北京商业地产新盘报告

2008京城商业新盘报告经历了2007年“井喷”放量后，2008北京商业地产的整体供应量仍将保持持续增长的态势。据楼市市场研究部对2008年北京38个商业新盘的统计数据显示，未来至少将有百万平方米的供应量显现。华贸中心、金融街购物中心、美罗城、四季商城等诸多商业项目的开业，让2007年被称之为“北京商业集中开业年”。2008年北京商业地产是否会延续集中开业势头？市场供需情况将会产生何种变化？哪些类型的商业业态将成为2008年新的投资热点？对2008北京商业新盘入市的分析或许能更清晰地了解2008年北京商业地产的变数所在。为此，本刊统计了38个即将在2008年入市的商业项目，从其体量、物业类型、区域特征、投资潜力等方面进行分析，力求呈现出2008京城商业地产全貌。新增百万供应量经历了2007年“井喷”放量后，2008北京商业地产的整体供应量仍保持持续增长的态势。据楼市市场研究部对2008年北京38个商业新盘的统计数据显示，未来至少将有百万平方米的供应量显现。实际上，北京很多原定于去年开业的商业项目都推迟至2008年入市。这一潜在供应量很可能使2008年北京商铺新增供应量超过历史纪录。从物业类型来看，2008年商业新盘中既有三里屯Village、乐天银泰百货、盈港SOLANA等独立商业物业，同时也涵盖了如美晟国际广场、来福士中心等综合体项目以及东亚三环中心 、城南大道等住宅底商项目。以2008年区域商业放量来看，朝阳、海淀以及城四区的商业放量仍占很大比重。其中，涉及13个商业地产项目的王府井商圈成为其中供应最为集中的区域。北京宫、王府井国际品牌中心、澳门中心、银泰乐天百货、王府井国际商城、海港大厦、大龙西部会馆等新项目都在其中。尽管并非所有项目都能赶在年内入市，但是随着未来13个项目的开发建设，届时新增商业面积总量将超过50万平方米。随着北京商业布局从中心城区向外扩展，北京郊区的商业供应量发生了很大变化，尤其以南城的商业放量最为明显。南城之前由于缺少有效的商业支撑，而被很多人称作是北京商业市场的洼地，然而2008年南城的商业格局正在悄然发生着变化，其商业放量在未来几年内将得到集中释放。据汇博行对丰台区商业新盘的不完全统计显示，2008年丰台区将新增60多万平米商业面积，主要包括鹏润国际时尚中心、资和信百货、首地大峡谷这3个大型商业项目。“商业面积达35万平方米的鹏润国际时尚中心由于先后经历了3次运营团队的调整，使得项目商业定位并不清晰，也许只有在开业时才能露出真实的面目。位于南三环右安南桥的首地大峡谷是一个以电影场景为主题的购物中心，商业面积近10万平方米。而位于西南四环科丰桥的资和信百货将打造南城最高档的百货店，商业面积达6万平方米。预计这三个项目将会从2008年5月份起陆续开业，这将彻底改变丰台区没有综合大型商业设施的历史。”汇博行董事总经理潘好龙说。未来丰台区商业热点主要集中在西南四环和方庄这两个区域。潘好龙表示，西南四环不仅住宅开发日趋成熟，尤其是随着中关村科技园区丰台园和总部基地的建设，城市功能日渐完善，商业需求非常巨大。而方庄一直是一个大型居住区，住宅开发从内环向外扩展，地铁5号线建设亦给商业带来了利好因素。据汇博行统计，在方庄桥方圆500米内未来大概有4个总规模在10万平米的商业设施出现。同时，大兴区也是未来北京商业地产释放的重点区域，商业放量将主要集中在旧宫、亦庄和黄村地区。旧宫和亦庄主要以社区配套商业为主，而黄村地区项目来自老城区改造，其中位于城中心区的火神庙商业广场即将面市，总体商业面积在20万平米以上。由于项目规模大，预计开业最快也在2009年。三大开发热点区域如果说2007年北京商业地产热点区域首推CBD、东四环大郊亭、立水桥等区域，那么2008年热点区域属于王府井、三里屯、望京区域。从附表中不难看出，王府井可以说是2008年商业新盘集中入市最密集的区域，包括乐天银泰百货、王府井国际品牌中心、海港大厦等在内的诸多项目预计都将在今年开业。同时，在构建“王府井第二商业集群”计划的过程中，很多区域内原有的老项目也在积极进行升级改造。实际上，王府井区域老项目的改造升级主要是以百货大楼、新东安广场为重点。其中，新东安广场不仅在硬件上进行了历时一年的装修，而且新引进租户的档次也有明显提升。其新引进的租户包括NikeBeijing、Birkenstock、卡幼乐（Crayola）等一批首次进入中国的品牌，还有C&A、 CPU、 Seven Days、怪诞城之夜等一批首次进入北京的品牌。“在业态比例上，新东安广场也进行了大幅调整，将服装服饰的比重大幅下调到40%左右，餐饮的比重由过去的10%提高到了近30%。C&A作为国际著名“服装杀手”，进京首先选择新东安广场则是许多业内人士没有想到的。”潘好龙表示。2008年新建项目的集中入市固然带动了王府井区域的开发热潮，可随着区域供应量的激增，市场能否有效吸收如此大的放量则成为业内关注的焦点。未来2年王府井新增50万平方米中约有70%为商业设施，新增这么多商业设施，无疑使得这些项目在定位、招商、商户选择等方面都面临巨大的挑战。如何提高王府井区域的有效客流，避免出现内部项目恶性竞争的局面？潘好龙认为，王府井如果向世界级商业街看齐，必须有“王府井大商圈”的概念。因为现代商业街只有整体优势才可能形成竞争力，而世界级的商业街面对的是来自世界各地的消费群。比如世界知名的城市米兰，以大教堂为中心，周边全部是四通八达的商业街；巴黎的香榭丽舍大街，商业布局也是沿着香榭丽舍大街和凯旋门广场呈放射状。因此，未来应该把周边的包括银街、金宝街、东四、灯市口、东安门等全部纳入大王府井商圈范畴，形成整体区域优势。尽管三里屯区域目前开发的项目只有三里屯Village、三里屯SOHO和世贸商业综合体，但这三个项目对区域的影响力却相当深远。三里屯Village预计2008年5月份开业，其开发商香港太古地产在香港有着多年成功运营商业地产项目的经验。项目北区定位为高端，主要是国际品牌旗舰店和特色酒店，南区则更贴近区域商业特色，包含各种特色餐饮、酒吧等业态。很多业内人士都很期待三里屯Village将如何运营如此大体量的项目，预计项目开业后将率先为三里屯地区带来一个新的商业高潮。三里屯SOHO和世贸商业综合体虽然并非都能在2008年开业，但透过项目传递出的信息已足以让三里屯成为商业地产开发的热点区域。潘好龙认为“现在三里屯传递的信息已经不是娱乐中心，而是更国际化、商务化、娱乐化，整体功能更完善的商务新区。”三个大型商业项目的入驻将改变区域商业的原有属性，使单一的酒吧商业区，变成一个集购物、酒店、酒吧、艺术等于一体的多功能的、立体的国际化商务区。此外，以望京地区商业地产现状而言，其真正迎来区域开发高峰期应该是在2008年。因为今年望京区域入市项目比较多，而且许多零售巨头包括望京家乐福华彩店、沃尔玛望京店、乐天收购万客隆六佰本店、韩国易买得北京第一店、新世界百货望京店等都集中在2008年开业。“这些项目的开业标志着望京地区整体开发将基本结束。届时，望京将形成总规模约60万平方米左右的四大商业聚集区。”潘好龙说道。北京商业2008年新一轮商战八大看点2007年的脚步还未走远，2008年的经营就拉开了序幕。不管是浓重还是轻淡，每一个商家都在自己的2007年留下了印记。但是生意场如战场，没有太多时间回味和后悔。2008年的新一轮商战已经吹响号角，各路主角已经陆续登场看点一百货大楼：老店树起时尚旗帜2007年11月16日，王府井百货集团宣布麾下拥有“新中国第一店”美誉的北京百货大楼“青春馆”正式对外营业。青春馆目标客户群定位于“青春、靓丽”的年轻人，引进香奈尔、范思哲等260余个国内外知名品牌。王府井集团总裁刘冰称，“青春馆”的开业标志着百货大楼在经营战略上的重大变化，百货大楼将树立起把握流行时尚前沿的全新形象。而王府井在2008年还将在大钟寺新开一家面积超过4.5万平方米的“青春馆”。尽管业内人士对于王府井百货细分年轻市场的举措看法不一，但是数据显示，百货大楼“青春馆”试营业两个月以来，每天的营业额已经占到整个大楼（包括青春馆）全部收入的32。2008年，王府井百货的细分市场战略或将收到预想成效。看点二全聚德：上市动力和压力并存老字号全聚德及其管理团队称得上是2007年资本江湖上的大红人。2007年11月20日，全聚德A股上市，成为北京老字号餐饮企业第一股。上市首日，股票开盘即涨停，大涨271.38%，4日内换手率超过200%。之后，全聚德又经历了数次涨停。业内认为，作为内地首家A股上市的餐饮老字号企业，全聚德的成功上市将推动国内餐饮企业的上市热潮。资本市场的惊人表现势必会为2008年全聚德的发展带来重大变化。全聚德方面表示，上市募集的资金将用于拓展连锁经营项目、启动食品生产基地和物流配送中心升级改造项目。不过，全聚德上市本身的行政色彩也不容忽视，如何在行政因素和企业模式之间找到平衡将是全聚德管理团队在2008年的重大课题。看点三乐天银泰：韩国百货首度进京2008年上半年，韩国乐天集团将结盟银泰百货进驻王府井吉祥大厦，商场名称为“乐天银泰百货店”，营业面积将达4.29万平方米，定位于高级商场。乐天集团一位负责人称，目前韩国国内零售业已达到饱和状态，乐天正在加快开拓海外市场。据透露，以北京为起点，乐天还将相继在上海和东北三省依次开设分店。韩国乐天集团成立于1948年，是世界500强企业，目前该集团在中国的发展已经涉足酒店、超市、折价店等流通领域以及酒类和饮料事业。而此次以合资方式进军北京百货行业，是乐天百货今后在中国试水百货业的重要标尺。看点四金源MALL：面临持续盈利课题2007年10月19日，金源新燕莎向媒体报喜，金源新燕莎MALL商家的销售收入以每年同比60以上的超高速度增长，燕莎友谊商城金源店、贵友大厦金源店两家主力百货店以及几百家品牌店均已进入盈利状态。全国第二大购物中心、68万平方米的北京金源新燕莎MALL历经3年经营，首度扭亏为盈。数据显示，在2007年开业的商铺面积中，有68%是购物中心。但购物中心建设投入大、市场培育期长，考验着开发商的资金实力和运营水平。金源新燕莎MALL的微利或许给正建设大型购物中心的开发商带来了一些希望，但带给他们的更多是一些思考，求规模、求高端并不是购物中心开发的惟一选择，小规模、社区型的购物中心或许同样可以盈利。而2008年，金源新燕莎MALL的掌舵人要思考的是，如何把首度盈利变成持续盈利。看点五 中粮集团：地产商涉足商业经营2007年12月28日，定位于“国际化青年城”的西单大悦城购物中心全面开始试营业。西单大悦城原名西单MALL，位于西单北大街，总建筑面积20.5万平方米，其中商业面积10万平方米，是北京50项重点工程之一“西西工程”的4号地。该项目屡经易主，从中冶集团到爱尔兰财富控股集团，最终被中粮集团接手。作为西单商圈第一个大型购物中心，大悦城在2008年的发展备受关注。但是，作为中粮集团进军商业地产的第一个重点投资项目，大悦城的身份更有普遍意义。地产商开发商业地产继而自主经营已经成为商业领域的趋势之一，就在大悦城试营业的同时，北京方恒置业运作的首个商业项目方恒国际购物中心也在紧锣密鼓地准备开业。不过，尽管这些地产商拥有雄厚的资金，但是能否在商场经营中获得成功仍有待考验。看点六国美电器：“消化”大中将成考验2007年12月16日，国美电器最终以36.5亿元夺得大中电器，大中电器一年多的并购传闻宣告结束。国美表示，将与大中采用“双品牌”、“双管理团队”的模式运作，在商品品类经营等方面进行差异化操作。2006年吞下被大摩戏耍的永乐，2007年又大手笔拿下大中，国美的魄力在整个商界有目共睹。也正是因为国美，并购一直是近两年家电连锁领域中的主题。但是，并购只是企业融合的开始，财务、人员、门店的整合才是黄光裕下一步要解决的问题。经历过永乐并购案之后，黄光裕的团队在整合企业方面必然是有所长进，但是面对与永乐不一样的大中，如何在整合过程中游刃有余，仍将是国美在2008年的重大考验。看点七伊势丹：日本百货正式亮相京城2008年，北京商业将出现日本新面孔。日本百货零售企业伊势丹集团将在今年进驻西单美晟国际广场。该项目位于西单商场(600723行情,股吧)北侧，共11层，总体建筑面积约11万平方米，预计2008年5月交付使用。其中，五层以下高端百货商业建筑面积约4.5万平方米，由伊势丹百货整体承租20年，其他面积主要为酒店式公寓。日本百货企业垂涎北京市场已不是秘密，这次与伊势丹一同进京的还有永旺集团。永旺购物中心所在的中关村国际商城位于北五环与六环之间的京昌高速与北清路交汇处，将是集购物、娱乐、休闲、餐饮功能于一体的大型多功能“一站式”消费服务中心，计划于2008年北京奥运会前开业。看点八 鼎好：传统电子卖场打响突围战2007年12月10日，中关村鼎好电子商城二期正式开业，与一期实现无缝对接后，鼎好电子商城的卖场面积将突破10万平方米，总面积近20万平方米，成为全国最大的单体卖场。二期的鼎好将走精品化经营的模式，将传统IT卖场进行升级换代。在规划设计方面，鼎好率先提出全新的商场规划，产品分区以楼层划分，进一步突出经营特色。随着家电卖场对IT产品的不断涉足，以及宏图三胞等IT连锁卖场的冲击，中关村的传统电子卖场遭遇到前所未有的挑战。与海龙试水微型电子连锁卖场不同，鼎好专注于大卖场的产品和购物环境升级，而这家中关村地区的后起之秀能否在2008年引领传统电子卖场完成突围，我们拭目以待。北京最奢侈的购物场所排行榜国贸商城：最老牌的奢侈品商业商业价值：中国大饭店是北京最好的五星级酒店，国贸写字楼是全北京最具知名度的甲级写字楼，作为其伴生的国贸商城当然也要在五星的同一档次上。这一档次的核心不是4000万美元的装修改造费用，不是摩登的橄榄外形和溜冰场，而是看你选择了什么样的名品。40家世界顶级名品、60家服饰品牌专卖店、200家时尚店铺的组合，构成了国贸商城的豪华阵容。推荐理由：据年初中国国际贸易中心股份有限公司对外透露，国贸平均租金高达54.81美元/平方米/月，但平均出租率却高达98.69%。国贸商城1990年8月开业，在北京率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式，总建筑面积6万平方米，营业面积达3万平方米。1999年，路易威登在国贸商城开设了继王府饭店之后北京第二家皮具专卖店，成为入驻国贸的第一家奢侈品品牌。之后几年，国贸商城的奢侈品数量翻了几十倍。2000年5月全新亮相的国贸商城，是在原国贸商场的基础上投入4000万美元改扩建而成的。据了解，改造后国贸商城共容纳了185 家品牌专卖店，其中LV、GUCCI、CARTIER等40余家国际一线品牌集中在租金最昂贵的商城一层精品区，在梅凯恩打折店的一位销售人员透露，“月流水30万元在这些世界名牌店铺已算不得经营出众，像国贸的LV月流水大约在300万元人民币左右。”伴随着国贸三期工程即将开工，国贸中心也从10年前的物业建筑群体，逐渐成为国贸商圈的中心，进而成为北京中央商务区CBD的核心，国贸中心的领先地位已经确立。虽然现在有新光天地、金融街购物中心等奢侈品商业虎视眈眈，但仍有大批的奢侈品购买人群只认 “国贸”这个金字招牌。西单大悦城：西单商圈的“贵族”商业价值：在西单商圈，看到精品商机的不仅仅美美百货一家，中粮集团出巨资打造的大悦城，也把眼光投向了中高档商业。项目总建筑面积20.5万平方米，其中商业面积达到10万平方米。该项目的原地主方为中冶集团。推荐理由：到目前为止，ZARA、Bestseller、化妆品超市Sephora等20家主力品牌与大悦城共同签署了入驻协议。最终将会有超过300个品牌进驻大悦城，其中30余家品牌将首次落户北京，其中不乏知名世界品牌。全世界跨度最长的飞天扶梯将从一层直达六层，总长度达50多米；该项目还设有亚洲最大的幕墙，全国最大的数码电影院，西单商圈规模最大的餐饮区和北京最大的化妆品超市。其中，仅数码电影院就占1万多平方米，电影放映厅多达13个，餐饮区面积也占到了2万平方米。弥补了商圈内餐饮、娱乐等综合商业配套设施的匮乏。东方新天地：档次日渐提升商业价值：李嘉诚开发的东方新天地商场，面积逾12万平方米，是亚洲最大的购物中心之一，并且现在已经发展成为知名品牌在北京“插旗”地点，是王府井的消费新贵。作为一家综合性大型Shopping Mall，东方新天地自2005年后，在男女服饰、珠宝、名表、餐饮和娱乐设施方面都呈现出新的局面。推荐理由：已经升级改造的第二区为北京的奢侈享受提供了新领域，全球最大的欧米茄旗舰店、切瑞蒂1881旗舰店、铁狮东尼旗舰店和Trussardi、Miss Sixty、Costumeuomo、Tommy Hilfiger、Gieves & Hawkes等40多家品牌旗舰店在区内相继开业。，意味着以国际顶级时尚品牌为主流特色的东方新天地二区，将成为京城又一高端潮流时尚的集中地。这些店都将与国际时尚同步，每年出现在巴黎、米兰的高级时尚新品也将同样出现在北京的店内。到东方广场购物的人基本上是白领，早前东方新天地根据其定位和招商，进驻的一线品牌并不是不多，其中以二线及副线品牌为主。但现在东方广场品牌的定位已经在调高很多， 欧米茄、切瑞蒂、铁狮东尼等，记者发现他很多的品牌比五年以前调高了实际上不止一、两个档次。复兴门百盛：用足金融街宝地商业价值：北京复兴门百盛是一家由中国工艺美术总公司与马来西亚金狮集团属下成员之金狮百盛投资有限公司所合资经营的百货商店。京西的高端消费多年以来被百盛一家所独霸，百盛复兴门店营业总面积5万余平方米。粗逛一圈，百盛现在已拥有了Giorgio Armani、Cartiet、Dior、Lancome、Estee Lauder、Chanel、Z.Bigatti等国际顶级品牌。推荐理由：在北京金融街这个中国目前经济增长最快的核心区域，百盛为周边高端的人群提供了一个良好的配套服务。从2005年上半年开始，百盛就着力引进国际精品，截至目前已有7个国际顶级品牌落户。一条金融街上，两家高端商场，金融街购物中心的开业会不会对“咫尺之遥”的百盛的经营构成影响呢？依照选址惯例，国际顶极品牌在京只会开3至4家店，所以已落户百盛的这7个品牌将不会同时落户金融街购物中心。实际上，百盛一直是以高档百货的面目示人，无论是从购物换进还是品牌价值，都够不上奢侈品商业的档次。但是坐拥金融街这一黄金宝地，又长年霸占着金融街唯一高端商业的名头，选择百盛，不知道能不能算是奢侈品品牌的一种无奈之举。金融街购物中心：京西档次最高的商业商业价值：多年以来，北京档次最高的购物中心都在东部，以前是赛特、燕莎以及国贸商城，后来的东方新天地和新光天地风头也很劲。然而，07年9月16日，这个经过近5年的酝酿、4次推迟入市的波折的高端时尚奢侈的金融街购物中心才露真容，成了北京西区最奢侈的高档购物中心。推荐理由：由金融街旗下公司全资控股，并参照纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大道等老牌国际名店设计，总体量8.9万平方米的金融街购物中心，世界顶级品牌Louis Vuitton、Dior、Gucci、Ferragamo将主力店设立于此，300多个国际知名品牌同时亮相，亚洲首席时装名店Lane Crawford（连卡佛）也在此落户。算上地下一层，一共五层，层层退台，视觉通透很像香港太古广场。虽然与南边的百盛比较，人气相对差很多，但对于一个经营奢侈品的店而言，还算正常。在主打世界顶级时尚奢侈品品牌的同时，金融界也引入阿迪达斯、耐克等运动品牌以及杰克琼斯等中端品牌。虽然定位很明确，但总体体量近4万平方米的购物中心不可能全部是顶级时尚品牌。世贸天阶：借力ZARA提升人气商业价值：伴随着ZARA的进驻，世贸天阶在北京算得上是窜红速度最快的商业项目，ZARA是西班牙第一服装品牌，世界上第三大服装零售商。现在香港和欧洲一些好的牌子都是先选择进上海再来北京，ZARA就是如此。推荐理由：世贸天阶开创了北京商业新的模式半主力店支撑模式。世贸天阶并没有采取与百货公司联营合作的模式，而是将招商工作交由各代理行和商业顾问公司代理，招来了众很多欧洲以及香港的优质品牌，组成了独特的由多个半主力店支撑的商业经营模式。除了ZARA，还有很多时尚品牌入驻这里，例如阿迪达斯在全球只有20多家旗舰店时尚直营店也入驻这里；日本国内一家由日本国会议员开设的最高级餐厅也在其中，此次是日本餐饮界最高档的餐厅第一次进入中国；还有北京第一家由外国人开的外文书店。虽然世贸天阶目前的人气和设施都未达到成熟商场的水准，但已开业的近百家世界级品牌店，以及购物环境的精心布置，都已显示出国际级商街的端倪。赛特购物中心：首开奢侈品商业先河商业价值：1990年，是奢侈品进入北京市场的元年。这年8月国贸商城开始营业，4个月后，赛特购物中心开张。严格意义上说，现在的赛特已经算不上所谓的奢侈品消费场所，但它在北京率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式，并成为北京著名的以提供高档商品和服务为主的现代化购物场所。应该说，赛特的意义，在于它迈出了北京商业从无到有的第一步，加快了人们商业意识的觉醒。推荐理由：赛特购物中心开业之初，其货架上的价格，着实令1992年的北京人大吃一惊：英国劳力士手表15.5万元，德国产万宝龙水笔每支售价7900元，广东潮州产的抽纱刺绣台布100万元整！这在十几年后的今天，也许不算什么，但在当年，不少消费者光临赛特的原动力之一就是看看天文数字背后的东西是个啥模样。可改变的还不止这些数字，在赛特之前，北京人甚至中国人，哪里享受过购物环境、微笑服务。但十几年后，上述诸多服务内容早已见诸京城的各大商场。十几年间，随着那些装修豪华的高档商场相继问世，赛特的垄断地位早已被打破。赛特的北门在申奥成功后已被改造得面目一新，但今天的赛特已经渐渐淡出了“奢侈品消费”的视线。面临着国际零售业巨头的大兵压境，北京的零售业经营者和舆论关注最多的恐怕是跑马圈地，价格早已不再是争论的焦点。新光天地：汇聚全球知名品牌的豪华阵容商业价值：在新光开业之前，国贸在北京的地位似乎不可触动。随着新光的出现，则带给人们新的冲击，昔日的神话被打破了。目前，华贸中心已成为CBD继国贸后，又一汇集国际品牌和国际跨国公司的区域。推荐理由：新光天地购物广场是由台湾零售业巨头新光三越百货与北京华联集团共同投资7.5亿元在CBD商圈建起的顶级购物广场，阵容之豪华，90个国际顶级品牌、938个全球知名品牌。包括10家顶级品牌旗舰店，24家首次在中国开设专柜的知名品牌店，42家国际名品新概念店，53家北京首次开设专柜的品牌店。新光天地总面积17.3万平方米。PRADA、CHANEL、GUCCI、S.FREEAGAMO、HUGOBOSS、COACH等均在新光天地设置旗舰店，这些旗舰店将首次同时做到货品“零时差”，每一季新品与其在巴黎店或纽约店中展示的毫无二致。美美百货：首个“变脸”的奢侈商业商业价值：提起西单商业街，大多数消费者都有这样的同感这里没有一家环境优雅、服务一流的高档商场，人们逛西单似乎就是为了在人潮拥挤中用便宜的价格淘时髦商品。2006年6以前，Gucci、SalvatoreFerragamo、JCVersace等国际一线品牌大多落户国贸、王府饭店、燕莎等东部商业，这一“垄断”格局直到位于西单首都时代广场的美美百货开业才被打破。推荐理由：美美百货是西单商圈第一家高档精品店。尽管美美百货面积只有2.5万平米，在西单商圈中体量最小，但引进的品牌却很过硬。1层及2层主要经营国际一线品牌的时装，还有鞋、包及手表等配饰。店里可以看到的品牌有Gucci、Salvatore Ferragamo、Hugo Boss、Versace、Cerruti 1881、Canali、Paul&Shark、Trussardi、Diesel、Sping Field等。国内的高端百货重品牌、轻服务的现象可从很多奢侈品商场的营销状况得到佐证。有着“贵族百货”之称的美美百货店，两年前开业时表示，通过引进大量国际一线品牌，将把延伸个性化服务的VIP贵宾服务做为一大特色。燕莎友谊商城：以天价商品扬名商业价值：1992年，燕莎商城在一片麦田中落成，充满货架的天价商品迅速在富人圈中打开名声，至今众所周知的燕莎商圈也因之形成。在很多人眼中，北京燕莎友谊商城本身就如同一件奢侈品，以至于在大众消费者中还流行一种说法：“想了解世界富豪的生活，就去燕莎商城看看。”推荐理由：北京燕莎友谊商城于1993年实行合资，是国务院批准的、国内第一家开业的中外合资零售商业企业。也正因此，它的活力比当时很多国营的百货商店强得多。燕莎商城本店建筑面积4万平方米，营业面积2.2万平方米，与四周著名的凯宾斯基、昆仑、长城等五星级酒店共同组成了京东地区的高消费商业圈。在占据燕莎商城30%份额的进口商品中，国际品牌也比比皆是，法国的化妆品、瑞士的手表、日本的家居用品、美国的办公系列。已有10大奢华品牌进驻了燕莎，分别是Cartier、Ermenegildo Zegna、WMF、Giaenchy、Lancel、Canali、Pal Zileri、Montegiappa、Trussardi Jeans等。并经营着10万种、40万个花色规格的优质商品，几乎国内所有驰名商标的精品都在燕莎占有一席之地。燕莎始终以一个高级百货店的业态出现，近几年来，随着经营策略的调整，越来越多的国际奢侈品品牌进入燕莎商城。只不过在奢侈品商业遍地开花的今天，现在的燕莎，名头早已盖过商场本身了。2008京城购物中心大趋势 奢侈品市场将迅猛增2008年北京购物中心市场将何去何从？多个购物中心在诞生之初就面临着诸多不利竞争因素，开发商如何迎接不断增加的奢侈品市场？为此，楼市记者采访了相关专家，对2008年京城购物中心市场可能出现的变化进行梳理与总结。409.77万平方米，这是北京40大购物中心的总体商业面积。根据楼市市场研究部对北京市场购物中心数量的统计来看，自2007年下半年以后，北京40大购物中心的入市将带来高达409.77万平方米的商业体量，但其中约70%的商业项目并未在去年投入市场。显然，作为零售业发展的高级阶段，购物中心将是未来北京商业的主导力量和主流经营模式。这从当下开发商普遍选择以购物中心模式运作便可见一斑。实际上，2007年北京已进入了有史以来最为集中的商铺开业高峰期。据资料显示，预计去年开业的商铺面积累计高达约410万平方米，其中以购物中心模式运作的商铺为280万平方米。“一年之内北京涌入的购物中心数量已超出了市场的吸纳能力。由于很多购物中心在建筑设计、招商以及对零售业态的把握等方面都不够成熟，未来北京大多购物中心势必面临很大生存压力，许多隐藏在商业项目背后的矛盾将集中爆发。”汇博行董事总经理潘好龙如是说道。2008年北京购物中心市场将何去何从？多个购物中心在诞生之初就面临着诸多不利竞争因素，开发商如何迎接不断增加的奢侈品市场？为此，楼市记者采访了相关专家，对2008年购物中心市场可能出现的变化进行梳理与总结。区域型购物中心或成主流2007年北京购物中心大多开业在成熟的商业区域内，而随着城市核心区可供开发土地的减少，未来服务于广大人群日常生活的区域型购物中心，甚至包括社区和邻里购物中心或许将成为购物中心的主流和发展方向。对于区域型购物中心，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利给出了如下解释：“商业项目的目标消费群锁定在一定范围内，并根据区域内的消费环境和特点打造的购物中心，旨在成为区域范围内的商业龙头。”从世界范围来看，区域型购物中心发展的模式已相当成熟，不但成为人们日常生活不可缺少的一部分，而且还是基金投资收购的首选对象。从其消费特性来看，郭增利认为区域型购物中心有以下优势：首先，能更好地满足人们便利性的消费需求，一般情况下消费者会选择离家比较近的商场，而市中心的商场虽然也会去，但是次数比较少。通常情况下是有大规模打折的情况下才会去。其次，区域型购物中心往往人比较少，但是其常用商品品牌却比较多，且停车大多是免费的。这对人们有很强的吸引力。从开发商角度来看，不少定位为高档次的购物中心在激烈竞争中存在着商铺空置、人流稀少的现象。而从图表中的40大购物中心所分布区域来看，位于王府井区域内的项目达到7个，总体商业面积达50万平方米。未来，王府井将形成非常明显的商业集中供应态势。如何在激烈竞争中取得优势，立足区域型购物中心或许成为开发商成功转型的正确方向。奢侈品市场迅猛增长近几年，北京许多购物中心在商业定位上偏重于高档次，而在引进商家品牌时则趋于向高端奢侈品牌倾斜，甚至有些已建成的商业项目不惜花费高额代价来清除原有低档次品牌，来为高端奢侈品让路。“包括东方广场、百盛购物中心、美美百货等都会定期对部分商家进行淘汰。据说当初百盛复兴门店为引进卡地亚这一品牌，投入了1000多万元进行装修改造。而东方广场每年对商家的淘汰，也是为高端品牌进驻提供机会。”潘好龙说道。几年前，北京仅有赛特、燕莎友谊商城、国贸等高档商场。而随着今年新光天地、金融街购物中心、西单大悦城等项目入市，北京奢侈品市场已获得成倍增长。据悉，新光天地是由北京华联和台湾零售业老大新光三越百货共同投资并经营的奢华购物中心。在商家品牌上，新光天地吸引了99个国际顶级品牌、938个全球知名品牌的进驻，其中包括10家奢侈品品牌旗舰店。“Louis Vuitton在距离不到1公里的国贸商城有亚洲最大的旗舰店，因而并未在新光天地开设店铺。除次之外，新光天地在业态上已深深烙上了奢华的印记。据说其经营的商品和巴黎香榭里舍大街、米兰埃马努尔世长廊专卖店经营的内容毫无二致。” 潘好龙表示。而规模达到8.9万平方米的金融街购物中心在开业之初便吸引了300多家国际知名品牌，其中亚洲首席品牌买手Lane Crawford（连卡佛）作为主力店进驻。对于北京奢侈品聚集地，潘好龙有着自己的看法：“其实，在新光天地和金融街购物中心没有开业之前，最奢华的购物场所是处在王府井大街闹市附近而又偏安一隅的王府饭店的精品廊。虽然经营面积不大，但经营的品牌绝对都是奢侈品和国际一线品牌。”以图表中40个购物中心所处位置来看，绝大部分位于发展成熟的区域。可以预见，随着购物中心的不断入市，将吸引更多的国外奢侈品牌来到北京，北京奢侈品市场将不断扩大。大体量趋势明显 从图表中统计的数据可以看出，40个购物中心总体商业面积达到409.77万平方米，平均单个购物中心的面积达10万平米。显然，商业项目大型化的趋势将难以避免。除此之外，潘好龙认为北京的购物中心正逐步向纵深方向发展，主要体现出以下几个特点： 首先，购物中心的形态更加丰富，不仅有高档的购物中心也有中低档适合社区消费特点的购物中心；不仅有开在商业区的、也有商务区的，更有适合城市郊区化发展的社区型购物中心。例如华贸中心新光天地、金融街的四季购物中心分别开在了CBD和金融街高消费和商务发达区域；西单大悦城是开在了北京最繁华的商业区也是百货店最密集的商圈；望京购物中心、华联回龙观购物中心、北店时代广场是典型的社区型购物中心。其次，购物中心已逐渐从开发商推动型向商家推动型过渡。金源MALL属于典型的开发商推动型购物中心，表现为开发商在商业业态规划上，仅简单设立几个主力店，忽视了商家之间整体的布局设计。而在2007年新开业的购物中心中，不论是新光天地、望京嘉茂购物中心还是调整后的银座MALL、新东安广场在操作手法上则相对成熟。再者，实力财团的介入避免了购物中心大面积出现销售再返租的自杀式商业模式。2007年，来自海外和国内的实力财团频频介入购物中心开发和运营的事件层出不穷。包括中粮集团在和爱尔兰基金竞标西单MALL中胜出，并收购了朝阳北路正在开发的购物中心；新加坡嘉德置地集团旗下已经有望京嘉茂购物中心、东直门和西直门三家并陆续开业；香港太古收购了新三里屯；SOHO收购了三里屯原来巴黎城项目这些大财团的介入将使得北京购物中心的发展日益成熟。看好地价涨势 北京百货商场地铁沿线扎堆开北京地铁线路不断延伸带来新的商业机会，商场扎堆在地铁站布局成为百货业新的趋势。记者昨日了解到，太平洋百货在京的第二家百货店选址地铁五棵松站，目前开始招商。至此，北京地铁沿线两年内新增10多家大型商场。业内专家表示，地铁路线对商业的促进是把各区域商业中心串联起来，一些商场抢占地铁布局更多是出于地价考虑。北京商场扎堆地铁北京西单太平洋百货有限公司副总经理舒先逾向记者透露，太平洋第二店位于五棵松地铁站，目前正在与物业方面进行商谈。据了解，太平洋五棵松店属于五棵松文化体育中心的商业部分，定位于中高档百货商场，目前正处于筹备招商阶段，该店计划在奥运前开业。对于该店的具体信息，舒先逾称，由于还未与物业方面完全谈妥，还不方便透露更多信息。进京7年的太平洋百货为了赶上奥运商机，终于谋求在北京市场进行扩张，目前，其在北京只拥有1家百货店，即2001年开出的盈科店。近两年，地铁站兴建商场逐渐成为一种趋势。嘉茂西直门购物中心、枫蓝国际购物中心位于地铁西直门站，新世界彩旋店、新光天地位于地铁大望路站，翠微百货龙德店位于立水桥站等。还有新街口的天美时尚名店，其瞄准的是将开通的4号线商机。今年还将出现新一轮的地铁开业潮，新街口的万特购物中心、星街坊购物中心，崇文门的国瑞城购物中心，大钟寺国际商城，王府井银泰百货等商场都将在今年开业。据了解，随着10号线一期、机场地铁线的建成，今年北京地铁路线将达200公里。地上商场寻消费流位于西直门地铁站的嘉茂购物中心相关负责人告诉记者，西直门的大量人流是商场最为看重的因素。这也是众多商场选择地铁站落户的一致看法，地铁位置是众多将开业商场招商的招牌口号。实际上，地铁的大量客流并未给商场带来高消费流，西直门嘉茂购物中心因有效消费不足，甚至被媒体曝出商户退租的现象。“一些商场扎堆于地铁站旁，更多是从地价方面考虑。”中国人民大学商学院教授黄国雄表示。记者了解到，将开业的国瑞城购物中心、大钟寺国际商城等地铁商场都只是大型商业项目的一部分，一半以上的商业面积用于写字楼，而且大部分商场都是地产开发商建设的。“地铁客流包括各种各样的潜在消费者，由于许多商家在业态、品牌方面与目标消费群体并未紧密结合，客流未能转化为消费流”，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利告诉记者，“北京的地铁都是一些大跨度的线路，地铁的作用是把各商圈连接起来，组成一个商业链条”。黄国雄也持有相同观点：“大型百货区域化的趋势下，跨区域的消费流动逐渐减少，北京地铁的发展加强了各商业中心流通。”他表示，不应把地铁作为确立商业中心的主要依据，应该先有商业再发展地铁。地下商业有待开发地铁上面上演开业潮，地铁站里商业却冷清如故。郭增利表示，这主要是因为先前有关部门忽略了对地铁商业的规划。据了解，地铁里商业运营主要面临着法规政策的限制，2004年6月实施的北京市城市轨道交通安全运营管理办法，规定城市轨道交通车站站台、站厅、疏散通道内禁止设置商业摊点。今年1月，北京市基础设施投资有限公司总经理王灏透露，地铁9号线和亦庄线上有5个车站，将作为北京地铁商业化运营的试点。黄国雄表示，对于地铁商业，应该充分开发利用地下空间，可以建设一些快速消费品的商铺，如便利店、书店等。奥特莱斯经营难度加大 名牌折扣渐失魅力未来，小规模奥特莱斯将遭到淘汰，纯服装类奥特莱斯也难以生存；强化娱乐等配套设施的广泛引进，包括影城、娱乐、餐饮，使奥特莱斯从吸引远方消费转变成为在特定区域内的一种新型购物中心形式。 进入中国不到6年，奥特莱斯（Outlets）在国内逐渐形成了一股热潮，而与此同时，诸如业态异化、品牌资源缺乏等相关问题也迅速暴露出来。如何对奥特莱斯这种舶来品进行本土化创新已经成为业内不得不直面的议题。经营难度加大时光退回到2002年12月，时任北京燕莎友谊商城总经理的万文英把奥特莱斯这一盛行欧美的业态成功引入中国，北京燕莎奥特莱斯正式开业。万文英从此也多了一个称谓：中国奥特莱斯第一人。奥特莱斯100年前起源于美国，是英文Outlets的中文直译，原意为“出口、出路”，在零售业中专指由销售过季、下架、断码名牌商品的店家所组成的直销购物中心。目前在美国，大约分布着400多家奥特莱斯，欧洲有100多家。按照万文英的观点，奥特莱斯吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正；难以想像的低价一般以低至16折的价格销售；方便舒适的氛围远离市区，交通方便。如果用一句话概括，奥特莱斯就是顾客享受“淘金”乐趣的好地方。上海购物中心协会研发中心主任俞稚玉认为，从国外进入奥特莱斯的消费者结构来看，主要是中产阶级，这个阶层的消费者往往富有攀比心理，向往更高的生活方式和生活质量，但是又未摆脱对价格敏感的消费习惯。“奥特莱斯最能迎合这种消费心理。中国的中产阶层尚不成熟，从比例上讲大大低于西方发达国家，但是从绝对数量上来讲绝对是内需的一支不可小觑的力量，而且在市场上对品牌的盲目追求似乎显得更加狂热。”俞稚玉说。据悉，北京燕莎奥特莱斯开业第一年的市场销售额近3亿元，而开业当天的销售额就达206.6万元。也正是由于中国消费者对品牌的热情追求，万文英断言奥特莱斯将是中国具有生命力的零售业态，中国需要更多的奥特莱斯。事实上，短短的不到6年时间中，奥特莱斯在国内掀起了一股快速发展的浪潮，而且一些二三线城市已经出现了奥特莱斯，并呈现出了增长的态势。据统计，国内目前以奥特莱斯为旗号的商家已有近200家，其中不乏成功的案例，像北京燕莎奥特莱斯、上海（青浦）奥特莱斯等，但国内的奥特莱斯许多都名不副实。俞稚玉直言不讳地指出：“奥特莱斯经营的核心竞争力主要通过将商品的供应链压缩到最短，将经营成本压缩到最低，为顾客提供价廉质优的品牌商品。国内这方面比较弱，目前大量充斥市场的是变异的奥特莱斯。”在国内由于货源无法保障，一些奥特莱斯出售的商品存在贴标、换标的现象；有些在前期出售真名牌，然后渐渐过渡到出售假名牌。除了供应链上的缺陷，市场竞争的加剧也是奥特莱斯面临的一大挑战。目前在市场中可以买到名牌折扣商品的不是奥特莱斯一家。有折扣店、折扣百货，还有无店铺销售，如：邮购、电子商务等，他们以各种方式降低成本，以低于市场的价格销售品牌商品，而且还有各自的特点和优势。尤其在中国，价格比拼已成为商家竞争的主要武器，加上不规范的假货市场，零售利润空间受到挤压，有的已在生命线上挣扎。从广义上讲，目前中国整个零售市场是个折扣市场，这对奥特莱斯是个不小的挑战。正因如此，近几年奥特莱斯经营的难度越来越大。奥特莱斯+购物中心那么，中国奥特莱斯持续发展的道路在哪里？春节前夕，“中国奥特莱斯创新发展论坛暨南京金狐城品牌直销中心项目推介会”在南京举行，国内著名的奥特莱斯专家及商界的精英围绕这一问题展开了讨论。会上，南京金狐城品牌直销中心“奥特莱斯+购物中心”奥莱摩尔（Outlets Mall）的新型模式为中国奥特莱斯发展提供了创新标本。据悉，将于今年年内开业的金狐城是位于南京河西CBD区域的中泰国际广场的商业部分，总面积约7万平方米。与会专家认为，随着现代商业的发展及城市化进程的加快，这种大型的集购物与休闲于一体的奥特莱斯备受推崇，它一方面满足了消费者对国际名品的需求；另一方面，丰富了“体验经济”内容，把购物作为休闲的一种方式，避免了市区大型超市、百货店购物拥挤，浪费时间等不愉快的感受。它是未来商业发展的一种趋势。作为中泰国际广场的开发商，江苏中豪威尔商业管理有限公司总经理吴正波表示，Outlets Mall是名品折扣店与购物中心的有机融合，一方面它作为奥特莱斯业态的一种发展，其供货商从单一的商品工厂发展为集商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商及大型百货店共同参与的供货渠道；其服务功能更加完善，从品牌商品的平价卖场发展为休闲购物一体化的综合消费场所。另一方面，它作为Mall的升华，不但具有Mall大体量的特点，而且拓展了Mall的功能：名品直销餐饮美食文化娱乐商务休闲生态景观，融购、食、游、玩、乐于一体。“在保证折扣购物比例占到70%的同时，让餐饮、娱乐、休闲功能配套齐全。这是金狐城对奥特莱斯模式创新的突出体现。”吴正波表示。“未来，小规模奥特莱斯将遭到淘汰，纯服装类奥特莱斯也难以生存；强化娱乐等配套设施的广泛引进，包括影城、娱乐、餐饮，使奥特莱斯从吸引远方消费转变成为在特定区域内的一种新型购物中心形式将是奥特莱斯的发展趋势。”亚洲购物中心协会理事长、中国购物中心产业资讯中心主任郭增利肯定了金狐城Outlets Mall的创新思想。万文英表示，国外的奥特莱斯模式主要有群体专卖店式、商业街式、Mall式、主力店+专卖店式、大盒子卖场式、百货店式等。“中国的奥特莱斯模式应不拘一格，因地制宜。南京是发展奥特莱斯的理想城市，奥特莱斯就应该做成金狐城这样名品折扣+休闲娱乐场所的模式。”观察新模式的带动作用众所周知，北京燕莎奥特莱斯、上海（青浦）奥特莱斯在消费者心目中享有美誉，并形成对周边地区的辐射功能。以上海青浦的“奥特莱斯”为例，它每天能为当地增加1万人次的外来客流。而金狐城作为河西乃至南京第一家超大规模的名品直销购物中心，作为创新型的奥特莱斯，前景亦堪乐观。据估计，南京名牌消费一族约有近百万人，这些消费者目前还达不到名牌正价的消费档次，因此不少人纷纷赴境外、省外采购名牌折扣商品。金狐城的出现填补了南京国际品牌折扣消费的空白。记者了解到，本次论坛上，华伦天奴（Valention）、登喜路（Dunhill）、普拉达（PRADA）、高田贤三（Kenzo）、浪凡（Lanvin）、都彭（Dupont）、奔驰、拉尔夫劳伦（PoloRalphLauren）、耐克（Nike）、阿迪达斯（Adidass）十多个国际一线的服饰品牌表示愿意入驻金狐城并正式签约。除服装外，大型的餐饮品牌、休闲健身项目，如民国大公馆、英伦美食、上海明唐精菜馆、星皇台球聚乐部、江苏省新华书店、北京同仁堂大药房以及湖北省电影发行放映总公司所属的银兴院线等都将与金狐城签定合作协议。南京市建邺区区委常委、副区长汤倩一表示，在南京河西打造500余家国内外知名品牌荟萃而成的Outlets Mall，定将对南京河西新城人气的凝聚、商气的形成以及对南京商业的全面协调发展将起到巨大的推动作用。事实上，从商业角度而言，最有号召力的形式就是购物中心。根据国际购物中心协会的定义，购物中心的四大形式分为了区域型购物中心、社区或邻里型的购物中心、大卖场型购物中心和工厂直销型的购物中心。很显然，河西CBD的风向标作用这一次又将在全新零售业态的落户中得以充分发挥，并将在零售商业形成繁荣态势之初率先实现突破。当然，开发经营管理奥特莱斯应具备一些基本的专业能力。俞稚玉认为，除了策划、招商能力外，还应具备辐射能力、 融资能力、提升能力等。北京活力东方奥特莱斯：拉动京东新商机最近，业界传来一条消息，北京东方基业投资（集团）有限公司借奥运商机，与纺织、服装、体育用品的专业机构合作，正在北京东四环区域建设独具特色的大型品牌折扣商城活力东方奥特莱斯购物广场，进而打造由品牌服装销售带动时尚消费的新商圈。据了解，活力东方奥特莱斯购物广场已定于今年北京奥运会开幕前开业，届时将以“黑马”的姿态在北京商业圈中异军突起，给京城消费者尤其是京东人群提供时尚消费新选择。随着我国服装行业的发展服装销售的渠道和模式也在不断地发生变革和创新，奥特莱斯模式（Outlets）就是近年来在我国出现的新鲜事物之一，有着其特有的魅力和优势。因此活力东方奥特莱斯购物广场的运作，受到了广泛关注。拉动京东新商机活力东方奥特莱斯购物广场位于北京朝阳区姚家园路，由北京东方基业投资（集团）有限公司投资打造，该公司是一家综合性大型投资集团，涉足能源、地产、汽车交易、矿产、商业等业务领域。据东方基业投资集团董事长王晓京先生介绍，东方基业拥有20年的商业房地产项目开发经验，活力东方奥特莱斯购物广场经过了长达一年时间的认真调查论证，将打造成以经营品牌服装折扣为主的时尚广场。大厦现在面积68000平方米，等到项目二期的酒店和其他商业配套设施完全建成后，将在北京东部形成一个接近40万平米的大型商业街。届时，活力东方奥特莱斯购物广场将是北京规模大、档次高、专业品牌集中的，以品牌服装、体育用品、户外休闲、轻工产品、鞋箱包等为主题的折扣购物中心。活力东方地处北京东四环区域，这片区域近几年新建的中高档小区超过65个，如星河湾、逸翠园、罗马嘉园、国美第一城等社区，其销售均价在1.5万元/平米以上，但在这样一个新兴的、具有极强购买力的人口聚集区，周边并没有一个大型商场，这是一个商业地产的空白区域。王晓京认为，奥特莱斯吸引顾客的法宝：知名品牌，令人惊喜的低价，轻松的购物氛围。奥特莱斯的目标消费群体是有较高收入，名牌认知度高，品牌意识强的消费者。活力东方奥特莱斯购物广场恰恰地处这样的消费者聚集的地段。而且，随着2008年的到来，全球瞩目的北京奥运会离我们越来越近，奥运经济所引发的消费热潮将影响北京的商业环境，由此东北四环一带的商业地产开发将面临绝好的机会。兼具软硬件优势通过走访调查，记者了解到活力东方奥特莱斯购物广场在软硬件方面都具备很大的优势。这对于该项目在今后的发展将提供较好的便利条件。软件方面，这次东方基业集团跟纺织、服装、体育领域的专业机构全面合作，请来富有经验的相关行业专业策划团队做奥特莱斯模式的策划，共同打造一个时尚领域商业运作的新样本，对投资商来说，既可以通过专业人员的帮助以更好规避风险，也可以加强与国内外著名品牌商、经销商、代理商的沟通和联系，一举两得。硬件方面，各项商业配套设施齐全完善，拥有银行、电子商务、仓储、物流、休闲、娱乐、餐饮方面的配套，还有着1000多个车位的特大型停车场，这是北京商场最大的停车场之一。在完善服务方面的同时，更为消费者提供便捷、舒适的购物环境。活力东方奥特莱斯购物广场独具特色，由一家法国著名设计公司设计，建筑以通透、简约、时尚的全钢架结构完成购物空间主体，室内空间宽敞；也是国内唯一斜坡道螺旋式单体商业建筑，大楼共四层，由环形坡道把各层连接起来，消费者在闲逛购物的时候，就不知不觉从一楼走到三楼，这种别致的设计不但去除楼层之间的距离感，还大大提升了楼上的商业价值，设计思路在国内非常罕见。商场的装修设计由中国建筑设计院担纲，从整体的布局到商店镂空的户型都进行了巧妙的规划，非常适合时尚动感的品牌入驻其中。商圈培育的举措据了解，投资商东方基业集团公司对活力东方商圈培育的措施和想法很多，首先是从全局来考虑整体发展，不仅仅是奥特莱斯品牌折扣的概念。现在，周边的几十个4S店对项目的推广就有很大的促进作用。未来，这里将建成一个以奥特莱斯业态为龙头的综合性大型商业街区，除了经营奥特莱斯购物广场、汽车城外，还有高档酒店、写字楼、餐饮娱乐一条街等将陆续推出，形成北京地标性建筑以及一个新型的商业点，对拉动朝阳区的经济将起到很好的提升作用。王晓京表示，在项目的推广中，将加大媒体传播和地面活动的推广，还将在商场开业前后，创新采用一些别致的方式吸引消费客源，比如通过与中青旅、国旅等机构的合作，让喜好购物的旅游者在活力东方能找到心仪的品牌折扣商品。目前，项目的招商工作已经全面展开，由于项目本身具有独特、难以复制的特点，活力东方奥特莱斯购物广场引发了众多商家的关注，对这块极具发展潜力的商业消费空白地带产生浓