客户结构目标客群长期驻留南京的商务人士 全市私营企业主或企业高管事业单位、机关中高收入人群各类产业园外资企业高管层政府高级官员来自江浙沪的投资客部分有南京情节的境外和海归人士长年在外打拼的南京人客户定位客户定位户型户型园林园林附加值创造n通过风格各异的精装修，提升项目附加值规划价值n围合式布局，内部园林景观最大化n最大化水系景观资源景观价值n1400米一线江景，2500亩江岸花园尊贵/专属的服务形象超越形象超越对手对手形象的价值n新古典主义风格，营造高端社区产品产品和服和服务全务全面领面领先先规划规划商业商业会所会所n8千平米的顶级私家会所n区域内政府配套逐步完善，自身未来配套齐全配套价值建筑建筑项目小结项目小结资源的唯一性资源的唯一性+ +产品和服务全面超越产品和服务全面超越+ +整体形象远离对手整体形象远离对手招商雍华府招商雍华府基本信息占地48477.6 ，建面145399.32，965户主力户型98、123、143、168、193平价格信息均价26500元/（精装）项目定位百年央企精装豪宅配套设施会所、幼儿园等销售状况1、2号楼房源销许，共279套房源，面积90-140平方米，成交172套，客户状况以外企高级人员、私营企业主等为主，并有一定数量的国企、金融、商贸行业的高层管理人员价值点 地段、产品、营销、展示、资源、品牌定位：百年央企定位：百年央企 精装豪宅精装豪宅一期售价一期售价26000元元/ / 名盘之名盘之产品解析产品解析批次批次面积面积/ /户型户型数量数量/ /套套配比配比一期一批1434*2*29334.8%982*2*19334.8%1243*2*28130.3%合计/267100.0%项目在项目在20132013年年4 4月份公开，推出一批产品月份公开，推出一批产品279279套，成交套，成交172172套，均价套，均价26000-26000-2800028000元元/ /平米不等平米不等一期房型比例，以三房和四房为主，面积在一期房型比例，以三房和四房为主，面积在124-143124-143平平米为主米为主75808590954*2*22*2*13*2*214398123270度环景阳台，算一半面积。更多利用空间度环景阳台，算一半面积。更多利用空间厅卧双南、南北通透厅卧双南、南北通透厨房厨房L型操作间，人体工程合理型操作间，人体工程合理产品解析产品解析客厅客厅270270度环景阳台，主卧飘窗，更多利用空间度环景阳台，主卧飘窗，更多利用空间进门汀步和主卧入口更多利用空间进门汀步和主卧入口更多利用空间阔绰厨卫，更多享受阔绰厨卫，更多享受98124客厅客厅180度环景阳台，主卧度环景阳台，主卧270度转角飘窗，独立卫生间度转角飘窗，独立卫生间 ，进门过道，大气实用进门过道，大气实用私人会客厅，可做书房亦可改成卧室，附带景观阳台，私人会客厅，可做书房亦可改成卧室，附带景观阳台，143突出户型和价格等概念突出户型和价格等概念广告展示广告展示户型户型园林园林附加值创造n通过风格各异的精装修，提升项目附加值规划价值n中央公园景观价值n1.5万平法式园林尊贵/专属的服务形象超越形象超越对手对手形象的价值n新古典主义风格，营造高端社区产品产品和服和服务全务全面领面领先先规划规划商业商业会所会所n数千平米的顶级私家会所配套价值建筑建筑项目小结项目小结价格性价比价格性价比+ +产品产品+ +整体品牌形象远离对手整体品牌形象远离对手n幼儿园、中学，周边配套户型对比楼盘名楼盘名户型（平）户型（平）招商雍华府98124143168193长发都市蓝瑟506780汇锦国际凌江5268118131-138153仁恒江湾城92136162180以上苏宁滨江壹号136166199以上莱蒙水榭春天88120143区域产品对比解析区域产品对比解析 周边项目产品以周边项目产品以123-143123-143平的改善型房源为主，平的改善型房源为主，空间考虑功能性和空间考虑功能性和“偷面积偷面积”概念；概念；受万达广场影响，周边项目以社区型商业为主受万达广场影响，周边项目以社区型商业为主，同时配建社区会所。，同时配建社区会所。产品以精装高层为主，注重配套和尊贵型。产品以精装高层为主，注重配套和尊贵型。同致行观点同致行观点报告目录报告目录一、河西土地市场分析二、 河西区域规划三、 个案分析四、 土地分析五、 投资价值敏感性分析地块位置地块位置地块位于河西中地块位于河西中部，新城科技园部，新城科技园腹地，成熟生活腹地，成熟生活区域，地理位置区域，地理位置佳。佳。万达虹悦城奥体1公里生公里生活圈活圈长江隧道江浦新城长江隧道江浦新城马鞍山马鞍山招商和记黄埔烟厂一、科技园A2地块（86.25亩）地块位置：地块位置：兴隆大街以北，白鹭东街以南，吉山路以西，泰山路以东。规划指标：规划指标：容积率3.0，建筑高度100米。用地性质：用地性质：二类居住和商住综合招商意向：招商意向：引进有城市综合体运营品牌实力和成功运营经验的投资商以“招、拍、挂” 形式取得土地进行开发运作。南京河西建邺 地块信息地块信息地块位置：地块位置：兴隆大街以北，白鹭东街以南，吉山路以东，西城路以西。规划指标：规划指标：容积率3.0，建筑高度100米。用地性质：用地性质：二类居住和商业、办公招商意向：招商意向：引进有城市综合体运营品牌实力和成功运营经验的投资商以“招、拍、挂” 形式取得土地进行开发运作。二、二、科技园A3地块（92.4亩）地块现状：整体较平整，成“凹”字型，有少量待拆迁建筑南京河西建邺 地块信息地块信息交通环境：交通环境：交通方便，南边地铁一号线到明基医院中胜站，西边地铁二号线兴隆大街地铁站约1.8公里，规划中的地铁七号线约500米；距离新街口十几分钟车程，北边可上过江隧道；公交126、39、113、39等路公交线路、62路、94路、305路、170路到新城科技园站； 161路、57路、7路、D7路、地铁二号线、浦新线等。双地铁交通、公交交通发达7号号线线项目地块项目地块区域交通区域交通周边环境：周边环境：到奥体、万达约到奥体、万达约3公里，文化教育资源发达、公里，文化教育资源发达、科技园和高端楼盘较多，区科技园和高端楼盘较多，区域整体较高端域整体较高端小学、中学、职教、文体等资源丰富职教职教中心中心四松庵四松庵小学小学华夏幼华夏幼儿园、儿园、应天路应天路小学小学项目项目地块地块科学历史科学历史文化中心文化中心奥体中心奥体中心 区域文教区域文教周边环境：周边环境：未来周边配套等未来周边配套等会进一步完善和提高会进一步完善和提高。医院、超市、酒店等基本配套完善苏果配苏果配送中心送中心向阳社区卫向阳社区卫生服务站生服务站区中医院区中医院项目项目地块地块金梦都宾馆金梦都宾馆苏果便利和苏果便利和麦当劳麦当劳大蓉和大蓉和中学用地中学用地 区域生活配套区域生活配套虹悦城虹悦城同致行观点同致行观点 整体配套较完善，距离虹悦城仅1公里，距离万达和奥体中心等地仅需十几分钟车程。 由于地块位于河西核心区域，为地块打造高端项目准备了必要条件。报告目录报告目录一、河西土地市场分析二、 河西区域规划三、 个案分析四、 土地分析五、 投资价值敏感性分析售价预期售价预期综上，河西整体均价约24300元/。目前河西板块项目2013年上半年涨幅为2%；因此预计本次土地开发2014年7月上市均价预计将达到26000元。43拿地价格每增加拿地价格每增加15%，资本收益率下降约，资本收益率下降约10%土地价格与利润率的敏感性分析土地价格与利润率的敏感性分析拿地总价（亿）拿地总价（亿）楼面价（元平）楼面价（元平）资本收益率（资本收益率（%）451260724.74511428814.759165293.73系列359165293.73系列2511428814.7系列1451260724.74拿地总价（亿） 楼面价（元平） 资本收益率（%） 05000100001500020000250003000035000400004500050000坐标轴标题坐标轴标题土地价格与利润率对比表土地价格与利润率对比表地块经济效益试算地块经济效益试算（点击链接）（点击链接）谢谢！谢谢！