尚品商业计划书

上源上源尚品居家大卖场尚品居家大卖场 商 业 计 划 书保 密 承 诺 本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺： 妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。收到商业计划书日期2 0 1 1项目编号项目经理项目名称上源尚品居家大卖场项目单位吉林省上源房地产开发有限公司（盖章）地 址吉林省长春市东南湖大路电 话0431-8传 真0431-8电子邮件联 系 人宫 发吉林省上源房地产开发有限公司 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan2执执 行行 总总 结结 1、概、概 述述:吉林上源房地产开发有限公司成立于 2010 年 11 月 5 日，注册资金 2000 万元，现有管理人员 15 人，专业技术人员 26 人，员工136 人。吉林上源房地产有限公司前身是长春金麦伦房地产开发有限公司，几年来金麦伦房地产开发有限公司在董事长宫发的带领下，成功开发了运作了十堰市“车城家园”占地 18 万平方米、建筑面积36 万平方米；开发运作了长沙市湘江雅园住宅小区占地 10.8 万平米、建筑面积 26 万平米；及成功开发运作了山东省海阳市碧海金滩住宅小区等优质工程项目。 2、项目定位、项目定位:“上源尚品居家大卖场”是一个信息化大型商业物流卖场。是现代化的商业物资流、信息流、资金流、物流配送，商业配套、服务配套、生活配套为一体的商业综合体。该项目建成后将成为长东北的最先进的做具规模的多功能的商业综合体，将辐射该地区周边及周边地区，该项目将引进全国知名品牌和 500 强企业入住，达到强强联合，实现强势崛起，带动行业、带动周边。 3、项目优势：、项目优势：产品采用江苏农大食品工程学院研制的加工方法和技术，原料配方新颖独特，加工工艺先进，味道鲜美并具有保健功能，适合男 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan3女老少各类人群消费，在当今和未来多种熟肉制品市场上颇具竞争力。 4、行业分析、行业分析在全国兔肉熟制品加工企业大多属于小作坊式的加工，技术水准和加工工艺相对落后，卫生条件很难保证。具备加工规模和工艺先进的企业为数不多，且在山东、江苏、四川、重庆等地区，东北地区基本没有规模较大的兔肉制品企业，所以我公司的产品在全国市场上独具竞争优势。 5、市场情况：、市场情况：全国年产兔肉 40 万吨左右，出口确只有 3 万吨，从国内销售市场看，基本产销持平，略有求大于供。随着人们的食品结构的改变，兔肉的消费量逐年增加，兔肉产品加工前景广阔。 6、组织结构：、组织结构：总经理、运营副经理、工程副经理，下设：财务部、前期规划部、营销部、物业管理部、办公室等部门。 7、运营管理：、运营管理：全日制白班生产，日加工能力为 30004000 公斤，加工的原料兔来自公司所属的养殖户，加工设备半自动化，确保每道工序按质量标准生产，做到节能、减排、环保、节约控制产品成本。 8、投资与财务、投资与财务总投资：1.78 亿元。（1）设备投资：屠宰流水线 700 万元、冷库 200 万元、熟肉制品加工设备 300 万元、购买原料兔流动资金 600 万元、冷藏车辆150 万元。合计：1950 万元。（2）在 2 个贫困村建设两个牧业小区需资金合计：2185 万元。小区建设费 1655 万元，种兔投资 350 万元（包括其它村屯贫困户100 户 7500 只，可不进入小区） ，笼具 180 万元， （3）饲料厂： 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan4（4）财务：未来三年销售收入 1.08 亿元，利润 1800 万元。目目 录录执执 行行 总总 结结 .错误！未定义书签。目目 录录 .错误！未定义书签。第一部分：第一部分： 产业产业背背景景 .错误！未定义书签。第二部分：公司基本情况第二部分：公司基本情况.5第三部分第三部分 公司管理公司管理层层 .错误！未定义书签。第四部分第四部分 产产品品/技技术术 .错误！未定义书签。第五部分第五部分 行行业业及市及市场场情况情况 .错误！未定义书签。第六部分第六部分 市市场营销场营销 .错误！未定义书签。第七部分第七部分 养殖养殖生生产产.错误！未定义书签。第八部分：第八部分：员员工管理工管理 .错误！未定义书签。第九部分第九部分 投投资资与与财务财务 .错误！未定义书签。第十部分第十部分 风险风险控制控制 .错误！未定义书签。第十一部分第十一部分 项项目目实实施施进进度度 .错误！未定义书签。 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan5第一部分：第一部分： 项目背景项目背景（一）（一） 长春市房地产发展情况长春市房地产发展情况近几年长春房地产市场基本保持平稳有序的发展态势，供求基本平衡，销售价格平稳，房地产投资量增长。1、市场供应有所增长： 2010 年 16 月份，长春市城镇固定资产投资完成总量占全年的约 68.5%，是近六年最高的一个年份。今年开工建设的项目较多，总投资在亿元以上的项目大幅度增加，尽管大部分项目分期开发，但供应总量的增加已是不争的事实。特别是之前供应量较少的绿园区今年也有较多的纯住宅项目上市，使居民购房选择面更广。竞争加剧的同时也活跃了市场。2、市场需求稳定增长： 村民回迁改善居住环境仅是一小部分，市民改善居住条件购房，就近入户购房，新婚购房是购房的主力。从市公安局，民政局统计的数据可以看出购房的家庭每年都在递增。 近年来人均可支配收入逐年增加，社会购买力水平不断提高，购房已成为家庭的主要消费。城市居民人均可支配收入由 1999年的 5110 元增长到 2010 年上半年的 9800 元。随着城市化进程稳步的加快，长春市城市人口按每年 1.5%的速度增长，增加了 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan6对房地产产品的需求。3、期房销售活跃： 据长春市发改委，统计局数据显示证明 16 月份房地产投资比去年增长 25%，期房销售面积猛增到历史最好水平。期房销售活跃预示长春房地产有热销的趋势。 从 2010 年上半年上市项目价格的普遍攀升和火热的排号现象来看，长春房地产市场经过匀速发展期，进入了加速增长期。供不应求市场造就了一个又一个神话，也是开发商进入了盲目扩张和快速发展的误区。作为上源房地产开发有限公司的成立，应从市场出发，基于市场，尊重市场，保持头脑清醒，立足本局制定切实可行的战略计划，具备高瞻远瞩的发展观，从理念上，文化上，专业上，不断提高自己的专业素质。做百姓满意的事，政府支持的事，社会拥护的事。抓住这个难得的市场机遇，达成快速发展的高目标。第二部分：公司基本情况第二部分：公司基本情况吉林上源房地产开发有限公司成立于 2010 年 11 月 5日，注册资金 2000 万元，现有管理人员 15 人，专业技术人员 26 人，员工 136 人。吉林上源房地产有限公司前身是长春金麦伦房地产开发有限公司，几年来金麦伦房地产开发有限公司在董事长宫发的带领下，成功开发了运作了十堰市“车城家园”占地 18 万平方米、建筑面积 36 万平方米；开发运作了长沙市湘江雅园住宅小区占地 10.8 万平米、建筑面积 26 万 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan7平米；及成功开发运作了山东省海阳市碧海金滩住宅小区等优质工程项目。2010 年初公司在长春市绿园区开发新的项目“上源.四季华城”项目，该项目已经完成了前期的可研论证和规划。2.目前公司内部部门设置情况目前公司内部部门设置情况： 经营副总经营副总企划部企划部前期部前期部工程副总工程副总销售部销售部财务部财务部工程部工程部物业管物业管理部理部办公室办公室董董 事事 长长总总 经经 理理3.企业法定代表：企业法定代表：宫 发，1958 年 2 月 6 日出生。大学本科毕业，工商管理（MBA）学硕士，房地产策划师职称。现任吉林上源房地产开发有限公司董事长。1958-1988 年 哈尔滨科技咨询公司 党委书记1988-1995 年 湖北省宝泉实业公司 总经理1995-1998 年 湖北金麦伦房地产销售公司 总经理1998-2010 年 长春金麦伦房地产开发公司 董事长 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan82010-现在 吉林上源房地产开发有限公司 董事长19951998 年成立运作了十堰市“车城家园”占地 18 万平方米，建筑面积 36 万平方米，19982000 年成功开发运作了长沙市湘江雅园住宅小区占地 10.8 万平米、建筑面积 26 万平米。19992010 年 10 月成功开发运作了山东省海阳市碧海金滩住宅小区等优质工程项目。4.企业目前职工情况：企业目前职工情况：吉林上源房地产开发有限公司成立于 2010 年 11 月 5日，是专为开发“上源四季华城上源四季华城”而成立的新公司干净利索没有任何债权债务的问题。公司注册资金 2000 万元，现有高级管理人员 15 人，专业技术人员 26 人，员工 136 人。吉林上源房地产有限公司前身是长春金麦伦房地产开发有限公司，几年来金麦伦房地产开发有限公司在董事长宫发的带领下，成功开发了运作了十堰市“车城家园”占地 18 万平方米、建筑面积 36 万平方米；开发运作了长沙市湘江雅园住宅小区占地 10.8 万平米、建筑面积 26 万平米；及成功开发运作了山东省海阳市碧海金滩住宅小区等优质工程项目。新公司有实力、有能力、有精力完成好新项目的开发建设。5.公司近期及未来公司近期及未来 3-5 年要实现的目标：年要实现的目标： 本公司以扶贫开发为宗旨，以提高社会效益和经济效益为目的，以公司+基地+农户的经营模式。带动广大农民通过养兔共同走上致富之路，在未来 35 年内在榆树市及周边地区年出栏商品兔 200300 万只，确保年加工兔肉熟制品 2000 吨以上，实现年利润超 1000 万元。6.发展战略和要实现的目标：发展战略和要实现的目标： 初期： 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan9（12 年）销售种兔 2 万只，年回收商品兔 100 万只，加工熟肉制品 1000吨，实现利润 800 万元。 中期（35 年）销售种兔 6 万只，回收 300 万只，年加工熟肉制品 3000 吨，实现利润每年 2000 万元。 长期：（5-10 年）销售种兔 10 万只，回收 400 万只，年加工熟肉制品 4000 吨，实现利润每年 3000 万元第三部分第三部分 公司管理层公司管理层总经理总经理: :姓名: 于广新 性别:男 年龄: 51 籍贯: 吉林省长春市学位: 经济学硕士 所学专业: 企业管理 职称: 高级经济师毕业院校:东北师大 于广新，男，高级注册策划师、高级注册企业管理师、高经济师、会计师。1960 年生人，研究生，毕业于东北师大，经济管理专业。多年来致力于企业管理研究，多年来从事经济管理工作，对经济管理、营销策划，人力资源管理、企业品牌战略管理、企业管理应用软件的策划开发设计、大型企业集团管理有着丰富的经验。历任任长春创富集团股份公司副总经理，长春创富集团股份公司是集房地产开发、建筑施工、物业管理、路桥工程、道路建筑施工监理、建筑范本、新型建筑材料，绿化工程、花木生产、运输、网络公司为一体的大型企业集团。2000 年策划、参与了长春创富集团股份公司的改制、组建全程管理工作。制定企业经营方案、战略方案，远景规划，融资方案、企业文化、机构、制度、岗位、职责、管理流程等近年来重点研究资本运营、非资本运营。房地产开发，提高投资回报率，缩短投资回报期，房地产策划、大型企业集团经营策划，大型市场、商场的规划、策划和管理。品牌营销、网络营销、知识营销、的运用。1988 年1995 年度管理过的大型市场被平为“全国文明市场” 。曾参与过一些大型企业的经营管理策划。参与占地 21 万平，建筑面积 51 万平的“伊水名苑”小区的策划和开发管 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan10理。参与了占地面积 65 万东北亚中药产业园区的策划和规划、占地面积 20万，长白山国际商品中心的全程规划、策划，占地面积 30 万平方米的长春创富物流园区、汽配零部件园区、占地面积 60 万平方米的东北亚农场品物流园区的策划、规划、独立完成可研报告被评为吉林省优秀可研报告上报国家发改委。德国彼得堡啤酒，法国红酒、四川白酒在吉林销售的营销策划、招商。 上海、天津纳米产品在吉林的营销策划、招商,振兴兔业全程商务策划、执行。北方商场等大型市场型商场的管理。曾为省内的几家大型集团企业做过管理方案。在应用软件的策划设计方面有丰富的经验，参加过大型企业的管理软件的策划、设计。1998 年策划设计的“可视网络传输系统”应用软件，获长春市科技进步二等奖。 “工商税务一点通”获长春市科技进步三等奖。开发运营负责人开发运营负责人: :姓名: 李洪彬 性别: 男 年龄: 55 籍贯: 吉林省九台市学历学位: 大学所学 专业: 畜牧学 职称: 畜牧师 毕业院校: 农大 户口所在地: 吉林省九台市 联系电话: 13944146539主要经历和业绩： 曾在山东科华公司任技术副总,有丰富的良种繁育、饲养、疾病防治经验,潜心研究了多种饲料的配方,在提高出栏率有很多办法。市场营销负责人：市场营销负责人：姓名: 郭丽君 性别: 女 年龄: 43 籍贯: 辽宁省沈阳市学历: 大专 所学专业: 市场营销毕业院校: 吉林财贸学院 户口所在地: 吉林省榆树市 联系电话:13756455339主要经历和业绩：曾在农安春阳兔业养殖基地主管销售业绩突出,销售额 600 多万元.在南方的四川、广东、江浙 等很多城市建立了客户群。财务负责人：财务负责人： 姓名：李文光性别：女年龄： 46 籍贯：吉林省榆树市学历：大专 所学专业：财会毕业院校：吉林财贸学院 户口所在地：吉林省长春市主要经历和业绩： 榆树市环城乡平安村会计、村长、书记、农工商总公司总经 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan11理，对项目投资、可行性研究，项目管理有很丰富的经验，成功的为环城乡工业小区招商 3 个项目。第四部分第四部分 项目优势：项目优势：一、周边名企联动：宗地及周边 60 万平米土地已列入省、市重点开发规划项目，现已开始拆迁，打造一个具有产业特色的综合物流园区， “上源尚品居家大卖场”项目地处二道区的中轴线中心地带，两翼是宽城新区和高新北区，周边知名企业聚集，现有国内知名企业香江集团、中东集团的、红星美凯龙、保利集团、绿地集团、鲁辉国际、吴中集团，中冶集团等知名企业。长春市新楼盘现均价 7200 元/平米，现该地周边住宅销售价格为 6000 元/平米左右，楼价还有一定的上升空间，这些都将推动该地区商业价值的更快速提高及居住的浓厚氛围。二、区位优势明显：“上源尚品居家大卖场”项目坐落在长春二道经济开发区物流集中区的重心位置。（一）119 条道路联接大运输格局二道区已形成公、铁、空相联接的立体式“大运输”格局。公路网络四通八达，城区内干支道 119 条，是哈大高速、长吉高速、102 国道、长吉北线的出入口，是长春市向省内外城市辐射的核心区域。区内铁路线众多，除了庞大的长春东站铁路交通运输能力外，48 条铁路专用线与驻区各大企业相连接，可实现铁路“门对门”运输；空运方面，长春龙嘉国际机场的建设，将进一步提高长春空港的运输能力。东北新城距长春火车站 2 公里，距长春龙嘉国际机场 15 公里、距市中心 5公里，开发区内拥有吉林省唯一的国家级陆路口岸长春东站，具备“一关三检”能力，是东北地区 3 个铁路货运口岸之一，铁道部确定 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan12的大型集装箱办理站，全国 53 个集装箱接点站，通关货物最高年份已达 504 万吨，占全省进出口货物通关总量的三分之二，可以直接办理进出口物资通关、转关手续。（二）完善的基础设施二道区作为一个老工业区，在完善生活区域的同时，也保留了原本为工业区提供的实力雄厚的水、电、煤气等服务设施。区域内拥有大唐热电、东郊煤气厂、中日友好水厂。日供气能力 44 万立方米，日采暖供热能力 900 万平方米，供生产用蒸汽供热能力 120 吨/小时，日供水能力 24 万吨。此外，东北城区还有一个特别的投资优势吸引大量投资者前往。驻区国有大中型企业拥有大量的闲置厂房，场地及数量众多的大型仓储库，其中省市钢材库、土产库、文化物资库、交电库占地面积就达100 多万平方米，拥有巨大的仓储能力。同时，开发区周边地域具有很大的扩张潜力，是建设现代工业和大型物流园区的理想地域。（三）优良的人居生活配套经过多年建设，长春市二道区周边已有优良的现代人居生活配套。相邻范围内已有多家地产开发企业的人居项目建成。环伊通河畔有深圳万科集团、香港武夷、吉林亚泰集团开发的亲水住宅小区，香港德辉集团和山东鲁能集团联合在区内开发建设占地 100 万平方米的长春国际新城；区域家居装饰大型商业设施众多，餐饮服务发达；中外闻名的吉林大学附属医院、烧伤医院、疾病防治中心等专业医院可满足医疗需求；现代化的幼儿园、小学、中学和大学提供了当地最好的教育。三、区域带动很给力： 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan13 长春二道经济开发区物流集中区是长春市目前惟一具有先行发展第三方、第四方物流业，发挥腹地中心城市与边境窗口城市产业联动作用，加快沿边经济合作，从而带动全省、全市服务业转型升级的关键区域。二道区现有：全国最大单体君子兰花卉交易中心；全国最大轮胎交易中心；新浪乐居 | S* k6 i3 , H全省最大石材陶瓷集散中心；房产论全省最大生产资料交易中心；全省最大茶叶茶具交易中心；房产论坛,装修论坛,业主论坛$ Q3 C6 I 全省最大家居装潢装饰材料交易中心。凯利长春国际工业品交易中心是一个投资 100 亿元，规划 200万平方米的商业地产项目，这是浙商两大财团-浙江迪凯股份与维多利商业（集团）有限公司联袂投资兴建的 。二道区经过多年的发展，形成了浓郁的物流氛围，商业具备集群规模，非常有利于建立一个国际型大市场。随着长吉图一体化的不断深入，二道区的区位优势非常明显。 该区建有全省惟一陆路干港，距长春火车站 3 公里，距市中心人民广场 5 公里，距长春龙嘉国际机场 15 公里，是哈大高速、长吉高速、102 国道、长吉北线的出入口，是长春市向省内外城市辐射的核心区域。区内除配送中心、仓储中心、商服中心及大型停车场等专业设施建设，还包括全方位的配套功能体制建设。 “东北亚现代物流枢纽中心”，以公共化、信息化建设为主要手段，充分联合多方力量，积极打造优质的物流信息服务平台，加强供应链管理，有效实现商流、物流、资金流、信息流“四流合一”。.cn% q7 b0 d; h6 C 大市场 大配套 四大集群强力推进1、家居建材交易集群 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan14- a;目前形成了 有中东瑞家、金海马的家居建材交易中心、长春市香江金海马家居广场。现在发展家居建材业，优势最为突出的就是城市东部。首先，从交通上来看，它靠近龙嘉机场，临近城市铁路、主要公路干道，运输便捷；其次，家居建材领域已经形成规模，集中区内拥有香江金海马家居广场、中东瑞家家居广场、中东装饰材料市场及星宇木材市场等多处大型家居建材市场，扎堆效应明显；再次，集中了一批在国际上有影响力的家居建材品牌，在行业内取得了良好的声誉。红星美凯龙是继中东瑞家、香江金海马家居之后的又一龙头企业。目前，该区域内的家居建材正在朝着集约、集群方向发展，上海红星美凯龙的鼎力加盟将给整个市场带来新的机遇和活力。该集群的目标是建设成为东北三省乃至东北亚经济圈内家居建材商业旗舰，引领大东北家居建材发展潮流。随着众多品牌强势加入，该区域内家居市场的规模化、现代化程度将再次大幅提高，物流集中区将真正成为我省乃至整个东北地区的大型专业家居流通核心区域。2、生活、生产资料交易集群房, 年交易额达百亿，最大的生活、生产资料市场，由于交通便捷，长春东城一直是长春生产、生活资料市场集中的区域，同时，由于周边物流业发达，是长春市向北延伸和向省内、外周边城市地区辐射的出入口，因此在商贸物流、家居建材等多种业态竞相发展的同时，作为配套的生产资料企业组团入驻。 随着城市化进程，长春市内已有生活、生产资料市场将逐步向城市周边迁移。目前该区域内拥有包括东泰钢材、春达钢材、惠工生产资料、金大钢材等多家大型专业批发市场，形成了长春市最集中的钢材等生产资料批发交易中心。总占地面积 50余万平方米，年市场交易额可达到上百亿元。这里已有较为成型的钢材市场、机械加工和其他生产资料市场， 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan15辐射周边会带来一些新客户，在有规模的市场群体的拉升下，形成具有完整产业链的钢材物流仓储集散中心。按照城市规划，原有的长春市临河街生产资料交易市场需整体迁移至该地块，而该地块与已建成的香江金海马家居广场、中东瑞家、东泰钢材、星宇木材以及东北亚总部物流园区石陶中心等大市场遥相互应，将逐渐形成配套完善、功能齐全、交通便利的大型生产资料市场集群。为配套家居建材，该区域内与生活资料相关的产业也在酝酿中。位于原长春市胶合板厂地块，总占地面积约 50 万平方米，这是区域内开辟生活资料市场的新起点，此后还将引进与生活相关的轻纺、日用品等相关市场。3、石陶交易集群长春建材家居新地标“买石材去二道。 ”这句话已被越来越多的长春人所熟知。那里不仅品种齐全、质量上乘，价格也适中。这个地方就是位于二道经济开发区物流集中区内的东北亚石陶集散中心。东部石陶集散中心项目的知名度已经远播，项目人性化的一站式服务方式，以批发为主导的石材陶瓷商贸信息物流综合体。区域内物流业走向专业化、规模化和信息化起到了先导作用。在这个区域内，石材、陶瓷、建材进行大批量吞吐，这对企业来说是重大的发展契机，能降低成本、延伸产业链，并且人流、商流、信息流的汇集，将为入驻商户提供全方位配套服务。4、物流仓储集群长春东部新的经济增长极， “大口岸、大通关、大疏通、大辐射”这一连串与现代物流业紧密相关的词汇，已经成为二道经济开发区物流园区建设的一大特色。而依靠长春空港、长春内陆港、长春铁路、长春高速这四大“管道”，二道区在大力发展物流仓储集群的同时，正在构建 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan16长春东部新的经济增长极。 该区内有仓储资源面积达 40 余万平方米，这里也是历来长春市运输仓储设施最密集的地区。长江物流园区，占地面积 18.5 万平方米，仓储面积 11.5 万平方米，能够提供全方位、多层次的物流服务；热力仓储，占地面积 12 万平方米，现有库房 4.4 万平方米，年吞吐量可达40 万吨；长春市公路枢纽远达货运站，占地面积 7.6 万平方米，仓储设施面积 2.8 万平方米，年吞吐量可达到 25 万吨。该区域已经成为长春市的物流仓储集散中心。按照区域规划，东北亚现代物流枢纽中心将与开发区东部规划建设的 100 万平方米现代综合物流园形成一整套强大的物流功能体系，有效实现与长春空港、长春内陆港、长春铁路、长春高速等“空、海、铁、陆”四大交通主体的无缝对接。项目地块价值增长空间很大，开发前景广阔，经济效益可观。第五部分第五部分 行业及市场情况行业及市场情况1.小小兔兔子子 大大 产产业业 发展肉兔生产具有投资少、周期短、见效快的特点，是广大农村发展高效农业、高效畜牧业的优选项目之一。肉兔生产是我国传统的饲养业之一，有着悠久的历史和广阔的发展前景。尤其是近年来，我国的肉兔饲养业发展迅猛，是广大农村最易起步的高效饲养产业之一，是农民勤劳致富的好门路。 肉子是食草小动物，日粮以青粗饲料为主（原粮仅占 1/4 左右），它不与人争粮，不与粮争地，不像牛、羊需要大片草地供放牧，也不需要备足大量过冬的干草、秸杆和青贮料。养兔的生产特点是，对资源配置要求不高，在农村可以充分利用零星草地，干草和作物秸杆、蔬菜以及少量的粮食及加工副产品。肉兔属食草类的经济动物，饲料来源广泛，野草、野菜、树叶以及农作物秸秆和各种粮油加工副产品等，都可作为肉兔的饲料；在规模饲养时，多种高产优质牧草是它的主要饲料来源。我国是一个发展中国家，特别是在当今人均占有耕地面积缩小、粮食紧缺的情况下，发展以食草为主的肉兔生产，完全符合我国国情，是农业产业结构调整的方向。 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan17肉兔的饲养管理也比较很容易，不需要占用强劳力、老弱妇孺皆可饲养。饲养规模可大可小，饲养方式多种多样，可以副业形式饲养，也可以专业饲养；可以大规模集约化生产，也可千家万户分散粗放饲养。在农村养殖业中，养兔的效益较高，与养牛、养羊相比，它具有投资少、见效快的特点，在受资金制约型的畜牧业中优势突出，是农村脱贫致富的好项目。 随着社会的发展和经济的振兴，耕地逐渐减少与由于人口增加及生活水平的提高（对肉食品需求增加）而致粮食需求量增大的矛盾日趋尖锐，这是我国农业面临的最大难题。发展节粮型的养兔业是缓解这一矛盾的有效途径之一，符合我国国情，符合我国饲草饲料资源优化配置和畜牧生产结构调整的需要。近年来，一些省、市、自治区已把发展肉兔生产列入“星火计划”，各地农业部门也把发展肉兔生产作为一项重要工作来抓，不少地方，尤其是贫困地区，把发展肉兔生产作为当地农村脱贫致富的首选项目。事实表明，大力发展肉兔生产是完全适合广大农村实际、很有发展前途的饲养业。 2.提供优质食品提供优质食品：兔肉营养丰富，蛋白质含量高达 21%，还有丰富的 B 族维生素及铁、磷、钾、钠等常量元素和铜、锌、钴等微量元素，其营养价值与消化率均居各种畜禽肉类之首。研究表明，兔肉具有高蛋白、高磷脂和高消化率等特点，又是低脂肪、低胆固醇和低热量的理想食品，对老、幼、孕、弱、病者均有滋补作用。常吃兔肉，不但身体不易发胖，而且还有预防人体动脉硬化、高血压和心脏病等保健功效，故兔肉被称为“健美肉健美肉”、 “益智肉益智肉”。3.促进农村经济发展促进农村经济发展肉兔是典型的高效节粮型小动物，具有繁殖率高、生长快、生产周期短的特点。在良好的饲养条件下，1 只母兔每年可产 56 胎，每胎产仔 68 只，获得 3540 只后代，其潜力之大，繁殖和产肉的效率之高，远优于其它家畜。在实际生产中，肉兔既适宜于规模化、工厂化饲养，也适宜于家庭个体小规模饲养；既能有效地利用自然资源，又可解决林、牧业之间的矛盾，保护生态环境。目前，饲养肉兔已是“菜篮子”工程的一个重要内容，也是促进农村经济发展、加快农民致富的优选项目。4.扩大外贸出口扩大外贸出口我国是世界上的养兔大国，兔肉产品一直以外销为主。据报导，1985 一2006 年，我国年均出口冻兔肉 3.51 万吨，其中最高年份出口冻兔肉 4.35 万吨，出口量占我国肉兔生产总量的 10左右。远销数十个国家和地区，享有很高的信誉。 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan18冻兔肉是国际市场上畅销的肉食品之一。只要我国理顺体制，建立肉兔生产基地，引进良种，提高饲养管理水平，完善加工冷冻设施，提高加工、包装水平，改善服务质量，冻兔肉的出口潜力是很大的。日本、韩国、俄罗斯及欧洲的一些国家需求量激增，欧洲国家每人每年消费兔肉 5.6 公斤，由于本国供应不足，大量从我国进口。另外，港、澳、台也频频向内地要货。特别是我国入世后，出口范围将扩大，销售管道将增多，市场潜力巨大，这就为我国养兔业创造了很好的发展空间。5.提供优质肥料提供优质肥料兔粪尿是优质有机肥料，1 只成年兔每年可积肥 100150 千克。兔粪中的氮、磷、钾含量远远高于其它畜禽粪尿。据测算，100 千克兔粪相当于 10.84 千克硫酸按、1.79 千克硫酸钾的肥效。而且兔粪尿肥料还有改善土壤结构、增加土壤有机质、提高土壤肥力及减少蝼蛄、红蜘蛛、粘虫等地上或地下害虫为害的作用。生产实践说明，施用兔粪尿肥料，可使土壤有机质含量提高 40一 42%，含氮量提高 42%45%；可使小麦增产 25一 35%，早稻或晚稻增产 20一25%，对玉米、油菜等农作物也有普遍的增产效果。在果园、茶园、林园、竹园等种植园地作基肥施用，能使果、茶、林、竹等长势良好，并获得丰收。我国养兔具有得天独厚的条件：草资源丰富，气候条件适宜，绝大部分地区都具备养兔的条件；兔抗逆性、适应性强，耐粗放饲养，生长发育快，成本低，收益大的新兴产业。第六部分第六部分 市场营销市场营销1.市场营销市场营销发起并成立榆树兔业联合会，成立兔业专业文化站，编制手册，制作光盘、专题片等宣传、销售的工具。组建一支高水平的销售队伍，充分利用媒体宣传，广告等推动和促进销售。2.目标市场目标市场立足东北各大中城市超市、宾馆、旅游景点、食品销售摊点、大型批发市场，逐步幅射全国，争取进入港、澳及东南亚地区。3.产品生产：产品生产： 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan19产品严格按食品卫生条例及生产工艺流程加工生产，采用低温消毒、低温贮藏，在保持期内完成销售。 包装：采用真空包装。 品牌：正在申请“美聪健”商标注册， 。 产品价格：按照原材料的成本而定价位，按现在的原料兔肉 14 元/公斤，产品可定 32 元/公斤。4.销售管道：销售管道：各大城市设代理商、管道商、直销商、终端客户，大型超市、酒店。5.市场开发与进入：市场开发与进入： 进入市场填补市场空缺战略兔肉熟制品市场我们东北地区品种单一，只是用加工猪肉、鸡肉熟制品的方法简单加工，没有独特的风味。而我公司生产的产品有十个品种二十多个系列，能满足各类人群的口味，填补这一市场空缺。 占领市场特色战略产品特色是绿色、健康，美容养颜，强体健身，益智减肥。具有保健的功能。第七部分第七部分 养殖养殖生产生产以市场为导向，引进优良品种，建立种兔育种繁殖基地，配合畜牧行政主管部门，依据种畜禽管理条例进行种兔管理。 以基地为龙头，引导农民自愿养殖，形成协会形式，建立信息网络，开展技术咨询，进行技术培训，普及科学养兔知识，推广先进技术，并重点提供育种、饲料、管理、防病治病等服务。 利用新建良种繁育、肉品加工的有利条件（生产者的后顾之忧已经解除）利用兔业专业文化站的培训指导加强宣传、正确引导，协调好基地、企业与农户、之间的关系，力争将养兔业发展成为一项新兴产业，成为农村脱贫致富、农民增产收的新亮点。 1.经营对策经营对策1.1 经营目的：以培育良种为目标，以商品生产和开拓市场为方向，低投入、高产出、高质量、高效益。 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan201.2 经营模式：实行规模养殖，走“公司+基地+农户”的生产模式，进行种兔、兔肉综合开发，侧重于规划扶植养兔示范户、示范村建设，在乡村办规模化联营饲养场。我公司提供产前、产中、产后服务，解决种兔、技术、防疫、产品销售等问题，养兔户自行生产，自负盈亏，以大场带小场，小场联营各饲养户，若干小饲养区域联合成为大的生产集团。在 23 年内发展完成“千户 531 獭兔养殖示范户工程”即年存栏种兔 500 只的养殖户 100 户,年存栏种兔 300 只的养殖户 200 户，年存栏种兔 100 只的养殖户 500 户。预计该工程建成后年出栏商品兔 100 万只,兔肉 3000 万吨,产值 4500 多万元(兔肉收入 3000 万吨15000 元/吨=4500 万元).1.3 经营方式：兔业养殖集研、养、产、销一体化，合作社既是种兔生产基地，又是产供销经营实体。1.4 经营宗旨：为乡村发展养殖业，普及科学养兔，提供服务，对联营场户实行技术包教，产品包销，建立实惠的经济共同体关系。1.5 经营保证措施：一是积极宣传，正确引导转变兔农思想观念，使其充分认识到粗放分散的养殖，只能解决油盐醋，规模养殖是致富奔小康的有效途径；二是用科技发展养殖业，始终依靠专家教授做好决策指导和制定各项规程，聘请有实践经验的技术人员讲课，培训饲管人员，认真切实地开展科学饲养管理。振兴兔业专业合作社无偿给养殖户和联营场提供种兔饲养技术要点及养殖手册，并免费对养殖户饲管人员进行培训，直至其能够独立操作；开展定期上门跟踪服务，帮助养殖户解决养殖过程技术、防疫问题，完善技术操作规程，健全饲养管理操作标准，卫生防疫、仓库管理、安全保卫等各项规章制度，有效地提高养殖户饲养管理水平。三是振兴兔业合作社不仅向养殖户和联营场提供优质的种兔、技术培训、长期技术指导，而且与养殖户和联营场签订“养殖技术服务合同”，保证成年兔的收购最低保护价 6 元/斤。综上所述养兔是低投入，高产出的“短、平、快”项目，是加快农村脱贫致富的有效途径，我们就近供种，就近发展，技术包教，产品包销的“双保”经营策略，让养殖户能专注于养殖管理，生产优质的商品兔，为实现增收高效，共同致富，具有战略意义。2.生产管理生产管理2.1 设计能力规模日屠宰商品兔 6000 只，一年 200 万只，熟肉制品日产成品 6 吨，年产 2000吨。 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan21榆树振兴榆树振兴兔业兔业长春市长春市原市原市2.2 厂址的选择种兔场和食品加工厂都设在榆树市思育乡，远离村屯和集市，周边无污染，交通极为便利，距长春市 170 公里，松原市 150 公里，吉林市 120 公里，哈尔滨市 130 公里，产品运输时间均在 2 小时之内。 长春市长春市 170 公里120 公里 榆树恩育乡榆树恩育乡 150 公里 130 公里 松原市松原市 哈尔滨哈尔滨 2.3 项目实施进度07 年厂房已建完，种兔场已投入生产，加工厂预计 08 年 3 月份进行设备安装并调试使用。2.4 生产方式与生产流程加工屠宰和食品加工基本采半人工自动化的生产方式。全日制白班生产，日加工能力为 30004000 公斤，加工的原料兔来自公司所属的养殖户，加工设备半自动化，确保每道工序按质量标准生产，做到节能、减排、环保、节约控制产品成本。生产流程是当时回收的商品兔经过体检后上屠宰流水线宰杀剥皮后再进食品加工车间冲洗加工。吉林市吉林市振兴兔业振兴兔业屠宰剥皮冲洗净膛腌渍冷却熟制冷却消毒检疫装袋冷藏 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan222.5 物流管理销售运输采用低温冷藏车运送。2.6 库存管理低温贮存，要求库房卫生干净，无鼠、无尘。2.7 质量控制严格按国家卫生条例的标准生产。第八部分：员工管理第八部分：员工管理1. 员工的招募与培训：员工的招募与培训：公司招募员工原则是立足本地和下岗、贫困家庭的人员，上岗前集中培训，提高他们的技能。 实行全员聘任制，按照劳动法的规定签定劳动合同，技术保密合同2.激励机制：激励机制：以人为本的经营管理理念，树立员工的爱岗敬业精神和企业评价翁责任感。按每个员工完成份内工作的数量、质量给予精神和物质奖励，及月奖、季奖、年终奖。实行工资+提成+奖励。2.奖惩制度：奖惩制度： 管理人员：重奖重罚,制定责、权、利相对等的岗位责任制，绩效考核办法，责任追究制； 普通员工：体现以人性管理理念，工作突出的，为公司做出较大贡献的给予重奖，工作表现和技能差的或给公司造成经济损失的，按情节处罚，但要从轻。第九部分第九部分 投资与财务投资与财务为保证项目实施，需要新增投资 3000 万元。（1）设备投资：屠宰流水线 50 万元、冷库 20 万元、熟肉制品加工设备 50 万元、购买原料兔流动资金 150 万元、冷藏车辆 25 万元。合计：295 万元。 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan23（2）在 2 个贫困村建设两个牧业小区需资金合计：2185 万元。小区建设费1655 万元，种兔投资 350 万元（包括其它村屯贫困户 100 户 7500 只，可不进入小区） ，笼具 180 万元， （3）财务：未来三年销售收入 1.08 亿元，利润 1800 万元。产品形成规模销售时，毛利润率为 23%，纯利润率为 9%。公司未来 3-5 年在研发资金投入和人员投入计划（万元）年 份第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年资金投入200010001000500500人员（人）100150200300500未来 3-5 年各年全行业销售收入预测： 公司未来 35 年的销售收入预测（融资不成功情况下） （万元）年 份第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年销售收入5001000200040008000公司未来 3 5 年的销售收入预测（融资成功情况下） （万元）年 份第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年销售收入45008000150002000030000市场份额5%8%10%12%15%第十部分第十部分 风险控制风险控制1.制定风险应对计划制定风险应对计划 有效地控制风险,以最大限度地保障投资安全。风险应对计划是针对风险定性、定量分析结果,为降低项目投资风险的副作用而制定的风险应对措施。风险应对计划必须与风险的严重程度、成功实现目标的费用有效性相适应。采用一定的风险定性、定量分析方法,将风险按其发生的可能性、风险发生后造成的后果的严重程度、缓急程度进行排序。制定风险应对计划的策略。在对风险进行全面的分析之后，通过实施各种 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan24风险控制策略,力图在风险发生之前消除各种隐患,减少损失产生的原因及其影响因素,力图在损失发生之时,积极实施抢救与补救措施,将损失的后果减少到最低限度2.市场风险控制：市场风险控制： 以市场为导向，以消费为导向，建立适应市场需求的营销战略，研制适应客户、消费者的系列产品，3.经营管理风险控制：经营管理风险控制：明确的经营管理目标，企业发展、战略目标，健全的企业经营管理的流程控制，科学适用的制度，4. 生产风险控制：生产风险控制：制定科学的生产流程，严格的控制防疫、防治和卫生，达到环保的要求5.财务风险控制：财务风险控制：加强财务和会计监督。严格规范企业会计系统,健全各项内部控制制度。建立完善的财务管理制度，严格控制固定资产投资比例，保证资金流，及时回收货款，形成良性的资金链，生产经营链6.投资风险控制：投资风险控制：严格控制投资的比例，建立良好的市场网络，搞好良种的繁育，新品种的研发，建立稳定的合作关系，培育专业化的养殖户；参与保险。保险是一种补偿措施,旨在能以确定的小额成本(保险费),来补偿大额不确定的损失。7.关键人员风险控制：关键人员风险控制：企业管理层的能力和努力是决定企业成败的关键。为了保证投资利益的实现,防止企业管理者凭借信息优势进行“内部人控制”,有效地解决“道德风险”建立一套完整的激励约束机制。建立有效的约束机制，招聘专业的人员，培养自己的技术人员，做好人才的储备； 建立有效的激励机制。工资、奖金、股权期权等激励；8.风险排序风险排序风险排序。采用一定的风险定性、定量分析方法,将风险按其发生的可能性、风险发生后造成的后果的严重程度、缓急程度进行排序。9.损失控制损失控制损失控制是风险管理中最积极主动的处置风险的工具。相对于其它工具和方法,损失控制更积极、合理、有效。主动地预防与积极地实施抢救比单纯地采用避免风险、转嫁风险和分散风险更具有积极的意义,它可以克服避免风险的种种局限。 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan25第十一部分第十一部分 项目实施进度项目实施进度项目实施进度1. 厂房、设备：07 年厂房已建完，种兔场已投入生产，加工厂预计 08 年 3 月份进行设备安装并调试使用。兔肉加工厂，占地面积 5000 平方米，建筑面积 800 平方米，设计年屠宰商品兔 200 万只，熟肉制品年加工 2000 吨，现有员工 52人2. 种兔场:占地面积 8000 平方米，其中建筑面积 2200 平方米，存栏种兔 4000 多只，年出栏兔 12 万只，商品兔 160 万只。3. 扶贫牧业小区：规划已完成，已和乡村谈好用地,计划 2008 年 7 月建成投入使用。第一期,发展养兔户 500 多户，年回收商品兔 100 万只。 企业应备数据清单企业应备数据清单1. 营业执照2. 公司章程3. 验资审计报告4. 贷款证5. 资信证明6. 法人代码证书 上 源 房 地 产shangyuanfangdichan267. 税务登记证8. 财务报表（上年度、本年度、本月）9. 专利证书、鉴定报告10. 高新技术企业、高新技术项目证书11. 其它表明企业特点的数据12. 商业计划书 未来 3 5 年项目盈亏平衡表未来 3 5 年项目资产负债表未来 3 5 年项目损益表未来 3 5 年项目现金流量表未来 3 - 5 年项目销售计划表未来 3 - 5 年项目产品成本表（第一年每个月计算现金流量，共 12 个月，第二年每季度计算现金流量，共四个季度，第三、四、五年每年计算现金流量，共三年）每一项财务数据要有依据，要进行财务数据说明。