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凤凰城凤凰城写字楼写字楼& &住宅住宅价格预判价格预判2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789u写字楼市场特征、发展趋势写字楼市场特征、发展趋势u代表个案资料代表个案资料u价格预判价格预判u客群研判客群研判u策略建议策略建议第一部分：写字楼分析第一部分：写字楼分析本部分将主要研究以下几个问题本部分将主要研究以下几个问题u合肥写字楼市场特征、发展趋势合肥写字楼市场特征、发展趋势u写字楼的价格预判？写字楼的价格预判？u写字楼的目标客户是谁？写字楼的目标客户是谁？u写字楼面向需求的市场机会点在哪里？写字楼面向需求的市场机会点在哪里？第一部分：写字楼分析第一部分：写字楼分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789合肥写字楼发展阶段合肥写字楼发展阶段第三阶段政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。规划起点低，主要集中于市中心位置及主干道沿线 第二阶段第一阶段投资以国家相关单位主，民营企业为辅。出租为主，出售为辅。主要集中于市中心位置，地理位置比较好，商务配套比较完善 以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面， 起步较早，起步较早，发展缓慢。发展缓慢。在售项目在售项目建成项目建成项目规划项目规划项目合肥写字楼市场区域划分图合肥写字楼市场区域划分图2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789合肥市已经投入使用的写字楼分布主要集中在中心区域及周边，外围目前合肥市已经投入使用的写字楼分布主要集中在中心区域及周边，外围目前供应量逐渐加大；供应量逐渐加大；区域划分：以老城区为中心的中心区域、濉溪区域、在新站区的胜利区域和中科大附近的南七区域；中心区域内的主要分布集中在市府广场周边和三孝口周边；写字楼市场尚没有明显的形成各个区域分布，基本和目前商业分布区域一致；城市外围写字楼逐渐增多，如政务新区、马鞍山路南端、高新区等。分布特征分布特征供求状况供求状况目前，合肥市的写字楼总建筑面积已近250万平方米。而投入使用的高品质的尚无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾：因此2006年后市场出现大批写字楼上市，体量近百万方。目前合肥写字楼市场需求分析目前合肥写字楼市场需求分析板块板块板块特征板块特征主要客户主要客户三孝口板块（金城大厦，CBD广场）交通便利、配套完善销售代理、广告策划及代理公司、外地公司分支机构四牌楼板块（天徽大厦）商业氛围浓厚、交通便利外地企业的驻合肥分公司、分支机构、本地企业百花井板块（五环大厦）一般写字楼和商住楼中小型私营企业大钟楼板块（同济大厦）浓厚商业氛围，交通拥挤金融、科技类企业科大板块（美的阳光大厦）专业化市场从事计算机软、硬件开发、销售北一环板块（财富广场1、2期）交通便利，商务氛围、配套欠缺外地企业的分支机构、中介服务类企业、代理公司南一环板块（新都会广场）交通便利、配套完善、中介服务类、贸易类、实业类等本地企业高新区板块（金座）交通通畅、商务氛围、配套欠缺高新技术企业、外地办事处、分公司、科研单位新站板块（中环国际）交通便利、商务氛围不浓厚日化用品代理公司、建材、房地产企业2007年是写字楼价格分水岭，之前价格上涨缓慢；年是写字楼价格分水岭，之前价格上涨缓慢；2007年之后价格上升幅度加大年之后价格上升幅度加大租售价格租售价格2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品研究产品研究项目项目CBDCBD中央广中央广场场香港广场香港广场财富广场财富广场中环国际中环国际大厦大厦恒丰国际恒丰国际大厦大厦新城国际新城国际所属区域庐阳区庐阳区庐阳区瑶海区新站区蜀山区建筑面积136551.71m244000m250000m278000m260000m2188203m2层数30层（地上28、地下2）28层（地上26、地下2）28层1号6层，2号26层31（地上29、地下2）28层车位地下208个180个左右地下67个、地面23个和户数1：1166个400个交付标准公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰内部配套酒店公寓商务公所、高级景观住宅会所、专属多功能会议厅。16个空中花园、楼体泛光照明。高规格会议室配套及VIP行政酒廊。36部电梯。部电梯。基本配备了中央空调。基本配备了中央空调。停车位比以前也显著停车位比以前也显著增加。增加。开始采用环保、节能开始采用环保、节能的高科技型材料，如的高科技型材料，如财富广场二期财富广场二期LOW-E玻璃。玻璃。电梯：以合资品牌为主，奥的斯、三菱较多；普遍存在数量不足，上下班拥挤现象。车位不足：1）车位主要以出租为主，用于出售的比较少。2）地下车位数量多于地上车位，并且租金相对较高。内部配套方面注重对内部配套。在写字楼中配备会议厅、会所、商务中心、邮局、咖啡吧、品牌快餐店等，以满足将来业主的商务需要。 环境设计方面在设计时开始引进专业环境规划公司，在楼盘中导入小区景观和建筑景观，如空中花园、裙楼顶层花园等，2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892007年后合肥市写字楼市场进入飞速发展阶段，各区均出现大批写字楼面市，档次参差不齐；随着合肥经济大发展，市场需要大批写字楼，尤其是高品质的写字楼，财富广场的出现，满足市场所需，去化火爆；合肥市写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约写字楼品质提升的重要因素。高品质写字楼必将得到市场追捧，并可以有效提升价格，带来最大利润。结论结论u新城国际新城国际开发商：安徽基石置业有限公司物业管理：可能为戴德梁行或第一太平戴维斯地理位置：东流路潜山路预计使用时间：1期2008.10，2期未定；建筑面积：总建筑面积约200,000平方米，1期2栋，每栋地上建筑面积约41,000平方米；2期1栋，地上建筑面积约54,000平方米；标准层面积：1期约1,800平方米空调情况：中央空调；电梯情况： 8-三菱/栋车位数量：1期共1,339个；层数： 1期2栋23层，2期1栋33层写字楼和1幢商业；层高：净高2.8米得房率：67%供水系统：没有热水重点个案研究重点个案研究销售时间：预计2007.5售价：2006年均价5,500元/平方米，每层差价基本在50-100元/平方米左右，最高5,800元/平米；面积范围：120-180平方米；车位价格：租售未定；物业管理费： 3-5元/月平方米；装修情况：好；生态空间：无主要优势：在政务新区，紧邻市政府和天鹅湖，地理位置较好；装修标准高，15米挑高大堂，定位于合肥最高级别写字楼；u绿地蓝海绿地蓝海开发商：安徽绿地集团有限公司物业管理：可能为戴德梁行或第一太平戴维斯地理位置：东流路潜山路预计使用时间：未定；建筑面积：总建筑面积约200,000平方米，1期2栋，每栋地上建筑面积约41,000平方米；2期1栋，地上建筑面积约54,000平方米；标准层面积：1期约1,800平方米空调情况：中央空调；电梯情况： 8-三菱/栋车位数量：每100配一个；层数： 1期2栋23层，2期1栋33层写字楼和1幢商业；层高：净高2.8米得房率：70%供水系统：有热水2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789销售时间：2007售价：2007年均价6,300元/平方米，每层差价基本在50-100元/平方米左右，最高5,800元/平米；面积范围：120-180平方米；车位价格：租售未定；物业管理费： 3元/月平方米；装修情况：好；生态空间：无主要优势：在政务新区，紧邻市政府和天鹅湖，地理位置较好；装修标准高，10米挑高大堂，豪华气派 均价约在40007500元/左右。地段、品质、硬件配套、物业管理差别导致其售价差推广均以自身形象或者地段吸引目标客户，未出现市场成熟发展阶段集聚型办公物业。两种去化：一是开发上利用关系营销、争取大客户，二是分隔中小户型，售价售价去化情况去化情况入住企业入住企业小结小结2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本部分将主要研究以下几个问题本部分将主要研究以下几个问题u合肥写字楼市场特征、发展趋势合肥写字楼市场特征、发展趋势u本案的价格预判？本案的价格预判？u本案目标客户是谁？本案目标客户是谁？u本案面向市场的机会点在哪里？本案面向市场的机会点在哪里？第一部分：写字楼分析第一部分：写字楼分析价格测算价格测算测算方法测算方法1、同期静态类似项目比较法2、租金收益法结合以上两种方法，根据合肥本年度的经济发展趋势及经验对本项目未来开售做出价格校对。具体内容具体内容根据本项目的特征，特选择目前在售的、与本项目有较大可比性四个项目：置地投资大厦、财富广场二期、金座、新城国际与本项目进行类比分析，假设本项目的各项目指标为100，低于100表示该子项比本项目差，高于100表示该子项比本项目好。其中评估子项及评估数值根据行业和地方惯例及公司从业经验得出。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目综合比较表项目综合比较表权重本案置地投资广场财富广场二期金座新城国际写字楼价格构成因素区域0.2100120110105101交通0.11001051059080品质形象/效率（电梯/车位/空调）/空间（户型/柱距/公共空间）/景观（外部大景观/内部景观）/用材（装饰材料/公共空间用材）/网络（速度/覆盖面）/物业服务（品牌/内容/质量）/规模0.3100110110105105自身商业配套0.0510010012012090周遍商业配套0.110013013011050投资价值0.13100100100100100发展商品牌0.1100180180140120营销手段0.02100120130100110综合系数综合系数1 1100100120.625123.125108.7594.5项目售价(均价:元/平方米)7000580060005800价格系数(售价/综合系数)58.03 47.11 55.17 61.38 项目可类比度0.250.150.50.1经加权后可得出本项目综合价格系数55.3综上所述,本项目现售市场价格可初定为:5530元/平方米，取整为55005500元/平方米。价格修正价格修正租金回报修正租金回报修正合肥目前写字楼的租金回报年限一般为12年目前本项目区域内无写字楼作为参考，参考高新区香格里拉租金，预期未来租金35-40，取平均值，37.5元/平方米/月售价=月租金*12个月*回报年限=37.5*12*12=5400元/平方米与以上通过市场方法计算相差100元/平方米。考虑到合肥写字楼未来市场看好，租金未来看扬，故不做修正。仍定为仍定为55005500元元/ /平方米。平方米。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本项目建议入市价为55005500元元/ /平方米平方米，力争整体均价57005700元元/ /平方米平方米。本部分将主要研究以下几个问题本部分将主要研究以下几个问题u合肥写字楼市场特征、发展趋势合肥写字楼市场特征、发展趋势u本案的价格预判？本案的价格预判？u本案目标客户是谁？本案目标客户是谁？u本案面向市场的机会点在哪里？本案面向市场的机会点在哪里？第一部分：写字楼分析第一部分：写字楼分析主流客户的样本类似项目的客户群体类似项目的客户群体同期项目的客户群体同期项目的客户群体新都会广场香港广场财富广场新城国际客群研判客群研判行业分类标准行业分类标准根据国家统计局对于行业划分的标准，我们划分了如下几种行业分类：行业类别行业类别行业特征行业特征高科技类电子、通讯、软件开发、网络、生物、医药等建筑/地产类建筑施工、工程设计、地产开发、物业管理等金融/投资类银行、证券、基金、保险、投资公司等能源/化工类石油、天然气、水利、电力、化工等文化/传媒类文化、影视艺术、广告、传播、印务等物流/商贸类仓储、物流公司、航运、船运、商业贸易等咨询服务类投资、工程、商务、管理类咨询公司、律师、会计、审计事务所等培训类计算机、语言、专有技能培训等综合/其他类食品加工、旅行社、美容、汽车制造、家具、纸业等客群研判客群研判图图1：合肥市写字楼入住客户所属行业比重：合肥市写字楼入住客户所属行业比重从合肥市写字楼入住客户所属行业比重图中，我们可以看出，综合类企业成为合肥市写字楼客户的主流，客群研判客群研判010202此类客户是市场需求的主力。可保证项目的顺利去化；项目所在区域商贸业发达，存在大量需求的客户本项目所处位置对外资等高端客户的吸引力相对较小。根据可比项目客户群体根据可比项目客户群体的研究，结合本项目所处位的研究，结合本项目所处位置的特点。我们认为，置的特点。我们认为，电子、物流、商贸、咨询类电子、物流、商贸、咨询类行业是项目客户方向的重点。行业是项目客户方向的重点。支持我们这样判断的依据主要有：客群研判客群研判本部分将主要研究以下几个问题本部分将主要研究以下几个问题u合肥写字楼市场特征、发展趋势合肥写字楼市场特征、发展趋势u本案的价格预判？本案的价格预判？u本案目标客户是谁？本案目标客户是谁？u本案面向市场的机会点在哪里？本案面向市场的机会点在哪里？第一部分：写字楼分析第一部分：写字楼分析常规模式下的客户分布常规模式下的客户分布客户类型客户类型消化面消化面积积价格承受能价格承受能力力数量比数量比例例营销特征营销特征客户特点客户特点大客户800-10004000-5000小被动刁钻、集团决策注重形象、综合素质、追求个盘风格主流客户150-3004000-6000中不理性比较、有追随喜好追求性价比基础客户50-1005000-6000大主动注重实际利益、追求大价值、对价格敏感、有投资目的、认可区域价值策略建议策略建议优优 势势不不 足足分割销分割销售售1.销售总价降低，能适应更多投资者购买，加快销售进度，迅速回笼开发资金。2.面积小租值低，便于出租。1.业主太多，业主的经营主导性、随意性过大，管理机构难以统一管理，2.过于分散，难以引进大型企业或知名企业进驻，3.大量小企业聚集使项目整体档次降低。影响项目形象。整体销整体销售售1.适合大型企业要求，便于引进大型企业和知名企业。2.便于统一管理。3.人流和格局划分有利于提升档次。拔高形象1.投资门槛增高，阻碍了销售进度。2.面积大，中小企业进驻经营成本则大，出租有难度。基于客户需求研究下的销售策略比较：基于客户需求研究下的销售策略比较：由于合肥整体经济格局的制约，集团性落户大企业、地方成熟性企业数量并不多，大客户数量有限，开发潜力不大。而分隔中小户型，争取投资性客群。吸引大量有闲散资金的投资者， 应是项目销售的重点，建议本案采取分割与整体销售相结合的销售策略建议本案采取分割与整体销售相结合的销售策略策略建议策略建议项目项目CBDCBD中央广中央广场场香港广场香港广场财富广场财富广场中环国际大中环国际大厦厦恒丰国际恒丰国际大厦大厦新城国际新城国际所属区域庐阳区庐阳区庐阳区瑶海区新站区蜀山区建筑面积136551.71m244000m250000m278000m260000m2188203m2交付时间2005年12月2007年5月2004年2007年8月2006年10月2008年3月层数30层（地上28、地下2）28层（地上26、地下2）28层1号6层，2号26层31（地上29、地下2）28层分隔面积104140601805835580355，2/3整层12716680130，大面积半层整层目前合肥写字楼面积分割上40近千平方米不等。定位高端写字楼以大客户为主，坚持采取整层或者半层出售模式结合小面积散户出售，如财富广场二期、金座。分割面积研究分割面积研究策略建议策略建议分割具体建议分割具体建议楼层楼层方式方式面积划分面积划分1设置大堂516分割销售4060 10%60100 20%100150 45%150-300 25%17-19整租当然，任何类型的客户都有其独特的需求特点，这就要求我们必须制定灵活的营销策略及适度超前的营销方案，以适应不断变化的市场需要，发现新情况，解决新问题，最大限度地满足不同类型客户的需求，从而最终实现市场营销追求利润最大化的目的。策略建议策略建议本部分将主要研究以下几个问题本部分将主要研究以下几个问题l区域板块特征区域板块特征l未来价格预判未来价格预判第二部分：住宅部分第二部分：住宅部分本部分将主要研究以下几个问题本部分将主要研究以下几个问题l区域板块特征区域板块特征l未来价格预判未来价格预判第二部分：住宅部分第二部分：住宅部分本案本案竞争区域竞争区域追赶目标追赶目标潜青板块潜青板块均价均价38003800元元/ / 黄潜望板块黄潜望板块均价均价44004400元元/ / 思考问题：为何地段对思考问题：为何地段对称两区域，价格相差称两区域，价格相差600600元元/ / ？位置划分位置划分板块特征板块特征区域房价及区域房价及涨幅涨幅客户属性客户属性代表楼盘代表楼盘黄潜望黄潜望板块板块长江路以南；潜山路、望江路、黄山路链接区域楼盘体量大，以中高档楼盘为主，价高去化快；目前4400元/平方米，年涨幅20%左右城市中坚；企事业中层；（中高端客户）新华学府、汉嘉都市森林潜青潜青板块板块长江路以北；潜山路、青阳路之间围和区域楼盘普遍档次不高，市场认可度偏低，价格难以很快抬升；目前3800元/平方米，年涨幅15%左右。区域客户，生意人居多；（中低端客户）（除颐和花园外）凤凰城；龙居山庄板块对比板块对比导致两板块价格悬殊分析：1、市政：潜山北路同南路相比，修建时间较晚，区域商品房起步晚；2、学区：潜山南路大部分楼盘同区重点50中签订协议，属于50中学区；3、楼盘档次：l 黄潜望楼盘以新华学府、大溪地为代表，通过产品规模、档次、包装塑造了区域的高端形象，随后开发的楼盘如汉嘉等，不论产品符合，在包装推广上均走高端路线，保持了产品的高价位并得到市场认可；l 潜山北路虽然拥有颐和花园类型楼盘，但该楼盘较为低调，缺乏引领区域的号召力，因此区域档次没有得到有效提升；同时后期开发的楼盘如龙凤家园、龙居山庄，缺乏包装意识，给人较低档的感觉，反而影响了整体区域形象，一直以来潜青板块在市场中属于低端板块，区域价格偏低。结论：市政建设问题已经解决；学区可以通过替他途径解决；因此通过产品档次和包装提升区域档次，带动价格提升是刻不容缓组要解决的问题。未来项目目标：力争赶上黄潜望板块均价建议：在打造高产品力的同时，在形象包装上下功夫，通过包装打造项目高档形象，吸引城市中高端客户。本部分将主要研究以下几个问题本部分将主要研究以下几个问题l区域板块特征区域板块特征l未来价格预判未来价格预判第二部分：住宅部分第二部分：住宅部分价格预判：按照预期目标，同黄潜望楼盘进行比较，进行半年后价格预判价格预判：按照预期目标，同黄潜望楼盘进行比较，进行半年后价格预判项目对比指标权重悉尼阳光新华学府春天汉嘉都市森林区位因素11%898.3交通条件11%999周边市政配套8%666社区内部配套6%4.565景观资源条件6%554.5户型设计8%66.56.2产品外观6%445建筑质量4%222装修标准8%666楼盘规模6%55.55物业管理6%444工程进度6%55.53.5项目包装8%567付款方式6%555总分10074.579.576.5项目售价/4200480045002008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789设定目前区域楼盘可以达到75%水平，区域价格为： (4200/74.5%+4800/79.5%+4500/76.57)/3*75%4400元/，根据目前黄潜望区域价格涨幅，预计未来半年价格涨幅在5%-10%左右，取其平均值8%本项目半年后入市价格约本项目半年后入市价格约44004400* *（1+8%1+8%）47504750元元/ /价格预判价格预判小区小区概况概况位置潜山北路与史河路交汇发展商合肥城改占地面积6.4万平方米总建面积13万平方米物业类型组合多层、小高层、高层交付标准毛坯规划布局特点行列式建筑风格特色现代风格园林环境营造广场、绿化容积率2.03楼盘公建配套大型休闲广场本次开发销售期情况本次开发销售期情况销售销售情况情况推售总套数230套销售率80%以上户型户型主力户型2房2厅1卫3房2厅2卫主要面积范围97.39130.36132.97平面结构类型平层整体均价4200元买家买家特征特征层次区域内客户为其主力客群项目项目评价评价优势：地段、开发商品牌号召力、营销包装劣势：区域周边生活基本配套设施欠缺，人气目前不旺附部分区域楼盘资料：新景花园小区小区概况概况位置潜山北路与史河发展商合肥银建置业占地面积10.65平方米总建面积13.8万平方米物业类型组合多层、小高层交付标准毛坯规划布局特点行列式建筑风格特色现代风格园林环境营造主题广场、绿化容积率1.3楼盘公建配套超市、周边商业配套相对完善本次开发销售期情况本次开发销售期情况销售销售情况情况推售总套数180套销售率98%户型户型主力户型2房2厅1卫3房2厅2卫主要面积范围97143平面结构类型平层整体均价3700元买家买家特征特征层次公务员私营业主企业员工等项目项目评价评价优势：户型结构合理、区域内楼盘同比性价比高劣势：交通可到达性差、区域生活基础配套设施有待完善龙凤嘉园小区小区概况概况位置长江路与潜山路发展商安徽万基置业占地面积16平方米总建面积22万平方米物业类型组合多层、小高层交付标准毛坯规划布局特点组团式建筑风格特色现代风格园林环境营造广场、绿化容积率1.7楼盘公建配套34中国际双语幼儿园超市本次开发销售期情况本次开发销售期情况销售销售情况情况推售总套数265套销售率98%户型户型主力户型2房2厅1卫3房2厅1卫主要面积范围87121平面结构类型平层整体均价4200元买家买家特征特征层次个体户一般受薪阶层区域内公务员等项目项目评价评价优势：地段、同比产品竞争力强、户型配比合理劣势：同区域市场单价较高， 潜在客户受到一定的局限性凤凰城.家家景园小区小区概况概况位置青阳北路与高刘路发展商合肥海亚物业占地面积7.7平方米总建面积13.3万平方米物业类型组合多层、小高层、高层交付标准毛坯规划布局特点行列式建筑风格特色现代风格园林环境营造主题休闲广场容积率1.72楼盘公建配套超市基础生活配套设施本次开发销售期情况本次开发销售期情况销售销售情况情况推售总套数232套销售率98%户型户型主力户型2房2厅1卫3房2厅1卫主要面积范围106118平面结构类型平层整体均价4000元买家买家特征特征层次教师一般受薪阶层区域内公务员等项目项目评价评价优势：户型配比合理同比区域内性价高多层为其主力业态；目标受众广泛劣势：地理位置相对欠缺生活机能配套设施有待进一步完善四栋房子小区小区概况概况位置潜山北路与史河路发展商安徽万基置业占地面积8平方米总建面积14万平方米物业类型组合多层小高层交付标准毛坯规划布局特点行列式建筑风格特色现代风格园林环境营造大面积绿化主题广场容积率1.8楼盘公建配套超市学校本次开发销售期情况本次开发销售期情况销售销售情况情况推售总套数220套销售率95%以上户型户型主力户型2房2厅1卫3房2厅2卫主要面积范围80120平面结构类型平层整体均价3900元买家买家特征特征层次私营业主一般受薪阶层教师等项目项目评价评价优势： 小区内部景观设计完善户型设计配比合理劣势：交通通达性差区域内大环境有待进一步完善 燕园
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