山东临沂河东商业项目定位报告25p

DATONG REAL ESTATE GROUP2011 . June山东临沂河东区商业项目整体定位建议山东山东临沂河东区商业项目整体定位建议临沂河东区商业项目整体定位建议谨呈：临沂伦达置业有限公司谨呈：临沂伦达置业有限公司大通地产机构二零一一年六月1 1）项目整体定位建议）项目整体定位建议2 2）项目产品业态建议）项目产品业态建议提升河东商业档次与品位，提升河东商业档次与品位，打造河东商业氛围，打造河东商业氛围，拓展河东商圈功能，拓展河东商圈功能，树河东地标性商业中心。树河东地标性商业中心。伦达伦达项目项目SWOTSWOT分析分析n外部交通n规划优势n批发商业n商业聚集n配套优势n政府支持n伦达品牌n区域定位n产业规划n与其他区域商业集聚效应不足n区域人口少n未来人口n城市发展n区域竞争n区域竞争n五金城搬迁n河东主商圈n传统商业圈n南坊商业圈StrengthStrengthWeakWeakOpportunityOpportunityThreatenThreaten伦达伦达项目项目SWOTSWOT分析分析SWOTSWOT分析得出的启示分析得出的启示发挥优势发挥优势利用机会利用机会n 借助原有商业氛围，打造借助原有商业氛围，打造新的商业业态；新的商业业态；n 确立项目在区域市场的领确立项目在区域市场的领导地位；导地位；n 具有河东市场的唯一性、具有河东市场的唯一性、不可复制性。不可复制性。n 立足区域市场，结合新商立足区域市场，结合新商业发展需求，引领市场；业发展需求，引领市场；n 抓住市场空白点，切入市抓住市场空白点，切入市场；场；n 产品创新，形成差异化竞产品创新，形成差异化竞争；争；n 突出区域未来发展。突出区域未来发展。项目竞争力战略分析项目竞争力战略分析高端路线高端路线依托优越的地段，打造区域商业中心名片依托优越的地段，打造区域商业中心名片差异化差异化与瑞华金都、好宜佳形成差异化、错位经营与瑞华金都、好宜佳形成差异化、错位经营战略联盟战略联盟与瑞华金都、好宜佳形成联盟，以商圈之力与人民广与瑞华金都、好宜佳形成联盟，以商圈之力与人民广场等商圈竞争场等商圈竞争外部合作外部合作引入专业运营机构或高端商家资源引入专业运营机构或高端商家资源弹性化弹性化与商圈的成熟度相一致，逐步提升业态级别与商圈的成熟度相一致，逐步提升业态级别区域市场的领跑者区域市场的领跑者打破区域同质竞争，开辟差异化市场格局打破区域同质竞争，开辟差异化市场格局在与瑞华金都、好宜佳购物中心比较中，在与瑞华金都、好宜佳购物中心比较中，本项目将立足于中高端综合商业形态本项目将立足于中高端综合商业形态项目整体定位项目整体定位【项目区域差异化定位【项目区域差异化定位】商贸商贸旗舰旗舰中心中心品牌卖场品牌卖场品牌品牌百货百货精品酒店精品酒店主题街区主题街区“伦达国际商贸旗舰中心伦达国际商贸旗舰中心”集五大功能于一体，并综合高端配套服集五大功能于一体，并综合高端配套服务，旨在打造务，旨在打造全站式商业综合体，成为新一代河东区核心地标。全站式商业综合体，成为新一代河东区核心地标。项目整体定位项目整体定位【项目市场目标定位【项目市场目标定位】通过市场研究，结合时代契机，大通地产认为，河东在临沂城市的整体规划下，需要为河东区的发展掀起波澜掀起波澜伦达国际商贸旗舰中心正在升华区域升华区域商业新理念商业新理念 创造区域商业创造区域商业核心地标核心地标n区域的区域的商业新理念商业新理念这是河东区域发展的商这是河东区域发展的商业旗舰中心，它用新的业旗舰中心，它用新的商业开发理念，以满足商业开发理念，以满足各个层次的群体需求，各个层次的群体需求，更是为了满足升华河东更是为了满足升华河东区域的高标准需求。区域的高标准需求。【定位释意【定位释意】n区域的区域的核心地标核心地标这是内外兼修所呈现的这是内外兼修所呈现的一流商业建筑，品味河一流商业建筑，品味河东中高档商业的核心地东中高档商业的核心地标建筑标建筑项目整体定位项目整体定位【项目整体功能定位【项目整体功能定位】集商业、展示、生活、休闲和综合管理服务集商业、展示、生活、休闲和综合管理服务为一体的高配置、新兴商业商务旗舰中心为一体的高配置、新兴商业商务旗舰中心这是一个具有创新性、建设性、地标性的区域商业综合体这是一个具有创新性、建设性、地标性的区域商业综合体 商商 业业 旗旗 舰舰 中中 心心一个复合式的一个复合式的旗舰生活中心旗舰生活中心从基本功能上来看，从基本功能上来看，它集合了商业办公展示休闲生活从功能业态上来看，从功能业态上来看，一个综合购物的一个综合购物的旗舰商业中心旗舰商业中心它集合了百货批发酒店娱乐卖场等多功能【功能表现【功能表现】从建筑结构上来看，从建筑结构上来看，一个定会夺人眼球一个定会夺人眼球的期间地标建筑的期间地标建筑它定会赋吸引力创意感，为区域创造出繁华、充满生机的商业氛围；室内环境灵活多变，成为区域核心景观性建筑1 1）项目整体定位建议）项目整体定位建议2 2）项目产品业态建议）项目产品业态建议产品整体规划建议产品整体规划建议本项目主体五个相对独立的建筑群：商贸中心(含商务花园)、百货、卖场、主题街区和酒店大通地产建议产品规划如下：商贸商贸中心中心百货百货卖场卖场主题主题街区街区精品精品酒店酒店70%(70%(含商含商务花园务花园) )自持自持5%5%15%15%10%10%商贸中心定位建议商贸中心定位建议【商贸中心主题定位【商贸中心主题定位】开辟临沂首例商业开辟临沂首例商业+商务展示中心商务展示中心打造河东首例【软、硬件】配置的旗舰商贸中心打造河东首例【软、硬件】配置的旗舰商贸中心商贸中心商贸中心( (商务花园商务花园) )定位建议定位建议商业商业+ +商务展示商务展示创新模式创新模式商贸商贸中心中心传统模式传统模式创新模式创新模式一栋独立建筑一栋独立建筑体，室内多个体，室内多个分隔商铺，面分隔商铺，面积以积以50-80平方平方米为主。米为主。多栋独立式建多栋独立式建筑，以联体结筑，以联体结构布局，提供构布局，提供每套面积约每套面积约300平方米的独立平方米的独立商务展示空间。商务展示空间。商贸中心商贸中心( (商务花园商务花园) )定位建议定位建议似别墅，而非别墅。把别墅住宅的元素、商务办公的气质和商业展示的用途，即似别墅，而非别墅。把别墅住宅的元素、商务办公的气质和商业展示的用途，即住宅、商务办公和商业地产三种不同物业类型的特色，巧妙地糅合在了这样一个住宅、商务办公和商业地产三种不同物业类型的特色，巧妙地糅合在了这样一个兼容的物业产品中，使其达到了兼容并蓄的合三为一的效果。兼容的物业产品中，使其达到了兼容并蓄的合三为一的效果。 底层是商业物品底层是商业物品展示区域展示区域二层是开放式的二层是开放式的商业洽谈区商业洽谈区三层可以用作居住三层可以用作居住商贸中心商贸中心( (商务花园商务花园) )定位建议定位建议【商务花园概念展示【商务花园概念展示】商贸中心商贸中心( (批发城批发城) )定位建议定位建议【商贸中心业态定位与依据【商贸中心业态定位与依据】妇女儿童用品妇女儿童用品儿童儿童用品类用品类小商品小商品类类女性女性用品类用品类成衣成衣棉纺类棉纺类特色商业定位吸引两大消费主体特色商业定位吸引两大消费主体女性与儿童女性与儿童商业有特色商业有特色零批易共存零批易共存产品有市场产品有市场仓储要求低仓储要求低市场有空白市场有空白人流易聚集人流易聚集政府必支持政府必支持商贸中心商贸中心( (批发城批发城) )定位建议定位建议【商贸中心业态品类【商贸中心业态品类】儿童用品儿童用品n婴儿用品（奶瓶、奶嘴、湿纸巾、纸尿裤、理发器等） n玩具n服装、鞋帽n童车童床木餐椅、n食品(奶粉、辅食)n图书、音像、婴儿卡片、婴幼儿图书、育儿图书n婴儿游泳设备商贸中心商贸中心( (批发城批发城) )定位建议定位建议【商贸中心业态品类【商贸中心业态品类】妇女用品妇女用品n 女帽手套 n 女上装/套装 n 女裙/女裤 n 情侣装 n 唐装/中式服装 n 婚纱/礼服 n 泳装 n 女用内衣 n 品牌内衣银制饰品/玻璃饰品 n 藏饰、其他民族饰品 n 珍珠/琥珀/水晶/珊瑚类饰品 n 首饰盒 n 仿真饰品 n 黄金/铂金/钻石类饰品 n 首饰保养品 n 眼镜/护理产品 n 世界名表 n 其他时尚饰品类 主题商业街定位建议主题商业街定位建议开辟河东首例体验式的主题商业街开辟河东首例体验式的主题商业街打造河东首例【环形打造河东首例【环形缓形室】室内商业街区理缓形室】室内商业街区理念念【商业街主题定位【商业街主题定位】n打破传统百货商场型、封闭式购物环境打破传统百货商场型、封闭式购物环境n开辟河东首例开发式室内商业街开辟河东首例开发式室内商业街n以以“店中店店中店”的经营模式吸引商家入驻的经营模式吸引商家入驻n提倡提倡“一样的品牌，不一样的购物体验一样的品牌，不一样的购物体验”【主题商业街概念展示【主题商业街概念展示】主题商业街定位建议主题商业街定位建议购物中心定位建议购物中心定位建议【购物中心业态定位【购物中心业态定位】业态种类业态种类主力业态主力业态次主力业态次主力业态其他业态其他业态品牌服饰展示品牌服饰展示高档鞋业等高档鞋业等品牌快餐店品牌快餐店女性服饰女性服饰首饰、化妆品等首饰、化妆品等咖啡店咖啡店男装服饰男装服饰运动休闲、健身器材等运动休闲、健身器材等大型餐饮大型餐饮童装童装+ +床上用品床上用品家居广场、家用电器等家居广场、家用电器等大型餐饮大型餐饮餐饮餐饮+ +娱乐娱乐文化、休闲、运动区文化、休闲、运动区游艺厅游艺厅业态配比业态配比服装服装鞋业鞋业珠宝珠宝化妆品化妆品家居家居电器电器餐饮餐饮休闲休闲文化文化娱乐娱乐40401010151515152020合计合计100100本项目总结本项目总结专业市场的商户导入，专业市场的商户导入，将为本项目商业提供支撑将为本项目商业提供支撑4040万方大型商业体，万方大型商业体，区域核心商业地标区域核心商业地标区域重点发展项目之一，区域重点发展项目之一，政府支持项目政府支持项目n外部交通外部交通n快速发展快速发展n地块位置佳地块位置佳n市场空白点市场空白点n市场需求点市场需求点河东有能力做好专业市场河东有能力做好专业市场超大型商业综合体超大型商业综合体是本项目的机会点是本项目的机会点n临沂当地市民对区域临沂当地市民对区域认可度较高认可度较高客户接受程度客户接受程度Thanks For Your Time!Thanks For Your Time!END