某商业综合体项目财务大纲

商商业综合体项目财务大业综合体项目财务大纲纲【前言】 本报告的目的：本报告的目的：预测项目的销售收入、销售成本、利润和现金流数据，测算出项目的各项经济效益指标。为项目投资决策、项目运营监控、以及项目考核提供依据。 本报告的内容为项目财务大纲，具体预算方案本报告的内容为项目财务大纲，具体预算方案依项目分期及分年度执行。依项目分期及分年度执行。纲纲 要要 第一部分第一部分 第一部分第一部分第一部分：测算基本假设第一部分：测算基本假设第二部分：项目经济指标模型第二部分：项目经济指标模型第三部分：项目融资规划第三部分：项目融资规划第四部分：项目税收规划第四部分：项目税收规划第一部分：基本假设第一部分：基本假设税率税率项目项目税率税率/ /比例比例计税计税/ /预缴依据预缴依据预缴时间预缴时间清算时间清算时间营业税及附加税率营业税及附加税率5.55%销售回款销售回款次月次月所得税税率所得税税率25.00%利润总额利润总额土地增值税预缴比例（普通住宅）土地增值税预缴比例（普通住宅）1.00%销售签约销售签约次月次月项目分期入伙后一年项目分期入伙后一年土地增值税预缴比例（非普通住宅）土地增值税预缴比例（非普通住宅）2.00%销售签约销售签约次月次月项目分期入伙后一年项目分期入伙后一年土地增值税预缴比例（商业）土地增值税预缴比例（商业）3.50%销售签约销售签约次月次月项目分期入伙后两年项目分期入伙后两年土地增值税预缴比例（写字楼）土地增值税预缴比例（写字楼）3.50%销售签约销售签约次月次月项目分期入伙后三年项目分期入伙后三年所得税预缴比例所得税预缴比例2.50%销售回款销售回款次月次月费用费用项目项目费率费率费率依据费率依据管理费用比例管理费用比例3.00%销售收入销售收入销售费用比例销售费用比例3.00%销售收入销售收入银行融资年利率银行融资年利率7.00%基准利率基准利率5.85%5.85%上浮上浮20%20%集团内部资金使用年利率集团内部资金使用年利率15.00%集团核定集团核定折现率折现率12.00%第一部分：基本假设第一部分：基本假设按揭回款按揭回款项目项目首付比例首付比例贷款比例贷款比例回款周期回款周期普通住宅普通住宅30%70%60天天非普通住宅非普通住宅40%60%60天天商业商业50%50%60天天写字楼写字楼50%50%60天天酒店酒店不支持按揭不支持按揭第一部分第一部分: :基本假设基本假设第一部分：基本假设第一部分：基本假设模拟销售假设说明：模拟销售假设说明： 可售但已确定不销售并自营的产品、不可售但有收益权的产品，在竣工当季可售但已确定不销售并自营的产品、不可售但有收益权的产品，在竣工当季按模拟整体销售并一次性计算相关损益和现金流。按模拟整体销售并一次性计算相关损益和现金流。1 1、可售但已确定不销售并自营的产品：销售金额、可售但已确定不销售并自营的产品：销售金额= =目标销售均价目标销售均价销售面积，销售面积，需计提期间费用与税金。需计提期间费用与税金。2 2、不可售但有收益权的产品：销售金额、不可售但有收益权的产品：销售金额= =目标单位成本目标单位成本销售面积，需计提管销售面积，需计提管理费用，但不计提销售费用和税金理费用，但不计提销售费用和税金第二部分：总体经济指标第二部分：总体经济指标金额单位：亿元金额单位：亿元类别类别经济指标经济指标项目合计项目合计 指标计算说明指标计算说明核心指标核心指标一一销售收入净利率销售收入净利率15.43%15.43%项目净利润项目净利润/ /总销售收入总销售收入二二全投资内含报酬率全投资内含报酬率57%57%净现值为净现值为0 0时的贴现率，全投资假设，时的贴现率，全投资假设，计算现金流时不考虑融资现金流入及借计算现金流时不考虑融资现金流入及借款本息的支付款本息的支付三三自有资金回收期自有资金回收期（月）（月）57 57 项目资金结余扣除预计专款专用的项目项目资金结余扣除预计专款专用的项目贷款余额后全部归还集团公司投入启动贷款余额后全部归还集团公司投入启动资金所需的时间资金所需的时间四四年均销售金额年均销售金额 8.51 8.51 项目总销售金额项目总销售金额/ /销售周期（年）；销销售周期（年）；销售周期指项目第一次开盘至项目销售结售周期指项目第一次开盘至项目销售结束的期间束的期间第二部分：总体经济指标第二部分：总体经济指标金额单位：亿元类别类别经济指标经济指标项目合计项目合计 指标计算说明指标计算说明其他指标其他指标一一项目总投资项目总投资 28.19 28.19 二二净利润净利润 6.57 6.57 三三总投资回报率总投资回报率23%23%净利润净利润/ /项目总投资项目总投资四四自有资金自有资金3.00 3.00 投入新项目必须的启动资金（扣除融资额后集投入新项目必须的启动资金（扣除融资额后集团累计拨入资金的最高值）团累计拨入资金的最高值）五五自有资金回报率自有资金回报率219%219%项目净利润项目净利润/ /自有资金自有资金六六销售收入总额销售收入总额 42.57 42.57 七七销售收入毛利率销售收入毛利率39%39%（总销售收入（总销售收入- -总销售成本总销售成本- -营业税金及附加）营业税金及附加）/ /总销售收入总销售收入八八财务净现值财务净现值5.90 5.90 各年净现金流量的折现之和，折现率统一按各年净现金流量的折现之和，折现率统一按12%12%计算，计算现金流时考虑融资现金流入及借款计算，计算现金流时考虑融资现金流入及借款本息的支付本息的支付九九资本金内含报酬率资本金内含报酬率81%81%净现值为净现值为0 0时的贴现率，计算现金流时考虑融资时的贴现率，计算现金流时考虑融资现金流入及借款本息的支付现金流入及借款本息的支付第二部分：静态利润指标第二部分：静态利润指标-实际营业利润实际营业利润金额单位：亿元金额单位：亿元项目项目合计合计1111年前年前1111年年1212年年1313年年1414年年1515年年1515年后年后 实际销售营业利润合计实际销售营业利润合计 8.29 8.29 (0.02)(0.02)0.87 0.87 1.23 1.23 1.64 1.64 2.49 2.49 3.54 3.54 (1.46)(1.46)销售收入销售收入住宅住宅22.50 22.50 2.31 2.31 4.29 4.29 5.97 5.97 5.28 5.28 4.65 4.65 商业商业8.52 8.52 1.39 1.39 0.71 0.71 0.78 0.78 2.35 2.35 3.29 3.29 车位车位其他其他小计小计31.02 31.02 3.70 3.70 5.00 5.00 6.75 6.75 7.62 7.62 7.94 7.94 减：减： 销售销售成本成本住宅住宅13.28 13.28 1.42 1.42 2.75 2.75 3.79 3.79 3.04 3.04 2.29 2.29 商业商业3.88 3.88 0.76 0.76 0.37 0.37 0.45 0.45 1.08 1.08 1.21 1.21 车位车位其他其他小计小计17.16 17.16 2.18 2.18 3.12 3.12 4.25 4.25 4.12 4.12 3.49 3.49 营业税及附加营业税及附加1.72 1.72 0.21 0.21 0.28 0.28 0.37 0.37 0.42 0.42 0.44 0.44 土地增值税土地增值税1.98 1.98 0.07 0.07 0.07 0.07 0.09 0.09 0.13 0.13 0.16 0.16 1.46 1.46 销售费用销售费用0.93 0.93 0.17 0.17 0.15 0.15 0.20 0.20 0.23 0.23 0.18 0.18 管理费用管理费用0.93 0.93 0.02 0.02 0.21 0.21 0.15 0.15 0.20 0.20 0.23 0.23 0.13 0.13 第二部分：静态利润指标第二部分：静态利润指标-模拟销售营业利润模拟销售营业利润金额单位：亿元金额单位：亿元项目项目合计合计1111年前年前1111年年1212年年1313年年1414年年1515年年1515年后年后 模拟销售营业利润合计模拟销售营业利润合计 2.89 2.89 2.51 2.51 0.85 0.85 (0.47)(0.47)销售收入销售收入住宅住宅商业商业7.29 7.29 7.29 7.29 车位车位其他其他4.26 4.26 4.26 4.26 小计小计11.55 11.55 7.29 7.29 4.26 4.26 减：减： 销售销售成本成本住宅住宅商业商业3.69 3.69 3.69 3.69 车位车位其他其他2.77 2.77 2.77 2.77 小计小计6.46 6.46 3.69 3.69 2.77 2.77 营业税及附加营业税及附加0.64 0.64 0.40 0.40 0.24 0.24 土地增值税土地增值税0.87 0.87 0.26 0.26 0.15 0.15 0.47 0.47 销售费用销售费用0.35 0.35 0.22 0.22 0.13 0.13 管理费用管理费用0.35 0.35 0.22 0.22 0.13 0.13 第二部分：静态利润指标第二部分：静态利润指标-财务费用与利润财务费用与利润金额单位：亿元金额单位：亿元项目项目合计合计1111年前年前1111年年1212年年1313年年1414年年1515年年1515年后年后 财务费用合计财务费用合计 2.02 2.02 0.09 0.09 0.48 0.48 0.59 0.59 0.59 0.59 0.24 0.24 0.03 0.03 集团资金占用费集团资金占用费 1.20 1.20 0.09 0.09 0.43 0.43 0.38 0.38 0.29 0.29 0.01 0.01 0.02 0.02 银行融资费用银行融资费用 0.82 0.82 0.04 0.04 0.22 0.22 0.29 0.29 0.23 0.23 0.03 0.03 所得税前利润所得税前利润 9.16 9.16 - -0.11 0.11 0.40 0.40 3.14 3.14 1.91 1.91 2.25 2.25 3.50 3.50 - -1.93 1.93 企业所得税企业所得税 2.59 2.59 0.21 0.21 0.88 0.88 0.55 0.55 0.56 0.56 0.88 0.88 - -0.48 0.48 净利润净利润 6.57 6.57 - -0.11 0.11 0.19 0.19 2.26 2.26 1.36 1.36 1.69 1.69 2.63 2.63 - -1.45 1.45 第二部分：项目现金流量第二部分：项目现金流量-经营现金流量经营现金流量贴现率：贴现率：12%12%金额单位：亿元金额单位：亿元类类别别序号序号项项 目目合计合计1111年前年前1111年年1212年年1313年年1414年年1515年年1616年年经营现金流量经营现金流量一一经营现金流入经营现金流入42.57 42.57 3.08 3.08 12.39 12.39 10.72 10.72 7.88 7.88 7.97 7.97 0.53 0.53 1 1销售回款销售回款住宅住宅22.50 22.50 1.79 1.79 4.30 4.30 5.73 5.73 5.61 5.61 4.81 4.81 0.27 0.27 商业商业8.52 8.52 1.29 1.29 0.80 0.80 0.73 0.73 2.27 2.27 3.15 3.15 0.26 0.26 模拟销售模拟销售产品产品11.55 11.55 7.29 7.29 4.26 4.26 小计小计42.57 42.57 3.08 3.08 12.39 12.39 10.72 10.72 7.88 7.88 7.97 7.97 0.53 0.53 第二部分：项目现金流量第二部分：项目现金流量-经营现金流量经营现金流量贴现率：贴现率：12%12%金额单位：亿元金额单位：亿元 类别类别 序号序号项项 目目合计合计1111年前年前1111年年1212年年1313年年1414年年1515年年1616年年1616年后年后经营现金流量经营现金流量二二经营现金流出经营现金流出33.98 33.98 2.50 2.50 3.85 3.85 9.37 9.37 5.57 5.57 4.09 4.09 4.13 4.13 1.02 1.02 3.46 3.46 1 1销售成本支出销售成本支出23.61 23.61 2.49 2.49 3.15 3.15 7.31 7.31 3.81 3.81 2.86 2.86 3.02 3.02 0.98 0.98 1.11.1 土地获得价款土地获得价款2.80 2.80 2.49 2.49 0.08 0.08 0.23 0.23 1.21.2 前期工程费前期工程费0.71 0.71 0.38 0.38 0.19 0.19 0.05 0.05 0.08 0.08 0.01 0.01 0.00 0.00 1.31.3 建安成本建安成本20.04 20.04 2.69 2.69 7.12 7.12 3.48 3.48 2.76 2.76 3.01 3.01 0.97 0.97 1.41.4 开发间接费用开发间接费用0.07 0.07 0.05 0.05 0.02 0.02 2 2期间费用支出期间费用支出2.55 2.55 0.02 0.02 0.37 0.37 0.74 0.74 0.66 0.66 0.46 0.46 0.31 0.31 2.12.1 管理费用（实际销售）管理费用（实际销售）0.93 0.93 0.01 0.01 0.21 0.21 0.15 0.15 0.20 0.20 0.23 0.23 0.13 0.13 2.22.2 管理费用（模拟销售）管理费用（模拟销售）0.35 0.35 0.00 0.00 0.22 0.22 0.13 0.13 2.32.3 销售费用（实际销售）销售费用（实际销售）0.93 0.93 0.17 0.17 0.15 0.15 0.20 0.20 0.23 0.23 0.18 0.18 2.42.4 销售费用（模拟销售）销售费用（模拟销售）0.35 0.35 0.00 0.00 0.22 0.22 0.13 0.13 3 3税金支出税金支出7.81 7.81 0.32 0.32 1.32 1.32 1.10 1.10 0.77 0.77 0.80 0.80 0.04 0.04 3.46 3.46 3.13.1实际销售部分：营业税金实际销售部分：营业税金及附加及附加1.72 1.72 0.17 0.17 0.28 0.28 0.36 0.36 0.44 0.44 0.44 0.44 0.03 0.03 土地增值土地增值税税1.98 1.98 0.07 0.07 0.07 0.07 0.09 0.09 0.13 0.13 0.16 0.16 1.46 1.46 所得税所得税1.87 1.87 0.08 0.08 0.13 0.13 0.16 0.16 0.20 0.20 0.20 0.20 0.01 0.01 1.09 1.09 3.23.2模拟销售部分：营业税金模拟销售部分：营业税金及附加及附加0.64 0.64 0.40 0.40 0.24 0.24 土地增值土地增值税税0.87 0.87 0.26 0.26 0.15 0.15 0.47 0.47 所得税所得税0.72 0.72 0.18 0.18 0.11 0.11 0.43 0.43 第二部分：项目现金流量第二部分：项目现金流量-经营现金流量经营现金流量 金额单位：亿元金额单位：亿元序号序号项项 目目合计合计1111年前年前1111年年1212年年1313年年1414年年1515年年1616年年1616年后年后三三经营性净现金流量经营性净现金流量8.59 8.59 (2.50)(2.50)(0.77)(0.77)3.03 3.03 5.15 5.15 3.79 3.79 3.84 3.84 (0.49)(0.49)(3.46)(3.46)四四累计经营性净现金流累计经营性净现金流量量8.59 8.59 (2.50)(2.50)(3.27)(3.27)(0.25)(0.25)4.91 4.91 8.70 8.70 12.53 12.53 12.04 12.04 8.59 8.59 五五累计净现值累计净现值5.50 5.50 六六全投资内含报酬率全投资内含报酬率57%57%七七调整后经营净现金流调整后经营净现金流(0.03)(0.03)(2.50)(2.50)(0.77)(0.77)(2.98)(2.98)1.64 1.64 3.79 3.79 3.84 3.84 (0.49)(0.49)(2.55)(2.55)八八调整后累计净现金流调整后累计净现金流(0.03)(0.03)(2.50)(2.50)(3.27)(3.27)(6.26)(6.26)(4.62)(4.62) (0.83)(0.83)3.01 3.01 2.52 2.52 (0.03)(0.03) 金额单位：亿元金额单位：亿元 序号序号项项 目目合计合计1111年前年前1111年年1212年年1313年年1414年年1515年年1616年年1616年后年后考虑融资计划的现金流量考虑融资计划的现金流量九九融资现金流入融资现金流入7.40 7.40 2.50 2.50 1.50 1.50 3.10 3.10 0.30 0.30 1 1集团投入集团投入3.00 3.00 2.50 2.50 0.50 0.50 2 2银行融资银行融资4.40 4.40 1.00 1.00 3.10 3.10 0.30 0.30 十十融资现金流出融资现金流出8.22 8.22 0.54 0.54 0.22 0.22 1.89 1.89 3.64 3.64 1.93 1.93 1 1归还集团投入归还集团投入3.00 3.00 0.50 0.50 1.60 1.60 0.90 0.90 2 2归还银行贷款归还银行贷款4.40 4.40 2.50 2.50 1.90 1.90 3 3银行融资费用银行融资费用0.82 0.82 0.04 0.04 0.22 0.22 0.29 0.29 0.23 0.23 0.03 0.03 十一十一净现金流量净现金流量7.77 7.77 0.19 0.19 5.91 5.91 3.56 3.56 0.15 0.15 1.90 1.90 (0.49)(0.49) (3.46)(3.46)十二十二累计净现金流量累计净现金流量7.77 7.77 0.19 0.19 6.10 6.10 9.66 9.66 9.81 9.81 11.72 11.72 11.22 11.22 7.77 7.77 十三十三累计净现值累计净现值5.90 5.90 十四十四资本金内部收益率资本金内部收益率81%81%第二部分：项目现金流量第二部分：项目现金流量-考虑融资的现金流量考虑融资的现金流量第二部分：启动期项目经济指标第二部分：启动期项目经济指标利润利润内容内容计划明细计划明细项目总额项目总额11年前总额年前总额11年后总额年后总额11年总额年总额项目损益项目损益销售面积销售面积销售面积销售面积( (万平米万平米) )住宅住宅22.51 17.93 4.58 商铺商铺3.96 2.58 1.39 合计合计26.48 20.51 5.96 销售收入销售收入销售金额销售金额( (亿元亿元) )住宅住宅11.26 8.94 2.31 商铺商铺4.36 2.97 1.39 合计合计15.62 11.92 3.70 销售成本（亿元）销售成本（亿元）9.26 7.07 2.18 税金税金营业税金及附加营业税金及附加0.86 0.65 0.21 土地增值税土地增值税0.44 0.29 0.15 合计合计1.30 0.94 0.36 期间费用期间费用销售费用销售费用0.47 0.30 0.17 管理费用管理费用0.47 0.01 0.25 0.21 财务费用财务费用0.15 0.10 0.05 合计合计1.09 0.02 0.64 0.43 项目可售部分利润项目可售部分利润3.98 -0.02 3.26 0.73 持有物业产权面积持有物业产权面积9.53 持有物业价值持有物业价值6.24 第二部分：启动期项目经济指标第二部分：启动期项目经济指标现金流现金流金额单位：亿元金额单位：亿元内容内容计划明细计划明细项目总额项目总额11年前总额年前总额11年后总额年后总额11年总额年总额项目现金流项目现金流销售回款销售回款15.62 12.54 3.08 支付支付成本成本 支付支付支付土地款支付土地款1.68 1.49 0.18 0.01 支付前期工程款支付前期工程款0.43 0.06 0.37 支付工程款支付工程款13.32 0.01 10.62 2.69 支付开发间接费支付开发间接费0.06 0.06 税金税金 支付支付支付营业税金及附支付营业税金及附加加0.86 0.73 0.13 支付土地增值税支付土地增值税0.44 0.37 0.07 支付所得税支付所得税0.99 0.97 0.02 期间期间 费用费用 支付支付支付销售费用支付销售费用0.47 0.30 0.17 支付管理费用支付管理费用0.46 0.01 0.24 0.20 支付财务费用支付财务费用0.15 0.10 0.05 合计合计18.86 1.52 13.62 3.71 融资融资融资进度融资进度2.00 0.30 1.70 还款进度还款进度2.00 2.00 现金流现金流本期净现金流本期净现金流-3.24 -1.52 -2.79 1.07 累计净现金流累计净现金流-3.24 -1.52 -3.24 -0.45 一、集团支持一、集团支持 ：3亿亿1、并购款：、并购款：2.5亿亿2、开发贷款放款前支付前期费用、工程费用：、开发贷款放款前支付前期费用、工程费用：5000万元万元3、14年年4季度还清季度还清4、产生资占用费：、产生资占用费：1.2亿亿第三部分：项目融资规划第三部分：项目融资规划集团投入集团投入5000万元：万元：为开发贷款到位前的支付需求。为开发贷款到位前的支付需求。第三部分：项目融资规划第三部分：项目融资规划金额单位：万元金额单位：万元项目项目1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月合计合计支付合计支付合计508 532 1685 1163 1590 658 6136 6136 工程款支付工程款支付291 205 803 908 1040 330 3577 3577 税金支付税金支付57 0 0 0 0 57 114 114 销售费用支付销售费用支付15 10 767 146 84 159 1181 1181 管理费用支付管理费用支付137 309 106 96 97 105 850 850 其他支付（众鼎大楼营运）其他支付（众鼎大楼营运）9 8 8 13 369 6 413 413 二、开发贷款：二、开发贷款： 1.意向合作银行意向合作银行：与集团有业务往来的银行，工行、建行、农行、光大行。 备选银行：桂林银行、桂林漓江农业银行 2.贷款总额：贷款总额： 4.4亿，从11年至13年分期到位 15年3季度全部还清 融资利息：8190万第三部分：项目融资规划第三部分：项目融资规划二、销售回款：二、销售回款： 项目项目销售现金流入支持：销售现金流入支持：31亿（不含模拟销售）亿（不含模拟销售）第三部分：项目融资规划第三部分：项目融资规划第四部分：税务策划第四部分：税务策划税率税率项目项目税率税率/ /比例比例计税计税/ /预缴依据预缴依据预缴时间预缴时间清算时间清算时间营业税及附加税率营业税及附加税率5.55%销售回款销售回款次月次月所得税税率所得税税率25.00%利润总额利润总额土地增值税预缴比例（普通住宅）土地增值税预缴比例（普通住宅）1.00%销售签约销售签约次月次月项目分期入伙后一年项目分期入伙后一年土地增值税预缴比例（非普通住宅）土地增值税预缴比例（非普通住宅）2.00%销售签约销售签约次月次月项目分期入伙后一年项目分期入伙后一年土地增值税预缴比例（商业）土地增值税预缴比例（商业）3.50%销售签约销售签约次月次月项目分期入伙后两年项目分期入伙后两年土地增值税预缴比例（写字楼）土地增值税预缴比例（写字楼）3.50%销售签约销售签约次月次月项目分期入伙后三年项目分期入伙后三年所得税预缴比例所得税预缴比例2.50%销售回款销售回款次月次月第四部分：税务规划第四部分：税务规划集团财务部统筹，桂林公司配合。集团财务部统筹，桂林公司配合。项目投资方案比较项目投资方案比较单位：亿元单位：亿元方案一：转让土地方案一：转让土地面积面积单价（元）单价（元）转让价转让价集团资金投资到其他公司占用费集团资金投资到其他公司占用费收益收益购入价购入价利润利润200000200000165016503.33.31.21.22.472.472.032.03方案：自己开发方案：自己开发收入收入成本成本费用、税费费用、税费其中资金占用其中资金占用净利润净利润 42.56 42.56 23.6123.61 12.3912.391.21.26.566.56项目投资方案比较项目投资方案比较优选：方案二优选：方案二理由：理由：一、直接经济收益第二方案净收益为第一方案一、直接经济收益第二方案净收益为第一方案3.23.2倍；加上支付给集团的倍；加上支付给集团的资金占用费，为资金占用费，为3.83.8倍。倍。二、社会效益：第二方案利于集团规模扩张及影响力扩张。二、社会效益：第二方案利于集团规模扩张及影响力扩张。完