6月泰宏集团济源项目营销策划报告106p

目录目录 Contents 一、城市篇二、市场篇三、竞争篇四、产品篇五、营销篇六、推广篇一、城市篇一、城市篇历历史史 10年完成“撤县建市”升格“省辖市”两级跳省委、省政府对济源寄予厚望，省委、省政府对济源寄予厚望，体制支持体制支持是城市发展的独特机遇！是城市发展的独特机遇！1988年，撤县建市；1997年，升格省辖市；2003年，被列为河南省中原城市群率先崛起的九个城市之一；2005年，全省首批五个城乡一体化试点城市之一；经济经济 GDP连年高速增长，经济规模上升期城市城市郑州郑州洛阳焦作南阳济源济源2010年年GDP4000亿亿2380亿1309亿2065亿343亿亿2010年人均年人均GDP5400036000380001900050200河南18个地级市，济源GDP排名末位，增速靠前，人均GDP排名全省第二。新兴工业城市新兴工业城市经济规模快速发展特征明显！经济规模快速发展特征明显！产业产业 铅锌、钢铁、能源、化工、建材六大支柱产业2010年铅产量720759吨，占全国16.7%2010年白银产量1325883千克，占全国11.41%2010年锌产量233071吨，占全国4.34%钢材产量占全国0.35%焦炭产量占全国0.66%火电发电占全国0.5% 诸多支柱诸多支柱产业产业，势必，势必催生城市财富群体催生城市财富群体！济源是河南省重要的煤化工基地，全国重要的铅锌工业基地、电力能源基地、矿用机电产业基地。地形地形 境内80%土地为丘陵山区，集约型用地指标指标200520102020指标属性城乡建设用地规模 15105.2615705.2617005.26约束性中心城区面积3321.3739004301.37约束性中心城区人口22万30万43万规划性土地利用的主要调控指标表 （单位：公顷）城市土地稀缺，城市土地稀缺，建设用地规模约束性强。建设用地规模约束性强。人口人口 全省唯一直管镇的地级市，人口规模递增缓慢到2020年，人口自然增长率控制在6以内，总人口控制在76万以内。指标指标2007200820092010常住人口（人）常住人口（人）677700682500683700684900户籍人口（人）户籍人口（人）675300681100682600683300出生率（出生率（%）9.7210.48.99.97死亡率（死亡率（%）4.555.394.395.17自然增长率（自然增长率（%）5.175.014.645.29从常住人口与户籍人口对比可以看出，济源非外来迁移城市。从常住人口与户籍人口对比可以看出，济源非外来迁移城市。城市人口基数小，增长慢，城市人口基数小，增长慢，一定程度上制约了城市房地产的发展。一定程度上制约了城市房地产的发展。发发展展 城镇一体化高速发展，中心城区购房人群分流l 城乡客运一体化城乡客运一体化l 城乡户籍一体化城乡户籍一体化l 全民医保全民医保l 社会养老保险体制社会养老保险体制l 居民最低生活保障制度居民最低生活保障制度l 人口向城镇集中人口向城镇集中l 城中村改造城中村改造乡镇居民，可充分享受到乡镇居民，可充分享受到城市教育、医疗、住房保障城市教育、医疗、住房保障乡镇居民乡镇居民作为购买商品住房补充群体之一，被高度分流！作为购买商品住房补充群体之一，被高度分流！城市城市诸多支柱产业势必催生城市财富群体诸多支柱产业势必催生城市财富群体中心城区人口导入力度较弱，导致中心城区人口导入力度较弱，导致中高端客群争抢激烈中高端客群争抢激烈土地集约型开发，导致城市房地产开发容积率偏高，舒适度受限土地集约型开发，导致城市房地产开发容积率偏高，舒适度受限小结二、市场篇城市房地产规模化、产业化乏力土地成交面积（万/）完成开发面积（万/）086.212.40939.526.171019.0225.47城市依靠工业兴市，房地产开发占比重低。土地成交、完成开发面积均非常有限。城市购房客群争抢不在于市场供应量超大，而在于优质客群基数偏小。城市购房客群争抢不在于市场供应量超大，而在于优质客群基数偏小。城中村改造、新区开发两大主流模式老城区以城中村改造为主要开发模式，近几年影响较大的项目有建业森林半岛、蓝钻帝景、喜洋洋小区等，规模均不大。新城区以中高端规模商品住宅开发为主要模式，楼盘规模较大，产品规划、开发品牌、整合推广都表现出来了较高的水平。济源房地产已逐渐步入济源房地产已逐渐步入新区开发模式新区开发模式。开发规模、开发品质、品牌影响、整合推广均代表了城市房地产市场的发展程度。开发规模、开发品质、品牌影响、整合推广均代表了城市房地产市场的发展程度。2008年始，房地产市场开始呈现供过于求局面根据走访与数据调研：济源房地产市场2005年步入快速发展期，楼盘数量逐渐增多，但仍处于供不应求局面。随着2005-2007开发的积累，市场竣工量陡增，城市房地产市场开始步入供过于求的局面。2009年至今，济源房地产市场处于自我年至今，济源房地产市场处于自我调整期调整期，主要是两个方面的调整。，主要是两个方面的调整。一是量的调整，各楼盘根据市场行情酌情放量，使得供求关系渐趋平稳。一是量的调整，各楼盘根据市场行情酌情放量，使得供求关系渐趋平稳。二是质的调整，市场逐渐出现叠加、联排等物业形态，以满足高端市场需求。二是质的调整，市场逐渐出现叠加、联排等物业形态，以满足高端市场需求。城市房地产市场，年均价格涨幅明显市场均价（元/）年度涨幅2006160014%2007210026%200823009.5%2009260013%2010320023%2011360012.8%2011年上半年房地产市场均价3600元/。而新区报价已达3900元/左右。由此也可以看出，房地产开发热点向新区转移。城市房地产价格一直维持良性增长！城市房地产价格一直维持良性增长！去化速度对开发品牌依赖度高楼盘推盘量成交价格前次开盘时间本次开盘时间销售周期去化率建业一号城邦453套3850元/2010.8.82011.5.1510个月90%泉水湾144套3100元/2010.92011.48个月80%上公馆400套3600元/20082009至少20个月90%水泉香洲120套3960元/20102011.46个月80%建业一号城邦销售速度月均建业一号城邦销售速度月均45.3套，远高于其他楼盘月均套，远高于其他楼盘月均20套，且实现了较高套，且实现了较高的均价。的均价。从而可以看出，从而可以看出，开发品牌开发品牌对去化量的影响非常大。对去化量的影响非常大。高层房源主力户型分配楼盘二房面积占比三房面积占比大三房或四房套数/占比建业一号城邦8930%120-14059%18011%泉水湾998.3%121-12641.6%135-14250%上公馆9520%120-13040%135-16040%水岸香洲9040%130-16060%主力主力120-140三房，三房，90二房、二房、150180四房适当搭配。四房适当搭配。低密度市场建业一号城邦72套叠加别墅开盘即售罄。建业一号城邦水岸香洲低密度房源投放量有限，隐性市场需求较高。低密度房源投放量有限，隐性市场需求较高。市场市场供过于求环境下品牌、供过于求环境下品牌、产品产品将成为竞争的核心将成为竞争的核心集约型土地开发模式下，低密度产品投放量有限集约型土地开发模式下，低密度产品投放量有限近乎空白的低密度市场，高端客户需求释放通道不足近乎空白的低密度市场，高端客户需求释放通道不足三、竞争篇本案竞争态势区域划定：城市新区楼盘为本案直接竞争圈层，做为本案的主要竞争研究。直接竞争楼盘：建业一号城邦、上公馆、绿城项目重点竞争楼盘：上城国际、泉水湾市中心市中心重点重点竞争竞争直接直接竞争竞争本案地段不占优势，尤其是心理距离远楼盘与市中心距离与市政府距离本案实际距离、心理距离均较远实际距离、心理距离近建业一号城邦较本案实际/心理距离近较本案心理距离远上公馆较本案实际/心理距离近较本案心理距离远绿城项目（天坛路）较本案实际/心理距离近较本案心理距离远泉水湾近距离市中心远离市政府上城国际近距离市中心远离市政府本案与竞争楼盘相比，与市中心、新区商业路沁园路距离，尤其是心理距离较远。本案与竞争楼盘相比，与市中心、新区商业路沁园路距离，尤其是心理距离较远。本案距离市政府最近，但尚不能转化为有效的销售促动。本案距离市政府最近，但尚不能转化为有效的销售促动。本案规模居中，五星级酒店区域内不独有楼盘规模容积率物业形态本案约200亩五星级酒店、办公、商业、住宅建业一号城邦48.6万方2.6叠加别墅、26F高层上公馆20万方3.5高层绿城项目（天坛路）33万方约2.91酒店/公寓6万方，高层25万方，部分洋房泉水湾8万方3.2以上高层上城国际6万方约3高层各楼盘普遍容积率较高，各楼盘普遍容积率较高，多为高层多为高层房源。房源。绿城项目和本案同有五星级酒店、办公楼等商务配套。绿城项目和本案同有五星级酒店、办公楼等商务配套。本案直接面对建业、绿城两大品牌开发商竞争楼盘已去化量后续放量售楼处报价本案建业一号城邦约7万方约41万方3850元/上公馆20万方尾盘3800元/绿城项目（天坛路）33万方泉水湾约1.5万方6.5万方3100元/上城国际6万方预计3300元/加上本案，区域内后续房源供应量约加上本案，区域内后续房源供应量约百万方百万方。建业、绿城为区域内两大规模楼盘，同有品牌竞争优势。建业、绿城为区域内两大规模楼盘，同有品牌竞争优势。绿城品质或成为城市楼盘品质的标杆，济源或从此进入品质竞争时代。绿城品质或成为城市楼盘品质的标杆，济源或从此进入品质竞争时代。竞争竞争本案地段实际距离、心理距离均不占优势本案地段实际距离、心理距离均不占优势五星级酒店配套在区域内亦不唯一五星级酒店配套在区域内亦不唯一后市供应量加大，品牌竞争、产品后市供应量加大，品牌竞争、产品竞争竞争势必加剧势必加剧我我们们如何在后市如何在后市竞争竞争中中脱颖脱颖而出？而出？四、产品篇混合型社区产品组合思考考量因素考量因素高层小高层花园洋房别墅20层以上10层以上4-8层3层去化速度去化速度一般一般快较快竞争激烈度竞争激烈度高高低低升值空间升值空间一般一般较高高抗政策性抗政策性较强较强较强强项目形象贡献项目形象贡献一般一般高高总销金额总销金额高较高一般较低高层、小高层价值在于对项目总销金额的贡献。高层、小高层价值在于对项目总销金额的贡献。花园洋房、别墅价值在于对销售速度、项目形象的贡献。花园洋房、别墅价值在于对销售速度、项目形象的贡献。高密度产品贡献总销金额，低密度产品贡献形象与销售速度，互为搭配较为合理。高密度产品贡献总销金额，低密度产品贡献形象与销售速度，互为搭配较为合理。产品模型产品类型容积率要求市场价格每平方米价值实现（建筑占地面积）高密度产品高层3.54000元/14000元/小高层2.54500元/11250元/低密度产品花园洋房1.55500元/8250元/别墅0.87000元/5600元/小高层各项指标与高层趋同，而总销金额上不如高层，舍弃。小高层各项指标与高层趋同，而总销金额上不如高层，舍弃。别墅与高层差异最大，在损失容积率的同时，并不能有效的促进高层价值提升，舍弃。别墅与高层差异最大，在损失容积率的同时，并不能有效的促进高层价值提升，舍弃。综合考虑对项目的形象贡献、价值贡献，建议本案选取高层综合考虑对项目的形象贡献、价值贡献，建议本案选取高层+花园洋房的产品搭配。花园洋房的产品搭配。Q 1本案花本案花园园洋房洋房与与高高层层如何搭配最如何搭配最为为合理？合理？方案一：拟定容积率2.0用地面积容积率总建面积可建套数花园洋房6600049500 1.574250 约530套高层16500 3.557750约530套总销金额：总销金额：6.39亿亿其中花园洋房其中花园洋房4.08亿，高层亿，高层2.31亿亿住宅部分总用地面积：住宅部分总用地面积：99.44亩亩666 = 66227.04平方米，便于演示取整为平方米，便于演示取整为66000平方米。平方米。方案二：拟定容积率2.5用地面积容积率总建面积可建套数花园洋房6600033000 1.549500 约350套高层33000 3.5115500约1050套总销金额：总销金额：7.34亿亿其中花园洋房其中花园洋房2.72亿，高层亿，高层4.62亿亿两种方案对比分析总销金额总销贡献需销售套数花园洋房高层花园洋房高层方案一6.394.082.31530530方案二7.342.724.623501050总销金额总销金额：方案二多出将近一个亿。：方案二多出将近一个亿。销售周期销售周期：方案二多出：方案二多出1年左右（年左右（520套高层房源的市场正常周期），增加营销成本。套高层房源的市场正常周期），增加营销成本。地下车库地下车库：方案二多出：方案二多出340户，地下车库成本增加。户，地下车库成本增加。高层价格提升高层价格提升：方案一容积率低，社区舒适度高，对高层价值提升大。：方案一容积率低，社区舒适度高，对高层价值提升大。洋房价格提升洋房价格提升：方案一洋房套数多，更利于在销售过程中价格的多次提升。：方案一洋房套数多，更利于在销售过程中价格的多次提升。综综合考合考虑虑，我司建，我司建议议采用方案一。采用方案一。另，容另，容积积率率2.0、2.5近似于近似于两个极两个极限限值值，之于本案，之于本案并并非非绝对两选绝对两选一的一的选项选项。贵贵司、司、设计设计院亦可在此基院亦可在此基础础上，根据上，根据项项目切目切实实情情况况，酌情，酌情调调整。整。Q 2花花园园洋房洋房优势优势何在？何在？花花园园洋房，源自人洋房，源自人们对们对别别墅生活墅生活的敬仰的敬仰花花园园洋房，洋房，诠释诠释了特殊了特殊历历史、文化背景下，人史、文化背景下，人们对们对“精致精致生活生活”的渴望。的渴望。花花园园洋房，是洋房，是“老上海老上海”殖民殖民时时期，期，东东西方文化交融西方文化交融与碰与碰撞后的撞后的产产物。物。花花园园洋房，代表了人洋房，代表了人们对们对30年代年代“花花样样年年华华”般生活的般生活的梦梦想。想。 经过数经过数年的市年的市场场洗洗涤与涤与沉淀，沉淀，国内国内出出现现了一批成功了一批成功的花的花园园洋房洋房项项目，同目，同时时也成就了也成就了“花花园园洋房洋房”产产品在市品在市场场上无可替代的上无可替代的“当当家花旦家花旦”的地位。的地位。万科的水晶城万科的水晶城国内国内最早的最早的“纯纯”洋房洋房绿绿城的百合公寓城的百合公寓河南最成功的河南最成功的“小洋小洋楼楼”万科万科水晶城（天津）水晶城（天津）万科万科青青青青家家园园（北京）（北京）龙龙湖湖漫坡香醍（北京）漫坡香醍（北京）开盘仅开盘仅11个个月，月，1200套花套花园园洋房全面售罄，洋房全面售罄，华丽华丽收官！收官！花花园园洋房，市洋房，市场场上唯一一上唯一一种种相相对对“既卖既卖的快，又的快，又卖卖的的贵贵”的住宅的住宅产产品品花园洋房及高层产品建议产品比重户型比大两房小三房大三房四房五房（4+1）复式90-10020-130130-150160-170170-180200-2704+1层20%50%30%20% 6-8层（带电梯）80%25%35%25%15%高层30%20%35%15%Q 3社社区怎样区怎样配合花配合花园园洋房？洋房？景景观观系系统统软软多硬少，多硬少，营营造造“园园林式情趣生活林式情趣生活”景景观观系系统统强化强化楼间楼间景景观观，弱化中心景，弱化中心景观观景景观观系系统统营营造造别别墅的空墅的空间间感感与灵动与灵动感感古典主古典主义义海派建筑海派建筑风风格格强强调调手工雕琢的痕迹，手工雕琢的痕迹，创创造定制造定制级产级产品品古典主古典主义义海派建筑海派建筑风风格格庄重、庄重、内敛内敛、大、大气气导视导视系系统统丰富的丰富的视觉视觉点点缀与缀与功能相功能相结结合，合，强强调调人性化的社人性化的社区区功能布局功能布局小品雕塑小品雕塑生活情生活情调与调与社社区区文化氛文化氛围围的体的体现现健康系健康系统统绿绿色、色、环环保、保、节节能能智能智能设备设备安全、便捷、人性化安全、便捷、人性化新城市新城市 新中心新中心 高高尚复尚复合社合社区区项目定位政府新政府新区区，高起点，高起点规划规划，行政，行政级级配套跟配套跟进进，前景看好前景看好高速高速发发展新城展新城区区，高端居住聚集，高端居住聚集地地标标型城市型城市综综合体合体高端花高端花园园洋房社洋房社区区，低密度，高舒适度，低密度，高舒适度城市高城市高尚阶层尚阶层聚集地聚集地行政核心行政核心区区五星五星级级酒店酒店高高尚尚住宅住宅区区引引领领新的城新的城市中心市中心诞诞生生五、营销篇项目形象定位诠释诠释一座城市的精致生活一座城市的精致生活梦梦想想花花园园洋房的洋房的梦梦想之旅想之旅 项项目目产产品价品价值值体系体系院之院之梦梦私家花私家花园园，独独享之美享之美错错落之美落之美错错落布局，步移景落布局，步移景异异空中空中楼阁楼阁多多变变外外观观，进进退有度退有度露台之享露台之享空中院落。有天，才有生活空中院落。有天，才有生活洋房之道洋房之道(经经典案例解析典案例解析)一层空间：由于排除了从楼梯间进出的方式，直接南面入户，跟公共楼道再没关系了，一层采用台阶大门庭院阳光室门厅这种方式进门，增加了首层的独立感受，以阳光室作为客厅和庭院的沟通也非常和谐。二层空间：情景洋房的二层希望让人感觉到住在一层的感觉，通过两个方向的室外楼梯，上到一层的一个平台，再往上从自家的露台进户。三层从南面楼梯进户，四层从侧面楼梯通道进户，通过露台提升居住舒适度。露台没有顶盖区别于阳台更有花园感 , 露台与客厅相连并有较大的进深便于安排活动。 层层退台设计，使楼距自然加宽，为各楼层带来更充沛的阳光。越向上栋距越大，视野越宽阔，顶层栋距达到20余米，带来无限的阳光和绝佳的私密性。万科洋房之道万科洋房之道华润洋房之道华润洋房之道4+1房型，1楼送地下室，2、3楼可以连通成为复式，也可独立成套，并可拥有各自独立的花园，4楼+5楼成为复式“楼王”。1楼由花园独立如何，2、3楼由侧向入户，4楼由另一侧电梯入户，保障了住户的私密性。洋房之道洋房之道多重入户，独立空间多重入户，独立空间层层叠加，户户露台层层叠加，户户露台窗体错落，多变外观窗体错落，多变外观空中楼阁，尽享精致生活空中楼阁，尽享精致生活城市生活的城市生活的荣荣耀之旅耀之旅 项项目生活价目生活价值值体系体系居中央居中央未未来来的城市中心，坐的城市中心，坐拥拥城市城市级级市政配套市政配套瞰地瞰地标标五星五星级级酒店，傲据城市首席酒店，傲据城市首席享便捷享便捷多多条条城市主干道城市主干道环绕环绕各各类类生活配套生活配套齐齐全全人人们对们对城市生活的城市生活的梦梦想想源自人源自人们对宝贵们对宝贵的城市配套的城市配套资资源的源的“占有欲占有欲”居中央，瞰地居中央，瞰地标标，享便捷，享便捷成就了本案的城市生活价成就了本案的城市生活价值值一座城市的光一座城市的光荣与梦荣与梦想想 项项目精神价目精神价值值体系体系高端社高端社区区的精神的精神图腾图腾汇汇聚一批掌控城市命脉、坐聚一批掌控城市命脉、坐拥拥城市城市财财富的精英富的精英阶层阶层空前，但无法绝后空前，但无法绝后占据济源居住形态发展的关键点占据济源居住形态发展的关键点打上崇高的打上崇高的“精神高度标签精神高度标签”城市心理高度的城市心理高度的缔缔造者造者尺度可以超越，但心理高度永尺度可以超越，但心理高度永远远无法逾越无法逾越生生态态人居哲人居哲学学的倡的倡导导者者健康，不健康，不仅仅是花卉是花卉树树木，更是木，更是邻邻里空里空间间的尺度的尺度私密私密与与交流的良好交流的良好结结合，合，创创造社造社区区和和谐谐之美之美三大价三大价值值体系，十大价体系，十大价值卖值卖点点引引领济领济源人居高度源人居高度开启一座城市的精致生活的光荣与梦想！营销纲要 一一个个中心中心 两个阶两个阶段段 三三种种境界境界 四四种营销种营销一一个个中心中心以花以花园园洋房洋房为为破局点，以点破局点，以点带带面，塑造面，塑造项项目高端形象，目高端形象，与与城市城市内内所有所有项项目形成价目形成价值区值区隔，隔，顺势顺势步入无步入无竞争竞争之市之市场场格格局，逐步掌控定价局，逐步掌控定价权权！核心点：核心点：层层剥层层剥离价离价值值点，点，讲讲透花透花园园洋房价洋房价值值，阐阐明本案明本案所所营营造高端生活方式，最造高端生活方式，最终实现终实现高价高价值与值与高价格的高价格的对对接！接！两个阶两个阶段段第一第一阶阶段：以段：以4+1花花园园洋房率先面市，洋房率先面市，树树品牌形象，提升品牌形象，提升6-8层层花花园园洋房价洋房价值值，从从而提升而提升项项目整体形象目整体形象与与高度，高度，顺顺利利销销售的同售的同时实现时实现均价均价稳稳步攀升！步攀升！第二第二阶阶段：以段：以项项目价目价值值拉拉动动高高层层住宅价住宅价值值，与竞争个与竞争个案形成案形成价价值区值区隔，花隔，花园园洋房洋房带动带动高高层层住宅住宅较较高价位高价位顺顺利利销销售！售！核心点：循循核心点：循循带动带动，丝丝丝丝相扣，相扣，树树形象，提价格！形象，提价格！三三种种境界（境界（开盘开盘前）前）新盘上市新盘上市品牌阵列品牌阵列非他莫属非他莫属高调亮相，诱发期待！高调亮相，诱发期待！价值层层剥离，完成市场占位！价值层层剥离，完成市场占位！价值引导购买！价值引导购买！四四种营销种营销 城市城市营销营销 品牌品牌营销营销 体体验营销验营销 活活动营销动营销四四种营销种营销策略策略组组合成一合成一个个成体系的成体系的营销战营销战略，略，贯贯穿于穿于项项目目开发开发全全过过程，配合程，配合项项目目开发进开发进度，适度，适时时而作，确保而作，确保项项目成功。目成功。城市城市营销营销奠定全新城市人居标准站在城市人居代言人的角度展站在城市人居代言人的角度展开营销开营销，则则城市人居引城市人居引领领者的身者的身份份不言而不言而喻喻。独独有的有的产产品价品价值值体系足以体系足以让让我我们们成成为为城市的、年度的明星城市的、年度的明星楼盘楼盘；我我们们只需要只需要以以论坛论坛、讲讲座、座、观观摩摩会会等形式展等形式展开开城市居住价城市居住价值值的的讨论讨论，推介本，推介本项项目；目；城市城市营销营销的目的在于提升基的目的在于提升基础础，拔高高度，拔高高度，抢抢占消占消费费者心理位置。者心理位置。品牌品牌营销营销企企业业品牌品牌泰宏，一泰宏，一贯贯精品生活的保精品生活的保证证产产品品牌品品牌洋房，城市奢想生活的体洋房，城市奢想生活的体现现项项目品牌目品牌引引领领一座城市的全新人居一座城市的全新人居标标准准体体验营销验营销眼见为实，用产品征服这座城市体体验营销验营销在建立信任度上效果非凡，尤其是在建立信任度上效果非凡，尤其是针对针对城市前所未有的城市前所未有的产产品品形形态态，体，体验验式式营销营销是最好的引是最好的引导导消消费费的武器；的武器；体体验营销验营销借助借助实实物，因此需要完善的意物，因此需要完善的意识识及充足的准及充足的准备备；售售楼处楼处氛氛围围展示、品牌展示、建材展示、展示、品牌展示、建材展示、样样板展示板展示以及展示以及展示过过程中的人性化、尊程中的人性化、尊贵贵感体感体验验，将将体体验营销带验营销带上新的上新的层层次；次；不不仅仅是是实实物，周到完善的服物，周到完善的服务务同同样样可以用可以用来来体体验验；体体验营销验营销的目的在于以的目的在于以创创新吸引，以事新吸引，以事实实征服目征服目标标消消费费客群。客群。活活动营销动营销让购房者成为我们的营销道具城市影城市影响响力媒体的力媒体的匮匮乏，活乏，活动营销动营销成成为传统为传统媒体的最有力替代者；媒体的最有力替代者；一个话题一一场场好的活好的活动动可以制造一可以制造一个话题个话题，一，一个个持持续传续传播、持播、持续发续发酵的酵的话题话题；一场活动相相较传统较传统媒介，活媒介，活动动的性价比更高；的性价比更高；形式多形式多样样，主，主题题丰富，每丰富，每阶阶段都能量身段都能量身设计设计打造出新的活打造出新的活动动；根据不同的根据不同的营销营销主主题题制制订订不同的活不同的活动内动内容及方式；容及方式；一个圈层是圈是圈层营销层营销的最佳利器，目的最佳利器，目标标人群精准，效果深入人心；人群精准，效果深入人心；盛盛励励机机构构及所及所属尚联属尚联公公关关具具备举办备举办大型、新型活大型、新型活动动的能力及丰富的能力及丰富经验经验。推盘节奏建议（根据方案一容积率取2.0）房源情房源情况况：花：花园园洋房洋房530套，高套，高层层530套套推推盘顺盘顺序：序：4+1花花园园洋房洋房6-8层电层电梯花梯花园园洋房洋房高高层层每批次销售周期排布推广阶段推广阶段阶段目标阶段目标营销策略营销策略推广周期推广周期策略概述策略概述启动期启动期预热期预热期强销期强销期持续期持续期高调亮相，引发期待高调亮相，引发期待市场占位市场占位确立品牌确立品牌品牌强调品牌强调城市城市&品牌营销品牌营销体验营销体验营销活动营销活动营销体验体验&品牌品牌1-2个月个月2个月个月1个月个月视后续房源视后续房源生活方式、花园洋房生活方式、花园洋房启发式、普及式宣传启发式、普及式宣传根据客群需根据客群需求制定产品求制定产品标准标准卖点展开，卖点展开，标准落地标准落地强化品牌强化品牌口碑传播口碑传播启动启动期期为项为项目正式亮相期，不目正式亮相期，不随随入循入循环环。启动启动期策略：城市期策略：城市营销营销、品牌、品牌营销营销传统传统媒介媒介选择选择：户户外、工地外、工地围挡围挡、车车身、身、网络网络、广播、广播启动启动期目期目标标：花：花园园洋房引洋房引导导式宣式宣传传 奠定本奠定本项项目作目作为为城市人居代言人的形象高度城市人居代言人的形象高度 提升品牌知名度，丰富品牌提升品牌知名度，丰富品牌内内涵，占据客群心理特殊位置涵，占据客群心理特殊位置启动期城市营销：城市人居演变高峰论坛活活动动目的：目的：通通过论坛过论坛，突，突显显本案在城市人居演本案在城市人居演变变中的位置，引中的位置，引发项发项目目与与城市未城市未来来生活之生活之间间的高度的高度关联关联。活活动内动内容：容：邀邀请请有有关关城市城市发发展、展、资资深媒体人等各方深媒体人等各方专专家共赴盛宴，就城市人居演家共赴盛宴，就城市人居演变变展展开讨论开讨论。通。通过过城市主流媒体、城市主流媒体、项项目刊物等渠道广目刊物等渠道广为传为传播。播。品牌营销：项目刊物精致生活创刊号发布会活活动动目的：目的：项项目刊物以目刊物以阐阐述花述花园园洋房价洋房价值为值为主要主要内内容，通容，通过创过创刊刊号发号发布布会会，引，引发发市市场关场关注。注。活活动内动内容：容：邀邀请请政府相政府相关领导关领导、媒体人士、意向客、媒体人士、意向客户参与发户参与发布布会会。并将并将刊物刊物随随主流主流报纸赠报纸赠送，媒体送，媒体进进行相行相关报关报道。道。预热预热期策略：体期策略：体验营销验营销传统传统媒介媒介选择选择：户户外、工地外、工地围挡围挡、车车身、身、网络网络、广播、广播、报纸报纸预热预热期目期目标标：从亲从亲身感受的角度，身感受的角度，为项为项目在目在竞争竞争中出奇制中出奇制胜胜 通通过过售售楼处楼处、样样板房板房对对本案特有生活氛本案特有生活氛围围的演的演绎绎在市在市场场中引中引发关发关注注预热期体验营销：售楼处空间尊贵感尊尊贵贵感感从从售售楼处门卫礼仪楼处门卫礼仪、贴贴心心陈陈设开设开始始奢适奢适气场从气场从装修装修风风格格开开始始现现代、代、简洁简洁又不失富又不失富丽丽堂皇之韵味堂皇之韵味体验营销：售楼处品牌展示墙花花园园洋房的前世今生洋房的前世今生卓越品卓越品质质体验营销：售楼处活动展示区各各种种活活动动的照片，如的照片，如开盘开盘、答、答谢谢酒酒会会特制精装本特制精装本项项目刊物目刊物陈陈列列强化到强化到访访客客户对项户对项目印象目印象体验营销：售楼处建材展示区低低碳碳、科技、智能、科技、智能当当市市场场上把上把创创新建材的新建材的应应用停留在口用停留在口号阶号阶段的段的时时候，我候，我们们用事用事实证实证明，已先人一步。明，已先人一步。细细致、全面的展示，更是本案卓越致、全面的展示，更是本案卓越品品质质的直接表的直接表达达。体验营销：样板房露台功能化露台露台设设置休置休闲桌闲桌椅、遮椅、遮阳伞阳伞让让客客户户提供更多想象空提供更多想象空间间体验营销：样板房情景化菜菜谱谱、砧板、刀具、蔬菜、砧板、刀具、蔬菜准准备晚备晚饭饭了！了！餐餐厅厅，各就各位，准，各就各位，准备开饭备开饭了！了！体验营销：样板房场景化运动时间运动时间，即，即将换将换装出行！装出行！刚刚玩好的玩具玩好的玩具销售员、服务生、保安礼仪礼仪、服、服务务、尊重、尊重是是项项目形象的最直接表目形象的最直接表达达！体验营销：现场服务强销强销期策略：活期策略：活动营销动营销传统传统媒介媒介选择选择：户户外、工地外、工地围挡围挡、车车身、身、网络网络、广播、广播、报纸报纸、DM、短信、短信强强销销期目期目标标：通：通过过一波接一波的活一波接一波的活动动，持，持续续引爆引爆热热点点 最短最快的最短最快的时间内时间内完成完成销销售目售目标标强销期活动营销：开盘仪式活活动动目的：目的：突突显热销显热销氛氛围围，促，促进签约进签约率提升，通率提升，通过开盘过开盘盛盛况况展示展示项项目目热销热销，引，引发发后期追捧。后期追捧。活活动内动内容：容：开盘开盘活活动动不不须须冗冗长长，但，但应应有一、二特有一、二特别节别节目是目是区区域域内从内从未未见过见过的，不的，不仅当时仅当时可造成万人空巷的可造成万人空巷的场场面，事面，事后后还将还将引引发长发长久的久的话题话题。活动营销：五星级酒店服务配套联动月活活动动目的：目的：与与五星五星级级酒店酒店联动联动，突，突显项显项目城市目城市综综合体合体优势优势。活活动内动内容：容：与与五星五星级级酒店客房、酒店客房、会务会务中心、休中心、休闲闲中心、健身中心等中心、健身中心等进进行行联动联动，举举行行联动仪联动仪式，活式，活动动期期间购间购房者可享房者可享受五星受五星级级酒店各酒店各项项服服务务一定一定办办卡卡优优惠政策，同惠政策，同样样酒店酒店会员购会员购房享受一定折扣。房享受一定折扣。持续持续期策略：活期策略：活动营销动营销传统传统媒介媒介选择选择：户户外、工地外、工地围挡围挡、车车身、身、网络网络持持续续期目期目标标：通：通过过短短暂暂的休息的休息调调整，整，为为下一波狂下一波狂飙飙搭好平台搭好平台持续期活动营销：答谢酒会活动营销：明星盛宴活动营销：浪漫仲夏夜活动营销：狂欢月接下来是项目推广策略部分提报，谢谢