安徽省郎溪地块可行性研究 22P

本报告为公司内刊，谢绝转载1郎溪地块可行性研究郎溪地块可行性研究 2011.08.182011.08.18本报告为公司内刊，谢绝转载目录目录: :一、郎溪概况一、郎溪概况 1.1郎溪介绍 1.2人口与交通 1.3经济发展与房地产市场状况 1.4县城规划 1.5综合小结二、市场分析二、市场分析 2.1土地市场 2.2房产市场三、地块可行性研判三、地块可行性研判 3.1地块条件分析 3.2汽车行业分析 3.3规划与业态要求 3.4与小商品城、建材市场比较 3.5经济测算本报告为公司内刊，谢绝转载 1.1郎溪介绍 1.2人口与交通 1.3经济发展与房地产市场状况 1.4县城规划 1.5综合小结一、郎溪概况一、郎溪概况本报告为公司内刊，谢绝转载4郎溪地处安徽省东南边陲，东连常州，西有著名风景区黄山、九华山、太平湖，南与浙江相望，北接南京，区位优势十分明显，素有“三省通衢”之称。 1.1 1.1 郎溪介绍郎溪介绍本报告为公司内刊，谢绝转载全县总人口34万人，面积1104.8平方公里，耕地面积24390公顷。非农人口57506人。（其中郎溪县城人口约郎溪县城人口约5 5万人万人）。 人口数量：人口数量：郎溪位于苏浙皖三省交界处，是东部开放与中部崛起的对接地，是安徽省东向发展的“桥头堡”，与长三角十五个最发达的城市均在3小时车程以内。 具有独特区位优势，是皖江城市带承接产业转移示范区宣城“一翼”中的“桥头堡”和“先行区，是长三角转移的首选之地。交通环境：交通环境：1.2 1.2 人口与交通人口与交通本报告为公司内刊，谢绝转载20102010年年：国民经济稳定快速增长。经初步核算,2010年我县生产总值（GDP）575428万元，按可比价格计算，比上年增长比上年增长16.5%16.5%，按户籍人口计算，人均GDP为16943元，按可比价计算比上年增长16.04%。20092009年年：国民经济快速增长。经初步核算,2009年我县生产总值（GDP）达518803万元，按可比价格计算比上年增长15.5%，人均GDP为15344元，按可比价计算比上年增长15.0%。1.31.3经济发展与房地产市场状况经济发展与房地产市场状况经济发展：经济发展：2010年房地产施工面积施工面积60.4460.44万平方米万平方米，增长57.0%57.0%；竣工面积9.67万平方米，下降44.9%；商品房销售面积销售面积30.130.1万平方米万平方米，增长88.6%88.6%；商品房销售额9.18亿元，增长164.7%。2009年房地产开发投资完成3.41亿元，比上年增长31.2%31.2%。其中，商品住宅投资28492万元，增长37.7%，非商品住宅投资增长5.6%。商品房销售面积、销售额同比分别商品房销售面积、销售额同比分别增长增长153.8%153.8%和和216.3%216.3%。房地产市场状况：房地产市场状况：点评:n经济持续快速平稳发展，为房地产发展提供良好的发展环境；经济持续快速平稳发展，为房地产发展提供良好的发展环境；n房地产市场近两年供销两旺，但施工面积远大于实际销售面积，库房地产市场近两年供销两旺，但施工面积远大于实际销售面积，库存与新增供应较多，未来市场竞争激烈。存与新增供应较多，未来市场竞争激烈。本报告为公司内刊，谢绝转载1.41.4县城规划县城规划按照“东扩、北延、南改”的总体发展思路（2007年-2020年），以规划为龙头，合理确定城市发展方向、功能分区和空间形态，向东拉开城市框架，向北建设新城区，向南进行旧城改造。用经营城市的理念，多渠道筹集建设资金，不断扩张县城规模，提升县城品位。到规划期末，县城常住人口达到8-10万人,人均住房面积不低于30平方米。划期内，县城住房总需求为80-144万平方米，根据规划蓝图，未来的数年里郎溪县的房地产市场需求非常庞大，前景广阔。点评:n城市化进程加快，城市化率不断上升，未来前景较好。城市化进程加快，城市化率不断上升，未来前景较好。本报告为公司内刊，谢绝转载综合小结（调研）：综合小结（调研）：城市建设城市建设郎溪县目前经济还不发达，城市建设还处于起步阶段。但发展姿态已经初步展现，未来的发展潜力及空间和可操坐性还是非常大的，这为房地产市场的进一发展提供了经济基础； 城区需求城区需求郎溪城区较小，人口较少（约5万），市场需求空间有限；城市规划城市规划城市规划不明确，发展速度也相对较慢，配套设施缺乏；房产市场房产市场郎溪房地产市场处于起步阶段，市场不稳定因素存在，发展空间比较大；需求群体需求群体乡镇企业的发展和在外创业人员的返乡，购房能力提高；供应分析供应分析住宅市场目前供不应求（县城新项目开发速度缓慢）；土地市场土地市场目前房地产开发集中在新城区，从11年预拍地块的位置看，近段时间新城区依然是开发重点； 1.51.5综合小结综合小结本报告为公司内刊，谢绝转载二、市场分析二、市场分析 2.1土地市场 2.2房产市场本报告为公司内刊，谢绝转载地块编号地块编号地块位置地块位置占地占地 面积面积 占地占地 面积面积 亩用途用途容积容积 率率建筑建筑 面积面积 成交价成交价 万元成交价成交价 万元/亩楼面楼面 地价地价 元/2010-01号建平镇石佛山路西侧133334200 商服 （建材市场）1.3173334904068522 2010-02号建平镇中港东路北侧6300195 商住2.0813104215080160 1151 2010-03号建平镇亭子山路西侧6254894 商住1.22763091202012815752010-08号建平镇郎川大道南侧1333920 商服3.2426853430171804 2010-30号建平镇郎川大道北侧1178018 商服2.5294501900108 6452010-31号建平镇中新校区北侧3342550 商住2.859526190401809492010-32号建平镇中港东路南侧78527118 商住1.88147631139001189422010-65号建平镇涛峰路西侧5705886 商住2.111982218800220 15692.12.1土地市场土地市场本报告为公司内刊，谢绝转载2.12.1土地市场土地市场本报告为公司内刊，谢绝转载1、2011-12号地块达11万，成交价达548万/亩，楼面单价达2287元/，刷新以往成交记录；2、建材市场地块楼面单价较低，利润空间较大；3、2010-30、31、32号和2010-08号楼面单价相对较低，未来区域市场竞争激烈。2.12.1土地市场土地市场已售地块：已售地块：预拍地块：预拍地块：1、地块五、六，学区资源丰富，商业配套较成熟，属于城东CLD区域，周边2011-12号地块以楼面地价2287元/成交，后期操作存在机会；2、地块二、三，属于城西片区，目前属于县城价格低洼区，如后期产品差异化（特色），低单价和总价入市，前景较好。本报告为公司内刊，谢绝转载2.22.2房产市场房产市场在售或待售楼盘在售或待售楼盘目前郎溪县城在售多层、小高层销售价格在4100-4400元/左右，联排8000元/左右，洋房5600元/左右。由于县城规划利好，下半年县城住宅价格全面突破由于县城规划利好，下半年县城住宅价格全面突破40004000元元/ /。本报告为公司内刊，谢绝转载 3.1地块条件分析 3.2行业分析 3.3规划与业态要求 3.4与小商品城、建材市场比较 3.5经济测算三、地块可行性研判三、地块可行性研判本报告为公司内刊，谢绝转载3.13.1地块条件分析地块条件分析1 1、周边环境（宗地周边）、周边环境（宗地周边）宗地呈不规则形状；贯穿南北的石佛山路，交通较为便捷；地块内部平坦，无高差起伏，有部分民房；宗地属于城北片区，西面与郎溪建材市场隔路相望，是城北较少的专是城北较少的专业市场用地，随着规划和交通完善，商业价值仍有待挖掘。业市场用地，随着规划和交通完善，商业价值仍有待挖掘。点评:本报告为公司内刊，谢绝转载2 2、生活配套（宗地周边）、生活配套（宗地周边）教育配套：城北中学、城北小学和实验学校等；交通配套：主干道石佛山路贯穿南北，胥河路规划较大，交通优势明显等；商业配套：郎溪建材专业市场，和部分汽车销售店；宗地周边有零散汽车相关市场，具有一定市场基础，但商业氛，具有一定市场基础，但商业氛围有待进一步培育。围有待进一步培育。3.13.1地块条件分析地块条件分析点评:本报告为公司内刊，谢绝转载规模比城北略小，美规模比城北略小，美容、汽配、汽修店铺容、汽配、汽修店铺林立，但档次不高，林立，但档次不高，部分为农用、商用和部分为农用、商用和工程机械工程机械沿路为汽贸店铺：长安、五沿路为汽贸店铺：长安、五菱、奇瑞、长城、现代、比菱、奇瑞、长城、现代、比亚迪，但档次不高、规模不亚迪，但档次不高、规模不大；也有美容、汽配、汽修大；也有美容、汽配、汽修地块地块郎溪具有规模较小、分布较少（南北各一个）、档次不高的汽车市场。郎溪具有规模较小、分布较少（南北各一个）、档次不高的汽车市场。3.23.2行业分析行业分析郎溪县汽车相关市场主要经营分布：郎溪县汽车相关市场主要经营分布：本报告为公司内刊，谢绝转载往郎溪方向往郎溪方向县道附近分布个别县道附近分布个别店：东风以工程机店：东风以工程机械为主，有小汽配械为主，有小汽配和汽修和汽修分布在产区中间，有分布在产区中间，有少数少数4S4S店：福特、比店：福特、比亚迪、奇瑞亚迪、奇瑞亚厦汽车城：目前在开发亚厦汽车城：目前在开发二期，一期商铺全部经营：二期，一期商铺全部经营：4S4S店（起亚、现代、广本、店（起亚、现代、广本、别克等）、美容、快修别克等）、美容、快修沿沿318318国道有少量汽贸国道有少量汽贸店店4S4S：大众、：大众、MGMG、奇、奇瑞，汽车美容瑞，汽车美容老城区老城区宣城汽车专业市场毗邻老城区，主要集中在国道宣城汽车专业市场毗邻老城区，主要集中在国道318318和县道附近，且部分和县道附近，且部分有一定的规模。有一定的规模。宣城市汽车相关市场主要经营分布：宣城市汽车相关市场主要经营分布：3.23.2行业分析行业分析本报告为公司内刊，谢绝转载3.23.2行业分析行业分析汽车相关市场分析：汽车相关市场分析：n由于郎溪目前汽车相关市场规模较小、档次不高、比较零散，所以汽车市场存在集中发展的机会；所以汽车市场存在集中发展的机会；n考虑到目前考虑到目前汽车市场现状、区域未来需求、专业招商汽车市场现状、区域未来需求、专业招商（龙头企业是关键）、时机是否成熟、后期运营（龙头企业是关键）、时机是否成熟、后期运营等因素，等因素，所以存在一定的市场风险。所以存在一定的市场风险。本报告为公司内刊，谢绝转载3.33.3规划与业态要求规划与业态要求占地面积：占地面积：87,79887,798； 建筑面积：建筑面积：125,921125,921；其中，其中，市场区为：市场区为：38,62838,628，4S4S店为：店为： 97809780, ,酒店式公寓为酒店式公寓为 ：2020，000000（含（含60006000商业），商业），展示中心汽车超市：展示中心汽车超市：88808880，汽车超市：汽车超市：1313，767767，商务酒店：商务酒店：1717，616616，小五金市场：小五金市场：1515，330330。本报告为公司内刊，谢绝转载3.43.4与小商品城、建材市场比较与小商品城、建材市场比较地块编号地块编号地块位置地块位置占地占地 面积面积 万占地占地 面积面积 亩用途用途容积容积率率建筑建筑 面积面积 万成交成交价价 万元成交成交 价价 万元/亩楼面楼面 地价地价 元/2010-01号建平镇石佛山路西侧13200 商服 建材 市场1.317 9040 68 522 2011-38号建平镇吉原路东侧689 商服 小商 品城1.59134001501499n由于小商品市场和建材市场属于专业市场，但汽车市场与前两者较大区别，关键在于引进龙头企业关键在于引进龙头企业，所以无必然联系；所以无必然联系；n考虑到目前郎溪考虑到目前郎溪汽车市场现状（低成本经营汽车市场现状（低成本经营) )等因素，未来等因素，未来存在较大的威胁。存在较大的威胁。本报告为公司内刊，谢绝转载3.53.5经济测算经济测算1 1、投资回报；、投资回报；2 2、沉淀资本；、沉淀资本；3 3、现金流。、现金流。