上海青浦国际小商品城项目营销策略初案

http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道玩具总动园(暨上海国际小商品城)项目营销策略初步方案二二oo九年九年http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道前 言上海6000平方公里的大都市圈计划，带动了上海市郊乃至周边地区的城市化发展进程。围绕产业及区域特色的城市多中心多组团发展，为潜在的资源提供了更为广阔的释放平台。我们看到，松江以大学城为机遇带动了居住价值的提升而快速发展，安亭以汽车工业为依托实现产业链的综合发展；而青浦，又以什么产业机遇实现快速发展？今天，我们有幸借玩具总动园(暨上海国际小商品城项目)，与各位领导做一次简要的沟通，汇报一下我们对于商业项目与区域经济提升双效发展的看法。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道玩具总动园(暨上海国际小商品城)，地处上海青浦区东北隅的华新镇，东与闵行区接壤，南与松江区相连，北与嘉定区相邻。总规划面积2800亩，分三期开发，一期600亩，总建筑面积约45万平方米。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道玩具总动园(暨上海国际小商品城) 按照现代经济学的理论，衡量一个城市的核力竞争力，在于以下几个指标：经济体制、产业结构、生产力与生产关系、科技与人口素质、信息力、对外交流能力。 而我们面对的2800亩地，既是一座独立的城，又隶属于中国上海这座国际化的大都市，准确的说，它是一座辅城，是一座城中之城，一座主题经济城。 对于它的研究与定位，必须依托上海的城市地位及政治利基、结合青浦的产业与地区优势；同时，超大的规模又赋予它独立的经济使命，在实现自身可持续化发展之际促进城市及产业升级。这两方面息息相关，环环并存。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道研究思路宏观政策经济运行产业基础竞争博弈2800亩大上海之辅城600亩城中之城市场机遇自身发展城市运营经济主题经济主题产业链结构产业链结构城市政策城市政策城市建设城市建设城市文化城市文化http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本报告主要内容：第一章：战略研判一、上海青浦华新二、专业市场研究第二章：项目定位一、市场定位二、行业研判第三章：实施计划一、做活二、招财三、招商四、招客第四章：政府扶持一、政策倾斜二、市场引导http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道上海-青浦华新专业市场研究http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道项目核心竞争力之项目核心竞争力之区位核心优势区位核心优势http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道胸怀上海胸怀上海聚焦青浦聚焦青浦 立足华新立足华新http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道国际性商贸平台上海项目核心优势之一项目核心优势之一http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道上海 国民经济综合实力进一步增强国民经济综合实力进一步增强 2004年全国GDP136515亿元，比上年增长9.5%，上海GDP达7740亿， 增幅13.5%，占全国的5.67%，而北京GDP为4283亿元，占3.1%。 居民可支配收入不断增长居民可支配收入不断增长 人均可支配收入14000元，比上年增长10.2%。固定资产投资总额逐年增加，房地产投资总额持续增长固定资产投资总额逐年增加，房地产投资总额持续增长 2004年3084.66亿元，比上年增长632.55亿元，房产投资1175亿元 增长273.76亿元。 社会消费品总额和批发零售贸易业商品销售总额近年来社会消费品总额和批发零售贸易业商品销售总额近年来 持续上升持续上升 2004年分别达到2452.61亿元和6150亿元，增长594.7亿和233.97亿元。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道上海，世界第六大都市圈之中心上海，世界第六大都市圈之中心国际经济、金融、贸易和航运中心世界第六大都市圈“长三角都市圈”共有15座城市。包括上海，江苏的南京、苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州、泰州，浙江的杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山。这15座城市土地面积约占全国的1%，人口占全国的5.8%，创造了全国国内生产总值的18.5%，贡献了全国财政收入的22%和全国出口总额的28.4%。上海四大中心的城市定位，将进一步带动“长三角”地区和整个长江流域的发展。2010年世博会花落上海，从各方面给上海带来了良机，上海正努力成为“世界城市”。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道城市外环线以外的地区提高经济规模和集约化水平，集中建设市级工业区，积极发展现代化农业和郊区旅游业。大上海产业经济圈层上海6000平方公里的大都市圈计划http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道上海商业上海商业2005年上海商业五大预测社会消费品零售总额同比增长9%左右，达到约2700亿元。商品销售总额仍可维持11%的增幅，达到6850亿元左右。商业增加值可望增长10%，达到860亿元左右，对全市生产总值的贡献率10.5%。商业投资增长势头不减，商业设施还将迅速增加。2004年上海商业设施的施工面积为869.7万平方米，其中新开工的面积为288.5万平方米，竣工面积仅为218.6万平方米，2004年各区在建的1万平方米以上的大型商业设施有66个，建筑面积为598万平方米。可以预计2005年上海将有更多商业设施竣工并投入营运。发展郊区商业将成为上海商业工作的重点，郊区商业预计仍将出现大幅 增长，平均增幅将不会低于15%。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 上海四大中心的城市定位及国际地位，加之全球第六大都市圈内周边省市地区强大的经济、产业实力，为我们创造全球化的商贸运营战略提供了最广阔的平台。 随着城市化进程的进一步加速与发展，在政府新一轮的商贸政策中，郊区化商业的发展、物流型大型批发贸易的发展已列入重点发展计划难得的历史良机。 郊区化商业发展所强调的工贸一体化，商贸与产业集聚联动战略，以及加强市级工业园区建设的发展战略，应作为本案一座大上海的主题经济城的战略考量因素之一。 而加强批发贸易的全球化集聚与辐射功能、以会展为先导、发展生产型服务业等政策方向，也为本案的功能、产品、市场规划指明了方向。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道Hello! Shanghai上海，正在以前所未有的力度参与全球化经济。6000万平方公里的国 际大都市发展战略出台，旨在将上海打造成最具活力的国际综合大都市。城市规模的扩大，必定带动周围区域的城市化进程与经济发展，同时将 各区域直接推上大经济圈竞争舞台与国际发展接轨。对区域的发展方向及经济特色提出了新的考验。核心竞争力成为城市发展乃至国家发展的根本利益。上海各区域独特的经济发展模式逐步形成。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道交通枢纽网络、成熟的产业环境青浦项目核心优势之二http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道青浦在长三角各地招商引资风声水起之时，上海市政府于上海市郊的嘉定、青浦、松江三个区分别设立了工业园区，规划用地总面积173平方公里，通过打造“商务成本盆地”来增强对外资的吸引力，同时制定一系列财税优惠政策，与周边地区形成竞争之势 奉贤奉贤南汇南汇浦东新区浦东新区宝山宝山嘉定嘉定闵行闵行松江松江金山金山崇明崇明青浦青浦http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道The Future Of Qingpu地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。青浦区共有朱家角镇、华新镇、等8个镇和3个街道办事处。2004年末，全区户籍人口45.6万人。陆路交通十分便捷，是上海市辐射长三角、服务全国的西大门。青浦在上海9个郊区（县）中，土地面积列第4位，户籍人口数列第9位，外来人口列第5位。主要经济总量指标跻身中上位置。增加值区（县）级财政收入工业总产值吸引外资合同社会销费品零售总额城乡居民储蓄余额郊县名次454487指标值258.9亿元68.9亿元704亿元9.8亿美元85.8亿元131.3亿元青浦区是个很有潜力的近郊板块，但是商业发展相对滞后！http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道工业提出“1+5”工业园区，形成“一园五区”的工业园区布局市级工业园区的电子信息、精密机电、现代纺织新材料等高科技产业徐泾工业园区的电子信息、精细化工产业华新工业园区的摩托车整车及配套产业，白鹤工业园区的汽车配套产业朱家角工业园区的文体休闲产业，练塘工业园区的高档家具产业 农业发展了一批特色农产品，形成了具有区域特色的生产基地 建办了一批龙头企业，形成了多种多样的产加销一体化模式 开展了农业招商引资，形成了多元投入农业的新机制 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道青浦工业园区位于青浦城区北侧，紧邻城区青浦工业园区位于青浦城区北侧，紧邻城区，规划总用地面积61.5平方公里。其 中工业园区用地面积56.2平方公里，外围区域道路面积1.4平方公里，外围林地及其他用地面积3.9平方公里。园区内部通过漕俞路、外青松公路。、华青路、胜利路等区级道路与青浦新城城区保持紧密联系。青浦新城城区规划总用地约25平方公里，现状人口约为11万人，规划居住人口规模（2020年）将达30万人。园区产业布局共分为五大产业区和一科技服务区，另规划了两片工业发展备用地作为后期园区发展建设用地。五大产业区包括生物医药产业区、精密机械及装备制造产业区、电子信息产业区、现代纺织及新材料产业区、出口加工区。各园区均是以主导产业为兼容相关项目的产业区，各园区引进的企业应有相容性，相互之间不应有不良影响。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道国际小商品城、国际农副产品交易中心、国际小商品城、国际农副产品交易中心、OUTLETSOUTLETS国际品牌国际品牌直销广场、文体休闲、家具等直销广场、文体休闲、家具等形成青浦主要商贸交易平台优越的交通环境奠定跨区域贸易乃至国际贸易的基础具备文体休闲、家具、玩具、摩配、农副产业等产业环境先决条件规模及总体量在华东地区是罕见的商贸成为青浦的新亮点，也是青浦经济的新增长点http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道巨大的商业发展空间巨大的商业发展空间华新华新项目核心优势之三http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道地理：位于青浦区东北部，东与闵行区接壤，南与徐泾、赵巷镇相邻，西与重固、白鹤镇交界，北与嘉定区相望。人口与面积：全镇总面积47.6平方公里，常住总人口33742人，其中农村劳动力17064人，外来流动人口近5万 。交通：华新镇水陆交通便捷，基础设施完善。距虹桥国际机场仅12公里，浦东国际机场38公里，沪宁高速公路、北青公路(机场路)、纪鹤公路横跨全镇东西，嘉松公路、徐华公路包括在建的嘉金高速公路贯穿南北。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道工业总产值是全区的14.2%，社会消费品零售额是全区的3.04%，出口额是全区的11.84%，社会消费零售依然是弱点2004年各项指标人口工业总产值吸收外资外贸出口额财政收入社会消费零售固定资产投资3.4万人100亿元3378.7万美元3.03亿美元5.7亿元2.6亿元6.5亿元名次（9镇+2街+1园）63453104http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道华新镇的商业业态主要有：五金建材、摩配、摩托车、发廊、服饰、餐饮、杂华新镇的商业业态主要有：五金建材、摩配、摩托车、发廊、服饰、餐饮、杂 货、旅馆等，次要业态有：电话亭、网吧、鞋帽、眼镜、杂货、书等。货、旅馆等，次要业态有：电话亭、网吧、鞋帽、眼镜、杂货、书等。 五金建材、摩配和发廊居多，旅馆主要集中在华腾街。五金建材、摩配和发廊居多，旅馆主要集中在华腾街。 华新镇的商业形态主要有：超市、农贸市场、小商品市场、小卖铺、杂华新镇的商业形态主要有：超市、农贸市场、小商品市场、小卖铺、杂 货铺、专卖店、连锁店等。货铺、专卖店、连锁店等。业态丰富，但比较分散，侧重于工业品销售，餐饮服务业档次较低，有待发展。商业需要升级及龙头项目的带动！http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道三颗商业重磅炸弹，构筑了华新未来的商业蓝图OutletsOutlets奥特莱斯奥特莱斯品牌直销广场品牌直销广场位于赵巷镇，位于赵巷镇，200200亩，亩，2323栋建筑，总建面栋建筑，总建面1111万平米，万平米，200200间商铺，以销售国际国内著名品牌折扣商品为主间商铺，以销售国际国内著名品牌折扣商品为主国际农副产品交易中心国际农副产品交易中心总占地总占地30003000亩，一期亩，一期10001000亩亩上海城郊批发上海城郊批发中心，未的来中心，未的来商业主战线商业主战线玩具总动园总占地总占地28002800亩，一期亩，一期600600亩亩http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道华新镇是一个正在发展中的全国卫星城镇，华新镇是一个正在发展中的全国卫星城镇，GDPGDP增长达到增长达到26%26%以上，是全国平均水以上，是全国平均水平的平的3 3倍，居民消费能力强，交通便利，配套齐全，是一个发展潜力名列上海市前倍，居民消费能力强，交通便利，配套齐全，是一个发展潜力名列上海市前列的城镇。这样的城镇没有一个大型配套商业中心，如何走向国际呢？！列的城镇。这样的城镇没有一个大型配套商业中心，如何走向国际呢？！同时，华新镇的商业正处于发展期，业态是比较齐全的，加之外来流动人口占了同时，华新镇的商业正处于发展期，业态是比较齐全的，加之外来流动人口占了总人口的一半以上，这种流动的环境很适合商业的发展，就象广州和深圳一样，总人口的一半以上，这种流动的环境很适合商业的发展，就象广州和深圳一样，有效消费占比率较高，直接刺激了当地的商业。有效消费占比率较高，直接刺激了当地的商业。而另一方面，华新未来的商业却大有可观，三大项目的推出将彻底改变华新的面而另一方面，华新未来的商业却大有可观，三大项目的推出将彻底改变华新的面貌。貌。华新镇，能否变成一个上海的义乌呢？http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道商品流商品流购买力购买力购买载体购买载体人口、收人口、收入入产业、物产业、物流流大型的功能齐全的大型的功能齐全的商业平台商业平台大型的功能齐全的商业平台是首要的，大型的功能齐全的商业平台是首要的，它可以带动全镇其他产业的发展！它可以带动全镇其他产业的发展！知名度知名度美誉度美誉度标志性商标志性商业业http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道竞争分析专业市场研究之http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道上海国际汽车城上海国际汽车城福人林木材批发市场福人林木材批发市场小上海旅游文化城小上海旅游文化城曹安路市场曹安路市场水产批发市场水产批发市场轻纺市场轻纺市场农产品中心市场农产品中心市场金桥花鸟批发市场金桥花鸟批发市场上海九星批发市场上海九星批发市场上海国际礼品城上海国际礼品城上海国际文体休闲产业上海国际文体休闲产业专业市场分析专业市场分析http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道上海服装城上海服装城上海国际鞋业皮革城上海国际鞋业皮革城金山国际贸易城金山国际贸易城金山化工建材市场金山化工建材市场上海服装机械城上海服装机械城专业市场分析专业市场分析http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道目前在售和已经营的大型专业市场有以下几个特点：目前在售和已经营的大型专业市场有以下几个特点：新建专业市场的规模逐步加大，如上海文体休闲产业项目总体规划1200亩，一期占地面积620亩。新建专业市场的配套设施明显优于老专业市场，从仓库、物流、停车场、娱乐配套等基本都进行了人性化设计。老专业市场由于年代已久，配套较落后，部分市场预备改装和拆迁，如上海曹安路市场规划两年内拆迁，上海轻纺市场正在进行大幅整修。新建专业市场在建筑形态上有浙江义乌小商品城的影子，建筑34层，底层作商铺，上层作仓库、办公或居住，如上海国际服装城。商铺、住宅同时发售，以商铺为主，住宅为辅，如苏州国际服装城。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道商业式别墅模式：商业式别墅模式：类似于浙江义乌小商品城， 一般有34层，底层为商铺，24层作仓库、办公或居住，有独立的卫生间、厨房，部分还有独立的楼梯。也可称作为SHOPHOUSE：即可作商铺又可居住，一举两得。此类专业市场有：上海服装城、上海国际礼品城、上海国际文体休闲产业城、上海温州经济城、上海金山化工建材市场、上海金山国际贸易城等。上海服装城上海国际礼品城上海温州经济城商场式商铺模式：商场式商铺模式：一般有45层，纯商铺，每层面积根据市场的规模而定，主要在1万平米左右，根据经营业态，划分成20200平米不等的小商铺出租或出售。此类专业市场有：上海国际汽车城、中国国际服装城、苏州中翔小商品批发市场、上海轻纺市场、上海九星批发市场。苏州中翔中国国际服装城上海轻纺市场上海九星批发市场http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道沿街式商铺模式：沿街式商铺模式：该类专业市场为排式建筑，13层，均为商铺，该类建筑在市场内沿路两边分开，面积20300平米不等，类似为沿街商铺，则称作为沿街式商铺模式。调研中此类专业市场有：曹安路市场、上海水产批发市场、小上海旅游文化城、上海农产品中心批发市场、金桥花鸟批发市场。上海农产品中心批发市场金桥花鸟市场仓库式批发市场：仓库式批发市场：该类专业市场建筑形态有经营业态决定的，经营产品体积较大，占空间，如木材，经营面积60500平米不等。商铺的形态类似于仓库，称仓库式批发市场。调研中有福人林木材批发市场。福人林木材批发市场专业市场建筑形态分布图36%29%29%6%商业式别墅商场式沿街式仓库式http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道新市场售后返租开发商把商场划分成100平米左右的小商铺，取得小产权，进行产权式销售。然后统一返租回来，经营面积可重新自由分割。业主的回报率每年约10左右，回报期310年不等。对开发商而言，获得双份资金，销售金额和租金，对投资客而言，这是一份不小的诱惑，商铺总价低，投资少，利润大。新市场销售优惠策略买商铺，送阁楼，对买家来说是个不小的诱惑！免租金或物业管理费36个月，减轻经营户前期经营压力！按揭情况此次调研中，按揭贷款最多为50，最高年限为20年。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道竞争火力点竞争火力点建筑及配套建筑及配套价格价格业态定位及业业态定位及业种组合种组合地理及交通地理及交通销售及销售及管理政策管理政策主要火主要火力点力点http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道部分专业市场功能配套分析 专业市场专业市场已建配套已建配套设施设施未来规划配套设施未来规划配套设施功能组合功能组合备备 注注中国国际服装城停车场，汽车换乘中心，住宅小区、星级酒店、步行街，服装博物馆，餐饮娱乐贸易区、展示区、住宅区、休闲区、物流区、研发区目前商铺和住宅同时在售上海国际礼品城地下车库，物流通道、餐饮娱乐写字楼、酒店、休闲广场贸易区、住宅区、休闲区、物流区上海文体休闲产业城中央绿地广场、小型休闲广场、休闲娱乐美食街、湖心舞台贸易区、休闲区温州经济城住宅、简易绿地、门前停车位菜场、酒店、地下车库、幼儿园商贸交易区，加工区，住宅区，停车场一期开业后不久停建，整个规划难以实施金山国际贸易城物流通道、展示中心、中心绿地贸易区、展示中心、物流中心目前还未开工金山化工建材展示中心、地上停车场小高层酒店公寓、商务休闲设施化工产品交易区、建材产品交易区、商务休闲休闲区上海国际汽车城空中停车场、试车区、展示中心整车交易区、汽车零配件交易区、展示中心、试车区、商务办公区刚开始动工http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道上海其他专业市场近距离比较个案名个案名称称地址地址交通交通业态业态价格价格面积面积销售及管理策略销售及管理策略销售状销售状况况上海国上海国际汽车际汽车城城嘉定安嘉定安亭镇米亭镇米泉南路泉南路沪宁高速、沪嘉沪宁高速、沪嘉高速、同三高速、高速、同三高速、312312国道、沪青国道、沪青平公路平公路整车、汽车整车、汽车配件配件一层一层1150011500，二，二层层93009300，三层，三层78007800，四层，四层65006500总总500500亩，一期亩，一期180180亩，建面亩，建面180000180000平平米，每间米，每间70-14070-140平平米，车位米，车位720720个个返税返税60%60%，首期入住，首期入住减免租金减免租金/ /物管费，物管费，贷款贷款50%50%，经营，经营1010年，年，前三年回报前三年回报8%8%良好良好上海轻上海轻纺市场纺市场曹安路曹安路16181618号号沪宁高速、沪嘉沪宁高速、沪嘉高速、沪勇高速、高速、沪勇高速、312312国道、铁路国道、铁路西站、虹桥机场西站、虹桥机场布艺、家具、布艺、家具、床上用品、床上用品、服装等服装等80008000元元/ /平米，平米，一铺一价一铺一价共九区，共九区，7070亩，亩，40004000余间，第一区余间，第一区一层出售，一层出售，1500015000平平米，约米，约300300余铺位，余铺位，15-2515-25平平/ /铺铺贷款贷款60%60%，1010年，在年，在营者优先购买，中国营者优先购买，中国有影响力的布艺展贸有影响力的布艺展贸中心，客群来自上海中心，客群来自上海及周边及周边一般，一般，产品档产品档次过低次过低上海九星批发市场漕宝路漕宝路六号桥六号桥南南虹桥机场，外环虹桥机场，外环线，地铁及线，地铁及1515条条市内公交市内公交五金、家具、五金、家具、建材、灯具、建材、灯具、农贸、石材、农贸、石材、胶合板、陶胶合板、陶瓷、玻璃、瓷、玻璃、礼品、摩配礼品、摩配不出售只出租，不出售只出租，一楼一楼2.52.5元元/ /米米/ /天，二楼天，二楼1.61.6元元/ /米米/ /天，转让天，转让费费60006000元，中元，中心主干道年租心主干道年租8-128-12万万总占总占106106万平方，建万平方，建面面3838万方，门面仓万方，门面仓库库1000010000多间，每区多间，每区450-650450-650间间政府开办，规模大、政府开办，规模大、配套全、价格合理，配套全、价格合理，品牌运作不错，是大品牌运作不错，是大型的综合批发市场型的综合批发市场良好，良好，人气很人气很旺，部旺，部分区域分区域仍在招仍在招商商上海国上海国际礼品际礼品城城上海沪上海沪松公路松公路51885188号号沪松公路，地铁沪松公路，地铁二环线，沪杭甬二环线，沪杭甬高速，轻轨九号，高速，轻轨九号，沪青平、沪杭、沪青平、沪杭、沪宁，虹桥机场沪宁，虹桥机场各式礼品，各式礼品，珠宝批发加珠宝批发加工，文化体工，文化体育用品育用品35003500元元/ /平米平米总总500500亩，建面亩，建面4949万万方，一期方，一期2222万方，万方，一二三层为营业房，一二三层为营业房，四层阁楼赠送四层阁楼赠送不提供按揭，一个半不提供按揭，一个半月内付清房款，商铺月内付清房款，商铺可自主经营，也可代可自主经营，也可代为出租为出租销售率销售率95%95%以上以上http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道“主题式”专业市场悄然盛行 专业市场主题定位主营兼营预引进品牌苏州国际服装城国际服装城各类服装服装机械、鞋帽箱包、玩具、床上用品等虎丘婚纱等欧洲12大品牌上海国际文体休闲产业城运动休闲城办公文具、运动健身户外用品、休闲服饰、旅馆、休闲娱乐等上海国际礼品城国际礼品城各类礼品文化体育用品、金银珠宝等小上海旅游文化城旅游相关用品休闲娱乐、服装鞋帽、图书、眼镜、各式纪念品等上海金山化工建材市场化工建材市场化工、五金、建材卫浴、陶瓷鲜明特色的主题定位已成为大型专业市场成功运营的关键！http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道市场定位行业支撑http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道定位http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道商业定位经济带动作用可持续发展空间行业生存力税收市场基础就业http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道政府的支持政府的支持上海的区域经济及地位上海的区域经济及地位交通网络的丰富交通网络的丰富项目周边的产业依托项目周边的产业依托项目自身的建筑特点项目自身的建筑特点项目功能齐全（六大平台项目功能齐全（六大平台）整体规模大，开发周期长整体规模大，开发周期长一期配套设施跟进难以齐全一期配套设施跟进难以齐全市场聚气成市需要的时间市场聚气成市需要的时间产品面积较大，总价较高产品面积较大，总价较高优势（优势（StrengthsStrengths）劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道非住宅类房产投资趋向非住宅类房产投资趋向住宅郊区化住宅郊区化上海国际大都市地位的确立上海国际大都市地位的确立10001000亩国际农贸中心的互补亩国际农贸中心的互补可支配收入持续增长可支配收入持续增长当地大型商贸中心的缺乏当地大型商贸中心的缺乏长三角长三角城市商业用房的放城市商业用房的放 量，将会给上海近郊商铺量，将会给上海近郊商铺 带来激烈竞争带来激烈竞争投资需求受到打击抑制投资需求受到打击抑制江浙众多小商品城的崛起江浙众多小商品城的崛起投资者对收益的预期投资者对收益的预期机会（机会（Opportunities Opportunities ）威胁（威胁（ThreatsThreats）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道任务界定定位2800亩的城市主题、经济主题、产业主题确定600亩的城市功能、规划、经济效能、运营方略落实200亩的建筑规划、业态布局、功能定位、招商引资计划http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道如何发挥优势克服劣势如何利用机会避免威胁项目总体定位项目总体定位国际小商品城国际小商品城分分解解层层优势优势 劣势劣势 机会机会 威胁威胁优势大于劣势，机会多于威胁！聚聚合合层层总总体体主主线线http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本案的商业定位玩具总动园上海最大的玩具集散中心上海最大的玩具集散中心http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道支撑http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道市场机遇研判国际市场玩具，全球最具生命力的世界级朝阳产业持续化需求玩具由于其特殊的用途与目标客群，使其有别于一般奢侈品。玩具代表着某个时期的文化与特殊需求，因此在不同的时代玩具行业都拥有相当稳定的需求及消费市场。稳步提升在全球的玩具行业的贸易状况来看，由于其拥有庞大的市场消费群，贸易额在近几年内稳步提升。据统计，1996至1998年世界玩具贸易额年均为520520亿至亿至540540亿美元亿美元左右，2001年更是达到了690690亿美元亿美元。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道新品迭出市场扩大在过去的三年中，全球玩具消费额仍呈现强劲的上升趋势，尤其是成人、益智、高科技、环保型等新型玩具的问世，行业的涵盖面无限扩大。玩具已从最初的儿童消费时期逐渐向成人市场进攻，市场面日益扩大，玩具行业的发展动力源源不断。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道玩具市场种类种类繁多，产业链长全世界玩具种类有3万多个品种，是一个产品类型相当丰富的业种。儿童玩具种类比较多，以教育、启发为主，占玩具种类一半以上。最近几年发展得很快，尤其是互联网络的发展更带动了这一领域的飞速 发展，成人玩具与高科技玩具是目前欧美玩具市场渐兴的潮流。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道种类种类内内 容容电子宠物类电子宠物类Electronic petsElectronic pets、闪光五星棒闪光五星棒电动玩具电动玩具碰碰车、卡丁车等碰碰车、卡丁车等模型玩具模型玩具航空模型、车模等航空模型、车模等玩具刀枪玩具刀枪剑装备、木制刀剑、伸缩刀等剑装备、木制刀剑、伸缩刀等塑料玩具塑料玩具塑料滑梯等塑料滑梯等毛绒玩具毛绒玩具毛绒动物等毛绒动物等充气玩具充气玩具圣诞熊、拳击猴等圣诞熊、拳击猴等洋娃娃洋娃娃巴比娃娃、时尚女孩、中国古装娃娃等巴比娃娃、时尚女孩、中国古装娃娃等益智类附教玩具益智类附教玩具六巧板、形状轮、字母盒、积木等六巧板、形状轮、字母盒、积木等http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道玩具的延伸玩具的延伸随着科技的发展，玩具的概念也越来越广泛，除了传统的布娃娃、机器人等玩具，现在还出现了许多延伸性玩具，如：儿童家具、游戏、礼品、艺术品、高科技产品等。光游戏类就不少于10000种，礼品、艺术品更是千变万化，无穷无尽！玩具的概念包容性强，其边际行业的丰富为做大玩具市场奠定了良好的玩具的概念包容性强，其边际行业的丰富为做大玩具市场奠定了良好的基础条件，同时也催化了市场的形成和发展基础条件，同时也催化了市场的形成和发展http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道成人玩具/文体用品/礼品等最近几年发展得很快，尤其是互联网络的发展更带动了这一领域的飞速最近几年发展得很快，尤其是互联网络的发展更带动了这一领域的飞速发展，成人玩具与高科技玩具是目前欧美玩具市场渐兴的潮流。发展，成人玩具与高科技玩具是目前欧美玩具市场渐兴的潮流。球类：篮球、排球、羽毛球等球类：篮球、排球、羽毛球等棋类：象棋、围棋、军旗等棋类：象棋、围棋、军旗等还有赌博类、智力类、赏玩类、整人游戏、高科技电动还有赌博类、智力类、赏玩类、整人游戏、高科技电动玩具等玩具等http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道市场机遇研判国内市场中国，世界最大的玩具出口国及消费潜力市场产业地位高 中国是世界最主要的玩具礼品生产和出口基地，生产量占全球产量的70%以上。至2004年，作为全球玩具的第一大生产国和出口国，欧美国家玩具市场75%以上的贸易额来自中国。我国玩具产品出口贸易额达到我国玩具产品出口贸易额达到110110亿亿美元，年平均增长美元，年平均增长20%20%。 消费市场大我国也是玩具的消费大国，目前，我国玩具消费量正在以每年40%40%的速度增长，预计到了2010年我国玩具消费总额将超过10001000亿美元亿美元。 中国儿童每年的玩具消费支出只有人均4美元，而欧洲是147美元，美国是340美元。中国儿童的玩具消费还有很大的上升空间，不是几倍，是几十倍。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道中国玩具生产企业分布图我国的玩具生产企业主要分布在广东、江苏、浙江、上海等地http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道详细概况详细概况华东、华南相对集中华东、华南相对集中江苏现有玩具生产企业500多家，员工20多万人，主要分布在南京、扬 州、苏州、南通等地。主要生产毛绒玩具、硬体娃娃和塑胶玩具。上海现有玩具生产企业 400多家，员工约15万人，主要分布在松江、嘉 定、青浦等郊县。主要产品为吹塑玩具和毛绒玩具。 浙江现有玩具生产企业500多家，员工20多万人，主要分布在宁波、温 州、黄岩等地。主要产品为木制和毛绒玩具。广东现有玩具生产企业近5000家，员工200多万人，主要分布在深圳、 东莞、汕头、佛山等地。主要产品为电动、塑胶和毛绒玩具。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道玩具出口行情加工为主，大量出口市场态势：近年来我国玩具出口基本处于增长态势，2004年玩具出口 额100亿美元，平均增长20%。 出口产品类型：毛绒、布制、木制类等传统的装饰型、拼装型中低档玩 具品种在我国玩具出口中占较大比重。 出口口岸：主要是广东、江苏、上海、山东和浙江等省市。 出口市场：集中在美国（49.0%）、欧盟（20.2%）、香港（11.4%） 和日本（6.0%）等地 我国是世界上最大玩具出口国地位无庸置疑，尤其在欧美国家，占据重要份额http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道玩具市场机会蓬勃发展的支柱产业 我国是世界上最大的玩具制造国和出口国。全球有差不多75%的玩具都是中国制造的。我国目前有玩具企业8000多家，300万从业人员。与此同时，我国也是玩具的消费大国，目前，我国玩具消费量正在以每年40的速度增长，预计到2010年，我国玩具消费总额将超过1000亿元。玩具已经成为我国出口的五大“支柱商品”之一。数据来源中国财经报道http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道中国目前玩具出口之五大命题第一命题原材料欧盟将永久禁止玩具及幼儿用品使用多种邻苯二甲酸盐。加之此前俄罗斯、日本等国对塑料玩具进行清理的举动，我国对此难题至今未能攻破，义乌以现口塑料玩具为主，而环保型产品及新材料的研发、生产能力将直接影响未来玩具出口市场的竞争力及可行性。第二命题高成本玩具的成本取决于钢材成本，近来油价、塑料、钢材成本上升，无疑加大了成本负担。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道第三命题关税壁垒欧盟委员会曾于2月10日宣布，将于今年4月1日提前实施原定今年7月实施的新普惠制安排，包括我国玩具在内的50类产品“出局”。第四命题高科技我国的玩具生产商大部分设计力量薄弱，产品档次偏低，高科技、高附加值产品较少，随着成本增加，及成人类、益智类玩具的出口份额加大，科技含量较高的产品无疑将具备更强的竞争优势，也是市场的大势所趋。而目前，仅有上海、深圳两地基本完成高科技（电子类产品）的技术能力突破。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道第五命题标准化质监部门认为，近年来欧盟等发达国家和地区纷纷提高玩具进口的安全标准。这给劳动密集型、以生产成本低为主要优势的义乌玩具业带来一定影响。惟一出路是提高自身产品的环保和安全标准。而对于贸易对象国的技术法规、标准、合格评定程序等了解不够，在发生贸易纠纷时易受牵制，主动权小。因此，必须严把产品质量与安全关,有效提高企业技术水平和产品附加值，研发符合环保要求的产品，并逐步打造世界知名品牌,才能立足于国际市场。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道广东的玩具市场是如何崛起的？广东玩具总产值占我国玩具总产值的七成，拥有5000家玩具生产企业，年产值高达350亿元人民币，年出口额41亿美元，是我国最大的玩具产业基地。1、利用香港的转口贸易，做来料加工，从国际上获得了市场 香港贸发局统计:每年经香港转口玩具贸易额高达800亿港元，广东占60%以上。2、当地产业的支撑 当地玩具生产企业已经形成一定的规模，从生产到销售经济一体化得到贯彻。3、政府的扶持 对生产企业和贸易企业都给以大力的扶持，使得广东的玩具市场日趋成熟。4、市场的大量需求，充分抓住了机遇 李嘉诚投资15亿元，占地面积500亩，打造全球最大的礼品玩具集散中心。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道全球最大的玩具分销中心全球最大的玩具分销中心义乌义乌义乌市玩具行业经过20多年的发展，已成为义乌特色行业和支柱行业之一，2004年实现贸易额50亿元。1 1、义乌市场已经形成集聚辐射优势，为行业规模的扩张和提升提供了依托。、义乌市场已经形成集聚辐射优势，为行业规模的扩张和提升提供了依托。广东省的玩具产品直接经由义乌销往国内外的占20%以上；国内最大的玩具生产基地广州、澄海、东莞的上千家玩具生产企业，90%以上的品种是通过义乌市场销往全国和全球。江苏的毛绒玩具有60%经义乌分销全球。充气玩具、益智类小玩具等品种主产主销都在义乌；而国内其他产地的玩具每天都源源不断运抵义乌市场，仅广东一地，每天运抵义乌的玩具就有60个集装箱的装载量。2 2、外贸是义乌市玩具行业壮大的重要途径。、外贸是义乌市玩具行业壮大的重要途径。义乌市内有600多家国内的外贸机构、近500家境外企业驻义商务代表处、6000多名外商常住义乌采购小商品出口。义乌在国外经商人员1700多人。义乌的玩具产品远销欧美、英国、日本、非洲、东南亚、中东等国家和地区，去年该行业实现外贸交易额2.7亿美元。出口体积占全市出口货柜体积总量的60%。该行业目前的外贸占比已达到45%左右。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道广东国际礼品玩具城成功原因？1、得到了政府部门的鼎立扶持广州市副市长王晓玲在2005年商业工作会议上作出指示，说一定要重点抓好广州国际玩具礼品城等大型购物中心的建设。广州市商业局党委书记陈海如也向外界多次介绍玩具礼品城的发展状况。广州国际玩具礼品城，正是因为得到了政府部门的鼎立扶持，发展进程十分顺利。现在，玩具礼品城的首期工程已经基本完成，500多个商铺也已全部被认购，首期即将试业。 2、吸引海外商机广州国际玩具礼品城自立项起，就把开拓国际市场、促进玩具礼品国际间的交流作为目标。玩具礼品城凭借位于世界玩具礼品最大生产基地及广交会所在地的先天地理优势，尤其是处在中国市场经济快速发展的时代大背景下，如CEPA（香港与内地经贸合作）协定实施、“92”泛珠三角区域经贸合作开展、以及“101”东盟10国与中国经贸合作的全面启动，广州国际玩具礼品城正越来越受到国内外玩具礼品行业的关注，成为中国玩具礼品企业及产品走向世界市场的重要桥梁，成为国外玩具礼品厂商了解中国同行、实现世界范围采购愿望的重要商贸平台。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道3 3、切入东南亚市场，成为世界玩具采购平台、切入东南亚市场，成为世界玩具采购平台广州国际玩具礼品城于今年1月25日起正式拉开海外商机推广序幕，首站选在东南亚三国：泰国、马来西亚和新加坡。东南亚三国推广将与当地玩具礼品商协会达成系列框架协议，帮助双方玩具礼品厂商沟通，促进各国玩具礼品产业发展，实现玩具礼品国际间更顺畅的流通。东南亚三国尽管都是玩具礼品采购大国，但具体情况又各有不同：泰国是玩具礼品进口大国，大部分玩具礼品都是从中国进口；马来西亚是玩具礼品生产国，也是一个消费大国，玩具礼品多数靠从中国进口；新加坡是一个玩具礼品中转国，中国的玩具礼品凭着物美价廉，凭着越来越新颖的设计和先进的工艺，受到了新加坡众多采购商的青睐。同时也为东南亚三国玩具礼品厂商提供一个玩具礼品世界级的采购平台，实现玩具礼品国际间的顺畅流通。 4 4、填补广交会空白、填补广交会空白相关业内人士表示，玩具礼品城的搭建，在一定程度上解决了广交会玩具礼品展馆时间短、摊位少的难题，有效地延伸和拓展了广交会的时间空间，为专业采购商提供了一个长期、专业、定点采购的优质平台，也同时为玩具礼品商家提供了一个专业展示展销的基地，有效拉近了采购者和经营者的距离，整合行业资源，拓展有利商机。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道招售实录招售实录在2004年10月广州国际玩具礼品城的首次发售中，让发展商始料未及的是，当时的成交客户除了广州、温州、上海、义乌、澄海、东三省等内地客商和香港、台湾、澳门客商外，还有不少来自日本、韩国、阿联酋、泰国等全球十多个国家的玩具厂商。其中包括在国内电子琴市场占50%以上份额的日本卡西欧电子公司，迪士嘉、迪宝乐、代代星、骅威等知名厂家和台湾仙施、广州美加南等国际知名采购商。显然，广州国际玩具礼品城已不仅成为中国玩具厂商们热捧的黄金地，更成为备受世界各地玩具厂家欢迎的国际化玩具交流大平台。项目简介项目简介广州国际玩具礼品城位于广州市黄埔国际物流园区，水陆空交通通达中国各大城市和世界100多个国家及地区，由全球华人首富李嘉诚旗下长江实业、和记黄埔和广州国际玩具中心有限公司联合投资建设，建筑面积约50万平方米，总投资额15亿元，主要经营玩具、礼品、工艺品（含精品、饰品、旅游工艺品）及相关生产资料，突出物流及电子交易功能，汇集数千中国知名玩具礼品厂商，并设有大型展贸中心、研发中心、商务服务中心及大型玩具主题公园，是中国最大型专业玩具礼品交易、信息、展示、采购及研发中心。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道商家入驻原因细节剖析商家入驻原因细节剖析1、广州国际玩具礼品城热销香港 “与香港相比，广州商铺价格实惠，经营成本不高，与产地相距又近，来往香港更是方便，交通便利，而且劳动力也更便宜，成本更低，不选广州还选哪里？” 2、“我们就信李嘉诚，有长实和和黄的牌子，买广州国际玩具礼品城有得做、有得赚！” 经营玩具出口12年之久的香港贸易公司，在广州国际玩具礼品城首次公售时，一次性就认购了五个铺位，并且在广州国际玩具礼品城对面的康慧苑购买了职工宿舍，准备借玩具城平台开创一番大事业。面对记者的提问，该企业负责人如是说。 3、玩具业得到政府充分支持，特别放心 “成功申亚后，广州的国际形象与国际地位日高，玩具业又得到当地政府的充分支持，广州国际玩具礼品城更是当地的重点项目，享有不少优惠政策。发展商之一和黄的物流网络又遍及全世界，在这里做生意，我们特别放心。” http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道各大门户网站及媒体大量对项目的报道，包括新闻通稿、软文等信息。政府的引导对商家进驻起到了直接的促进。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道义乌为何在原有玩具市场基础上增设1191亩（一期）的玩具特色工业园区？1、20年的发展基础，发展海外贸易，产业需要升级玩具行业是义乌市经济发展的支柱产业，是体现义乌市场特色的行业之一。义乌市玩具行业起步于80年代，是当时第一代小商品市场的经营商品之一。经过20多年的拼搏、发展，目前整个行业共有企业、工商经营户2254家，其中企业在400家左右，从业人员2万余人，产品以塑料玩具、毛绒玩具、充气玩具、普通玩具为主，年产值12亿元，拥有一批上规模、上档次、有品牌、有自营出口权的知名企业。许多企业的产品如：“白雪公主”品牌已跨出国门，走向世界。他们的产品深受国内外客商的青睐，是国内同行业中较大的企业，销售网络遍及国内各大、中城市并远销美国、英国、日本、中东、东南亚等国家和地区。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道2 2、政府作为城市发展重要经济战略重点提出、政府作为城市发展重要经济战略重点提出为进一步发展壮大玩具行业，市委、市府积极实施“贸工联动”的战略，积极引导玩具贸易大户由商转工，在上溪开发区设立了玩具特色工业园区，由上溪工业园区管委会和玩具行业协会共同开发，第一期开发1191亩，预期在10月份开园。在引导本地经营户投资办厂的同时，将引进国内外玩具知名企业来义乌投资办厂，共同发展，为义乌玩具行业提升，逐步实现产业集聚，把义乌玩具专业园区建成为国内玩具生产基地。原有的玩具摊位市场，杂乱、缺乏专业的商业气氛，限制产业升级发展http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道广东VS义乌生产基地VS流通基地在玩具业的产业链上，义乌是中国最大的流通市场，广东省却是中国最大的玩具生产省份。广东拥有中国8000多家玩具生产企业中的4500多家，玩具生产量占全国的70、全世界的60，2003年广东的玩具产业出口总额突破42亿美元。义乌2004年实现贸易额50亿元，广东省的玩具产品直接经由义乌销往国内外的占20%以上；国内最大的玩具生产基地广州、澄海的上千家玩具生产企业，90%以上的品种是通过义乌市场销往全国和全球。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道名名 称称地地 址址规规 模模经营的主要产品经营的主要产品湖北武汉兆丰精品玩具总汇武汉汉正街石码头正巷目 前 该 商 场 营 业 面 积 已 达 到1800m2，经营商品品种达千余种主要为精品工艺礼品、绒毛玩具、花卉山东济南中恒商城工艺礼品、玩具批发市场山东济南批发精美工艺礼品和高档电子玩具。河北白沟玩具市场河北省高碑店市白沟镇富强路8号该市场占地面积2万平方米，经营面积2.8万平方米，建设总投资300万元，四周有固定门店56家，固定摊位320个，临时摊位53个，来自各地的经销人员有1300人，日上市商品总值300万元，日成交额近80万元。经营方式以批发为主，批零兼营。经营国内外各种玩具为特色西安中国玩具游乐设施批发市场西安市咸宁东路田家湾188号中玩市场占地80亩，市场格局为全方位封闭式，设东、南、北三个大门，全封闭式交易大厅，沿街大型展厅，建有营业居住型二层营业房500套(每小套118.5m2，每中套134m2， 每大套237m2，车库60间，仓库100间，停车场一个，服务宾馆一栋，与中型游乐园区配套，形成了购物、游乐一条龙服务体系。共分四个区：名优玩具批发区、游乐设施批发区、工艺美术批发区、体育健身器械批发区。中国义乌国际商贸城浙江义乌市建筑面积34万平方米，总投资7亿元，分为主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有摊位7000余个经营花类、玩具，二楼经营珠宝首饰，三楼经营工艺饰品，云集了20000多个商品品种，是我国最大的饰品、花类、工艺、玩具集散中心。全国其它玩具集散市场参考全国其它玩具集散市场参考http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道玩具市场的贸易平台够了吗？玩具市场的贸易平台够了吗？供小于需，市场容量巨大目前国内每年国内儿童的玩具消费能力在365亿元人民币以上（成人玩具不计算在内），而国内实际每年只生产约200亿元的玩具。在我国8000多家的玩具生产企业中绝大多数厂家都是做出口的，做内销的只有2000多家，即使200亿用于内销，也还有165亿的缺口，需要大量进口。这一进一出都需要功能齐全的交易平台做支撑，而目前国内已有的交易平台年交易额只有300亿，还远远满足不了需求。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道玩具产业的未来发展产业升级，由单纯贸易向研发产业升级，由单纯贸易向研发+ +生产生产+ +贸易综合发展贸易综合发展现有的传统交易市场已经不能满足未来玩具产业发展的需求满足多种行业需求的综合型工业园区成为主要的发展形式，逐渐取代散 乱的批发交易市场，实现与国际化产业平台的接轨市场的升级带动了经济的发展，集中式的大型产业园区成为城市经济发 展的未来趋势。关键词：集中、多元、国际间、接轨、贸工联动http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道上海的玩具业发展利基之一城市地位：城市地位：经济贸易中心、企业持续经营舞台经济贸易中心、企业持续经营舞台上海在全国的经济地位是毋庸置疑的，上海拥有稳固的经济基础。在中国改革开放以后上海以金融贸易作为城市的主要经济支柱产业，近几年内上海的经济飞速发展更加稳固了其城市地位。上海作为全国的金融贸易中心，聚集了众多国内外知名企业，同时也是中国两大股票市场之一，拥有着独特的经济优势。企业的发展需要庞大资金的支撑，对于一个持续性发展的企业来说，上海也将是企业融资扩大的重要舞台。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道产业地位：产业地位：单位企业出口绝对值高、产业基础好单位企业出口绝对值高、产业基础好 上海的玩具业发展利基之二20018090.4654050100150200上海广东义乌扬州平均出口额http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道在90年代初期上海是全国玩具生产、消费的主要基地，但随着经济体制的改革，在上海整体经济发展战略发生变化的同时，本市的玩具业从生产、销售综合型市场格局转变成内销型市场。虽然上海的玩具龙头地位已被广东取代，相对于本市强大的消费市场来说，其出口额远不及广东。但从仅300家的厂商而言，其出口平均值却处于全国首位。由此可见，上海依托着口岸及经贸优势其出口能力仍不容忽视。相信随着上海玩具业的发展，厂商也将逐步增多，出口额也将飞速提升。 分析：http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道上海的玩具业发展利基之三市场地位：市场地位：消费市场大、消费跨度大、消费能力高消费市场大、消费跨度大、消费能力高 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道分析：在90年代初期上海是全国玩具生产、消费的主要基地，但随着经济体制的改革，在上海整体经济发展战略发生变化的同时，本市的玩具业从生产、销售综合型市场格局转变成内销型市场。据统计，全国每年玩具50%50%的消费量共计100亿消费量来源于上海与北京，其中以上海为最。从上海地域性及人文特征来看，上海是全国消费水平最高的城市，市民消费理念超前，这也就蹴就了玩具在本市拥有着广阔的消费市场，较高的消费水平。面对如此一个巨大的市场，不仅是包括广东、义乌等在内的中国主要玩具基地的主要内销目标，而且也是全球玩具巨头竞相抢夺的市场。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道上海的六大优势城市地位优势：上海的城市地位具有强大的号召力口岸优势：国际航运中心，上海强大的口岸通关及物流能力无可比拟技术优势：在技术上，上海、深圳是唯一两个已经完成产业升级，以技 术含量较高、附加值较高的产品大跨步占