《物业服务合同》签订时应注意的几个方面

物业服务合同签订时应注意的几个方面 随着物业管理条例的出台，越来越多的业主都知道了作为业主所拥有的权利和义务，同时也更重视和谨慎地使用这些权利，期望能有效地维护自身的利益。其中最重要和业主利益关系最亲密的一项权利就是通过业主委员会选聘优秀的物业公司来管理小区，并和选好的物业公司签订好物业服务合同，因为该合同签订后，对全体业主和物业公司都具有法律约束力，所以签好该合同对业主来说是享受优质物业服务的关键所在。 鉴于目前的状况和即将实施的物业管理条例，业主委员会在和物业公司签订物业服务合同时应留意以下几点： 明确委托物业服务的内容、范围和期限 在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。假如商定不明，会带来许多不必要的麻烦。 例如某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部物业内容。而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价。而受委托的物业企业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准。 假如业主委员会在服务合同里没有商定具体的服务标准，也没有商定该物业公司不得将服务内容转委托给第三方的话，业主只能是白受损失。所以假如业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服务质量，那就要在服务合同中商定具体服务内容和详细的服务标准，并且商定该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则担当相应的违约责任。 除了物业管理条例规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更详细地商定: 例如，由业主委员会收取物业费后转交给物业公司、物业公司应为业主委员会供应相应的办公场所、业主委员会的主要领导人可以从物业费中提取补贴、业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应担当相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极协作物业公司工作，敬重物业公司专业化的管理方式和措施等。 明确物业公司的权利和义务 本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所担当的义务，并且尽可能地明确责任，例如保安失职导致业主物品被盗，物业公司应担当赔偿责任；物业公司在使用物业费时，必需有明确的记录并向业主委员会公开账目等。 对违约责任的商定 要在服务合同里明确物业公司违反商定应担当的违约责任，商定的责任要具有实用性和可操作性，不要商定成一些大而空的法规内容。特殊是对提前解聘的物业公司不准时退出的状况，虽然新的物业管理条例规定了国家行政机关对其惩罚的内容，但是它弥补不了给业主带来的实际损失，所以一定要商定假如出现这种状况，物业公司每拖一天就要担当一天的违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。 - 3 -