基于基准地价系数修正法的地价评估研究法学专业

目录题 目：基于基准地价系数修正法的地价评估研究目录云南财经大学I本科毕业论文原创性及知识产权声明I目录II摘 要IIIABSTRACTIV基于基准地价模型的地价评估研究1一、绪论1（一）研究背景1（二）研究意义1（三）国内外研究现状2二、地价及地价影响因素5（一）地价基本理论5（二）地价影响因素分析6三、B土地状况描述7（一）土地概况7（二）地价影响因素分析8四、土地价值的确定9（一）估价方法的选择9（二）基准地价系数修正法10（三）该宗土地地价及测算结果10五、陇川县B土地价值评估启示18（一）B土地估价结果分析18（二）在对该土地评估中存在的问题18六、结论与展望19参考文献20致 谢22摘 要土地是人类生产生活所必需的物质资料，在土地转换、买卖、租赁的业务活动中，土地交易越来越频繁。为了应对市场的需要，土地估价在市场经济活动中所起重大的作用也越来越大，然而因为国内土地市场并不成熟，土地法律和规则并不完善，估价能力需要持续提升。本文利用叙述国内土地评估情况，和与土地价值评估有关的多种理论，之后对陇川县工业用地土地开展评估，在研究土地主要状况和地价影响条件之后，整体分析多种评估方式的适用性和优点、缺点，使用基准地价系数修正法评估土地价值。在上述修正法中，对基准地价的时间、区域、个别等因素进行相应的修改，研究市场法具体应用范围与数据的需求。最后取基准地价修正法测算结果作为土地地价，帮助城镇土地价值评估寻找明确高效科学的评估方式与。此外依照本次评估来分析此宗地的使用效果和城镇工业用地土地评估中出现的问题、指出科学意见。关键词： 土地估价； 基准地价系数修正法； 启示 问题英文摘要及关键词VIVIVIVI英文摘要及关键词AbstractLand is the material information necessary for human production and life, and land transactions are increasingly frequent in the business activities of land conversion, sale and leasing. In response to the need of the market, land appraisal plays a significant role in market economy activities become more and more big, but because our country land market is not perfect enough, land laws and regulations is not sound, appraisal technique needs to be improved.Based on the current situation of our country land evaluation and land value evaluation related on the basis of the theory of long river county industrial land land land price assessment, on the analysis of the basic situation of land and the land price influence factors, on the basis of considering the applicability of the various evaluation methods and the advantages and disadvantages, the benchmark land price coefficient correction method and market comparison method to evaluate land value. In the benchmark land price correction method, the time factor, regional factor and individual factor of the benchmark land price are modified respectively. In the market comparison method, the application scope and data requirements of the market method are analyzed. Finally, the calculation result of the benchmark land price is used as the land land price, and the evaluation method and procedure for the evaluation of urban land value are established. At the same time, this paper studies the utilization effect of the land and the problems existing in the land evaluation of urban industrial land and puts forward corresponding Suggestions.Key words：Land valuation Revelation Problem Correction of the benchmark land price coefficient.四、土地价值的确定基于基准地价模型的地价评估研究一、绪论（一）研究背景土地是人类日常生活所需要的物质资料，在进行转换、买卖、租赁的业务活动中，土地交易越来越频繁。为了应对市场的需要，土地估价在市场经济活动中所起重大的作用也越来越大，但是由于我国土地市场还不够完善，土地法规尚不健全，估价技术有待提高。本文通过阐述我国土地评估现状，以及与土地价值评估相关的各项理论的基础上对陇川县工业用地土地进行地价评估，在分析土地基本情况及地价影响因素的基础上，综合考虑各评估方法的适用性与优劣，采用基准地价系数修正法评估土地价值。在基准地价修正法中，对基准地价的时间因素、区域因素、个别因素分别进行修正，分析市场法的使用范围和数据的需求。最后取基准地价修正法测算结果作为土地地价，为城镇土地价值评估确立规范有效的评估方法和程序提供借鉴。同时根据此次评估来研究该宗地的利用效果以及城镇工业用地土地评估中存在的问题及提出相应的建议。（二）研究意义土地评估有利于土地交易的顺利进行。随着社会经济的发展，房地产业的土地交易在我国频繁发生，其经济价值发生了变化，加上土地市场特征的区域特征，因此在土地市场上很难得到完整的地价信息。除了一些更专业的土地管理公司外，人们很少有这方面的经验，因此，土地交易是土地评估必须提前确定其价值并使其更加公平合理的交易所必需的，这样土地交易才能顺利进行，是调整土地市场经济主体关系的经济利益。其次，它便于优化土地市场。土地估价是重要的杠杆，利用价格信号调整土地市场供求表现具体供应情况，要调节供给结构，政府需要依照社会经济与土地市场供应状况，进一步指导投资与需求，加快土地资源的科学高效使用，进而管控土地市场的具体售价，保证土地与房地产市场的长久稳定发展，促进我国土地使用制度的改革。（三）国内外研究现状（1）国外研究综述基准地价制度最初产生于西方资本主义国家，由于其实行私有土地所有权，便于土地和税收管理，制定了第一个基准地价制度，经过多年的发展，逐步形成了演变适应相应的土地制度体系。日本是亚洲发达的资本主义国家，在建立地价制度的过程中，引入了公法的土地价格，是一个公共方案的土地，这个制度已经持续了40多年。每年以市民的价格为准，在这个体系中，公共过程的地价主要有三部分，由国家首先公布，由当地政府修改后再次向公众公布，在高等地区根据公众的土地价格的季度使用程度。整个过程由国家出资，各环节都要按照有关的法律法规进行，结果是非常权威的。韩国的基准地价系统接近日本的地价公示制度，它也是按照相关法律法规，对土地使用管理的区域性地价进行公告，以便为收集土地交易，有关税收，同时也可以根据这个价格，限制一些非常规的土地交易。作为一个高度发达的资本主义国家，美国在土地管理过程中实行垂直管理，从联邦到州到县和市。由于其高度发达和成熟的市场经济，基本地价以市场调整为主，全部遵从土地市场规律，土地依照市场要求受让，选择土地的需要，所有环节较为自由。英国因为土地法相关要求，归属于王室，然而在现实情况中，90左右的土地所有者具有永久所有权，换句话说，该国土地私有化程度较高。此外，因为并未单独设定对应的土地管理组织，土地使用过程由相应的机构根据土地类别进行管理。在土地交易过程中，土地价格主要取决于“房地产估价局”设立的价格评估指导，通过员工的经验来评估土地价格。但在这个过程中，缺乏数学模型的应用。俄罗斯作为以苏联为基础的资本主义国家，土地制度也将公有制转变为私有土地所有权，土地流转过程遵守俄罗斯联邦土地法和农地流转法，目前土地市场已经形成一定的规模，因此在土地的过程中土地所有权和受让人可以自由流通，与基准地价制度没有明确的相似之处。德国土地价格体系主要基于定期公布的土地参考价格。这个价格是根据政府设立的土地价格评估机构来进行的，此外还通过设立过去和现在的土地价格评估机构 - 土地评估委员会来分析全国各地的地区土地价格，地价指导。（2）国内研究综述吴克宁（2014）指出：建立城乡统一建设用地市场不仅能推动我国工业化的发展，还能缩小我国城乡之间的差距，实现共同富裕9。 党国英（2013）所说：我国城乡用地二元结构最为突出的问题是在市场经济条件下，仍存在城乡要素交换之间的不平等因素，使农村资源过多的流向城市。而且在流动过程中采用的征地补偿价格远远低于当时土地交易的市场价格，这让农民为城市的发展做出了极大的贡献，但是却没有享受到城市发展所带来的社会保障制度孙琳蓉（2013）指出：地方政府对土地收入过分依赖，教育、城市建设、水利工程、保障性住房等都依赖从土地转让中筹集资金，这是建立城乡统一建设用地市场所面临的政府方面的问题。 郑云峰（2010）等人在对建立城乡统一建设用地市场可能存在的问题上进行深度分析，在土地入市的范围、入市的详细流程上做出了深入的研究并得出了要建立科学合理的城乡统一建设用地市场规划，按照整体规划制定土地入市流转的范围及程序，为建立城乡统一建设用地市场提供了有效的政策建议。（3）述评国外对土地价格理论的研究较早，如马克思从土地所有制角度对地租进行分类，从形式上分，地租可以分为绝对地租、级差地租；但是有些西方学者却认为土地价格是将出让土地使用权获取的报酬，如亚当斯密在国富论中指出：地租既是一种剩余价值，又是一种地租收入；萨缪尔森等人认为，在自由市场经济中土地与其他商品都是一样的，是由其供给和需求决定的。在英国 1884 年出版的房地产估价专著中土地评估出现，书中详细的阐述了现在收益法已经成为土地估价的常用方法。目前西方在进行土地估价时常用的方法有市场法、成本法、收益法和剩余法。比如在美国，由于市场经济发达和土地交易案例丰富的原因，在充分考虑土地特性的基础上，可以精确的选择可比实例，他的市场法应用比较广泛；另外，德国政府也格外重视城市规划和建设的合理性和效率性，因此对房地产估价标准更为严苛，主要估价系统相对健全。根据国内近期的估价研究结果，研究人员对估价方法进行了大量的，细致的研究。依照城市地价的产生与变动趋势，刘卫东研究出基准地价的更新技术路线、应用和土地价格评价系统的创建；从应用的层面角度王海宏探索了地租理论和我国地价内涵及影响因素以及低价的评估方法等；北京房地产估价与估价协会针对土地评估，分别提出了城镇土地与农用土地分等、定级以及估价中所需资料与具体程序，比较系统的阐述了土地估价所涉及的评估方法；廖凤在用市场比较法对工业用地进行评估时探讨了将层次分析法引入现行市场法中，是评估结果更符合市场行情；刘苗在对城镇土地评估中对基准地价法和收益还原法的应用进行了细致的探讨。虽然随着近几年估价行业的发展，我国逐渐开始注重估价理论与方法的改进与完善，定性分析与定量分析的结合，与国情更加紧密的结合研究出创新性的评估方法。但在实际评估中由于我国土地评估行业的发展时间比较短，评估系统还不够完善，使行业内部发生不正当的竞争行为，使交易无法公平、公正的进行；其次，国内土地估价实践主要集中于基准地价，而对其他评估方法的应用及研究案例相对较少，即使在实际评估中也大多是对商业用地的评估，在对工业用地进行评估的案例较少。国内学者对其特征价格模型进行了研究，因为对特征价格模型的分析时间并不长，相关信息筹集相对艰难，分析相对浅显，当前位于起步时期。伴随国内市场的健全与发展，享乐价格模型的使用更加普遍。特征价格观点是分析国外异质商品价格的重要方式。假如被使用在国内房地产市场,我们需要全面分析国内房地产市场发展时间短暂、不成熟,土地使用权的非循环等现实状况,必须如此才能让此类理论在国家住宅市场的分析实践中发挥现实影响。二、地价及地价影响因素土地估价是估价人员根据评估的特定目的,土地估价的原则后,依照一定的评价程序,充分把握土地市场交易数据的基础上,综合分析影响土地价格的因素,选择适当的评估方法,综合确定土地的价格在某种状态和一个特定的时间点的过程。在进行土地估价的过程中，首先要了解土地价格的基本理论地租理论和区位理论。土地价格评价不能脱离土地价格理论、评价过程的安排、土地评价方法的选择和评价结果的确定，需要将地价理论当做前提。（一）地价基本理论土地价格是土地经济价值的呈现,合理的价格购买土地的预期收入与地租的资本化,也就是土地价格和预期土地能得到的收入有关,就是土地租金，对于相关购买者来说，多种土地权利对于他们来说价值并不同，因此价格也出现差异。在国内，土地价格表示在一般市场环境中，在特定阶段内土地使用权的此后纯收入的现值，也就是土地使用权价格。当前，固定土地供给的特点确定土地价格具备更加突出的特点:此价格并非由生产成本确定，重点根据现实需求确定，此外表现出上升走势，具备显著的地域性。地租观点表示地租就是报酬或效益。在多种社会形态中，地租最主要的特征是其直接生产者在农业中创造的土地所有者的重要部分，也是此所有权的重要经济类型。马克思指出地租是土地使用者的剩余价值的一方面，超过所有者的平均收入，由于土地使用权是重要的部分。依照地租因素与条件，马克思把其划分成不同部分:差租金、绝对与垄断租金。前面两类是资本主义租金的普遍方式。最后一类(垄断租金)是由个人条件形成的资本主义地租的独特类型。在部分时期，部分西方经济学家指出地租是土地所有者、土地、房屋或所有其余地产租给其他人的效益，并不一定是指土地租赁所得的租金。根据这一定义，他们将地租分为两类:合同租金和经济租金。合同地租，又称商业地租，表示业主与承租方利用签署合约把土地或其余财产出租给对方，且依照合约给予业主一定资金。也就是说，经济租金表示所有生产要素所得到的超额效益。狭义层面表示土地使用所得到的超额效益，也就是总收入的剩余价值，也就是总收入。通常来说，一般租金是狭义概念。马克思指出地租是土地所有权的实现类型，其不同形式全部是土地所有权的实现类型，是此权利在经济层面的增值。此外其也表明，资本主义地租是创建在该土地私有制前提下的，也是所有者依靠土地所有权得到的效益，主要特点是所有权和使用权之间的划分。区位观点是有关人类活动空间分布与空间关系的观点，尤其是人类经济行为的空间位置选择观点与区域内部经济活动的最优组搭配;主要是农业区位观点、中心观点与工业区位观点。和土地位置有关的现实条件是社会经济、政治与生态因素。社会经济因素的发展能力和土地位置之间有紧密的关系。其主要涵盖下面多个部分:繁荣情况、交通情况或可达性能力、公共设施与基础设备的水平和人口密度。生态条件是作用于土地位置的现实条件。主要包含:地形坡度、土地承载力、洪水淹没与排水、绿化花园与空气情况。作用于土地位置的政治条件一般是城市规划，重要内容是科学筹划城市与城镇的所有土地。虽然土地利用是未来的目标，但土地的优势和劣势将在现实土地市场中得到体现。（二）地价影响因素分析根据因素和土地的关系以及影响情况，与地价相关的因素被划分成下面几个部分，接下来我们进行详细研究。一般因素是作用于土地价格的普通的、常见的、相同的因素，作用于一般社会与经济部分土地价格的综合水平，进而变成影响此价格的重要条件。此类因素主要是行政因素，作用于土地价格的此类因素主要是土地与住房制度、地区规划、土地价格与税收政策、交通管制等相关部分。人口因素主要涵盖人口、人口素质、家庭规模等;社会因素主要是政治局势与社会保障基础、城市化程度与土地投机、心理情况等;经济因素主要包含经济发展能力、储备与投资情况、金融水平、民众真实收入与消费能力、物价能力与利率变动等;国际因素主要包含世界经济局势与政治条件。区域因素表示土地特定地区的状况，主要是对此区域自然与社会经济环境的整体表现。上述条件的一体化所形成的地区特点对此地区房地产价格具有重要的现实影响。此类因素主要是:地点，主要是土地等级，距离市中心距离，商业中心或者其余人员的活动中心，和相关中心对城市其余地区的影响情况;交通情况,重点是区域交通种类、外部沟通方便、综合交通结构、道路环境与成果,公共交通条件和道路网密度、公共设施和基础设施条件,主要是水、排水、供电、通讯、供气、供热、和等级结构,保证速度、储备和距离幼儿园、学校、公园、医院等等;环境质量,包括地质学；自然环境和噪音污染的土地、斜率、风、空气、植被、占领的情况、教育能力与民众收入能力等；城市规划限制一般是土地使用属性,土地使用结构,使用条件,区域交通管控等。个人因素是土地自身的土地价格,影响因素包括土地的自然条件,如地形、地质等,开发程度如五通一平或六通一平、街道的宽度和条件、深度、斜率、土地使用限制、土地的位置、生活的土地和土地的形状和面积。三、B土地状况描述（一）土地概况估价对象原为陇川县工业园区的一块厂区用地，已进行权属登记，办理了土地使用权证，土地使用权人为德宏州 XXXX 有限公司，于 2013 年 12 月26 日取得该土地的使用权。根据土地交易中心的资料显示，该地的用地性质属于工业用地的性质， 184770.4 平方米的土地总面积，其土地使用权类型为出让。根据国有土地使用证复印件记录，该待估宗地的土地所有权属于国家，而使用权属于德宏州 XXXX 有限公司，此宗地土地使用权类型是出让，终止时间是 2063 年 12 月 26 日止，剩余使用时间是45年。因此我们假定估价主题剩下使用时间是44.39年。估价对象地处陇川县工业园区，估价对象为工业用地，现场勘察为工业用地，故本次设定待估宗地为工业用地，土地上现建有房屋构筑物。（二）地价影响因素分析1.一般因素一般因素表示影响城镇地价综合水平的自然、社会、经济与行政条件等，本报告只研究对估价整体地价造成影响的条件。2.区域因素区域因素表示区域范围、基础设备情况、交通情况、规划情况、环境质量等。本报告只研究对估价对象地价造成影响的条件。（1）区域概况宗地位于园区内部，四周都是工业、仓储、物流区。（2） 区域基础设施状况1)通电：地区用电源自我国电网，具有良好基础；2)供水：地区供水源自周围自来水厂管网，具有良好基础；3)排水：区域内的排水接下园区路排污系统，采用暗沟和地下管网排水，排水通畅；4）通路： 依照瑞章高速公路(二级公路)，向东二十公里左右就能进入德宏发达地带瑞丽。依照章遮道向东北流经龙江河谷一百多公里进入德宏政治、经济、文化核心的潞西市。依照章八公路向西进入到缅甸，离港口城市与交通核心八莫距离较近。依照盈章公路往西北经过“佛祖花园”户撒将近一百公里进入盈江。依照梁陇高速公路，距离梁河县城以北一百公里左右，行进五十多公里进入腾冲。5) 通讯：在该区域内是由中国电信、中国联通提供 100-1000 兆宽带网接入服务，拥有 50 万门程控交换中心，可提供 IDD、 ADSL、 DDN 等服务。移动电话讯号都能在这里正常接收。（3）环境条件该区域气候温和，环境较好。（4）公共配套设施条件该区域有公共配套设施完备。公园、超市、邮局、银行、医院、幼儿园、菜市场距宗地都不是太远，能满足企业经营和员工的正常生活。由上述分析，估价对象所在区域总体来看，该区域的区域条件较好，地价水平处于陇川县的同类同级区域中上游水平。3.个别因素主要指估价对象所在宗地自身条件，个别特征对宗地地价的影响，主要包括宗地形状、面积、地形、临街状况、地质、个别开发状况等。本文仅选取对估价对象地价最有影响的个别因素作描述分析。（1）形状: 估价对象各地块形状较规则，对土地利用及建筑项目布局基本无影响。（2）面积: 估价对象土地面积能满足工业用地用地的需要。（3）工程地质条件:无不良地质现象，能满足工业用地建筑物的要求。（4）临街(路)状况及开口：估价对象临园区路，出行便捷。四、土地价值的确定（一）估价方法的选择经过对掌握的信息和实地调查的认真分析，工业园区没有单独的工业用地租赁案例，无法确定土地的收入，因此不适合使用收益法。作为一个工业用地，土地的建设目前与规划要求相一致，没有必要进行重组或建设，因此不适合使用。在过去的两年中，土地越来越稀缺，土地征用的成本不能反映土地的正常价值，因此不适合采用成本逼近法。依照待估宗地的特征与土地真实使用与开发使用基准地价系数修正法评估等方式。（二）基准地价系数修正法计算公式为：基准地价系数修正法是国内目前使用的重要方式。通过政府修订与公开基准地价与相关修正系数表等评价结论，依照替代规则，把选定地价的影响因素和此地区的平均条件进行对比，且挑选对照的修正系数，通过对应系数修订基准地价。标准地价系数修正法主要理念是替代原则，也就是在一般市场环境中，具备类似土地要素与使用功能的土地，在相同市场信息的前提下，其价格相等。基准地价是地区政府在相同地块的土地水平。土地使用权在相同阶段内的均价，是法律使用的一个重要的基本前提。地方政府制定了当地的基准地价。适用条件：批量评估；作为部分政策性地价标准修订的基础；市场不成熟时期的宗地估价；税收、抵押等保守性估价活动。（三）该宗土地地价及测算结果陇川县工业用地划分了3个土地级别，-采用成本法进行测算；根据陇川县城市总体规划修编（2008-2025），建城区内（龙凤路、同心路、勐宛北路、勐宛南路、章凤路、园林北路等）不宜布置工业用地，现有工业用地，将来都要搬迁到建城区外；且陇川县建城区基本没有工业用地，故将建成区设置为工业规划限制区，故没有测算工业规划限制区工业用地的基准地价。具体基准地价结果见表如下：表1 陇川县县城规划区工业用地地价测算结果表定级类型土地级别土地收益最高年期出让地价（50年）元/M2年元/M2万元/亩综合定级工业规划限制区-级24.9732421.60级22.5129219.47级14.3418612.40我们在陇川县定级范围内收集了四宗比较有代表性的工业用地出让案例，分布在工业用地区域的-级，根据各宗案例成本价格与出让地价的价差，测算出了各宗地案例的土地增值收益率，各项具体情况见下表：表2 陇川县县城规划区工业用地四块地价测算结果表样点位置土地级别交易时间面积出让地价（元）成本价格（元/ M2）土地增值收益率陇川县户弄工业园区弄转路以西2017-03-0333333749992018819.68%陇川县陇川工业园区章凤特色工业片区南伞路以西，无名路以南2016-01-1940086911250019317.78%陇川工业园区章凤特色工业片区无名路以西2015-09-283671.6488964131118.20%云南省德宏州陇川县章凤镇象鼻子山2014-12-228595.99305396030217.64%1.评估对象为工业用地，位于陇川县青龙镇经济技术开发区，陇川县陇川工业园区章凤特色工业片区南伞路以西，无名路以北，依照该地区土地级别表可知，评估设定用途为工业用地级，无他项权利限制，基准地价推算为 300 元/平方米。2.区域因素与个别因素修正将影响估价对象地价各因素条件，对照陇川县工业用地地价因素修正系数指标说明表确定影响程度的档次，再对照工业用地基准地价修正系数表，在对应的档次上，确定每个影响因素的修正系数及总修正系数。表3用地宗地地价区位修正因子指标说明表标准优较优一般较劣劣修正说明影响因素区域因素产业集聚度产业集聚规模周边有工业聚集，相关产业联系紧密周边有工业聚集，且有产业联系周边有工业聚集，相关产业联系不紧密周边有少量工业企业独立工矿点交通便捷度道路通达度交通型主干道通过混合型主干道通过生活型主干道通过次干道通过支路及规划道路通过距火车站距离0,200)米 200,400)米 400,600)米 600,800)米 800 米基础设施条件基础设施完备度供水、供电等设施齐备供水、供电等设施基本齐备供水、供电等设施不齐备供水、供电等设施基本没有无设施环境质量优劣度污染状况周边环境较好，无污染状况周边环境一般，无污染状况有轻微污染，影响不大污染较大，有一定影响污染源，有严重影响个别因素宗地形状形状规则，且长边临街形状规则，短边临街形状规则，对利用无影响形状不规则，对利用有一定影响形状不规则，严重影响土地利用宗地面积面积适中利于布局面积适中较利于布局适中，对利用无影响偏大（小），对利用有一定影响偏大（小），严重影响土地利用地形状况地势平坦有较小起伏有一定起伏，对利用无影响有较大起伏，对利用有一定影响起伏过大，严重影响土地利用工程地质条件地质承载力强，利于建设地质承载力较强，利于建设无不良地质现象有不良地质状况，但无需特殊处理有不良地质状况,并需特殊处理其他情况对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正表4 工业用地宗地地价修正系数表标准优较优一般较劣劣修正说明 影响因素区域因素产业集聚度 产业集聚规模 31.50-1.35-2.7交通便捷度道路通达度 31.50-1.35-2.7距车站距离 31.50-1.35-2.7基础设施条件 基础设施完备度 31.50-1.35-2.7环境质量优劣度 污染状况 210-0.9-1.8个别因素宗地形状 1.20.60-0.54-1.08宗地面积 1.20.60-0.54-1.08地形状况 1.20.60-0.54-1.08工程地质条件 1.20.60-0.54-1.08其他情况 1.20.60-0.54-1.08根据陇川县对工业用地比较因素指标确定如下：区域因素中产业集聚度（产业集聚规模）、交通便捷度（交通通达度、距火车站距离）、基础设施条件（基础设施完备度）：有优、较优、一般、较劣、劣五个等级，其指标系数增加值分别为 3%、 1.5%、 0%、 -1.35%、 -2.7%。区域因素中环境质量（污染状况）：有优、较优、一般、较劣、劣五个等级，其指标系数增加值分别为 2%、 1%、 0%、 -0.9%、 -1.8%。个别因素包括宗地形状、宗地面积、 地形状况、工程地质条件等： 有优、较优、一般、较劣、劣五个等级，其指标系数增加值分别为 1.2%、 0.6%、 0%、 -0.54%、 -1.08%。待估宗地位于陇川县工业园区，公共配套设施完备， 瑞章、章遮、章八公路在此交汇。按照待估宗地所在区域的各项条件及宗地的特点，选取对宗地最有影响的区域因素和个别因素对基准地价进行修正，得出修正系数为-4.17%。如下表5待估宗地各因素条件分析及修正系数表所示：表5 待估宗地各因素条件分析及修正系数表标准情况优劣度修正系数%修正说明影响因素区 域 因 素产业集聚度产业集聚规模周边有工业聚集，相关产业联系不紧密一般0交通便捷度道路通达度次干道通过较劣-1.35距火车站距离800 米劣-2.7基础设施条件基础设施完备度供水、供电等设施基本齐备较优1.5环境质量优劣度污染状况有轻微污染，影响不大一般0个别因素宗地形状形状规则，对利用无影响一般0宗地面积偏大，对利用有一定影响较劣-0.54地形状况有一定起伏，对利用无影响一般0工程地质条件有不良地质状况,并需特殊处理劣-1.08其他情况无一般0合计-4.173.期日修正基准地价对应的是基准地价估价基准日的地价水平，随着时间的变化，土地市场的地价行情也会发生变动，必须进行基准日修正，把基准地价估价基准日对应的地价水平修正到宗地估价基准日的地价水平。期日修正系数按照下式统计：期日修正系数T宗地估价基准日的地价指数/基准地价估价基准日的地价指数因为陇川县归属于德宏州，其并没有披露不同地区各个时间段的地价指数，对该宗地的期日修正是参考物价指数的变动情况，根据德宏州 2015 年与 2017 年的统计年鉴得知，在此期间物价指数波动较小以致可忽略不计。则至估价基准日，估价对象的基准日修正系数为(1+0%)=1.0。4.容积率修正根据陇川县基准地价对工业用地的地价定义，工业用地不作容积率修正，则容积率修正系数为 1.0。5.确定土地还原率r本文采用采用安全利率加风险调整值法来求取土地还原率。1)确定安全利率确定无风险利率，我国一般选取银行一年期定期存款利率。由于各年的银行存款利率波动幅度较大，为了排除以某一年期的定期存款利率确定安全利率，会对估价结果产生影响，在这里取 2013 年至 2017 年的各一年期的定期存款利率的平均值作为安全利率，由如下表取得的安全利率为 2.85%。表6 银行历年定期存款利率年份 一年期定期存款利率（%）20133.2520143.1252015320162.7520172.125平均值 2.852)确定风险调整值风险调整值的明确，要全面分析当前物价上涨的走势，房地产市场风险的不断积累，人们对房地产宏观政策调控的预期心理的不确定性等导致的房地产投资的额外风险，以及贷款基准利率对房地产投资的影响等。风险调整值由行业风险、经营风险、财务风险组成，综合分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值为 0%-2%、 2%-5%、5%-8%、 8%以上。根据彭山县的经济状况和土地市场行情，以及本次估价对象的具体用途，土地利用状况和房地产经营状况进行综合分析，初步确定其风险调整值的范围2%-5%,则土地还原率为 4.85%-7.85%,最终确定土地还原率：根据彭山县的经济状况及地产行情，在调查和询问专家的基础上，利用专家打分法，精准明确估价对象存在的具备自身投资特点的地区、产业、市场等风险的补偿率。一般思考投资的管理负担补偿、缺少流动性补偿、投资风险补偿以及得到的优惠等。还原利率=安全利率*风险系数风险系数=信用等级系数+贷款方式系数+期限系数+项目风险等级系数表7 风险系数情况说明表信用等级系数房地产开发一级企业 30%房地产开发二级企业 40%房地产开发三级企业 50%房地产开发四级企业 60%贷款方式系数信用贷款 100%银行金融机构提供担保 10%-20%省级非银行金融机构担保 50%商品房抵押 50%其他房屋建筑物抵押 100%期限系数半年以内 30%半年以上不满一年 40%一年以上不满三年 50%三年以上不满五年 80%五年以上 100%项目风险等级系数AAA 80%AAA 70%AAA 60%BBBB 50%根据所收集的委托方对这块土地开发进行开发的情况的数据资料，该项宗地在未来会进行开发成制药产地，为有效完成并合理开发，委托方选择具有较高资质的房地产开发一级企业进行开发，为尽快筹集资金进行投资，向省级非银行机构担保筹集资金，开发期限大约 2 年，开发风险较低。根据专家打分法对待估宗地各项系数的确定情况如表 7 所示：表8 工业用地各项系数打分情况表信用等级系数 房地产开发一级企业 贷款方式系数 省级非银行金融机构担保 期限系数 一年以上不满三年 项目风险等级系数 AA 则还原利率=200%*2.85%=5.7%（在上述土地还原率范围内）6.年期修正年期修正系数=1-1/（1+r） m/1-1/(1+r)n其中： r：土地还原利率 5.7%n:该类用地最高使用年限，即 50 年m：估价对象剩余使用年期 45 年故年期修正系数=1-1/(1+5.7%)*45/1-1/(1+5.7%)*50=0.96847.土地权利状况修正估价对象主要是出让用地使用权，没有设定他项权利，和基准地价设定相同，不需要修正，此时土地权利状况修正系数是 1.0。8.土地开发程度修正依照陇川县基准地价结果，工业用地设定开发程度是通上水、通下水、通路、通电、通讯）和红外线场地平坦，此次评估时期， 待估宗地的设定开发状态是地区“六通” ，宗地内场平，其与基准地价情况一致，因此无需进行修正，则土地开发程度修正系数为 1.0。项目基准地价（元/平方米）区位修正系数期日修正系数容积率修正系数使用年期修正系数土地权利状况修正系数土地开发程度修正值土地单价（元/平方米）测算结果3000.9583110.968410279.21表9 基准地价系数修正法测算表9.地价测算根据目前基准地价系数修正法公式可知，具体统计环节为：估算对象地价=300（1-4.17%） 1.01.00.96841.0279.21（元平方米）五、陇川县B土地评估启示五、陇川县B土地价值评估启示（一）B土地估价结果分析本文采用基准地价系数修正法对土地单位地价进行评估，为279.21元，低于该地区基准地价300元。文章称，基准地价是青龙镇工业用地平均土地价格，根据土地各种影响因素的分析，我们了解到，近年来，随着陇川县域经济的发展，城市建设投资不断完善，使土地供求矛盾激化，土地需求突出，加之陇川县，地理位置独特，土地固有稀缺，长期以来地价水平将稳步上升。根据工业用地与基准地价的比较，龙川县工业用地利用效率不高。这一结果的出现可能是政府为了追求地方经济发展，采取优惠政策吸引投资者，投资者获得的工业使用成本不高，导致部分工业用地使用效率不高。（二）在对该土地评估中存在的问题在评估工业用地时，最好不要分析单一地区的影响因素，而应考虑整个工业用地市场的变化对其价值的影响。加快城市基准地价更新工作，标准地价是土地评估的主要依据之一，科学合理的基准地价更准确地反映土地和土地市场的价值。但是，在实际评估的情况下，基准地价调整的结果与其他计算方法有一定的差距，地价低的计算，往往无法比较真实反映土地的价值。对于行业整体评估问题：首先，现在我国尚未建立完善的土地评估制度相关法律制度，因此首先要建立完善的行业土地评估制度。如果土地评估行业的管理部门要制定统一合理的收费标准，就要避免乱收费。地方政府部门要及时公布基准地价，地价指数和地价的变化情况，这是评估人员及时掌握相关信息的时间。其次，土地评估业是否能够健康发展，评估师的职业素质和道德修养能力是否具有较高的相关性。评估师不仅要具备专业的评估技能和知识，还要熟悉各种评估方法的联系和区别，应具备较高的职业素质和道德修养。此外，要建立良好的信用环境和政府监管，使评估结果公平公正，确保双方业务往来。六、结论与展望本文通过对陇川县土地产业用地价值评估，以总体评估过程和技术为切入点，采用基准地价系数修正法，详细分析影响土地价格的因素，通过对土地权评估对象和使用情况的分析，综合考虑土地适宜性评估方法，本文选择基准地价法评估方法，最终作为土地价格评估结果。尽管评价值不是以两种方式计算，但是数据详尽真实，根据分析本文采用的评价方法科学可行，评价程序也是可取的。基准地价调整方法中，由于土地价值评估的降低率有一定影响，本文采取安全率加风险调整值的方法确定土地减让率，为避免意外，银行以2013-2017年为安全率，最终由专家评分法确定平均减少率的一年存款率，并将减值率计算在合理范围内。由于本人研究水平有限研究重点在于方法应用没有深入研究 ，数据收集较难没有具体用其他评估方法评估进行对比分析，希望在之后可以结合工作经验深入学习研究。参考文献参考文献1小城镇的分化趋势评价及分化类型以浙中地区为例J. 王正新.城市问题.2009(07)2Hedonic模型在住宅价格中的应用J.高微,赵林,谭黎明.中国科技信息.2009(02)3浙江省小城镇的分类与发展模式研究J.汪珠.浙江大学学报(理学版).2008(06)4新增城镇建设用地基准地价的评估方法研究J. 刘秋收,段俊礼.山西建筑.2008(325基于hedonic模型的房地产价格质量变动效应分析J.柯昌文.价值工程.2008(07)6工业用地价格标准的合理确定J.刘卫东,段洲鸿.浙江大学学报(人文社会科学版).2008(04)7城镇工业用地基准地价评估研究以长阳土家族自治县城区为例J.宋子钰,王欢.科教文汇(下旬刊).2007(12)8小城镇基准地价更新的若干问题探讨J.黄小兰,杨小雄,邵晖,何杰模.广西师范学院学报(自然科学版).2007(01)9如何合理确定地价修正幅度J. 马凤飞.中国资产评估.2007(01)10Hedonic模型在商品住宅价格分析中的应用以深圳为例的实证分析J.王冬辉,郭祖军.特区经济.2006(12)致谢致 谢本论文的选题、方案论证到论文的撰写和修改过程中，都倾注了老师的大量心血。我想在此向我敬爱的老师致以最由衷的感谢！老师学识渊博，治学严谨，精神创新，为人诚恳平易近人，在我写作了论文的过程中，老师给予了我耐心和关键性指导，让我不仅对学术研究的严谨逻辑思维有更深入的认识，老师作为我的学习榜样，让我认识到学习永无止境，努力是每天的必需精神。我想在此感谢我的父母，是他们这么多年对我的培养与教导，使我由衷憧憬着大学的学习奋斗生活，并为此努力，是他们的辛勤工作换来了我得以在大学这么美好的环境里度过了珍贵但再也回不去的四年。我想在此感谢我的同学们，是你们的长情陪伴铸就了我难以磨灭的大学青春！