物业管理师考试：物业管理基本制度与政策资料整理

1 物业管理基本制度与政策 第一章物业管理概述 （一） 对条例所称物业管理定义的理解： 1.物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。 2.物业管理活动的基 础是物业服务合同 3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 （二） 条例调整的范围：1.条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。 2.条例的适用范围， 既包括城市，也涵盖乡村 （三） 物业管理的市场化特征 1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。 2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之 相适应。3.物业管理活动应当遵循市场原则。 4.非市场性的房屋管理不属于物业管理。 二、物业管理的特征 按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 五、物业管理在社会经济中的地位与作用 （一）实施物业管理有利促进经济增长 （二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 （三）实施物业管理有利于增加就业 （四）实施物 业管理有利于维护社区稳定（五）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展 第三节我国物业管理制度的历史沿革 一. 条例颁布前的物业管理制度建设：特点：一是借鉴性；二是过渡性；三是针对性。 二、 条例颁布后的物业管理制度建设： 2003 年 6 月 8 日，物业管理条例正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。 特点：一是配套性；二是经验性；三是操作性。 第四节物业管理条例 2003 年 6 月 8 日，国务院颁布了物业管理条例 。条例的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的人事，标志着 我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。 一、 条例的立法过程（非重点内容，了解即可） 二、 条例的指导思想和立法原则（重点） 条例在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。 条例的立法指导思想， 主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益， 协调单个业主与全体业主的共同利益关系； 二是强调业主与物业管理企业是 平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。 条例在立法过程中，主要遵循以下儿个基本原则：（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则（二）维护全体业主合法权益的原则（三） 现实性与前瞻性有机结合的原则 （四）从实际出发，实事求是的原则 三、 条例创设的法律制度 条例就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共 同利益的方式等，创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业 资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。 （一） 尊重和维护业主的财产权利：物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。 （二） 建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制：共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。 （三） 条例和有关法律法规共同规范物业管理活动： （四） 妥善处理政府和市场的关系（重点）：物业管理活动中大量的是处理民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法 程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。 条例对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政 府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。同时条例 明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行 政管理规定，又同2 时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。 五、条例确立的基本法律关系（重点） （一） 业主相互之间的关系：业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维 护和管理。 （二） 物业管理企业和业主之间的关系：业主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主 支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。 （三） 开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系：合同基础之上的：一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一 个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。 （四） 供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系：合同关系，各自承担相应的权利义务。 （五） 社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系：居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级 关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。 条例设立了业主大会、业主委员会作出决定 应当告知并听取居委会建议的义务， 规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作， 共同做好维护物业管理区域内的社会治安 等相关工作。同时规定，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。物业管理企业和 其他企业一样，按合同和国家有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。 （A）物业管理各方主体与政府之间的关系 政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。 第二章物业管理服务 一、 物业管理服务的特点 （一）物业管理服务的公共性和综合性 （二）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 （三）物业管理服务的即时性和无形性 （四）物业管理服 务的持续性和长期性 二、 物业管理服务的内容 （一）物业管理服务：（1）房屋共用部位的维修、养护与管理； （2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理； （3）物业管理区域内共用设施设 备的维修、养护与管理；（4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务； （5）物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务； （6）物 业装饰装修管理服务；（7）物业档案资料的管理；专项维修资金的代管服务。 （二）物业服务合同约定以外的服务（注意与物业管理服务 的内容的区别） 三、 物业管理服务标准 中国物业管理协会于 2004 年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准： 第二节物业服务收费 一、物业服务收费原则：（一）合理原则（二）公开原则（三）收费与服务水平相适应原则 （二） 物业服务收费形式（重点） 1. 包干制收费形式：物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。包干制是目前我国住宅物业服务收费普 遍釆用的形式。 2. 酬金制收费形式：预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金，应当履行以下义务： （1）物业管理企业应当向业主 大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况； （2）业主或者业主大会对公布的物 业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复； （3）物业管理企业应配合业主大会按照物 业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 （三） 物业管理服务成本构成（重点） 包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理 区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）经业主同 3 意的其他费用。 （四） 物业服务费的缴纳和督促：1.非业主使用人的交费责任： 2.未交付房屋的交费主体 3.业主委员会对欠费业主的督促义务。按时 足额交纳物业服务费用或者物业服务资金，应当是业主自觉履行的义务。为维护物业管理活动的交易秩序， 条例和物业服务收费 管理办法均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。对拒不交费 的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追缴的方式，就是依据物业服务合同关于 解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。 （五） 代收代交费用 第三节物业服务合同 一、 物业服务合同应当具备以下主要内容： （重点）1.物业管理事项 2.物业服务质量 3.物业服务费用 4.双方的权利义务 5.专项维 修资金的管理与使用 6.物业管理用房 7.合同期限 8.违约责任 物业服务合同除需明确以上八项内容外， 还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款， 如约定合同生效的条件、解除合同的 损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式、物业管理资料的移交内容和程序规则等等。 二、 前期物业服务合同 （一） 前期物业服务合同的特征（重点） （1）前期物业服务合同具有过渡性。 （2）前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。 （3）前 期物业服务合同是要式合同。 （二） 前期物业服务合同的时效（重点）条例第二十六条对此作出了待别规定： “前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、 业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 ” （三） 前期物业服务合同的主要内容：1.合同当事人与物业的基本情况 2.物业服务内容与质量 3.物业服务收费方式 4.物业经营管理 活动的内容 5.物业的承接查验 6.物业的使用与维护 7.专项维修资金&违约责任三、物 业管理企业的义务 （一）物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务 1. 业主违反物业管理区域秩序的主要表现 2. 维护物业管理区域秩序的主要方式（重点）：为维护物业管理活动的正常秩序，条例规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业 装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行如下义务： （1） 履行告知义务。规章制度应当利用业主人住通知、公告栏、各种宣传资料等形式，向业主广泛宣传告知。 （2） 履行制止义务。对已经发生的业主违规行为，物业管理企业必须履行管理职责，通过劝告、批评教育等方式制止业主的违规行为。 并没有赋予物业管理企业行政执法权。 （3） 履行报告义务。对一些违法违规行为，物业管理企业所应当做的，是及时向有关主管部门报告。 3. 业主违反物业管理秩序的法律责任 物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果的，依照民法通则关于相邻 权规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任，物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。 （二） 物业管理区域的安全防范协助义务 1. 物业管理企业在安全事故中的义务（重点） ：在发生安全事故时，要求物业管理企业履行三项义务： （1）发生安全事故时要立即采取 应急措施，避免扩大损失。（2）及时向有关行政管理部门报告事故。 （3）协助做好救助工作。 2. 物业保安人员的职责：按照有关规定，物业保安人员执行任务时，必须着统一的保安制式服装、佩戴统一的保安专用标志，保安人 员在值勤巡逻中，遇到正在实施的不法行为时，应迅速制止；在门卫勤务中，当发生群体性事件，干扰、破坏客户单位正常的生产、生 活、工作秩序时，应将有关情况及时报告客户单位或当地公安机关。同时，物业保安人员不得剥夺、限制公民人身自由；不得搜查他人 的身体或考扣押他人合法证件、合法财产；不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。 4 四、物业管理企业的责任：合同责任，而非法定责任。 第四节物业使用与维护 条例对各主体在使用和维护物业行为进行了明确的规范。 一、 公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变：对确需改变公共建筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照法律程序进行，通过向 规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施。 二、 物业管理区域内的道路场地不得損自占用与挖掘 当事业主不得擅自实施占用、 挖掘行为，只有在征得业主委员会和物业管理企业同意的情况下才可实施。 物业管理企业因维修物业或者 公共利益需要确需临时占用、挖掘道路、场地的，也必须征得业主委员会的同意，不得擅自施工。无论业主或物业管理企业临时占用、 挖掘道路、场地，均应当在约定期限内恢复原状。 三、 公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任：临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 四、 业主装饰装修房屋应当依法规范： 条例 规定物业管理企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。 五、 利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定：三方面的规定：一是原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行 经营的办理程序，二是明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权，三是确定 业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。 利用共用部位、共用设施设备经营的前提是，必须符合国家、地方有关共用部位、共用设施设备安全使用、管理等相关要求及规定。在 征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，还必须按照国家有关法律法规的规定办理有关合法经营手续。 第三章物业管理的基本制度 （一） 第一节业主大会制度 （一） 业主的概念：房屋的所有权人为业主。现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共 有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。 第二节业主公约制度 一、 业主公约 （二） 业主公约的主要内容：（1）有关物业的使用、维护、管理。（2）业主的共同利益。（3）业主应当履行的义务。（4）违反公约应当承担的责任。 （三） 业主公约的法律效力（重点）：业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。由于业主公约须经物业管理区域内业主签字承 诺，具有法律效力，注意以下两点： （1）业主公约对物业使用人也发生法律效力。 （2）业主公约对物业的继受人 （即业主）自动产生效力。 二、 业主临时公约 （三） 相关主体的法律义务（重点）:1.建设单位不得侵害物业买受人的义务 2.建设单位对业主临时公约的说明义务 3.物业买受人对 业主临时公约承诺的义务 （四）业主临时公约的内容（重点） 1. 物业的自然情况与权属情况 2. 业主使用物业应当遵守的规则 （1） 遵守相邻权规定：业主对物业的专有部分宇有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业；业主应遵 守法律、法规的规定， 按照有利于物业使用安全、 政界以及公平合理、 不损害公共利益和他人利益的原则， 在供电、供水、供热、供气、 排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系；业主应按设计用途使用物业。因特殊 情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。 （2）遵守房屋装饰装修规定：业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。为保证物 业管理区域的环境秩序和维护业主装修材料的安全，业主装修房屋时，应当在物业管理企业指定的地点放置装饰装修材料及装修垃圾， 业主不得損自占用物业共用部位和公共场所。同时，由于业主装修房屋会产生不良噪音，因此为不影响其它业主的正常生活或经营，物 业管理企业应当规定业主装饰装修房屋的施工时间，并要求也住在其它时间不得施工。如果发生业主装饰装修房屋影响物业共用部位、 共用设施设备的正常使用情况， 或者发生业主5 装修房屋侵害相邻业主合法权益的情况， 或者发生业主承担相应的赔偿责任。 要求业主 应当按照设计预留的位置安装空调， 没有预留设计位置的，应当按照物业管理企业指定的位置安装， 并按照物业管理企业的安装要求做 好噪音及冷凝水的处理。 （3） 共用部位共用设施设备的使用规定：业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等公用设施设备，不得擅自拆改；业主及物业 使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定； 在物业管理区域内行驶和停放车辆， 应遵守本物业管理区域的车辆行 驶和停车规则。 （4） 使用物业的禁止性规定：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途：占用或损坏物业共用部位、共用设 施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；违章搭建、私设摊点：在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；违反有关 规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质发出超标噪声；擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻 画；利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；违反物业管理区域内饲养动物的有关约定。 3. 维修养护物业应当遵守的规则：（1）物业维修养护中业主应当相互配合与协助。 业主对物业自用部位和自用设备设施的维修养护行为， 不得妨碍其他业主的合法权益。业主或物业管理企业因维修养护物业，确需进入相关业主白用部位时，应当事先告知相关业主，相关业 主应当给予必要的配合。如果相关业主阻挠业主或物业管理企业维修养护物业， 相关业主对因此造成的物业损坏或其他损失， 应当承担 修复责任及赔偿责任。对于发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况， 业主或物业管理企业必须及时进入相关业主房屋进行维 修养护，但又无法通知相关业主的，物业管理企业可先向邻居说明情况， 并协同物业管理企业之外的第三方， 例如居委会、业主委员会、 派出所、邻居，进入相关业主室内进行维修养护，但事后应当及时向相关业主告知情况并做好善后工作。 （2） 涉及公共利益与公共安全的物业维修养护。业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企 业的同意，以便建设单位和物业管理企业釆取必要措施，维护物业管理区域公共场所、道路的安全与正常使用，最人限度的减少 给其他业主带来的不便。业主还应当抓紧维修养护事项，在约定的期限内，恢复公共场所与道路的原状。物业使用中，如果出现安全隐 患，例如可能出现的房屋与设备设施倒塌、脱落、爆炸等危及公共安全或其他业主合法权益的情况，无论是业主还是物业管理企业，责 任人都应当及时报告并采取有效措施消除隐患。 （3）保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理。 4. 涉及业主共同利益的事项：（1）全体业主授予物业管理企业行使的管理权利。业主可以在以下两方面对物业管理企业授权：配合建设 单位制定物业共用部位共用设施设备的使用、维护和管理、共用秩序和环境的维护等方面规章制度；以批评、规劝、公示等必要措 施制止业主、物业使用人违反业主临时公约和物业管理规章制度的行为。 （2）业主承诺按时足额交纳物业服务费用。这是业主临时公约 中业主必须承诺遵守的一项内容。 （3）利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定。因开展经营事项权益遭受损害的业主，应该得到 合理的经济补偿，开展经营的投资主体应该得到合理回报，物业共用部位、共用设施设备的所有权人是全体业主，因此经营收益归属全 体业主，应当主要用于补充专项维修资金。 5. 违约责任：（1）业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业 管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。 （2）业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和 物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。 （3）建设单位未能履行临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主 管部门投诉，也可根据临时公约向人民法院提起诉讼。 第三节前期物业管理的招标制度 （二）前期物业管理招标投标的意义（重点）：采用招标投标方式进行交易活动，最显著的待征就是将有序的竞争机制引入交易过程，优 越性表现在：（1）建设单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、 信誉好、服务质量有保障的物业管理企业中标。这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都有重大 作用。（2）前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为。 （3）前期物业 管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能 满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。 （三） 前期物业管理招投标的原则（重点）：招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。 （四） 前期物业管理招投标的强制性规定（重点）：条例特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业。对 于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业；投标人 少于 3 个的，也可以采用6 协议的方式选聘物业管理企业，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行。 二、 前期物业管理项目招标规则（重点） （一）招标原则与招标形式 1. 招标原则（1）不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。 （2）不得对潜在投标人实行歧视待遇。 （3）不得对潜在投标人提出与招标物业 管理项目实际不符的资格要求。 2. 招标形式。前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 （1）公开招标还须在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布 免费招标公告。（2）邀请招标。招标人必须向 3 个以上物业管理企业发出投标邀请书 3. 招标代理机构： （二）招标文件的编制与招标项目备案 1. 招标文件的编制：（I）招标人及招标项目简介；（2）物业管理服务内容及要求：；（3）对投标人及投标书的要求：；（4）评标标准和评标 方法；（5）招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等； （6）物业服务合同的签订说明；（7）其他事项的说明及法律法规规 定的其他内容。 2. 招标项目备案：招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的 10 日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政 主管部门备案。备案应向房地产行政主管部门提交以下材料： （1）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件； （2）招标公告或考招 标邀请书；（3）招标文件；（4）法律、法规规定的其他材料。 （三）招标程序规则： （1）招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，白招标文件发出之口起至投标人提交投标文件截至 之日止，最短不得少于 20 日。 （2） 招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少 15 日前，以书而 形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。 （3） 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标中请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标中请人提 出的疑问应当予以澄清并以书而形式发送给所有的招标文件收受人。但不能透露潜在投票人的数量，名称，如有标底，不能透露 标底。 （4） 通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：新建现售商品房项目应当在现 售前 30 日完成；预售商品房项目应当在取得 商品房预售许可证 之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前 90 日完成。 三、 物业管理项目投标规则 （一） 投标要求与投标文件：投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。投标人应当按照招标文件要求的内容 编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出相应。投标文件应当包括以下内容： （I）投标函；（2）投标报价； （3）物业管理方案；（4）招标文件要求提供的其他材料。 （二） 投标程序：1.投标文件的送达 2.投标文件的补充修改或撤回 3.投标禁止行为：（1）投标人不得以他人名义投标或者以其他方式 弄虚作假，骗取中标。2）投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益。 （3） 投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益 （4）禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿 等不正当手段谋取中标开标、评标和中标 7 四、 开标、评标和中标 （一） 开标 （二） 评标 1. 评标专家名册。房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。 2. 评标委员会。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为 5 人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家 不得少于成员总数的三分之二。 3. 评标规则：按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过 3 名有排序的合格的中标候选人。 （三） 中标： 招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。招标人应当自确定中标人之日起 15 日内，向物业项目所在地的县级以 上地方人民政府房地产行政主管部门备案。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30 日内，按照招标文件和中标人的投标文件 订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。 五、违反前期物业管理招标投标规定的法律责任： 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者 未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处 10 万元以下的罚款。 第四节物业承接查验制度 一、 物业承接查验制度的意义（重点） ：（1）有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免 矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。 （2）对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。 （3）可以弥补前期物业管理期间业主大会缺 位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定 物业共用部位共用设施设备的管理责任。 二、 物业承接查验的内容 （一） 物业管理资料移交 （重点）：物业承接验收时，建设单位向物业管理企业移交下列物业资料： （1）竣工验收资料。包括竣工总平面图， 单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。 （2）技术资料。（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。 （4） 物业管理所必需的其他资料。 （二） 物业现场验收： 1.物业共用部位共用设施设备验收 2.物业管理区域环境验收 三、 物业的保修责任 条例进一步明确建设单位对物业的保修责任， 保修责任应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担， 保修期限与范围以外的物业 维修、保养由物业管理企业按照物业服务合同的约定承担。 第三章物业管理的基本制度（四） 第五节物业管理企业资质管理制度 三、物业管理企业的资质等级 （一）取得资质等级的条件：物业管理企业资质等级分为一、二、三级。各资质等级物业管理企业的条件如下： 注册资本 专业人员 中级以上 管理类型 多层住宅 高层住宅 独立式住 宅（别墅） 办公楼、工业 厂房及其他 一级资质 500 万元 不少于 30 人 不少于 20 人 两种以上百 分比之和不 低于100% 200 万 m2 100 万 m2 15 万 m2 50 万 m2 二级资质 300 万元 不少于 20 人 不少于 10 人 100 万 m2 50 万 m2 8 万 m2 20 万 m2 三级资质 50 万元 不少于 10 人 不少于 5 人 有项目 （二）资质证书的颁发和管理：一级物业管理企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。二级物业管理企业资质证书由省、自治区 人民政府建设主管部门负责颁发。 直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理， 设区的市级人 8 民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。 （三）资质等级与项目承接：（1）一级资质可以承接各种物业管理项目。 （2）二级资质物业管理企业可以承接 30 万 m2 以下的住宅项目和 8 万 m2 以下的非住宅项目的物业管理业务。（3）三级资质物业管理企业可以承接 20 万 m2 以下住宅项目和 5 万 m2 以下的非住宅项目的物业管理业 务。 四、 物业管理企业资质等级的管理程序 1. 新设立物业管理企业的资质申请：新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之口起 30 日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、 设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质： （1）营业执照；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明； （5）物业管理 专业人员的职业资格证书和劳动合同， 管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定， 并设一年的暂定期。 2. 物业管理企业资质等级的核定（已经申请，重新核定） 申请核定资质等级的物业管理企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交下列材料： （1）企业资质 等级申报表；（2）营业执照；（3）企业资质证书正、副本； （4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书 和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同； （5）物业服务合同复印件；（6）物业管理业绩材料。资质审批部门应当自受理企 业申请之日起 20 个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管 部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为 20 个工作日。 五、 物业管理企业违规行为的行政处罚 1. 物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处 1 万元 以上 3 万元以下的罚款。3.物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限 期改正，并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款。 4.物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府 房地产主管部门责令限期改正，可处 2 万元以下的罚款。 第三章物业管理的基本制度（五） 第六节物业管理从业人员职业资格制度 一、 物业管理从业人员的职业素质 （一） 应当树立正确的职业道徳：主要内容：（1）守法经营（2）诚信经营（3）尽职尽责胜任本职工作（4）努力学习、掌握专业技能（5）团结互助、公平竞争 （3）尽职尽责胜任本职工作 4）努力学习、掌握专业技能（5）团结互助、公平竞争 （二） 应当培养良好的职业素养：（1）自信自强、积极向上（2）奋发努力、坚韧不拔（3）诚恳待人、服务热情（4）文明礼仪、着装整洁三、物 业管理师制度的相关规定 国家人事部和建设部于 2005 年 11 月 16 口制定并颁布了物业管理师制度暂行规定 、物业管理师资格考试实施办法和物业管理 师资格认定考试办法。上述三个文件实施后，物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。 1. 物业管理师制度：物业管理师是指经全国统一考试，取得中华人民共和国物业管理师资格证书 ，并依法注册取得中华人民共和 国物业管理师注册证，从事物业管理工作的专业管理人员。物业管理师职业准入制度，由建设部、人事部按职责分工共同负责实施、 指导、监督和检查。县级以上地方人民政府房地产主管部门和人事行政部门按职责分工实施物业管理师职业准入制度。 2. 物业管理师资格考试 （1） 物业管理师资格考试管理（重点）：物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。人事部、建设 部共同成立物业管理师资格考试办公室， 负责物业管理师资格考试工作。建设部组织成立物业管理师资格考试专家委员会， 负责拟定考 试科目、考试大纲，组织命题，建立并管理考试试题库等工作。人事部组织专家审定考试科目、考试大纲、考试试题，组织实施考试工 作。人事部会同建设部共同研究确定合格标准，并对考试考务工作进行指导、监督和检查。各省、自治区、直辖市人事行政部门会同房 地产主管部门协商职责分工，负责当9 地物业管理师资格时，还应当提交通过继续教育的证明材料。 （2） 申请延续注册：物业管理师资格注册有效期为 3 年。注册证在有效期限内是物业管理师的执业凭证，由持证人保管和使用。注册 有效期届满需要继续执业的， 应当在有效期届满前 30 个工作口内，向注册审查机构申请延续注册。 中请延续注册时需要提交以下材料： 中华人民共和国物业管理师延续注册申请表 ；与聘用单位签订的劳动合同；达到注册期内继续教育要求的证明材料。 （3） 办理变更注册：变更注册后，其注册证在原注册有效期内继续有效。办理变更注册需要提交以下材料：中华人民共和国物 业管理师变更注册申请表；与新聘用单位签订的劳动合同；工作调动证明或者与原聘用单位解除劳动合同的证明，退休人员的退 休证明。 （4） 不予注册的情况：不具有完全民事行为能力的；刑事处罚尚未执行完毕的；在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执 行完毕之日起至申请注册之日止不满 2 年的；法律、法规规定不予注册的其他情形。 （5） 注销注册的情况：不具有完全民事行为能力的；中请注销注册的；与聘用单位解除劳动关系的；注册有效期满且未延续注册的； 被依法撤销注册的；造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的；聘用单位被吊销营业执照的；聘用单位被吊 销物业管理资质证书的；聘用单位破产的；应当注销注册的其他情形。 4. 物业管理师执业（重点）：物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。每年接受继续教育时间应当不少于 40 学时。物业管理的关 键性文件必须由物业管理师签字后实施，物业管理师同时承担相应法律责任。 物业管理师的执业范围是：（1）制定并组织实施物业管理方案； （2）审定并监督执行物业管理财务预算； （3）查验物业共用部位、共用设施 设备和有关资料；（4）负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理； （5）维护物业管理区域内环境卫生和秩序； （6）法律、法 规规定和物业服务合同约定的其他事项。 第四章 房地产相关制度与政策 第五章房地产相关制度与政策 第一节房地产与房地产业管理制度简介 房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权 益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房 地产业属于第三产业，是基础性产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业。房地产管理制度，大体可划分为房地产 开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面。 第二节房地产开发经营管理 二、 房地产开发项目的规划设计管理（重点，熟悉） 房地产开发一般可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经 营阶段。其中，房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等 方面工作。城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。 （一）城市规划的概念和与房地产开发项目的关系 1. 城市规划的概念 根据城市规划的作用，编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市在总体规划基础上，可以编制分区规 划。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。 （1）控制性详细规划的主要内容：控制性详细规划由规划部门负责编制，修建性详细规划由开发建设单位组织、委托规划、设计单位完 成。 （二）房地产开发项目的规划设计审定：规划管理的主要方式是依据城市规划法审批、核发“一书两证” ，即，项目选址意见书、建 设用地规划许可证、建设工程规划许可证。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后， 方可中请办理开工 手续。” （三）城市规划部门对建设项目的检查和监督。城市规划区内的其他建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主 10 管部门报送有关竣工资料。 三、房地产开发的项目管理与建设施工管理 （一） 房地产开发的项目管理制度 房地产开发项目管理应当遵循以下制度： （1）必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。 （2）房 地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于 20%。（3）项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原 则实施。（4）房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过 1 年未动工开发的，政府可以征收相当于土 地使用权出让金 20%以下的土地闲置费，超过 2 年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。 （5）转让房地产开发项目应当符合法 定条件，一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的 25%以上， 属于成片开发土地的， 必须形成工业用地或者其他建设用地条件。 同时，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日 起 30 口内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 （6）转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补 偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。 （7）房地产开发项目应当符合法律、法规规定 的建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时，建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法规及合同约定承担开发项目的质 量责任。（8）房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。 （二） 房地产开发的施工管理制度 工程竣工验收备案制度：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起 15 日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府 建设行政主管部门备案。办理工程竣工验收备案应当提交下列文件： （1）工程竣工验收备案表；（2）工程竣工验收报告。 （3）法律、行政法 规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件； （4）施工单位签署的工程质量保修书； （5）法规、规章 规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书 。 第四章房地产相关制度与政策（二） 第三节房地产转让管理 一、 房地产转让的概念：房地产转让的实质是房地产权属发生转移， “房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地 使用权同时转让、抵押。”房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种不同性质。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地 产转让。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让，其他转让房地产的合法方式主要有： （1）以房地产作价入 股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； （2）方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产， 而使房地产权属发生变更的； （3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； （4）以房地产抵债的。 二、 土地使用权的处理原则（区分出让、划拨、转让） （一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让（重点） 1. 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得 土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的， 形成工业用地或者其他建设用地条件。 （3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 2.对于以出让方式取得土地使 用权的房地产转让，城市房地产管理法还规定： “房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 ” （二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 三、 房地产转让的程序：（1）房地产转让当事人签订书面转让合同； （2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 30 日内持房地产权属 证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； （3）房地产管理部门对 提供的有关文件进行审查，并在 3 日内作出是否受理申请的书面答复， 7 日内未作书面答复的，视为同意受理 （4）房地产管理部门核实申 报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估 （5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； （6）房地产管理部门办理 房屋权属登记，核发房地产权属证书。 五、禁止转让的规定：1.达不到法定条件的房地产不得转让；2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产 11 权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产； 3.依法收回土地使用权的； 4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的 5.权 属有争议的；6.未依法登记领取权属证书的；7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形第 四节商品房销售管理 一、 商品房预售管理 （一）商品房预售的条件：I.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2.持有建设工程规划许可证； 3.按提供预售的商 品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并己经确定施工进度和竣工交付日期； 4.开发企业向城市、县人民 政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证 。 （二）商品房预售管理程序：1.房地产开发企业预售商品房前，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售 许可证明，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。 2.房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有： （1） 商品房预售许可申请表；（2）开发企业的营业执照和资质证书； （3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； （4）投入开发 建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； （5）工程施工合同及关于施工进度的说明；（6）商品房预售方案。预售方案应 当说明预售商品房的位罩、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。 3.房地产开发企业进行商品房预售，应当 向商品房预购人出示商品房预售许可证。4.房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同。房地产开发企 业应当自签约之口起 30 口内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产开发企业 预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。 5.商品房预购人应当在预购商品房交付使用之口起 90 日内，依法到房地产管理部门 和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于房地产开发企业的原 因，商品房预购人未能在房屋交付使用之口起 90 日内取得房屋权属证书的，除房地产开发企业和承购人有特殊约定外，房地产开发企 业应当承担违约责任。 二、 商品房现售条件（掌握）：商品房销售管理办法规定： “房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品 房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 ”同时要求商品房现售应当符合以下条件：1.现售商品房的房地产开发企业 应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3.持有建设工程规划许可证和施工 许可证；4.己通过竣工验收；5.拆迁安置已经落实；6.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7.物业管理方案已经落实。 三、 商品房销售原则 四、 商品房销售合同与销售方式 （一） 商品房销售合同：1.商品房的销售时，房地产开发企业和买卖人应当订立书而商品房买卖合同。 2. 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （掌握）（1）当事人名称或者姓名和住所； （2）商品房基本状况：（3）商品房的销售方式； （4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （5）交付使用条件及日期（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、 供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差 异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。 （二） 商品房销售程序与方式：商品房销售可以按套或单元计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建 筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规 定对其亨有权利，承担责任。房地产开发企业应当在商品房交付使用之口起 60 日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送 房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 五、 商品房销售争议的解决规则（了解） （一） 商品房销售面积争议：按套或单元计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。相关尺寸也在约 定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以 退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 （二） 商品房销售中的设计变更争议：商品房销售管理办法规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房 12 的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当 在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起 15 日内作出是否退房的书面答复。 买受人在通知到达之日 起 15 口内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。其中，规划设计变更造成面积差异和房价款的变 更，当事人不解除合同的，双方应当签署补充协议。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的， 由房地产开发企业承担违约责任。 （三） 商品房销售中的房屋交付时间与质量争议 1. 房屋交付时间：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开 发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 2. 房屋交付质量与保修责任：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 ， 向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。 保修期从交付之口起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 在保修 期限内发生的属于保修范围的质量问题， 房地产开发企业应当履行保修义务， 并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当 造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。 3. 住宅质量保证书与住宅使用说明书： 住宅质量保证书应当包括以下内容： （掌握）（1）工程质量监督部门核验的质量等级； （2）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内 承担保修；（3）正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期。 1）屋面防水 3 年；2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 1 年; 3）墙面、顶棚抹灰层脱落 1 年；4）地面空鼓开裂、大面积起砂 1 年；5）门窗翘裂、五金件损坏 1 年；6）管道堵塞 2 个月；刀供热、供冷系统和设 备 1个釆暖期或供冷期；8）卫生洁具 1 年；9）灯具、电器开关 6 个月；10）其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。（4）用 户报修的单位，答复和处理的时限。 住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算， 房地产开发企业可以延长上述规定的保修期， 但不得不应低于上述