嘉茂购物中心日照新天地项目定位规划讨论稿

嘉茂购物中心嘉茂购物中心日照新天地日照新天地项目定位项目定位2008年10月22日2区域环境区域环境1商业环境商业环境 2项目介绍项目介绍 3目目 录录31.1 项目所在位置项目所在位置日照市东港区日照市东港区日照市日照市地理位置：地理位置：山东中南部，东接 青岛，北连潍坊，西 接临沂，南邻连云港占地面积：占地面积：5,310 km地区人口：地区人口：2.8M所辖区县：所辖区县：东港区、岚山区、五 莲、莒县20072007年年GDP:GDP:63B，增长18%人均人均GDP: GDP: USD 3000，增长33%社会消费品零售总额：社会消费品零售总额： 17B，增长17%城镇居民人均可支配收入：城镇居民人均可支配收入： 13K，增长17%东港区东港区面 积：1,500 km 1,500 km 人 口：840K840K市区面积：50 km 50 km 常住人口：320K320K大学城大学城新市区新市区石臼石臼老城区老城区4一公里一公里77K77K二公里二公里54K54K三公里三公里46K46K四公里四公里23K23K五公里五公里19K19K 1.2 五公里人口分布五公里人口分布 周边五公里人口：周边五公里人口：220K220K 20-5020-50岁：占岁：占40%40% 共共88K88K5 总人数总人数65K65K大学城公交线路大学城公交线路7路 至长途汽车站11路 至火车站 友谊 商场16路 至东港区政府17路 至百货大楼18路 至百货大楼、 长途汽车站32路 至新玛特、万 平口海滨1.3 年轻人主要客源地年轻人主要客源地-大学城人口分布大学城人口分布文文文文文文文文文文文文体育学院体育学院8K8K距我项目距我项目 5.6km5.6km外国语学院外国语学院5K5K济宁医学院济宁医学院12K12K水利学院水利学院10K10K日照职业技术学院日照职业技术学院15K15K曲阜师范大学曲阜师范大学15K15K大学城生活区大学城生活区6 1.4 项目周边公交车分布及购物巴士规划项目周边公交车分布及购物巴士规划 森林公园嘉茂线 1路石臼嘉茂线 2路老城区嘉茂 2路大学城嘉茂线 2路线路4条（7辆）公交线路5、6、8、30路超市合作班车需另行洽谈交通交通7区域环境区域环境1商业环境商业环境2项目介绍项目介绍3目录目录8市府商圈市府商圈 1.6km1.6km嘉茂百货大楼银座商场利群苏宁国美新玛特贵和银座佳世佳世客购客购物物王府购物中心石臼商圈石臼商圈2km2km利群海纳苏宁友谊日百商圈日百商圈 10km10km 2.1 日照市同业竞争对手日照市同业竞争对手 商场分布商场分布日百商圈：居民集中，紧临汽车站，客流丰富，消费层次中低档。市府商圈：居民素质较高，外地移民带来新的活力和消费需求，消费层次中档。石臼商圈：居民素质参差不齐，外地移民带来活力和消费需求，消费层次多样化。9日百大楼日百大楼(日百商圈)老城利群老城利群(日百商圈)银座商城银座商城(市府商圈)新玛特新玛特(市府商圈)石臼利群石臼利群(石臼商圈)海纳商城海纳商城(石臼商圈)租赁面积租赁面积（）F1-F39KB1-F524KB1-F420KB1-F320KB1-F416KF1-F410K月平效月平效（元（元/ / ）3,7004804108305201,000合作合作主要条款主要条款鞋服扣点：15%-25%；规定进场费：2,000元/品牌客流客流17K/天提袋率:45%客单价:120元8K/天提袋率:40%客单价:120元5.7K/天提袋率:40%客单价:120元9K/天提袋率:50%客单价:120元5.7K/天提袋率:40%客单价:120元6.8K/天提袋率:40%客单价:120元2.2 同业竞争对手同业竞争对手 对比对比1 10日百大楼日百大楼(日百商圈)利群购物利群购物(日百商圈)银座商城银座商城(市府商圈)新玛特广场新玛特广场(市府商圈)石臼利群石臼利群(石臼商圈)海纳商城海纳商城(石臼商圈)主要主要品牌品牌阿迪达斯、以纯、斯尔丽、杉杉、孚德阿迪达斯、佐丹奴、哥弟、百丽阿迪达斯、 Lee、敦奴、哈森阿迪达斯、森马、哥弟、百丽滔博体育、真维斯、哥弟、金利来阿迪达斯、森马、秋水伊人、百丽 优势优势商业老品牌,认同度较高突出休闲品牌，定位中档消费突出女装品牌，有忠实顾客群中档路线，无明显特色环境、品牌中档,提升老商圈档次商业老品牌,认同度较高劣势劣势品牌零散低档品牌特色不明显女装品类突出，受众面狭窄品牌档次混杂，特色不突出品牌度不够,正在提升期区域规划混乱车位车位收费收费80个免费200个免费80个免费150个免费150个免费120个免费面向面向客群客群公务员、单位员工、学生、周边居民及乡镇进城消费者公务员、单位员工、周边居民、外地移民厂矿企业员工、周边居民、外地移民、部分岚山消费者2.3 同业竞争对手同业竞争对手 对比对比211女装女装男装男装运动休闲装运动休闲装皮鞋皮具皮鞋皮具其他品类其他品类品牌平效品牌平效品牌平效品牌平效品牌平效哥弟1800与狼共舞1300阿迪达斯900百丽1600KFC830斯尔丽1800罗希奥1300耐克900孚德1600德克士660圣迪奥1500爱都1000卡帕900红蜻蜓1400麦当劳440艾格1300老人头1000森马900蚂蚁城1400欧莱雅1220声雨竹1200皮尔卡丹1000美特斯邦威900奥康1300美宝莲1220蕾朵1100七匹狼1000真维斯870金猴1300资生堂1000嘉彩1100洛兹1000金莱克870圣帝罗澜1250巴拉童装1000贝拉维拉1000金利来1000茵宝800哈森1200爱得利1000播1000杉杉800CBA660梦特娇1100小猪版纳1000阿依莲1000罗蒙800七匹狼660路标1000拉比10002.4 主要业态经营前十位流水主要业态经营前十位流水（单位：元（单位：元/月）月）12百货大楼百货大楼老城利群老城利群银座商城银座商城新玛特新玛特石臼利群石臼利群海纳商城海纳商城女装女装月销售(K)120017001300950450800面积()70030003300150011001300平效(元/月)17001700560390390630400610男装男装月销售(K)1800195013501750350300面积()10003500270025001000600平效(元/月)18001800550500700350350500休闲、运休闲、运动装动装月销售(K)600250010001300800850面积()60050002100150015001300平效(元/月)10001000500470470860530650化妆品化妆品月销售(K)800370350400500280面积()200500380400400300平效(元/月)4000400074074092010001250930皮鞋皮具皮鞋皮具月销售(K)120012901400130010001100面积()700300080080016001500平效(元/月)17001700430430167016206207302.5 同业对手主要业态月平效同业对手主要业态月平效13区域环境区域环境1商业环境商业环境2项目介绍项目介绍3目录目录143.1 嘉茂购物中心嘉茂购物中心日照新天地日照新天地-外观效果图外观效果图 1 嘉茂购物中心 日照新天地153.2 嘉茂购物中心嘉茂购物中心日照新天地日照新天地-外观效果图外观效果图 2嘉茂购物中心 日照新天地163.3 嘉茂购物中心嘉茂购物中心日照新天地日照新天地-内部效果图内部效果图17其他租户其他租户停车位停车位楼层楼层面积面积主力租户主力租户 388388家家 41K 41K 负二层：负二层：1,100 1,100 个，广场个，广场: :200 200 个个地上地上4 4 层，地下层，地下2 2 层层建筑建筑102K 102K 招租：招租：52K 52K 超市：超市：11K 11K 3.4 嘉茂购物中心嘉茂购物中心日照新天地日照新天地物业介绍物业介绍183.6 SWOT分析分析优优 势势劣劣 势势 机机 会会威威 胁胁 1. 当地消费者习惯在老城区购物 2. 当地商业购物卡消费占据较大市场3. 当地品牌代理商较少1. 成熟的商业运作，良好的品牌效应2. 综合性的商业业态规划3. 引进本地市场的独家业态,如影院4. 交通环境便利5. 靠近旅游景点6. 规划商场班车扩大客源1. 日照首家集多种业态于一体的mall2. 周边新建小区入住率逐渐提高，为我项目带 来提升销售的机会商圈环境需要培养19日照地标式的、集娱乐休闲、美食购物为一体的综合日照地标式的、集娱乐休闲、美食购物为一体的综合性购物中心性购物中心休闲娱乐休闲娱乐特色餐饮特色餐饮时尚百货时尚百货生活服务生活服务目标消费者目标消费者 q其他城区时尚消费者及旅游人口其他城区时尚消费者及旅游人口q周边居民、大学城学生及员工周边居民、大学城学生及员工q企事业单位员工、机关公务员企事业单位员工、机关公务员q20-5020-50岁岁3.5 项目定位项目定位 203.7 第一年预估销售对比预估月租金第一年预估销售对比预估月租金五公里五公里220K220K每周购物每周购物2次次 20-5020-50岁占岁占70%70%来我商场占来我商场占35% 日客流日客流17.6K17.6K日销售日销售950K950K客单价客单价120120元元提袋率提袋率45%目标月租金目标月租金74元元/ 面积面积52K 52K 平均扣点平均扣点13%13%月总租金月总租金3.84M3.84M月销售月销售28.5M28.5M日销售日销售950K950K21Retail Mix Strategy 3.8 楼层业态定位楼层业态定位B1F1F2F3F4休闲娱乐休闲娱乐多元多彩多元多彩名品荟萃名品荟萃时尚丽廊时尚丽廊 特色街区特色街区B2停车场停车场商业建筑面积商业建筑面积:20K20K 可租面积可租面积:16K16K 可出租率可出租率:80%80%商业建筑面积商业建筑面积:14K14K 可租面积可租面积:8.7K8.7K 可出租率可出租率:62%62%商业建筑面积商业建筑面积:14K14K 可租面积可租面积:7.9K7.9K 可出租率可出租率:57%57%商业建筑面积商业建筑面积:14K14K 可租面积可租面积:8.9K8.9K 可出租率可出租率:64%64%商业建筑面积商业建筑面积:14K14K 可租面积可租面积:11k11k 可出租率可出租率:79%79%建筑面积建筑面积: :22K22K223.9 各业态面积占比各业态面积占比23第一年第一年第二年第二年第三年第三年商铺数量商铺数量( (个个) )595959出租面积出租面积( (不含超市不含超市)()() )4,174出租率85%4,665出租率95%4,911出租率100%第一年业态第一年业态超市家居车饰生活服务名烟名酒餐饮小吃面积面积( () )11,4221,1379227851,393673平效平效( (元元/ /月月) )650464510446599829楼层预估平效前三年递增楼层预估平效前三年递增( (不含超市不含超市)()(元元/ /月月) )532638766预估租金预估租金( (不含超市不含超市) )( (元元/ /月月/ /)103121146租金租金( (含超市含超市)()(元元/ /月月/ /) )526274B124第一年第一年第二年第二年第三年第三年商铺数量商铺数量( (个个) )Mall:63百嘉汇:73Mall:63百嘉汇:73Mall:63百嘉汇:73出租面积出租面积( () )7,910出租率90%8,789出租率100%8,789出租率100%百嘉汇第一年业态百嘉汇第一年业态女装化妆品黄金珠宝皮鞋皮具百嘉汇面积百嘉汇面积( () )1,490264430617百嘉汇各业态预估月销售百嘉汇各业态预估月销售( (元元) )1.53M360K1.06M605K百嘉汇扣点利润百嘉汇扣点利润( (元元/ / /月月) )175314173196MallMall第一年业态第一年业态女装化妆品餐饮皮鞋皮具面积面积( () )3,1993541,952483平效平效( (元元/ /月月) )746418784646楼层预估平效前三年递增楼层预估平效前三年递增( (元元/ /月月) )9031,0841,300预估租金预估租金( (元元/ /月月/ /)126152182L125第一年第一年第二年第二年第三年第三年商铺数量商铺数量( (个个) )Mall:52百嘉汇:34Mall:52百嘉汇:34Mall:52百嘉汇:34出租面积出租面积( () )6,903出租率85%7,715出租率95%8,121出租率100%百嘉汇第一年业态百嘉汇第一年业态男装女装百嘉汇面积百嘉汇面积( () )315885百嘉汇各业态预估销售百嘉汇各业态预估销售( (元元) )250K711K百嘉汇扣点利润百嘉汇扣点利润( (元元/ / /月月) )159161MallMall第一年业态第一年业态男装女装餐饮儿童电器面积面积( () )9491,2133,239560960平效平效( (元元/ /月月) )603507559498625楼层预估平效前三年递增楼层预估平效前三年递增( (元元/ /月月) )595715857预估租金预估租金( (元元/ /月月/ /)91107129L226第一年第一年第二年第二年第三年第三年商铺数量商铺数量( (个个) )717171出租面积出租面积( () )7,542出租率85%8,429出租率95%8,873出租率100%MallMall第一年业态第一年业态运动休闲饰品餐饮运动器材美容美体书局面积面积( () )2,2791,4832342,893330974680平效平效( (元元/ /月月) )5355531,004368455359294楼层预估平效前三年递增楼层预估平效前三年递增( (元元/ /月月) )455546656预估租金预估租金( (元元/ /月月/ /) )678198L327第一年第一年第二年第二年第三年第三年商铺数量商铺数量( (个个) )373737出租面积出租面积( () )8,315出租率80%9,355出租率90%10,400出租率100%MallMall第一年业态第一年业态影院电玩餐饮教育健身房面积面积( () )3,9341,4731,1664283,399平效平效( (元元/ /月月) )500238336292357楼层预估平效前三年递增楼层预估平效前三年递增( (元元/ /月月) )389467560预估租金预估租金( (元元/ /月月/ /) )364250L4283.10 预估年度租金递增预估年度租金递增楼层第一年第二年第三年B1(不含超市)103121(17%)146(20%)B1(含超市)5262(19%)74(19%)L1126152(21%)182(20%)L291107(18%)129(21%)L36781(21%)98(21%)L43642(17%)50(19%)合计(不含超市)84105 (25%)126 (20%)合计(含超市)7492(24%)110(20%)293.11 预估年度投资回报预估年度投资回报年年 度度2010 2010 201120112012201220132013Year1Year1Year 2Year 2Year 3Year 3Year 4Year 4NLA52,516 52,516 52,516 52,516 Occupancy Rate85%95%100%100%Ave Rent Increase0 20%20%30%Gross Rent37,301 50,027 63,192 82,150 Gross Rent / m258 78 98 128 Opex30,889 324093425338085NPI12,412 23,618 34,939 50,065 Investment544,692 544,692 544,692 544,692 Yield2.3%4.3%6.4%9.2%30工作内容工作内容9101112123456789日照市场调研日照招商政策出台项目样板间完工开放各业态重点商户跟进视招商进展情况,举行招商发布会，公布重点商户的进驻意向以重点商户为点,铺开招商广告其他品牌商家跟进商户签约酒会，展现嘉茂日照项目前景检查招商进度，调整政策冲刺招商，完成既定目标商铺交铺商户进场装修，备货筹备开业3.12 租赁工作计划进度租赁工作计划进度313.14 推广阶段划分推广阶段划分8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 预热期预热期签约期签约期1第一次引爆期第一次引爆期第二次引爆期第二次引爆期最后冲刺最后冲刺开业准备期开业准备期招商信息发布招商信息发布样板间完工开放样板间完工开放招商广告招商广告主力租户意向信息公布主力租户意向信息公布开业信息宣传开业信息宣传开业促销开业促销开业开业招商发布会招商发布会招商签约会招商签约会开业开业开业前期宣传开业前期宣传招商冲刺招商冲刺签约期签约期2第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段323.16 主要活动事件主要活动事件10-6月月216月 预热活动启动1、有奖调查2、信息传递接力赛3、剪角收集3月 招商签约酒会3月 样板间展示3333.13 开业活动提案开业活动提案1 主题：主题：我的“嘉” 我最爱2 参与租户：参与租户：场内所有3 PR活动：活动：购物三级送、疯狂抓礼、1+1=2、教师节、的哥有礼；购物送超级礼品、男士西装节、衣犹未尽女装特卖会；学生及教师特别促销。4 SP活动：活动：明星签唱会、漂亮MM选秀、战斗陀螺大比拼等5 租户活动：租户活动：影院首映式、娱乐大比拼、餐饮折扣券、服装打折区、超市3小时抢购等6 合办活动：合办活动：旅游局;市政府;旅行社;酒店7 广场活动：广场活动：搭建展示平;吸引车商,房产开发商 服务类服务类顾客咨询服务顾客遗失物品登记顾客拾获物登记免费提供婴儿车免费提供针线免费提供应急雨伞免费广播寻人登记电子屏幕导购服务包装服务会员卡的相关服务与旅游局及各景点的售票服务343.13 开业后商场推广策略开业后商场推广策略景观辅助公共空间展示外部活动平台广场景观集团活动全国统一活动乐乐俱乐部项目推广每月活动3小时人往高处逛租户PR、SP1 集团活动集团活动 1.1 1月春节活动 1.2 4月美食活动 1.3 7、8月嘉年华 1.4 11、12月圣诞2 项目活动项目活动 2.1 3月迪斯尼 2.2 5-8月旅游活动 2.3 人往高处逛，3小时抢购3 租户、外部活动租户、外部活动 3.1 每月按业态分租户活动 3.2 租户自行活动 3.3 与旅游局、旅行社、酒店合办活动4 广场活动广场活动 4.1 搭建展示平台，吸引车商、房产开发 商等开展活动 4.2 出租室内外广告位5 店内形象管理店内形象管理 5.1 春、夏、秋、冬各进行一次中庭及店 5.2 加强租户宣传形象的管理。35月份主题参与租户SP活动PR活动租户活动店内形象10秋舞飞扬所有秋装出清、男士西装节、摸车或真人秀、月饼一条街创意鬼脸照片征集、我与魔鬼的亲密接触服装、娱乐、餐饮秋天元素11我的大学生活运动、娱乐、餐饮、影院、书城购物三级送明星签唱会、大学生漫画赛休闲、运动、娱乐运动、休闲元素12圣诞狂欢尽在嘉茂购物广场所有3小时抢购、希望的火柴、圣诞火鸡大餐、直邮圣诞手册（积分回馈、广场趣事、菜谱、租户信息）圣诞巡游、圣诞蛋糕、狂欢帽子节（创意帽子设计征集，广场配合巨型圣诞帽）服装、影院、餐饮、娱乐4层楼高的圣诞树，100棵小圣诞树，3条神秘道，12个卡 通人物，打造圣诞游乐场3.13 开业后活动提案开业后活动提案36活动方式：与广播电台合作，在商场设立 直播间，在固定频道、时段， 开办休闲购物指南节目并与主 题活动接合优 势: 加大宣传力度 提高商场人气， 与商场活动和租户活动结合 充分利用我商场的音响设备费用预估：3万元/年（不含直播间建设与设备购置）3.13提案活动提案活动:休闲购物直播间休闲购物直播间373.13 推广工作计划进度推广工作计划进度项目项目明细明细9 91010111112121 12 23 34 45 56 67 78 81工作人员到位策划/设计主任，助理及CSA人员 2布置装饰室内外装饰，场内围板，外墙，部门仓库 3固定资产订购舞台，背景版，展架，花车等 4供应商，代理公司，第三方资源制作类，印刷公司等 5广告位、橱窗、促销场地的规划户内外广告位，灯箱等 6媒体准备平面；电视；短信等其他 7开业活动开业活动，开业装饰 8租户沟通租户活动，礼品收集 9CSA工作准备设备到位，调试 10公关关系政府，媒体 38谢 谢!