内蒙古国际商贸城商贸城二期营销策划报告

内蒙古国际商贸城期营销策划报告前 言商贸城一期已正式开业，表明项目进入一个崭新的阶段，后续经营管理和商位招商工作尤为重要，直接关乎商贸城能否成功运营，与此同时，借一期开业良机，商贸城二期相关工作也将全面启动，为了确保二期营销工作的顺利开展，在对一期工作中所暴露问题的深入研析基础上，拟写二期营销策划报告，为项目综合定位、销售准备、推广策略等方面工作寻求市场支撑和策略支持，增强前期准备工作的完善性，从而使后续工作更具计划性和有效性。目录第一部分 市场调查与研究一、房地产市场综合分析二、公寓市场调查与研究三、商业市场调查与研究第二部分 项目研究一、项目概况二、项目分析第三部分 市场定位与建议一、定位思考二、形象定位三、价格定位四、目标市场定位第四部分 商业招商运营策略分析第五部分 营销推广计划第一部分 市场调查与研究一、房地产市场综合分析1、“60周年大庆”城市经济进入腾飞新阶段呼市作为省会城市，在西北城市群中位于中上水平，近几年城市经济快速发展，但房价总体水平与经济增长速度之间有一定的差距，存在着巨大的市场潜力和获利空间，随着城市综合实力的增长、周边区域人口的涌入以及城市化进程加快而产生的置业需求相对增多，“六十周年大庆”，为城市发展提供了良好的契机，更有效增加了异地投资力量的不断注入，从侧面彰显出城市各方面的投资潜力，同时投资性置业需求将成为呼市楼市发展中一个重要组成部分。2、“5次、40%、物权法”国家调控力度不断加强截至2007年9月15日，央行已在07年五次上调金融机构人民币存贷款基准利率；9月27日，又出调控措施，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；10月1日，物权法正式实施，对相应设施归属、业主享有权利、住宅用地70年后续约、拆迁补偿、统一登记等方面作了相应规定，近期不断出台的新政，表明政府部门对房地产宏观调控力度仍在不断加大，一方面有利于房地产市场交易更趋于理性化，另一方面，一定程度增强了消费者的观望态度，延缓了楼盘销售进度。3、“限价房、廉租房、经济适用房”即将批量入市从呼市规划部门了解到，将通过制度调控、环境约束控制、间接影响等方式，引导楼市发展，根据相应规划精神，普通住宅将成为未来几年供应的主流产品，限价房、廉租房、经济适用房将在2008年批量入市，由于其在总价、面积等方面占据一定的市场竞争优势，所以将对低总价、小户型的单身公寓物业产生一定的冲击力，而且普通住宅的大批入市，必将去化一部分中端消费群体。4、二手房交易量萎缩2006年呼市二手房均价为1500元/，截至2007年8月份，二手住宅均价上涨到1943元/，涨幅达到15.6%，2007年18月，呼市存量房交易3007套，成交总面积28.82万，其中住宅2647套，面积为23.34万，与去年同期相比，下降近72%；二手房交易量萎缩一方面是受拆迁费用上扬、交易税费增加、新房价格上涨、供不应求等方面因素影响，另一方面07年呼市二手房主要集中在面积大、总价高的次新房及位置较偏远的、建筑年代较久的老房子，不能较好地满足市场需求，即整体供应结构与需求结构的错位性也在一定程度上影响了二手房市场。5、商品房竣工面积增长过快2007年1-8月，呼市商品房竣工面积为90.15万，同比增长144%，销售面积为49.45万。竣工面积的飞速增长，表明呼市房地产市场具有较大的发展潜力，城市投资价值被广泛认同，但城市经济尚在发展阶段，经济结构还需进一步进行调整，若房地产发展与居民可支配收入不能达到和谐统一，容易形成泡沫性，不利于楼市稳健发展。竣工面积（万）同比增长/下降销售面积（万）商品住宅房71.07增长154.91%41.78办公用房5.84增长332.6%3.53商业营业用房12.36增长88.13%3.56其他用房竣工面积0.88下降22.8%0.586、土地出让量逐年增加，流牌加剧。近几年呼市土地出让情况：年份土地出让量（亩）总金额（万元）平均地价（万元/亩）2004年265013064049.32005年882634059638.592006年924842844046.322007.1-9成交：420132821878.12流牌：1250如上表所示，05年呼市土地出让量大幅增加，侧面反应出呼市房地产的发展趋势，说明呼市房地产发展时间较短，存在一定的不稳定因素，尚需要市场的不断调节完善，06年的土地出让量呈稳步上升趋势，但07年土地出让出现大量流牌现象，近三个季度，土地流牌达10多宗，流牌面积达至1250亩，造成土地流牌，一方面是由于国家宏观调控不断出台，一定程度制约了开发商的开发进程，另一方面表明呼市房地产发展过快，供需不平衡，导致土地不断流牌。7、房地产价格持续上扬2002年2003年2004年2005年2006年销售均价（元/）14981560221228333612影响呼市房价攀升主要有四大因素，首先是来自于土地成本的增加，从而导致价格整体提升，其次是产品品质不断升级，建安成本的提高和附加值的增加促使房价提升，再次是各种主动和被主动性的市场需求量相继增加，最后是由于城市在制度建设中尚存在一定的缺陷，从而在交易中附加了诸多制度性成本。8、住宅和商业用房空置率下降2006年，呼市商品房空置一年以上面积达36.29万，同比增长了7.69%，其中住宅14.43万，占空置面积的39.8%，同比下降了10%；商业营业用房12.12万，占空置面积的33.4%，比上年下降了18.3%；住宅和商业用房的空置率下降，表明区域楼市需求量日益增加，有利于房地产市场的健康发展。二、公寓市场调查研究1、发展现状分析 市场需求旺盛呼市公寓物业的市场需求相对较为旺盛，由于占据总价较低优势，无论是自住还是投资，均具有较大的市场消费能量，据公寓楼盘的销售反映，相对其它物业，公寓的销售进度是最快的，充分说明该物业在呼市市场中的认可程度。 开发体量急剧增加呼市的公寓物业在近几年开发量显著增加，据不完全统计，截至目前，在近三年，区域房地产市场已售、在售和将售的酒店式公寓和单身公寓体量达到60万左右，随着自治区六十周年大庆的举行，给呼市营造了绝佳的经济发展环境，客观上将推动呼市房地产业的蓬勃发展，公寓作为一种新兴的物业形态，在综合性价比方面占据极大优势，颇受众多开发商青睐，根据公寓物业的发展现状分析，呼市的公寓物业开发量仍将持续上扬。 以复合形式为主综观目前呼市的公寓市场，大部分是与商业、写字楼等形态共同组成一个综合性物业，通过各相关形态功能的互为补充，在提升楼盘整体附加值和市场竞争力的同时，使其中的公寓物业更能被消费者所认同，也有利于推动区域楼市的快速发展。 区域分布较为集中目前公寓楼盘主要分布于主城区，沿新华大街两侧尤为集中，这与呼市城市现状和规划布局密切相关，老城区的饱和、市政府的东迁、开发区的发展潜力等因素都影响着物业的区域分布，随着呼市城市的不断规划发展，公寓楼盘分布将更为广泛性，从而逐渐达到分布更趋合理的状态。2、区域楼市个案分析波士名人国际项目名称波士名人国际地理位置新城区呼伦南路与中山东路交汇处规划布局项目总规划用地11600，建筑面积近10万，建筑高度近100米，得房率为80%，产权为70年，集商务、居住、娱乐、购物于一体。建筑形态停车场规划有地下两层停车场，约500个停车位，面积为1.4万；名人数码广场地上14层，面积为1.5万；1F：品牌大世界：IT品牌形象店，IT专业店，品牌展示中心2F：数码新生活：通讯（手机）区、DIY装机、数码区3F：耗材天地： 耗材区、OA办公设备区、电脑医院、软件区、移动、联通、小灵通营业大厅。4F：餐饮 休闲：主题餐饮、西快餐、网吧会所56层酒店式公寓725层规划为酒店式公寓，面积5.76万，共约500户，户型面积范围为46-70，111-180，主力户型约为50，约占总户数60%，约300多套。写字楼126层，采用整层销售的形式，将单层分割为14个独立房间。销售情况商业部分由北京同世飞天商业管理顾问机构统一招商；酒店式公寓于2006年3月开盘，已销售近95%，仅余30多户，起价5600元/，均价6200元/，层差价约为30元/，写字楼起价为5200元/，均价为5600元/。付款方式酒店式公寓可采取按揭贷款，首付30%，按揭时间最长为20年；写字楼采用一次性付款。交付时间及标准项目于2007年年底交付，酒店式公寓全部采用精装修形式，层高3.6米，写字楼楼道采用精装修，内部空间为毛坯。配套设施配套设施包括：交通、酒店、商场、邮局、医院、药店、银行、学校等。基本信息发展商：内蒙古龙海房地产开发有限公司建筑设计：加拿大宝佳国际建筑师有限公司商业管理：北京同世飞天商业管理顾问机构物业管理：深圳市长城物业管理股份有限公司销售热线：8907555 8907666中银城市广场项目名称中银城市广场地理位置新华东街与展西路交汇处规划布局项目总占地面积28830，规划总建筑面积20.5万，总投资近6亿元，由高档综合商场、凯宾斯基酒店、精装酒店公寓、精装住宅、商务SOHO、超市、娱乐中心等组成。总户数:住宅112户、公寓437户。规划两栋25层公寓，约410户/栋，其中12层为街铺。建筑形态酒店凯宾斯基酒店：共27层普通住宅公寓共15层，1栋，4单元/栋，2户/单元、层商场区共6层，前1个门、后1个门（均可出入）写字楼共25层酒店式公寓共25层待用楼共25层地下一层超市地下二层停车场销售情况酒店式公寓起价：4550元/，均价：5400元/，最高价：6000元/。 交房时间截止2007年5月10日项目施工至地上十三层，交付为2007年12月31日配套设施中小学：39中、14中、东风路小学，幼儿园：塞外幼儿园，综合商场：长乐宫，银行：中行、建行、农行、商行、工行，医院：内蒙古医院，其他：伊泰大酒店、维力斯大酒店、金圃大酒店。推广主题一个城市的梦想，一个阶层的荣耀。基本信息开发商：内蒙古中银房地产集团股份有限公司建筑设计：加拿大赛美国际建筑设计顾问公司销售热线： 2235555 2236666中银城市广场酒店式公寓精装修标准项目品牌内装地板/地毯圣象墙面/壁纸立邦乳胶漆/圣象壁纸防盗门盼盼窗实德玻璃秦皇岛开关/插座TCL厨卫瓷砖欧神诺地砖欧神诺抽烟机老板电磁炉格兰仕家电整体橱柜珊嘉洁具广东产电视TCL空调海尔冰箱海尔洗衣机海尔电热水器海尔浴霸海尔微波炉海尔家具灯具华丽床席梦丝床头柜木制衣柜板式沙发布艺东达城市广场项目名称东达城市广场地理位置呼伦南路与地质局北街交汇处规划布局占地面积为43368.43，总建筑面积为302435.79，由锦江国际酒店、国贸中心、国际商城、国际公寓、国际私人商务俱乐部5个部分组成。停车场地上300个；地下725个。装修情况外立面为双层中空钢化玻璃幕墙。大堂地面采用磨光花岗岩，墙面采用磨光花岗岩干挂，艺术玻璃及装饰画，国外铝合金天花和现代灯光。电梯地面采用磨光花岗岩，磨光花岗岩（或大理石）墙面。办公区地面完成至混凝土结构面层，预留强弱电地面线槽位置,墙面、柱面、屋顶均为混凝土结构面层。楼道地面为磨光花岗石，墙面为墙纸或乳胶漆，吊顶为石膏板天花。销售情况2005年6月9日开盘，起价：5950元/，均价：6200元/，现销售90。交付时间及标准2007年6月26日，交付标准为毛坯。配套设施周边拥有交通、酒店、商场、邮局、医院、药店、银行、学校等。基本信息景观设计：加拿大CLC景观设计公司物业顾问：第一太平戴维斯酒店管理：锦江酒店管理公司全案代理：呼市莲禾房地产经纪有限公司开发商：东达蒙古王置业公司销售热线：8901111 8902222盈佳国际项目名称盈佳国际地理位置锡林南路与地质局交汇处，少年宫对面。规划布局占地面积：8111，总建筑面积：57000，由商业、公寓、住宅、写字楼四种形态组成。3000城市广场，45到86精装小户型公寓。开发周期约为两年半，总户数为568户。建筑形态停车场360个由三个裙楼组成1、（锡林南路东）综合性楼26层，其中1-3层商业；4-18层商务公寓；19-26层写字楼。2、（地质局南街侧）6层商业裙楼。3、商业裙楼南边）26层普通住宅楼。销售情况最低价：3545元/，均价：3980元/，最高价：4600元/交付时间及标准开工时间：2006年10月5日竣工时间：2008年8月31日配套设施中小学：锡小，南门外小学，呼伦南路小学，18中，呼市二中，师大附中，电力中学，6中；幼儿园：赛罕区第二幼儿园，娜荷雅双语幼儿园，赛罕区机关幼儿园；综合商场：维多利商厦，民族商场，王府井超市，天元商厦等；银行：中国银行，建设银行，农业银行，工商银行，呼市商行；医院：中蒙医院，市医院，蓝天药店。基本信息开发商：内蒙古泰伦实业有限公司销售热线：8905111 尚品名宅项目名称尚品名宅地理位置新华大街与兴安南路交汇处规划布局占地面积：22666.68，总建筑面积：108000，有大型综合超市，休闲健身中心，总户数为378户。建筑形态停车场8000地下停车场商业楼1-5层 住宅楼6-22层，共5个单元，1-3单元3户/层/单元；4-5单元4户/层/单元定 位以美国摩尔（MALL）为理念，集商业、购物、娱乐、餐饮、住宅于一体。销售情况最低价：3580元/，均价：3760元/，最高价：3980元/。付款方式首付30%，按揭时间最长为20年。交付时间及标准开工时间：2006年2月8日竣工时间：2007年10月1日基本信息开发商：内蒙古家世界房地产有限公司销售热线：长安金座项目名称长安金座地理位置赛罕区新华东街长乐宫西规划布局总建筑面积：160000，集酒店式公寓、36000商业街区，5.1米挑高LOFT公寓、纯板楼景观HOUSE于一体。占地面积：22666.78，总户数：1524户。建筑形态停车场700个商业区1-4层 精装修公寓共24层塔楼共22层，共2栋，1单元/栋，12户/层LOFT公寓共15层，1栋，1单元/栋，26户/层板楼共19层，1栋，3单元/栋，2户/层销售情况最低价：3500元/， 最高价： 6600元/。交付时间及标准开工时间：2006年3月28日竣工时间：2007年11月30日配套设施中小学：东方外国语、十四中、十五中、十九中；综合商场：长乐宫、瑞福祥、家世界、民族嬉水超市；银行：农行、建行、工商银行、商业银行、中国银行。基本信息开发商：内蒙古和海房地产开发有限公司建筑设计单位：北京东方国兴建筑设计有限公司销售热线：8962222奈伦国际项目名称奈伦国际地理位置赛罕区新华大街，威力斯酒店东侧。规划布局占地面积:70000，总建筑面积:350000，产品形态规划相对多样，建筑设计方面采用北欧风格，融入宫廷园林文化，使项目具有一定的独特性，能满足新一代消费群体需求。建筑形态停车场3000南区4座塔楼，其中1栋公寓、1栋酒店、2栋写字楼。1-4层为商场；5-26层，共26层。北区9栋住宅楼，每栋共26层，1单元/栋， 2-4户/单元销售情况起价：4000元/， 均价：4300元/， 最高价：6000元/交付时间及标准开工时间：2006年4月1日开盘时间：2006年9月15日， 交付时间：2007年12月1日配套设施中小学：39中，14中，东风路小学；幼儿园：塞外幼儿园；综合商场：长乐宫；邮局：中国邮政；银行：中行，建行，农行，商行，工行；医院：内蒙古医院；其他：伊泰大酒店，威力斯大酒店，金圃大酒店。基本信息开发商：内蒙古奈伦集团公司建筑设计：美国艾普斯顿销售热线：8912222青城华府项目名称青城华府地理位置位于呼市核心街区。东接“青城公园”，西靠公园西路，北临商业繁华的中山西路，面迎假日酒店，东侧为国贸大厦。规划布局总占地面积约17亩，建筑面积约80000，规划二幢高层住宅，北楼临中山西路为主楼，地上27层，其中13层为商用，427层为住宅；南楼16层。沿中山西路及公园西路设三层商业裙房，中心广场有5000左右的集中中央绿化，地下设两层15000的大型停车场，总户数为487户建筑形态停车场258个南区共16层，1栋4个单元规划，约150/户。北区共1栋5个单元40-200/户，1-3层为商业，面积为40-200。销售情况起价：3900元/， 均价：4200元/， 最高价：4400元/交付时间及标准开盘时间：2007年4月28日交付时间：2008年1月6日配套设施区内部配套：绿化广场、业主会所、大堂，中小学：电力小学、第八中学、第一小学、第二中学、回民中学、铁路二中、第十六中学、内蒙古商贸职业学校分校、内蒙古交通学校；幼儿园：回民区第五幼儿园、商业厅幼儿园；综合商场：维多利商厦、天元商厦等。基本信息开发商：内蒙古浙宇实业有限公司销售热线： 6260111 6290222汇商广场项目名称汇商广场地理位置赛罕区昭乌达路与南二环交叉西北角(赛汗区政府旁)规划布局占地面积为8800，总建筑面积120000，由纯写字楼、星级酒店、SOHO、酒店式公寓组成，整体为框架结构。公寓户型面积30120，总户数约330户，写字楼约260户。工程现状处于打桩阶段销售情况2007年9月29开始内部认购，起价3000元/，毛坯均价为3500元/，精装均价为4400元/，写字楼均价3800元/，层差价约为50元/。交付时间2008年年底配套设施内部：银行、邮局、超市；周边：赛罕区政府广场、公务员小区，武警医院，法院，5、66、34路公交车推广主题至尊商务，君临天下财富。项目简析该项目建筑形态相对新颖，定位重心为商务，通过酒店、公寓等配套设施的规划，增强了项目的商务价值，由于项目紧临赛罕区政府，目前配套相对欠缺，有待完善。基本信息开发商：内蒙古华麟房地产开发有限公司建筑设计：北京新纪元建筑设计有限公司广告策划：大国机构销售热线：8945555 8947777金天帝广场项目名称金天帝广场地理位置新城区中山东路与呼伦贝尔南路交汇处向东约100米。规划布局占地面积为9999，地下2层，地上24层。15层主题购物中心，商铺，25层做整体招商，主要是金融保险方面，69层会所、影院等，1016层写字间，1724层商务套房，户型面积约为80200。销售情况销售率约为50%，起价为4600元/。竣工时间2007年6月30日配套设施内部：会所，大堂，电影院；周边：中小学，综合商场，银行，餐饮；交通：4、19、54、61、59、29、3路公交车基本信息开发商：内蒙古吉祥企业(集团)有限公司代理公司：联合创展(中国)地产运营机构销售热线：天辰银筑项目名称天辰银筑地理位置赛罕区乌兰察布东街世纪新元大酒店西侧规划布局项目总建筑面积为10万，由72套商务公寓、2万写字楼、8000商业组成。销售情况均价为3500元/，住宅已卖完，写字楼未开工。竣工时间2007年9月配套设施拥有58、6、59、42、56、25路等公交车基本信息开发商：华昆地产销售热线：3388929策划推广：北京华创雅阁新城项目名称雅阁新城地理位置赛罕区大学西街和呼伦南路交汇处100米路东规划布局占地面积为29455，总建筑面积为167953，由4栋塔式高层、1栋板式高层公寓、2栋写字楼、1栋4层商场及沿呼伦贝尔南路4层底商组成，共分三期开发。目前在建的是一期项目，总建筑面积58066，由3栋塔式高层、4层底商及地下停车场组成。销售价格均价为4500元付款方式酒店式公寓可采取按揭贷款，首付30%，按揭时间最长为20年；写字楼采用一次性付款。工程进度开工：2006年8月29日，竣工：2007年12月30日交付时间2008年10月底配套设施内部：教育、金融、商务金三角；周边拥有中小学、综合商场、银行、医院及多路公交线路。宣传主题今日寸金买土，明日寸土寸金基本信息开发商：山东冠鲁房地产开发有限公司建筑设计：呼和浩特建筑勘察设计院全程推广：青岛盛世同城房地产经纪有限公司销售热线：78号公寓项目名称78号公寓地理位置新华东街78号，内大艺校对面规划布局占地面积为9000，总建筑面积为56800，由酒店式公寓和普通住宅组成销售价格起价3300元/，均价3700元/，最高价4100元/物业费用1.2-1.5元/月工程进度开工：2006年8月1日交付时间2008年11月1日宣传主题一个高尚阶层的中心生活区配套设施中小学、商场、公交线路基本信息开发商：呼市春华华门置业有限公司销售热线：4969999 8900001（备注：上述楼盘相应资料更新日期为2007年9月30日。）个案总结：目前大部分公寓物业的均价已逾4000元/，地段、品质等相对具有竞争优势的楼盘，其单价已升至5000元/，直逼6000元/大关，而普通住宅的价格约在30004500元/之间，由此可见，公寓物业的单价攀升幅度远远大于普通住宅，很大一方面原因是由于公寓面积相对较小，从而占据总价竞争优势，能满足众多不同层次消费群的需求。未来二、三年将成为公寓物业的主要交付周期，大批量的集中释放必将在短期内形成供大于求的局面，给区域市场的销售造成一定的滞缓性。开发商日益注重物业管理层次，深圳长城、第一太平戴维斯等国内外知名物业管理公司的进驻，充分表明区域房地产市场对物业管理意识不断加强，尤其是国外先进理念的注入，必将快速推动物业管理发展。随着主城区的土地供应量日益紧缺，发展日趋饱和性，位于开发区及城郊结合部的楼盘，由于具有相应成本机会和发展潜力优势，促进了投资收益空间的不断提升。三、商业市场调查研究一、呼市商业现状分析 网点建设初具规模，亟须进一步完善；1、商业网点布局逐步完善，核心商圈、次商圈、潜力商圈等结构层次日益清晰；2、从整体商业市场布局来看，缺乏统一规划，盲目规划建设；3、呼市商业业态结构不合理，零售业仍占主导地位，百货商场类物业建设集中，建设速度过快，已现恶性竞争迹象；4、老市场商业设施陈旧，与呼市城市整体形象和商业要求脱节，一些具有悠久历史的传统老字号商业网点没有得到妥善保护、开发。 呼市商业结构分析1、从对呼市各商业网点调研分析发现，呼市现有各类市场近130个，主要分布于回民区、塞罕区，如意、金川和金桥新市区及市政府一带，均出现商业空缺现象。2、调研统计发现，呼市有成规模批发零售企业2400余家，餐饮企业4050余户，宾馆、饭店455家，10000以上的零售商业网点18家，10000以上的超市5家。二、呼市未来商业规划布局呼市在未来商业规划中，将大力发展商贸物流、信息服务、会展旅游、金融保险、科技教育、文化传媒、房地产、社区服务八大产业，进一步增强呼市作为区域中心城市的综合服务功能。由上图分析，呼市将形成三个圈层的商贸体系：核心圈层：以中山路、新华大街的商业、金融服务业为主体的区域辐射力，塑造传统和现代商业有机结合的商圈，发展“总部经济”，建设首府中心商贸区；中心圈层：包括核心圈层以外，三环线以内的城市新区，培育形成现代城市商业圈，突出以专业批发市场、城市物流配送中心为主的商贸功能；外圈圈层：着力培养以增强商贸辐射力为导向、以现代物流园区为主导的大商贸功能。三、呼市商圈研析 中山路商圈中山路商圈在位置上处于城市的中心，其规模占全市商业设施的2/3 以上，形成了以百货、超市和购物中心为主，餐饮、娱乐和小型零售专卖为补充的业态比较齐全的商业区。中山路商业区域是沿中山路向两侧分支路线排布，中山西路全线长1.8公里，以综合大型商场为主。中山路商圈现有13家大型商场，营业面积约80万，再加上品牌专卖店等，中山西路各类商店约有100余家，形成了高中低档不同消费水平的商业街，是呼和浩特市的商业中心。其中，中山西路以百货、电器专业卖场、超市和购物中心为主，而中山东路以通讯器材、数码产品和自行车专卖为主。 鼓楼、长乐宫商圈鼓楼天桥十字交叉处，构成另一个商业、金融、文化和信息中心，商业氛围较浓，长乐宫是以新华大街和东影南、北路为轴，向四个方向延伸，容纳了金融、娱乐、酒店、商场、文化、教育、行政等业态，有长乐宫不夜城之称。随着呼市政府的东移，长乐宫商圈也将更完善的发展，众多房产投资商纷纷将重金砸向这块宝地，开发了长安金座、奈伦国际、中银城市广场、尚品名宅、世贸晶钻等楼盘。 海拉尔商圈从海拉尔西街开始，沿海拉尔大街一直延伸到海拉尔东街，基本定位为生产资料市场，同时分布有生活资料市场和餐饮服务业网点。海拉尔大街的商业网点布局大致可分为两段，西侧围绕财经学院、工业学校、气象学校、电大等院校设立了许多小型商业零售网点和餐饮网点，其中以“八一”市场最为集中。海拉尔大街东侧主要分布着一些汽车销售、汽配服务和餐饮业。结合呼伦贝尔北路与海拉尔大街交汇处附近的特色餐饮网点，已经构成了呼市较有特色的餐饮地带。 大召商圈大召作为全国重点文物保护单位，国家二级甲等旅游景点，堪称“庙宇林立，比拟佛国”，素有“七大召八小召，七十二个免名儿召”之称。在呼市旅游经济中发挥着巨大的作用，而大召旅游商业板块正是在这个大背景下，依托文物古迹密集的玉泉区所形成的呼和浩特最大的步行商业街区。在大召寺周围，目前汇聚了“九久街”、“大召前街”、“阿拉坦汗广场”、“富临商业城”等四个商业地产项目，总商业建筑面积约10万。其中，九久街位于康熙御道东侧，大召前街位于康熙御道西侧，阿拉坦汗广场位于大召西侧、塞上老街北侧，规划的主要业态基本相同，有餐饮、休闲、娱乐、古玩、旅游纪念品等，建筑风格都是以仿明清古建筑为主。通过各商业设施的不断投入启用，周边配套逐步完善，区块的发展潜力日益凸显，将在未来几年内逐渐释放，发展成为呼市商圈中不可或缺的一部分。 商业个案分析中山路商圈1、维多利商厦 项目简介：占地面积23.8亩，建筑面积接近6万，总投资达2.2亿，属中高档购物中心，辐射的消费人群相对较广，商厦共六层，地上五层，地下一层。业态规划：楼层业态布局地下一层超市、停车场一 层化妆品，珠宝，民族饰品、吉野家、博兰雅沙龙。二 层精品女装、时尚休闲、流行饰品、衣裤领带、精品西裤、裘皮大衣三 层男鞋、女鞋、精品羊绒、女内文胸、职业女装、时尚唐装、精品女裤、中老年女裤、恺力休闲坊、贝贝乐园四 层小家电生活馆、数码照材、文化用品、家居创品、运动服饰、运动保健、休闲服饰、儿童用品、电玩娱乐五 层办公区2、维多利购物中心 项目简介：总面积约为114200，地上七层，地下一层，属中高档购物中心。业态规划：楼层业态布局地下一层超市一 层珠宝玉器、名表、男女鞋、化妆品，大厅展示区二 层男时装、男正装、男商务包、男箱包皮具、上岛咖啡三 层少淑装、时职装、时尚饰品、女性内衣、电子游戏厅四 层大小家电、床上用品、棉内针织衣、羊绒、羊毛五 层体育服饰、运动器械、文化用品、数码照材、美食广场、温德堡会所3、满达商城 业态规划：楼层业态布局一 楼时尚男女装，外套，内衣，牛仔裤，男女鞋、化妆品、饰品、男女鞋、袜、箱包二 层时尚男女装，外套，内衣，牛仔裤，男女鞋、化妆品、饰品、男女鞋、袜三 层美食广场、网吧4、宝马商城 项目业态：楼层业态布局地下一楼同升详鞋庄一 层箱包、皮具，珠宝、饰品、内衣、伞具二 层男正装、男休闲装三 层女正装、女时尚装四 层女正装、女时尚装五 层童装、美食广场5、天元大厦 项目简介：属高档购物中心，价位在3003000之间，行政事业单位和企业家是天元商厦的主要目标人群。项目业态：楼 层业态布局一 层化妆品、珠宝首饰、眼睛、名表、临街商铺有麦当劳二 层箱包、皮具、男士皮鞋、精品女鞋、帽饰总汇三 层男士名品服饰、配饰、休闲装四 层名品女装、职业女装、淑女装、时尚配饰五 层羊绒精品、运动装、高档内衣、休闲装六 层儿童用品、时尚数码、家具用品、高档厨具、小家电、办公用品6、 民族商城 项目简介：建筑面积约8万，其中营业面积6.4万，是呼市起步较早的商场之一，以经营民族服饰、民族工艺品为特色，集家电、百货、民贸等为一体，属中高档购物场地，物价2001500元之间，民族商场由A座B座组成。项目业态：A座楼层业态布局一 层珠宝玉器、化妆品、名表、名烟名酒、奶制品、眼镜、首饰、钟表维修二 层男士商务装、休闲高尔夫类、衬衣类、数码照相器材、家电、文化用品、乐器三 层精品女鞋、女装、文胸四 层女装、裘皮五 层羽绒服、品牌卖场B座楼层业态布局一 层青春运动馆：少淑装、饰品、布鞋、皮鞋美容中心、民族家电城、肯德基二 层足下生辉馆：男女鞋、皮肤美容中心三 层贴身暖衣馆：羊绒、驼绒、针织内衣、袜品四 层舒心驿站馆：箱包皮具、床上用品、家具饰品、民族用品、工艺品、游戏厅五 层体育用品馆：运动服、健身器材、球类拍装、户外用品8、王府井百货项目简介：占地15888，建筑面积为63678，总投资2.5亿元，集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的现代化购物中心，地上五层，地下一层。项目业态：楼层业态布局地下一层超市一 层化妆品、鞋、珠宝、箱包、眼 镜、同仁堂药店、必胜客二 层青春馆，少淑装、内衣、牛仔休闲、手袋、裘皮饰品、荣誉顾客接待中心三 层女装、淘气宝娱乐场、诗兰百女人院、仿真饰品、大户服务部四 层男士服装、体育休闲、运动器械、缝纫中心、服装美容五 层文化办公、儿童世界、工艺礼品、家居床品、数码、美食广场、电玩场9、天元世奥 项目简介：世奥商厦总面积为45000左右，由内蒙古供销合作社投资1亿元建设的综合性购物商场，由世奥商厦和世奥酒店组成，共六层，定位为高档购物中心。业态规划：楼层业态布局一 层运动装、运动鞋、运动器材、运动包二 层金足鞋城、男装三 层女装、饰品四 层床品、针织、童装、服装五 层羽绒服六 层儿童服装、乐园、眼镜超市鼓楼长乐宫商圈1、长乐宫购物中心项目简介：长乐宫购物中心位于呼和浩特市新华东街，兴建于1994年，是内蒙古民族集团分公司。商场建筑面积22000，分三层，设有近3000平方米的停车场，是集租赁市场、百货商店为一体的大型购物中心，主力铺面积5m5m,铺位费100元/月；主要进出口3分钟进出23人，星期六日会增多。业态规划：楼层业态布局一 层服装、化妆品、黄金珠宝玉器、钟表、食品、小百货二 层服装、鞋帽、箱包、儿童世界三 层羊绒、羊毛、羽绒服、家饰品、妇女用品、床品、内衣、小家电、美食城、健身器材2、民族集团嬉水广场 项目简介：位于呼市赛罕区东影南路中段，由大型连锁超市、百货业、餐饮、娱乐组成。经营面积2万多，拥有大型停车场5000，主楼由地下一层和地上四层组成。基本情况：项目经营面积租金长宽铺位主力面积经营类型内容2000约125元/月4m4m16休闲服饰、百货、超市业态规划：楼层业态布局地下一层超市一 层生鲜、食品、衣服、鞋二 层服装、服饰、小百货三 层暂时没有商铺四 层暂时没有商铺3、 劝业商城 项目简介：共五层，属中低档消费场所，集中了服装、鞋袜、箱包、皮具、饰品、化妆品、娱乐等业态，是中低收入者和附近居民的主要购物场所。业态规划：楼层业态布局一 层鞋袜、小家电、皮具、化 妆品、饰品、伞具批发二 层男女装、老年装三 层男女装、老年装四 层床单、民族服饰、快餐中心五 层舞厅大召商圈1、九久街项目名称九久街地理位置大召广场旁规划布局总建筑面积为22000，紧临大召广场大南街，规划为六栋新中式情景院落商铺，拥有独立产权。销售价格一层均价为10000元/，二层以上约为6500元/。配套设施天浮商城，金旺角批发市场，玉泉区民族实验小学，市第一职业中专等，交通为58、6、59、42、56、25路公交车基本信息投资商：山西煤炭进出口集团公司开发商：内蒙古远鹏房地产开发有限公司售楼热线：89016662、阿拉坦汗广场项目名称阿拉坦汗广场地理位置玉泉区大召与赛上老街交汇处规划布局仿明清古建筑建造，三层阁楼，总体规划一个合字型，东边主要做旅游民族饰品，北边未茶吧，酒吧，休闲吧等，中间规划为古玩玉器店，仅租不售。交付标准毛坯销售情况售价范围为700016000元/。交通情况58、6、59、42、56、25路交付时间在建，预计07年年底完工。配套设施天浮商城，金旺角批发市场，玉泉区民族实验小学，市第一职业中专等。基本信息开发商：内蒙古金德房地产开发有限公司策划推广：易联营销策划咨询电话：6307722 第二部分 项目研究一、项目现状1、地理位置二期位于车站西街与锡林北路交叉口，火车站站前广场对面，通达商城西面，南临商贸城一期，距新华广场仅数百米。2、项目规模二期规划用地面积7314，总建筑面积为43586.9，规划分为B区和C区，其中B区为五层商业。面积为5949.1，C区由四层商场和20层的高层公寓楼组成，总面积为37637.7。3、工程进度目前工程处于扎基础钢筋网阶段。二、二期各项指标项目指标项目指标规划用地面积7314总建筑面积43586.9建筑占地面积3804.9容积率5.579建筑密度52.02%绿地率11.53%B区商业面积5769.5B区库房及设备建筑面积179.6C区商业面积10306C区库房及设备建筑面积742.6C区商住用房建筑面积23804.2C区地下商业建筑面积1449.3C区地下设备用房建筑面积1335.6商住总户数380户商住总层数19层备注：上表资料有待进一步确定。三、项目SWOT分析1、Strengths-项目优势描 述项目一般优势l 位于车站商圈核心位置，地段优势显赫，尽享便利客货流；l 人气鼎盛，流动频繁，消费群体丰富，周边配套设施完善。项目特殊优势l 规划科学，多种形态有机结合，与一期定位互为补充；l 中国500强海亮集团打造，资金实力雄厚；l 借助一期强势市场基础，尽早得以被市场认同。强化项目优势关键l 以一期为依托，整合规划定位和地段等资源优势，快速出击，迅速抢占市场份额。2、Weakness-项目劣势描 述项目一般劣势l 规划设计图纸尚在调整中，一定程度影响工程进度；l 工程时间较长，具有较多不确定因素。项目特殊劣势l 火车站即将搬迁，将定位为货流站，一定程度影响区域价值；l 由于一期工作量较大，不利于二期相关工作的准备；l 区域房地产市场正在快速发展阶段，将分化部分消费能量。克服项目劣势关键l 组建专业团队，推进各方面工作有序开展；l 尽快确定相应规划设计图纸；l 汲取一期工作经验，确保二期开发工作的顺畅性。3、Opportunities-项目机会描 述项目机会l 市场潜在需求旺盛，对复合式物业的认同度有所增强；l 六十周年大庆，极大增强呼市城市的投资价值；l 紧领商贸城，具有较大的市场衍生良机。项目市场机会的总结l 有效的营销策略和推广手段是提高项目知名度和快速销售前提；l 产品力的综合优势、开发策略的正确把握以及开发商的品牌实力是本案市场机会的万源之源；4、Threats-项目威胁描述项目威胁l 区域楼市整体市场处于调整时期，整体市场前景不明朗；l 银行对个人二次置业门槛提高，影响投资需求；l 个人贷款利率频繁提高，制约居民购买力；l 区域楼市日益活跃，产品在各方面竞争都异常激烈。防止项目威胁的关键l 尽快树立起楼盘的核心竞争力及市场的认同度；l 促成商贸城旺场经营，赢得附加值优势；l 在产品总价定位、付款方式等方面，寻求竞争优势，从而满足预期客源的置业需求。第三部分 市场定位与建议一、定位思考定位对于项目运营推广至关重要，起着决定性的作用，通过对二期公寓、小型商务间、商业用房的建筑形态研析，以及对项目一期商贸城定位以及项目所处的车站商圈等因素的综合分析，贯彻主流形态作为定位依据的思路，结合项目的优势和机会点，通过定位凸显产品特质，提升产品形象，使其符合市场消费需求。在二期各形态中，精装公寓和单身公寓约占整体的55%，销售压力相对高于商业用房和商务间部分，由于公寓形态针对的消费群体无论从数量还是构成，相对比较广泛，而且20层的建筑外观，能有效支撑项目形象，所以，我司在进行二期定位时，主要以精装公寓和单身公寓作为定位依据，结合商业和商务部分所蕴涵的市场附加值，提升公寓形态的性价比优势，为公寓的销售营造良好的环境条件。二、形象定位（一）、主题定位1.1 主题定位一内蒙首席泛生活广场定位说明：结合国际商贸城一期形态，针对二期的规划现状，建议项目在市场定位方面从目标市场、产品营销、功能等方面寻求差异化内容，使项目更具竞争力，通过挖掘项目商务、商业、居住等规划布局，故建议项目总体定位为：内蒙首席泛生活广场。 “泛生活广场”：一方面将精装公寓、单身公寓、商业、商务写字间四种建筑形态有机结合，传递出项目是一个集商务空间、居住空间、创业空间于一体的综合式广场；另一方面也能与项目一期“批零市场”的定位结合起来，并把一期有针对性地进行顺延过渡，使项目更具多元化； “内蒙首席”：表明项目开创了内蒙商业先河，提升项目的形象地位。1.2 主题定位二IBIH（Independent business Independent home 独立商务+独立居住）复合时代，车站商圈革命性商住空间定位说明： “复合”：符合经济发展的需求和消费者的认知； “独立”：表明项目各建筑形态既是独立的，但对于整个项目而言，又是互相结合，互为补充的； “革命性空间”：将项目极具竞争力的空间设计布局进行了准确的定位； 中英文结合：体现全新的主题概念，具有极大的新意，实现产品知名度迅速扩大。1.3 主题定位三SBD商务公寓SBD：Station Business District 车站商务区“SBD”概念由“CBD”引发而来，它所营造的是“车站商务区”概念，顾名思义，将“车站”作为“SBD”的支撑点，利用车站商圈的完善的配套设施和旺盛的人流群体，增加项目的实质性卖点。“SBD”概念一方面由车站载体作为诉求亮点，另一方面具有独创性，能快速吸引消费眼球。1.4 主题定位四全功能、零距离国际商务空间1.5 主题定位五呼市首席商务生活公馆1.6 主题定位六国际化多元主题广场（二）、案名建议项目一期案名为内蒙古国际商贸城，二期的规划一方面是以一期商贸城定位为依托的，另一方面通过各种不同类型的功能形态组成，缔造极具倍增效应的复合黄金消费链，利于提升整个项目的综合竞争力，为了突出二期形象，便于市场推广，利于快速记易，建议二期案名沿袭一期案名的内涵，但应融入部分创新思维，利于后期推广，同时在二期开发运营中，应进行“企业品牌价值”塑造，所以建议在二期案名中增加“海亮”，从而快速提升海亮集团在内蒙乃至西北地区的知名度，为后续开发运营奠定市场基础。2.1 主推案名海亮国际城案名诠释： “海亮”：直接与公司名称相联合，表明项目是海亮集团所开发建设，树立公司形象。 “国际城”：沿袭“内蒙古国际商贸城”的传播形象。 案名大气且朗朗上口易于记忆。2.2 次推案名海亮都汇中心海亮尚都海亮国贸中心海亮国贸广场海亮国际新城海亮国际中心三、价格定位策略我司通过对目前呼市各竞争性楼盘的调查分析和本项目目标市场的研究，以及对楼市走向的预测，认为本项目价格拟定应遵循以下原则： 入市关注原则：入市价格应有一定的吸引力，开盘入市以优异的品质吸引准客户、潜在客户，聚集人气，形成焦点效应。 总价控制原则：鉴于目前呼市居民整体消费水平尚属于中端偏低，楼市呈现出低端热销，中间疲软，高端也以经济性定价策略的楼盘销售情况较好，因此，本案采取总价控制原则，符合消费者的置业心理，有效降低产品的销售抗性。 低开高走原则：将入市价定在具有竞争力的基调上，让先期购买的业主有物业升值的感受，即低开高走的价格更容易形成口碑，吸引客户成交。 房价差异原则：制定出具有一定差价幅度的单位单价，把楼层、朝向、户型等因素进行优、良、中排位，根据其相应的价值比制定出对应的价格。 先买先得利原则：留出一部分价格空间给先期购买的消费群，可以形成良好的口碑传播，对培育项目成长作用巨大。 后买仍然得利原则：通过分阶段营销推广，在销售前期时可以根据市场信息反馈来调整后续产品的销售策略，同样，房源的次序安排也是按照综合因素的的优劣来考虑，品质低的先推，品质高的后推，最终达到“价格越来越高，品质越来越好”的市场追捧效应。四、目标客群定位1、经商人士一期商贸城将成为二期目标客群定位的重要依托，围绕商贸城可对经营商户、批发零售客户等资源进行有效地整合，而且本项目位于车站商圈核心区域，依托火车站和长途汽车站两大交通平台优势，结合项目一期定位，所以将目标客户群主要锁定为经商人士，一方面可在车站商务区安个家工作、休闲、购物一步到位，而且酒店式公寓既省心又省时，能全面提升生活品质，另一方面由于众多优势，使项目具有独特的投资潜力，能增加目标客户的获利渠道。2、潜在市场投资人士 本项目地处车站商圈核心位置，与中山路商圈相隔不远，借助商贸城的独特资源，商业氛围浓厚，居家生活用房和商务办公租赁市场异常活跃，促使项目极具投资价值。作为区域内投资人士，如政府机关公务员、白领、私营企业主等，他们一般已有一套或两套住房，而且具有富裕的资金，却缺乏投资渠道，因此很容易选择地段较好的，具有升值潜力的物业进行置业投资。而作为区域外投资人士，如包头、东胜及西北其它城市的投资者，具有丰富的异地投资经验，项目各方面的优势及资源必能获得其认同。3、呼市新生代。呼市新生代和部分外来一族，也是购房群体中的生力军，由于受经济情况的限制，不能承受大面积、高总价的物业，所以具有同样的繁华与便利，而且总价又能符合其承受范围，也必将成为他们的首选。第四部分 商业招商运营策略研析一、招商策略1、以“旺场经营”为最终目标，进行科学定位，功能布局符合市场需求；2、开展“主题性定位”的营销策略，以差异化优势提升项目市场竞争力；3、遵循“高品位、低门槛”策略，主力店优先，散户优惠，完成招商目标。二、招商要求1、经营商品是否符合商场的经营主题；2、商品品牌价值是否与商场的整体形象一致；3、商户的租赁面积是否与楼层经营规划吻合