注册物业管理师物业经营管理考题

2012注册物业管理师物业经营管理考前题【有答案】1物业经营管理是( ACDE )等活动不断拓展、交叉和融合的结果是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。A物业管理B房地产开发C房地产资产管理D房地产组合投资管理E设施管理1.物业资产清单应包括物业的（BCDE）、用途、一般描述、使用年限、设备改建、设备新建等内容A市场状况 B区位 C规模 D获取费用 E重置价值4、物业经营管理是（ACDE）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 A物业管理 B房地产开发 C房地产资产管理 D房地产组合投资管理 7、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（BE）。 A系统风险是指市场供求风险 B较之个别风险，系统风险不易判断和控制 C或然损失风险属于个别风险 D周期风险属于个别风险 E持有期风险属于个别风险 8、房地产投资的风险主要体现在（ABCD）。 A投入资金的安全性 B期望收益的可靠性 C投资项目的变现性 D资产管理的复杂性 E投资项目的复杂性 11、收益性物业的运营费用包括（DE）等。 A空置和收租损失 B抵押贷款还本付息 C房产税和所得税 D为租客提供服务的费用 12、下列属于设备有形磨损的是（AD）。 A封存的设备因自然力产生的磨损 B设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值 C技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后 D设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏 14、物业价格构成中包括了（AD） A土地取得成本 B开发成本 C投资利息 D物业折旧 E开发利润 15、运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（ACE）方面的工作。 A统一付款方式 B统一采用人民币 C统一货币单位 D统一采用平方米 E统一采用单价 18、商品住宅需求的影响因素主要有（ABDE）。 A收入的变化 B政府的税收政策 C国际市场住宅价格 D对未来的预期 E政府的住房政策 19、建筑物管理计划的内容，包括如下（ABD）。 A建筑物维护的标准 B建筑物管理策略 C租金方案 D物业检查计划 E财务收支计划 22、关于自动延期租赁的表述，正确的有（ABDE）。 A除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约 B租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应 C租赁关系在双方中的一方死去时终止 D又称周期性租赁 E该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效 23、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有（ABCD）。 A确定可出租面积和租赁方式 B编制租赁经营预算 C定位目标市场 D确定租金方案 E明确广告策略 26、成本控制的原则有（ABDE）。 A全面控制原则 B讲求经济效益原则 C常规管理原则 D责权利相结合原则 E例外管理原则 27、成本预算编制的基本要求有（ACE）。 A成本预算必须同其他预算相协调 B成本预算要以成本计划为基础 C成本预算应有相应的技术经济措施保证 D成本预算要全面权衡，提高员工工作效率 E成本预算既要符合实际，又要适当留有余地30、风险管理的整个过程可以由（ABDE）步骤组成。 A风险识别 B风险评估 C风险处理 D风险控制 E风险调整 31、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是（ABD）。 A建设施工合同 B售房合同 C收益性物业的租赁合同 D水电供应合同 E专项维修工程承包合同34、物业管理绩效评价以（ABCE）等四个方面的内容作为评价重点。 A物业管理企业的盈利能力 B资产运营水平 C偿债能力 D物业管理企业 E后续发展能力 35、企业绩效评价的计分方法分为（ABCE ）。 A基本指标计分方法 B修正指标计分方法 C评议指标计分方法 D偏差指标计分方法 E定量和定性相结合计分方法 37、在确定租金时，一般应根据（DE）确定一个基础租金。 A当地房地产市场状况 B物业发展定位 C承租人的接受能力 D业主希望达到的投资收益率目标 E其可接受的最低租金水平 38、写字楼租户选择要考虑的主要因素有（BDE）。 A租户组合与位置分配 B租户的商业信誉和财务状况 C物业的周边环境 D所需面积大小 E需要提供的物业管理服务 40、零售商业物业管理中的风险类别有：（ABCD）和产权与管理权相分离风险。 A管理模式风险 B管理范围不确定风险 C垫款风险 D突发事件风险 E投资风险 2物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其的（ABC）需求。A物业投资收益B企业发展战略C主营业务发展目标D物业维修养护E延长物业的自然寿命3物业经营管理的目标包括( ABCE )。A为业主或投资者创造利润和回报B使物业在运行使用过程中能够保值增值C在物业经济寿命的全周期内持续满足租户正常空间使用需求D物业经营成本最小化E保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力4人们主要依照写字楼( ABC )等对其进行等级划分。A收益能力 B所处的位置C楼字设计和装修状况D使用时间D投资者类型5对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有( ABC )。A利于选择优良租户 B利于优化零售商业的业态组合C利于实现业主总体利益的最大化D可使商业辐射区域覆盖整个城市E能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求6物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的有（AB）A物业经营管理活动不包括对物业本省的维修、养护、管理B 传统物业管理强调为业主提供价值管理服务C物业经营管理强调满足业主物业投资收益、企业发展战略及主营业务发展目标的需求D写字楼、零售商业等手艺省悟也完全可以通过物业经营管理活动，向企业那样为业主或经营者创造利润和回报。E物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产戒指管理方向拓展7工业物业是为人类生产活动提供空间的物业，包括（ABCD）等。A工业厂房 B仓储用房 C高兴技术产业用房 D研究与发展用房 E写字楼8酒店和休闲娱乐设施是为人们的撒谎内公务活动或公务旅行、会议、录用、新鲜、康体娱乐活动提供空间的建筑，包括（ABCD）。A写字楼 B高尔夫球场 C休闲度假村 D赛马场 E花园公寓9设施管理的对象，主要是（ABCD）等。A高科技企业用房 B医院设施 C科研教学设施 D政府办公楼 E甲级住宅楼10物业经营管理的三个层次中，（DE）以策略性管理为主。A物业管理 B设施管理 C运行管理 D房地产资产管理 E房地产投资组合管理11对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行（CE）工作。A日常管理 B现场管理 C房地产资产管理 D企业管理 E房地产投资组合管理12物业管理企业按工作内容可以分为（ABE）。A管理型企业 B专业型企业 C委托型企业D兼营型企业 E综合性企业13房地产资产管理工司的主要工作任务和目标包括（ABCD）A负责管理物业管理企业和设施管理公司B监督物业管理企业和设施管理公司的行为C指导物业管理企业和设施管理公司为物业发展制定的战略计划D使管理范围内的物业在所处的姿势场内实现价值最大化E满足业主、租户和物业管理企业的要求14一个资产年管理公司通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照（AB）的分类原则来管理物业。A物业类型 B地理位置 C物业新旧程度 D物业产权类型 E物业运营成本15房地产组合投资管理的内容包括（ACDE）A理解和执行物业业主的投资目标B评价物业管理企业和设施管理公司的表现C审批资产管理公司提出的更新改造计划D以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产E在合适的时机购置和处置物业资产16房地产投资的利润是通过( ACD )途径创造出来的A在极好的条件下从开发商手中购买物业B通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态C在合适的时机售出物业D在极好的条件下从原业主手中购买物业E在持有期间以现金流人量的现值最大化为目标来经营物业17下列关于专业型物业管理企业的表述，正确的有（BCE） A受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任 B通常以专业分包的形式获得物业管理业务 C也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务 D同时具备物业策略管理和物业运行管理能力 E由其提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量效控制和降低管理成本18从管理的层次上，物业管理可以分为(BCD )。A委托管理 B公司管理C现场管理D现场作业E物业经营19大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产骨理和组合投资管理之间的相互关系的表述如下( ADE )。A物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理B房地产组合投资管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司C房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险D为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略E房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司平衡整个投资组合的现金流需求20物业经营管理中的战略性工作包括（ABCD）A确定战略B构建信息基础C决策分析D进行资产组合E成本管理21物业经营管理的常规工作内容包括（ABCD）A现金流和成本管理B日常维修和维护C设施设备管理D物业保险管理E进行资产组合1房地产投资的特性除位置固定性或不可移动性、寿命长，还包括（ACDE）等A各异性 B消费性 C政策影响性D相互影响性 E专业依赖性2以下有关房地产间接投资和直接投资的表述，正确的有（ABCE）A直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作B间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场C直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式D开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益E间接投资者不直接参与房地产经营管理工作3.房地产间接投资的具体形式包括( BCDE )。A置业投资B购买房地开发、投资企业的债券C购买REITsD购买房地产开发、投资企业的股票E 购买MBS4.关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（CDE）A从购买土地使用权开始B从购置房地产开始C以获取物业所有权或使用权为目的D将资金投入与房地产相关的证券市场的行为E不需直接参与房地产经营管理工作5.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（ABE）A权益型 B抵押型 C.质押型 D保证型 E混合型6.房地产投资的优点有（ABCD）A收益水平相对较高B能够得到税收方面的好处C容易获得金融机构的支持D抵消通货膨胀的影响 E是一种非流动性资产7房地产投资之弊在于（ABDE）A流动性差B投资数额巨大 C、投资建设期长D投资回收期长 E需要专门的知识和经8下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（BE）A系统风险是指市场供求风险B较之个别风险，系统风险不易判断和控制C或然损失风险属于个别风险D周期风险属于个别风险E持有期风险属于个别风险 9投资者在进行房地产投资决策时，应( ABCE )。A根据项目风险大小确定相应的投资收益水平B根据风险管理的能力选择投资方向C根据风险周期变化的特点把握投资时机D避免机会成本E尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险10.仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括(BCE )。A购买力风险 B比较风险C收益现金流风险D或然损失风险E时间风险、持有期风险11.狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的（AB）A宏观位置B中观、微观位置C社会环境D竞争位置E经济环境12避免政策风险的有效方法，包括选择( ABC )的项目进行投资A政府鼓励 B有收益保证 C有税收优惠政策D 国有资产参股项日 E灰色区域项目 13下列选项中，属于未来经营费用风险的有( ABC )。A建筑物功能过时所带来的风险B 建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用C未来不可预见的法律费用D实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大E资本价值随着收益率的变化而变化14.房地产投资的风险主要体现在(ABCD )。A投入资金的安全性 B期望收益的可靠性 C投资项目的变现性D资产管理的复杂性 E投资项目的复杂性15，房地产市场的周期可以分为以下（BCD）阶段。A雏形 B复苏与发展 C繁荣 D危机与衰退 E销匿16.对房地产投资中“区位”含义的理解应包括（ABCD）A人地理位置B在城市社会经济活动中的位置C在整体市场供求关系中的位置D在未来城市发展建设中的位置E相对重要性不变的位置17.居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有（ABCD）A市政公用和公建配套设施的完备程度B公共交通便捷程度 C环境因素D居民人口与收入 E政府控制环境污染的政策18.选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有（CDE）A当地提供主要原材料的可能性B技术人才和劳动力供给的可能性C易接近性D周围土地利用情况和环境E与其他商业设施接近的程度19零售物业的投资区位选择时要进行（ABCD）A商业辐射区域分析B消费者行为、偏好及购买能力分析C项目的易接近性或交通通达程度分析D竞争性物业的竞争条件分析E 市政公用设施的完备程度分析 20.工业物业项目区位选择的特殊要求包括（BCDE）A消费者行为、偏好及购买能力分析B交通运输能否方便地连接原材料供应地和产品销售市场C技术人才和劳动力供给的可能性1在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（AB ）叫做现金流量A.资金流入 B.资金流入C.资金的投入 D.资金现值E.资金将来值2对于房地产开发投资项目来说，现今流出主要包括（ABCE ）等A.土地费用、建造费用 B.还本付息C.税金 D.比较成本E.运营费用3空置和收租损失是值（ AB ）A.控制的面积不能产生租金收入B.租出的面积没有收到租金C.出租面积的变化导致租金减少D.租金水平的变化导致租金减少E.克出租面积的渐少而少收的租金4收益性物业的运营费用包括（ DE）等A.控制和收租损失 B.抵押贷款还本付息C.房产税和所得税 D.为租客提供服务的费用E.物业管理费用5财务净现值是指按（AB ），将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点和限制之和。当NPV0时，该项目在财务上是可以接受的A.基准收益率 B.目标收益率 C.投资回报率 D.现金回报率E.内部收益率6“两税一费”是指（CDE ）A.房产税 B.城镇土地使用税C.教育费附加 D.营业税E.城市维护建设税7下列关于物业的税前现金流的表述，不正确的有（ABCE ）A.是业主的税前收入或投资回报B.从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息，就得到物业的税前现金流C.当今运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值D.从物业税前现金流中扣除所得税，即得到物业税后现金流E.如果物业没有抵押贷款安排，税前现金流就等于物业的净运营收益8关于单利息和复利计息的表述，正确的有（ABC ）A.单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生利息B.复利计息是按本金加上先前计息周其所累积的利息进行计息C.我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算D.在投资分析中，一般采用单利计息E.复利计息时，n个计息周期后的本利和计算公式位Fn=P(1+in)9下列属于设备有形磨损的是（ AD ）A.封存的设备因自然力产生的磨损B.设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值C.技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后D.设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏E.政府通过税收政策限制污染环境的设备使用10下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有（AD ）A.是指每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率B.该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系C.税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量D.现金回报率属于动态盈利能力指标E.现金回报率即资本化率11关于设备寿命的表述，正确的有（ AB ）A.自然寿命主要取决于有形磨损的速度B.技术寿命主要取决于有形磨损的速度C.技术进步速度越快，设备的技术寿命越长D.经济寿命适时投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益最高的使用期限 E.经济寿命是由无形磨损决定的12在房地产投资分析中，将房地产投资的收益分为（AB ）两部分A.投资回收 B.投资回报 C.权益回报 D.先进回报 E.还本付息13静态盈利能力指标一般有（BCD ）A.财务内部收益率 B.现金回报率 C.静态投资回收期 D.投资回报率 E.资产负债率14动态盈利能力指标一般有（ CDE ）A.资产负债率 B.现金回报率 C.动态投资回收期 D.财务内部收益率 E.财务净现值15清偿能力指标包括（ABC ）A.资产负债率 B.借款偿还期 C.偿债备付率 D.现金回报率 E.财务净现值16关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，争取的有（ ABD ）A.是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率B.净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成C.该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系D.该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比E.计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益17下列关于资产负债率的叙述正确的有（ BE ）A.资产负债率高，则企业的资本金充足，企业应变能力强B.是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标C. 属短期偿债能力指标D.资产负债率=净资产合计/负债合计100%E.可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度1.物业价格构成中包括了( ABCE )。A土地取得成本 B开发成本 C投资利息 D物业折旧 E开发利润2.关于投资价值与市场价值论述，正确的有( BD )A投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值B投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件C市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值。D评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相通的，所不同的是假设前提E在某一时点，投资价值是惟一的3.物业估价的基本方法包括( ABC )。A市场法 B成本法 C收益法 D趋势法 E折旧法4.下列物业的评估中，适宜用市场比较法的有(ABE )。A物业开发用地 B普通商品住宅 C教堂D学校 E标准厂房5.下列物业项目中不适用收益法进行估价的有（ABC）。A行政办公楼 B学校 C公园 D影剧院 E加油站6.运用收益法估价的步骤一般包括(ABCD )。A搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B预测估价对象的未来收益C求取报酬率或资本化率、收益乘数D选用适宜的收益法公式计算出收益价格E减去折旧求取物业价格7.物业价格不同于一般物品价格的特征包括（ABDE）。A物业价格受区位的影响很大B物业价格实质上是物业权益的价格C物业价格受供求因素的影响D物业价格形成的时间较长E物业价格受交易者个别因素的影响8.城市物业开发经营管理条例第30条规定：“物业开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定，但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行（AD）。”A政府指导价 B市场调节价 C保护价D政府定价 E最高限价9.物业价格影响因素的表述，正确的有（AE）。A人口数量与物业价格正相关 B对保有物业课税后会导致物业价格上升C城市中、低收入水平的居民的收入增加，会促使物业价格下降D房价水平主要取决于低价水平E综合来看，物业价格与利率有关10.下列关于毛租金乘数法的表述，正确的有（ABDE）。A毛租金乘数法的计算公式是“物业价值”=毛租金x毛租金乘数B毛租金乘数法方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料C毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计D毛租金乘数法是一个比较客观的数值E毛租金乘数法又称为“租售比价”11.关于报酬率的表述，正确的有（ABDE）。A从全社会来看，报酬率与投资风险正相关B两宗物业的净收益相等，获取净收益风险大的物业要求的报酬率高C两宗物业的净收益相等，获取净收益风险小的物业的价值低D估价时选用的报酬率，应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率E求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法12运用市场法估价时，选取可比实例应符合的基本要求包括（AC） A可比实例物业应是估价对象物业的类似物业 B可比实例的成交日期应与估价时点相同 C可比实例的交易类型应与估价目的吻合 D可比实例的成交价格应为正常市场价格 E对一宗物业进行估价，一般应选取13个可比实例13运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下( ACE )A统一付款方式 B统一采用人民币 C统一货币单位D统一采用单价 E统一采用平方米14.下列关于税费负担和正常成交价的表述，正确的有( ACD )。A按照税法规定，卖方缴纳营业税及附加、土地增值税B按照税法规定，契税、印花税都由买方缴纳C买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格D正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费E正常成交价格中包含应由买方缴纳的税费15关于市场比较法的表述，正确的有( ABDE )。A运用此法估价，首先要拥有大量真实的交易实例，用以从中选取可比实例B要建立价格可比基础，并统一到需要求取的估价对象的价格 单位上来C进行交易情况修正之后，可比实例的实际成交价格就变成了理论价格D经过交易日期调整之后，可比实例的价格就变成了在估价时点的价格C经过物业状况调整之后，可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格16关于重新构建价格的表述，正确的有（ADE） A重新购建价格是估价时点时的价格 B重新购建价格是客观的价格 C重新构建价格是重新购建的实际成本 D建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧 E土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格17年限折旧法是根据建筑物的( AB )来求取建筑物折旧的方法 A经济寿命 B有效年龄 C剩余自然寿命D自然寿命 E实际年龄1、邻里分析的内容有(BCDE )。A邻里所在区域宏观市场环境分析B评估邻里的经济状况和消费水平C考察邻里物业的实体状况D搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息E考察邻里范围内是否会出现新的竞争对手2.商品住宅需求的影响因素主要有（ABDE）A收入的变化 B政府的税收政策 C国际市场住宅价格D对未来的预期 E政府的住房政策3.下列属于房地产市场结构构成的有（BCD）。A建筑结构 B总量结构 C.区域结构D产品结构 E分销结构4.下列指标中属于供给指标的有（ABC）。A存量 B新竣工量 C空置率 D吸纳宰E商品零售价格指数5房地产市场供给的特点主要有( BCD )。A平衡性 B缺乏弹性 C非同质性 D高度的垄断性 E稳定性6.无计划管理的内容包括如下（ABD）。A建筑物维护的标准 B建筑物管理策略 C租金方案D物业检查计划 E财务收支计划7政府于预房地产市场的政策目标通常包括（ABCE）。A实现房地产市场持续健康发展B使存量房地产资源得到最有效的使用C保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间D严格控制土地使用权的出让和转让E满足特殊群体的需要8目前，我国城市住宅的供给主要以下哪几种类型（BCE）。A廉价房 B廉租房 C经济适用住房 D合作建房 E市场价商品住宅9出租策略包括( ABCD )。A确定租期长短 B确定独立出租单元大小C租户类型的匹配策略 D管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择 E物业经营管理费用的收取10房地产市场需求分析时一般从以下哪几个方面进行（ADE）。A需求预测 B市场占有率分析 C竞争分析 D吸纳率分析 E市场租户对产品功能需求11.编制物业经营管理计划的基础工作内容主要有（ABCE）。A区域宏观市场环境分析 B房地产市场分析C邻里分析 D构造物业经营管翅E市场租户对产品功能的要求12物业管理计划的表现形式有（CDE）。A近期计划 B远期计划 C年度计划 D中短期计划 E长期计划13.物业管理计划的主要内容有（ABCD）。A建筑物管理计划 B租赁计划 C财务收支计划D物业运行绩效评估及与业主沟通计划 E企业盈利和发展计划14房地产市场供求分析主要从以下哪几个方面进行（ACDE）。A供给分析 B城市规划分 C需求分析D竞争分析 E市场占有率分析15吸纳率分析的具体内容包括( BCE )。A分析建设和运营中的主要物业项目B预估市场吸纳计划C预估吸纳周期内的需求D对竞争性物业进行评价 E市场吸纳和空置的现状与趋势16市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的（ACDE）。A市场占有率 B租约期间长度 C出租进度 D租赁价格 E达到稳定出租率水平所需要的时间17.业主依靠物业管理企业的及时沟通来了解其物业的表现情况，最常用的沟通手段有(BCD )。 A物业管理企业内部刊物 B定期的年度或季度表现报告 C定期的管理会议 D通过电话或现场会议形式的定期私热接触 E社区文化活动1.关于自动延期租赁的表述，正确的有( ABDE )。A除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约B租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周辄C租赁关系在双方中的一方死去时终止D又称周期性租赁E该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效2.下列关于物业租金支付的说法正确的有( ACE )。A有毛租金和净租金之分B净租通常在短期租赁中采用C百分比租金常用于零售商业物业D毛租的承租人在使用物业的过程中，除毛租金外，还要交纳税费等其他费用E净租的租赁时间可达10午以上3.下列属于委托管理模式特点的有( DE )A业主不负责物业租赁，不承担风险，只收取包租的租金B业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险C物业管理企业风险较大D业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入E物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为救不承担风险 4承租人的权利包括( BCDE )。A可以不经出租人同意就转租的权利B有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利C有要求保障居住安全的权利D有对物业管理状况进行监督、建议的权利E正经出租人同意有转租获利的权利5属于房屋不得出租情形的有( ABDE )。A未依法取得房屋所有权证的B权属有争议的C共有房屋取得共有人同意的D已抵押，未经抵押权人同意的E不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的6租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括( BCDE )。A房屋空间交付 B制定租赁方案与策略C租户选择 D租金确定 E租约谈判与签约管理7.租约执行中，租赁管理的主要工作内容包括（ADCD）。A房屋空间交付 B收取租金 C租金调整 D租户关系管理 E租金确定8.租约期满时，租赁管理工作则主要集中在（CDE）。A收取租金 B房屋空间交付 C租金结算D租约续期 E房屋空间收回管理9.租赁方案与策略涉及的主要工作内容有( ABCD )。A确定可出租面积和租赁方式 B编制租赁经营预算C定位目标市场 D确定租金方案 E明确广告策略10.如果采用净租金的形式，业主需要明确的事项有（ABCE）。A承租人要支付哪些费用B哪些费用是属于代收代缴费用C哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业中可出租面积的 比例来收取D所有的经营费用要从其所收取的租金中全额支付E哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使用的程度11.市场营销人员通常从哪几个方面来宣传其所推广的物业（ABDE）。A价格优势 B物业本身的素质C优越的地理位置 D实用性 E良好的声誉12关于转租，下列说法正确的有（AB）。A房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为B转租必须征得房屋出租人同意C在符合法律、法规规定的条件下，转租不必征得房屋出租人同意D转租合同不必办理登记备案手续E转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同仍然 具有原来的效力13属于租赁合同变更的情形有（ABCD）。A因租赁一方当事人更名B因出租房屋附属物的增减C固租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途D租金的增减或支付方式的改变E承祖人擅自拆改承租房屋的结构或改变承租房屋使用用途14租赁合同自然终止的情况包括( BCDE )。 A无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的 B租赁合同到期 C符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的 D因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的 E当事人协商一致的15.关于租赁合同人为终止的原因的表述，正确的有（ABCD）。 A将承租的公房转借他人的 B将承租的房屋擅自转租的 C将承租的房屋擅自转让的D承租人利用承租的房屋进行违法活动的 E当事人协商一致的16物业租赁合同的主要条款包括（ABCD）。 A租金标准及支付方式 B租赁用途 C租赁期限 D房屋的修缮责任 E物业抵押与出售条款17出租人的义务包括( ABCE )。A有按合同约定提供房屋给承租人使用的义务B有保障承租人合法使用房屋的义务C有保障承租人居住安全的义务D有爱护使用、妥善保管房屋的义务E有接受租户监督，不断改进工作的义务18CRM是一种手段，它的根本目的是( ABCE )。 A降低运营成本 B提高企业销售收入 C提高客户满意度 D加强产品流通 E提高员工生产力19在租赁管理中实施CRM主要涉及到( ABCE )方面的工作：A建立详细的租户档案 B租赁期内的服务C租金缴交的管理 D竞争对手分析 E个性化服务1关于间接费用，说法正确的有（BC E ）A包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等B.包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费等C.包括固定资产折旧费及修理费D.包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料E.包括低值易耗品摊销及其他费用等2物业管理企业的财务费用包括（ ABCD ）A.利息净支出 B.汇总净损失 C.金融机构手续费D.公司筹资发生的其它财务费用 E.税金3按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有（A BDE ）A.购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出B.对外投资指出C.物业管理企业支付的管理用房有偿使用费D.支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金E.企业的赞助、捐赠支出4下列说法正确的有（ ABC ）A.固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额入手B.降低变动成本应从降低单位业务量的消耗入手C.半固定成本是指物产量时也有支出，而生产时成本又会按一定比率增加D.固定成本随着业务量的变动而变动E.变动成本总额与业务量的变动关系不大5按照成本计算依据的不同，成本可分为（BC ）A.可免成本 B.目标成本 C.定额成本 D.沉没成本 E.可缓成本6关于边际成本，表述正确的有（BD ） A.边际成本大于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量B.可用以判断增建服务量在经济上是否合算C.当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是不合算的D.服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量E.边际成本小于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量7成本控制的原则有（ABD E ）A.全面控制原则 B.讲求经济效益原则 C.常规管理原则 D.责权利相结合原则 E.意外管理原则8关于人工费中的福利费的表述，正确的有（ABDE ）A.福利费包括福利基金、工会基金、教育经费B.福利基金按工资总额的14%计算C.福利基金按工资总额的4%计算 D.教育经费按工资总额的1.5%计算E.工会基金按工资总额的2%计算9考核物业管理企业成本控中心服务质量的定量指标，主要有（ABCE ）A.重大事故发生率 B.房屋完好率 C.物业增值率 D.成本（费用）降低率 E.保洁率10共用部位与公用设施设备的日常运行和维护费主要包括（ABDE ）A.维修保养费 B.装修费 C.办公设备 D.劳保用品 E.工程维修设备11固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按期总额每月分摊提取的折旧费用，各类固定资产包括（ABCE ）A.交通工具 B.通信设备 C.办公设备 D.劳保用品 E.工程维修设备12关于成本估算的表述，正确的有（AB ）A.成本估算服务于物业管理招投标阶段确定服务费用报价B.成本估算亦可服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作C.成本估算是物业管理企业财务预算的一个重要组成部分D.成本估算时成本水平和目标的书面方案E.成本估算时成本决策结果的系统化13成本预算编制的基本要求有（ ACE ）A.成本预算必须同其他预算相协调B.成本预算要以成本计划为基础C.成本预算应有相应的技术经济措施保证D.成本预算要全面权衡，提高员工工作效率E.成本预算既要符合实际，又要适当留有余地14物业管理企业编制成本预算的方法主要有（ADE ）A.固定预算 B.资金预算 C.弹性预算 D.零基预算 E.滚动预算和概率运算1.风险控制的手段有（BCDE）。A调整 B回避 C自担或保留 D预防与控制 E转移2.物业服务合同的法律特征有（BCD）A物业服务合同是实践合同B物业服务合同是诺成合同C物业服务合同是双务合同D物业服务合同是有偿合同E物业服务合同是代理合同3.风险管理的整个过程可以由（ABDE）步骤组成A风险识别 B风险评估 C风险处理 D风险控制 E风险调整4.物业服务合同签订时要注意的要点有（DE）A招投标原则 B“宜细不宜粗”的原则 C最好不约定合同期限 D实事求是留有余地 E明确界定违约责任与处理方式5.决定参与投标的关键因素有（BCDE）A项目委托方具有经济实力B项目类型符合企业确定的目标客户群C常规预测盈利 D项目风险在企业承受范围内E本企业具备人力资源支持体系 6关于公开招标，说法正确的有( ABE )。A凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标B一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业C一般向35家物业管理企业公开发出招标通知D是目前广泛采用的招标方式E竞标单位较多，工作量大，时间长7.属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是（ABD）A建设施工合同 B售房合同 C收益性物业的租赁合同D水电供应合同 E专项维修工程承包合同8物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同有（BCDE）。A设备采购及安装合同 B垃圾清运 C环境卫生承包D治安保卫管理承包 D绿化管理或工程承包 9除非经保险人同意并缔结特别合约，对下列财产的损失，火灾险合同不予承保(ABD )。A物业内寄售的货物 B金银珠宝 C物业设备D票据 E物业公共部位 10火灾保险的除外责任包括(ABCE )。A保险标的自身变化、自身发热所致的损失B由于地震等自然灾害以及暴乱、罢工等政治风险所致的损失C直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染所致的损失D使用不当引发的火灾所致的损失E投保人的故意行为所致的损失11物业管理企业不购买物业保险的情况有( BCE )。A风险是不可预见的 B风险是可以避免的C风险是可以忍受而保留的 D机动车辆的第三者责任险E风险是可以采取种种措施进行预防和抑制的12雇主责任保险除外责任的范围包括( ABDE )。A罢工、暴动所致的被雇人员伤残、死亡或疾病B被雇人员由于疾病以及因这些疾病而实行内外科手术治疗所 致的伤残或死亡C投保人所雇佣的员工在保险有效期内，从事于保险单所载明 的、与投保人业务有关的受雇工作时，遭受意外而至受伤D由于被雇人员酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或 死亡E投保人的故意行为或重大过失13.关于公众责任保险表述正确的有( CD )。A被保险人所有的机动车辆引起的损害事故属于公众责任保 险的范围B为被保险人服务的雇员受到的伤害属于公众责任保险的范围C公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人无权直接 向保险人索赔D公共责任保险的被保险人依法应承担对第三者人身伤害不 包括受害人的精神伤害1.物业管理绩效评价以( ABCE )等四个方面的内容作为评价重点。A物业管理企业的盈利能力 B资产运营水平C偿债能力 D物业管理企业 E后续发展能力2按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有(ABDE )。A政府评价 B新闻媒体评价 C社会评价D企业集团内部评价 E企业自我诊断评价3政府评价依据不同的需要具体分为例行评价和特定评价，特定评价主要对象包括( CDB)。A国家控股重要企业 B列人试点的企业集团C承包经营、委托经营或租赁经营到期的企业D领导班子换届或主要领导变动的企业E发生重大损失或造成严重社会影响的企业4按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同，可以把物业管理报告分为(ACDE )。A月度物业管理报告 B半季度物业管理报告 C季度物业管理报告D半年度物业管理报告 E牛年度物业管理报告5物业经营管理工作总结就是管理企业向(ABDE )提交的、反映本企业过去一定时期内进行或开展物业经营管理工作情况的回顾性总结。A业主 B租户 C上一级行政主管部门 D高层管理者 E企业投资人或董事会6资金运用包括(AC )。A资金的投放 B支付罚款 C各项资产的使用 D补偿物业经营管理耗费 E缴纳各种税金7企业同其债务人之间的财务关系主要包括(BCD )。A物业管理企业应付而未付给所有者的利润B物业管理企业与业主、租户之间发生的，要求其按期交纳管理服务费的关系C物业管理企业与其被投资单位之间发生的要求参与分配利润的关系D物业管理企业在开展多种经营中向购货方提供商品，而与购货方之间发生的债权性关系E企业内部各单位之间的资金结算关系8.网络财务相对于传统的财务管理手段与方法而言，又是主要表现在（ACDE）。A企业的事务可以进行远程处理B企业的事务可以进行现场处理C财务系统能和其他各业务部门管理系统做到无缝连接D使用电子单据和电子货币提高工作效率和资金运用效率E企业的一切活动均可以实时报告，便于企业进行在线管理9.企业绩效评价的计分方法分为( ADCE )。A基本指标计分方法 B修正指标计分方法C评议指标计分方法 D偏差指标计分方法E定量和定性相结合计分方法10.向业主、租户提交的物业管理报告的重点是（ABC）。A物业管理企业收取了多少管理费用B物业管理费用具体用在什么地方C物业管理企业未来的管理工作打算D企业的盈利E本期物业经营管理工作完成的情况11.向企业高层管理者提交的物业管理报告的重点是（DE）。 A物业管理企业收取了多少管理费用 B物业管理费用具体用在什么地方 C物业管理企业未来的管理工作打算 D企业的盈利 E本期物业经营管理工作完成的情况12财务报告分析准备阶段主要工作有( BCDE )。 A基本因素分析 B明确财务报告分析目的 C确立财务报告分析标准 D制定财务报告分析计划1.租售型写字楼的空间，属于收益部分（专用部分）的有（BCD）A物业管理用房 B租赁仓库 C店铺D停车场 E设备机房2.写字楼按全管理主要包括（ABDE） A工程安全 B消防安全 C人员安全 D应急预案 E治安安全4在确定租金时，一般应根据（DE）确定一个基础租金。A当地房地产市场状况 B物业发展定位C承租人的接受能力D业主希望达到的投资收益率目标E其可接受的最低租金水平5在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于（BC）。A当地房地产市场状况 B物业本身的状况 C物业所处的位置D业主希望达到的投资收益率目标 E其可接受的最低租金水平6出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑( ACDE )。A租户的规模 B租户的素质 C租户的组织构架D租户的偏好与品位 E需要安装的设备和财务支付能力7租约中租金调整般是基于（BCD）。A市场价格 B零售物价指数 C消费价格指数D其他租赁双方商定的定期调整比率 E政府指导价8.写字楼物业经营管理的绩效评价的主要指标有（ACD）A服务满意度 B客户满意度 C物业品牌化 D物业经济指标 E物业技术指标9.在写字楼满意度中，属于干性服务的有（BDE）A全与缺之分（服务制度） B快与慢之分（服务效率）C明与暗之分（服务标准） D热与冷之分（服务态度）E好与坏之分（服务质量）10.写字楼物业租赁经营绩效