成都写字楼调研报告

2010年3月成都写字楼市调调研报告成都市典型写字楼价格走势0200040006000800010000120001400016000180002009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月喜年广场新希望大厦新希望国际郭嘉新世界商业场新座多项式 (喜年广场)2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月喜年广场130001300014500145001450016000新希望大厦130001400014000145001500016500新希望国际790068007500750080008000郭嘉新世界120001200012000140001400020000商业场新座9180918091809180919092801）从09年以来，成都市房地产价格不断上涨，很多楼盘价格突破15000元/平米。2）目前成都市领涨的写字楼均是销售进入尾盘或项目资金压力较小的楼盘，从而带动整个成都市写字楼市场。3）成都市2010初房地产价格上涨的原因还在于，年初部分楼盘销售任务较低。05000100001500020000250002009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月喜年广场新希望大厦新希望国际多项式 (喜年广场)成都市典型写字楼成交量走势2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月喜年广场5067558750471090112831000新希望大厦135146951096232512481148新希望国际1992211951406313516107457081 从上面项目备案看，随着价格的上涨，成交量逐渐下降。喜年广场开盘时间：2009/4/1入住时间：2010/3/30占地面积：9039.37平方米竣工日期：2009/10/30容 积 率：12.38建筑面积：132217.68平方米物业管理费：16元/平方米月绿化率：20%物业管理附加信息：写字楼16元/月/平米（含中央空调）楼层状况：A座地上49层写字楼大堂面积写字楼大堂高度 8.7电梯数量13电梯服务面积51692.31总面积6.7万平米单层面积1400层高车位数606个 喜年广场位于成都市东大街，紧邻春熙路，靠近2号地铁站出口。喜年广场总占地13亩，总建面约13万平米，汇聚了国际甲级写字楼、精装公寓、国际酒店、精品商业四大物业形态，是一个多功能的城市商务复合体。 甲级写字楼五星级酒店精装公馆 喜年广场分为东西两个塔楼，其中东塔为49层（3-49层写字楼）的超高层写字楼，建筑高度约190米。 西塔为32层、建筑高度约100米的国际酒店和精装公寓的综合楼，其中3-14层为星级酒店，15-32层为精装修公寓。 周边配套：太平洋百货、王府井百货、伊藤洋货堂、新世界百货等；中国银行、建设银行、工商银行、民生银行、农业银行等面积区间套数总面积套比面积比100-13012013300.7536%21%131-160233448.937%5%161-190000%0%191-22081637.272%3%221-25011927535.7836%43%250-3306317944.7919%28%总计33363867.52100%100%产品配比价格趋势 目前喜年广场仅剩下43楼以上一些房源，剩余房源约有40多套，销售是16000-28000元/平米，49层28000元。一次性优惠5%，按揭优惠3%。243.78225.53266.58225.81226.92320234.84106.69111.53267110117109231150已售罄10000110001200013000140001500016000170002008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月喜年广场价格上涨原因分析1）目前喜年广场项目的外立面以呈现，写字楼物业在外立面呈现后，往往价格会上调。2）目前喜年广场项目在售的43楼以上的物业，写字楼物业的销售价格是从低到高价格逐渐增加，因此喜年广场价格上涨。3）目前喜年广场销售率在80%以上，项目销售进入尾盘销售期，项目销售压力减小，因此项目销售价格上涨。4）目前成都市在售甲级写了楼物业价格上涨幅度均较大，如国嘉新视界仅剩下的900平米，销售价格是20000元/平米，新希望大厦销售价格在17000元/平米左右，因此喜年广场价格上涨。5）喜年广场的开发商，花样年在香港上市，开发商资金充足，因此开发商要求的会快任务不大，项目价格上涨。6）2010年以来，开发商对政策（房地产政策平稳）和房地产宏观政策看好，因此价格较高。新希望大厦开盘时间： 2009/4/22入住时间：2010/12/30容 积 率：8.5建筑面积：81140.06平方米停 车 位：300绿化率：27%物业管理费：18.50元/平方米月楼层状况：地上25层，地下3层，建筑总高度93.95米写字楼大堂面积500写字楼大堂高度9电梯数量10电梯服务面积5771.2平米/台总面积5.7712万平米单层面积2900层高车位数300 新希望大厦位于人民南路和航空路交汇处，与首座和火车南站向往，紧邻商鼎国际、国航大厦、丰德国际广场等一大批高端写字楼，商务气氛浓厚。 新希望大厦项目总建筑面积8.2万平方米，地上24层，地下3层，写字楼从4-25层，总高93.95米。 周边配套：富豪酒店、凯宾斯基酒店、首座、商鼎国际、国航大厦、丰德国际广场等一大批高端写字楼，商务气氛浓厚。 产品分析面积区间套数总面积套比面积比200-3006115174.2838%26%300-4003913667.5624%24%400-5004018080.825%31%500-600201078913%19%总计16057711.64100%100% 新希望大厦主要是200-500平米的房源，整个房源可以自由组合。单层主要面积是2900平米。 新希望大厦主要是从底楼层向高楼层开始销售，目前主要销售20-22层，价格是15000-17000元/平米，一次性优惠2%,分期优惠1%，按揭无优惠情况。价格趋势10000110001200013000140001500016000170002009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月新希望大厦项目价格上涨分析1）目前新希望大厦项目的封顶，价格会上调。2）写字楼物业的销售价格是从低到高价格逐渐增加，新希望大厦在低楼层销售价格从12500元/平米不段上涨，目前在售20-22层，因此价格上涨。3）项目在人民南路三段，紧邻丰德国际广场，传统的商务区域，商务价值高，项目销售压力减小，因此项目销售价格上涨。4）目前成都市在售甲级写了楼物业价格上涨幅度均较大，如国嘉新视界仅剩下的900平米，销售价格是20000元/平米，喜年广场销售价格在16000-28000元/平米左右。5）目前新希望在成都市开发项目有新希望大厦和新希望国际，而新希望国际价格较低，公司定位为快速销售，而新希望大厦是寻找利润。6）2010年以来，开发商对政策（房地产政策平稳）和房地产宏观政策看好，因此价格较高。新希望国际开盘时间： 2009/3/1入住时间：2011-6-00占地面积：16667.50平方米建筑面积：133643.66平方米容 积 率：6.6物业管理费：6元/平方米月写字楼大堂面积550写字楼大堂高度9.7电梯数量8电梯服务面积总面积28万平米单层面积2000层高3.7车位数1160 新希望国际位于天府新城科技商务核心区，包括A区两座5A甲级Power office和B区Moco无间隔弹性商务楼，总建筑面积逾28万平米。 周边配套：中、小学： 成都七中（初/高中），美视国际学校、四中（规划中）、九中（规划中）、软件园国际小学等 商场： 欧尚、宜家、富森美家居；规划中的有伊藤洋华堂、茂业百货、美美力诚旗舰店等。周边写字楼未来写字楼有国航世纪中心，水电大厦、高新国际广场等等，写字楼供应量巨大。 B座A座B栋产品分析面积区间套数总面积套比面积比100-20026342351.7349%34%200-30017343225.7732%35%300-4005518306.6410%15%400-5004619605.599%16%总计537123489.73100%100%B座A座单层平面图6000650070007500800085002009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月新希望国际价格趋势 新希望国际主要是100-300平米的房源，整个房源可以自由组合。单层主要面积是2000平米。 新希望大厦主要是从底楼层向高楼层开始销售，目前主要销售20-25层，价格是7000-9000元/平米，一次性优惠2%,分期优惠1%，按揭无优惠情况。商业场新座王府井商场背后王府井商场背后 商业场新座位于总府路，王府井百货的后面，整个项目为商业裙楼形式，整个楼22层高。1-5层为商场，6-22层位写字楼。 开盘时间：2008/10/18 入住时间：2010/12/31开工日期：2007/11/1竣工日期：2009/6/1占地面积：3330平方米 建筑面积：32828平方米容 积 率：9.2楼层状况：22层323户物业管理费：12元/平方米月 项目周边配套：王府井百货、伊势丹百货、百盛、伊藤洋华堂 项目周边写字楼：第一城、正熙国际、时代广场、财富ID等。面积区间套数总面积套比面积比40-50973888.2631%21%50-60683569.3921%19%60-701026847.0632%36%70-80171328.85%7%90-100343180.3511%17%总计31818813.86100%100% 整栋写字楼共22层，1-5楼为商场（只租不卖）6-22楼为写字间，其中6楼自用，另9、10、14、15、20、21楼为开零层，其它楼层为整层销售。 目前项目主要销售均价从7800元/平米，逐渐涨到9200元/平米。目前项目价格在10000元/平米左右。产品分析价格走势5000550060006500700075008000850090009500100002009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月商业场新座项目特点1）交通环境：春熙路交通较堵塞，上班交通不便利；2）稀缺性：商业场新座位于春熙路，项目周边写字楼多，如时代广场，第一城、正熙国际、香槟广场、财富ID、华敏世家、未来还有喜年广场、铁狮门、九龙仓等甲级、乙级写字楼。3）租赁情况：华敏世家，入住率只在70%，时代广场入住率88%，中环广场71%的入住率，未来该项目周边写字楼项目众多，且交通堵塞，未来租赁令人担忧。4）商业场新座处于王府井背后，周边均是超高层建筑，项目展示效果不好，地标性不强。项目名称项目名称 租金范围（租金范围（m2） 空置率空置率 物管费用（物管费用（m2/元）元） 1川信大厦川信大厦 70-85 13%152时代广场时代广场 80-105 12%123中环广场中环广场 85-115 29%164华敏世家华敏世家85-11530%165国航世纪中心国航世纪中心 85-105 15%186冠城广场冠城广场 60-90 30%157城市之心城市之心 90-110 7%208汇日央扩汇日央扩 90-110 13%159力宝大厦力宝大厦 65-110 30%1810威斯顿联邦大厦威斯顿联邦大厦 90-120 9%1711香格里拉香格里拉 120-150 26%20紫金乐章 紫金乐章座落在二环路北三段21号，二环路北三段主干道上，交通便利，配套设施完善，整个项目包含住宅、商务酒店、写字间、商业为一体的综合型楼盘。该项目临近火车北站,西临荷花池批发商圈，东靠青龙场-高笋塘建材商圈，北望沙河源板块。写字楼 紫金乐章设计为两梯一户，面积220-570平米，从开盘到现在一直售价是9500平米左右。银玺国际商务公寓住宅 银玺国际位于厂北路上，距离本项目仅500远。项目的商务公寓是位于大商业上的一栋。面积区间套数总面积套比面积比30-3525773.347%5%36-4018708.755%5%41-4528112106.7380%82%46-50261260.867%8%总计35014849.68100%100%产品配比开盘时间：2009/11入住时间：2010年占地面积：约10亩建筑面积：整个项目5.9万平米容 积 率：7.95楼层状况：31层物业管理费：2.6元/月*平米车位数：289写字楼大堂面积100写字楼大堂高度电梯数量3电梯服务面积 总面积1.485万平米单层面积597.86 银玺国际从09年11月开盘销售，开始均价在5500-5800元/平米，到现在为止该项目销售还剩60多套，价格在6800元/平米。