资源描述
肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王肥城泰肥一级路旁项目肥城泰肥一级路旁项目发展战略及营销策划案发展战略及营销策划案（初步沟通案稿）（初步沟通案稿）肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王【引子引子】通过对本案所属宗地的实地的考察，结合项目所属城通过对本案所属宗地的实地的考察，结合项目所属城市、区域、地段、商业发展情况、产业基础等外在因市、区域、地段、商业发展情况、产业基础等外在因素的分析，我们认为本案可以建设成为覆盖一定区域素的分析，我们认为本案可以建设成为覆盖一定区域的综合性商业项目。的综合性商业项目。具备诸多优势与机会的好项目具备诸多优势与机会的好项目即，本案具备成为即，本案具备成为“第五代专业市场第五代专业市场”的基的基础础肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王项目的项目的三大主要目标三大主要目标全力销售全力销售以销售为主要目标，迅速回笼资金，其次要考虑后续的经营问题降低风险降低风险 实施稳健操作实施稳健操作在流动性、收益性和安全性上，安全性列首位，项目必须低风险稳健操作积累经验积累经验 储备资源储备资源通过本案成功运作，积累专业市场项目，为企业长久发展积累经验，储备资源肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王项目发展方向项目发展方向总体原则总体原则产品结构产品结构本案做成什么样的市场？怎样做好这个项目？项目的总体原则是什么？做什么样的产品？什么样的产品更适合销售，适合经营？项目利益最大化项目利益最大化项目的三个核心问题项目的三个核心问题肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王总体原则：营销领航总体原则：营销领航 经营跟进经营跟进项目发展方向项目发展方向确定什么样的市场定位，才能最大限度的树立市场形象。获得相应的竞争优势和市场认同感。解决之道：解决之道：通过对泰安区域内商业市场的调研。研究鲁中经济发展区域的专业市场发展方向和规模，状况。对投资者和经营者进行访谈，了解他们对于专业市场项目在项目宗地开发可行性的看法。项目应该打造什么样的产品？才能获得投资者和经营者的信心，实现快速的产权销售。解决之道：解决之道：通过对泰安区域内商业市场的调研，研究鲁中经济发展区域的专业市场产品的结构和产品组合。探索最适合本案的产品形式和组合。对投资者和经营者进行访谈，征求对与本案开发的总体看法，了解他们对这种产品结构和形式的看法和看法产生的原因，并研究项目做旺与产品结构必然的关联性。项目产品结构项目产品结构肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王我们围绕目标，带着核心问题进行以下思考我们围绕目标，带着核心问题进行以下思考市场调研市场调研No.1 市场环境如何？有哪些机会点？市场环境如何？有哪些机会点？项目定位项目定位No.2 本案的价值在哪？我们的客群是谁？我们优势在哪？本案的价值在哪？我们的客群是谁？我们优势在哪？总体营销策略总体营销策略No.3 制定怎样的策略才能实现旺销？实现利润最大化？制定怎样的策略才能实现旺销？实现利润最大化？营销推广营销推广No.4 项目包装、推广如何做到行之有效？抢占市场有利位置？项目包装、推广如何做到行之有效？抢占市场有利位置？销售执行销售执行No.5 项目如何执行销售？如何落实销售？项目如何执行销售？如何落实销售？肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王思思 维维 导导 图图市市 场场 调调 研研项项 目目 定定 位位总体营销策略总体营销策略营营 销销 推推 广广销销 售售 执执 行行宏观分析宏观分析泰安概述泰安概述泰安商业地产概述泰安商业地产概述周边商业地产概述周边商业地产概述有效客群概述有效客群概述宏观分析宏观分析肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王2010年房地产市场宏观情况分析年房地产市场宏观情况分析房地产市场快速升温，政策调整频出房地产市场快速升温，政策调整频出1、源自去年下半年投资高增长，到2010年第二季度开始集中爆发。2、销售增加：需求持续释放，市场销售势头迅猛。3、价格上涨：同比涨幅持续高位运行，环比持续增长。4、资金来源充足：国内贷款及个人按揭贷款持续增长。导致存款准备金率及利率做出调整。5、供给回升：新开工面积全国持续增长。6、国房景气指数持续走高。多种因素促进房地产市场逆势上扬多种因素促进房地产市场逆势上扬1、宽松的货币政策是主要原因。2、通胀预期是间接诱惑。3、消费结构经历金融危机后周期性改变到来是重要基础。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王我国商业地产市场形势我国商业地产市场形势建议本案在产品规划方面要做大前卫超前至少建议本案在产品规划方面要做大前卫超前至少20年年近几年来，因商业地产相对较高的利润回报的作用，越来越多的房地产商纷纷投入巨资进行商业地产开发。2009年下半年以来，以万达为首的商业地产开发企业开始崛起，加之2010年4月之后，差异化信贷政策的落实，更是给商业地产投资注入强心剂，二季度万达一举取代万科成为中国房地产销售的王者，标志着我国商业地产市场正式驶入快车道。商业地产发展的四个阶段：商业地产发展的四个阶段：第一阶段是上世纪90年代市场上大部分商业都是没有产权临建商铺。第二阶段上世纪90年代中后期商业性质的物业以商厦的形式在城市中心区域诞生。第三阶段本世纪第一个五年各大城市建设的商业街和步行街第四阶段2005年之后以购物中心机器Shopping Mall和专业市场的建设和开发为标志。在这一阶段，开发水平在商铺规划、内部格局、营销理念、经营管理等方面都有了极大的进步。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王商业地产市场存在的问题商业地产市场存在的问题建议本案在经营时引入专业的经营公司或成立专业的建议本案在经营时引入专业的经营公司或成立专业的运营公司运营公司目前，随着商业地产的发展，所暴露的问题也越来越多，尤其是商业地产的后期经营问题，很多商业项目的前期炒作和营销水平很高，招商和销售很顺畅，为开发商带来了丰厚的利润回报、口碑和赞誉，也为项目建立了良好的口碑，形成了高调开业的好局面，但后续经营管理渐渐陷入困境，致使整个项目最终以失败告终。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王思思 维维 导导 图图市市 场场 调调 研研项项 目目 定定 位位总体营销策略总体营销策略营营 销销 推推 广广销销 售售 执执 行行宏观分析宏观分析泰安概述泰安概述泰安商业地产概述泰安商业地产概述周边商业地产概述周边商业地产概述有效客群概述有效客群概述泰安概述泰安概述肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王城市概况城市概况历史文化名城，旅游开放城。典型三线城市，城市化进程。历史文化名城，旅游开放城。典型三线城市，城市化进程。以旅游带动三产全面发展，以第三产业带动第一、二产业以旅游带动三产全面发展，以第三产业带动第一、二产业泰安市位于山东省中部，地处东经11602至11759、北纬3538至3628之间，东西长约176.6公里，南北宽约93.5公里。泰安市本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。泰安市属鲁中经济区。北以泰山与济南为界，南与济宁市相连，东与莱芜和临沂地区毗邻，西隔黄河与聊城市相望。处于山东省东部大开放和西部大开放的结合部，利于东拓西进，开展经济技术协作与联合。泰安是中国山东省中部一座著名的文化旅游城市，境内的泰山是国家重点风景名胜区，1982年被国务院列为第一批对外开放旅游城市。泰安市辖泰山区、岱岳区两区、宁阳、东平两县，代省管辖新泰、肥城两市。共计100个乡（镇、办事处），其中乡20个，镇70个，办事处10个。 面积7761平方千米，城市化进程较慢，是一个典型的三线城市。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王下辖两区、两市、两县，属鲁中经济区，是重要经济圈济南下辖两区、两市、两县，属鲁中经济区，是重要经济圈济南都市群重点发展城市之一。都市群重点发展城市之一。泰城为市机关驻地，位于泰山脚下。城依山而建，山城一体，北距省会济南市66.8公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里，是山东省“一山、一水、一圣人”旅游热线的中点，旅游资源得天独厚。“一山”指泰山，已被联合国列为“世界自然文化遗产”，被中外名人誉为“东方历史文化宝库”。北依山东省会济南,南临儒家文化创始人孔子故里曲阜，东连瓷都淄博，西濒黄河，接壤地区：济南、聊城、济宁、临沂、莱芜、淄博。城市概况城市概况肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王泰安特产以泰山石、花岗岩、木鱼石、石膏、女儿茶、肥桃、泰安特产以泰山石、花岗岩、木鱼石、石膏、女儿茶、肥桃、寿桃、桃木工艺品等，但缺乏规范的经营贸易场所。寿桃、桃木工艺品等，但缺乏规范的经营贸易场所。城市概况城市概况肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王经济发展经济发展20092009年年GDPGDP总量总量17001700亿，比上年增亿，比上年增13%13%，位居山东第十，人均，位居山东第十，人均3137531375元购买力旺盛。房地产发展正处于高速上升期。元购买力旺盛。房地产发展正处于高速上升期。2009年，泰安市预计全市实现生产总值1700亿元左右，比上年增长13左右；完成地方财政收入91.4亿元，增长19.7，其中各项税收占财政收入的比重达到79.9，提高3.2个百分点；金融机构人民币各项存、贷款余额分别达到1213.2亿元和769.6亿元，比年初增长24.5和27.2；城镇居民人均可支配收入达到17700元、农民人均纯收入达到6620元，分别增长10和9左右。人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系 小于小于4%4% 4-5%4-5% 5-8%5-8% 大于大于8%8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系宏观经济增长与房地产发展关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元美元4000-8000美元美元8000-20000美元美元0-800美元美元启动期 快速发展期 稳定发展期 稳定发展期 减缓发展期肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王城市规划城市规划泰安整体规划市域城镇体系形成泰安整体规划市域城镇体系形成“一心、两轴、五组团一心、两轴、五组团”的的市域城镇空间结构。肥城为省能源基地之一，中国肥桃之乡市域城镇空间结构。肥城为省能源基地之一，中国肥桃之乡“两轴”：京沪发展轴、肥城泰安新泰发展轴。 “五组团”：新泰新汶、肥城石横、东平州城、宁阳、磁窑华丰五处城镇组团。 城镇等级结构及市县职能分工： 新泰：山东省能源基地之一，鲁中地区重要的工业基地； 肥城：山东省能源基地之一，中国肥桃之乡； 东平：东平湖综合开发旅游服务基地； 宁阳：新兴能源产业基地。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王借助肥城借助肥城“一心二轴，两翼四片一心二轴，两翼四片”的发展规划，与泰安主城的发展规划，与泰安主城发展相结合，借助泰肥一级路实现本案飞跃。发展相结合，借助泰肥一级路实现本案飞跃。“一心”指整个高新技术产业开发区的主中心，由配套完善、景观丰富、形象突出的服务于工业与居住区的各类公共设施组成，工业区的标志性建筑为开发区行政办公大楼。“二轴”指沿矿务局大街与康汇大街带状布置的商业、公共设施用地。“两翼”指用地中的二个居住片区，分别布置在开发区的东西两侧，对集聚开发区的人气、方便居民生活非常有利。“四片”指规划区内根据产业结构的不同形成的四个工业片区。分别指西部综合工业片区、北部的高新技术产业片区、南部的食品纺织及装备制造产业片区、东北部的精细化工及相关产业片区。城市规划城市规划肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王城市辐射城市辐射以肥城为中心，以肥城为中心，20公里半径内辐射泰安主城区、长清、平阴、公里半径内辐射泰安主城区、长清、平阴、东平、宁阳四个区域近东平、宁阳四个区域近1200平方米公里平方米公里肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王小小 结结No.1 No.1 从宏观条件分析。房地产历次调控均与商业没有直接关系。从这一层面分析，本案的实施以商贸专业市场带动整体开发具备条件基础。No.2 No.2 从城市发展以及区域规划来看，本案占据泰安市整体发展的重要交接点上，肥城泰安新泰发展轴线与京沪发展轴线交汇，与肥城-石横片区融合，为本案的实施形成了良好的交通、人脉资源支持。No.4 No.4 从区域覆盖面分析，方圆20公里内可形成以肥城市为中心，泰安、长清、平阴、东平、宁阳为五点环绕的1200平方公里覆盖面，为本案的运作提供较为可行的折射范围。No.3 No.3 从贡献地方经济发展和地方发展的方面分析，泰安560万人口以及众多特产产品需要一处对接外面的舞台。因此，本案从历史意义与时代发展两个层面具有极高的现实意义。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王思思 维维 导导 图图市市 场场 调调 研研项项 目目 定定 位位总体营销策略总体营销策略营营 销销 推推 广广销销 售售 执执 行行宏观分析宏观分析泰安概述泰安概述泰安商业地产概述泰安商业地产概述周边商业地产概述周边商业地产概述有效客群概述有效客群概述泰安商业地产概述泰安商业地产概述周边商业地产概述周边商业地产概述有效客群概述有效客群概述肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王城市化进程推进，初步形成了以综合体商业为主导的商业地城市化进程推进，初步形成了以综合体商业为主导的商业地产开发形式，同时大型专业市场开始登上历史舞台。产开发形式，同时大型专业市场开始登上历史舞台。商业地产商业地产目前，在泰安主城区（泰山区、岱岳区）初步形成了比较有代表性的大型商业项目。这些项目基本作为城市配套或区域发展规划需要而形成，具有一定的城市配套使用型使用功能。以宝龙城市广场、银座城市广场、名嘉广场为代表的城市综合体是代表项目。而以兴源商贸中心，泰安光彩大市场为代表的纯商贸型项目代表着具有现代属性的商贸类专业市场开始登上历史舞台。但是，由于其自身规划、开发超前意识不够，这些项目的开发基本处于较初级的商贸项目。难以达到高速发展的市场需求和扩大其覆盖面。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王周边市场初步崛起了较先进的专业市场项目，且形成了一定周边市场初步崛起了较先进的专业市场项目，且形成了一定的市场口碑。的市场口碑。商业地产商业地产肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王客群概述客群概述通过访谈与项目实地的考察，我司根据以往经验，简要对客群进行描述，如下：n本项目的地理位置相对比较好，但也有反对的声音；n项目的总体规模、汽车站与良好的展示面是项目的优势，如何利用优势去弱化区位抗性问题是关键；n仓储与价格也是商户较为关心的问题，这也是本项目所要处理好的；n项目体量过大，开发周期较长；n在市场竞争激烈的态势下，我项目若从中突围，需要更多的亮点，以吸引市场关注。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王较看重项目周边环境较注重投资风险，看重开发商实力看好片区整体升值潜力对本项目商业的整体规划非常认同1.1. 引进品牌商业经营管理公司，进行统一管理，统一经营、统一推广；引进品牌商业经营管理公司，进行统一管理，统一经营、统一推广；2.2. 提前确定重大经营管理措施，增强商家及投资者信心；提前确定重大经营管理措施，增强商家及投资者信心；3.3. 在正式认筹或解筹之前，确定主力商家，以增强投资客户信心在正式认筹或解筹之前，确定主力商家，以增强投资客户信心4.4. 对项目投资前景进行充分剖析，预测项目对项目投资前景进行充分剖析，预测项目5 5年后、年后、1010年后的租金水平；年后的租金水平；5.5. 寻找可参考商业项目，分析其租金增长速度，让投资者看到预期将来；寻找可参考商业项目，分析其租金增长速度，让投资者看到预期将来；6.6. 进行返租销售，降低投资门槛；进行返租销售，降低投资门槛；根据其他项目开发运营情况以及我公司对此类项目操作经验，提出以下发展根据其他项目开发运营情况以及我公司对此类项目操作经验，提出以下发展性建议：性建议：客群概述客群概述肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王思思 维维 导导 图图市市 场场 调调 研研项项 目目 定定 位位总体营销策略总体营销策略营营 销销 推推 广广销销 售售 执执 行行SWOTSWOT分析分析卖点提炼卖点提炼市场定位市场定位发展建议（简）发展建议（简）客户定位客户定位SWOTSWOT分析分析发展判定发展判定肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王说说 明明通过前面的市场分析，本报告以下部分将建立较为理想的条件下提出本案的定位以及营销。在项目规划我公司暂未获悉的情况下，仅从同类产品操作，经验基础上提出此类项目操作的流程与规划。另外，获悉贵公司或将引入义乌小商品城或其他商贸运行机构，因此，本报告以下部分的撰写，也立足于假设引入的前提下进行的。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王不利不利有利有利STRENGTHSTRENGTH优势优势WEAKNESSWEAKNESS劣势劣势OPPORTUNITY机会THREATTHREAT威胁威胁交互分析交互分析市场环境市场环境内在特质内在特质克服劣势，克服劣势，把握机会！把握机会！SWOTSWOT分析分析肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王项目具有的优势项目具有的优势Strengths大规模大规模 （700亩占地综合商贸总站 ）大规划大设计大规划大设计 （连廊、扶梯、双首层等创新） 大大扶持大政策扶持大政策 （重点工程 / 民生工程 / 优惠） 大配套大仓储大配套大仓储 （物流、客运站、酒店、餐饮娱乐等） 大大“钱钱”景景 （ 经营前景与投资“钱”景） 大交通大交通 （泰肥交通要塞，门户地位）大大服务大品牌服务大品牌 （6个统一管理等；义乌小商品集团） 大区位大大区位大辐射辐射 （辐射1200万平方公里商业人气）肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王项目面临的劣势项目面临的劣势Weaknesses地块限制，商业价值有所制约地块限制，商业价值有所制约县城市场，辐射能力有限县城市场，辐射能力有限心理距离偏远心理距离偏远商铺经营者对新市场持观望心态商铺经营者对新市场持观望心态肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王项目拥有的机遇项目拥有的机遇Opportunities区域内同类产品匮乏，存在市场空白，给项目带来区域内同类产品匮乏，存在市场空白，给项目带来相当的机会。相当的机会。 由于市场的传统和特殊性，集中专业市场空白，由于市场的传统和特殊性，集中专业市场空白，为有渴望自有物业用于经营需求的自营客户和投为有渴望自有物业用于经营需求的自营客户和投资客户带来一定的机会。资客户带来一定的机会。 行业前景乐观，市场需求促进行业发展行业前景乐观，市场需求促进行业发展房地产行业回升热，必然全面带动新一轮的房地房地产行业回升热，必然全面带动新一轮的房地产投资。产投资。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王项目面临的威胁项目面临的威胁Threats地区的经营方式观念受限，产品要引导地区的经营方式观念受限，产品要引导市场上各种经营形式主要以街铺为主，受传统经营观念影响。现有店面租金低廉，影响项目投资回报。现有店面租金低廉，影响项目投资回报。根据市场的调研发现，类市场的租金大多不高，这对我项目后续的价格定位和投资回报宣传必然带来一定的影响。周边专业市场发展的威胁周边专业市场发展的威胁同类型项目外拓150公里即有诸多同类项目，对项目后期发展有一定影响。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王思思 维维 导导 图图市市 场场 调调 研研项项 目目 定定 位位总体营销策略总体营销策略营营 销销 推推 广广销销 售售 执执 行行SWOTSWOT分析分析卖点提炼卖点提炼市场定位市场定位发展建议（简）发展建议（简）客户定位客户定位发展判定发展判定发展判定发展判定肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王对于大型商业项目而言，如何一开始即树立项目的市场的影响力，首先需要得到经营者的认可。即：招商前置即：招商前置在项目启动之前，招商工作已经展开，就业态经营划分已经做好充足的市场准备。因本报告为项目发展营销报告，所以，招商部分不作为本报告的重点进行阐述。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王发展判定发展判定发展小商品批发市场的机会判定发展小商品批发市场的机会判定1、泰安市现有的小商品市场并不多，而且，普遍档次较低。2、小商品是人们日常生活中最常用的物品，需求量将会随着人们生活水平的提高而增加，质量要求也会越来越高。3、目前，来宾市只有一些零散的小商品售卖店铺，并没有形成很强的成行成市的态势，更没有专业的批发市场。针对泰安市当地消费者的需要，小商品批发市场是很有发展针对泰安市当地消费者的需要，小商品批发市场是很有发展前景的。因此，小商品市场的开发是相对可行的。前景的。因此，小商品市场的开发是相对可行的。泰安市现有小商品市场：A、光彩大市场 岱岳区泰山大街光彩路B、四海商城小商品批发零售市场 泰安市财源大街附近C、义务小商品卖场 泰安市财源大街附近肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王发展判定发展判定发展建材专业市场的机会判定发展建材专业市场的机会判定 随着城市化进程的推进，居民住宅的不断增加，人们生活水平的不断提高，对居住环境的要求越来越高，建材的需求量越来越大；但是，目前，泰安市以精品装饰城、红星美凯龙、东亚家居为代表的高中低端市场齐备，建材市场基本饱和。 但是，目前市场上经营泰山石、石膏研发批发的卖场几乎为0。对于建设全国总部级泰山石、石膏加工、批发基地具有较为客观的价值所在。同类型市场较多，以精品城、红星美凯龙、居然之家为代表同类型市场较多，以精品城、红星美凯龙、居然之家为代表的高中低端市场齐备。但以泰山石、石膏著名的泰安缺乏总的高中低端市场齐备。但以泰山石、石膏著名的泰安缺乏总部级泰山石、石膏研发、批发基地部级泰山石、石膏研发、批发基地泰安市现有建材市场：A、泰安精品装饰城 B、泰安红星美凯龙C、泰安居然之家D、泰安东亚家居肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王发展判定发展判定发展家具专业市场的机会判定发展家具专业市场的机会判定 泰安市还没出现家具专业批发市场，只是存在与家居卖场之内。随着当地人们生活水平的提高，人们对居家的一切要求也将会更高。 中、高端消费者都喜欢到外地购买挑选高档家具，根据泰安当地的消费水平与购买力，不可能支撑得起一个高档的大型专业家具城。因此，从泰安未来的经济发展水平与速度以及消费者的消费习惯，家具专业市场的发展前景并不明显。 但是，泰山本土工艺品却门类齐全。泰山木雕、桃木制品等等对外经销存在市场空白。没有专业家具批发市场，但根据消费情况，不可能单独支撑没有专业家具批发市场，但根据消费情况，不可能单独支撑起一个专业家具市场。但泰安旅游产业的发展对于工艺品的起一个专业家具市场。但泰安旅游产业的发展对于工艺品的综合批发尚存在市场空白综合批发尚存在市场空白泰安市现有家具市场：A、泰安精品装饰城 B、泰安红星美凯龙C、泰安居然之家D、泰安东亚家居肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王发展判定发展判定发展农副产品批发市场的机会判定发展农副产品批发市场的机会判定1泰安市是山东农业强市之一，当地人一般都可以自给自足，也有不少是自产自销的，对农副产品的需求相对少。2农副产品专业市场的形象较差、档次较低，很容易会影响到整个专业市场的形象，同时，将会加大整个专业市场的清洁管理难度。3农副产品专业市场的租金不高，资金回收相对较难。4泰安市的农副产品批发市场的市场空间并没有充分挖掘出来，还是处于培育期，而且，在一定的期间内还不能形成有效的市场。基于以上四点的考虑，因此，我们建议本项目不用考虑农副产品的专业市场的开发。农副产品专业市场的租金不高，资金回收相对较难，建议不农副产品专业市场的租金不高，资金回收相对较难，建议不考虑。考虑。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王发展判定发展判定发展汽配专业市场的机会判定发展汽配专业市场的机会判定 随着交通工具数量的不断增多与升级，原有的汽配零散商店已远远满足不了市场的需要。原有的汽配零售商店规模较小，机动车的零配件种类不多，档次也不高，种类齐全的汽配专业市场是未来汽配市场发展的必然，因此，集汽配件零售、修理、保养等于一体的专业市场将会成为来宾汽配市场的宠儿。随着交通工具数量的不断增多与升级，原有的汽配零散商店随着交通工具数量的不断增多与升级，原有的汽配零散商店已远远满足不了市场的需要，集汽配件零售、修理、保养等已远远满足不了市场的需要，集汽配件零售、修理、保养等于一体的专业市场将会成为来宾汽配市场的宠儿。于一体的专业市场将会成为来宾汽配市场的宠儿。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王结结 论论 根据以上的分析结果表明，泰安市的专业市场还属于一块未被开发的处女地，泰安市的专业市场还是处于很原始的市场状况。原有零散的专业商店规模较小，缺乏管理，没有形成一定的规模优势，不能很好地吸引周边各县镇的顾客前来来宾市进行批发或购买。 目前，泰安市零散的、小规模的店铺已远远不能满足市场的需要了，逐渐被专业化、集约化、规模化的专业市场所代替，集批发、零售及配套服务于一体的、具有一定规模的专业市场将是市场发展的必然。 根据市场的迫切需、及专业市场的特性及开发的可行根据市场的迫切需、及专业市场的特性及开发的可行性，我们建议只开发泰山石材、石膏专业市场、小商品专性，我们建议只开发泰山石材、石膏专业市场、小商品专业市场、汽配专业市场、工艺品展销专业市场。业市场、汽配专业市场、工艺品展销专业市场。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王思思 维维 导导 图图市市 场场 调调 研研项项 目目 定定 位位总体营销策略总体营销策略营营 销销 推推 广广销销 售售 执执 行行SWOTSWOT分析分析卖点提炼卖点提炼市场定位市场定位发展建议（简）发展建议（简）客户定位客户定位发展判定发展判定卖点提炼卖点提炼市场定位市场定位发展建议（简）发展建议（简）客户定位客户定位肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王1、大辐射大辐射 经济强县领衔泰山地区商业经济强县领衔泰山地区商业2、大市场大市场 呼唤大型专业市场呼唤大型专业市场3、大扶持大扶持 重点工程重点工程 未来发展前景光明未来发展前景光明4、大配套大配套 仓储、物流、客运站等配套仓储、物流、客运站等配套 城市新核心城市新核心5、大交通大交通 城市门户城市门户 财贯八方财贯八方6、大规模大规模 700亩综合性商贸之都亩综合性商贸之都7、大规划大设计大规划大设计 建筑，一切以建筑，一切以“商商”为先为先8、大服务大服务 6 6个统一管理，义乌小商品，强强联手经个统一管理，义乌小商品，强强联手经营有保障营有保障 做旺硬道理做旺硬道理9、大大“钱钱”景景 综合商贸行业享受经济、房地产快速发展硕果综合商贸行业享受经济、房地产快速发展硕果 投资价值投资价值卖点提炼卖点提炼肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王站在项目角度：我们是谁？我们怎么表现和阐释我们自己？站在项目角度：我们是谁？我们怎么表现和阐释我们自己？项目定位就是如何向外界推广本项目项目定位就是如何向外界推广本项目肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王整体商业环境整体商业环境政策规划及市场需要分析政策规划及市场需要分析市场调研分析市场调研分析.思路出发点思路出发点项目具体定位项目具体定位市场定位市场定位项目定位对于项目运营的成功与否，至关重要。我司认为本项目定位对于项目运营的成功与否，至关重要。我司认为本项目的项目定位，应从以下因素考量：项目的项目定位，应从以下因素考量：定位思路定位思路肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王在对泰安在对泰安- -肥城商业市场进行详细的调研分析的基础之上，综合各方面的肥城商业市场进行详细的调研分析的基础之上，综合各方面的因素，我司认为本项目市场定位为：因素，我司认为本项目市场定位为：泰西地区泰西地区综合性综合性商贸综合体商贸综合体市场定位市场定位肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王专业市场的换代选择专业市场的换代选择管理好，市场面大管理好，市场面大不够档次和规模不够档次和规模环境差，脏散乱环境差，脏散乱集贸市场租铺集贸市场租铺专业市场批发专业市场批发街边店面零售街边店面零售市场定位市场定位肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王案名建议案名建议泰西国际商贸城泰西国际商贸城泰山国际商贸城泰山国际商贸城此案名具有较强的地域属性，而且能够非常明确的传递项目位置，并间接传递此项目地处泰安西部发展带上。此为首推案名。借助泰山之名作为本案的案名，一定程度上提升本案形象。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王发展建议（定位）发展建议（定位）注释：此业态为建议性参考，后期实施进一步确认项目总体按照四部分开发：项目总体按照四部分开发：1、义乌小商品城，含肥城车站及小商品批发展示中心，共计面积约15万平米（蓝色区域）。配套住宅产品5万平方米。2、义乌小商品城二期（2中绿色区域），泰山国际石膏展示交易中心一区（2中灰色区域）和泰西国际展览中心（2中红色区域）。3、泰西国际工艺品城及配套中高端住住宅产品。4、泰西国际商贸城及中高端住宅产品。 注明：在本案项目整体规划不明的前提下，暂不做详细的业态划分定位。发展建议（简）发展建议（简）肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王规划设计参考规划设计参考发展建议（简）发展建议（简）肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王配套参考配套参考发展建议（简）发展建议（简）肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王运营招商配套运营招商配套发展建议（简）发展建议（简）肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王谁是我们的客户谁是我们的客户? ?根据以上对目标客户群的分析，并结合本项目的实际素质和定位考虑，我们认为，本项目的目标客户如下：本市行业经营户周边县市行业经营户/企业主 个体户、私营企业小老板政府机关人员或有积蓄的公务员其他投资客 投资型客户投资型客户自营型客户自营型客户 机关、事业单位/国企中高层管理者 民营、私企老板、个体户 高级白领 离退休人员 其他客户（周边县市投资者或商家） 县区已有的代理商经营商 准备涉足商业经营的成功人士 周围乡镇资金雄厚的半经营商客户定位客户定位肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王通过我司的市场调研结合项目市场定位、具体的业态定位等因素综合考虑我项目目标客户群体主要有两大类投资客户与自营客户。投资客户投资客户n具有较强的投资能力；n资金雄厚，投资意识强；n注重产品升值空间，追求利益回报；n多为二次以及二次以上置业者。自营客户自营客户n注重项目周边商业氛围；n对地段、交通、规模、市场成熟度有一定的要求；n偏好于良好的经营环境；n商业配套设施要求较高。核心目标客户群核心目标客户群目标客户群体分析目标客户群体分析核心目标客户群核心目标客户群客户定位客户定位肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王思思 维维 导导 图图市市 场场 调调 研研项项 目目 定定 位位总体营销策略总体营销策略营营 销销 推推 广广销销 售售 执执 行行销售节奏销售节奏总体策略总体策略营销策略营销策略销售节奏销售节奏肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王说说 明明在整体宗地开发规划不详的前提下，本报告以下部分将重点围绕宗地一期地块展开延续，一期参数预估值：占地：150亩位于宗地的西侧。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王以上节点及推盘时间为暂时初定，具体推盘节奏及时间将根据工程进度和项目进展进行及时调整。2011年年4月月23-24日盛大开盘日盛大开盘(解筹解筹)2011年年01月月10日开始推广日开始推广2010年年12月月10日正式接受登记日正式接受登记2011年年2月月20日公开认筹日公开认筹我司就项目各项准备工作所需要的时间进行了初步预算。综合考虑后，特初步提交以下开盘前准备工作时间节点，供贵司参考：销售节奏销售节奏肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王营销战役怎么打？营销战役怎么打？引引 导导塑塑 造造演演 绎绎泰安首家产权式专业市场泰安首家产权式专业市场唤起人们的期待唤起人们的期待和关注和关注产生排它性产生排它性具发展前景和极佳的投资具发展前景和极佳的投资价值价值经营和投资价值经营和投资价值的体现的体现强调投资价值，得强调投资价值，得到认同到认同以数据和场景演绎市场的以数据和场景演绎市场的成功成功呈现市场追捧现象，呈现市场追捧现象，塑造品牌塑造品牌用成功引爆羊用成功引爆羊群效应群效应认筹解筹解筹开盘，再认筹解筹解筹再开盘(重复解筹策略)战役设计思路：充分做好形象导入期、制造多个持续热销期销售节奏销售节奏肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王泰西地区-国际-商贸-综合体树立项目良好市场形象，提升产品附加值；有效传达项目信息，吸引市场广泛关注；促进项目良好销售，实现项目较高的回报收益率；以项目为依托，为发展商延续良好品牌形象。前期以吸引自营客进驻为主，通过策略引导，使客户产生强烈认同感。对投资客户采用5年年8%的返租，24%冲总价，降低门槛，刺激客户投资。借助媒体效用，演绎市场品牌感召魅力，发挥羊群效应，成功引爆项目销售。项目营销推广的使命项目营销推广的使命项目营销推广的目标项目营销推广的目标项目营销推广的总体思路项目营销推广的总体思路总体策略总体策略肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王策略一：自营客优先原则策略一：自营客优先原则目目 的的 最大化实现项目未来经营的稳定性及商业市场的形成依依 据据专业市场自营客越多，对项目后续经营有很好的促进作用。因此在营销过程中，我司建议通过各种营销手段吸引自营客户的进驻。范范 围围主要是目前具备一定经营能力的经营业户，一期产品主要面向小商品经营。方方 式式n在认筹之前，向各大市场派发海报，将项目信息第一时间传达给自营客户，形成第一波宣传攻势；n项目在前期推广主要针对自营客户展开；核心关键核心关键从自营客角度出发，结合本项目特点，解答他们所关注的问题，宣传引导。策略二：走出去，点对点直销策略二：走出去，点对点直销目目 的的通过有组织性的协调、管理、监控，进行类似于“地毯式”的搜索，挖掘任何存在购买可能性的客户，甚至将达到“掘地三尺”的程度。如此操作，以积极主动的进攻态势，彻底改变坐等的固有销售模式。范范 围围l现有购物中心及商业街的经营者；l各类专业市场的经营者；l大小型企业的决策层；l市场的投资者；l各级政府官员；l出入高档消费场所的客户（通过定点派发或设资料架）；l定期巡回展示会（各个乡镇与县市）。方方 式式n销售员主动走出去，深入各大市场，海报派发；n与客户面对面交流，改变传统的在销售中心坐等客户上门的营销方式；n主动和客户联系，形成点对点的直销网络，促进项目招商与销售；核心关键核心关键全面阐述项目优势、市场潜力及经营前景。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王目目 的的针对投资客户的投资疑问，消除其顾虑；依依 据据此举主要面对投资客户。由于项目存在一定时间的培育期，因此在前几年给予一定的投资回报以吸引投资客户，打消其投资疑虑。方方 式式前3年返租24%一次性返还直接冲抵总款，后两年施行逐年返，每年8%，5年收益权补贴后两年，降低投资门槛；核心关键核心关键借助各种宣传渠道，结合项目定位，利诱投资客户销售形式：返租销售与直接销售相结合返租5年，3年24一次性返，冲总价，剩余两年每年返，大大降低投资门槛。策略三：对自营客户策略三：对自营客户3 3年免税年免税，对投资，对投资5 5年包租，年年包租，年8%8%返租收益法返租收益法主动出击，联络镇长、村长（给予成交每套1000元的利益），借助村长影响力，拉动村民购铺；形式一：由镇长、村长自行组织联络；形式二：由镇长、村长牵头组织村民，我方做集中演示、接待、推介。策略四：联络镇长、村长直销法策略四：联络镇长、村长直销法肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王思思 维维 导导 图图市市 场场 调调 研研项项 目目 定定 位位总体营销策略总体营销策略营营 销销 推推 广广销销 售售 执执 行行形象定位形象定位销售卖点销售卖点推广研判推广研判销售卖点销售卖点推广形象推广形象推广研判推广研判广告策略广告策略广告策略广告策略渠道执行节点渠道执行节点渠道执行节点渠道执行节点肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王【项目整体案名项目整体案名】泰西国际商贸城泰西国际商贸城【项目定位项目定位】泰西国际商贸综合体【项目推广主题项目推广主题】泰西第一商贸口岸 肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王产品线产品线u 超长临街店面，展示面非常好 ； u 6米层高，买一送一；u 创新连廊设计，人流不断档，层层都是一楼；u 充足的停车位，不再为停车而烦恼；服务线服务线u科学合理的业态定位；u著名商管公司进驻，统一经营管理；营销线营销线u 5年年8%的稳定回报；u 超低首付门槛，租铺？不如买铺！泰西国际商贸城核心卖点泰西国际商贸城核心卖点肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王 项目80万平米的超大规模； 政府重点支持的项目，义乌小商品城无缝承接； 交通便利、物流优越、配套完善； 超长的临街店铺，展示面非常好，品牌商家必争之地； 困守旧市场，还是杀入新市场？是生存还是发展？ 租铺?不如买铺! 新市场，产品互补，资源共享，新商机 ； 泰西国际商贸城引来知名商业管理公司的强力加盟，保证市场未来经营。对自营客户说什么？对自营客户说什么？ 超大规模、重点扶持项目、经营有保障超大规模、重点扶持项目、经营有保障 除了股票、保险我们还能投资什么?“投资，从谁下手”? 体现投资者的远见，看准温州商贸城引领未来，共荣共赢。 5年年8%高回报； 升值潜力大，租金节节攀升； 低门槛、低总价、低首付、全民投资创富总动员； 24%一次性返还，冲抵总价，门槛低； 一铺养三代； 面积小，投入少，小本大赢； 对投资客户说什么？对投资客户说什么？ 升值潜力大、回报高、低风险升值潜力大、回报高、低风险肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王u 政府规划发展及重点扶持政府规划发展及重点扶持u 交通物流优势交通物流优势u 政府要发展的支柱产业优势政府要发展的支柱产业优势u 项目规模与定位优势项目规模与定位优势u 项目配套优势项目配套优势u 经营前景与投资经营前景与投资“钱钱”景景u 营销推广优势营销推广优势 如何突出项目价值？如何提升项目价值？如何突出项目价值？如何提升项目价值？ 我们需要做的不仅仅是提炼，还需要更多的赋予！我们需要做的不仅仅是提炼，还需要更多的赋予！肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王从目标客户的核心关注点分析从目标客户的核心关注点分析重视投资回报率重视投资回报率加强对开发商和运营公司权威性的展现，突出担保公司的作用，规避消费者的风险。重视投资的安全性重视投资的安全性产品后期加强对项目的品质要求，以实在具体的利益打动消费者多次置业，理性十足多次置业，理性十足突出项目8%的投资回报率，以及8%回报的保障是如何体现的。重视产品流动性重视产品流动性突出产品可自营,可投资的特性。广告策略广告策略肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王我们对目标客群的需求概括：在保证安全的前提下,实现货币增值，追求利润最大化.关键词关键词: : 高收益高收益 低风险低风险 投资稳健投资稳健肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王现在，我们针对现在，我们针对专业市场商铺的投资人做一次感性洞察。专业市场商铺的投资人做一次感性洞察。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王“投资房子好是好，但又太麻烦了，每月要收租，而且并不一定可以投资房子好是好，但又太麻烦了，每月要收租，而且并不一定可以租到长期的租户，最好有一个专门负责管理的公司，长期托付给他们租到长期的租户，最好有一个专门负责管理的公司，长期托付给他们管理，每一年等着分红就行了，有稳定的高收益，省心、省力、稳当管理，每一年等着分红就行了，有稳定的高收益，省心、省力、稳当当赚钱；当赚钱；会赚钱的会赚钱的“房子房子”肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王 “我是一个专业的投资者，我投资物业的标准就是升值大，关键我是一个专业的投资者，我投资物业的标准就是升值大，关键是要回报高、要快、要早，主要看三、五年后这里的增值空间，好转是要回报高、要快、要早，主要看三、五年后这里的增值空间，好转让，好出租，别的考虑不多让，好出租，别的考虑不多”让钱生让钱生“钱钱”肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王房屋房屋“银行银行” “手里有空闲资金，遇上金融危机就没辙了，不知道投哪儿；股票吧，手里有空闲资金，遇上金融危机就没辙了，不知道投哪儿；股票吧，上窜下跳，心里慌，存银行、买保险吧，收益又不高，想再找一种风险上窜下跳，心里慌，存银行、买保险吧，收益又不高，想再找一种风险相对股票小的，但收益却比存款高的投资项目，最少要跑赢通货膨胀的相对股票小的，但收益却比存款高的投资项目，最少要跑赢通货膨胀的速度。速度。”肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王让钱更赚“钱”，让房子“赚钱”，让闲钱不在“闲”，让资产升值，一切都因为“一套产权式酒店”，而变得高效、安全、稳定，因为那是投资人理财、赚钱的一种方式、方法和途径投资人理财、赚钱的一种方式、方法和途径。专业市场专业市场“赚钱术赚钱术”核心概念核心概念肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王快猛短用最短的时间、最快的速度、最集中猛烈的攻势传递最有效的产品信息。抢占先机、出奇制胜、多级连动、分期推盘抢占先机、出奇制胜、多级连动、分期推盘物业类型具有一定稀缺性,市场竞争空白。营销费用不高,不可能做大规模推广。项目目标客群中有相当部分的异地客户。项目回款压力比较大,需要快速行动。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王推广务虚三部曲推广务虚三部曲强势引爆期强势引爆期利益沟通期利益沟通期项目认定期项目认定期事件营销造势事件营销造势引爆项目形象引爆项目形象建立沟通渠道建立沟通渠道基于产品利益的情感沟通基于产品利益的情感沟通将项目形象逐步向深度和广度释放将项目形象逐步向深度和广度释放推出产品差异，引领投资标准推出产品差异，引领投资标准诉求客户圈层诉求客户圈层多渠道沟通多渠道沟通提升项目形象提升项目形象以紧密契合的传播攻势取得轰动的市场效应实现销售PR活动打头小众传播为主通过借力造势引发市场关注通过细分市场的精耕实现点对点的客户跟踪对于目标受众的信息接受而言，没有阶段概念，不同阶段，不同的销售主张和诉求侧重，将销售实现的可能性最大化，时刻都是热销期！推广研判推广研判肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王主题：招募老板（房东）活动招募老板（房东）活动活动目的：1）以事件营销为切点，强力引爆市场的关注度，抢占市场至高点。 2）迎合项目目标客群的需求，尽量缩短项目的导入时间，以最有效的方式在市场中传播项目投资价值。活动方式：以“招募老板（房东）”活动为新闻点引发社会讨论，传播“泰西国际商贸城会赚钱的房子”的项目特点。时 间： 2010年12月-2011.2月媒体配合：泰山晨刊、泰安日报、交通文艺台媒体配合：泰山晨刊、泰安日报、交通文艺台第一步：事件制造，市场聚焦第一步：事件制造，市场聚焦肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王硬广规划内容：内容：想当房东吗？想当房东吗？ 想轻松度过金融危机吗？想轻松度过金融危机吗？ 想有间属于自己的赚钱金铺吗？想有间属于自己的赚钱金铺吗？ 想稳当当赚钱吗？想稳当当赚钱吗？泰西国际商贸城，现高薪招募房东（老板）泰西国际商贸城，现高薪招募房东（老板）我们有优越的区位条件 我们有第五台专业市场的标准配置我们80万平米专业市场产权金铺 我们有专业的运营管理团队我们有每年8%的高额回报 我们万事具备，只欠房东（老板）泰西国际商贸城 泰安第一商贸门户会赚钱的房子。莫失良机。 主标：主标：招募招募房东房东肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王主题：招聘房东（老板）活动系列炒作主题：招聘房东（老板）活动系列炒作目的：目的：制造话题，引发市场关注，借助于大众的关注取得较高的知名度。用较小的营销费用理想的营销效果。形式形式：软性新闻媒体：泰安晨刊、泰安日报、媒体：泰安晨刊、泰安日报、home0538home0538、交通台、交通台新闻炒作主题：泰西国际商贸城，招募房东（老板）新闻炒作主题：泰西国际商贸城，招募房东（老板）软文主题：轻松做老板，赚钱很简单。软文主题：轻松做老板，赚钱很简单。 万事具备，只缺房东（老板）。万事具备，只缺房东（老板）。 泰西国际商贸城，为您资产保值增值着想！泰西国际商贸城，为您资产保值增值着想！ 新闻报道跟进肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王主题：主题：房屋银行房屋银行目的：目的：针对项目专业市场的投资特点进行销售物料的设计和调整,统一项目气质，表现项目卖点,吸引目标客群.形式形式：投资手册投资手册包装成存折的形式，别具一格，非常新颖包装成存折的形式，别具一格，非常新颖其他：其他：销售说辞调整,售楼处包装微调礼品：建议赠送精美的计算器调整亮点：依据消费者的心理需求特征，以将投资手册设计为银行存折的形式。在满足调整亮点：依据消费者的心理需求特征，以将投资手册设计为银行存折的形式。在满足消费者的同时凸现项目气质，并且样式新颖，利用传播。消费者的同时凸现项目气质，并且样式新颖，利用传播。销售物料投资分析手册肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王主题：主题：房屋银行房屋银行目的：目的：利用DM单对本地及异地目标客户进行“地毯式”覆盖，使意向的客户收到DM单二次以上，迅速扫清周边客户，建立有效客户数据库。对象：对象：泰安主要商圈高档写字楼；专业市场、高档美容院、健身房、银行、三星级以上宾馆大堂，中产聚集区. 形式与方向：结合项目自身的特点，以银行支票的形式设计DM单叶，既突出项目的主要卖点，同时利于传播，符合消费者的心理需求特征。销售物料DM单肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王多 快稳 省丰厚回报，更多收益。十年长效，快速增值。返租经营，省时省心。实力担保，稳中获利。泰西国际商贸城，泰西国际商贸城， 8%8%的年回报率、专业运营公司、担保公司担保，的年回报率、专业运营公司、担保公司担保，莫失良机。莫失良机。BOSSBOSS专线：专线：88888888888888销售物料DM单肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销 执行为王目的：成本低，可以扩大覆盖区域；准确释放项目形象信息。投放建议：针对月消费在300-700元的移动活联通用户，短信投放节点为“周四、周五”，周末相对集中来人看房。短信不要一次性投放，投放当天分时段分批次发送；避免同时发送出现电话占线问题，减弱投放效果。内容规划：突出项目高收益，低风险的主要买点，进行推广。区域：泰安及下面县城补充：可以针对项目前期的意向进行重新传播，以强化他们的购买欲望。媒介
展开阅读全文