《前期物业服务合同(示范文本)》意义分析

前期物业服务合同（示范文本）意义分析前期物业管理的灭火器前期物业服务合同（示范文本）意义分析文/康琪雪近年来，随着物业管理行业的快速发展，相关各方的矛盾、纠纷也呈上升趋势，特别是前期物业管理阶段，由于是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户）过渡的物业管理，各种问题尤为突出。我们可以通过以下两个案例窥见一斑。2003年7月，福州市海景花园业主因对老管家信源物业管理公司不满，决定结束前期物业服务合同，另与新三泽公司签定新的物业服务合同。但信源公司以当初签定合同的是开发商，必须由开发商提出移交为由拒绝被炒毓鱼，甚至出现流血冲突。2004年1月，上海锦濒佳园发生业主与物业管理公司剧烈冲突事件，业主的不满归结为：小区不开正门，不论步行还是机动车只能走侧门.给业主造成极大不便;物业管理公司强行拆掉业主封露台的栏杆;绿地被物业管理公司改成停车场;公共维修基金帐户使用情况一直未公开;破坏业主之间的联络等等。2003年9月1日，物业管理条例正式实施，为物业管理活动提供了有力的法制保障，在此基础上颁布的前期物业服务合同（示范文本）也必将成为熄火物业管理纠纷火焰的一股清泉。第一，示范文本中明确规定了物业管理服务的内容（第二条、第三条）并在附件中规定了服务的质量标准。这就让前期物业管理企业意识到自己不是垄断目前所管理的小区，而是要珍惜自己已得到的服务管理权，所提供的服务不但要符合约定的内容更要符合各方面的质量标准。示范文本第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定，避免了前期物业管理合同对所有的业主提供一刀切服务，有效地满足了不同业主的特殊需要，真正做到以人为本，同时将一些业务分散交易，而不是强迫所有业主必须享有的做法，更彰显公平，避免业主以自己不需要某项服务为由拒交物业管理费。第二，示范文本中明确规定有关费用的收费方式、用途、业主缴费责任及费用公开等事项。物业管理的收费问题是一直困扰各物业管理企业的老大难，也是物业管理纠纷的顽疾之一，多数小区的物业管理费收缴率仅有80%,不少小区不到50%,一提及此往往是物业管理公司和业主各执一词，难分对错。示范文本中第七条明确了业主的缴费责任，同时第六条、第八条明确了物业管理公司公开使用物业服务资金用途的义务。费用的公开化不但让业主放心，同时也能赢得业主的理解，是物业管理公司与业主之间重要的沟通渠道。第三，示范文本中明确了有关物业经营与管理的责、权、利。除了第九条、第十条关于停车场收费的方式和权利、义务的规定以及第十一条有关会所收费的规定外，值得注意的是第十二条中明确了物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托物业管理公司经营，经营收入按约定分配。这将减少诸如楼顶广告以及广告收益归属而引起的纠纷，保护了业主的产权也维护了物业管理公司的经营权。第四，示范文本中规定了物业的承接验收事项（第十一条至第十七条）。住房质量问题也一直是物业管理的难为之处，业主将毕生储蓄倾囊而出，自然希望住上让自己放心的房子，物业管理公司也希望业主不要将本不属于自己责任范围的问题强加在自己头上。因此，对于物业管理公司来说，做好物业的接管验收可以大大减少日后关于住房质量的纠纷，一方而保护了业主的权益，另一方而明确了各方的质量维修责任，保护了自身权益，避免了夹在开发商和业主之间的尴尬。对于业主来说，协助物业管理公司进行有关的验收无疑会保护自己的正当权利，避免出现房屋质量纠缠不清的烦恼。第五，示范文本中明确了物业的使用和维护事项（第十八条至第二十四条）。首先无论是物业管理公司还是业主都应遵守临时公约以及就公共设备、公共秩序、环境维护等方而的约定。业主和物业管理公司都有义务维护良好的公共环境，减少相关纠纷的产生。其次，物业管理公司的管理要着重于小区的公共部位，而不应侵犯业主对其私有财产进行处理的权利，如案例中业主由于害怕被盗在露台或窗户加防盗栏，如果不是在公共部位且不影响其他业主的利益，物业管理公司不应以影响美观为由强加阻拦。再次，确因维修或公共利益临时占用道路、场地的，无论是物业管理公司还是业主都要征得相关业主的同意，这是对业主权利的保护。明确这一点就不会出现案例中小区只开侧门不开正门的现象，也不会有将绿地改为停车场的事情发生。最后，装饰装修中出现的纠纷也很多，对物业管理用房的处理和使用用途也有引发矛盾的案例，因此示范文本中明确相关的权利和责任有利于避免感谢您的阅读!