洪山区青菱乡长征村土地价值评估报告

洪山区青菱乡长征村土地价值评估报告项目名称：洪山区青菱乡长征村A包国有出让土地使用权价格评估受托估价单位：华中科技大学 土地估价技术报告第一部分 总述一、估价项目名称洪山区青菱乡长征村A包二、委托估价方委托单位名称：* 单位地址：* 法人代表：*三、受托估价方单位名称：华中科技大学法定地址：资格证书号：法定代表人：联 系 人：联系电话：传 真：邮 编 ：四、估价目的为完成房地产综合课程设计之用五、估价依据（一）有关法律法规1.中华人民共和国土地管理法2.中华人民共和国城市房地产管理法3.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院9055号令）4.城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）5.中华人民共和国契税暂行条例国务院令第224号6.湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（湖北省人民政府9345号令）7武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（武汉市人民政府9250号令）8武汉市城市规划、土地管理等方面的地方性文件；9其它有关法律、法规文件。（二）委托估价方提供的有关资料1规划设计（土地使用）条件（武土条字200 号）2. 委估地块 1/2000示意图（三）估价人员现场踏勘、调查、收集的相关资料1武汉统计年鉴20122待估宗地开发程度等资料3土地交易实例及房地产市场行情等六、估价基准日2012年3月5日七、估价日期2012年月日至月日八、地价定义估价对象于估价基准日的规划用途为住宅和商服用地，实际开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”。根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，宗地的评估价格是指估价对象在2012年3月5日，土地面积为172702平方米（以武土条字200号规划设计（土地使用）条件上记载面积为依据）。评估设定用途为住宅用地和商服用地，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”，评估设定土地使用年限为住宅70年和商服40年条件下的国有出让土地使用权价格。九、估价结果经估价人员现场查勘和市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择基准地价系数修正法和剩余法两种评估方法，评估位于武昌洪山区的国有出让土地使用权价格。本次评估设定土地用途为住宅用地和商服用地，设定开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”，设定土地使用年限为70年和商业服务40年，在评估基准日2012年3月5日的国有出让土地使用权价格为：总地价： 大写人民币：单位面积地价: 单位楼面地价: （详见土地估价结果一览表）十、估价结果和估价报告的使用1估价的前提条件和假设条件（1）估价对象在设定用途条件下得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。（2）评估价格是在满足全部设定条件下，于估价基准日2012年3月58日，在正常土地市场条件下的国有出让土地使用权价格现值。（3）在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的市场。（4）待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方有关法律、法规。（5）委托方提供资料属实，评估面积以武土条字200号规划设计（土地使用）条件上记载面积为依据。（6）评估设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”。2估价结果和估价报告的使用（1）本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的时本报告评估结果无效。（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的国有出让土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。（3）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。（4）本报告的估价结果自估价基准日起半年内有效。（5）评估报告和估价结果的使用权归委托方所有，武汉资产评估咨询有限公司拥有估价报告及估价结果的解释权。3需要特殊说明的事项（1）土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。（2）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（3）有关待估宗地的土地面积及权利状况，以规划设计(土地使用) 条件（武土条字200号）为依据。十一、土地估价师签字：估 价 师资格证书号签 字十二、土地估价机构：估价机构负责人签字： （机构公章）200年月日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1.土地基本信息地区：湖北 所在地： 武汉市 土地总面积：172702建设用地面积：172702 规划建筑面积：529332代征用地面积： -容 积 率：3.04、3.09绿地率： -商业比例：-建筑密度： 25%限制高度：-出让形式： 挂牌出让年限：住宅70年、商服40年土地位置： 02782739037四至范围： 洪山区青菱乡长征村A包规划用途： 居住、公共设施 土地交易信息交易状况：已成交竞 得 方： 武汉市万科房地产有限公司成交日期：2011-03-03交易地点： 武汉市土地交易中心二楼交易大厅起 始 价： -成 交 价： 87600万元成交楼面价： 1655元 溢 价 率： -土地公告： 洪山区青菱乡长征村A包P（2011）014号地块土地公告咨询电话： 02782739037履约保证金：17520万元最小加价幅度：-二、地价影响因素分析（一）一般因素武汉市是湖北省省会，是华中地区最大的经济、贸易、金融、文化、科技、教育和信息中心。地理位置为东经11341-11505，北纬2958-3122，东西最大横距134公里，南北最大纵距155公里。全市总面积为8467.11平方公里，其中城区面积3963.9平方公里。武汉市下辖七个中心城市和市郊六区，108个街道，15个乡，21个建制镇，3140群众组织,全市人口764.42万人，其中城区400万人，占总人口的57%，日均流动人口近100万人。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位置，与邻省的长沙、郑州、洛阳、南昌、九江等大中城市相距600公里左右，与京、津、沪、穗、渝、西安等特大城市均相距在1200公里左右，处于京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，且紧邻新干线京九铁路；同时武汉又处于中国现代经济的京-沪-汉和沪-港-汉两大“金三角”的交角点，是长江流域经济发展的中部支撑点和跨世纪三峡工程的主要基地。故武汉素有“九省通衢”和“东方芝加哥”的盛誉，是我国集铁路、公路、水运、航空、邮政、电信于一体的重要交通通信枢纽城市。随着社会主义市场经济体制的逐步完善和对外开放力度的不断加大，武汉的经济建设成就显著，已形成了以钢铁、汽车、石化、纺织、高新技术产业为主导的门类齐全的现代工业体系，城市基础设施日趋完善。武汉是我国最大的内河港口城市,国家重要的住宅基地。武汉是华中地区最大的内外贸易中心，商业繁荣，年资金融通量居全国第二，证券交易中心规模位居全国第三，有十家商场跻身于全国一百家大型商场之列；武汉是华中地区最大的科研、教育智力密集区，全市有各类研究与开发机构646个，国家级实验室10个，各类专业技术人员45万人，有35所高等院校，科教实力居全国第三。随着三峡工程的建设、长江经济产业带的形成与发展，以及国家经济建设的重点向中西部地区转移，使其具备更加巨大的发展潜力。武汉市城市发展总体目标是：规划期内，武汉市的城市建设与发展要坚持可持续发展战略，完善城市功能，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好，社会高度文明并具有滨江、滨湖城市特色的现代城市，为把武汉建成为城乡一体化、开放型、多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。根据武汉市的总体发展目标，武汉市的产业政策是：建立起一个第三产业发达，第二产业主导优势明显，第一产业结构合理，与我国中部地区优势互补、分工协作的现代化经济体系，逐步形成以主城为核心，由内向外的第三、二、一产业圈层式布局结构。其中，第三产业发展以商贸、金融保险、房地产、交通通信作为支柱产业。受产业政策影响，1997年，武汉市人民政府取消和调整了部分收费项目及标准：对房地产建设项目一次性合并征收城市建设配套费，并在原综合测算的标准基础上下调20%；取消土地开发配套费、房屋买卖登记费等48项建设项目收费；降低房地产交易土地收益金、城市规划管理费等20项收费项目标准，最高降幅达30%。武汉市还在今年降低了房地产交易税费征收比例。上述税收政策的实施，对于改善投资环境，刺激房地产业的发展起到良好的促进作用。武汉市房地产呈现市场活跃，交易量放大，价格上涨，逐步走高的态势。具体表现有：房地产开发投资量持续增大；房地产交易量增大，且个人成为消费主体；房屋租赁市场活跃。近年来，武汉市加强了房地产业的规范管理:1.编制武汉市城区年度土地供应计划，逐步形成土地卖方市场。2.控制供地总量和单项用地总体规模,单个项目用地规模不得超过12公顷。3.制定了2002年度最低地价标准，并于2004年进行调整。进一步促进了房地产业的健康发展。（二）区域因素（1）区域概况古称武汉三镇之一的武昌，位于长江南岸，与汉口、汉阳隔江相望，是中共湖北省委、湖北省人民政府机关所在地，是湖北省重要的政治、文化和信息中心。全区总面积82平方公里，常住人口近百万，区辖14个行政街道、194个社区居委会。2003年，武昌区全年完成国内生产总值916361万元，比上年增长12.4。实现全口径工业总产值14.2亿元，比上年增长18.0。完成工业增加值3.1亿元，增长24.2。全区企业改制工作进一步深化，全年共有39家国有企业、112家集体企业实现了改制。（2）交通条件武昌是华中地区交通、通讯枢纽，城市基础设施完善。现有道路长度145.6公里，干道密度为1.21公里/平方公里，广场用地 1.79公顷，社会停车场用地5.10公顷。武昌是武汉的南大门、九省通衢要冲所在。京广铁路、107国道横贯武昌，长江水路上达重庆、下至上海，武昌火车站，付家坡、宏基长途客运站以及武汉电信大楼等构成华中地区重要的交通、通讯枢纽。区内三座大桥跨越长江，三条主干道和平大道武金堤， 中北路中南路临江大道三条由北向南贯通，东西向有武珞路、民主路和徐东路三条。城市交通网络四通八达，排水、堤防等市政配套设施完善。(3)城市规划按照国务院批准的武汉市城市总体规划（19962020年），确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易，省级行政中心、教育科研、机电、高科技产业及文化旅游等职能。结合武昌的发展态势，将形成沙湖体育文化旅游发展区、武昌首义文化区、中南路水果湖省级商贸行政区、东湖风景名胜旅游区、南湖居住风景旅游区、街道口大学城、徐东路梨园商贸居住区、沿江制造业纺织业发展区、白沙洲武泰闸现代制造业发展区等九大板块。（4）基础设施条件A.供水状况武昌区现有余家头、平湖门、白沙洲、和东湖四座水厂，总供水量为82万吨/日。规划拟重点解决水压低的问题扩建余家头水厂和白沙洲水厂，改造平湖门水厂。B.排水状况排渍分3个区、6个泵站系统，规划抽排能力100立方米/秒，设涵闸4个，排水流量43.6立方米/秒，规划控制渍水标高19.63到20.15米（黄海高程）。排污规划为6个污水处理厂系统，日处理量为32.2万吨，城市生活污水须处理达标后才能引作灌溉、养殖、或排入江河。工业污水须在厂内处理达标后，才能排入城市下水道。C.供电状况该区供电系统比较完善，电力充足，能保证区内生活、生产的需要。规划中将增加新的变电站及提高现有供电线路的输送电压。D.电讯状况区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主，市话普及率80%，通讯线路畅通。（5）环境条件区地质结构以新华夏构造体系为主，地貌单元属江汉平原长江一级阶地，地势平坦。气候属亚热带大陆性湿润季风气候，雨量充沛，热量丰富，无霜期长，四季分明。常年主导风向为东北风，平均风力2.3级。年平均降水量1204.5毫米，年平均气温约16.3度，全年日照率46%，该区江河沟渠交织，湖泊库塘星布。区域环境质量属武汉市轻度污染区，主要污染物为氮氧化物及少量SO2。区内拥有成片完整的自然山林水体，保存良好，随着环境创新步伐的加快，绿化覆盖率不断提高，环境日益优美。(6)旅游资源武昌是一个美丽的城区，依山傍水，文化历史厚重，集中了全市70%的风景名胜和革命胜迹，武汉被国家授予的6个4A级景区有5个在武昌。盛享“天下江山第一楼”美誉的黄鹤楼，距今已有1700余年历史；佛教胜地宝通禅寺始建于南朝，历经了2000余年的沧桑；有2500年历史的道教著名十方丛林之一的长春观，每逢庆典之日，祈禳活动甚为壮观；国家级重点风景名胜区东湖的水面面积32.8平方公里，是全国最大的城中湖；湖北省博物馆展出的战国出土文物古编钟，更饱蘸了浓郁的楚文化风韵，成为湖北省对外文化交流的重要标志；在大革命时期由国共两党合作创办、由毛泽东同志实际主持工作的中央农民运动讲习所旧址，现被列为湖北省文物保护单位。 发生在1911年的辛亥革命，推翻了两千多年的封建帝制，揭开了中国革命历史的新篇章，给武昌留下了辛亥起义鄂军总督府、起义门、工程营、楚望台军械库、黄兴拜将台等一大批首义遗址和胜迹，一代名舰中山舰将永久停泊在武昌的长江边，辛亥革命博物馆也在规划建设中。武昌正着力建设“首义文化区”，赋予“首义”更新的社会、经济、文化内涵和活力。武昌还汇集了洪山体育馆、洪山广场、湖北大剧院等大型文化体育设施及一批高档酒店，构成旅游的配套功能。 （7）产业集聚状况武昌科技教育力量雄厚，人才资源丰富。辖区内有武汉大学等13所大专院校，中科院武汉分院、七O一所、七一九所等48个国家、省、市级科研机构，131所中小学校，拥有大批高级技术人才和专家学者，是全国著名的智力密集区之一。近年来，武昌区依托地区科技智力资源丰富的优势，积极培育高新技术企业，发展高新技术产业，不断加大财政和社会资金对科技的投入，200亩的宝安科技创新园，入园孵化企业58家，国家信息安全成果产业化（湖北）基地和1.5平方公里的武昌科技工业园已成为培育和引进高新技术产业的重要载体。全区积极推进素质教育实验区工作，不断增加教育投入，调整优化教育结构，整体办学水平和教育质量处于全市前列，武昌实验中学、武汉中学等一批名牌学校的品牌效应日益明显，全区正努力实现由教育大区向教育强区迈进。武昌工业制造业基础雄厚。区内有武船、武锅、武重、武车、湖北建筑机械厂等10多家国有大型企业，是国家一五、二五期间投资建设的重要制造业基地。现已构成了以机械、电子、电力、电信、轻纺、化工、建材等为主的综合性工业体系。近年来，地区工业在计算机软件、环保设备、机电一体化、激光应用、新材料领域有了突破性发展。同时武昌商贸、金融业发达。武昌是长江沿岸重要商品集散地，年社会消费的零售总额达80亿元，中商广场、亚贸广场都是全国著名大型商业零售企业，还有国际零售巨头家乐福、麦德龙、普尔斯马特、百安居。区内金融机构众多，中国人民银行武汉分行在武昌，60多家银行、证券、保险等金融机构，构成了强大的融资和信贷能力。现已初步探索出发展现代制造业、现代服务业和都市工业园模式。（三）个别因素 1.土地基本信息地区：湖北 所在地： 武汉市 土地总面积：172702建设用地面积：172702 规划建筑面积：529332代征用地面积： -容 积 率：3.04、3.09绿地率： -商业比例：-建筑密度： 25%限制高度：-出让形式： 挂牌出让年限：住宅70年、商服40年土地位置： 02782739037四至范围： 洪山区青菱乡长征村A包规划用途： 居住、公共设施 土地交易信息交易状况：已成交竞 得 方： 武汉市万科房地产有限公司成交日期：2011-03-03交易地点： 武汉市土地交易中心二楼交易大厅起 始 价： -成 交 价： 87600万元成交楼面价： 1655元 溢 价 率： -土地公告： 洪山区青菱乡长征村A包P（2011）014号地块土地公告咨询电话： 02782739037履约保证金：17520万元最小加价幅度：-第三部分 土地估价一、估价原则本次地价评估遵循以下原则：1.估价原则：(1)替代原则根据经济学上的替代原理，同类同质的商品应具有同样的价格。同样，同类同质的土地，由于市场竞争，也应具有相似的价格。因此，选用市场比较法进行估价时，应在同一市场供需圈内，调查近期发生交易的与委估对象地块有替代关系且影响因素一致的地块，通过比较修正，最后确定土地价格。(2)需求与供给原则当土地需求大于供给时，土地价格就会上升，当土地需求小于供给时，土地价格就会下降。因此在具体评估时，一定要结合土地供给有限性和位置固定性等特点，具体分析土地需求与供给的关系，才能正确地测算出土地的价格。(3)变动原则一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化面发生变动的.土地价格也有同样情形,它是各种地形成因素相互作用的结果,而这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的.因此,在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。(4)预期收益原则对于土地价格的评估，重要的并非过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化提供依据。因此，商品的价格是由该商品未来预期总收益来决定的。土地也是如此，它的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。所以，估价时应了解委估对象过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势等对土地市场的影响进行细致的分析和预测，准确预测委估对象现在以至将来能带来的收益。(5)最有效使用原则地价是以最有效使用土地为前提的。尽管土地具有用途的多样性，但由于不同的利用方式和利用强度对其权利人带来的利益是不同的。所以，作为以追求最大利益为目的的市场主体的土地权利人，都会根据最大获利原则来选择土地利用方式和利用强度。但由于此土地的用途是商服和住宅，故我们根据土地的用途是商服和住宅来给土地进行估价。(6)协调原则土地总是处于一定的自然和社会环境之中，土地与周围环境的关系，直接影响到该地块的利用效益或效用，进而影响该地块的价格。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，并确定其协调程度。(7)多种评估方法相结合的原则随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等。由于各种方法的估价结果存在一定的偏差,在进行地价评估时，就要根据委估对象的实际情况，充分考虑用地类型和所掌握的资料，选择最适宜的两种估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合理的土地价格。二、估价方法与估价过程根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等条件，选择适当的估价方法。委估对象的规划用途为住宅用地和商服用地，根据估价对象的特点及评估人员收集的资料，在考虑以上估价原则的基础上，本次评估拟采用基准地价系数修正法、剩余法进行评估，其主要依据一是待估宗地处于武汉市基准地价覆盖范围内，且该区域有较完整的基准地价修正体系，因此可采用基准地价系数修正法进行估价；二是待估宗地规划为住宅用地，其所在区域市场上同类用途，性质和结构的商品房交易案例较多，易确定开发完成后的楼价，故宜采用剩余法进行估价。综上分析，此次评估主要选用收益还原法和剩余法两种方法进行评估。（1） 收益还原法收益还原法的定义： 收益还原法是在估算土地价值在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法.收益还原法是对土地，房屋，不动产或其他具备收益性质的资产的一种估价方法。运用此方法在估价时，是把购买土地作为一种投资，即地价款作为购买未来几年土地收益而投进的成本收益还原法的原理： 由于土地具有固定性，不增性，个别性，永续性等特性，使用者在占有某块土时，土地不仅能够提供现时的纯收益，而且还能期待在未来的年间源源不断取得纯收益，以适当还原的利率折算为现值的总和，它就表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。收益还原法的公式： 收益还原法基本公式P=a1/(1+r1)+a2/(1+r2)(1+r1)+.+an/(1+r1)(1+r2)(1+r3).(1+rn)a1,a2.,an是未来各年土地的纯收益，r1,r2,r3.rn是各年的还原利率。实际应用中的土地收益还原法1. 土地的年纯收益不变 土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算方式: P = a/r式中P:土地价格 a：土地纯收益 r:土地还原利率2. 土地使用年限有限且其它条件不变的土地价格计算公式：当a每年不变，r每年不变且大于零时，土地使用年限为n年时，其计算公式如下： P=a/r1-1/(1+r)n当然这是简化后的公式，在实际情况中，远远比想象的要复杂，因为土地的年收益不可能不发生变化，土地的还原利率不可能不发生变化。3.适用对象：适用于有收益或潜在收益的不动产操作对象：1.搜集有关收入和费用的资料 2.估算潜在的毛收入 3.估算有效毛收入 4.估算运营期费用 5.估算净收益 6.选用适当的资本化率 7.选用适当的计算公式求出收益价格净收益测算的基本原理：收益性不动产获取收益的方式主要有出租和营业两种，由于这土地已经规划好用途，土地上的建筑物主要是用于住宅，故此收益性不动产获取收益的方式主要是出租。基于租赁收入测算净收益净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效毛收入-运营费用（1） 潜在毛收入，有效毛收入，运营费用，净收益均以年度计，并假设在年末发生。（2） 空置等造成的收入一般以潜在毛收入的某一百分率计算（3） 运营费用与会计上的成本费用由所不同，是从估价的角度出发，不包含房地产抵押贷款还本付息，会计上的折旧额，房地产的改扩建费用和所得税。 出租不动产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅，写字楼，商铺，厂房，土地等，其净收益通常是由租赁收入扣除由出租人负担的费用后的总额。租赁收入是指租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。出租人承担的费用，根据房租构成的因素（地租，房屋折旧，维修费，管理费，投资利息，保险费，房地产税，租赁费用和利润），一般为其中的维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。在实际中出租人负担的费用是出租人与承租人约定或按案例由出租人负担的部分。在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用，如果租约决定保证合理和合法，安全，正常使用所需要的一切费用均由出租人负担，则应把它们全部扣除;如果租约约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就等于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。房地产租赁中，如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会高一些，如果出租人负担的费用项目少，名义租金就会低一些。假设洪山区青菱乡长征村土地上的房屋出租为房产租赁的全部来源（1） “房地”年总收益建筑面积： 529332m2 可出租面积：529332m2月租金：4763.998万元 年空置率：0房地年收益：57168万元 （2）“房地”年总费用 管理费用(出租经营过程中消耗物品的货币支出和管理人员工资的支出）：管理费用的计算方法有两种，一是按管理面积平均计算；二是依租金的一定比例来计算;通常以年租金的2%-5%来计算。这次计算以年租金的4%来计算，57168万元*0.04=2286.72万元 维修费:指为了保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。它的造价方法比较复杂，一般有造价比例法，定期轮修法，经验估计法，为了计算方便，通常可以按照建筑物的重置价的2%进行计算。由下一种估价方法可以得知建筑物的重置价为269617万元。故维修费为269617万元*0.02=5392.34万元保险费：指房屋所有人为使自己的房产免受意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率得到。保险费率按0.1%-0.2%来计算。由此可得保险费为269617*0.0015=404.4255万元。税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房地产税和营业税等，房地产税为4%，营业税为1.5%；总共应缴纳的税率为房屋租金所得的5.5%。房屋租金收入所得为57268万元*5.5%=3144.24万元房屋折旧费：折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金不补偿的那部分价值。其计算公式为：年折旧费=（房屋重置价-残值）/耐用年限=房屋重置价*（1-残值率）/耐用年限当房屋耐用年限超过土地出让年限时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应该考虑残值，相应的计算公式为：年折旧费用=房屋重置价/房屋可使用年限，由于住宅的耐用年限一般会超过土地的使用年限，故在计算房屋的折旧费用时按照第二种方法进行计算。年折旧费=269617万元/70年=3851.67万元由上可知：房屋年总费用=+=15079.3955万元房屋年净收益：房屋年净收益=房屋租金总收入-房屋年运营费用=57168万元-15079.3955万元=42088.6045万元在未来的70年中我们假设房屋的租金不发生改变，则按照 公式P=a/r1-1/(1+r)n，还原利率取r=9.38%，n=70年，故P=42088.6045万元/9.38%1-1/(1+9.38%)70=448705.8049万元=44.87058049亿元总地价预计开发完成后不动产总价建筑物开发成本购地税费投资利息投资利润销售税费由于在这里是利用出租收益法计算出的不动产的价值，故不存在销售税费，上面公式可以改写为总地价=预计开发完成后不动产总价-建筑开发成本-购地税费-投资利息-投资利润设总地价为X（3）由下剩余法可知：建筑开发成本为269617万元，购地税费为20.72424+0.053X，投资利息为45342.21614+0.435X，投资利润为4591.23+0.336x由上面列出式子：X=448705.8049-269617-20.72424-0.053X-45342.21614-0.435X-4591.23-0.336X1.824X=129135得X=7.079亿元（4） 计算宗地单位面积售价宗地单位面积售价=7.079*100000000/172702=4100元/m2 （二）剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。具体计算公式为：地价=房屋预期售价-建筑费用-专业费用-利息-税费-开发商利润依据武汉市城市规划管理部门审定的土地规划条件，以及土地区位、土地条件和房地产市场状况，假定待估宗地的最佳利用方式为开发建设中高档住宅不动产，宗地容积率为3.07，绿化率按武汉市城市绿化条例执行，总用地面积为172702平方米，建筑面积为529332平方米。(1)预测楼价依据待估宗地上不动产的用途、结构、装修档次，调查待估不动产同类地区类似不动产的售价水平，考虑到待估不动产个别因素，确定不动产开发完成后销售均价为7000元/平方米。待估宗地上总建筑面积为529332平方米，则不动产总价为：7000*529332=3705324000元=37.05324000亿元(2)建筑物开发成本估算建安费用参考武汉地区建设安装工程预算价格标准，结合规划建筑物的状况和估价人员对同类型建筑市场行情的调查，估算该项目的建筑造价为2000元/平方米,需要进行简单的装修并配备相关设备,估算费用为300元/平方米，则建安费用为:（2000+300）=2300元/平方米 2300*529332=1217463600元/10000=121746.36万元估算专业费用项 目标 准结果(万元)依 据勘测规划设计费15元/建筑平方米城市基础设施配套费90元/建筑平方米防空地下室异地建设费20元/建筑平方米公共消防设施配套费1.5元/建筑平方米墙体材料专项费用10元/建筑平方米白蚁防治费1.5元/建筑平方米商矼交易费建安费*0.921.87鄂价房地产字(2002)49号散装水泥专项基金1.7元/建筑平方米生活垃圾处理费20元/建筑平方米质量监督费建安费*0.14%34.02鄂价费(1992)329建筑合同鉴证费建安费*0.007%(最高2100元)0.21鄂价房地产字(2002)47号交易服务费建安费*0.819.44鄂价房地产字(2002)47号印花税建安费*0.37.29武税发(1991)214号档案服务费0.05/项1.5鄂价房地字(1999)177号抗震设防审查费005元/建筑平方米0.9城市综合开发行业管理费05元/建筑平方米9定额测定费建安费*0614.58监理费建安费*0614.58安全监督费建安费*0819.44合计另外,依据水电增容费有关收费标准:水增容费(含表外工程费)1700元/户、电增费（含工程费）1000元/户。一般住户按100平方米建面计算，则有：（1700+1000）*（529332/100）=14291964元综合以上,估算专业费用为: （2300元/平方米+15元/平方米+90元/平方米+20元/平方米+1.5元/平方米+10元/平方米+1.5元/平方米+2.07元/平方米+1.7元/平方米+20元/平方米+3.22元/平方米+0.161元/平方米+1.84元/平方米+0.05元/平方米+0.5元/平方米+13.8元/平方米+13.8元/平方米+18.4元/平方米）*529332平方米+14291964元=1330497684.6元+14291964元=1344789648.6元/10000=134478.96486万元管理费用按建安费的5%计 2300*0.05=115元/平方木 115元/平方米*529332平方米=60873180元/10000=6087.318万元不可预见费根据房地产市场状况及开发项目的规模,按建安费的6%计,为2300*0.06*529332=73047816元/10000=7304.7816万元建筑物开发成本=建筑费用+专业费用+管理费用+不可预见费=+= 269617(万元) (3)购地税费项目标准结果(万元)地籍测量费用地面积*0.6元/平方米172702*0.6=103621.2/10000=10.36212万元土地登记费等用地面积*0.6元/平方米172702*0.6=103621.2/10000=10.36212万元契税地价*5%0.05X土地评估费(综合费率)地价*0.3%0.003X合计20.7242.4+0.053X注:设地价为X(4)投资利息依据开发项目的规模,设定项目的开发周期为2年.年投资利率参考同期中国人民银行公布的两年的贷款利率6.50%计.假设地价及购地税费是一次性投入,计息期为整个开发周期;建筑费用及专业费用为均匀投入,计息期为开发期的一半,均按复利计息,投资利息为:投资利息=建筑物开发成本*(1+利息率)开发周期/2-1 +地价及购地税费*(1+利息率)开发周期-1投资利息=269617*(1+6.50%)-1+207242.4+1.053X*（1+0.065）2-1=45342.21614+0.435X(5) 计算投资利润投资利润为全部预付资本(包括开发成本和土地成本)利润,根据近年来武汉市类似房地产开发项目的利润水平,年投资利润率按预付资本的18%计,假设地价及购地税费是一次性投入,开发成本费用均匀投入,开发成本费用均匀投入,则投资利润为:投资利润 = 建筑物开发成本*(1+利润率)开发周期/2-1 +地价及购地税费*(1+利润率)开发周期-1 =269617*(1+18%)2/2-1+()*(1+18%)2-1 =30599.61*0.15+(4+1.042x)*0.3225 =4589.94+1.29+0.336x=4591.23+0.336x(6)销售税费依据武汉市房地产、武汉市税务局（1993）64号，鄂价房服（2002）77号，销售税费包括： A、营业税及附加：按不动产总价的5.8计，共21490万元； B、交易手续费：按4元/建筑平方米计，211.7328共万元；529336 C、印花税：按不动产总价的0.08计，共296.42592万元D、评估等费用：按不动产总价值的0.4计，共1482.1296万元。E、广告宣传及代理费：按不动产总价的4计，共14800万元。销售税费A+B+C+D+E =21490+211.7328+296.42592+1482.1296+14800(6) 38280.28832万元(7)计算宗地总地价 将上述各项代入公式：总地价预计开发完成后不动产总价建筑物开发成本购地税费投资利息投资利润销售税费即：X=370532.4000-269617-20.72424-0.053X-45342.21614-0.435X-4591.23-0.336X-38280.28832(7) 求得：x=12680.9413-0.824X总地价X为72051万元总地价X为7.2051亿元 7、计算宗地单位面积地价单位面积地价总地价总用地面积 70251万元172702平方米4068(元/平方米）三、地价的确定1.地价确定的方法根据以上计算结果，两种计算方法计算结果相差不大，结合所掌握的当地土地市场情况，基准地价系数修正法计算出来的结果更能反映估价对象价格，取收益还原法价格的50%，取剩余法价格的50%之和作为委估地块的最终单价，即： 出让土地单价4100*0.5+4068*0.5=4084元/m2出让土地总价=4084元/m2*172702m2/10000=70531.4968万元楼面地价=705314968元/529332m2=1332.46元/m22.估价结果经估价人员现场查勘和市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择基准地价系数修正法和剩余法两种评估方法，评估得到待估宗地在估价设定土地用途为住宅用地，开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下，评估基准日为2013年3月1日的70年期的国有出让土地使用权价格：土地总面积:172702平方米单位面积地价:4084元/平方米 单位楼面地价:1332.46元/平方米 总地价：70531.7968万元 大写人民币：柒亿伍佰仨拾壹万柒仟玖佰浏拾捌元整 第四部分 附件一、估价对象现场踏勘图片二、规划设计（土地使用）条件（武土条字200号）复印件三、委估地块1/2000示意图四、估价机构资质证书复印件五、估价机构营业执照复印件六、估价师资格证书复印件7 挂牌价格和评估价格差异性分析洪山区青菱乡长征村的土地被武汉市万科房地产有限公司以87600万元的成交价格成交，而利用土地收益还原法和剩余法评估的土地价格为70531.7968万元，其中相差了将近20个百分点。在土地评估的过程中，往往存在这样一种现象：在同一区域中，用于招牌卖土地的评估价格往往高于存量房补地价的评估价格，而且有的时候存在重大差异，现就这个问题提出自己的一些看法。（1） 估价路线不同造成的评估结果在这次评估过程中，我使用了收益还原法和剩余法评估土地的价值。就收益法而言，保险费，管理费，维修费和税费等是相对固定的，但未来每年的收益和资本化率的选取对估价结果的选用是影响较大的，尤其是估价结果对资本化率的高敏感性，使得收益还原法确定的价格具有相当的不可靠性，这就特别需要估价人员根据相关的市场资料，凭着经验，用科学的方法确定就成本法而言，专业费率，管理费用，税率，利率取值相对稳定，而在当今国际市场风云变幻，宏观调控手段频繁实施的当前，贷款利息，利润率相对难以确定。因此业界有种观点认为，成本法在风险较大，附加值较高的物业评估中缺乏可靠性。在估价的过程中，所利用的指标带有一定的主观性，例如在利用收益还原法计算土地的价格时，利用的每年的收益租金不发生变化和房屋的空置率为0，明显带有偏颇性。（2） 一宗土地的发展潜力受到很多因素的影响，比如地块大小，地块形状，规划因素，地上地下或有的因素都会影响地块的发展潜力，从而影响地块的预期收益。这些影响地价的因素都是无法通过剥离房屋价值来去除的（3） 由于土地是一种紧张稀缺资源，在一定的程度上属于不可再生资源。房地产公司之间对土地的争夺也有可能把土地的价格提升，从而让土地的价格上升。（4） 在评估土地的过程中，把土地面积全部当作了住宅用地，这明显就是一个很大的错误，但是住宅用地大约占到了60%左右，这是在后面写项目规划设计方案时发现的，我I觉得应该先写规划设计方案再来估计土地在我所看来的价值，但是我根据后面的方案设计觉得再利用成本法估计土地的价值时，所卖的楼房的价格应该更高，所以两边互相抵消一下，误差不会那么的大。