北京国贸中心项目调研报告

北京国贸中心项目研究成果北京国贸中心项目研究成果研发部研发部20112011年年9 9月月项目概况：项目概况：国贸中心总体占地面积达到17公顷，总建筑面积达总建筑面积达1,100,000 1,100,000 （已建成（已建成 860,000860,000），是全球最大的国际贸易中心，物业全部由物业全部由国贸股份自持。国贸股份自持。地理位置：地理位置：国贸中心地处北京东长安街延长线与东三环路交界处，毗邻使馆区。国贸地处北京中央商务区的核心部位，周边的国贸立交桥四通八达，是北京东部的交通枢纽。国贸项目概况国贸项目概况国贸国贸动工动工开业开业建筑面积（万）建筑面积（万）一期一期1985.91990.856二期二期1996.121999.123A3A2005.62010.8303B3B规划阶段24三期项目定位：三期项目定位：超越自我，再创经典超越自我，再创经典顺应北京城市化高速发展趋势崛起的国贸三期工程，必将进一步提升其在全球世贸中心的地位，提升北京CBD内商务写字楼的国际化程度。目前租金30元/平米天，在北京高档写字楼中处于领先位置。出租率85%。一二期项目定位：一二期项目定位：先有国贸中心，后有先有国贸中心，后有CBD早在1985年，中国国际贸易中心定位于国际高标准，引进国际流行的“世贸中心”，开创了国内综合性高档服务业的先河，成为“城中之城”。特别是在北京CBD核心区，国贸中心以一期的国贸大厦1座、中国大饭店、国贸饭店以及二期的国贸大厦2座，成为首都具有代表性的工程。 国贸项目整体定位：高端写字楼领导者国贸项目整体定位：高端写字楼领导者物业物业类型类型物业位置物业位置物业体量物业体量物业档次物业档次写字楼写字楼国贸写字楼1座（39F）、国贸写字楼2座（39F）176,000 甲级国贸西楼（6F） 国贸东楼（2F）国贸大厦（7F-53F）143,000 商业商业国贸商城 （B2F-2F ）100,000 高档酒店酒店中国大饭店 （B2F-21F ）110,000 客房716间 白金五星级国贸饭店 （B1F-8F ）39,000 客房570间 四星级国贸大酒店 （56F-73F ）18,070客房278间超五星级公寓公寓国贸南公寓（30F） 国贸北公寓（30F）70,000410套甲级公寓其他其他国贸展厅10,000 停车位停车位地下3100个国贸项目概况国贸项目概况国贸中心属于写字楼为主导的城市综合体国贸中心属于写字楼为主导的城市综合体业态业态国贸中心占比国贸中心占比经验数据经验数据住宅住宅/ /公寓公寓11%35%-45%办公办公47%20%-30%商业商业15%20%-30%酒店酒店25%15%-25%展厅展厅2%-各业态建筑面积及占比各业态建筑面积及占比（单位：）（单位：）各业态总建筑面积666,070，车库、公建面积193,930。国贸中心写字楼面积占各业态总面积的47%，远高于经验数据，属于写字楼为主导的城市综合体。宴会附楼位于主塔楼北侧，首层和二层为商铺，并与商业附楼连通。国贸三期业态分布国贸三期业态分布国贸大厦国贸大厦280,000，330米，地上米，地上74层，地下层，地下4层层钢骨型钢混凝土结构钢骨型钢混凝土结构 627F写字楼（低区）3053F写字楼（高区）5673F国贸大酒店15F大堂、商务中心酒店空中大堂写字楼大堂净高9米商业附楼位于主塔楼的东面，地上5层，地下4层裙楼裙楼 55,000国贸三期主塔楼主体结构为“筒中筒”结构，外部是一层框架筒体，内部为支撑核心筒体，都是采用型钢混凝土结构，两者经过复杂的结构连接，总用钢量超过5万吨。国贸三期主体结构为国贸三期主体结构为“筒中筒筒中筒”结构结构国贸三期配置国贸三期配置国贸三期幕墙面积约为8.7万平方米，单元板块约10600块，主要幕墙类型：玻璃幕墙（单元式）、石材幕墙、金属幕墙以及索网幕墙，其中玻璃外篇为10毫米厚的钢化低辐射玻璃，内片为8毫米的钢化透明玻璃。这样可以很好地防止热量的传递。主塔楼部分楼层设有宴会厅，这些区域均为防弹玻璃。国贸三期外立面主要采用玻璃幕墙，凸显标志性建筑的特色国贸三期外立面主要采用玻璃幕墙，凸显标志性建筑的特色国贸大厦国贸大厦国贸写字楼国贸写字楼1 1座座国贸写字楼国贸写字楼2 2座座国贸西楼国贸西楼开敞、气派的大堂开敞、气派的大堂国贸三期主楼大厅墙体上镶嵌着仿古的窗棂造型，其中方形装饰贴的是24K的金箔 国贸写字楼国贸写字楼1座座国贸写字楼国贸写字楼2座座国贸西楼国贸西楼国贸大厦国贸大厦国贸三期为无柱式办公空间，整层净面积从1500至2100平方米；楼层净高位2.75米至2.8米；办公区进深（从核心筒至玻璃幕墙外延沿）9至17米。国贸三期特意为租户预留了综合布线的架空地板高度，租户可根据自身要求任意分割布置。一期一期二期二期三期三期分割较大分割较小一期一期三期写字楼分割空间逐渐增大，三期为无柱式结构，可随意分割三期写字楼分割空间逐渐增大，三期为无柱式结构，可随意分割9m17m53-55m层高层高4.25米米保证品位保证品位建筑层高定位在4.25米，可与世界顶级写字楼媲美空调系统空调系统采用VAV变频空调系统营造全天候适宜的办公环境空调系统采用了冰蓄冷技术，实现了电力的移峰填谷和能源费用支出。能量互备方案，如果供电让空调系统受到影响，可通过蒸汽能源的输入形成互补为提升楼宇品质，国贸三期配备了24小时电子设备专用空调。避难层避难层国贸三期设计了5个避难层（14、28、39、55、77）国贸三期的楼顶还将建造一个直升机停降平台。电梯：速度每秒电梯：速度每秒10米创国内之最米创国内之最共90部电梯，安装在主塔楼的客运电梯，上下行速度可达每秒10米，创国内电梯速度之最。国贸三期每层双路供电和通讯电缆保证大厦供电和通讯的畅通。为保障客户业务的连续性，国贸三期还考虑到为租户提供应急电源。 国贸大厦：配套功能设施与国际一流相匹配国贸大厦：配套功能设施与国际一流相匹配国贸中心写字楼入驻企业中，外资或合资企业占到国贸中心写字楼入驻企业中，外资或合资企业占到79%79%，国内企业占到，国内企业占到21%21%共入驻共入驻201201家企业，其中金融保险、律师事务所、家企业，其中金融保险、律师事务所、贸易类占到企业总数近贸易类占到企业总数近60%60%，其中从事第三产业企，其中从事第三产业企业占总家数超过业占总家数超过90%90%共共1616万平米中，其中万平米中，其中ITIT类公司、金融保险类、律师类公司、金融保险类、律师事务所占到总面积接近事务所占到总面积接近65%65%，其中从事第三产业企，其中从事第三产业企业占总面积超过业占总面积超过90%90%入驻企业分类（按照企业数量）入驻企业分类（按照企业数量）入驻企业分类（按照租赁面积）入驻企业分类（按照租赁面积）国贸中心入驻企业中，有38家世界500强（按照2011年排名）。为保证入驻企业的档次，国贸对企业资质进行严格审查（包括内外资、企业知名度），对于世界500强企业，会给与租金上的优惠。入驻企业中，每个入驻平均租赁入驻企业中，每个入驻平均租赁798798平米，国内入驻企业平米，国内入驻企业668668平米，其医药医疗平米，其医药医疗类公司平均面积达到了类公司平均面积达到了39303930平米平米企业名称企业名称面积面积中国国际金融11160壳牌7980诺华制药7520世界银行3600三井物产2100美国达维律师事务所2100埃索石油2100加拿大皇家银行2100Adobe软件公司2100仲量联行2100巴西银行2100英国诺顿罗氏律师事务所北京代表处2100北京鼎天投资管理有限公司2100史宾沙职业顾问（北京）有限公司2100中赫集团2100美国盛信律师事务所驻北京代表处2100伊藤忠2100德士古中国2100美孚中国2100KKR投资集团2100怡和集团2100世富基金2100中美集团2100瑞银北京代表处210020002000平米以上有平米以上有2424家，面积家，面积为为7226072260平方米，占总面积的平方米，占总面积的45%45%入驻企业平均面积（按照行业）入驻企业平均面积（按照行业）国贸商城总建筑面积达10万平方米，营业面积5万平方米，容纳租户近300家。 国贸商城三期由世界顶尖商业空间设计公司BENOY担纲建筑设计。外观使用巨型玻璃、新型金属、环保石材等最新建筑材料，整体晶莹剔透，创造出简洁明朗的造型。室内层高达4米，承袭了商城原有的现代风格，宽阔的循环通道典雅流畅与一、二期商城融为一体，同时将国贸中心一、二、三期工程的各主要建筑以及北侧的嘉里中心连接起来。 国贸商城定位为高端商务配套商业国贸商城定位为高端商务配套商业B1FB1FB1FB1FB1FB1F1F1F2F2F国际精品国际精品内衣内衣/ /睡衣睡衣淑女服饰淑女服饰/ /配件配件时尚名品时尚名品少女服饰少女服饰/ /配件配件淑女淑女/ /服饰服饰/ /配件配件运动服饰运动服饰/ /鞋鞋牛仔流行休闲牛仔流行休闲休闲服饰休闲服饰/ /绅士服绅士服厨房厨房/ /影音影音/ /家电家电餐厅用品餐厅用品卧室卧室/ /孕妇孕妇/ /儿童用品儿童用品餐厅餐厅餐厅餐厅B2FB2F知名品牌店知名品牌店中国大饭店中国大饭店国贸大酒店国贸大酒店国贸饭店国贸饭店国贸中心酒店：三座酒店统一管理，面对不同客户群体国贸中心酒店：三座酒店统一管理，面对不同客户群体户型门市价（元/晚）国贸饭店800-1200中国大饭店1553-2358国贸大酒店1800-4388国贸酒店包括国贸饭店、中国大饭店、国贸大酒店。三座酒店由国贸股份物业公司管理（香格里拉酒店集团）统一管理。三座酒店档次、风格不同，面对不同的客户群体。国贸公寓定位为精品酒店式公寓国贸公寓定位为精品酒店式公寓户型面积（平米）租金（元/月）一居室7017000两居室99/12820000-23000三居室158/19828000-32000四居室22835000-40000豪华客房40775000按照套数统计按照套数统计按照面积统计按照面积统计国贸项目主要资金来源国贸项目主要资金来源一期一期流入流入：1984年7月26日中国对外贸易经济合作部属下的对外经济贸易咨询公司和马来西亚郭氏兄弟公司签订合资经营中国国际贸易中心协议书二期二期流入流入：1999年3月12日 A股上市资本市场募集资金30810万元流出流出：投资81340万元 三期三期流入流入：2005 年12 月公开发行了中国国际贸易中心股份有限公司公司债券，该期债券发行总额为10 亿元人民币，债券期限为10 年期，债券利率为固定利率，债券票面年利率为4.60%。中国建设银行股份有限公司北京市分行朝阳支行为国贸股份提供的人民币近30 亿元长期贷款授信额度。流出流出：其中A 阶段工程投资57.0 亿元，B 阶段土地等前期投入12.3 亿元。业态组业态组合合定位定位配置标准或档次配置标准或档次公寓精品酒店式公寓精装修(中央空调、木地板、墙纸等)二室以上占88%、二室以上套数占79%国贸物业管理（香格里拉酒店物业）写字楼甲级世界500强建筑结构建筑结构国贸三期主塔楼主体结构为“筒中筒”结构一期三期写字楼分割空间逐渐增大，三期为无柱式结构，可随意分割整层净面积从1500至2100平方米；楼层净高位2.75米至2.8米；办公区进深（从核心筒至玻璃幕墙外延沿）9至17米。幕墙部分幕墙部分国贸三期外立面主要采用玻璃幕墙电梯部分电梯部分共90部电梯，安装在主塔楼的客运电梯，上下行速度可达每秒10米，创国内电梯速度之最客用电梯为34部迅达电梯，内有液晶屏幕播放器智能化部分智能化部分国贸三期设计了5个避难层（14、28、39、55、77），国贸三期的楼顶还将建造一个直升机停降平台国贸中心由两个11万伏高压变电站经五路提供稳定电源，主塔楼双路供电采用6个瑞士ABB变压器，两台备用发电机组可提供租户重要设备及机房的供电需求主塔楼综合布线通过3类、5类线和光纤与主要电信运营商相连主塔楼入口自动闸门和电梯轿箱内采用国内先进的IC卡刷卡设备先进的访客管理系统配以监控摄像头和电子安保系统的全方位保证主塔楼安全空调系统空调系统采用VAV变频空调系统，采用了冰蓄冷技术，同时配备了24小时电子设备专用空调每层两套新风机组通过两个管道分别送风，每层分布超过60个风扇助力的变频风量调节器新风经过高效过滤网和紫外线杀菌处理，保障室内空气清新物业管理物业管理国贸物业公司商业高端商务配套商业外观使用巨型玻璃、新型金属、环保石材等最新建筑材料，整体晶莹剔透，创造出简洁明朗的造型。室内层高达4米酒店综合体配套国贸饭店是四星级酒店中国大饭店是白金五星级酒店国贸大酒店是超五星级酒店小结：国贸中心的数一数二小结：国贸中心的数一数二做为中国早期的高档商业项目，同时具有独特的企业资源背景，在一定时期内和一定程度上形成了行业垄断，成功吸纳了部分国际型500强企业和世界顶级的商业品牌。由于写字楼客户的强劲支持，有效促进了各个业态之间的功能互补与效率的叠加，提高了综合体整体的运营效率，使物业具有了长久持续发展的价值。成熟、长远、稳健的企业经营策略，物业持有经营，业权统一，有效保证了其品质和品位，能够迎合高端市场和客户的需求。资本运营与实业经营有效结合，使企业具备灵活而丰富的融资渠道。国贸中心的成功运营经验国贸中心的成功运营经验