安徽·宿州·道东路综合体项目汇报提案45p

汇报提案汇报提案 本项目位于安徽省宿州市道东片区，我司结合项目特殊区位、地块性质等因素，综合考虑开发商开发目标等，本着专业的视角，凭借多年实操经验，遵循市场规律和价值规律，形成此次针对性汇报提案。如有不尽或对项目理解错误，系沟通误解，后期合作可做思路调整。 策划中心 2011年11月29日 提案综述：第一部分：地级市商圈分布规律第二部分：项目基本情况分析第三部分：项目多向定位思路第四部分：购物广场店中店多种定位方向第五部分：购物广场针对性营销策略剖析第六部分：项目招商难题及解决方案第七部分：我司商户资源展示目 录第一部分第一部分 城市商业网点规划，是政府行为，有着其内在的规律。根据城市不同版块划分而规划了相应的商业服务网点，各规划区域了设置了相应的各种配套。同时根据不同的居住组团和消费人口，还规划了相应的商业网点的规模和辐射区域。一般而言，一个地级市规划了1个市级商业中心（部分还规划有1个副市级商业中心），若干个区域商业中心，多个社区商业中心及数条特色商业街（主要以餐饮街区为主）。 开发商应根据地块所处区域，顺应政府商业网点规划，找到适合的开发类型，而不要试图去改变政府规划，去创造一些所谓的市级或副市级商业中心。区域商业中心市级商业中心副市级商业中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心社区商业中心社区商业中心社区商业中心社区商业中心社区商业中心社区商业中心社区商业中心第二部分第二部分一、城市规划解读项目位于城市中心区 根据宿州市城市总体规划（20102030） 将城区划分为三大主要功能区，即城市中心区、汴北新城区和符离区。同时，由城市中心区和汴北新城区共同构筑成宿州市城市主城区。 城市中心区（项目所在区域）：以现状建成区为主，适当向外围扩展形成城市中心区。以行政、金融、商贸服务、文教、科技、信息和工业、交通及居住等为主的市级综合性功能区。 汴北新城区：依托城市中心区，跨越新汴河，沿城市南北主轴线滚动发展形成汴北城市新区。以新型工业和科技、信息、文化、居住等为主的功能区。 符离区：借助行政区划调整和主城区的辐射和吸引，以符离镇区为基础，沿城市南北主轴线发展形成相对独立完整的城市功能组团。以商贸、文教和工业、交通及居住等为主的区级综合性功能区。老城区汴北新城区符离区二、城市商圈解读项目位于道东区域商业中心内 根据宿州市城市商业网点规划（2005-2020），宿州市规划发展形成一个市级商业中心，一个市级商业副中心以及六个区域商业中心。n市级商业中心：即以汴河中路、胜利中路和淮海中路交叉的“工”字状n为中心的辐射块，东西以宿怀北路和西昌路为界，南北以浍水路、环城n北路为界。n市级商业副中心：汴北新城区是城市总体规划以工业生产为主的城市副n中心，该区域相应安排一处市级商业副中心，即以临溪路和含月路为中n心，南起唐河路，北至拱辰路的商业区。n区域商业中心： 1、 西北新区区域商业中心：规划该区域商业中心在南坪北路两侧，南起胜利西路、北至濉河路区域。2、西南区域商业中心：该区域靠近合徐高速出入口，规划该区域商业中心在高开路两侧，东至西昌南路、西至三八南路区域。3、西区区域商业中心：该区域位于西三里附近，规划该区域商业中心以汴河西路与三八中路交叉口为中心的区域。4、 经济开发区区域商业中心：规划该区域商业中心以206国道与外环路交叉口为中心，东至金海大道，西至运粮河区域。5、 道东区域商业中心（项目所在地）：该区域位于京沪铁路以东，规划该区域商业中心在曙光路及商场路两侧，南起汴河路，北至翠园路区域。6、符离集区域商业中心：规划该区域商业中心以富强路为中心，西起鼓山路、东至黄山路区域。三、项目所属商圈解读项目位于道东区域商业中心边缘本项目四、项目地块分析（一）优势分析1、项目地块较为平整，同时面积较大，利于商业规划。2、项目地块北临沱河，具有优越的景观资源。3、本项目自有社区的居民已经达到了4万人以上，有一定的消费基础。4、本项目是区域改造的第一个项目，抢占先机，在没有竞争对手的情况下，商户选择的空间较大。5、道东区域处于改造升级阶段，随着住宅社区的建设，人口的导入，未来商业需求较大。（二）劣势分析1、项目位于区域的边缘2、项目所在区域处于改造初期，消费基础较为薄弱。2、项目区域内目前处于旧改过程，区域开发进度不确定性将会对本项目的招商运营带来较大的影响。第二部分第二部分一、项目多向定位思路定位方向一：区域型商业中心定位方向二：大型社区商业中心 结合项目自身经济技术指标、项目地段、周边商业氛围、区域内竞争地块情况等综合因素，本项目有以下两种定位方向：注：最终定位需通过深度的市场研究及经济测算后再定。 如果项目西侧的地块，未能先行启动，并且遭遇了拆迁压力的情况下，且本项目南部可以延伸城市主干道汴河路上，延续汴河路的商业氛围，则可以定位成区域型商业中心，通过先发制人，引进大型的百货，采用“大百货+大超市”的主力店组合模式，奠定区域型商业中心基础，辐射整个道东片区数十万人口。二、定位方向一：区域型商业中心定位百货商场（五层）社区底商（两层）购物广场（四层）步行街（三层）酒吧街（三层）百货商场（五层）社区底商（两层）购物广场（四层）步行街（三层）酒吧街（三层）区域楼层销售/持有社区底商两层全部可售酒吧街三层全部可售步行街三层全部可售购物广场四层一层店中店全部可售二三层为大型超市持有四层为大型餐饮休闲娱乐持有百货商场五层一层规划部分街铺用于销售其他区域为大型百货持有假设项目地块不能够延展到汴河路上，而且项目的西侧的大型商业地块同期启动，本项目仍然可以凭借着自建社区内的4万多高消费人群，及邻近社区的居民带来的就近消费，打造成一个社区商业中心，以超市单主力店为核心的“主力店+街区“模式。三、定位方向二：大型社区商业中心定位社区底商（两层）购物广场（四层）步行街（三层）酒吧街（三层）社区底商（两层）购物广场（四层）步行街（三层）酒吧街（三层）区域楼层销售/持有社区底商两层全部可售酒吧街三层全部可售步行街三层全部可售购物广场四层一层店中店全部可售二三层为大型超市持有四层为大型餐饮休闲娱乐持有第三部分第三部分购物广场店中店有以下两种定位方向：u 定位方向一：百货化店中店u定位方向二：运动休闲主题店中店 经营规模一般较大，在8000-10000平方米左右，主要经营零售类百货、便利配套与餐饮业态。店中店内零售类百货品类较多，其中女装与运动休闲服饰占较大比例。该模式下配套餐饮与其他便利性配套占比都较小。以嘉信茂购物广场的店中店为例：一、定位方向一：百货化店中店l案例：长沙嘉信茂购物广场店中店业态 实用面积（） 占比 家居 2002.4%化妆品 3003.5%男装 8209.6%女装 163019.0%食品 7208.4%饰品 5035.9%童装、玩具 106012.4%鞋、箱包 7608.9%运动休闲 250029.9%合计 8500100.0% 经营规模一般在4000平米左右，主要经营青春时尚休闲类百货、餐饮与便利配套业态，零售类百货占店中店总经营面积60%，其中女装主要经营二、三线的品牌，以时尚女装为主；青春休闲服饰占比较大，占服饰经营面积的25%，主要经营二线青春休闲品牌，如美特斯邦威、以纯、真维斯、威鹏等。餐饮占店中店总经营面积30%，主要经营中式餐饮、中西式快餐、特色小吃；便利配套占比非常小，只占总经营面积2%。以大润发购物广场店中店为例：二、定位方向二：运动休闲主题店中店l案例：江汉路大润发店中店业态面积（）占比餐饮120030%百货零售240060%儿童乐园1002%个人护理2004%社会便利2004%总计4100100%第四部分第四部分 本次汇报我司增加提供购物广场一层有两种营销模式剖析，便于发展商更能够深入了解购物广场的销售和招商运营的结合。 以武汉缤纷生活广场为例，进行剖析，为本项目提供参考。单通道销售模式 多通道销售模式在业态定位方面，以运动休闲为主题定位。在销售方面，进深深，单铺面积较大，销售 总值较高，给销售带来一定压 力。从招商方面，利于引进优质品牌。从运营方面，单通道保证了人流的均衡性， 提高了生存几率。（武汉缤纷生活广场的单通道方案）一、单通道销售模式在业态定位方面，以便利、潮流主题为主。在销售方面，单铺面积较小，利于销售价值 最大化。在招商方面，不利于引进优质品牌，整体档 次上会有所下降，但生存基本 上没有问题。在运营方面，双通道的第二条通道的经营会 有一定的压力。（武汉缤纷生活广场的多通道方案）二、多通道销售模式第五部分第五部分 百货主力店难招是目前地级市大型商业中心招商普遍面临的最大障碍。加上全国连锁百货屈指可数，拓展的速度相对沃尔玛、家乐福、大润发等超市而言较慢，一年只拓展5、6个店，就连宜昌等相对发达的二、三线地级市都尚未有连锁百货出现，更不用说更不用说宿州、邵阳、信阳等三、四线城市。再加上步步高等区域连锁百货连锁化程度又不高，导致了县级乃至地级市大型商业中心面临着百货主力店缺席的巨大压力。 在连锁百货招商难的情况，如何解决百货主力店的缺失，是项目能否与周边传统百货抗衡的关键，也是项目未来能否作为区域商业中心成功运营的先决条件。一、百货主力店资源严重缺失在连锁百货招不到的情况下，发展商既可以选择自创百货品牌；也可以选择加盟连锁百货，如全国连锁百货太平洋百货、百盛、天虹商场等都有品牌输出管理的服务。优势一：发展商自有物业，大大降低了经营成本，具有较强的抗风险能力；发展商能够以优惠的合作方式引进品牌商家；并可凭借无租金压力的优势高频率地大力搞促销，对垒传统百货。优势二：在百货连锁程度不高的县城，利用连锁百货的真空地带，发展商自营百货极易打造成当地的百货霸主，如东莞的天和百货、中山的益华百货、湖南衡阳的晶珠百货等。优势三：百货就是提款机，正常情况下，营业面积2万平方米百货一个月的纯盈利能够达到190万，一年就有2000多万的收益；自营百货还便于发展商的资金周转，拖压2个月的货款就能为发展商周转到3000万资金。 优势四：开发与经营两翼齐飞，自营百货利于发展商抓住营运的根本，在商业地产路上走的更远。我司解决之道策略一：发展商自营百货/加盟百货 在连锁百货不进驻，且发展商不准备自营百货的情况下，也可以采用“多次主力店+店中店”的组合，运用百货化经营模式，以联营扣点与纯租赁相结合的方式来进行统一运营，以弥补百货主力店的缺席，如惠州港惠新天地，就是采用店中店式百货模式，通过店中店的规模优势及完善的配套优势来与周边的传统百货抗衡。策略二：经营店中店式百货 大型酒楼、西餐旗舰店等高端、大宗餐饮的辐射力广，是大型商业中心不可或缺的超级聚客机，汇集城市的中高端消费群，是大型商业中心的核心组合业态之一。但是由于餐饮的中央厨房配送系统带来的成本压力，及对厨师的要求较高，导致了大型连锁餐饮连锁范围较小，品牌资源稀缺，在这种情况下，多数大型商业中心因陋就简，采取引进多家特色小餐饮来进行弥补，结果导致小餐饮扎堆，对商业中心的档次、竞争力提升的贡献力较小，导致了配套商业缺少了吸引力。二、高端、大宗餐饮难以引进，小餐饮扎堆经营 多管齐下引进大型餐饮1、引进全国连锁餐饮，如宜昌CBD购物中心引进了成都的名吃龙抄手，面积达到了1000多平方米，上岛咖啡旗舰店，规模为2000平方米。2、到上游省会城市寻找资源，比如河南某地级市的项目，就可以到郑州去找资源。3、到周边城市寻找资源，比如安徽某地级市的项目，就可以通过到邻近的地级市如芜湖、马鞍山等地级市去找资源。4、发动本地现有商户，通过项目宣传造势，引导其做大做强，通过规模和服务的提升，凭借项目提供的综合配套，做成本地餐饮老大。5、通过整合全国加盟型连锁餐饮资源，发动本地投资商进行加盟，通常有政府关系资源的公务员，和企业主等。6、发展商代理加盟餐饮品牌，或者自创品牌。如衡阳晶珠广场发展商就采用了与商家合作云顶餐厅。我司解决之道 商业中心不光是一站式的购物场所，更是现代城市居民的休闲娱乐场所，而且随着城市居民的消费水平和消费观念的提升，对商业中心中娱乐业态要求越来越丰富，而且人气爆满，但很多地级市商业中心在遭遇娱乐业态招商难的情况下，只是简单的拼凑，娱乐业态非常单一，一般只有电玩和KTV。将随着新的大型商业中心项目开发后，逐渐的失去了竞争力。三、娱乐业态不丰富，吸引力不够 引进多元化的娱乐业态，打造项目亮点，提升核心竞争力我司解决之道 儿童职业体验馆是在安全互动的环境中尝试各项工作，体验真实的社会活动，理解通过劳动取得报酬的生存道理，为未来的健康成长和职业发展打下良好的认识基础。孩子们可以尽情选择自己理想中的各种职业：消防员、宇航员、考古学家、记者、医生、机长、设计师、主播、驾驶员、建筑工人如未来的梦想体验馆Do都城！1、儿童体验馆 玩具反斗乐园涵盖了各个儿童年龄和智力阶段有关的玩具，他们在不断的年龄阶段有着不同的爱好，应按年龄段细分玩具：如按03岁 37岁 710岁 1014岁 区分，具体玩具可以分以下几种品类，益智组合，积木，电动玩具，卡通玩偶，模型玩具，毛绒玩具等，可以提高儿童的认知能力，分析能力，想象能力，培养他们的成就感。 2、玩具反斗乐园第六部分第六部分在连锁百货招不到的情况下，发展商既可以选择自创百货品牌；也可以选择加盟连锁百货，如全国连锁百货太平洋百货、百盛、天虹商场等都有品牌输出管理的服务。天虹商场、王府井百货、百盛百货、银座百货、太平洋百货、新世界百货、巴黎春天、大洋百货、银泰百货、大商集团、中央百货、乐天百货茂业百货、岁宝百货、海雅百货、伊势丹百货、金鹰国际、广百百货、美美百货、崇光集团久光百货、海南夏日百货、中百百货、丹尼斯百货、平和堂、伊藤洋华堂一、突破百货招商国际风情美食：金不换东南亚美食、金象苑泰国鱼翅燕窝菜馆、广州蕉叶、泰满冠泰国菜馆、蕉叶南亚汇、亚马逊巴西烤肉、中森茗菜、汉拿山、大渔铁板烧、笑味轩韩国料理、新罗宝韩国料理、火间土日本料理、故乡-舞鹤日本料理、忍者居新概念日本料理、天绿回转寿司、深圳禾绿寿司大型酒楼：全聚德、毛家饭店、湘鄂情、俏江南、陶然居、巴国布衣、涪陵巴人、巴蜀风月、巴蜀风、大蓉和、麦广帆集团：（海港大酒楼、海港城、翅福、大饱口福、国宴饭店、名厨饭堂、王子饭店、王子铂金饭店、王子国宴饭店、王子厨房、王子私房菜）、胜记餐饮、唐宫海鲜坊、客家王、丹桂轩、天天渔港、渔潜码头、潮江春、蜀王、醉翁亭、西湖春天、江南厨子、龙抄手、滋味堂.民间瓦罐汤、漓江又一轩、六千倌、金钱豹、菜根香、厦门音乐厨房大型火锅：草原牧歌、苏武牧羊、百年老妈、小肥羊、一品小肥羊、谭鱼头、小尾羊、蜀王火锅、东来顺、肥牛先生、澳门豆捞、海底捞、德庄火锅、天府火锅、巴将军、重庆家福火锅、三国英雄火锅、重庆高老九火锅、华神火锅西餐商家： 豪客来、绿茵阁、金汉斯、棒约翰、豪享来、拉丁餐厅、巴贝拉、雨花西餐厅、好伦哥、意粉屋、香舍法国餐厅咖啡商家：上岛咖啡、爵士岛咖啡、迪欧咖啡、米箩咖啡、两岸咖啡、百怡咖啡、蓝山咖啡、名典咖啡、西堤岛咖啡、星巴克、滨乐咖啡二、突破大型餐饮招商健身中心：奇迹健身、圣玛瑜伽健身会所、哈达瑜伽会所、印迦瑜伽健身会所、元泉瑜伽健身中心、动岚健身、普梵思诺瑜伽中心、中航健身会所、百盛健身会所、阳光海健身会所、中体倍力健身、蝉舟瑜伽馆、金吉鸟健身连锁、上海明仕瑜伽健身会所、浩沙健与美健身、金仕堡、宾仕堡、力美健健身、韦德伍斯健身、金吉鸟健身、酷派尔健身俱乐部、奇迹之旅健身、百特健身会所、亚历山大健身会所、宝力豪健身、伊特斯国际健身美容俱乐部美容SPA:玛花纤体、佐登妮丝、美之露美容SPA会所、御廷岚锦、邀月轩美容保健、可丽唯美减肥连锁、思妍丽美容、碧肤春祛痘机构、鸿雅依涟美甲、美海家园纤体美容、流金岁月美容院、田缘舞沙玫瑰精华、百年香榭、千领国际美容、林清轩、宝琪兰、紫颖美容、雨露美容院、修身堂美容、琪雅、天黛美容美体、水胭脂国际美容、果素堂美容、法国艾妃儿国际美容、珂爱迩、美舍雅阁、贝黎诗专业美容中心、京都薇薇国际美容美体连锁、海豚湾美甲、婷美纤纤、梦圆皇宫、欧洁蔓美容美体、依贝佳美体、凤仪轩、路易芬尼、青岛植秀堂养生养颜、仙娜美容连锁、阳光新贵、宝娜、龙丹丽莎、雪姬美素美容儿童娱乐：爱乐游、中山阳光乐园、贝乐园亲子系列、上海霓虹儿童广场、天才宝贝、天线宝宝、红黄蓝亲子乐园、卡乐咪国际儿童俱乐部、欢乐海洋儿童乐园、哈你小孩运动乐园、啵啵爱乐园、小Q 反斗城、奇乐儿儿童主题游乐园、酷贝拉、“Do都城”少儿社会体验馆、星月玩具电玩：汤姆熊电玩、神采飞扬、阳光谷欢乐时光电玩、三国英雄、城市英雄电玩、世宇乐园、阳光电玩、酷尚动漫电玩城、东方英雄嘉年华、5C娱乐岛、爱玩嘉年华 KTV：乐富豪KTV、凡尔赛K帝苑连锁KTV、米乐星KTV、城市之星、阳光钱柜、红印象KTV、跨越时空、好乐迪、大歌星、钱柜、讴歌连锁KTV、银乐迪、普乐迪、红点KTV、莱特曼ktv、加州红KTV、嘉乐迪量贩KTV、流金岁月KTV、金库KTV、麦乐迪KTV、乐圣KTV、赛乐堡 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